如何看待上海房價破34萬一平？

01-14

先轉發消息【34.4萬元/平方米上海房價創下內地最高單價成交紀錄】國內房價的座標系將被顛覆。房產機構最新披露的監測信息顯示，上海華僑城開發的蘇河灣項目以34.4萬元/平方米的成交單價，創下上海住宅單價的最高成交紀錄。10年前，湯臣一品以18萬元/平方米對外報價時，被當時外界質疑有炒作之嫌。當下每平方米十幾萬的房價不過是豪宅的入門級別。
聯繫到上海離婚買房潮，以及深圳8月均價過7萬，北京周邊縣城狂長漲，，，這種現象說明什麼？
三個疑問:

1，大家認可房價尤其是一線房價是貨幣現象，但上海高端一平米等於三四線城市一套房，這中間是否出現嚴重的價值背離，是貨幣已經如此不值錢了，還是炒房已經到了最後的瘋狂。如果說存在即是合理，這裡面的回來是什麼？
2，目前的宏觀經濟蕭條是有目共睹的，超級地租對實業的打擊也是明顯的，如果宏觀經濟不出現大的轉機，這種貨幣超發是否能夠持續，會不會出現大的動蕩，甚至崩盤？
3，最後一點，在這種情況下，作為天朝子民最好的博弈策略是什麼？
編輯於 2016-09-07

我覺得上海個別房價突破34萬元一平方米只是第一步。五到十年之內，上海中環以內的房子單價都會突破34萬元，內環的平均單價會在50-60萬元，個別核心地段較好的樓盤單價可以到100萬元。以上單位均為人民幣。下面說說理由。

我們經常拿上海的房價跟香港比。今天香港的平均房價是9849港元一呎，約合人民幣9.2萬元一平方米。因此有人覺得上海的房價逼近香港了。大錯特錯。香港大部分的新樓盤在新界或港島東區，你怎麼能拿這些鳥不生蛋地方的房子跟上海內環的比。上海內環應該相當於香港中西區，也就是核心地段。

香港中西區的新樓盤很少。看看最近的二手樓盤均價：西半山約2萬一呎，東半山約1.8萬一呎，中環約1.9萬一呎，上環及西環約1.5萬一呎，山頂約8萬一呎。就拿中環做代表把，相當於人民幣18萬元一平方米。中環的房價最近一年多是下跌的，2015年最高價到過2.4萬港元一呎。根據目前香港樓市狀況，漲回去只是時間問題，所以拿2015年最高價算，約合人民幣22.5萬元。注意，這些都是二手房價，因為沒有新房。新開的現代化高檔樓盤在這個基礎上加價30%不算多吧，那就是人民幣30萬元。

如果香港的經濟不崩潰，伴隨經濟增長和人口流入，未來五年的房價複合增速總有個位數吧，假設為5%，2020年中環新樓盤單價應在4萬港元一呎（其實不會有新樓盤，除非填海）。假設屆時人民幣小幅貶值10%，這個樓價摺合人民幣41萬元一平方米。這就是我們的可比參照對象。

上海內環的房子應該比香港中西區貴還是便宜呢？我覺得應該更貴。首先，上海的人口是香港的3-4倍，就算人口變成凈流出也不可能少於香港的3倍。其次，上海雖然可用土地遠遠多於香港，土地供應量卻不一定更多，市政府控制的死死的，內環能有多少新樓盤？再次，上海內環的居住條件比香港中西區好太多，香港全是山，氣候又潮濕，採光又不好，還經常遇到颱風暴雨，上海難道不應該有居住條件溢價嗎？最後，上海的土著很多都在內環有房，他們是不會拋的，這就是定海神針；香港的土著都住在東區、九龍城區、新界這種偏遠地區，所以上海應該獲得本地基石投資者溢價。

香港的工作居住證是不跟房子掛鉤的，只要身為中國公民且在香港住滿七年，都會獲得香港永久居留權。上海的戶口在理論上也不跟房子掛鉤，但是如果沒房子，只能使用集體戶口或掛靠，麻煩很多。所以上海應獲得戶口溢價。

香港也有學區房，但是學位競爭遠不如上海慘烈。而且，香港很多國際學校，只要交錢過面試就可以入讀，不需要學區房，不影響在本地考大學。上海則不然，國際學校只能用來申請海外大學，沒法考復旦交大。所以上海應獲得學區房溢價。

