武漢的房價趨勢如何？有沒有降的可能？
剛畢業一年，農村出來，見識少，以前上學根本不想買房買車這些事，上班基本上跟同事同學聊天大部分都是這個話題，或者很容易聊到這個話題，最近在看樓盤，發現現在房價漲了蠻多，現在也蠻糾結。
許多人，真心研究過房價嗎？看過多久的樓盤？
一個漲，一個跌？
要不就是漲，要不就是跌！
最近我看房子大概花1個月，僅僅了解武漢市場
我之前從事房地產也有2年，做的還行
我現在也不敢隨便預計武漢的房價
不過我們來看數據吧
我們先看一組數據
一個市場，武漢的銷售商品房套數
從2000年開始武漢到底買了多少套房
因為國家改革主要是98年開始，之前的我們等下再說
2000年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2001年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2002年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2003年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2004年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2005年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
2006年武漢房地產市場情況分析報告_百度文庫
這是2006年銷售情況
2003年銷售的數量
2007年武漢房地產數據分析報告 - MBA智庫文檔
2009年武漢商品住宅市場銷售情況_百度文庫
2017年武漢賣房27萬套 連續7年穩居全國前三甲
2005年武漢房地產市場情況分析報告_oilly_新浪博客
再看其商品房
查了半天，其實2004年成交套數沒查到，
2005年也沒查到，只查到面積
初略即使從2000年開始武漢一共出售住宅不完全統計（這基本都是商品房，還有如企業，公務員集資房，軍產房，小產權房不算）
一共是
2000年43205套
2001年51238套
2002年55622套
2003年70244套
2004年根據其面積換算，每套面積最後得到，大概在85000套
2005年根據面積換算大概在105000套，
2006年是85597套
2007年是89849套
2008年和2009年是上面是主城區的，實際比這要多一些
2009年是73852套
2008年是41569套
如果加上遠城區跟人覺得還要保守再加6萬套，2年時間
這是後面幾年的統計數據，很明顯了
我們累加一下
從2000年到2017年16年時間武漢出售房子套數在2181004套（2010年以後我用的是商品住宅的數據）
前面的很多查不清楚，只能大致計算
這還沒算上還建房，或者單位集資的住宅，也沒算loft這種商住房等等
實際上加上還建房+loft+單位集資+老師福利分房+公務員福利分房+軍隊的房子
保守估計武漢整個市場從2000年開始建設房屋應該在280萬套
如果高數據估計應該也許在超過300萬套，甚至可能七七八八加起來可能超過350萬套
我們就根據現在保守估計武漢市從2000年開始建房套數在280萬套
這是到2017年為止的
2016年武漢土地成交面積、成交均價、成交金額及溢價率分析【圖】_中國產業信息網
2016年武漢土地出讓面積為2026.87萬平方米，同比下降7.58%
供需失衡、亂象叢生：2017年上半年武漢房地產市場報告
上半年共計出讓土地58宗（不含5塊工業用地），雖然推地數量不及去年上半年的72宗，但是其他指標有較大幅度的增長：出讓總面積608.31萬平方米，比去年同期增長82%；總規劃建築面積達到1287.09萬平方米，比去年同期增長69%；成交金額729.4億元，比去年同期增長152%。
武漢土地出讓金突破千億 12月首場土拍7宗熔斷
因為2017年下半年年特別12月份土地統計數據沒出來
但根據保守估計面積在2300萬平方米
加上之前的儲備，因為房地產開發一個地方是有周期的，
