什麼是輕資產模式？

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什麼是輕資產模式？

「輕資產房企是什麼？」

首先應該#￥……#@%然後這樣$#*%￥……（文章較短，三分鐘即可讀完。如有疑問隨時留言，師太隨時隨刻為你解答！）

大家聽說過「中小房企轉型」的事嗎？其中提到了一個問題：房企可以選擇由重資產向輕資產轉型，將旗下板塊獨立，實現高估值上市融資。不過這事和我們投資者有何關係呢？有哪些事情值得關注呢？聽事兒哥細細道來。（更多資訊，請收聽微信公眾號：能說惠道）

什麼是輕資產模式？說到這個，我們必須要提萬科和萬達。先來說說萬達。萬達是「由重轉輕」的典型例子，據鳳凰財經消息，萬達商業地產的主要產品是城市綜合體，這種產品模式就是建設一個大型萬達廣場，旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業進行銷售，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場。因為中國沒有支持長期不動產投資的金融產品，所以萬達只能以「售」養「租」。萬達廣場建成後自己持有經營，全部租金收益歸萬達，這種模式叫重資產。

而輕資產則是在投資建設萬達廣場的項目中，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成——不過，和萬達達成合作的前提是，社會資本不可以「資本名義」干預項目經營，項目落地後，投資方可以在營銷上發揮自己的能力。萬達定了一個目標，5年內把7000萬平米銷售物業消化掉，可能5年以後，萬達廣場就沒有重資產項目了。這意味著五年內萬達商業地產將去房地產化，轉型為一家商業投資服務企業，類似於酒店管理公司，完全輕資產化。

萬科的輕資產化:操盤不控股，共享資源2013年以來，萬科總裁郁亮領導的萬科管理團隊頻繁造訪騰訊、阿里、小米等互聯網公司，如何學習和利用互聯網思維，改造萬科現有的業務模式。2014年3月6日晚間，萬科發布2013年報，年報顯示，未來將探索「小股操盤」的輕資產運營模式。據萬科介紹，「小股操盤」是公司合作開發模式的進一步深化，即萬科在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和採購資源。

總體來說，「輕資產」模式指的是從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

那些典型房企的輕資產化模式除萬達、朗詩等房企外，萬科、億達、遠洋、保利、泛海、綠城、龍湖、世茂房地產等在內的企業去年都相繼提出了輕資產戰略轉型。以花樣年為代表的「彩生活模式」、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及保利、晉愉的地產基金等。

那麼投資者可以投嗎？拿萬達舉例，王健林曾在2014年年會上發表了100分鐘左右的演講，其中提到輕資產模式的好處在於：「這種模式沒有房地產銷售，是准金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成。這種模式的好處是沒有任何房地產銷售，靠租金獲得收入，企業發展不受房地產形勢、房價高低影響，這就把經濟周期熨平了，使收入更加穩定。」

據亞洲房地產協會投資專業委員會聯席副理事長柏文喜介紹，從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式。「第一種以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式，典型者如萬達商業地產擬實施的輕資產模式；第二種以投資機構為核心，運營機構作為受託管理人的基金模式，以西蒙、鐵獅門等為代表；第三種是集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈的凱德模式。」

看完了，小夥伴們新的知識有get到嗎？

記得有一個這樣的案例

輕資產——只有3個人的旅遊公司

3個人每年創造3700萬人民幣利潤，這就是游索旅行公司。他們專門帶領遊客看日食、看月食、看流星雨、看北極光等天文現象，他們公司除了3個全職人員，游索旅行公司其他員工都是兼職導遊。完全是輕資產模式。比如2008年8月1日和2009年7月22日的日食，游索旅行公司組織遊客搭乘空客A330，穿越北極一路「追日」。每位遊客的費用高達13000美元，但座位早在一年前就搶購一空。空客A330有266個座位，這樣就是345萬美金。這樣的活動，他們一年就做三四次。他們還準備藉助維珍的新型太空梭，開展太空之旅，每位遊客收費將至少20萬美元。游索旅行公司認為，高昂的價格並不會成為太大的障礙，因為遨遊太空、成為地球的旁觀者、享受失重的感覺，對於真正的天文愛好者而言，都是極具誘惑力的。

輕資產模式，也可以稱為輕資產運營，或輕資產營銷。

　　輕資產模式是指企業投入資本較低，周轉速度較快，資本收益較高的運營模式。

　　輕資產模式的企業往往能夠有效利用三個槓桿：善於有效利用資產槓桿，即：利用與整合存量關鍵資源能力，因此自身投資少，業務系統輕資產，包括直接資產輕，或者舉重若輕，或者化重為輕；善於有效利用負債槓桿，即：庫存低，應收帳款少，有息負債少，運營效率高，風險低，運營資本消耗少，甚至為負；善於有效利用價值槓桿，即：投入資本收益高，成長速度快，成長價值和價值實現效率高，能很快獲得資本青睞。例如：耐克、阿迪達斯、可口可樂、維森置業，都屬於輕資產商業模式。

輕資產模式的特點[1]

　　(一)投入小產出大。

　　作為輕資產模式的典型，凡客誠品2007年以最初的475萬成立，不到4年創造出市值32億美元的成績，不得不引起驚嘆。當然，這得益於良好的市場細分，同時市場空間足夠大。

　　(二)產品必須具有高附加值。

　　由於在輕資產公司一般都是需要通過迅速佔領市場的同時獲得市場認可。而傳統品牌都是在通過數年積澱在公眾心目中留下印象。所以，輕資產模式下的公司在產品方面必須要有自己的特色，並且有高附加值，才能得到社會的認同。

