銀行貸款，投資商鋪，每年租金剛好還貸款，日後租金看漲，而貸款固定，豈不是賺了？

01-14

【假設】某三線城市，某地域（比如城東）四五年前大力開發，該地域的某地段目前設施完好，發展也算可以，周邊有大型商場和住宅區域（居民消費水平為該市中上游），現有某二手商鋪，賣價100萬，目前租金4萬一年，若某人每年有較穩定收入30萬（指吃穿用之後的剩餘），投資60萬買下該店鋪，剩下40萬貸款十五年（用商鋪做抵押），每年需還貸款4萬，剛好和租金相抵，等於日後不用擔心還貸的問題。
那麼，按照這個思維，豈不是每兩年可以投資一個商鋪？請看到的各位大神解答一下這個思路的誤區，哪怕幾句也好。祝各位一生平安喜樂，謝謝！

不邀自答

從數學上說，你的計算方式並沒有錯。我來回答一下你的風險和思路誤區。

首先是，現在租金一年達到四萬，那麼也就是說，這是一個成熟地段或者成熟中的地段。對於商業地產，最危險的環節你避開了，因此，你面臨幾個思考

一，是否值100萬。我從事商業地產10年，期間參與多個基金方對大項目的收購。簡單說來，上海商業地產從去年起希望的回報率是5%，外地是6-7%。什麼意思？簡單說來，就是現在的租金，或者預期合理的現在的租金，乘20倍，外地乘15倍，就是售價。也就是說，我花這麼多錢，啥增值服務沒幹，維持現狀，20年左右回本。這裡的邏輯是賭預期。因為商業地產在04 09年經歷了野蠻增長，年租金平均漲30%。（感謝影帝一家人）。

回到你的事，如果按基金的方式，商鋪在基金眼裡，只值60萬，當然，基金是批發價，你是零售價，100萬偏高，但不離譜。取決於你對預期的判斷。另一個演算法，60萬本金，按定存利益6%收益，一年利息3.6萬，這個屬於你的潛在成本，另外你還需要支出的成本是貸款利息，而收益是租金的增加，和商鋪的增值。你自己做個簡單的元一次方程

:假設年限是x，年租金遞增是

y，而x年後房產的增值則是[4*（1+y）^x*15-100]，分別計算一下，在y等於5%-10%期間時，總收益（所有租金，房產增值，）與總成本（所有潛在成本，存款利息得算複式，所有貸款利息，不含本金），x的值是多少。我給你的參考值是y=6%,x&<10的時候，算及格線。當然，如果你是樂觀主義者，也可以把房產增值的15倍，改為20倍唄。畢竟，10多年後的事情，誰說得清

以上是成熟或者成熟中商鋪，對於新商鋪，最好多諮詢。風險極高。兩個建議

1. 所謂的購物中心分割出售的，100%不買

2. 專業市場的回報率最高如菜場，批發市場等

爪機碼字不變，請多見諒

謝題主邀。

投資商鋪，如果有穩定的租金收入，是賺錢的。在這裡， @尹浪同學說的很多，是不是一個有潛力，穩定的商鋪，值不值這個價就不多說了。既然題主給出的條件是有固定的租金收入，那就算吧。咱們補充一點資金方面的：

題主把60萬放進這個商鋪，每年的租金正好還貸款，好吧，那麼假設租金前3年不變，後面每年上漲一些：

1. 前3年那丟進去的60萬沒有一點收益哦，這60萬放到理財產品，三年後變70多萬沒問題吧？這不就有了10多萬的損失？

2. 這4萬的租金是怎麼來的？有的時候業主為了銷售商鋪，可以和租客串通，先簽一個2~3年高租金的租約，用幾萬塊的損失換你幾十萬的房款，等你進來了，租期到了，人家說我不租了，你自己看著辦，你過得了心理這關就降價，要過不了就只有空關了，空關的時候貸款可不等你哦。租期不到就走人或者重談租金的也很多見。

3. 大多數城市的商鋪和商業體未來會過剩，未來商業的租金是會往上還是下來，我看還不一定，另外，即使租金上漲，上漲幅度是不是高於貸款利息，還請題主斟酌。另外，商鋪如果換租客，當中商鋪空關，新租客裝修，給中介傭金都是成本哦，老話，貸款是不管這些的，那是每個月的固定支出哦。還有，萬一租客玩什麼貓膩，欠了債、食客吃壞了肚子、少女美容整壞了臉、種種種種，甚至違了法，一走了之，有什麼糾紛，你作為獨立商鋪的房東，也要做好被人鬧，甚至被連帶責任的準備哦。最慘的就是涉及糾紛，鋪子先被暫封或者做壞了牌子。。。。。。

