買房之前需要做哪些功課？

01-14

例如房子的選擇、裝修、設計之類的，大家可以來說說
有經驗的童鞋都來說說吧

買房子要考慮的方面太多，以上旁友們建議的已經很全面，看到有關心資金預算的，詳細說一下買房需要準備哪些錢→（這裡以一二線城市二手房交易舉例）

買房需考慮首付款、稅費、中介費、貸款和月供。

買房前做好資金預算計劃是很有必要的，直接決定你可以買多少錢的房子。首先需了解各項資金如何計算，然後根據自身情況制定資金預算計劃。

看上某一套房子時，你需要考慮首付款、稅費、貸款和中介費等，按照下面的思路制定資金預算計劃↓↓↓

舉個栗子：

王先生可供支配的資金有200萬元，想拿150萬元做首付，買首套二手普通住宅。選擇商業貸款，貸款期限25年，月工資稅前3萬元，名下沒有負債。假設王先生王看中一套60㎡無抵押的小兩居，90年代的普通商品房，房子滿五唯一。他需要如何制定資金預算計劃？

一、首付、貸款怎麼算？

北京現行首付及貸款比例政策如下：

王先生購買的是普通住宅，首套房，選擇商業貸款，貸款期限25年，等額本息還款法，則首付比例35%，貸款可貸65%。

1.計算方法

（1）首付款=實際成交價-貸款額

（2）貸款額

a.不確定首付額度：可以利用貸款計算器，根據所能承受的月供進行試算。

月供=貸款申請人月收入÷2

b.已確定首付額度：

則，貸款額=首付款÷35%×65%

2.案例分析

由於王先生已確定首付款為150萬元，則：

（1）王先生能承受的月供：

王先生稅後月收入為3萬元，則月供不能超過1.5萬元。

（2）滿足王先生能承擔的月供貸款額：

利用貸款計算器，可試算出至多可貸280萬元，每月需還貸1.486萬元。

（3）房子的評估價（二手房商貸比例以評估價或網簽價為基數，誰低取誰；評估價通常為成交價的80%~90%）：

評估價=貸款額÷貸款比例，即280萬元÷65%≈431萬元

（4）王先生所能承受的成交價：

根據王先生準確的首付款，可推算王先生能承受的成交價為280萬元+150萬元=430萬元。

根據以上步驟，可以得出，王先生能承受的房屋成交價430萬元，首付款150萬元，至多能貸款280萬元，每月需還貸1.486萬元。

二、稅費怎麼算？

二手住宅涉及的稅種有契稅、個稅、增值稅及增值稅附加稅。二手房稅費的稅基大部分情況下為網簽價，具體收稅比例及政策如下：

上圖僅為二手普通住宅的稅費徵收標準

分析：

王先生看中的房子滿五唯一，則只需繳納契稅，增值稅及個稅免徵。首套房90㎡以下契稅徵收1%，假設王先生還是要買這套房，則需要準備430萬元（網簽價）×1%＝4.3萬元的契稅。

其它房屋類型及徵收標準可根據實際情況自行嘗試計算。

三、中介費怎麼算？

根據《關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，自2014年7月1日起，下放房地產經紀服務收費定價許可權，實行市場調節價的，房地產經紀服務收費標準由委託和受託雙方，依據服務內容、服務成本、服務質量和市場供求狀況協商確定（註：具體收費標準以各經紀機構公布的為準，法律法規以最近執行的政策為準）。

