土地增值稅如何計算？

01-14

我公司一房產原值（房產證上價格為580萬），現在以200萬價格賣給一個公司，等於是低於原價賣出去。土地沒有發生增值，而是減值了，請問這種情況要繳納土地增值稅嗎？如果需要繳納請問如何繳納？公式是什麼？

這是典型的交易價格偏低。稅務局會要求做出合理解釋，估計你們沒辦法解釋。接下來會有兩種處理方式。

A，找中介機構評估該房產重置成本或合理交易價格。評估價格高於500萬，按增值額確定稅率，然後計算。評估價格低於500萬，免徵。（這種可能性很小）

B，稅務機關啟動核定徵收程序，評估房產價格或套用同類房產市場價格，不計算增值額，直接就評估或同類價格，套用各省級政府或地稅部門確定的核定徵收率，計算應納稅額。

稅法中關於土地增值稅的「轉讓舊房及建築物扣除項目的規定」中的描述為：

通過房地產評估機構確定舊房及建築物評估價格的，扣除項目的確定：

取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。

舊房與建築物的評估價格。評估價格的計算公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

與轉讓舊房及建築物有關的稅金。

舊房及建築物的評估費用。

不能取得評估價格，但能提供購房發票的，扣除項目的確定：

經稅務機關確認的發票所載金額每年加計5%計算的金額。

與轉讓房地產有關的稅金。

根據以上規定，任何有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬產物的行為，都需要繳納土地增值稅，與建築物的初始價值（即你所說的房產原值）沒有關係。因此，你所說的狀況也是要繳納土地增值稅的。

中國現行的土地增值稅稅率為四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率為30%（速算扣除係數為0）；

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%，稅率為40%（速算速算扣除係數為5%）；

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%，稅率為50%（速算速算扣除係數為15%）；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%（速算速算扣除係數為35%）。

計算的步驟如下（因為你只提供了交易額，因此無法進行確定的計算）：

應稅土地增值額＝轉讓房地產所取得的收入（200萬元）－法定扣除項目金額（即上面列出的四項）
應納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數

土地增值稅也有稅收優惠的情況，但與你公司情況適用的可能性不大。

建議你公司聘請受認可的房產評估機構對出售的房產進行估值（重置成本價）。

大的原則上是不征，不過你低於原價這麼多出售，稅務機關有權讓你提出合理解釋，解釋不過的稅務機關可以核定你的收入計算繳納土增稅。

某房地產開發商轉讓一塊以出讓方式取得的土地使用權，轉讓收入為2900萬元，土地增值稅規定的扣除項目金額為1800萬元，土地增值稅應納額為多少？求問這題腫么算？

增值額為1100萬，前900萬按30%算，後200萬按40%算則為80萬，再扣去1800*5%的速算扣除係數則為90萬，80萬減90萬豈不是變成負的啦？？剛入門求解答TT

土地增值稅是指交易增值部分，在交易時繳納。如果是低於原值交易不用繳納該稅種。應該是這樣的。