以上。

1、成熟商圈的好商鋪價格都炒的虛高；三線城市，不看好；

2、新開發商圈的商業物業的初期都是虧損的，因為商圈還沒有成熟起來，有個培育期，看你能不能扛過去。題主說是個二手商鋪，建議還多考察下地段的平均租金；

3、誰說貸款是固定的？貸款利率每年都有上浮；

4、每年穩定收入30萬，兩年就有個新商鋪？不吃不喝啊？沒有計算其他支出？投資要的是閑散資金來投資；

5、投資商鋪有風險，入市需謹慎。近年商鋪過剩，電話營銷電話是全國範圍的轟炸。

謝邀

投資不是單純的求穩定，最需要考慮的是投資回報率的問題。

什麼是投資回報率？

簡單來說，比如你100萬買的鋪子，每年的租金如果是10萬的話，那麼年投資回報率就是10%，保守估計，最多10年回本，之後才是純乾落。

回報率是回報額和時間的遊戲，回報越多時間越短說明你投資的價值越高。

那是不是只要不賠就算賺，就值得投資呢？

當然不是，回報率有個大眾認可的門坎。現在的純商業產權普遍是40年，所以專業投資客認為，15年左右（即少於一半）能回本，也就是說年投資回報率能達到7%左右的不動產才值得投資。要不然還是如存個定存直接就能吃利息的好，或者存在渣餘額寶裡面，至少還可以即時獲得4%左右的年息。

話又說回來，題主可能聽說過類似的情況，15年之後你就不欠債了，再賺到的錢就屬於你了是吧？

不好意思你完全搞錯了，15年後你只是不欠債了，不是回本了！

其實就等於15年後你投出的60萬剛剛開始盈利，那和你現在直接投100萬就開始盈利其實是在同一個起跑線上。可是你什麼時候才能把自己投資的錢收回然後開始賺錢呢？不好意思，再等15年（按每年4萬租金），就是說前30年你的錢被別人拿走了，30年後人家還你本金然後再給你利息……

這樣聽起來你是不是很蠢？

沒錯，很多人都在做這樣的蠢事，主要還是看不透回報率的本質。

那麼我們舉個例子：

如果我有一頭豬，100萬賣給你，明天我就200萬買回來，你會投資么？

我靠！當然要投！這可是日投資回報率100%的大好事！！！如果這你都不投資那你真是豬頭啦！

不過如果我真的給你這麼說，你會投資么？

當然不會！不然你就真的成豬頭了！哪有這麼好的事！！！

沒錯，這又說到了投資的另一個方面，那就是風險，回報率再高，如果風險也高那就沒意義了，尤其是那些你一聽起來就不靠譜的事。（懶得寫了，點贊過100以後有時間再寫）

不過題主也不用灰心，之前的分析還是欠缺一個條件，那就是時間累積造成的租金上漲，前兩年是4萬的年租金，但是以後租金會逐漸上漲的。

具體漲多少，不好說，不過有了上漲人們才有盼頭嘛~~~

【雖然這所謂的上漲不過是通貨膨脹造成的人民幣貶值……】

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這就是以租養貸嘛，我本身是比較支持以租養貸的，但多說一點，剛好有類似的三線城市投資經驗，共同探討一下。

關於商鋪，個人覺得"房價：年租金"的租售比在20倍是一個閾值，低於20，我覺得比較划算，高於20，我認為價格虛高。但也不能說的絕對，要考慮一些其他因素，也買過25倍的房子，感覺挺划算的。
除去租金以外，會有一些其他的費用產生：比如房屋租賃稅，房屋出現問題維修費用，如在北方會有取暖費，當然這些都可以談，將費用寫在合同里讓租戶承擔，你依然會收到每年5%的回報，剛好夠貸款的。
這麼算來好像不如一些理財產品來的快，就算存餘額寶似乎還有4-5%的回報率，而且租房子也有點麻煩（雖然比租民宅麻煩少得多）。其實租金回報率是相對較低的回報，買商鋪的租金回報跟升值回報來比，相差的就比較多了。房價增值正常一點的是7%，好一些的大概能到是10%，如果眼光獨到加上運氣不錯（市政規劃什麼的），也許能到15%-20%的回報率。注意，這個是總房價包括貸款額度的百分比，不是你投入資金的百分比，而且租金也大致是這個回報率，雖然租金一般會滯後一些。那我們來算一下，一五得五，二七一十四，三八婦女節，如果你能持續投入幾年的話，30年之後你的資產也有幾千萬了。
當然，要考慮一些風險因素，比如租金是否正常？考察一下周邊商鋪的租金和人流量以確定你的商鋪租金是一個正常的價格；二手房的話考慮市政規劃因素，比如拆遷修高架什麼的；三四線城市要考慮城市規模的增長速度，如果在衛星城郊區什麼的則需要謹慎一點。總體來講郊區不如市區，居民區不如CBD。還要考慮周邊商業形式是否會受到新興行業的的衝擊，比如互聯網啥的，具體參照10年前的各地電腦城和價格較低的服裝城什麼的，會對你以後的升值預期產生較大影響。

