如何看待2016年2月末北京上海房價猛漲量價齊升的情況？
北京二手房重現加價毀約
根據統計局最新發布的數據，政策刺激下一、二線城市開始飛漲。其中漲幅最高的是深圳，為52.7%。深圳成為歷史上第一個出現指數同比上漲超過50%的城市。過完年以後房價猛漲，量價齊升，供不應求。在經濟形勢如此之差的情況下，為什麼還能走出這樣一波行情？這波行情會如同去年的千股漲停、千股跌停一般，還是會再次拉開一場房價猛漲的序幕？百姓應該如何在這波行情里避免資產縮水？
我的房東2月26日掛牌，工體的25年房齡老樓，均價6萬，迄今為止（3月7日）僅有3個買家來看過房。先說結論：參考09年行情，這波上漲將持續半年，重點集中在核心城市，然後房價高位橫盤一年，等待市場慢慢消化。有資產的人再跟一波行情並及時落袋為安，賬面資產至少能夠增加20%；願賭服輸的人可以融資加高槓桿吃進，賭贏了直接脫貧致富，賭輸了跳樓不送；剛需小民按照自己現有家庭收入乘以70%的係數量力貸款，充分考慮失業和降薪風險。原因：
2009年的大漲過去7年，新一波韭菜成長起來，雖然規模仍然不夠，無奈國家內憂外患，只能集中一切力量維持名義GDP的增長。今年僅僅保7%，又面臨出口縮減，原油價格下滑；出口投資消費三駕馬車全都沒了動力，煤炭、鋼鐵、建築、石油、製造業哀鴻遍野；高端餐飲早就半死不活；互聯網創新看似紅火，實際整個行業的總產值（萬億級）與中煙集團一家差相彷彿，主要資金來源也是前幾年放的水。在這種情況下，能維持不裁員不降薪的企業已是鳳毛麟角，應該沒人認為居民收入普遍迅速增長，對居住水平提出了更高的要求吧。
那這波行情怎麼來的？從去年就開始吹風，今年只是落實了而已。表面看是炒作，左手倒右手；根本原因是放水，增加貨幣供應量；深層原因是救市，好死不如賴活著，只要堅持下去總有轉機。根據我學習索羅斯《金融鍊金術》的理解，下附，我做了一個推論：資產價格不漲即跌的拐點就是M2增發速度（%）≤利率（%）+CPI漲幅（%）+GDP漲幅（7%）【以上公式採用近似擬合方式(1+x)*(1+y)=1+x+y+x*y，在X，Y遠小於1時，x*y近似為零】
但只要信貸的增加無法滿足上述的公式，那麼抵押品（房產）價格的下跌就註定會發生，這就是資產的反身性原則。
與此同時，抵押品價值本身也存在問題，就是購買抵押品的剛需能夠承受的最高價格。目前北京呼家樓一套60平米30年房齡的房子總價是300萬，可評估到250萬，貸款80%，即首付100萬，貸款200萬，月供1萬2。對於一個30歲，本科畢業，雙職工家庭來說，家庭稅後年收入在18萬左右，公積金每月6千，扣去公積金，月供1萬2的壓力並不大（畢竟省下了房租錢）。但如果他們有一個人丟了工作，月供1萬2就只能讓他們全家吃糠咽菜度日了。同時，如果收入不再增加，理論上他們能夠承受的最高貸款額度為300萬。當房價達到8萬一平的時候，他們也將放棄購房。那麼抵押品本身有價無市，也將導致價格的崩盤。最後，現在經濟形勢非常差。主要的大型國企全在虧損，政府放水也是為了讓這些企業能夠挺住，避免裁員。但是大家至少應該做好被裁員的準備。但如果地租持續上漲，對企業和服務業也是雪上加霜，所以各行各業都不樂觀可惜由於我的愚蠢，在上一波暴富浪潮中沒有搶到第一桶金，不然跟著這波行情撈上一年半，至少20%的收益又到手了。===============================那個經典的段子：最近，很多企業資金鏈斷了，但政策好，央行放大水了，降准了，得想方法從銀行套出錢來。最近很多答主都說了。我有一套1000萬的房子，我找中介（不良中介，罪魁禍首，推高房價），漲到1500萬，然後叫我親戚或同學去買，首付3成，450萬過了賬面又回自己包里了，還可以從銀行拿出1050萬，並且房貸利息還低，不過套現的人還不還就說不定了，畢竟這買賣太值了，即使房子被回收了也不怕。當然還有部分跟風的不明群眾。在美國這叫次貸危機，金融危機就是這麼來的。
這個說法不對。我有一套1000萬的房子，然後找中介掛1500萬。跟老婆辦假離婚，老婆來買，手續全是自己辦的省了中介費，但是最後評估下來只評估到1200萬，銀行只給貸款70%，也就是840萬，買方需要交660萬的首付+40萬個人所得稅【（1200-1000）*20%=40萬】+12萬房屋交易契稅（1個點）+12萬營業稅=724萬。
結果是：房子還是自家的。為了從銀行拿到840萬的貸款，我需要先準備660萬現金的首付，還要給國家交64萬的稅，然後拿到一個利率5.75%的貸款，五年還清。如果我直接做房產抵押貸款呢？按照2015年6月的文，抵押貸款利率為6%，五年還清。還是辦房產抵押貸款合算，因為少交稅。上述段子是編的。中介是個放大器，一頭忽悠房東漲價，一頭嚇唬買家趕緊買，人為造勢，製造一個繁榮景象。但現在的剛需收入提升有限，負擔得起動輒6萬一平的房子的人不多，現在主要繁榮的是房屋換手，就是賣掉老房子，買入新房子。但改善型需求的成交量畢竟是有限的，所以現在心存疑慮的人，可以持續關注網簽數量。最後強調一下：看好後市就趕緊買，只要有資產，能承受風險，這波行情至少會漲半年，橫盤一年。不看好就死心，別再被忽悠，千萬別猶豫來猶豫去，最後下決心入場的時候被套在高點上，全家都完蛋了。===========================歡迎關注我的微信公眾號 任易 ，或微信號 RenyiWiki。我分享如下圖所示的銷售、項目管理、玄學、Java、Python方面的經驗。
