現在在日本買房相對於國內有哪些優劣？

01-14

目前在日留學生，打算等更新在留資格後在日本買房。相對於國內房地產來說，日本二三線城市的房地產投資是否更穩健？

我沒有在中國買過房子，但是我可以簡單介紹一下日本買房子的情況，希望能給你參考價值。

所有權：

日本買房子包含土地，而且是永久所有權，中國土地公有制，因此買房子是不包括土地的。

稅金：

但是在日本買房子不好的是，每年需要交固定資產稅，是按照房子所在地每年的地價百分比計算的，可以認為房子越大，固定資產稅越貴；我在埼玉縣的大宮有一套99平米的房子，每年固定資產稅97,000日元，換算成為人民幣大概5000元左右。

集合住宅：

在日本買公寓，每個月都需要交管理費和修繕基金；管理費顧名思義是給管理會社用來管理大樓的支出。

修繕基金是大樓到了一定年齡，需要翻新甚至推倒重建的時候所使用的基金，每隔一段時間管理會社會公布基金的餘額，並且把支出表列印出來，告訴所有住戶，基金用到哪了。

有人覺得修繕基金不想交，但是我覺得正是有了這個基金，房子才會能住的更久。

我聽一個中國朋友說，在中國一套新房子住二三十年就已經破破爛爛了，但是在日本不會，住了四五十年看上去還是很新的房子有很多。

獨門獨院：

這個日語叫一戶建，很多日本動畫片里，比如哆啦A夢裡野比家住的房子就是一戶建。

東京都內，不是很昂貴的地段，一般一戶建包含土地在內的價格要3500萬日元以上。

和集合住宅比，好處是沒有管理費和修繕基金，但是出問題都需要自己修理，有的日本人覺得麻煩，會更傾向於購買集合住宅。

貸款買房子的利息：

日本人也是很多的使用銀行貸款買房子，浮動利息大概0.8~1.2%之間，如果國家的經濟狀況不出現大的問題，這個金利基本不會有太大變動。

日本買房子的優點：

日本不動產經歷過泡沫期後，價格比中國更穩定，在可以預計的未來，應該不會有太大的變化。

還有應該就是土地所有權了。

暫時只想到這些，希望有幫助。

上次請@蘇菲介紹如何在日本買買買後，很多人對日本房子產生了興趣，居然那麼便宜。

這次，一位在日本生活16年的讀者朋友，特別投稿一篇，介紹了他眼中的日本樓市。

如何買？值不值得買？寫得很生動，推薦給大家。

原文如下：

特邀小夥伴： @小鍋的鍋巴，在日本從事醫學研究。

人民幣這麼強勁，國內的朋友也忍不住想在日本做點投資。我被問到的最多的，就是日本的房地產。

日本經歷了90年代的泡沫經濟，房價跌到了低谷，一直沒怎麼漲，現在房貸利率降到了0.625%，又有東京奧運會的利好消息，可以說是抄底的好時機。

而2014、2015年，也確實有很多的企業、富豪來日本抄底。

舉幾個例子，早在2014年後期和2015年前期，新加坡和中國的投資公司，就分別買下了位於東京站和目黑站附近的大型房地產。

我國內朋友的老闆，也在同一時期買下了東京的兩棟寫字樓，還在公司內部專門成立了管理日本房產的部門，足見日本房產投資的火熱。

不過，我並不建議國內朋友來日本買房，除非你的資金多到沒處花。

你可能會說這麼大好的形勢，你這傢伙為什麼攔著我發財。但是在日本買房，想獲得很高的回報率，是不太實際的。

首先就是日本政府在樓市泡沫破裂時受過傷，對於房價非常謹慎。如果漲幅太大，肯定會出政策抑制。