即：中介費＝房子成交價×房地產經紀機構收費比例

假設中介費需8萬元，王先生買房前至少需要準備資金為150萬元＋4.3萬元＋8萬元＝162.3萬元。

~~~~~~~我~~~~~~~~~是~~~~~~~~~~分~~~~~~~~~~~~割~~~~~~~~~~~~~~線~~~~~~~~~~~

以上僅提供一種思考方式，特別提醒，首付款及月供的確定，需根據自身實際情況，保留出自身生活需要可支配的活動資金。月供不要超過月收入的三分之一，最好不要超過月收入的一半，給自己的生活留點餘地。

以上.

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買房之前？當然是要先想清楚為什麼要買！

如果你恰好是首套剛需自住，那麼，請遵循這個順序去思考：

按照以上順序梳理之後，便可以將風險降到最低，且避免了很多彎路和錯路。希望能幫到大家^_^

註：

原文首發自我的人生首套房操作指南live：知乎 Live - 全新的實時問答裡面有關於此部分PPT的講解+一個月前對北上廣深杭成青房價預測+一二手房購房流程梳理與避坑指南+影響房價的因素科普及房價預判教學，歡迎首次置業的朋友圍觀(￣?￣)

買房要做的功課太多，我一直覺得我這麼久以來所答的內容都只是冰山一角。

這裡說說這一角里一小角——簽約部分。

這部分是你在找到房子，看好房子之後，準備跟房東確定這個時間段。

中介不喜歡買賣家直接見面談，因為這樣很容易跳單，所以會想著法子把上下家隔開。這種單線聯繫業主和購房人，雙方都非常容易吃虧，業主永遠被告訴房子賣貴了，而買家總是被鼓勵出更高的價格，甚至過去現在乃至未來都會有中介在中間吃差價的問題。直到簽約，買賣雙方可能都不知道中介在中間賺了差價。

中介有他的好技倆，你就得有你的破解招數，這樣才不至於輸的丟盔棄甲。

簽合同。買賣合同、補充協議、居間合同

買賣合同跟補充協議常常是作為一份合同的，即關於房屋交易細節的合同。

居間合同，居間，買賣房交易中居間的是中介，所以這個是中介的合同，基本是約定中介費，中介責任的相關協議內容。

補充協議可以手寫，也可以由中介提供。這個上面可以買賣合同也就是標準化了的合同中不能改的條款，也會把買賣雙方的特別要求寫進去，所以特別要緊。補充協議不可能面面俱到，如果你事無巨細的把有利於你利益的條款列出個百千條，房東會很不高興跟你成交，和誰賣不是賣，但是你可能就錯過這套千辛萬苦找來的房子。所以補充協議最好要按照重要度等級篩選。

比較重要的，隨便想一下就有：

買家貸款審批不通過，合同進展不下去，怎麼處理？

賣家個人原因，不想賣了，違約，怎麼處理？

過了交房時間點，賣家不交房，怎麼處理？

賣家交了房，戶口遲遲不遷走，怎麼處理？

物業水電未結清，怎麼處理？

房屋固定裝修及傢具、家電，怎麼處理？

……

簽合同時，盡最大可能做到維護自己的利益。當然，這些都是你在全面了解你要買的房子的信息的前提下，所以，事先多次拉產調是重中之重。其次，做好資金監管，一般賣家不高興做這個，遲幾個月才能拿到錢，這也是為什麼在上海，資金監管一直沒有被政府強制性要求起來的部分原因。所以這時候簽合同維護自己的利益是重要的把關環節了，再有惡劣發展，就只能到打官司這最後一步。

居間合同。中介幫你買房的時候，有的事先會讓你簽看房確認書，這個能不簽的盡量不要簽，這個是中介為了防止你跳單，跟把你跟上家隔開一樣的性質。其次，就是中介費交多少跟何時交的條款，要記得，中介費過戶前交一半，收房時再交另一半，分開交，用以約束中介，不要聽中介說，公司規定現在就得全款之類的話。再者，就是關於交易不成功，中介費退費與否的條款。一般情況下，一下幾種情況，中介費是可以退的：

1. 業主（購房人）違約。中介一般不退，在絕大多數格式合同里，中介會約定如果有一方違約，那麼中介費要違約方承擔。換句話說，業主違約了，中介費就要由業主支付了。

2. 主合同解除。

3. 買到不能交易的房子等情況，主合同無效

4. 中介有過錯，中介違約

以上。

買房前要做的功課實在太多了，周圍很多同事決定投資買房，結果真正落實到選房這個階段的時候，都放棄了，因為太多繁瑣知識手續要了解，並且根本沒想清楚自身的需求，最終只能遺憾的看著房價策馬奔騰；也有的小夥伴，從選房到買房只花了幾個月時間，立馬準備、看房、決策、執行、成交，一氣呵成。細節問題太多，我就不贅述了，從幾個大的方面羅列買房前要準備的工作吧。

1、市場的大環境

在何地買房，房價多少？如果按照平均價計算是否有能力購買？

所買城市房產政策是什麼？限購限貸政策是什麼？是否具有購房資格？

全款還是貸款，貸款買房的話，公積金貸款和商貸政策是什麼？可以貸到的額度？放款需要多久？哪些銀行審核容易放款快？當然通過正規中介也可以一手包辦。

如果有政府一手消息，哪些板塊要通地鐵，哪些板塊要建大型的變電站，就更好了。

2、審己

了解自己的真正需求，買房才能事半功倍，並且容易買到合適的房子。

購房目的是自住、投資？是剛需還是改善？是首套還是二套？買一手還是二手？品牌開發商還是普通開發商？買毛坯還是精裝？這些均需要提前想好，不然到看房時會很被動，也容易被忽悠。

另外，幾個人居住？家庭結構是什麼？是否有老人？面積多大？幾居室？

選擇地段主要目的是為了節約上下班通勤？還是學區房？還是為了升值？

學區、地段、交通、配套、未來規劃、小區品質、景色、居住舒適度、採光、噪音、戶型、樓層、視野、房齡、物業、鄰居等，這些因素里你認為哪些是一定要滿足的，哪些是可以將就的，哪些忍一忍可以將就的，哪些無法忍受的，分門別類，按照重要性打分。

