商用住房改建為租賃住房對樓市會有哪些可能影響？

國務院總理李克強5月4日主持召開國務院常務會議，決定對促進民間投資政策落實情況開展專項督查，著力擴大民間投資；部署推動製造業與互聯網深度融合，加快「中國製造」轉型升級；確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求；部署促進通用航空業發展，以改革創新擴大有效內需。

此舉會對房價，租房產生什麼影響？

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鼓勵國企轉型經營住房租賃 中國出台新措施增加租賃住房供給

受訪分析師說，目前住房租賃回報率過低，許多企業都會選擇售房而不是租房，政府要加大優惠政策支持力度，才能助推租賃市場的健康發展。

中國大中城市流動人口多、住房租賃需求旺盛，但房源往往供不應求。為解決這個問題，中國當局近日出台新措施，鼓勵國有企業轉型成為住房租賃企業，增加租賃住房的有效供給，進一步開拓目前相對滯後的租賃市場。

受訪分析師說，目前住房租賃回報率過低，許多企業都會選擇售房而不是租房，政府要加大優惠政策支持力度，才能助推租賃市場的健康發展。

專家也指出，新租賃政策若能成功執行，未來還可能為戶籍制度改革打開突破口。

據新華社報道，中國住建部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部等九個部門於20日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，表示將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展中國的住房租賃市場。

據統計，中國流動人口已達2.45億人，每年新就業大學生約700萬，帶動大中城市的住房租賃需求。不過，租賃市場上經常傳出租戶被中介忽悠、房東隨意漲價、押金說扣就扣等市場亂象，以至於許多民眾寧可勒緊褲帶、硬著頭皮買房，也不願租房。

數據顯示，中國的住房租賃僅占交易市場約6％，相對於美國、日本等成熟市場超過40％的租房人群，中國租賃市場仍有巨大的發展空間。

新推出的《通知》要求，國有企業在穩定租金和租期、積極盤活存量房屋用於租賃、增加租賃住房有效供給等方面，可起到引領作用，相關國企應帶頭轉型為住房租賃企業。

為增加租賃房源，《通知》表示，各地要通過新增用地建設租賃住房、新建商品住房項目中配建租賃住房等方式，增加新建租賃住房供應，優先面向公租房保障對象和新市民供應。

金融支持方面，《通知》要求，拓寬直接融資渠道，支持發行公司信用類債券及資產支持證券，並且鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持發展房地產投資信託基金。

新政策將率先在廣州、深圳、南京、成都、瀋陽、鄭州等12個城市試點推出。

北京房地產公司亞豪機構總監郭毅接受《聯合早報》訪問時分析，新政策能解決大中城市裡「夾心層」群體的住房問題。夾心層』群體指的是收入超出廉租房、公租房租賃要求，卻又沒能力買房的群體。

郭毅說：「對於個別小業主在租期上的違約行為，政府很難有效管理。但如果通過國企、大企業增加租賃房源，政府就能更有效地確保供給，並進行監督。」

「企業也更注重長期出租率，所以不會像小業主那樣隨意漲價，這能保證租約的穩定性。」

不過郭毅提醒，房地產開發成本很高，若要通過租賃方式實現回報，周期會太長，這並不符合企業的商業利益。

她說：「政府目前提出的要加大金融扶持力度，只是宏觀政策方向。相應主管部門還需出台具體的執行細則，包括稅收優惠等，真正惠及租賃機構。」

廣州提出「租購同權」

另一方面，中國民眾有根深蒂固的買房觀念，很大程度上也是因為租房所能提供的公共服務遠不及買房。

《人民日報》前天就刊登評論指出，在鼓勵民眾租房的同時，也需保障租房者的義務教育、醫療等基本公共權益得到滿足，才能帶動租房成為中國人認同的生活方式。

廣州市日前就印發文件提出「租購同權」政策，即讓租房者和購房者都能享受相同的政府公共服務，包括適齡兒童接受義務教育的權利。

不過郭毅受訪時指出，「租購同權」不一定能解決孩子上學難的問題。

她說：「如果一個熱門學區有很多孩子報名入學，父母在學區附近租房的孩子，排位順序可能就會比較靠後。所以，還是要從教育資源的分配來解決問題。」

儘管如此，「租購同權」的概念，本身就已打破公共服務需與戶籍掛鉤的思想。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向本報提出，租賃政策可能為戶籍制度改革打開突破口，進而帶動整個房地產市場租賃領域的大變革和創新。

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別的地方我不知道，上海這面商業地產和住宅真是天壤之別，新江灣城的住宅單價都6，7萬了，寫字樓大片大片，整棟整棟的空置（不信的話去灣谷科技園看看）。

真要能把這麼多寫字樓改成小戶型住宅只租不賣，對租房者絕對是大好事，由開發商統一運營的話也不容易扯皮，不用擔心說搬走就搬走，寫字樓房齡短，科技園區比大多數來上海謀生活的年輕人住的老破小住宅區環境也要好很多。再加上沒有那麼牽著狗散步的老頭老太太，簡直爽翻。