http://weixin.qq.com/r/N0ydhSbEwnu9rWLm9xkl (二維碼自動識別)
===============================引文:索羅斯《金融鍊金術》
下載地址： http://www.shupeng.com/download/50901909?qid=1361674463071777368291251ad我作出了兩大發現：一個是信貸與抵押之間的反身性關聯，另一個是管制者與管制對象之間的反身性關聯。 長期以來，人們一直假設貨幣定價是真實世界發生的事件的一種被動反映。古典經濟學專註於真實的世界而忽略與貨幣和信貸有關的問題，甚至凱恩斯也用真實因素表達他的一般理論，貨幣主義者們試圖把這個關係倒置過來，他們宣稱控制貨幣供應的增長就可以控制通貨膨脹。在我看來，所有這些觀念在根本上都是錯誤的，貨幣定價並不是真實世界中事件的簡單反映，定價是對交易過程施加影響的一種積極的行為。貨幣現象與起初真實事件以一種反身性的方式相關聯，即彼此相互影響，反身性關係在信貸的運用和濫用操作中最顯著地表現出來。貸款是以貸方對借方履行債務能力的評價為基礎的，對抵押貸款的評估被設想為是獨立於貸款行為的，但事實上貸款可以影響到抵押物的價值，無論對於個別經濟領域還是作為整體的經濟這一看法都是適用的。信貸擴張刺激了經濟並提高了抵押品的估計價值，收回貸款或緊縮信貸的負面影響既不利於經濟也不利於抵押品的估價。信貸與經濟活動的聯繫絕不是一成不變的，例如，用於建立新工廠的貸款與用於槓桿收購的貸款的經濟效果是截然不同的，其結果是難以將信貸與經濟活動之間的聯繫定量化，然而忽視這一點無論如何總是錯誤的，貨幣主義者這樣做了，其後果被證明是災難性的。貸款行為和抵押品估價之間的反身性相互作用啟發我設計出一種模式：一個時期的逐漸的、緩慢的加速增長的信貸擴張之後是一個短期的信貸緊縮——典型的繁榮和蕭條遞嬗。蕭條在時限上被壓縮了，因為清償貸款的努力引起抵押品估價的驟然下降。 繁榮與危機為經濟史綴上了一個個標點。當然，信貸周期的概念過於簡單，不能解釋事件的過程。一則，信貸和經濟之間的聯繫太模糊而且易變，無法導出一種規範的模式；二則，事件的進程受經濟政策影響而變得極為複雜。周期性蕭條破壞力太大，人們已經做出了最大的努力以預防其發生，這些努力導致了中央銀行及其他控制信貸和調控經濟活動的機制的逐步形成。要弄清管制人員的作用，必須認識到他們也是參與者，理解的不完備性也是他們所固有的，此外他們的行為往往會產生意料不到的後果。管制人員與作為管制對象的經濟的之間關係是反身性的，不斷地從一個極端擺向另一個極端，在這個意義上它本身也呈現出周期性的特徵。
記得嗎，同樣的事情發生在2009年的春天，各地樓市上演了「地王頻出」、「量價齊升」、「一房難求」的火爆場面。印象很深的是律師事務所擠滿了因為買賣房子要打官司的客戶。
我來說說從法律糾紛的角度是怎樣看待房價上漲的現象。
我先順手查了下各地今年二月份房價的變化。
確實算得上瘋漲。足夠讓不少人惶恐不安亦或是捶胸頓足------從律所最近接的幾個案子就能看出來。
案情大抵都是房東各種毀約（不賣了）。不配合辦理按揭的，不交房的，不給過戶的，不遷出戶口的，賴在房子里不走的.......儘管房東把理由說的天花亂墜，但是歸根到底都是因為房價漲了。
這裡說個小故事。
張大哥看最近市場行情好，準備把手裡一套房子賣了。他把房子掛在一個房產交易的網站上，標上了「個人房源」四個大字後，滿意地看起了電視。
還沒找到想看的節目電話聲就響起來了。接起電話便聽到：「喂，張先生您好，我是XX中介公司，把你把房子掛在我們的公司下吧，我們承諾幫你找到靠譜的買家，免費提供全面而優質的服務。」
「對不起，我不需要中介。」掛了電話後還沒來得及收起心中的失望第二通又響了。
這次是另一家中介。
同樣的電話接了十個後，張大哥終於妥協了。為了不再被騷擾，也為了儘快找到滿意的下家。
至此，個人房源-1，這也是在二手房交易市場幾乎沒有個人房源的原因。
接著張大哥的房子就掛到了各大中介公司的名下，500萬。
為了能拿下這單，賺取大約2個點（10萬）的中介費，各路中介便馬不停蹄地去催促另一頭客戶（購房人）去搶房。
當天下午，購房人A咬了咬牙就拿著10萬塊的定金在A中介的陪同下風風火火的趕往張大哥家，條款都沒看就簽了合同。
張大哥點上一根煙心裡泛起嘀咕，這麼快？價格定低了？煙還沒抽完電話又響了。B中介在電話里得知合同已經簽掉了立馬和購房人B說：「好房子搶得快啊，你看你剛剛猶豫了下房子就沒了吧，可以加價么？你加價我再和房東商量下看能不能拿回來，我和房東熟。」
就這樣，張大哥在幾天內面對了DEFG中介輪番轟炸後，從中介這得到的報價都快到600萬了，張大哥動搖了。要不….不賣了？
實際履行------通過訴訟達到強制履行過戶的目的
對於大多數老實本分的房東這招就夠了。當然這只是是你維權道路上遇到的初級對手。