加上今年武漢市政府打壓房價，許多開發商不願意開盤，各種想盡辦法
17年的出讓的肯定基本沒動，16年動的土地也不多
加上前幾年剩下的（有些項目開發時間幾年）
保守估計開發商現在的土地還可以蓋40到45萬套房子，
武漢人口有多少？
武漢市人口數據分析：2016年常住人口增加15.85萬-中商情報網，
我們可以看到武漢戶籍人口才833.84萬人。
2017年會多一些，但絕對不超過850萬
基本在武漢買房的大多是武漢戶口，即使不是，後來也會轉成武漢戶口
僅僅2000年來出售的商品房就有
2181004套
這還沒算2000年以前的房屋套數，以及loft，集資房，還建房，單位福利房
還有未來即將建設的房子，一年保守估計20萬套，最近3年基本如此
中國目前一戶大概在3.1個人左右
也就是說僅僅2000年賣的不完全計算房子，
可以給6761112人居住
如果算上還建房，loft，集資房，單位福利房
保守估計在280萬套，可以給868萬人居住
2016年末武漢市常住人口為1076.62萬人
如果順利的嗎，根據現在開發商土地存量
基本從2000年以後出售的房子到2020年
供給1100萬人沒有任何問題
這還是開發商2018年完全不買地，2019年也不買地，2020年也不買地
那2000年以前幾百萬套房子了，
雖然老破小多，但肯定是百萬套規模的。
不用想
武漢現在還是全國比較好的強二線城市
房價偏低，合適購買的
許多人說那全國危機怎麼辦？
你太小看政府了
私人早就接手了，
政府一感覺風吹草動不對，說5年之內的限制銷售
房子給你綁定了，
http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NzI3NDg4MA==mid=2658501590idx=1sn=eb9eb2c3bc095ada35de69f4fcf0d21dchksm=bd5d57b98a2adeaf10a02eb9328e253245043f94140cd52936600ce51e1dc97f395179b4c89dmpshare=1scene=23srcid=0103F8qG851rXlnFUVETS87e#rd
有人說我不要房子了，
你不會的，
一方面中國還有20%左右人口可以城鎮化，加上中國經濟的6.5%的發展
1，2線城市大量吸引人口
這些城市的房價有泡沫，但17年已經大面積橫盤了，相當於跌了點
18年，19年慢慢橫盤，在跌個10%左右
3年橫盤加上跌個10%
你實際房價損失大概在30%
基本就差不多擠掉水分了
我說的是普遍情況，不是全部情況
如果不是剛需， 就是說你非要買房不可，
你媳婦要結婚，你今天非要買房不可了
最好別買
等吧，說個實在話，
中國人均住宅面積
國家統計局：2016年全國人均住房面積40.8㎡ 你達標沒？，
這是統計局公布數據，
看清楚了，2016年公布數據
加上2017年買的面積
破紀錄！統計局官方，2017年房地產賣12萬億+16億㎡米創歷史
還有統計局數據大家都知道，不會那麼准
有時候還會微調
中國城鎮居民人均住宅面積2017年應該是超過40平方米了。
其實早就是發達國家標準，
還超過絕大多數發達國家了
其實武漢的房價，在中國1，2線城市來看不過分
但我個人認為依舊有泡沫
2016年武漢人均可支配收入35383元 增速跑贏GDP，
根據城鄉一體化住戶調查，2016年，武漢市城鄉居民人均可支配收入35383元，比上年增長8.94%。
其中，城鎮常住居民人均可支配收入39737元，增長9.06%；農村常住居民人均可支配收入19152元，增長8.07%。
注意我算城鎮居民可支配收入
人均可支配收入=（家庭總收入- 交納的所得稅- 個人交納的社會保障支出- 記帳補貼）/家庭人口
而家庭總收入是：指調查戶中生活在一起的所有家庭成員在調查期得到的工資性收入、經營性收入、財產性收入、轉移性收入的總和，不包括出售財物和借貸收入。
很簡單，說白了，這個收入指的是一家所以收入，包括你錢存在銀行裡面利息，你房子租出去的錢等等
一般根據人均3口算