以上，弄明白了，基本上想要的房子雛形就出來了。

3、購房能力

俗話說，有多少錢辦多少事，算一算你能為這套房產支出的總預算，包括裝修傢具家電的費用。

首付款多少，稅費多少（二手房房子情況不同，稅費可以相差幾十萬），月供多少（不超過家庭收入的一半，否則會嚴重影響生活質量），如果自行裝修，裝修的標準是多少，豪華裝修還是中等裝修，裝修價格上不封頂，錢不能都給開發商，大致框定一個裝修預算，到時候肯定會超的。

二手房還有一項費用——中介費，目前各大傳統中介收費在2%以上，除了互助買房（不收費）、房多多（不到傳統中介一半），其他最低都在1.5%以上，中介費也是一筆很大的支出。

4、實地察看

根據預算和所在片區選擇合適的樓盤，多看幾家，貨比三家，看哪些：沙盤、樣板房、未來規劃（地鐵、商超、菜市場、公園、學校）、容積率、綠化率、小區規劃、幾梯幾戶、戶型，是否可以使用公積金，口碑如何等等；

買二手房比新房好的一點就是，可以看到成熟的小區和配套，所以看二手房的重點要放在房屋狀況上，如小區環境，房子外牆體是否老舊、物業管理、小區氛圍、室內裝修、戶型結構、是否有老化現象、房齡多久、防水處理如何、傢具家電如何處理等等。

另外，我也列舉了一份提綱，希望對你有幫助。

你們看了答案都在感謝，不給我點贊是幾個意思！

剛買完房子剛裝修完！怒答！

第一次在知乎認真回答問題，看到有人點贊，趕腳美美噠。再來補充一些乾貨。

看房之前除了計算好自己的預算，自己能夠承受的月供之外，要清楚自己想要什麼樣的房子，能接受的底線是什麼。

這裡要考慮的要素有：1.朝向，最好是南北通透，但現在開發商為了最大限度的利用空間很多都是塔樓，那這個時候最好就選東南向。然後是東向、西南向、西向、北向、西北向，自己在做房源篩選的時候要把這個考慮在內。2.戶型，北方的房子大多戶型方正，廣州的房子受香港的影響會有很多奇怪的戶型，看自己是否能夠接受。3.小區，有的住宅是獨棟並沒有小區，有的小區很小，有的樓間距很窄私密性不好，這個都要考慮在內。4.物業，這個要實地去看，最好用的辦法是看門口的保安是年輕人還是老弱婦孺。5.業主的組成，有的住宅比如獨棟，很多都被公司租來辦公，晚上一下班，人去樓空。工作日等電梯又人滿為患，是不太適合自主的，這類住宅價格往往低於市場價。最好買多數為自主的小區。有些小區雖然都是住家並非公司，但多用於出租，人也很雜。

把這幾個最基本的因素考慮好之後，就可以刷掉很大一部分的房源了。然後才到地段、交通、學區、樓層、前景等等。你們繼續點贊，我才有動力繼續更啊哈哈

以下是原文：

買房裝修都是大事，這兩件大事坑太多了。大概因為現在的房價太高，裝修又太貴，中介和裝修公司們都覺得是一鎚子買賣，能多坑點就多坑點。所以買房裝修之前一定要做好功課！

我們沒有買房之前，可能對樓市的印象只有一個，那就是漲的太特么快了，房價太高了，勞資快買不起了。幾乎很少人去研究怎麼選房子，當你真正看房的時候，才發現，這裡面的坑是一個接一個，簡直不能複雜更多！

想要買房子，我首先推薦@徐斌老師寫的知乎一小時系列《買個好房子》。讀過之後受益匪淺，可惜我是在買的第一套房業主毀約之後才讀到這本書，如果開始決定買房的時候能讀到，應該可以少走好多彎路吧！

《買個好房子》這本書里針對如何選房子、如何避免買賣雙方的糾紛已經聊的很清楚了，我說一下我看房的經驗吧。以廣州市區二手房買賣為例。

首先說一下二手房交易的流程，很多買房小白（猶如2015年底開始看房的我）只知道要買房子，根本不知道流程咋回事，於是乎一直被中介牽著鼻子走。其實很簡單，卻總被中介以各種專業名詞忽悠的好似很複雜。

1.鎖定目標房源，可以借用各大中介網上搜索平台。這時很多人容易在找房地圖上尋找目標區域內均價最便宜的樓盤，然而，如今房子也是商品，逃脫不掉一分價錢一分貨這個顛撲不破的真理，你去實地看一下那個最便宜的樓盤，它可能只是一個沒有小區的獨棟，裡面百分之八十租出去被當作辦公室，也有可能在兩個高架橋之間，來往的車輛，可能搞到你連覺都睡不好…如果你是買來自住的話，不建議買入這種房屋

2.找中介實地帶看房源情況，徐斌老師在書中闡述了美國買賣房屋是會找一個房產律師到場，這大概相當於我國的中介吧。我認為找個靠譜的中介還是有必要的，廣州二手房市場的中介費基本是1點。

3.如果不喜歡這套房子就直接pass掉，喜歡的話就需要跟中介談中介費，談好之後呢，需要讓中介去查冊！這一步很重要，查冊其實就是讓中介去房管局將這套房子的身份證列印出來，這張紙上寫著這套房子的各種信息，建築面積啊、實用面積啊等等，最重要的是要看這套房子的產權是否清晰！房子的業主是誰！如果確認這套房子產權清晰，你就可以讓中介直接約業主談價格和交易的事了～如果產權不清晰再喜歡的房子也要忍痛割愛，否則你買房的錢可能就打水漂鳥

見到業主之前，中介都會忽悠你說：小哥兒，現在想要買這套房的人太特么多了，你交點誠意金吧，這樣業主會覺得你比較有誠意，他才會見你。而且這個誠意金以後可能做定金的，如果生意沒談成，還會退給你的。這個時候，你要堅決的say no！！如果你真的交了，就會被中介牽著鼻子走。

另外，好多中介即使手中並沒有你想看的那套房源，也會拖住你，跟你約定看房的時間，然後臨時又說業主出差不在家之類的。所以不要死盯著一個小區，你要只指望同一個中介。一定要廣撒網！一定要多去實地看。

我當時就總是犯這兩個錯誤，喜歡上一個小區，總在這一個小區找房源，後來實在沒有合適的再看下一個，因此錯過了好多時間，在看房過程中，時間就是金錢啊親，說多了都是淚！