中級對手面對你的還擊絕對不會善罷甘休。在請教了律師、中介等懂行的人之後他會使出下面四招：
- 在房子上辦理抵押
- 虛假訴訟查封房屋
- 過戶給善意第三人
- 簽訂虛假租賃協議，租期二十年（買賣不破租賃）
- 假離婚，配偶分家析產
特噁心不是么，要麼拿不到房，要麼拿到了還住不了。
既然對面請了懂行的出主意，你要想贏也不能孤軍奮戰啊。請專業律師去見招拆招吧。
舉個栗子，對方設立個抵押如果民事上很難證明惡意串通的話，懂行的律師就去打行政訴訟咯，訴房管局抵押登記行為違法，撤銷抵押登記是條路吧。對方賴在裡面不走？拿著判決書，帶著派出所，開鎖公司去換鎖咯。傢具怎麼辦？請個搬家公司運到公證處提存可以吧。
方法總比困難多。
可是這樣不累么？買個房子，費了半天勁籌錢，看房，簽合同，辦貸款，折騰完搞不好還得花個一年半載打官司？
其實最重要的是防患於未然
我簡單提幾點。
- 儘早網簽
- 合同里約定好戶口遷出問題
房屋內的戶口除了影響孩子上學外，還可能會影響辦理貸款。如果戶口約定不明導致辦不了貸款，則購房人可能需要承擔解除合同的違約責任。
- 重視補充協議
中介為了加快交易進程，製作補充協議會非常少，購房人應該將存在法律風險的事項詳細地約定在補充協議里。
- 留存第一次洽談證據
請律師吧，剩下拼的就是專業性了 ~
首先我要把那位搞了個大新聞的段子手批判一番，作為段子手一點都不注意提高自己的姿勢水平，造成宣傳上出現了偏差。
買房貸過款的人都知道，銀行貸款前會評估你的房產價值，不可能出現1000w的房子賣1500w銀行還假裝不知道的，銀行如果有那麼傻你會只賣1500w嗎？為啥不賣1個億搞把大的？想把上海房價超高50%知道需要多少資金量嗎？看看統計數據就知道，我記憶中是1.2萬億，可能記錯了。能有1.2萬億的那隻能是國家隊了，但如果是國家隊的話那能算騙貸嗎，那叫經濟刺激計劃。
所以啊，段子手們就不要腦洞大開以為搞個大新聞自己就能成為西方記者了？
為了切題，我還是要給大家傳授一些人生經驗。
為啥一線城市猛漲？
1，中國人的習慣就是買漲殺跌，之前房價下行的時候，無論剛需還是改善還是投資需求都在持幣觀望。因此聚集了大量的需求沒有釋放。
2，國家釋放了各種寬鬆政策刺激樓市，那貸款利率真是太便宜了，公積金能貸100w，限購也放鬆了些，這是資金面聚集了非常大的量能。3，三四線城市哀鴻遍野，央行大放水，人民幣/股市跌成狗，稍有經濟頭腦的都知道要麼把錢換成美元黃金，要麼就只好去一線城市買房避險了，難道放銀行吃那1%的利息？那還不如拿去沖Q幣呢。4，上海市政府在耕地紅線的基礎上又出了個2500w人口紅線，這意味著政府可能會不再大規模新增住宅用地的審批，利用高房價抑制人口增長，使得大家長期看漲上海房價。5，房價下跌到某個拐點止跌回升的時候，就是以上4個積壓已久的量能大規模釋放之時。於是大家看到了這可怕的報復性上漲。不過大家不用驚慌，南京已經出來調控了，上海應該也會在半個月之內出台房市收緊政策，等這波量能釋放乾淨了，短期內還會出現小幅回調。話先料這了，歡迎大家挖墳打臉說說現象發生的原因
十大導火索引爆現在的樓市
1：信貸天量放水
2月16日發布的1月新增人民幣貸款數字達到2.51萬億，創出單月信貸投放歷史新高，同比多增1.04萬億元，較「四萬億」刺激政策期的2009年1月新增信貸1.62萬億元還超出8900億。個人貸款多增的絕對主力也是中長期，房地產按揭明顯增長.
周小川的講話：第一，我們還是要實施積極的財政政策。第二，我們會繼續穩健的貨幣政策。第三，個人住房按揭的加槓桿尚在安全區內，個人住房按揭還應該有大力發展的空間。有的國家佔到40%-50%，中國只有百分之十幾，所以有很大的發展機會。
2：政策持續寬鬆
春節前夕，房貸新政重磅來襲，旨在為三四線城市的春節返鄉置業潮助一臂之力，為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。且新政出台節奏加速，從之前的六個月間隔期縮短至四個月。然而，房貸新政對市場心理的刺激作用或將大於實際效應。近期，江西、山西、山東及寧夏等地均發布了關於去庫存的相關政策，這一任務已成為各個省份今年工作的重中之重。其中最主要的手段仍是鼓勵農民進城購房，財政給予其購房補貼。
3：股市的惡化，投資標的物缺失。
持續的股市惡化，導致資金無處可去，特別是2015年開始的股災去槓桿，導致市場上大量的資金進入房地產市場。而只有一二線城市的資產比較優質。
4：本輪房價的上漲之風起於二手房。
目前，一二線城市，二手房成為市場的主流，其中一線城市交易中70%是二手房。
5：一線城市庫存低
杭州、寧波、合肥、南昌、福州、廈門等二線城市的庫存量已出現連續4個月環比下跌，北京上海等城市的庫存也持續低位，這種情況造成了市場容易被鼓動上漲。
6：首付貸等金融政策的加槓桿
首付貸款，稅費貸款多種小額貸款的出現，事實上，增加了部分之前無力購房人群入市。
7：春節後的慣例爆發
春節之後，北上廣深等一線城市樓市再度火爆，各地「日光碟」頻現，這樣的現象出現並不完全是政策的結果，也有特殊時間點的影響，春節積蓄的客戶在春節後釋放。
8：個案被放大