香港的房子戶型普遍偏小，三口之家住60平方米就算奢侈了。上海的房子戶型偏大，三口之家一般要住90平方米以上。在同等條件下，大戶型的房子應該貴一點。所以上海應該獲得戶型溢價。

香港是全中國土豪的香港，上海也是全中國土豪的上海。然而，土豪也要講政治，在目前人民幣貶值的壓力下，大土豪們如果再一擲千金去香港買樓，被曝出來就會引起民憤。上海則在境內，在上海買樓不會導致資本外流。所以上海應獲得講政治溢價。

香港是國際自由港，稅率低、購物選擇多、可以開設各種皮包公司，吸引很多老闆。然而上海也要辦自由貿易區，儘管起步晚了一點，但是已經提升到國家戰略高度，不可能不搞，與香港在這方面的差距不斷縮小。所以上海應獲得自貿區溢價。

香港有個證券交易所，每天成交四五百億港元，半死不活。上海也有個證券交易所，每天成交四五千億人民幣，位居世界第二或第三。搞金融的都會拋棄香港這個要沉的大船，來搭上海這艘冉冉飛起的大船。所以上海應獲得金融市場溢價。不過香港還有著名的賽馬活動，能彌補一些股市的折價。

香港的房貸利息很低，而且限制政策很少。上海房貸利息更高，而且二套房房貸比例很低，在這方面有一定劣勢。這樣上海略微承擔房貸折價。

有人又要拿房價收入比說事。香港的人均GDP約26萬港元，家庭月收入中位數約2.2萬港元，上海肯定達不到。然而，房價比的不是平均收入，而是買得起房的那一小撮人的收入。香港的高收入階層，除了那些地產大亨，就是搞金融的，絕對人數很少，而且收入有天花板：一個搞投行的還想靠打工賺幾個億啊？上海及長三角的高收入階層，有民企老闆，有體制內人士，有互聯網新貴，有資本新貴，有演藝圈人士，等等等等。這不比香港一群搞投行的有錢多了。香港買的起房的那些人，月收入也就七八萬最多十幾萬港元；浙江一個民企老闆應該能秒殺他們的購買力。對了，就連王思聰都是經常居住在上海的，王思聰可以抵消香港的李澤楷、霍啟剛之和。

綜上所述，以2020年香港中西區新樓盤（實際不存在）平均房價41萬人民幣為基準，賦予上海內環15%的人口溢價，10%的居住環境溢價，10%的基石投資者溢價，5%的學區房溢價，5%的戶型溢價，10%的講政治溢價，5%的雜七雜八其他溢價，10%的房貸折價，得出上海內環新樓盤65萬人民幣的合理均價。如果均價為65萬，核心地段高檔樓盤最高價應該不低於這個數字的1.5倍，得出上海最高房價100萬元一平方米（不計入別墅等豪宅）。

我有個朋友讓我論證上海的房價一定能漲到100萬一平方米，我無能，拼死拼活也只論證出上海的最高房價能漲到100萬，證明不了平均價能到100萬。大家湊合著給我點贊吧。

我實在胡謅不下去了，你們接著我的編，好不好。

隨手扯了幾句竟然有好些贊，寶寶表示不好意思。。。

重新寫了一個答案，有興趣可以看看

2016保匯率還是保房價是一個偽命題嗎？ - lorinda 的回答

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謝邀。

京滬深永遠漲，現在已經是一致預期。

可是，似乎再也沒有人提泡沫，再也沒有人擔心崩盤。像不像去年5000點的股市？

我的觀點是：小換大，超越貸款能力多套房套利的人們，你們接的就是最後一棒。

在中國最好的城市之一，最好的地段，買一套全裝修的江景房，定了個價格，34萬一平米。這個價格不是給你看的，也不是給知乎上動輒年收入百八十萬的人看的。這個價錢，是標給馬雲，王健林看的，是標給紅色家族看的，是標給全世界身價以十億百億為單位的人看的。一年掙點工資，搞點小創業的人，根本就不在考慮當中，就是那些所謂外企高管，律所合伙人，中小企業家，也統統不在考慮之列。。所以拿這個討論上海的房價，根本沒意義。

為什麼五菱宏光的目標客戶要評論勞斯萊斯的定價呢？

北京還有五十萬一平米的，最後媒體說是假的。

1.34萬一平很難說是嚴重的價值背離，如你所說，這是高端房產，在房地產如此火爆的今天，出現一系列高端項目也是必然的，畢竟每個產品里都有那麼幾款高端產品，但是這個高的價格並不說明上海的房價已經價值背離了，畢竟上海的平均房價差不多還是4萬多的樣子，相對來說還是合理的。