而且，2014-2015年大量外資投資日本房產，價格已經炒得比較高了。

最不容忽視的是，日本人口長期負增長，人越來越少，這是一把懸在日本房價上的達摩克利斯之劍。

而對國人來說，就算你想買房，也有很多現實的困難。

首先是，外國人在日本買房產的門檻太高。沒有長期居住權的外國人在日本是禁止貸款買房的，必須付全款，這麼低的房價利率，你享受不了。

外國人在日本買房還有個很高的門檻，就是缺乏準確的、可信賴的房地產情報。

沒有對當地的足夠了解，想要找到回報率高的投資型地產，是一件非常困難的事。你跟我說沒關係，找中介就行了，我送你兩個字，呵呵。

你人生地不熟，語言又不通，非常明顯的一頭肥豬，中介為什麼不宰？

我來日本這麼多年，在中介那裡也吃過不少虧，就不細說了。

那麼，就算你能克服以上困難，日本房產的回報率，值得你漂洋過海來投資么？

在日本如果回報率超過7%就可以被稱為優良資產，超過10%就是搶手貨，非常難找到。投資型房產出租的年回報率平均在5%左右（已扣除年要交的房產稅和中介的手續費）。

如果你覺得回報率能接受，別急，我還沒跟你說房屋折舊率這件事呢。

和國內購房不同，日本買房不僅購買了房屋，也購買了土地。單元房的土地面積，是根據房屋面積佔總建築面積的比例算出的。

比如，我前兩年買的房子，土地面積就是6415/790363 x 1483.67平方米＝12.042平方米。

我這套房子的土地價格是1608萬日元／12.042平方米＝133萬日元／m2，約合人民幣7.7萬元/m2，合同寫得很清楚。

在日本房價上漲，指的是土地價格上漲。而土地上的房子，是消費型財產，入手那一瞬間就開始折舊的，價格不斷下降。

如果哪天地震一下，給你房子上震條裂縫，這個折舊率就刷刷的漲。而在日本，房子如果折舊，房租價格也要跟著下降。

而且，房租回報屬於工資外收入，超過一定金額要交稅。

這還沒完呢，當你賣房的時候，如果房價大漲，利潤還要再收20.315%的出售利潤稅。

是誰說資本主義國家是資本家天堂的？

肯定有人會說，我不賣，就打算作為遺產傳給兒孫，那遺產稅會搞的你更虧。日本有句老話，房產傳3代。也就是說傳3代以後，遺產稅就相當於房產價值。

很多日本人在父母去世之後，交不起遺產稅，不得不買掉房子來繳稅。

當然投資日本房地產也不是不能賺錢，但要看你的專業眼光和運氣。

我在北海道旅遊時，碰到這麼一位朋友。幾年前日本二線城市甲府市車站附近蓋新樓，她就賣掉了國內的閑置房產，花3000多萬日元，約人民幣180萬，買下了最高層的3室一廳。

現在一個月房租能有13萬日元，她就拿著這錢周遊日本。

在這種日本的二線城市能拿到這樣的租金，實屬不易。她能這麼順利，主要是她妹妹在當地定居20年，從事的職業又是房產中介，幫忙選了個好房。

而且她的心態好，房價不漲無所謂，以後搬到日本來養老。而日本房產作為保值養老的投資，還是不錯的，可以考慮。

如果你手上的錢真有富餘，對日本房地產有信心，並且又有做外盤的渠道，其實可以不必直接在日本買房，而是買一些專門投資日本房地產的基金、或者信託。

我自己就入手了一點日本的房地產信託（就不給出明確名稱了）。這隻信託是每月分紅，這樣即使價格不走高，拿一點分紅也是好的，它以往幾年的分紅都保證在年10%上下，扣除購買費用和稅，也能保證有7%左右。