三線城市的商鋪，100w，一平方至少也得1.8w，或者2w吧？

1年4w，4%，年回報率。對吧？（不考慮貸款的情況下）

貸款情況下，不考慮利率和貨幣貶值；按你的計算15年後變成自持，

後面25年收益：4*25=100w

100-30（本金）=70

70/40年=1.75w/年

1.75/30w=5.8%

你怎麼不存銀行。巨傻。

我家就是投資商鋪數十年，可以回答一下心得

2005年以前，隨便買商鋪都能賺，而且貸款很快就能還完，10年入了2個新商鋪，空了差不多3年才租出去，500多萬總價，一年才租18萬，不夠還貸款的。更不用說空了3年的損失，投資商鋪千萬得謹慎，非核心地段的商鋪一分錢不值。

不過05年前家鄉有個房開商大膽宣傳自己的商鋪集群會是未來城市副中心，結果現在經營的業態不過是餃子網吧等。。

以下商鋪謹慎購買：專業市場，新鋪，地鐵鋪，購物中心鋪，產權酒店鋪，反租鋪，住宅底商鋪

盡量買熟鋪，人流密集鋪，傳統中心鋪

盡量在金融危機時候買，不要在經濟繁榮時候買

不要迷信市政規劃，高端商業設計。。沒有哪個商業中心是政府規劃，開發商設計出來的

現在商業房屋買賣，首付得一半，樓主這一半資金的機會成本沒有算？

淘寶逼死了實體店，商品都是快遞上門；今年又是O2O元年，以後服務也是送上門了。這個趨勢不得不考慮。

難道沒覺得這60萬應當有利息？

銀行貸款，投資任何回報率高於利息的生意都能賺錢，但許多行業都是有風險的，具體到題上投資商鋪來說，三線城市現在很多的新開發地段其實並不景氣，而且不確定因素蠻多，按實際情況，如果題主真的確定商鋪能增值，也是可以考慮的，有認識的人買了兩間商鋪，後來漲價較多，賣了一間還另一間的貸還剩下不少的，不過是很多年前的事了

樓上說的都太複雜。我來簡化一下。

按照題主說的租金等於利率，先理解成你用60萬換了一個年回報4萬的理財產品。

變數1: 15年後店鋪價格

變數2: 租金漲幅大於利率漲幅

4/60=0.066 你第一年的理財收益是6.6%。

4/100=0.04第十五年你的理財收益只剩下4%

當兩個變數都不變的情況下，你的年化回報是5.3%。

按照年化5.3%複利計算，60萬投資其他產品十五年後能獲得123.6369967076128萬。

所以問題變成了對兩個變數的討論

15年後店鋪價格？能否超過這個數。

非北上廣完全無法預測。

要麼兩三年就能突破，要麼爛尾了也不一定。

租金漲幅？直接取決於店鋪（商場）流量，看人口增長和消費習慣，以及附近會不會蓋新商場等。租金要是還能漲，那肯定店鋪收入賺的更多。

投資商鋪最大的賭注就是這個地方能不能成為新的商業中心。

順便說，絕大部分人發現的看似輕鬆簡單能夠上手的商業模型經過分析通常都不會高於7%，作為百姓還是找個優秀的理財產品又省心又靠譜。

廣告時間到～以樓主情況最適合我家A型理財套餐啦！

忘了我不是干這行的，哪特么有理財產品。

這麼算吧，現在60萬元做銀行理財產品，基本上無風險年化收益5個點還是沒問題的。

所以你60萬元的本金，15年後應該有60*1.05^15=124.7萬元，請注意這基本上是無風險的投資。

而你的操作是60萬元本金，15年後擁有一個店鋪，你要考慮到的是15年後這個店鋪能值多少錢。請注意這是一筆有風險的投資，店鋪的價格和收益性在長期來看不是那麼好判斷的。