4.約業主談價格，簽合同。就廣州市區500w以內的房子，基本都有5-10w的談價的空間。市場火爆的時候除外，據我所知，2016年下半年，很多人搶一套房，還有現場加價的。

一般來說，如果買賣雙談妥時候，中介就會立馬安排簽合同，合同的條款基本都是對中介公司有利的，買賣雙方都是可以提出修改的。比如中介費用，要注意中介費用一定不能在交易未完成之前全額支付（答主就是太善良了，按揭還沒搞就把中介費付清了，後來業主違約，中介費也就那樣打水漂了）。

5.簽完合同之後，買賣雙方開始著手準備按揭需要提供的資料。

6.資料準備齊全之後（買家：身份證、戶口本、結婚證/單身證明、收入證明、近六個月銀行流水，賣家：房產證、身份證、結婚證/單身證明）去銀行簽按揭合同（申請貸款合同）以及網簽

網簽很重要，這是房管局出具的有編碼的三方合同，目的是為了防止一房多賣，簽了網簽之後這套房子就鎖住了。賣方無法再與你之外的其他人進行房產交易了

這裡還有一個坑，中介公司一般都有自己專門的按揭公司給自己的客戶辦理貸款，在廣州，除了中介費，辦理貸款還要收取按揭費！對！那幾萬塊的中介費就只是幫你簽個買賣合同，其他啥都不管了，貸款還要收按揭費！而且按揭費也要按點收！寶寶肯定不高興了，於是乎就找了銀行的盆友問了問（好機智），盆友說，其實銀行辦理房貸是完全不收費的！只是有的銀行，會收取一個評估費！於是我就直接去了一家附近的銀行，找了個辦貸款的姑娘，她直接幫我全部弄好了，評估費也沒有收，有木有！省了幾千大洋。

所以，如果中介給你說他們的按揭部是怎麼收費的，要幾千塊，你可以頭也不回地拒絕他，自己去找銀行的人辦，據我所知四大銀行是要收取評估費的。因為即使按揭公司幫你辦理，一點都不省心，所有的簽字必須要本人親自到，按揭公司只是充當了傳話筒的角色！

7.按揭申請交上去之後，等一段時間，同意貸款合同就出來了。這說明什麼呢？說明你看中的房子值這個價，銀行找第三方機構評估過了。還說明你的收入流水有能力支付每個月的房貸（家庭收入要超過月供的兩倍）

8.同貸書出來之後，你就可以讓中介約好業主去所在區的房管局過戶了。過戶和交稅是一起進行的。過戶完當天，買家將首付款轉給賣家，銀行會在約定的時間內，將貸款轉給賣家。8個工作日後，買家和銀行一起去領新的房產證。

至此，房子就是你的了！

先去吃中午飯，有時間繼續更。有問題留言，我會一一解答！

1.資金上，要量入為出，首付款，月供有沒有壓力，另外交房時還要額外再交一筆錢，也要準備好。交房後，裝修的錢，也要想好。

2.關於房子的選擇。如果自住作為婚房，那主要考慮交通，以及生活配套方不方便，如果再有學區就更好了。

3.裝修我覺得，盡量買精裝修的，自己裝修真心耗不起，裝完了也未必比開發商的就好。自己裝的話，主要是風格能自己控制。擔心開發商在裝修上賺錢的，其實沒必要，開發商賺你錢是必然的，主要是這錢你認為花的值不值。

4.還有一個，想清楚這房子以後誰住，誰能做主。要不然，不是戶型格局不好啦，就是裝修不喜歡了，很多這種快結婚的因為這點事不結婚的。

5.關於其他的其實都沒啥了，不買小開發商的，買的時候多問問前後的客戶，以後都是鄰居的，很多疑問也就一起解決了，不會有啥大問題。

找一個像我這樣實在的銷售就行了

你考慮的太多了。你小豬還沒有買回去，就考慮怎麼做紅燒肉了？豬大腸怎麼洗才幹凈！

像我沒有客戶，我全是朋友。跟我關係好的，我還約我一起吃飯。

我給別人推薦房子的，房子優點，房子缺點我也說出來。

人家開發商厚道不厚道。我大可不必告訴他。他買了我就能掙到錢。

還有我的客戶買房子，不喜歡退掉了，我還幫他跑手續。我一分錢都拿不到，全是義務的。

我們大可不必，直接交給公司不管。

他現在看到房子都先給我打一個電話，讓我幫他看看戶型位置升值空間未來發展。就算有人給他推薦房子，他都會跟別人說我有個朋友姓萬，他就是做房地產的我問一問他。

買房不是小事，花費預算要先做打算

買房子不是一件小事哦，花費龐大不說，還與生活質量掛鉤呢！所以在買房子之前，一定要先算清楚預算花費，這樣才不會不自量力的去買超預期的房子，也就不會淪落為「房奴」了。

1、正確估量個人資產及家庭可支配收入

買房要根據需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的房子，再考慮喜歡的，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種貨幣補貼。買房前請主要保留兩部分的資金，其一是家庭的日常開支，其次是用於醫療保險及預防意外、災害的預備資金。認真計算可以保證購房者能夠準確把握自身的實力和購房方向。

2、要算清自己可動用的資金

要算清自己可動用的資金有多少，是否足夠支付房款和日常生活所需。按揭購房首期款通常要佔到房價的20%至30%，是購房時必須支付的費用。

3、算清購房時的各項稅費

稅費的繳納在購買房產時佔有相當的比重，其中比較重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。稅費在房產買賣過程中佔有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。建議購房者在計算個人住房貸款時，最好同時計算相關的稅費支出。

4、做好裝修及維修費用預算

裝修費用應與首期款一起考慮，仔細算計，同時應提前考慮適當的房屋維修款項。必須的生活設施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬頻網等。另外，購置適當的傢具、電器、裝飾也是新居預算所必須考慮的。