上海寶山集中過戶事實是因為契稅政策改變後的，之前成交客戶繳存契稅，事實並非新成交客戶，但被放大後，成為恐慌導火線
9：市場豪宅化影響
上海年後的一宗千萬日光碟出現，成為了高端市場升溫的導火線，而且一二線城市高端化趨勢明顯。都出現了一波成交熱。
10：地王潮
北京再次出現兩宗4.7-4.8萬的樓麵價地王，上海等地也再次出現地王，在多重因素影響下，市場開始集中爆發。
都在關注北京上海房價飛漲，就沒人關注過國企下崗嗎？新一輪的失業潮已經開始了，先保證自己不失業，再琢磨怎麼貸款買房吧人社部:中央將出千億安置鋼鐵煤炭行業180萬職工(人社部部長尹蔚民說的，網易新聞鏈接，不信可以點開看看)外媒：中國擬裁減500-600萬國企員工（據說來自路透社，但新聞太短，不知真假）再加上這條人社部:今年就業任務艱巨 青年就業群體達1500萬（也是尹蔚民說的）底層有下崗工人再就業，上有畢業生持續進入社會，上下擠壓，保住工作吧
一線城市房價上漲最根本原因是供應太少，緊抓土地供應不放手。以上海為例。
首先，上海市轄區面積6,300 平方公里，其中建成區面積1,000 平方公里，佔比僅16%。上海作為全國的經濟和金融中心城市，建成區面積卻比重慶還要小20%。更別提16%的建成區面積佔比，更是遠低於紐約和東京53%和60%的建成區佔比。
其次，因規劃限制，在城鎮建設用地中，僅有36%用於居住功能（紐約和東京分別為44%和60%）。人均居住用地面積僅17 平方米，在國際上與紐約市的人均28 平米和東京都的人均51 平米相比，相去甚遠。
再次，仍是受到規劃限制，上海最近五年成交的住宅用地平均容積率僅1.8，而紐約全市的平均容積率為2.6。
由於以上三層供應限制，上海房地產市場嚴重供不應求。過往三年的住宅新開工面積約為成交面積的82%，每年人均購買商品住宅面積為0.8 平米，居住需求遠遠得不到滿足。
過往多年的實踐已證明，調控需求根本沒用。限購、提高首付比例、增加交易稅等調控手段，已在過去多年的實踐中被證明無法有效調控房價。這一輪一線城市的房價暴漲，也是在限購沒有鬆動、首付比例未跟隨全國下調的背景下發生的。只有切實增加供應，加強分層住房市場體系建設，才能還老百姓一個合理的房地產市場。
到底是誰在買房？未來房價走勢如何？偽磚家用一手內幕消息為你揭開真相。
一，全國房價真實情況
1、深圳及周邊
在其他城市還沒有明顯上漲之時，2015年頒布的「330」新政直接成為深圳房價大漲的導火索。深圳商品房和保障房保有量只有110多萬套，每年不到10萬套的增量。而深圳常駐人口1000多萬，年輕人居多，戶籍人口不斷增加，80-90%都有購房需求。2015年的「330」政策調低了二套首付比例，加上信貸寬鬆政策，深圳房價一路猛漲，鹽田區最高上漲了70-80%。深圳的一路上漲，帶動了東莞、惠州地區價格攀升。2015年上半年東莞房價開始上漲，下半年傳導到惠州地區。雖然深圳已經有所降溫，但受2月份相關刺激政策影響，東莞、惠州的漲幅還比較誇張。2、南京、蘇州和合肥 二線城市並非完全受一線城市影響而價格走高，早在2015年七八月份，南京、蘇州和合肥紛紛上漲，先於北京和上海。去年7月份，南京江北新區獲批成為國家級新區，該區域房價迅速從平均1.5W/平方米暴漲到2W，小半年後甚至衝到4W。在南京市，江南八區的銷量超不過江北新區。由於2015年頻出「地王」，製造出房價將不斷上漲的跡象。南京五分之一的人都在買房或者賣房。南京地稅收入60%左右都來自房地產。 與南京類似，政府頻繁推地以及蘇州新區的獲批，也助長了蘇州房價的攀升。2015年整年銷售量約為20億，2016年1-2月份就賣掉20億。有的樓盤開了1-2年很難賣，現在一票難求，截止2月份已經消化80-90%。合肥市場則從2016年元旦開始漲價，均價從8000元/平增加到9000元/平，部分區域迅速破萬，居民陷入恐慌性購房。當地開發商提到，熱點樓盤黑市上的內部號源，可以叫賣到3萬元。居民買房先不問是否便宜，而是先問「有沒有房子可以賣。」
3、北京上海漲價接棒
2015年，國家密集出台一刀切式的「去庫存」政策，對於北京和上海最為受益。2011年，北京市的「國八條」規定，「連續五年繳納社會保險和個人所得稅的非本市戶籍家庭，限購一套住房「。2016年這部分剛性需求的釋放，加上市場原有的需求，2015年屢刷新高的地王，一手換二手的交織，綜合因素造成了北京市場在元旦至春節前後的瘋漲。上海房價也出乎業內意料變得火爆。春節後市場供應量忽然一下不足，加上2月份很多開發商的預售證都沒有批下來，導致整個市場空前缺房，衝動消費的人非常多。
4、緩慢去庫存的三四線
蕪湖市庫存量為440萬平方米，去庫存主力為本市人口，需要3-5年才能消化。為了促進消費，在中央實行的各項政策之上，地方政府針對區域進行補償，每平方米補貼200元，就是為了刺激農民、大學生和企業外地職工就地購房。近期蕪湖市成交量漲幅為20%-25%，價格沒有變化。無錫開發商提到，目前還有庫存1600萬平方米，開發商手裡還有很多存量土地。無錫人均2套住房，外來人口也較少，政府也還在建設動遷房。即便完全沒有新供應的話，無錫消化庫存得至少2-3年。這一輪刺激後，成交量有所上升，價格微漲5%左右。