那麼現在你有兩個選擇，一個是把60萬元做銀行理財，很安全，基本無風險，變現時間短（基本上都在半年以內），15年後可以獲得125萬元。

另外一個選擇的結果是15年後變成一個店鋪，（前提是每年的租金一定能覆蓋按揭貸款4萬元），要承受很差的流動性（店鋪變現很難，何況還是抵押的），收益可能很高，還貸時租金可能就上漲了，如果地段好的話15年後可能遠不止125萬元（你可以參考一下類似地段商鋪歷史價格和現價，當然前提是整個國家宏觀經濟形勢不會發生太大的變動）。

總的來說你得好好判斷一下這個地段店鋪租金的現狀和未來的成長潛力。

題主說的夠還貸不是真正的夠還貸首先你說的貸款未達到50% 只有少量貸款然後商鋪貸款是不能貸十五年的吧我知道的只能貸十年

你說的這種二手鋪一般而言是別人嚼過的饃收益看上去穩定但升值空間很小了，因為該地段已經趨於成熟租金上漲空間小了

我說的租金夠還貸的標準是貸款50% 貸款十年這樣的鋪子是金鋪

題主說的租金夠還貸是不是賺了？當然是大賺了能滿足租金夠貸的鋪子萬里挑一

我今年連入三鋪都是租金夠貸這是我之前未遇到的機遇不是吹牛為什麼夠還貸？是個社區鋪項目 3000戶的社區的主入口只有20間鋪子（這種戶鋪比，哪裡還有？請告訴我）當我買了第一個的時候發現租金很理想於是追加了兩個

為什麼我專門買新鋪不買成熟地段的鋪？我可以負責任的講成熟地段的鋪子，正規的街鋪出租收益達到4%的都很少是不可能夠還貸的而社區新鋪有可能最好是社區鋪新樓盤將來鋪前的道路能形成街道的那種鋪潛力無限

題主的假設存在問題

商用物業最高貸款年限為10年，利率基本上要上浮10%，貸款40萬10年的話基本上要付出利息29萬左右，10年總計要還69萬，等額本息平均每年還6.9萬，租金是不能抵月供的。

即便是一次性付款，每年4萬租金回報率才4%，並不是一個好的投資選擇？

看了上面一大堆的答案，商鋪還要考慮到租金的每年升幅，100W的商鋪，面積多少，首層多少錢/平方，二樓或者夾層呢？

答主四線城市，在06年買了一套商鋪，首層70平米，4500/方,送二樓60平米，夾層40平米，總售價30W左右。

09年以後附近新建的商鋪，戶型一樣，售價去到9500/方，二樓另外算4500/方，總售價去到100W左右。

現在16年，過去了10年，租金不高，每年3.6W左右，基本是回本了，剩餘30年，商鋪價值在200W左右。

單純看每年的租金算回報率，可以說是有參考價值，還是估算商鋪的贈送面積跟發展潛力，值不值購買。如果當初單純考慮每年的升幅，估計也買不成了，有時候眼光，時代，機遇，缺一不可。

如果你投資過商鋪，你肯定知道，投資商鋪更多的是看好物業遠期增值，還不是當下租售比。不太適合用銀行理財回報率來計算商鋪回報。信任志強住別墅，信謝國忠住牛棚。

現在這兩年買價格虛高了，經濟不景氣，未來不好說。

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投資商鋪值得投，記住一句話

4%的收益不合算，這點收益還是放理財裡面合算，商鋪租金也不是想漲就能漲的，老闆生意做不出來，你漲租金，他不租了。空在那邊吃得消嗎？如果有三十萬一年的收入，還是錢放理財裡面，等湊多了再投資也行。

商鋪未必限於本地，可以去二線城市看看。我買入的價位是342萬，160方，租金22萬一年可以做重油餐飲。因為是新的小區底商所以第一年免租。

如果到別的城市買商鋪，不要買綜合體的商鋪，也小心被人坑。

城市套路深。

三線城市，年租4萬從估值看，確實只值70萬上下。

你有沒有試過賣商鋪？知道國家收多少稅嗎？動輒30%以上！而且是評估價！實際常常賣不了那麼高！還根本賣不出去沒人接盤！買來養老不打算賣可以買，如果還有賣的可能，除非年收益10%以上還能買，否則不能買。燙手。