對住宅市場的衝擊可能不太明顯，因為房子對於中國人不止是用來住的，還承載著很多婚姻家庭上的意義，再加上上海房子只漲不跌的神話，能買房的估計還是先買房了。就是住宅的房租可能下來，考慮到一線城市本來就可憐的租售比（上海2，3百萬的房子租售比坎堪2%，5，6百萬的房子都一點幾了），也沒有人能以租養貸什麼的。從資金上意願上住房市場都看不到明顯的利空。

小部分買商住房投資或自住的人估計血崩，商住房不能落戶口，就是靠著不限購和價錢便宜吸引年輕人過度用，現在所有商業地產都能改住宅了，租金也下滑了，商住房必定面臨租不好租，賣不好賣的尷尬局面。所以啊，人不能貪小便宜，想考買房子投資保值就老老實實地買大城市的住宅。

不過這個事情最大的問題是開發商的意願，畢竟靠租金回籠資金小開發商早就餓死了好嗎，各個負債率爆表（相對於傳統實業），租售比就算到5%所不定一年的租金也補不上利息。

但是方法也有很多，有可能採取以十年為單位的長租變相賣房回籠資金。我就知道一個商住樓盤13年的時候4，50平的小房子20+萬長租18年，以當時的房租計算的話，20+萬和十八年的房租差不多，大家都覺得長租這種行為很腦殘不能理解。誰知道15年房租一漲，按2016年房租租十五年房子都要30+萬了，簡直日狗。這個例子中開發商資金回籠快，長租的人也不用因為每年上漲的房租發愁，還能從中間賺一筆，還是挺開心的。還有一種行為是一次給開發商百八十萬，開發商幾年後還你，房子免費給你住。這樣給錢的免費租房，開發商免費發債，資金鏈又盤活了，扛幾年市場好了房子一賣錢一還皆大歡喜。想想普通人的錢放在銀行是存款利息，開發商融資是貸款利息，中間的利差還是挺可觀的，這種變相放債+房租抵利息的方式比互聯網金融P2P跑路高不知道哪裡去了。

所以綜合來看，這個政策下來的話簡直利國利民，又不會衝擊住宅，又能幫商業地產的開發商盤活資金，在大城市打拚的普通人能用更少的錢租到更好的居住環境。只有少部分投資商住房的人損失慘重，不過那屬於自己眼瞎作死，怨不得別人。

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回答轉載自本人文章

住房和城鄉建設部副部長陸克華透露，我國將出台六條措施培育和發展住房租賃市場。其提出：我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人出租，而成熟的房地產市場，專業租賃企業提供房源的佔比是30%左右。可以理解為租賃市場值得培育，但6大措施又可否提振企業發展租賃業務呢？

政策6大招重點大致包括：發展住房租賃企業；穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點；推進公租房貨幣化；給予稅收優惠政策支持；允許將商業用房等按規定改建為租賃住房等。此次已是年內中央第二次提出要發展租賃市場，看來態度比較堅決，相關政策將會加速推進落地。

租賃企業發展緩慢，除了政府一直缺乏租賃用房土地供應外，更重要的是，房地產是資本密集型行業，而目前的房地產融資結構並不利於企業籌集大量穩定的資金用於長期經營租賃業務，所以房地產投資信託基金的發展可能是租賃市場發展的核心問題，而且必須有根本性的變化。

公租房貨幣化、稅收優惠等都直接支持租賃市場的發展；且公租房貨幣化能減輕政府興建公租房的資金壓力，也把租賃業務還給市場，讓競爭更充分，效率更高；而稅收優惠等於給行業減負，目前我國住房租金回報率極低，普遍不足3%，加上稅費高企，最終導致行業發展的不理想。

允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，這條可能是政策中最重磅的了，目前我國商用物業不但滯銷、空置嚴重，而且總量仍在不斷增加，商用物業如何去庫存和盤活存量才是房地產業最頭疼的問題，也是行業風險最高的領域。所以整個培育租賃市場的政策思路可能就是為此而定的。

如果商業用房可改為租賃住房，則國內樓市可能有幾大變化：

首先公寓獲得正名，目前不少地方規劃仍視商辦類公寓為違規；

其次會有大量空置的商辦物業改變成租賃住房進行經營，其結果是公寓數量可能出現暴增，進而可能產生「未來公寓售價出現下跌」的情況；

最後，持有公寓的企業將更多地參與到租賃經營上來，其結果一是市場供應量增大，競爭激烈，產品與服務水平有望提升，二是個體出租者的生存空間將被擠壓，或租金下降或空置率上升。

但無論租賃市場如何發展，它都不影響不動產的銷售市場，因為目前房子的資產屬性已經大於商品屬性了。

作者：鄧浩志

鏈接：中央出招，租賃市場前景如何？ - 鄧浩志的文章 - 知乎專欄

來源：知乎

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現在房價這麼貴，租金相對不高，要發展租賃是降房價呢還是漲租金呢。

否則租金回報那麼低，誰又會投資呢?

估計未來租金會漲的更多，房價因為房產稅反而會下降。歐美走過的路，中國遲早要再走一遍。

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