這樣的投資回報，和直接投資房產不相上下，佔用的資金量少，流動性又高，何樂而不為呢？

當然，說了這麼半天，不是勸國內的朋友來日本買信託。我還是認為，國內的朋友與其花時間花精力跳出來做外盤，不如安安心心在國內買熟悉、安全的產品，這才是正道。

量力而行，有人氣的投資未必就是適合自己的投資。

如果你手上再有閑錢，就趕緊來日本玩玩玩，買買買，享受一下日本人的貼心服務，沾沾強勢人民幣的光。

低日元匯率的黃金期可能還會持續一段時間，但是持續多久就說不準了。不僅要看日本央行，還要看中國政府的臉色。

{越女讀財}微信公眾號：ynducai

歡迎關注，一個金融、媒體各種經驗摻雜的，複雜的人。

前幾天和中國銀行的朋友吃飯，他們和我說來日本買房他們可以給貸款，2.8%的利率，20%-80%的額度，審核國內財產就行。所以我覺得還是很容易就來買房的。

投資日本的房產？

建議不要這麼做。

日本的物價20年沒變過了。房產也是這樣。

等你20年後，房子破舊了，還貶值。

雖然這期間你對外出租會有利益，但不如拿那個錢在中國的二三線城市買房增值來的效益大。

我來回答一下買房投資的問題。

日本總的來說人口在不斷減少，所以除開東京，大阪等大城市群，房價成逐年緩慢下跌的趨勢，即使是東京，大阪，房價也基本沒有太大的變化，只有某些熱點地區（比如東京江東區的豐洲），由於人口的流入，房價有一定的漲幅。但是正如@及川健一所說，持有房屋是需要繳納稅費的，而且2手房的掉價比較厲害，所以在日本想靠買入賣出房屋獲利幾乎是不可能的。

但是在東京還是有可能靠房產謀生的，就是買了房子後出租。日本的房租很高，而且租金價格相對於房子的新舊，房型，更看中房子所在的地域。因此，購買比較老舊的二手房出租是有利潤的，但是前提是能夠保證持續的入住率，這點不是對於市場，地域了解很深的人，是比較容易失敗的。

日本還有一個比較多人做的生意，是購買叫做アパート的一棟連排出租樓，這種房子一般2層，每層若干間房間（一般不超過10間，每間房間有獨立的廁所，浴室和小廚房，大多有涼台，15~20平方米），然後交給地產公司管理，收租金。購買價格根據地域，大小，大約在數千萬到3億日元不等，一間房的月租在4w到8w不等。基本上每個月的租金收入可以比貸款多那麼一點，所以主要創收在還完貸款以後。日本人在自己工作的時候，貸款購買出租，大約在退休後貸款還完，用租金保障退休後的幸福生活。但是因為是靠貸款購買的，而且這種用於商業地產的貸款利率比自住高多了，如果租不出去的房子比較多，很快還貸壓力就會造成個人破產，因此如果自己的收入教低，無法抵禦風險，這種投資是很有風險的。

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在來補充一點。

日本的土地雖然是私有，但是並不是你想怎麼用就怎麼用。

政府嚴格的規定了土地的使用用途和各種限制。

就拿住宅用地來說，就規定了容積率，高度，可以蓋的房子種類，房子的密度，防火要求等等。而且土地用途的變更是非常麻煩和困難的。所以指望像國內一樣，買冷門地皮等熱門升值賣掉獲利也是基本不可能的。

最近國內有很多關於到日本買房的信息。簡單的一句話，微博上有很多東西根本就是日本某些不良房地產中介要讓正在變富的中國人接盤。由於很多信息不對稱，他說投資房地產賺錢就讓傻瓜甘心去掏錢。

說實話台灣人在日本買房最早也最多，信息也比較多，可以查一下那邊部落格。再說日本回報率超過10%都是優質資產，這麼好的美餐，你沒關係還會讓給你一個外國人。

簡單一句：長期自住的房子可以考慮投資，想在日本買個房收房租的打算還是找點破掉。中國房地產火爆在轉手的水分，日本這方面幾乎沒有，都20年工資不變，購買力就會突然變強？再加上少子化，對房子的需求量不大。所以到時候房子能不能租出去還是一個大問號，如果閑置回報率降低很多。不是說一定不賺錢，只是這樣優質資產很難找到。