武漢一個家庭人均收入為39737*3=119211
而武漢房價，正常的。
2017年
武漢1月二手房均價 16258 元/m2
一般你把公攤除去得80平米
也就是需要130萬左右
根據人均算，大概需要1個家庭不吃不喝10.91年的所有收入
注意這計算的是人均，實際上，中位數是會小於人均許多的
所以一般中等層級家庭，需要超過11年代所有收入去買房
這還只有不到50%的家庭可以負擔起
大多數需要更久時間
可武漢現在僅僅2000年到2017年
如果算上還建房，loft，集資房，單位福利房
保守估計在280萬套，可以給868萬人居住
只會多，不會少
而武漢正常戶籍人口也就只有這麼多
而常住人口還不到1100萬
要知道現在還存在大量2000年以前建設的房子，這是百萬級別以上
這還沒算上，武漢現在房地產商庫存的土地，這些都是正常情況要成房子的，
目前房地產庫存的土地建設的房子，最保守的估計是45萬套以上
因為2016年，2017年武漢出售土地建設面積差不多加起來在4500萬平米
很明顯武漢的房子是過量，即使3個人住一套，完全都有多餘的
還多很多
而房價這麼高，為什麼這麼多買房
唯一，賭房價漲，自己好賺錢
但你確定真的會漲嗎？
我個人建議，現在買房最好觀望，
如果不是你老婆要你結婚，非賣不可
觀望即可
因為中國房市短期看正常，不是看市場
長期才是看市場
但即使武漢都這麼大的泡沫
你覺得還需要買嗎？
我個人覺得全國到2018年底
大概山雨欲來了
因為房地產買土地的錢大多都是借貸
因為16年，17年市場還行，他們多少有點積蓄
可以熬一段時間，
但可以熬多久？
明年開發商要大規模還債
6萬億負債，房企迎來2018還債"壓力年" ，
引用文中數據
2017年上市企業三季報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%。
截至2017年9月底，A股平均每家上市房企負債達445億元。
值得注意的是，在A股136家房企中，有36家資產負債率超過80%紅線，佔比接近26.5%。此外，剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家，佔比超過37.5%。
簡單點說，如果2018年政策繼續，許多房企只能放棄利潤
因為大量錢要還
而且美國那邊明確說了，今年要加息兩次
就看房地產熬這波
還有許多炒房人
中國目前房產稅5年之內基本要出
現在政府其實壓力不大，因為房貸基本在私人手上
只要全國大面積說限制你銷售，
就是說，你買了5年不許出售
蘭州樓市限購鬆綁背後：土地出讓金腰斬，
許多人沒注意，蘭州雖然放開限購，但同樣5年內不許出售。
5年時間+交房時間，最起碼是7年
你覺得正常炒房客戶還會去嗎？
基本不會了！
門給你關了！
反正大多數人是不敢放棄貸款的
二手房賣不出價格，大家只能買新房。
我們看接下來年度大戲
炒房破產記
房地產公司破產記
請期待
什麼時間不確定
:但你放到10年，這樣的時間段
甚至20年
1，2線房價還是漲的
因為武漢規劃人口
武漢或成中部唯一超大城市 2030年人口或超1700萬，
比如武漢規劃2030年人口超過1700萬
多的700萬人，加上正常房價漲幅長時間看是多於通貨膨脹的
所以長期看，武漢房價肯定是漲的
因為人口增加許多。
而且已經現在有苗頭了，
很明顯武漢房價在2017年10月以後基本是不漲了甚至在2018年1月還跌了
而且10月正常情況是銷售旺季，房子明顯是會價格上漲的
所以有問題了，看出來了吧
我們在看
連市場不敏感的二手房，在2018年1月罕見下降
2017年12月其實是沒動的
現在還不明白嗎？
如果國家一加息
房地產商只能不要利潤，甚至虧本去要資金
加上現在武漢行情
大概率武漢2018年上半年行情一般，甚至會跌
下半年看武漢政府政策
目前中央基本大概率政策不會變
2017年12月M2增速創新低 央行將保持流動性合理穩定,
中國人民銀行12日公布的數據顯示，2017年全年人民幣貸款增加13.53萬億元，外幣貸款增加522億美元。2017年12月末，廣義貨幣（M2）餘額167.68萬億元，同比增長8.2%，增速分別比上月末、上年同期低0.9個和3.1個百分點。
