房地產這輝煌的十幾年是怎麼來的？你是怎麼發現的？

研究了一段時間，覺得要是再來一個這樣鋪天蓋地的機會還是抓不住，這麼大的動靜，為什麼到十年後我才覺得是機會呢？當時為什麼看不懂，大神們是通過什麼跡象發現的呢？這麼大事不可能沒預兆的！

謝謝兩位高手的回答，這次一線城市又漲成這樣，我通過實例明白了政策和強大的媒體才是關鍵啊！

需求與政策共同主導的結果，資本在中間起到了最主要的推動作用。

講個故事吧。90年代我有個同學家裡買了商品房，成為全體家長熱議的話題。因為大家都是有單位的，等單位分房子才是正路，買商品房那不是傻嗎？只有沒單位的鄉下人和搞歪門邪道掙了錢的暴發戶才會買商品房，這些沒有單位或者單位效益不好級別不高的人是被鄙視的。後來住房補貼貨幣化了，逐步收緊福利房了，而城市居民的住房需求還是存在的，於是需求在政策引導下被釋放。這是城市居民產生商品房購買需求的最簡單原因之一。

然後是經濟發展帶來的流動人口產生了落戶需求。這些人手上逐步有錢了，對城市的依賴性也產生了，於是他們需要在城市穩定生活下來。又由於戶籍制度所決定的社會福利分配，不買房是算不上紮根城市的。當然那個年月想靠租房解決落戶問題也不現實，城市原住民的住房需求都無法滿足，哪裡來多餘房屋租給外來人口。這是外來人口產生商品房購買需求的最簡單原因之一。

再就是城市發展後開始擴大面積以及舊城改造。這樣大量的被拆遷居民也被動進入了商品房市場。這個過程是政策與資本做主導的。這是許多低收入階層產生商品房購買需求的最簡單原因之一。(當然其中很多個體未必收入很低，拆遷富現象也存在，但靠拆遷致富在上個世紀末絕對不會是主流，家破人亡倒是很常見。)

基於以上幾個因素(不完全)，才有了全民為房瘋狂的現象。之後的發展路線最簡單來說就是:政策主導-資本進入-遊資跟進的循環。政策主導了需求的釋放之後，資本推波助瀾從中獲利，跟上這一班車的普通遊資也從中受益，於是造就了這十幾年的房地產輝煌。

首先推薦一本書：時寒冰說：未來二十年，經濟大趨勢（現實篇） (豆瓣)

這本書里不僅詳細的講述了中國經濟的整體形勢，也單獨拉出一個篇幅講述了房地產對中國的影響，因為講中國經濟，房地產是跳不開的話題。

房地產輝煌的問題其實非常複雜，簡言之大概分成以下幾點脈絡（有興趣點的人去讀一讀上面推薦的書吧，裡面有特別細緻的論述）

1.常規房地產市場中，商品房、公租房、經濟適用房的比例應為1：2：7或1：3：6，大概是這麼個比例分配，幾十年前，中國的房地產策略大概也是這麼規劃的，因為保障性住房的價格遠低於商品房，因此保障性住房會很大程度上抑制整個房地產市場的價格。可以看看西歐、新加坡、日本等國現在的房地產市場比例，大概都是這麼個分配，我們不要只看到其他國家動輒數萬元/數萬美元一平米的樓價，我們更要看到其房地產市場格局中，相當一部分房子根本就不是商品房

2.有那麼一天，商品房的價格看起來很高，那麼如果讓更多的房子都變成商品房，豈不是快哉？於是，經濟適用房的定義被修改了，變成了具備保障性功能的商品房。於是整個房地產市場變天了，實業家發現這個市場2到3年就能賺取製造業10年的利潤，有關部門發現出售土地可以很好的緩解財政問題，更多的社會資源因為這個行業可以「賺快錢」紛紛湧入。特別是人才資源，大量進入房地產行業。

3.當整個社會的資源甚至是政府投資都湧入這個行業的時候，可想而知，怎麼可能不輝煌？但任何事物都會有一個限度，當這個行業吸納的資源達到飽和狀態的時候，當經濟不能持續上行的時候，當銀行的壞賬開始慢慢顯現的時候，你會發現，原來這個行業因為過度發展已經成為整個中國經濟的堰塞湖了。