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關於日本房子質量比中國好？

排名第一的說中國房子質量不好，一二十年就壞了？我覺得不符合常理，

或許過去還有泥巴做成。但是到了90年代之後都是磚塊+混泥土，基本

只要不是遇到被豆腐渣或地震或地基被人挖了，基本都是超過30年。

中國很多建築壽命都是一二十年，不是質量不好，而是跟不上規劃，被拆遷了。

我家在鄉下房子就是非常好（整個村都沒有新房倒塌過），使用了20多年，

最後征地規劃成公路或工廠。

缺點因為90年代建的，規劃不合理，功能利用不明確。

日本房子分三種一戶建木造，3-4層公寓（龍骨框架），高於4層的公寓（混泥土框架）。

一戶建基本都是木造，土地先自己買，然後使用30年左右就得推到重新蓋。過了5年之後，

木頭老化是個問題。

龍骨公寓就是房間模塊化，房間門很矮，牆壁複合材料，不隔音。比木造保溫好很多，

維持也比木造少。

混泥土框架跟國內差不多，只不過日本內裝好了，買回來直接用。一般壽命估計50年-70年。

最省心也是最貴的。

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一般大家都是在日本長期工作才會考慮要買房子，一般短期留學，工作都是租房。便宜，而且地點可以換。還有其他因素，貸款利率低，日本環境空氣好，教育資源等等。

就算考慮買，也是有很多問題。比如每年的稅金，以及遺產稅（基本土地永久擁有，但是傳到三代後，遺產稅就是一個房子的價格）

二三線不值得買，房地產價格和人口增長有很大關聯。即使要做也只推薦做東京都內23區內的不動產。

中國投資者比較關注的是

1 中國銀行東京分行可以給中國投資者貸款，額度最大80%，即使只是來日本旅遊的遊客也可以。

2 日本房產雖然有永久產權，但是各項維持費用需要確認

3 是否有管理公司代管代出租。

4 新房子掉價快，不如買絕佳地段的二手房來得保值，回報率高。

5 首付超過20%就能保持收入支出平衡，即每月房租收入超過貸款及各項稅收支出。

優勢：

1 永久產權

2 現在日元匯率相對較低，如果準備用國內資金買房的話是一個好時機。

3 有穩定工作之後可以試著申請貸款，正常日本上班族買房可以只需要交很少的首付和使用長期低息貸款，經濟負擔沒有很重。我不知道你的具體情況，不過對於外國人，日本銀行的融資條件還是比較嚴格的。

4 買到的房子都是裝修好的，自己買好傢具家電就可以直接入住。

5 如果是買公寓房的話，物業公司的管理狀態一般還是比較讓人放心的，就我看到的情況來說，就算房子本身很舊，表面看來也是非常乾淨整潔的。

6 工作之後買了房可以申請一部分稅的返還，不過僅限自住用房。

劣勢：

1 前面也有答案說了，除了買房本身要交的錢之外，定期的管理費用、維修費用、還有稅都是必不可少的。這樣都加起來看的話，每個月的支出也不比租房子少很多。

2 前面說日本房子的維持狀態很好，但是不代表它保值。國內那種兩年前100萬買的房子現在轉手就賣了200萬的事情是基本不可能出現的。新建的住宅一年之內沒賣出的話法律上就已經變成二手了，而日本的二手房交易又十分不活躍（最近有增長，但也只佔總交易量的10%），二手房要比新房至少便宜20%。另外，日本人口的負增長完全沒有緩和的趨勢，全日本現在人口增長的地方只有東京和沖繩，你說的二三線城市，其實大幅貶值的風險非常大。

3 如果買一戶建，維修需要自己操心，據說成本要比公寓的管理費高，放著不管還會被街坊投訴。

總結一下，如果考慮買房：

自住的話請在考慮個人情況以及對居住環境充分了解的情況下出手。

如果要投資的話，建議購買大城市靠近都心的小戶型二手房，然後租出去賺租金，年收益率5%左右吧。反正在日本我覺得想靠投資買房掙大錢是不太現實的。

暫時想到這些，之後想起來了再補充吧。

2017年11月24日

分享最新的日本房產利好的消息

聽說你想在日本銀行貸款買房？

2017年10月12日更新

購買日本房屋的劣勢：

1.房屋的維護成本高

在日本購買房屋以後每年都要繳納固定資產稅(固定資產稅稅率固定資產稅課稅標準額的1.7%，自簽字含都市計劃0.3%)。
都市計劃稅(每年繳納一次，土地評估價x1.4%，房產評估價格x0.3%)。