但有人說中國樓市會長時間崩盤
大概率不會
一方面中國城市化每年補充城市人口幾百萬，中國城市化率
2017年中國城市化率及都市圈發展情況分析【圖】_中國產業信息網，
中國都市圈發展展望 中國的城市化率未來十年仍將快速增長：2016 年底中國的城市化率水平為 57.4%，預計 2020 年達到 60%。根據國際經驗，當城市化水平達到 70%之前，城市化水平都會快速增 長，
這是很強大需要
二中國經濟持續向好發展，會帶動收入
國際普遍預測中國經濟增長未來10年在6%以上，
因為房子不僅是住的，還是一種資本，更是稀缺資源
所以隨著經濟增長，特別是大城市大概率會漲！（我說的長時間，主要是1，2線城市）
看一個樓盤價格吧，一個月左右時間間隔開盤
你看價格更清楚了
這是前面開盤的
相差100多元，考慮到一方面是相差有一個月左右開盤（開發商有利息差）
其次過年了銀行房貸慢
也許開發商要多背2個月到3個月利息
其實價格沒變
所以，其實形式很明顯了，如果中國中央政策繼續政策不變，基本是肯定的
武漢也不發生大概率變化，如降低首付這種，或者不限購，你有錢可以任意買
2018年大概率武漢房價橫盤都是好事，(因為有利息，實際是跌了）
不跌開發商謝天謝地
我最近問中國銀行朋友，現在首套房利潤又上浮了，是上浮20%
前兩個月還是15%
故你要說武漢房價，
15年後，大概率是漲，而且平均漲幅大於通貨膨脹
但18年基本是橫盤或者跌的，
19年看政策，不確定
武漢房市實際是有泡沫的
M2增速下滑，是否意味著大拐點逐漸來臨，比如貨幣繼續貶值，房市見頂，通貨緊縮逐步實現？
答：周修建了中國貨幣的大廈。周在德銀事件的態度已經很明確，那就是槓桿，央媽不會再為貨幣經濟學提供彈藥，但這就影響都另外一些人的利益。中國現在的中央債、地方債、企業債還在利滾利，而中國的融資成本是主要經濟體裡面最高的，而中國經濟的發動機還要產業轉型！我去。一個沒有現金流的國家最後的結局是什麼樣的？
就政治而言無非兩派，一派是要求增發貨幣的，另外一派不期望貨幣增發。而最後印還是不印，決定權在周手裡。現在的周炙手可熱啊。誰都不敢動，這就是中國的貨幣亂象。兩方面都要拉攏，但周誰都不敢靠近，因為周是經濟學者裡面最懂政治的。
春江水暖鴨先知。呵呵呵。
周小川：2008年以後，全球抗擊金融危機採取寬鬆貨幣政策，很多資產價格上漲了很久，有一定程度的扭曲，存在調整的內在壓力，處於待調整狀態，最後就看是誰來觸發。調整總是痛苦的，為此無論是誰都希望找個可問責的第三方。
一、地緣政治
美國延遲兩個月還是要加息，截至目前為止中國流失的美元一萬億。中國希望通過營造股市泡沫，來對沖美國加息，結果證監會女處長因配偶違規炒股被開除。那錢流出中國好不好呢？我認為很好，這樣很多資產就可以降價，我就可以買到很多物美價廉的固定資產，當然這是我的想法。一萬億美元是什麼概念？相當於六萬億人民幣，就目前的情況來看中國更好的辦法，還是繼續營造股票市場泡沫化，但是你懂的，已經晚了。熱錢流出不是減緩了，而是在逐步加快，而糧棉煤鐵都能反證人民幣被嚴重高估。不論證了，總言之中國的經濟會出大問題，中國的經濟將會在瓦礫堆中後重建，且結構更加合理。
美國要從中國抽走至少2萬億美元，以1美元=6.4682人民幣元換算，美國要從中國抽走12.9256萬億人民幣。與之對應的是中國降准0.5個點，相當於6000億人民幣的規模，於是上海、深圳的樓價就出現了暴漲，為什麼？答：因為市場蠢！萬億和千億不僅僅是少了一個零，問題就這麼簡單。
二、房地產
就現階段而言，什麼可以摧毀房地產？房地產溢價多少？房地產行業自己清楚。市場流動性大量減少，伴隨著央行降准，深圳就敢把房價上漲57.8%，這可真是人有多大膽，地有多大產。人品用盡以後，怎麼辦？
既要操心股市，又要操心房市，央行不愧央媽的稱號。伴隨著美元加息，市場資金大幅減少，降准釋放的流動性還沒有美元加息減少資金的零頭，可見央媽奶水不足啊。
四、中國經濟
現在的房子還是房子嗎？在某種程度上是不是已經變成了金融工具了呢？ - wuweilxl 的回答