2.我覺的一線城市房價高的離譜，不僅僅是貨幣現象，貨幣超發，M2的高增幅也不是一天兩天了，幾乎每個月都是，持續了很多年了，而房價的爆發也是近期的事情，如果仔細分析下的話，你會發現，房價真正暴漲不是因為錢多了，而是因為錢沒地方去，只能買房子了，首先是實體經濟不景氣，政府對製造業也是管控的很嚴，鼓勵轉型，民間投資出現了斷崖式下跌，其次是股市泡沫剛剛結束，現在的股市萎靡不振，還有就是互聯網金融的風波剛過，虧的虧，逃的逃。就現狀來說，老百姓幾乎沒什麼投資渠道，而這個時候買房成為了不二之選，房地產也成了資金的唯一出口。

你說的貨幣超發我覺的還會持續，貨幣超發現階段來說，我覺的不能停，目前經濟相對不景氣，內需的消費又起不來，如果停止超發貨幣的話，那麼會馬上出現通貨緊縮，也就進入了蕭條時期，這個是很可怕的，比通貨膨脹帶來的後果嚴重的多，還記得美國1929年的大蕭條嗎，所以這個階段要做的就是持續的QE政策，加大貨幣發行量，才能穩住經濟形勢，這個時候不需要擔心通貨膨脹的問題，看看現在的CPI貌似也才1.8，這是很低的水準了。至於你擔心會不會崩盤，這個就不用擔心了，短期內是不會的，目前房價中60%以上都稅費，房價往下暴跌的可能性幾乎沒有，緩跌的可能性還是有的。而且目前這麼多房地產商的負債率基本整體還算穩定，在可控範圍內，所以這個時候我們不用太杞人憂天擔心崩盤，我們國家的宏觀調控能力是很強的。

3.作為投資的話，跟風投資是很危險的，尤其是普通老百姓拿了那麼大一筆錢去投房地產，如果房子如預期再漲20%，然後出手，自然是開心的，但是如果房價穩定下來甚至是微跌的話，那坑大了，房子出手的話肯定虧，不出手的話大筆資金被套牢。房價也不可能無休止的漲，早晚會出現拐點，目前房價已經漲的很兇了，保不齊下一波股市或者其他什麼市的會到來，到時候賺到了是運氣，虧了也只能認栽，所以盡量不要去賺最後一分錢。其實目前這個現金為王的時代，把現金捏在手裡也未嘗不可，一旦市場出現轉機，可以第一時間投入資金，免得被房子套住欲罷不能。

你們都關注34萬去了！

沒看到10年時間最高價從18萬才變到34萬嗎？而同期遠一點的樓盤漲了多少？5倍以上的大把。

這說明的是什麼？我認為是房價的天花板，無論這個天花板是接不動盤還是房價已達到發達國家水準導致有錢人認為國外的房子更有投資價值。

上海的房價不是一條保持斜率的直線，而是一條水平漸近線，過程中也許會打兩個顫。

坐等那些看空的人，就算跌了，那些房子也沒你們什麼事

你說的最高房價？好像早就已經不止34萬了。湖南路一棟兩百平的小別墅早幾年前就破億了。如果是平均的話，目前我感覺大部分人買房都集中在3-5W這個區間。也就是外環內外的地段。再低很外圍了屬於市郊了。再高的話比較靠市中心地段那就沒底了。像思南路淮海路這種黃金地段，100w一平也不是沒可能的。畢竟富（tan）人（guan）多嘛，還是有人買得起的。

從個人投資者的角度可以考慮多元化的資產配置。北上廣深的房價漲的確實心驚肉跳，不少投資人已經在這一輪里賺了錢。如股市一樣，所謂逃頂的概念也適用。不是說房價一定會降，但是不可能排除房價有降的風險。因此可以考慮將一部分收益鎖定住。

