為什麼近期房價在下跌，或者至少是下跌的趨勢？

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供給和需求是影響商品房價格的主要因素，現在既有供應過剩的問題，也有需求下降的問題。

我比較贊同最近網上流傳的萬科副總裁毛大慶講話中的觀點：如何看待外界流傳的據稱是萬科副總裁毛大慶關於 2014 年房地產的悲觀言論？——市場主要分化成供應過剩和價格透支兩種類型。供應過剩主要集中在部分二線城市和大部分三四線城市，天量的土地供應帶來巨量的商品房供應，但供過於求時，價格就很難有上漲空間甚至會進入下降通道。價格透支主要集中在以北京為代表的一線城市，剛需依然是市場成交的主力，但是剛需也是對價格最為敏感的，2013年土地價格以及商品房價格上漲過快，遠遠超過居民個人收入的增長速度，商品房價格的過快增長透支了消費者的購買力。價格透支的市場需求還是有的，但這部分需求需要喘口氣，所以需求也就暫時下來了，需求下來也會導致價格的平穩或者下降。

2013年以來資金面處於偏緊狀態，開發商融資成本提升，房貸成本也在提高。

貨幣供應回歸常態，央行一直在搞去槓桿，資金面緊張，開發商融資成本自然水漲船高，資金成本高了，回款壓力大。個人房貸方面，利率普遍上浮，雖然幅度較小，但是還是會對購房需求有一定的影響。就重慶市場而言，貸款利率都上浮10%，另外有同事搞房產中介，二手房交易基本很難辦下來貸款了，另外貸款辦下來的時間也增加了。房貸的收緊又會抑制一部分需求。

經濟下行的影響。

2014年一季度出口、投資的增速都有所回落，PMI也就在榮枯線50附近徘徊，宏觀經濟大環境是在向下走的。個人認為宏觀經濟對房地產市場也有一定的影響，經濟增長乏力，個人收入水平提高也會有限，這會逐漸傳導至房地產市場。

心理預期的影響。

當一個趨勢出現苗頭，大眾的心理預期會加深這一趨勢。房地產市場出現下滑苗頭，新聞媒體天天說，大眾一般又是買漲不買跌，當出現下跌苗頭時，很多原計劃買房的消費者會期望等到價格更低的時候入手，因此選擇觀望，這又進一步降低了需求。

個人觀點：

北上廣深的地價極高，房價下行的空間有限，緩一緩後，等消費者的錢包充實點後，再輔以其他合適的因素，房價應該還會繼續上行的；二線城市雖然供應量大，但是經濟發展水平相對較好，人口吸引力較高，即使有較大的庫存應該也會被慢慢消化掉，供應量超大的城市房價應該會相對比較平穩，而供應量比較合理的二線城市房價依然會上行，例如我比較熟悉的西部幾個城市，重慶近幾年商品房供應量極大，2011-2013年房價一直都較為平穩，而成都土地供應量有限，即使有限購壓著，房價上行幅度依然大於重慶市，我認為判斷二線城市未來房價是否上漲需要根據當地土地供應量大小才能做出判斷；三四線城市，尤其是經濟基礎較差的三四線城市，人口吸引力有限，本身商品房供應量又極大，那麼會有較長時間的消化不良，也有可能就此一蹶不振。

謝邀。

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不同城市經濟發展水平、土地供應量、房地產市場供應量、成交量等等都不同，不回答各位關於具體城市的市場走向的問題了（西部幾個城市除外）。謝謝！

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謝謝邀請。其實不是最近，而是近幾年以來，除了一些熱點城市外，大部分城市的房價是下跌的趨勢。

因為基本面上看，中國的房屋供給是極度過剩的，而價格和人民的收入相比又是明顯偏高的，這種情況房價下降是非常合理的事。

當收入與房價背離越多，所需要的槓桿就越大；這些槓桿是銀行等金融機構提供的，而能提供這麼大槓桿的前提是流動性充裕。

也就是因為這樣，在2009年以後，中國房價和M2漲幅呈現明顯的正相關關係。如我的下面這篇文章在一定程度上揭示了房價暴漲的真相：

作者：笨虎

鏈接：揭穿中國高房價的2個謊言 真相只有一個 - 笨虎的財經評書 - 知乎專欄

謊言1：房價暴漲是由於剛需推動，供需失衡

我們以北京2004-2010年之間的情況作為研究對象，6年之間北京市區的平均房價從不足5000元/平米上漲至超過3萬元/平米，上漲超過6倍。

所謂剛需是相對於彈性需求而言，人口流入和新家庭的組建（結婚）是剛需的兩個主要組成部分。2004-2010年間，北京的常住人口餘額增加了469萬人，增幅約31.4%，人口規模顯著提升；而年均登記結婚對數則居於12-18萬對之間，無異常增高。