總體來說這輪房價一線領漲，二線跟進，三四五線庫存嚴重漲價無望。
二，到底誰在買房
改善型購房是主力買房者。40%-60%的購房者來自於改善型購買，20%-40%來自於首套，10%-20%來自投資。投資客多數因「資產荒」而追逐房產，炒房客已經成為歷史。
三，房價為什麼漲
政府需要房價漲。理解房價，一定要理解房地產在中國經濟中的作用。房地產關聯著60%的實體經濟產業，關聯著60%左右的銀行資產負債，房產占我國民眾財產總額的60%以上（北京為83.8%），土地出讓金佔地方財政收入的60%。貢獻了GDP增長的16%。房地產關聯40多個行業，上游多是產能過剩的鋼鐵、建築、水泥等產業，這些行業不光是財政主要支柱還是國企集中的行業。如果房價跌了，對這些行業簡直是噩夢，產能利用率將降低到50%，倒閉潮隨之而至。更讓政府頭疼的是，這些行業有大量的產業工人，這些工人飯碗沒了，問題就從經濟領域擴大到社會領域了，官員的辦公室每天要被鬧事的人擠爆。政府能讓房價跌嗎？更重要的一個問題是，經濟不能跌。到2020年經濟翻番的目標需要保持每年6.5%的增速，房地產是經濟的火車頭，房價跌了經濟就熄火了。政府不能讓房價跌。從2015年開始，陸續出台政策托住房地產。
2015.03 加大職工購買首套房貸款支持力度；降低二套房、住房公積金貸款首套普通自住房、擁有一套房並已結清貸款三種情況的首付款；購買2年以上普通住房對外銷售免徵營業稅。
2015.10 住房公積金推行異地貸款；全面推行二孩政策。
2015.11 公積金貸款放鬆限制最低額度增20萬元。
2016.2 降首付。在不實施「限購」措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5 個百分點。 2016.2.19調整房屋交易契稅和營業稅徵收標準中國房地產一直是政府緊緊調控的市場，土地掌握在政府手裡，占房價50%的稅費掌握在政府手裡，行業法規掌握在政府手裡。政府的政策一出，房價自然而然就要往上漲。
2016，貨幣政策依然寬鬆，錢印多了會推高房價，再加上不斷出台的托市政策，預計一線城市房價還將溫和上漲，二線城市跟隨一線城市緩慢上漲，三四五線城市由於人口流入乏力，庫存高企，房價不會漲也不會跌。
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別人謹慎我貪婪，別人貪婪我謹慎。--巴菲特的名言，股市名言，同樣也適用於一切以投資為終極目的的投機行為。
中華民族到了最危險的時刻
先說答案
一句話，有房子的賣房子移民。沒房子的貸款買房子。為什麼房價要漲。
因為中央出台了去庫存的政策。房貸比率大幅放寬。這等同於貨幣供給加劇。在當前的中國萎縮的經濟形式下。放水會造成巨大的貶值預期。也就是說。與其說房價暴漲。不如說人民幣對房價暴跌。
房價會漲到什麼時候
人民幣的貶值預期在這裡。房價就會在這個位置。並不會下跌。
人民幣會下跌么
事實上，房屋交易中，賣方者獲得了大量的現金。這些金錢遠超生活所需。一個無所事事財務目田的賣房者追求更好生活的唯一途徑就是移民。資產外流。人民幣自然會下跌。
人民幣什麼時候會下跌
如果市場不受干預，那麼人民幣會應聲下跌。隨著房價的增長而下跌。但是中國政府一直在穩定人民幣匯率。在2015年。美元對離岸人民幣的匯率下跌並不嚴重。但是中國政府的美元儲備減少了百分之二十。
隨著房屋貸款的放開。人民幣的流出會更加嚴重。而外匯儲備肯定也會更快的被消耗。而事實上。有超過百分之五十的外匯儲備被用於了各種投資和項目。屬於無法動用的部分。所以人民幣的暴跌很可能會會集中在2016年的中後期。而且出現之前。會悄無徵兆。所以當人民幣資產在一瞬間蒸發乾凈的時候。你的房子至少還值得信賴。警惕一線城市房價非理性上漲
人民日報官微談房價：願屋屋有居者 居者有其屋人民日報：樓市去庫存市場分化 一線城市要抑制投機潮水已經退去了，大家可以看清楚，那些回答是真（xia）知（shuo）灼（duan）言（zi）認真的，那些轉發把1000萬的房子作價1500萬賣給親戚朋友騙貸款的人你們想什麼呢？一點常識都沒有啊，完全沒有可操作性好么！寫這些屁話的人估計一套房子都沒買過，以為銀行和監管部門都是傻子吧，自己去查查刑法騙貸要判幾年？！別就光跟這兒吹牛逼行，要覺得行得通大可以去試試，可笑
常州這邊算是3線城市了，常州號稱空城。
這地方房價要是也能漲起來就是見鬼了。然後萬科地產通知我：我們漲200每平。雖然只漲了200，但是我真的驚呆了。我本來已經準備買了現在我不買了，反正我拿著錢，你漲吧，愛賣不賣，我就不信常州這城市也能漲，你要真能漲我就回老家鄉下蓋別墅！立帖為證！這輪房價上漲的直接原因是近期的天量信貸，也就是說終於開始放水了，舉個例子，某人有一套房子原先價值200萬，同時有70萬的現金，那麼這個人可以把房子以300萬的價格賣給親戚或者關係很鐵的朋友，用手中的70做首付，貸款230萬，這樣在房子不動的情況下就有了230萬的低息貸款（個人住房貸款的利息是非常低的），如果首付也動用槓桿的話成本會更低，有可能30萬就能撬動270萬的資金，目前經濟非常不景氣，估計很多小企業主都在打天量信貸的主意，這部分錢至少能讓他們再多支持半年，等待經濟轉暖，很多投機者肯定也早就分析出這個趨勢了，也加入了炒房大軍，還有買漲不買跌的老百姓，多方共同造成了房價的瘋長，對於普通老百姓來說，放水實際上是拿全民的錢去救中國經濟，接下來會有新一輪的物價上漲，生活成本越來越高，同時放水的入口就那麼幾個，所以可能會造成更大的貧富分化，放水救經濟實際就是資金的時間轉移，就看爭取的半年到一年的時間裡中國經濟能否出線起色，堵上未來的窟窿。