5、商品房價格

主要由三大塊組成：土地成本、開發建設成本和開發商的利潤、稅費、銷售等費用。目前價格構成絕大部分比重在前二者。另外，發展商的開發建設成本、選用的結構類型也導致成本的差異。在購房前，購房者有必要了解整個城市不同房價樓盤的分布情況。

6、選擇適宜的房價和房屋面積

在評估完整個城市不同房價樓盤後，就要開始挑選品質好、價錢又不高的住宅了。購房消費者可以根據實際購買力充分參照房價的成本和市場構成因素最終決定適宜自己的房價水平。購房人在選擇了適合自己消費水平的房子後，就要著重考量房間的面積、戶型等因素。

從房屋戶型來說，應根據家庭人口的數量、房屋使用的功能以及資金實力進行選擇。但具體選擇什麼樣的房屋，首先應確定房屋的總建築面積要多大。要了解一座建築物的有效面積係數，即「得房率」。它是指建築物內可使用面積與總建築面積的比例，有效面積係數越大，可使用面積就越大。有效面積係數的大小，意味著購房者花同樣的錢，買到房子的使用面積可能差別很大。shqianyy

買房是大事，買房前的事情做得真的很多，但可以精鍊成幾步走，正好看到這個問題，就來回答一下，給你個參考吧。

買房第一步:算清自己的資金。這個就不用多說了，所持有的資金多少取決於你買的地點，樓座，樓層、戶型等等方面，要一筆錢一個賬。

第二步：了解當地政策，限購那麼多，誰知道你能不能買。另外買什麼類型，公寓還是住宅。自己也要考慮清楚。

第三步：要有個懂買房的朋友，會給你很多你意想不到的細節建議，除非你自己就很懂，不然期間會遇到很多的問題，不好解決，有個朋友建議，可以很好地避開它。

第四步：也是最重要的，什麼時候買。那就是當下任何時候。不要信房價跌的話，除非那些沒有實體經濟支撐和三四線城市，那確實會跌。其他，在任何時候，買房都沒有虧的說法。

還有，買房可以買信得過的開發商的第一期產品的首開盤。優惠很大，大到以後想有都沒機會了。

做了一場視頻直播希望對大家有幫助

http://mp.weixin.qq.com/s/hztYSqSSyvllGxHoe9Du7g

歡迎關注我的公眾號威海那點事

好久沒更了，最近大家都比較忙，忙工作，忙過節，忙買房。

我有兩個朋友，去深圳工作15年了，很早就買房了，一個布吉兩個套三，現在至少值1000萬，另一個在後海130平，現在價值1000-1200萬，當時買的時候才4000。現在工作很隨意，哪天壓力大了隨性把房一賣，按一套房500萬純利潤，到青島買個房100萬，一個車30萬，剩下370萬存保守的4%收益，一年也有15萬左右，悠哉游哉，遊山玩水的老年生活。

不錯，前幾年買房的都賺了。

可是現在房價都這麼高了，已經買不起了，再漲更買不起了。

國家領導人都發話了，政府也限購了。

房價快跌吧，這是多少人的心聲。

我深圳市國土的朋友建議，如果用於投資的房產，建議謹慎介入。如果用於自住的，可以考慮介入。房價不跌，但政府會高位凍結流動性，為房產稅出台做鋪墊。

噓！小道消息啊，元芳你怎麼看？

無論是剛需還是投資，買房都要考慮如下因素，下面可都是滿滿的乾貨啊！

一、一年之際在於秋

一年之中三季度是買房時機。從宏觀大市看，三季度開發商資金面緊張，國家政策出盡。許多頂帳房也陸續出現，價格也會比市場價低。

二、抄底最好的時機

昨天排隊買房的人現在打死都不買房

數不勝數的專家說中國房價就要崩盤

土地流拍，退地頻現

購房首付比例下調，尤其二套房首付下調

三、因素要綜合考慮

1.看交通。

比如東莞。東莞夾在廣深之間絕佳的珠三角中心位置，交通通達覆蓋率非常高。深圳跟東莞的高速基本上都是免費的，進一步加強了東莞與深圳的溝通。

東莞5年內的發展絕對排在廣深後位列第三，經濟增長非常有潛力，連華為這種深圳鐵板企業都能到東莞，可見東莞潛力不小。這樣的城市房價肯定還會漲的。

2.看人口流動，這裡指的是產業人口，而非投資客數量。

比如鄂爾多斯。當時房價暴漲，後來又暴跌，原因就是城市人口流動不行。沒有產業人口流入，誰來接盤是個問題，都是投資客轉來轉去，你想忽悠以後的接棒人，就要有宏觀政策配合。

怎樣預判產業人口未來的規模和結構，這就要看當地產業和國家戰略的結合度，產業規劃是否符合國家戰略，目前的基礎是什麼，問題是什麼，突破口是什麼，國家重視程度如何，政策環境如何，法律環境如何，這些都是考慮因素。

3.看區域規劃，是否學區，醫療，基建等配套完善程度。

比如武漢。武漢規劃的就很好，三鎮同事發展，前期可能稍慢，到後期不可小覷。關鍵是它的地理位置在這，發展起來是必須的，現在房價還沒漲上去，隨著地鐵全部通線，價格會越來越高。

4.看土地供需是否平衡。

比如重慶。重慶土地供應太大了，樓盤多的要命，漲也是主城五區那幾個主要醫療學校周邊的區域，其他地方不要碰，很危險。

5.看二手房市場價格變化。

新房帶有很強投機性，短期很火爆，問題是變現，流動性速度，這個才是決定你投資是否成功的要素

看人家買房都資產上千萬了，沒買房的朋友不要氣餒。

一個瓶子裝多少水是有限量的，一生能貪多少名利也是有限度的，一輩子有多少錢花也是註定的，選好時機，就上車吧。

註冊知乎2年首答，作為一手房銷售從業者我只說一手房，不涉及二手房內容。

我說說房子銷售過程中應該注意那些問題

1、明確自身需求

買任何商品都需要知道自己的需求，然後去找性價比最高的商品匹配需求，那麼買房之前，你要知道自己需要是什麼樣的房子，能拿出多少總價款或者首付款？是喜歡清靜優雅還是熱鬧便捷？是否考慮將來孩子的上學需求？是否需要房子有更好的升值潛力？是否考慮社區自身的配套設施？對於物業管理是否有很高要求？魚和熊掌往往不可兼得，隨著這些條條框框的明確，尋找房源就有了方向？