同期的供給端，北京大力發展房地產業，實有住宅建築面積從2004年末的26120萬平方米提高至2010年末的38454平方米，增幅47.2%。總體來看，2004-2010年北京新增供給能滿足所謂「剛需」的提高，數據不支持供需失衡導致房價暴漲6倍的解釋。

謊言2：高稅費和地價是房價的主要推手

中國房地長行業的稅費主要是以開發商的收入作為稅基收取，稅基越大稅費收取越多。比如營業稅是按照開發商銷售樓盤所得收入的5%課稅，企業所得稅是按照開放商利潤的25%課稅，土地增值稅是按照開發商售賣房產形成的土地溢價進行累進課稅。

正確邏輯是，房價越高開發商收入和利潤越高，納稅額也相應提高。而地價方面，根據國土資源部的統計，中國地價平均占房價約26%，美國20-30%，韓國50-60%，日本60-75%，新加坡55-60%，香港60%（均為2013年數據）。中國地價占房價比例並非特別高。

北京大學房地產研究所所長陳寶國說過，「稅費和房價關係不大，全國各地的稅費和土地政策差別並不大，但房價差異極大」。

真相：中國高房價的推手到底是什麼？

根據傳統的經濟學定義，需求是價格的反函數，也就是在其它條件穩定時，某種商品的價格越高需求越少，價格越低需求越大。

那問題來了，這明顯不符合中國樓市的實際情況：中國的房子是價格越高漲，買家越瘋狂；樓市真下跌了，連看房的人都少的可憐。也就是說，傳統的需求曲線失效了，樓市的需求反而和房屋價格呈現正相關的關係。下圖中P代表價格，Y代表需求量。

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為什麼會這樣？是因為商品具有消費和投資（投機）兩種屬性。對於消費類的商品，傳統需求曲線是適用的；而一旦某種商品的投資（投機）屬性高於消費屬性，就會出現上圖的情況。投資的本質就是錢生錢，社會上流動性越充裕，閑錢越多，投機需求越高漲。

數據也支持笨虎的這個判斷。下圖中我們清晰可見：2008-2012年間，中國房價增幅與廣義貨幣供給M2餘額的增幅保持高度吻合，四萬億救市和信貸大躍進的2009年尤為明顯。

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我們可以試想一下，街頭流浪漢是不是最需要住房的所謂「剛需族」？但他們可以構成對樓市的有效需求嗎？不能，因為他們不持有足額貨幣。而一個富豪，只要政策允許，可以買下整個小區只要他的錢包足夠鼓；即便政策不許，也還是會有各種途徑。

因此，中國高房價最大的真兇是：過多的卻又嚴重分配不均的錢。

也因為這樣，所以最近根據貨幣政策的風向變化，笨虎判斷樓市將轉向：

作者：笨虎

鏈接：這次，樓市真的要轉向了！ - 笨虎的財經評書 - 知乎專欄

今天，人民幣兌美元中間價報6.5784元，大幅下調294點，創下2011年2月以來的最低記錄。

去年年底即有不少金融機構曾預測到2016年底，人民幣兌美元將貶值5%左右；笨虎也認同這個判斷，所以曾經鼓勵大家多配置美元資產。

然而，今年年初中國金融主管部門發起了強有力的匯率保衛戰，在市場上拋售美元買入人民幣；雖然規模不大，但卻成功穩定住了人民幣匯率。

你看，這就是市場預期的力量；因為中國擁有3萬億美元的外匯儲備，任何人難以與之抗衡；所以一旦對手看到中國央行要出手穩定匯率，就只能撤退或站到同一戰壕，不然彈藥都會打水漂；強大的外儲使中國擁有了改變金融市場預期的能力。