可以通過配置香港保險，來配置美金資產。年化收益在6 7左右。實現資產保值增值，解釋不清晰的地方可以小窗。

正在煩，我老子買房買上癮了，又要買房了！

3000萬左右的，歡迎來介紹，要求內環內。

還行啊

如果這個價格有人買就不是問題。

上海的房價曾經漲到過兩個億一平，國民黨時期

房地產不管是不是政府拉動的。畢竟是老百姓自己拿錢買的。沒有什麼合理不合理的。你再覺得不正常也是有人真金白銀的花錢買了。賠了賺了也是別人的。

願意買就買，不願意買就別買。買得起就買，買不起就別買。幻想房價跌到自己買的起的價位是沒有意義的。論證房價超過自己承受能力就不合理也是過度高看自己。

房價是成交決定的。

上海房價快速上漲的原因

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1、庫存大降

與多數商品價格形成機制相似，房價主要由供求關係決定。按近幾年的情況，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下，房價就會上漲。反之，一旦超過14個月，就容易下跌。

2015年底上海房地產庫存消化周期還是7.9個月，而截至1月底，四大一線城市庫存全部降至10個月以下，其中上海庫存房源只夠賣3.7個月。北京的消化周期為9.2個月；廣州的數據顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

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2、房地產新政帶動市場情緒升溫

房地產新政帶動市場情緒升溫：春節後的首個周末，一線城市雖然並未實行央行的房貸新政，也只享受了契稅及營業稅優惠政策中的一項，但是任何一個利好政策都會快速傳遞給市場，很多政策實際效果沒有購房者心理效果大，但卻加速了購房者的決策，這樣就會造成房價波動。

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3、央行貨幣政策刺激

1月份新增人民幣天量信貸2.51萬億，創歷史新高，社會融資總量攀升至3.42萬億，如果二月份保持和一月份相同增速，則兩個月內新增的中國債務總量或將超越6.5萬億，或1萬億美元。這大約等同於美聯儲QE3期間整整一年投入到美國經濟中的資金。由於市場上缺乏優質資產，很大一部分信貸流入一線城市房地產市場。

2000-2010年：房價上漲更多是一種人口現象；勞動年齡人口的峰值出現在2010年；流動人口增速的峰值出現在2010年。

2011年至今：房價起落更多是一種貨幣現象；銀行信貸可以說是影響房地產市場最關鍵的因素，在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬鬆的年份，房價則一路高漲。

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4、吸虹效應

因為大城市所集聚的教育、醫療和文化等公共服務優勢，以及投資信息、財富增值機會等是其他地方難以獲得的，所以，它們不僅吸引國內資金流入，也同樣會吸引國際資本。

可以說近期上海房價的迅速上漲是資產配置荒下的一種貨幣現象、是稀缺資源的吸虹效應，也是庫存大降後的供不應求。

未來房地產市場會崩盤嗎？

面對未來上海房價的走勢有許多不同的聲音：有人認為如果房價漲到購房者不願意接手，市場自然會回調，購房者也會猶豫。

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對房價構成利好的因素

首先是居民的按揭貸款餘額佔住房總市值的比重大約只有10%，是目前美國該指標的四分之一，即居民沒有被動賣房壓力。其次，地方政府通過這些年的借新還舊，償債壓力減小。第三是一線城市還處在限購狀態。

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對房價的不利因素

則是持有房產群體的一致性行為，就像去年6月份的股市大跌一樣，容易發生踩踏事件。人口老齡化背景下，投資者更傾向於持有金融類資產。

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目前國內房地產行業的最大壓力是庫存過大，主要還是集中在三、四線城市，因此，今後房地產投資負增長是大概率，關鍵是如何去庫存，同時還要避免房價出現大跌。擴大政府支出用於民生，提高中低收入群體的收入和福利水平，縮小貧富差距或許才是最根本的解決辦法。

一線城市房地產帶有一定的投資性質，在租金持續上漲的背景下，投資性收益也相對穩定。再加上貨幣寬鬆在經濟轉型取得明顯效果之前將繼續，以及地王頻現、「麵粉貴過麵包」，和上述的支撐房價上漲的因素短期內難以消失，一線城市房地產投資仍是逃避貨幣超髮帶來人民幣貶值的最好投資方式之一。

反正買不起也不會買漲不漲關我什麼事

這是富豪考慮的問題。我窮鬼只想外環

各類預測斷言沒有意思，恰恰顯得你們自以為是和無知。

這類價格不是給你看的，也不是給網友看的，你要認真去看就說明你low了得很。

還太低了，才34萬一平，起碼得漲到100萬一平才對的起中國的廣大觀眾啊

坐看它波濤洶湧，此起彼伏，不正是我輩的娛樂之一嗎？