2、貨比三家，考慮更具有品牌實力的開發商。在房地產行業內，我們會把開發商分成三六九等，第一類，品牌實力和口碑很強的，如萬科、恆大、綠城、龍湖等等這些全國TOP20的開發商，他們開發的項目從建築品質、性價比、物業服務等不會太差；第二類全國性的二線開發商排名在全國top100的開發商，品質略遜色於一類品牌，但也是可以放心購買的；第三類是本土較為知名的開發商，他們只是基於某個城市開發項目，在本城市內口碑不錯，這類開發商項目也較為放心，本土企業還是非常注重本地名聲的；第四類，不知名小開發商，看到別人發財腦子一熱幾個人入股湊點錢就能轉行開發房地產，這類是最不靠譜，選擇需慎重專業，多數的跑路開發商都出自於此。

3、定金和訂金的區別

這兩個的最關鍵區別是一個可退一個不可退。

①先說訂金，每個房地產項目開盤前一般會有一個認籌的過程，即交訂金，可退，比如廣告宣傳中說的交1萬抵3萬，交2萬抵5萬等等，交了訂金呢，簽個認籌書，給你個訂金收據，說明你是對房子有意向，想買，但不代表必須要買，買賣不成訂金還你，且通常這個時候，房子的價格是模糊的，也就是說你想要的樓號沒有準確的價格，所以你還不一定知道能否滿意價格，只是初步對地段啊、戶型啊、綠化啊、開發商實力認可了，交錢回去等消息，啥消息呢，就是開盤，告訴你啥時候開盤。

②開盤呢就是訂金轉定金的過程，開盤形式呢有很多種，以萬科為首的大型房企不斷創新開盤形式，有搖號的、有排隊的現在竟然出現了競拍選房的形式，唉，你們這些奸商啊，不管什麼形式吧，如果對房源、價格不滿意，或者我突然覺得隔壁老王家房子好，那行，放棄選房，走人，訂金過幾天打你卡上，兩清，誰也不欠誰，假如看好房子，認可價格，咱成交，給你的認籌訂金轉成認購定金，買房這事就落定了，不能退了（個別家裡出現變故的，得看開發商心情了），完事認籌協議給你換成認購協議，訂金收據收回，換成定金收據！

4、、關於簽約時間和優惠

認購完之後呢，就涉及簽約了，簽約也是個大學問，簽約就是收錢啊，收錢這個事開發商是很興奮的，畢竟現金流就是生命嘛，為了敦促購房者快速繳納房款，開發商在簽訂認購協議時會規定簽約日期，行業通常做法是7天之內簽約，會給予一定的按時簽約獎勵，我們公司為2%，別小看2%，100萬是2萬，對於只能湊夠首付的年輕購房群體還是很具有誘惑力的，所以建議購房的你資金充足的情況下，盡量按照規定時間簽合同，爭取到最高的優惠。當然，加入特殊情況不能按時簽約，如若能提前跟開發商協調溝通，協商在某個時間簽約留取簽約優惠也是不錯的結果。

5、關於一次性付款和貸款

大家都明白，購房有貸款或者一次性付清兩種形式，而貸款又分為公積金貸款、商業貸款、公積金商業混合貸款三種形式，而商業貸款中又有等額本息和等額本金兩種還款方式，究竟在何種形勢下運用哪一種形式呢，簡單給大家分析下：

①能公積金貸款的不建議一次性和商業貸款，為什麼呢？目前對於公積金貸款國家是非常鼓勵的，2016年5年以上公積金貸款利率僅為3.25%，甚至有部分城市有8-9折優惠，這簡直賺大發了，因為目前市場上隨便的銀行理財都高於這個比例，所以有公積金為什麼不用呢？剩下的錢投資點別的不更好么？

②手裡有閑錢，沒有公積金，也沒有更好投資渠道的建議一次性付款或加大付款比例，為什麼吶？由於僅今年利率多次下調，2016年5年以上商業貸款利率為4.9%，部分城市部分銀行可實現8折優惠，折後利率接近4%。這也是相當具有誘惑力的了，目前市面部分理財也高於4%的收益，具有較好投資渠道的朋友可以選擇貸款，剩餘資金投資；但是對於沒有更好投資渠道的客戶，您就儘可能多付一些吧，不要一邊是過高的貸款利息負擔，另一邊手裡的錢還在貶值，那就得不償失了。

③能組合貸款的不要嫌麻煩只用商業貸款；組合貸款相對於公積金和商貸來說是最麻煩的，相當於把兩種貸款方式的手續都走了一遍，所以在購房過程中，銷售人員一般會告訴你組合貸辦不了，以為他們嫌麻煩，而對於購房者來說，你剩下的可是真金白銀，兒子閨女的奶粉錢，所以拿出死纏爛打的本事磨吧。

④選擇了商業貸款，收入較高，還款輕鬆就用等額本金，反之就用等額本息

洋洋洒洒寫了很多，水平有限，感覺寫的像老太太的裹腳布——又臭又長，大家湊合看吧，有空再來更

這兩天朋友諮詢購房的事情，於是簡要做了一份指導大綱。考慮到購房的思維體系可能大家會有需要，就在知乎上發一下吧，希望能對大家有幫助。

作為普通百姓，買房基本就是一生當中最大的一筆投資，試想買台電腦還需要琢磨琢磨配置，作為上百倍價格的房子，更是需要做足功課。購房需要顧及的體系較為繁複，以下簡要地羅列一下大綱，根據這份大綱查漏補缺，彌補下知識，應該足以買到一處稱心如意的房子了。

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這份提綱做的比較倉促，可能還有許多遺漏的部分，歡迎諮詢以及批評指正。若轉載請告知。

一線銷售現身爆爆料啦~接觸過很多客戶，在我手上也成交了不少單~我沒有太多理論性的東西講，但是可以總結一些買房最擔心的問題，以及從銷售的角度講講我們都是怎麼服務（keng）客戶的吧~哈哈完了講完會不會被查水表哦~

本人坐標廣州，每個城市購房政策都稍稍不一樣，當都大同小異，一線城市會有限購，建議各位去自己城市隨便一個樓盤找個銷售同事諮詢一下，看看自己是否符合限購條件噢~下面也會提到這個限購~

好啦，以下是正文。

去看房前的準備工作