但是，近期央行的態度發生了明顯的變化。

上周央行貨幣政策分析小組發文表示，過去一段時間為了刺激經濟不得不向市場注入了較多的流動性，但未來幾個月M2增速或出現比較明顯的下降。

央媽好像突然變成了一個羞答答的少女，不肯直接說貨幣政策要轉向，卻推脫去年年中M2的基數高；可是去年年中M2真的高么？

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過去5年中國的M2增長率保持在13%左右。上圖是中國M2月度增速，可看出去年年中M2處於正常水平，去年年初的M2增速倒是異常偏低；而今年4月，M2的同比增幅已經回落到12.8%，如果比這個數字還要再明顯下降，未來央媽貨幣政策的取向就可想而知了。

而不再死守人民幣匯率就是一個重要的標誌。過去10年，由於人民幣升值預期導致的外匯占款泛濫，構成了M2中非常大的一部分（沒看懂聽語音版哦）。

而就像笨虎此前多次說過的，如果說2008年以前中國的樓市還因為人口紅利而推動，2009年以後房價的瘋狂增長完全是一種貨幣現象，房價漲幅與M2增速也高度吻合。

今年年初央媽又放過一輪水，在天量信貸的刺激下M2增速也短時突破了14%，於是我們看到了又一輪的房價瘋漲。但這一輪的瘋漲已經和此前不同，呈現出「窮人進、富人出」的格局。據外媒報道中國有不少富豪已經賣房套現，增加在海外資產的配置。

如果央行確實下定決心轉變貨幣政策取向，是一件十分可喜可賀的事情，說明監管層終於已不在保金融泡沫/保實體經濟之間舉棋不定，或許他們已經意識到兩者皆得已不可能。慘淡的外貿數據或許有救了，但這次，樓市也許真的要轉向了。

但僅僅不到兩天後，央企信達地產就在逆風拿下上海地王項目：

作者：笨虎

鏈接：房價一直瘋漲的秘密在這裡 - 笨虎的財經評書 - 知乎專欄

上周三（6月1日兒童節），上海顧村（位於寶山區，外環線以外）拍出了一塊新地王；樓麵價接近5萬元每平米，保本售價必須超過7萬元每平米。而現在顧村的平均房價卻僅4萬元每平米。

也就是說，這個項目要盈利顧村的房價要在幾年內再上漲一倍。

而再往前倒一周，這個顧村地王剛剛與萬科聯手，以123.18億元奪得杭州濱江區奧體單元地塊，造就2016年全國總價地王。

這個地王之王，叫信達地產，屬於信達資產100%控股的信達投資有限公司；而信達資產的背後，是中國財政部。

上世紀90年代末的金融風暴後，財政部設立華融、長城、東方和信達四家資產（壞賬）管理公司，用於對口接收工農中建暴露的1.4萬億元巨額壞賬，方式是財政部向每家壞賬公司注資100億元，並擔保它們從央行獲得6041億元貸款。

無論財政部還是央行出資，這些錢歸根結底是誰買單，小夥伴們心裡有數。

按理說，這4家國有壞賬公司應該專心處置壞賬，完成國家交給的任務；然而事實是，他們回收壞賬不力（10年存續期滿僅收回了約20%），但從2004年起卻開始積極籌劃商業運作，至2010年完成了全面商業化轉型，而房地產正是它們商業布局的重點領域。

如中國華融成立了華融置業、信達旗下有信達地產、長城資產設立國富置業；而東方資產收購上海證大也是其發展獨立地產板塊的一次嘗試。它們在土地市場上揮金如土，頻頻製造地王；在市場冷淡的時候，還會在拍賣中自行抬價，讓同行都看不懂。

笨虎突然想起星爺電影《美人魚》中說的那個道理：即便這個項目是虧的，但它卻能帶動周邊項目上漲賺個幾百億。這才猛然發覺這四大壞賬公司的用心良苦：通過製造一個又一個地王，把周邊的項目全都帶動起來，以確保房價只漲不跌。

只有這樣，才能避免工農中建們投入房地產領域的巨額貸款再次變成壞賬，做到「把壞賬扼殺於搖籃之中」，四大壞賬公司顯然已經到達了一個新的境界。

這就是「無敵」。

寫在最後的話：為什麼前面笨虎特別提到信達拿到顧村地王是在兒童節那天呢？因為過高房價的傷害是遠超經濟層面的。試想上海的普通工薪階層，如果勉強以這麼高的價格買房，將來每個月節衣縮食還貸，能提供給孩子什麼樣的教育呢？何況現在二胎已經放開了。富人的孩子越富，窮人的孩子越窮，這才是最可怕的。

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