修改了個人信息，可以取匿名了︿(￣︶￣)︿
正巧這兩天剛投資了北京的房產，也談談自己的看法。本人三線省會城市工作十年，目前自住房一套，價值100w。趕上前兩年的全民投資潮，手頭另有點積蓄。兩三百萬的資金放前兩年也許還算筆錢，可經濟形勢不好，繼續之前的投資方式已經不再可行，外加央行天天放水刺激經濟，誰知道你手裡的錢明天還有多少購買力？為了資產保值，說是每天誠惶誠恐也不誇張，相信不少人都有類似我這樣的焦慮。投資渠道並不是沒有，這點我想不少有點積蓄的朋友也都有各自的門道。從我個人角度，目前投資在年收益10%左右的信託項目，收益雖然不錯，可高收益高風險，當下市場行情處於巨變之中，把巴菲特放到目前的中國也不一定玩得轉。作為一個普通人，投資北京房產是我能想到的現有投資渠道外最低風險的投資渠道。之前大家討論的多是投機投資性購房，不否認有不少人是出於資產升值的考慮。但是我猜測也有很多人像我一樣只是想在當下動蕩低迷，未來不可預測的情況下讓資產的實際價值保持穩定，不賠當賺。下面拋磚引玉，公布我的這筆購房賬，希望同大家共同探討。
購買北京50平房齡10年一室。總價245w，首付90w，貸款30年。首付是我通過本地銀行抵押我目前自住的房產湊齊（貸款金額為評估價8成），利率基準上浮10%，相當於0首付購入。房貸利率下浮15%。這兩筆貸款利率均低於其他渠道途徑獲得的貸款，也低於目前我投資的收益。刨去房租每月4500，自負月供4500.最後總結一下我的投資初衷。如果房子升值，我出手，因為0首付，所有漲幅都是賺的，如果跌，跌一半我也能接受，真到北京的房子跌了一半的時候，中國經濟早就出了大問題，那時候放在手裡的錢貶值或許還不止一半。那會我可能還會因為有這套房子的租金而不至於被餓死。
3月7日更新。#############我分享這個只是想讓大家對通過我的例子從不同的角度思考當下房價乃至未來的經濟形勢。評論中因為我匿名就推斷我是中介的托的奇葩思路也是醉了。不過換個角度看，還是挺得意的。在我看來並不高明的操作方法在知乎一些人眼裡如同天方夜譚，是不是代表我很機智啊……^ω^。
ps.答案中對一些細節沒有詳細描述，只想說懂的自然懂。至於沒有貸過款，不了解當前銀行貸款利率、一般消費貸款可用用途、受託支付等基礎知識的朋友就不要強行評論了。今年一線城市樓市還是領先於三四線城市，但是也沒想到近段時間可以這麼的火爆哦！一天提三次價、過戶大廳「一號難求」、房產中介門前排起長隊……政策不都已經區別對待，分城施策了嗎？為嘛北上廣深還在「發燒」？
北上廣深樓市火爆
春節過後，上海、北京、深圳等一線城市的樓市火爆，北上廣深的買房糾結。如何能夠穩住一線城市房價在今年兩會上是「大熱門話題」。
有人要問了，既然國家都說了要政策區別對待，北上廣深繼續限購，為啥還就是這些個地方的房價漲起來了呢？專家們就四個字「供不應求」。這個詞兒在市場里是萬靈藥，具體到一線樓市。
來自剛需，城鎮化推進到今天，別的城市效果且不論，北上廣深每年幾百萬人凈湧入，這麼多人得住啊，所以需求一直是巨量存在的，這也是近年來三四線城市樓市價格成交雙萎縮的同時，一線城市卻沒見到降價的主要原因。
為什麼在這個時候爆發呢？
這就和年初以來頻頻發布的樓市新政有關了。剛已經說了寬鬆政策並不包括北上廣深。所以這才叫羊群效應、從眾心理，國內樓市歷來買漲不買跌，投機者人更是如此。既然剛需挺不住了，投資的、投機的更得往這裡鑽了。於是我們看到了如今一窩蜂的一線樓市，和去年4000多點的滬深股市有著不少相似之處。當然，一線城市土地供應越來越少，形成了供給量的天花板，也是客觀存在的制約。所以，它們漲其實並不完全是盲目的。
光說現在漲必須不能完，未來還能漲嗎？
房子是結結實實的大宗消費和投資，它的價格趨勢具有慣性。再加上現在國內貨幣政策環境的確是偏向寬鬆了，北上廣深又確實存在著每年不斷湧入的人潮，有了需求的基礎，所以城市房價一旦漲起來，恐怕一下子還停不了。不過，如今這一來二去的各種政策組合拳到底能不能起到作用呢？
供需何時平衡，房價拐點何時出現？
時間上真的很難說准，不過，這個點很可能就是貨幣政策轉向的時候，或者說，央行發出信號收緊銀根的時候。
再把話說回到更現實的問題，如果現在你手握200萬，到底是該買還是不買呢？樓市不比股市，大起大落一個周期可能比股市要長得多，但投資背後站著的「人性」往往是相通的。4000多點才入市的話，有多少人能保證5000點成功逃頂呢？
更何況房子可不像股票散戶說賣就賣了，成交一套房子要複雜得多。樓市裡高處有個詞叫「有價無市」，找不到買家的苦和如今的「一夜漲十萬」一樣，冷暖自知。shqianyy