　　(三)品牌價值要高。

　　品牌價值是一個企業的靈魂。塑造一個好的品牌需要多年的時間，而輕資產模式下的品牌在很短的時間內就可以讓一個企業廣為人知。而品牌知名度打開了並不代表該產品具有很高的品牌價值。

輕資產模式的發展方向與面臨問題[1]

　　對於各式各樣企業來說，輕資產模式下的企業有自己獨特的優勢。其中門檻低是最為關鍵的因素。由於門檻低的特點一大批的公司開始進人。小米手機、鑽石小鳥等互聯網企業。

　　(一)對於低成本的宣傳優勢主要體現在互聯網包括移動互聯網上，因此互聯網和移動互聯網平台是輕資產模式的最主要推廣途徑。這裡主要體現在互聯網的獨特性：互聯網作為一種獨特的資源共享平台，使得用戶可以通過很簡便的方式獲得最新的信息。

　　(二)企業的發展在更大程度上是取決於其核心業務的成敗。輕資產運營企業通過整合企業內外各種資源將一些很難形成明顯競爭力的環節外包，將企業的資金和精力集中於核心業務。比如核心技術研發、品牌提升、市場拓展等。從而極大地提升本企業的核心競爭，使企業在激烈的市場競爭中更長久地立於不敗之地。

　　(三)而由於輕資產模式下的企業對於具有投資低廉的特點，在管理方面容易存在誤區。主要體現在：輕經濟模式拋開了上下游產業，發展獨立核心產品，就容易導致在上下游出現問題。

　　(四)對於這一模式下的企業有一個共同點就是市場細分足夠細。把市場細分到不可再細分程度。在公平的原則上面，搶佔傳統份額，獲得市場認可。凡客誠品作為第一家在互聯網服裝品牌迅速獲得了巨大的利潤空間和市場份額。鑽石小鳥是第一家在互聯網上面賣鑽石產品的公司，迅速佔領了市場份額。

熊林：關於運營「輕與重」的選擇清單

劉劍/文

8月29日，北京金融街威斯汀大酒店（中國北京市西城區金融大街乙9號），自如網CEO熊林應邀參加地金網主辦的「2017金磚論壇暨全球房地產金融論壇」，並將分享「盤活、整合、創新，城市更新的新起點」的主題演講。

城市更新是房地產行業的大勢所趨，試圖從「盤活、整合、創新」角度把握城市更新命題，一定程度上意味著探討大運營能力的問題。從自如網自身模式來看，熊林並沒有選擇流行的「輕資產」運營理念，而相反卻選擇去做「臟活兒、累活兒」，選擇去做一種投資周期較長的運營模式。從熊林關於運營「輕與重」的選擇清單中，我們可以了解到自如網當下的存在狀態。

1、2016年，自如網經手的租金總量達到90億元，90億過手租金的背後，是大量的後台工作支撐。自如網最開始只是鏈家集團旗下租賃業務中的一塊，考慮過延續老的業務模式——只做經紀平台業務，走C2C模式；

2、C2C平台模式的好處是「資產輕」，弊端是中介的主要優勢來自於「利用租客和房東之間的信息不對稱」，在互聯網的衝擊之下可能會逐漸消失；

3、我們不去管這個房子，這樣，這個房子的服務質量和我們就沒有關係。但是，我們認為這解決不了最根本的，所以我們才會選擇一腳跳進去做。現在來看，做的重活很臟很累，要去裝修房子，要配家居、家電。其實代表我們選擇了一種投資周期會相對比較長的模式；

4、我們知道比如說酒店有那種小而美，但是這個小而美，到底應對著什麼，公寓是不是真的做一個完全為創客來提供的居住？這個便需要深入思考客戶群體到底有多大，究竟存在什麼樣的問題；

5、對團隊真正的考驗是產品設計能力，以及某個特定需求的市場容量到底有多大、自如切入市場的點是不是夠准。

6、能支撐目前自如模式的邏輯，一個是市場的真實反饋，一個是國外的經驗，比如在日本房屋的託管率可以達到85%以上。

7、如何讓產品兼具標準化和個性化？早期自如的房子裡面，可能晾衣桿、垃圾筒都是標配的，但是我們越來越多的去做減法，希望把房屋的地板、牆面、電器這些最核心的東西做好。但是我們去做了，比如家居的東西大家可以個性化去選擇，家裡的浴池等。概念層面的東西，可以有，但是不宜過。

8、如何降低報修率？每一套房子，裝修完都有專人驗收，拿出一個單子，一項一項來驗收，我們要檢查首次驗收合格率。然後，我們還把每一個客戶入住30天之內的報修比例從35%降到了現在的10%以下。即使在前期做了這麼多工作，後面每個月還是會有多達6000單的報修，實際上源頭還是在於，租房、住房集成了太多問題，不僅是房子的主體，還有傢具、家電、家居、寬頻等等。

9、居間撮合交易的模式解決不了租賃市場本身存在的服務質量差的問題，未來一定要通過機構管理的模式來改造。做這個行業，也是比較雜的事情，需要非常大的投入。現在自如很多東西，都做得還不夠好。但是想想幾年下來還是會有一些變化，至少讓大家有一個安心的住所。

10、在這個季節，我們的很多房子還是有點供不應求，還是需要搶的。其實速度看起來已經很快，但是我們還是會擔心這個數字會不會太快了，質量和服務能不能跟得上。現在怎麼在規模擴大的時候，把質量和服務做好，這兩點之間，對我們從業者來說，是一個很大的矛盾和挑戰。

這個案例好啊，想到了龐大而低效率的國企，難怪天天喊改革，是否意味著輕資產運營的高效率和高價值回報呢？