首先，當選定自己有意向的樓盤之後，先上網查查這個樓盤的整體情況。一般會有官方網站記錄這個樓盤的銷售狀態（如被抵押或是正常可售，這個很重要）以及銷售情況，例如廣州就是陽光家緣網。也可以順便看看其他信息，如開盤時間，已售情況和未售情況。

例如某樓盤貨量不大，但卻賣了三四年，原因在於該公司的管理層，有兩個股東A和B鬧彆扭，他們分別組建了自己的銷售團隊，其中一個股東A讓自己的團隊以低於均價的價格賣給客戶。這樣的話你接觸的客戶就跟你的利益大大相關了。

網上一般也可看到開發商的相關證件，主要是五證二書。「五證」？房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》，簡稱「五證」。其中前兩個證由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。「兩書」？兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之後提供的兩份法律文件，一個是住宅質量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質量。

另外，可先用地圖搜索工具定位樓盤，看看樓盤四周有什麼不利因素，例如變壓器、變電站、焚燒站、垃圾回收站等等，這些都跟你之後的居住質量大大相關。舉個例子，有個樓盤各方面因素都很好，但在距離好幾百米外有一個垃圾站。也許你在樓盤現場看不到，但由於該垃圾站位處樓盤的西北向，那你這個房子就只能在夏天住啦，冬天北風一吹你家裡稍稍開個縫隙都臭氣熏天~

看房時

1.首先，了解一下你是否有購房條件。例如廣州現在有限購限貸要求。

限購——是廣州戶口？是的話在廣州可買兩套，不是的話就必須在近五年內有連續三年不斷的社保或繳稅記錄。

限貸——在全國範圍內有沒有在供房？沒有的話最低首付三成，有的話就必須首付七成啦~

2.看沙盤

看沙盤主要根據三點來挑選。第一個是朝向，大家都知道東南向最好（廣州的是這樣，北方城市不知道適不適用呢）東南向&>南向&>西南向&>東北向&>北向&>西北向，或者簡略地說南向最好，其次朝東，再是朝北，西向是最差的。

夏天主吹東南風，主要你家有東南向的窗口那都不錯，當然陽檯面向東南向的就是最好的。北向主要擔心兩個問題，採光和北風。若是買北向的要實地看看房子採光如何，附近有沒有建築物遮住你家的採光。至於北風，看看前面有沒有建築物幫忙擋風。

西向的房子夏天熱死~

看沙盤第二是看位置，不要靠喧鬧點太近。有一個樓盤，臨街的房子即使離道路50米遠，而且加裝隔音玻璃，到了晚上依舊是吵得讓人睡不著覺。若是對著籃球場則要問問籃球場晚上是否會強制關燈，這個影響因素還行，但也要注意吧~

第三看項目。四周的規劃，不要過於相信銷售的忽悠。有利因素如地鐵規劃等等最好自己去網上搜搜，學位問題也最好親自致電去學校問問。不利因素如前面說的變電站自己在現場看的時候就要多留意了。

3.看樣板房

戶型要足夠方正，注意「實用率」。戶型最忌不規則，如三角形位置既不實用又容易堆積灰塵。注意動靜分區，乾濕分區。

注意每個房間的採光和朝向，打開窗戶看看會不會吵雜。

明確交樓標準。樣板房的參考不代表收樓的標準，大到地板瓷磚小到空調型號最好清楚。

準確估算傢具的尺寸。有的樣板房看上去個事傢具都齊全，但可能尺寸不對。看房間時要自己預估床的大概尺寸，想像衣櫃、書桌。化妝台等布置。舉個例子，有的開發商附送衣櫃，但你一拉開衣櫃其實衣櫃小的可憐。

注意「看不見的門」，有的開發商樣板房不設門，自己要腦補門所佔的空間和影響。

還有一點冷門的，看看水管的鋪排。有的小區把水管直接鋪在外牆靠近陽台的位置，方便了小偷攀爬直接翻進屋子。

有點亂，先碼這麼多囖。寫的不太好，有喜歡看的話再修改一下多加點內容也可以多加點其他購房者的故事噢~~

錢。

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有多少？花多少？值不值？

我覺得，你說的都算小事的。

最重要的是：知道自己要什麼。

我看過多太多太多的買房人。看了無數裝修好的或者位置好的或者價格好的或者等等等等。

但是和心中list總有出入，然後還想再看看。

最後看累了，之前看了什麼都忘得七七八八，揣著錢不知所措，隨便挑了一套啥都不行的房子。

你問的只是技術層面的，花幾個晚上就能解決。

而真正明白自己要什麼才是買房前，最需捫心自問的。

技術層面的，容我有空再補。

什麼叫知道自己要什麼？

能準備多少多少現款（首付稅費雜七雜八）

家庭月收入多少？（能貸多少款？上海規定，貸款月還款額為穩定月收入的一半）

以上兩個決定了能最多買多少錢的房子，這個幾乎是硬指標。

買房子的目的是什麼？

是所謂的剛需，拿過來自己住？

是有了baby，要弄個學區房？

是有了一筆不小的現金，拿過來投資？

還是純粹買一次房玩玩（不是沒有）

其實明白了這兩點，就對自己要什麼樣的房子，大體有個框架了。

剩下的就是選擇題。

是傾盡全力買個貴的，還是遊刃有餘買個便宜的？

是選擇地段還是品質？

市區還是近郊？

是樓層還是價格？

是毛胚還是裝修？

老房子還是新樓？

是一手還是二手？

這樣給自己出個題目，你要買什麼樣的房子就肯定有了答案。。

當然了，現在也肯定有人做不完這張卷子。這個很正常，畢竟幾乎是自己不接觸的。

這時候你也可以先去看，親身用肉眼去感受這個市場的行情。

當然了，這時候看房體驗不是那麼好，原因就不展開了。

最後，記得看房前看完後，問問自己到底要什麼？

對了，記得問問自己有沒有購房資格，魔都帝都什麼的限購的。