在不勞而獲的誘惑面前，在永世不得翻身的恐懼面前，人往往無法保持冷靜，從而陷入群體性恐慌。不停地觀察別人的反應，希望與群體保持一致，生怕自己是落單的那一個。我們失去了自己的判斷，過於關注別人的選擇，因而變得敏感，偏激，易於被煽動。群體的存在，帶給我們心裡上的安全感，讓我們逃避自己做抉擇，也逃避了抉擇背後的責任。而事實上，人性的這種傾向，恰恰成為了可以被利用的弱點。有時候，整個國家的民眾都可以被煽動，被利用，比如二戰時的德國、日本。更何況今日中國新生而稚嫩的中產？
我覺得最幸福的應該是在校大一的學生，等他們畢業的時候，一切已塵埃落定，就算就不了業，也不會背上天量房貸做房奴
難道沒有人覺得這種新聞和大炮被封同時發生有什麼不對么？
紅色或藍色，反正最後都是藥丸
房地產：明知是泡沫還是得往裡鑽，因為沒得選
早在今年年初，我們就發文闡述在當前形勢下，黃金和一線城市房地產將跑贏其他資產類別。（回復和「淡定」可見）果不其然，春節期間開始的上漲的黃金及其最近表現出來的強勁勢頭，節後上海的房地產價格暴漲都印證了我們的觀點。
在負利率、資產荒和1月份超額信貸增長的帶動下，投資者毫無選擇，只能鑽進看起來相對安全的資產類別里。一線城市房價上升和上海房價的暴漲就是非常好的例子。神奇國度里，判斷事物經常需要雙重標準。制定政策或為所制定的政策辯解時，衙門裡的老爺們開口閉口國際慣例，彷佛任何事情只要洋大人們干過，趙家就可以名正言順的模仿，不論模仿水平如何。而一到房地產這個話題時，大家都必須選擇性無視國際慣例。
在房地產這個議題上，國際慣例是什麼？所謂的國際慣例不外乎用幾種常見的價格和供求指標來判斷房地產市場處於什麼階段，包括房價對家庭年收入比、消化庫存所需時間、空置率和租金回報率。然而，筆者認為中國房地產市場的特殊性導致其在很長時間內不適用於以上這些標準，尤其以一線城市為甚。我們從幾方面來具體探討這種特殊性：
1. 人口集中趨勢
中國的城市發展不均勻導致資源、人才和機會向一線城市和其周邊集中，並在此過程中進一步形成正反饋，產生馬太效應。這種情形導致一線城市的房地產源源不斷從其他地區吸收資金，並不斷推高房價。在一線城市，我們可以經常看到一個家庭或家族集中其所能調動的全部資金投入購房。因此，家庭年收入對應房價指標無法作為一個客觀指標。國泰君安任澤平先生在其關於房地產的最新報告中指出：「我們將35個城市劃分為一二三線城市，2014年一線城市房價收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45，反應了後房地產時代「總量放緩、區域結構分化、人口繼續向大城市遷移」的新特徵。」考慮到一線城市新增人口調動其父母，親戚和其他各種渠道能動用的資金，一線城市的房價收入比應該更低。只要機會和資源仍然持續驅動人口向一線城市流入，這種趨勢無法逆轉，投資者沒有選擇的餘地。（回復「基石」可見筆者關於人口流向一線城市的分析）
2. 投資屬性
因為資本市場的不發達和強差人意表現，中國的房地產相比西方國家更具備投資屬性。近日網路流傳大量上市公司2015年凈利潤不足在深圳購買一套所謂豪宅的信息。段子手們紛紛調侃，有人認為這正是深圳房地產過熱的表現。筆者則認為這個現象印證了一線房價的合理性。正是因為A股上市公司的良莠不齊和上市公司的低迷收入導致一線城市房價大漲。我們來看一個數據，A股市場的股息率。
股息率（Dividend Yield Ratio）是股息與股票價格之間的比率。在投資實踐中，股息率是衡量企業是否具有投資價值的重要標尺之一。我們可以看到，股息率最高的上海A股也就是和房地產的租金回報率相當。那麼，作為投資者，與其選擇到趙家的賭場里被各種老千輪番抽血，還不如買一線城市房地產划算。一邊是投資渠道和產品選擇不多，一邊是大放水，兩相結合下勢必繼續推高一線城市房價。只有當A股真的穩定下來了，國家真心拿出改革利好，或是下定決定不要節操，大水漫灌時，A股市場才有機會從房地產市場吸收資金。話說，停筆時正好A股收市了，我就想問一句段子手們你們懷念肖鋼么？（回復「盛宴」可見筆者上周末的預警）
1. 政府需要
地方政府的收入，中國人口的就業和銀行的資產負債表安全都需要房地產來保證。自房地產市場化改革及08年四萬億強刺激後，中國就已經踏上了這條不歸路。政府和央行在等死（不刺激，坐等市場自行調節和陷入資產負債表收縮）和找死（繼續刺激，維持經濟增長不跌破底線）之間永遠是選擇找死的。中國的命根是就業，為了保住就業，政府毫無選擇只能一條路走到黑，至於身後的事，哪管洪水滔天。
總體來說，筆者認為一線城市和其周邊仍有投資價值，在最好的情況下，中國轉型成功後未必不能將泡沫做實，最差情況下，也能再堅持幾年時間。而二三線城市則基本不需要從投資角度考慮。中國人個體聰明，總想博傻，指望著以後有人接盤自己能跑，還不如乘行情好把人口，特別是最有消費力的年輕人口凈流出城市的房產賣掉。至於選擇投資一線城市房地產還是黃金，那就取決於投資者對夢醒時分的理解了。
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去個健身房出來發現多了好多贊和粉絲，受寵若驚，趕緊更新下答案回饋讀者
上面的文章其實是上周就已經寫下來的，發表在AC_Stock微信公號，以下更新部分內容，主要是針對一些網路上傳的很厲害的我認為不靠譜的觀點。