2.外國客戶購買日本房產由於沒有日本長期身份，所以必須全款購買，享受不到日本的低息貸款。

3.日本經歷了泡沫經濟以後，房產價格一直非常低迷，購買日本房產，短期升值空間不大。

4.日本由於是多震國家，購買房屋有可能遇到海嘯和房屋損壞。

5.購買日本房產後子女繼承時需要繳納遺產稅。

購買日本房產的優勢。

1.永久產權，購買日本的房產擁有土地的永久產權。

2.購買日本房產沒有門檻，新房二手房都可以，價格透明，投資風險低。

3.租售比高，日本人租房的人很多，房租收益穩定，一般能有5%左右的純收益。

4.日本的房屋管理和維修體制完善。

5.日本房產價格相對較低，保值率高，容易變現。

據數據看，2016年11月北京的住宅均價為41292元/平米，上海為45847元，深圳為55040元。按1元人民幣兌17日元計算，北京一個100平米的住宅價格約為7000萬日元。在國內買房都按建築面積算，陽台和公共區域也包含在住宅面積內。而在日本買房都按使用面積算，如果按照日本的計算方式，國內的房間面積比日本的房間面積相當於小了約20%。也就是說，國內的100平米相當於日本的80平米。除此之外，在國內交房時多以毛胚形式，室內裝修要在個人購買後自己負責，還需要花錢裝修廚房和衛生間。而日本多見精裝修交房，至少廚房和衛生間均不需要額外花費。考慮到這些因素，中國的100平米和日本的70平米住宅進行比較可能比較合理。

據日本房地產數據，2016年東京都內70平米的新建分售型住宅價格為7086萬日元（約合人民幣418.8萬元），相當於東京市民平均年收入的約11.30倍。再看北京的情況，2015年非民營企業職工的平均年收入為11.139萬元。民營企業為5.8689萬元。如果按照年收入為11萬元計算，100平米的房子相當於北京市民年收入的約37倍。東京的10倍都讓人感覺很困難，而北京達到近40倍。沒有資產的人買房可以說是根本不可能的事。如果勉強貸款購房，可能一輩子都在還貸。

在日本的住宅持有是包括土地的永久產權的，而國內的住宅持有並不包括土地，不存在個人擁有土地的制度。城市的土地歸國家所有，購房者在買房時向政府付款取得土地使用權。使用年限多為70年。購房者只對房屋持有所有權，自然也不會被徵收房產稅。

換句話說，在國內即使擁有多套房產也不會被徵稅。有房的人即使不斷地買房，也不會被徵稅，結果導致有錢人越來越有錢。當然，這一稅收制度的不完善在國內也被當成問題，從很早以前就出現了要求徵收房產稅的聲音。日本就通過徵收房產稅實施收入再分配，縮小了貧富差距。

2011年上海和重慶曾試征過房產稅。不過，這次試徵收幾乎沒有產生效果。因為2011年以前購買的房子不屬於徵收對象，換購等情況也被列為免稅對象。房產稅不能徵收的理由有很多。如果統一徵稅後，增稅會導致個人消費減弱，可能導致經濟惡化。擴大免稅範圍，最終也會像上海和重慶試徵稅一樣不見成效，還會出現以假離婚等手段逃稅的人。對使用權徵稅原本就存在理論上的問題，另外資產的市值評估也很困難。住宅根據評估額計算方式的不同，也會出現不公平。