2016年3月1日的感慨：成事不足，敗事有餘。
如何看待2016年2月末北京上海房價猛漲量價齊升的情況？
答：中國在爭取時間。用時間換空間，使整個戰略態勢發生逆轉。
57.8%是時間換空間？這是自己作死。這就是傳說中的豬隊友。
五、資本主義
人為什麼活著？答：財產。
人一定要懂經濟，人一定要懂政治。
經濟無非就是，鄉鎮掠奪村，縣掠奪鄉鎮，市掠奪縣區，省會掠奪市，北上廣深掠奪諸省會城市，華爾街掠奪沿海城市。美元加息導致美元迴流美國，而上海就是過境渠道，這個時候上海不是缺錢，而是資金極大的充裕，只有資本才能推高上海房價。我們以美元加息停止為例，資本還是會慣性的向上海集中，而資金湧出的通道已經閉塞，於是上海資本達到超富集的狀態。還有一種假設，說中國經濟崩潰了，那財富不會憑空消失，資本還是會去上海避險。因為這就是資本的特點。
為什麼去北上廣深？因為去北上廣深才有飯（錢）吃！
六、國際金融中心
就中國而言，全國都會出現資金緊張的局面，但資金會優先配置長三角。就全世界而言，全世界都會出現資金緊張的局面，但資金會優先配置長三角。這是一種歷史的大趨勢！因為長三角夠大！夠快！夠強！上海是全球最繁華的城市，沒有之一。一個是它增長的速度驚人。
另外一個是它的理論數量驚人。而與之對應的是，伴隨著日本老齡化，日本的城市群開始萎縮。以紐約為中心的城市群，已經到了擴張的極限，伴隨著後工業和金融危機，也出現了人口大量流失的情況。以芝加哥為中心的城市群，已經被黑人佔領，底特律已經破產。倫敦、巴黎城市規模太小，完全就是中國省會城市的級別，還出現了泛自由化以後，強權真空，綠黨控制歐洲的局面。需要特別提醒的是，長三角城市群的超高速發展是在中國有變態戶籍制度的情況下取得的，假如沒有戶籍制度呢？
SO，風景這邊獨好。
關於珠三角：從長三角強勢崛起開始，那就意味著珠三角的相對衰落，我們可以看到珠三角的經濟政策很具有靈活性，有很多具有創新能力很強的公司，但是這都是為別人作嫁衣裳。你越發展，長三角越有錢。
七、孟良崮戰役這叫我想起了孟良崮戰役，本來大家打得好好的。
無他，唯蠢而已。
八、評論
@美猴王：懶羊請原諒我蠢，深圳難道不是按照國家的意思漲價的么？難道深圳的樓市泡沫不能對抗資本外流么？（前一個問題反應他看過我的央行量寬，後一問題看過我的房地產托拉斯，很好的一個雙簧演員，假如都是這樣的求知者，何愁不下知乎！）
回復：深圳房地產是按央行的意志漲的，也是在吸納避險資金，但誰讓你學張靈甫冒進的？一樣，我也是外碼準備在武漢買房。。開年之後價格是漲了不少。我一直想弄明白二手房跟新房的區別，因為同樣地段，差的價格太多了。基本二手房只有新盤的一半，不要說什麼物業。。環境。。說到底還是地段，畢竟自己以後要上班，孩子要上學。看了一些盤，價格合適的太遠，雖然發展前景很不錯。地段不錯的，價格很難接受。看了知乎上很多大神的評論，說剛需不要想那麼多，能買就買，但還是怕把腦袋伸了出去被咔嚓一刀。特別是在看了很多樓盤，在知道我是學生的情況下還瘋狂急切的告訴我一個真理：再不買又要漲。 但是看到他們那麼急我就很迷惑了。。說好的51提前聯繫免得人多，結果就主動發微信讓我去。。。你要是真賣的好，就別催我啊。。然後又陷入了糾結的死循環。真是怕不買又要漲，但是又怕買了就接盤。如果我現在不用考慮買房的問題，我可能會說房價還是會漲，但不會像之前那樣了。感覺漲價只是為了嚇你，讓你好買。個別區域房子的真實價格可能還會降，因為雄楚大道有個樓盤。。它蓋了4年，現在什麼都沒有，但是周圍房價都是一萬5往上。。我不知道是為什麼
12年在武漢買了套房，當時已經是尾盤，價格比開盤高了50%，常年炒股的老媽說這次又追了個高。5年之後再看，當時應該買兩套的。
去年3月一環買的二手房，過了一年，漲了快百分之40，要買趁早
先上結論，武漢房價起碼未來十年不會降，別的城市我不知道，像武漢每年通兩條地鐵，超高層建築遍地建，國家明文規定的國家中心城市，房價到這裡只算半山腰
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