中國經濟確實有問題，但一看到房地產回暖，一線城市火熱就大喊藥丸藥丸，崩潰崩潰，中國跟你多大仇？最後或許會出問題，但也有一線生機，因為目前就是用空間換時間，換穩定過度貨幣貶值的時間，換經濟企穩的時間，換可能有的真正改革的時間。僅此而已。
國人有非常嚴重的從眾心理和群體效應，這點在股市中體現得淋漓盡致。一窩蜂地不看基本面買入，一窩蜂地恐慌拋售是股市散戶的標配技能。每次一有什麼嘩眾取寵的觀點和標題出現時，大部分人是不管三七二十一，轉發再說。而不是經過思考和論證，因此這些觀點得以廣泛傳播。反駁和論證別人的觀點需要付出思考和研究，需要付出時間和勞動，相比簡單符合和轉發，這樣很累且在大部分人看起來是沒有回報的。然而，事實並不是如此。看似毫無回報的反駁對於提升個人獨立思考、研究和論證能力非常有幫助，在投資行為中更是如此。能夠幫助投資者形成自己的投資理念和總結經驗教訓，不再盲從羊群效應。奧馬哈的聖人告誡投資者，在眾人貪婪時恐懼，在眾人恐懼時貪婪。說起來容易，做起來難正是因為其要求投資者需要具備獨立的思考能力，不泯然於眾人間。
年初的房地產放鬆政策、1月的超額信貸、G20財長會議上周小川、樓繼偉表態和近日火爆的1、2線樓市銷售讓互聯網上再次瘋傳中國崩潰論。羅馬非一天建成，自然也不可能在一天內崩塌。中國經濟今時今日已經大到足夠影響環球經濟，會突然因為某一單一事件轟然倒下。針對藥丸和崩潰的各種奇葩的驚悚言論紛紛現身，筆者覺得有必要梳理下目前中國經濟面對的難題和未來趨勢。
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底線
中國經濟的底線其實和政治穩定的底線相當一致，其核心在於就業。只要就業不出大問題，股災、泡沫和貨幣貶值都不會動搖中國的根本。投資者應該關心的重點是經濟運行中遇到的各種風波最終會不會對就業產生重大打擊以及政府是否有能力守住就業下滑後的底線並在突破警戒線後加以扭轉或提供保底的彈床。
房地產
有人在不經過任何研究的前提下謠傳上海房地產銷售大漲是由大量套貸驅動，也就是通過製造假文件和假成交從銀行套取資金。筆者不否認銷售中有部分確實是套取貸款，但為數不會太多。
首先，在限購的城市，購買一套房以外的房地產必須不在自己名下，而必須藉助親戚朋友的身份。這其中就涉及如何保障自己財產和資金安全以及其中產生的債務問題。第二，銀行負責貸款的人員固然有業績壓力驅使他們批出貸款，但銀行的風控體系擺在那裡不是白吃飯的。套貸只能是個別行為，且需要付出一定成本疏通銀行內部人員，真以為金融體系反腐是開玩笑的嗎？第三，上海作為中國最大的城市之一，聚集的大量資金和富人都明白趨勢所在，真當他們不懂投資嗎？就算全部或大部分的銷售都是套貸，那也是一件好事。以低成本的房貸利率替換高成本的民間借貸利率對企業的財務健康有正面幫助。
前期過量開發的三四線城市去庫存將是漫長的工作，但不代表資金湧向一二線城市三四線城市就完全沒有銷量啊。固然不會太多，但除了那種庫存夠賣10年的，自身的自然增長還是擺在那裡。寬鬆的地產政策和貨幣政策對三四線城市的房地產投資不會有太大作用，但對一二線城市還是會有明顯的提升作用。另外，在資產增值帶動的財富效應下，消費應該也會好轉。通縮也能進一步得到緩解，甚至有可能重回通脹。
我非常反對這種人云亦云的東西，只要稍微思考下就能發現，套貸的確實有，但其體量不可能把上海的銷售拉上來那麼多，更何況把樓價炒起來，或是拉動整個中國的借貸數據1萬億。這只是先知先覺的投資者在房地產政策放鬆後迅速進入市場而已。不論是股市或是樓市，只要能修復資產負債表，只要能製造流動性，只要能刺激消費，就是目前中國管理層需要的，管你是股市火熱還是樓市火熱。說到底，管理層最怕的不就是經濟繼續向流動性陷阱中滑落嗎。之前放水沒有用，那就只能走老路，拉房地產，不信你們不買單。
我雖然不是特別看好，但我覺得走這一步路是對的。因為目前管理層沒有其他路可以走，與其坐等，不如試試老路，之後的就看國運了。藥丸也不是現在，羅馬不是一天建成，羅馬也不會一天毀滅。中國經濟未來也有不同的發展可能性。房地產的火爆不代表中國經濟就一定會義無反顧地走向泡沫破裂和崩潰。房地產的投資門檻相對股市高出不少，房貸融資也遠沒有股票場外配資那麼危險，房地產市場的回暖對於經濟有正面作用。中國經濟未來主要風險點在於如何平穩地過渡貨幣貶值，避免經濟長期進入拉美化，管理層能否集中精力，務實穩定經濟。對於投資者來說，黃金會是一個很好的投資配置。期待各種風險投資中出現一兩個所謂獨角獸將變得遙不可及。家庭部門的槓桿還有放大的空間，但三四線城市房地產不會有太大價值，一線城市及其周邊的房地產仍將持續吸引資金進入。
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※14年房市不好，是否是買房好時機？明年北京房價還有可能稍降一點么？
※如果房價崩了，會有人造反嗎？如果有人造反或者一哭二鬧三上吊，政府會如何處理？
※中國的房價和影視行業有怎樣的關係？
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