作為徵稅對象的房主當中也包括官員，自然會對房產稅的立法比較慎重。即使徵收房產稅，也很可能被設計成一項含有各種免稅條款、讓既得利益階層無需納稅的法律。如今的制度很難證明包括官員在內的所有人是否在納稅。曾在10年前大力提倡徵收房產稅的一名中國經濟學家現在卻冷淡地表示，「我認為不管征不徵稅結果也是一樣的」。

在國內與在日本不同，目前並沒有公開權力階層的資產。而如果只有力量較弱的人群支付房產稅，權力階層卻不支付，這種不平等還會不斷擴大。

如果確定在日本待很久，買房一定比租更實惠。

在東京，租一個二十平米的房子每月要人民幣兩千塊左右。買一套一百來平米的房子交了首付之後每月的貸款也就這些錢。貸款壓力也不會特別大，因為是按照工資比例來的，銀行不會允許你貸款超過工資么百分之多少，具體多少忘記了，反正不到一半。而且這個房子買下來就都是你的啦，也沒有七十年使用權這回事。

可能不太好的地方在於你有房子每年都要交一些錢，具體款項可以看看上面的答案。

在日本買房目的就是為投資獲取收益，和國內買房投資最大區別是獲利點不同：國內買房都是賭升值，日本買房是為獲取租金收益，活的良好現金流。

目前國內中介推薦日本房產主要是推薦東京地區房產，原因很簡單——藉助2020年東京奧運噱頭，房價會大漲。國內中介太熟悉中國人的購房原則「買概念、買升值」，因此會不余遺力的大講奧運會對房價的拉動作用。從出租角度衡量（租售比），東京不是第一選擇，應該是大阪，而且應該選擇獨立屋，具體原因請看我在令一片文章分析，此處不在重複。

日本房產到底怎麼樣？ --小心被「糊弄鬼子那套」忽悠了 - 知乎專欄

日本的不動產是會動的。(匿了)

喜馬拉雅有個節目叫芬芬媽媽說日本～挺詳細的

簡單說一下，伴隨著高凈值人群海外資產配置規模的逐漸深入，日本由於合理的資產價格（房產泡沫出盡），優越的租售比（相對於國內不到2%，日本基本可以輕鬆達到5%-8%）、樂觀的匯率預期、較低的貸款成本（中國可通過在日中資銀行進行貸款，利率在年化2.5%-3%左右，但是對房屋有一定限制）、2020年奧運會利好刺激以及較好的治安環境、較近的地理位置等多種優勢成為國人關注較多的投資區域。不過日本的房屋每年都要產生地震、火災等各類保險費用以及固定資產稅（持有成本為每年房間的2%左右），同時雖然房屋和土地是永久產權，但是在到達了一定的價格後會有比較高昂的遺產稅。

優勢嗎，前面朋友講了不少

劣勢就是，如果投資用，賣和房產打理是問題，除非不著急用錢，不著急轉手，長期持有都是好的，10年左右就回本，租售比世界數一數二的健康（大概1:200左右）。

補充一個外國人貸款買房的條件，工作三年並且首付要交20%才可以貸到最低利率0.625%。如果全款買房的沒有以上條件。感覺你的條件並不能以最低記錄貸款買房。

看看有的人的回復，我只想---「噗」~~

從前年開始考慮這個投資渠道，還專門到香港的日本房產購買公司諮詢過，目前還是沒有下定決心，身邊朋友有人贊同有人反對，反對的聲音里有不少是擔心打仗……姑且這算一種劣勢吧……(⊙﹏⊙)b

趁現在在11區買個房很機智，不信你看香港

買房投資還是要看需求量，因為投資主要是靠房屋的出租來獲取利潤，二三線城市雖然房價便宜，但是房屋需求量低，出租相對困難。但是像東京這樣的城市，每年人口在上升，房屋需求量也在上升，利於出租，所以說，在日本投資一分錢一分貨，切勿看到便宜就買，而是要先了解投資的市場行情之後再做選擇。

有其它問題可以一一來問我

日本房屋的每年稅金究竟是市值的多少？是不是可以忽略不計？