如何看待上海「11.28」房產新政？

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作者：啦啦啦德瑪西亞

鏈接：上海2016年11月28日買房新政會對上海房價有什麼影響？ - 啦啦啦德瑪西亞的回答 - 知乎

來源：知乎

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新政下來一天了，塵埃落定。知乎上也是相當熱鬧，各路大神紛紛對這個新政發表了不同的看房。但是有一點，各種人群該怎麼辦，卻沒有人討論。所以高大上的深度分析和預測就交給大神們了。我來談談面對這個新政，有買房需求的人該怎麼辦。

這個新政一出，一下把想購房人群分成了6類;

1、手持大量現金又有購房資格的大神，很顯然市場站到了你們這邊，你們就是這個市場毫無疑問的特權者。這兩個月就別干別的了，5天之後不停地找房看房吧，這兩個月找到面臨違約急拋，工廠倒閉急拋，訂單轉讓的不要太多！多轉轉,8折筍盤不是夢！勤勞一個月，賺來上百萬！

2、全國無房無貸有購房資格的小夥伴。你們雖然看起來需要多付百分之五的首付，但是實際上你們有特別牛逼的特權了，你可以貸65成！滿公積金。別慌，趕緊去開信用卡刷刷刷10W輕鬆到手，稅費卡辦起來，有多少稅可以辦多少稅卡。寫合同的時候寫各付價，中介費稅費房東出，加到總房價又可以多貸好幾萬。操作操作，把所有能用的資金用上，你們絕對可以挑到比之前更好的房子！

3、置換賣了還沒買的，或者付了定金沒網簽的，我知道你們現在已經不停地罵街，有苦說不出了，但是還是找找機會入手吧。有幾個方向可以考慮一下。

（1）找個「親戚朋友」借幾百萬，全款把房子給買了。然後你拿房子去抵押貸款還給朋友，當然拿點茶水費給「親戚」是無法避免的！我絕對絕對沒有讓你們找貸款擔保公司過橋貸啊，我絕對不是讓你們過橋貸啊！

（2）外國國籍人士可以在上海買一套房，無論你原先貸款情況，新加入外國國籍人士都可以按照首套計算。也就是可以貸65成哦。我聽說某小國國籍只要4、50W哦。40W換你隨便挑隨便選，怎麼想都很划算嘛。

（3）部分有資格的客戶，一套大的不行可以買兩套小的普通住宅嘛，一拆2規避稅收，第二套還可以抵押，多棒。現金不就出來了？

（4）實在不行降低標地，挑挑選選，原來一房換三房現在一房換兩房，原來外環換內環現在外環換中環。積攢積攢能力為下一波行情做準備！

（5）法拍房

4、置換房子還沒賣的：我說你什麼好呢。擇機而動吧。先賣再買是王道，不然你自己房子還沒賣就完蛋了。當然你最好的方法是想辦法增加套數，你說怎麼增加？抵押現有全款買小會不會？親戚朋友湊湊首付會不會。

5、房子網簽了還在走流程的：恭喜了，人生贏家就是你了。趕緊走流程，千萬小心房東跳價或者違約！想辦法增加他的違約成本。

6、限購的:別憂傷了，南通嘉興商住法拍歡迎你。

引用各位大神的預測來說，這一波行情會持續一段時間。從這次限貸開始到下一次政策鬆綁。絕對是你購入的大好時機。一旦到下次政策鬆綁，外地想買的打道回府。置換的只能繼續住小房。而且這段時間雖然市場沒有動靜，但是每次政策調整後的半個月到一個月都有大量的跳水價房源出現，抓住機會，積極出手。說不定對你來說是利好！

-------------------------------------------以下是原答案--------------------------------------------------------

縱觀2016年上海樓市政策，今年國家對上海樓市進行了三次調控。

第一次3月份，定位精確：社保未滿五年的外地人，對不起，你們不準買房，你們的需求請放到三年後，為上海樓市下一輪行情做貢獻。

第二次9月份，加強銀行管控，叫停合力貸，接力貸，叫停前妻，前夫共同還款，嚴查離婚、首付貸、對首付款來源進行嚴查。這個政策是為了打擊全民炒房的趨勢。

第三次就是昨晚發布的新政，這次新政有三點重點。

1、首套首付從百分之三十提高到三十五。

2、全國內有過貸款記錄的家庭或者在上海有一套房的再買房認定為二套住房，普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成。

3、公積金貸款收緊，有過兩次以上公積金貸款記錄的家庭或者買二套非普的家庭停止發放公積金貸款。

這次調控的人群定位在了二套置換家庭，以及剛需小年輕，前者首付大幅度提升，後者很可能沒錢買了。隨著美國第二輪加息漸進，全球的貨幣政策都收緊，發達國家普遍受影響，發展中國家幾乎淪陷。目前看來，我國的應對政策是人民幣貶值，外匯收緊，樓市維穩。之前大家一直在討論國家在樓市和外匯之間如何抉擇。那麼通過9月以來京滬深三城樓市的三盆冷水，國家意圖已經表現的很明顯了：保外匯，穩樓市。

至於買賣房的小夥伴們，你問這會對你們造成什麼影響，細節上怎麼處理：

1、手裡現金不夠的：準備找親戚朋友借的，請務必諮詢下各大銀行政策，是否會被查首付來源。

2、買首套住房的人群：沒辦法，剛需你必須買，時間上來說今年年前是很好的時間，一個月的時間足夠樓市冷靜，降價進入穩定期，而這次政策來說會有大量的人開始觀望，而別人觀望就是你入手的好時間，再加上年底會有低價房拋出。多找找會有驚喜的！

3、置換客戶：量力而行，先賣再買。避免出現先定好房子然後發現自己房子賣不了出現違約，很遺憾你們錯過了一次跳板。

4、像我一樣的吃瓜群眾：人民幣很大可能再貶值，熱錢樓市進不去，外匯出不去，有錢就買點大蒜黃豆屯著把，明年物價會狂漲。。。。。

可惜了那幾個被抓進去的中介他們大概是犯了泄露國家機密罪??

1,貨幣持續超發

2,供需關係沒有得到有效改善

3,交易成本被進一步提高

這種政策就是撓痒痒，繼續漲咯。

救股市