~~~~~~~~~~16年更新~~~~~~~~~~

兩個月過去了，房子買好了沒？

當初看過的房子還在買么？

房價是漲了還是跌了？

自己的收入趕上房價漲幅了沒？

銀行卡的積蓄趕上首付的增速了么？

還想再看看？再考慮考慮？再對比對比么？

是的，我們或許就是那些曾經逼你買房，中介費還不打折的黑心死中介。

不爽歡迎去找樓上的大設計師買房。

我想作為一個剛買房的同學，我很有經歷來回答這個問題。

我目前在深圳，去年在二線城市購入人生中第一套房子。這整個購房過程快且迅速。從看房到買房，半天時間。基本上中介說什麼，我就信什麼。事後我才反應過來，自己真是太草率了。回來後馬上開始惡補關於買房的種種問題。

正好弟弟也打算購房，我這知識馬上又派上了用場。現在把這些知識貼出來僅供參考。

首先要考慮有買房子的必要嗎？

因為現在通貨膨脹驗證，從理財的角度來說，購屋具有下列幾項好處： 1、保值 2、投資 3、節稅 4、避免搬遷不便。從心理層面來說，買房子帶來的安全感也是無可比擬的。安全感這個問題不分男女。

當然也要考慮買房子的之後的壞處，最明顯的就是，短期資金肯定減少，生活質量會受到影響。如果房子下跌，財務也會遭受損失。另外房子的流動性極差，如果投資也要考慮到賣出可能不那麼容易。

二，買屋和租屋，何者划算？

租房開支除了財務支出，還有可能忍受動不動因為搬家帶來的生活動蕩。我和我身邊的朋友都遭受過房東限你一兩天之內搬走的心塞事件。

買房其實會不會增值，誰也不知道，但是有一個標準，一旦當年定存利率低於2%以下的時候，錢就應該拿去買房子，因為這時候買比租划算。

三、買房子後財務負擔應該如何把控？

如果在買房子之前經過正確的財力評估，買房子並不一定會造成財務壓力。可以遵循以下原則，1每月房貸金額不應超過家庭所得的40%。2不要購買超過自己能力很多的房子。又還房貸又還首付的壓力真的很大。3購買前，仔細計算所有的費用。4不用提前還貸。手上有多餘資金，可以拿來理性理財。這裡特意用圖解釋下，為啥不用提前還貸。

四、買房子要準備多少錢？

一般而言，買房子的付款方式可分為兩階段：1、自備款 2、貸款。自備款就是你所需要準備用來支付交屋之前所要支付的頭期款資金，兩成首付和三成首付都是可能的，這個具體可以和開發商談。另外如果有社保和商業保險，首付也可以通過這些來貸款。但務必考慮清楚，因為這樣子你會同時承擔兩份貸款的壓力，需要特別考慮自己的現金流問題。

五、買房子會不會被騙？

有可能。買房子「被騙」的人，通常有下列3種情形： 1、賣方刻意隱瞞房子的缺點，導致買方買到品質不佳的房子 2、賣方片面修改契約，使得買方付了錢，卻買到不理想的房子 3、賣房惡意詐欺，騙取訂金或頭期款!4二手房一定要特別注意這個房子是否被抵押，避免陷入套路貸的陷阱。

六.您準備好買房子了嗎？

如果在心態和財務方面都做好準備，那麼剩下的就是去挑選符合自己自己條件的房子。

可以去房地產平台看看，另外友情推薦一個新房平台養家網，這是個新房補貼平台——養家網-新房補貼中心|買新房領補貼，深圳東莞惠州中山的樓盤都可以在這裡找到補貼。

TL;DR:我去年整理的新房checklist ，詳見新房的 checklist，用途自住。

買房子和其他一些許多生活中的重大決定一樣，需要深思熟慮，這就需要一整套的方法來推演，做出最好的決定，這種方法對那些對我們自己而言第一次遇到的時候，最有用。

普適的規則：

如果自己不是這方面的專家，多請教周圍真正懂的人，告訴對方自己的情況和要求，讓對方幫忙給自己意見。這種方式是最舒服正確的方式——即切合自己實際，也能得到正確的建議。但實際上大部分周圍很少人可以作為這種專家
其次，掌握正確的獲取這方面知識的方法，包括通過搜索引擎查找知識的方法；尋找專業論壇、圈子的能力；學會發問。
在獲取同事朋友建議，網路素材時，處理素材的能力。大部分專家的建議可行度很高，而網路或者通過被動獲取的素材，可行度、適配度都不高，有些還是錯誤的，需要去偽存真；如果是自己發問獲取的知識，可行度不高、但適配性不錯。
決策能力。在諸多選擇中，如何選出最正確的決定，並且執行。什麼有關什麼重要大家都能說一套，但是其中某些是矛盾體的時候，需要作出二選一，多選1，這個需要量化的技術，量化的時候需要定量，涉及定價的問題。
學習能力。當面對一個未知領域的時候。可能連問題都問不出來，更別提設置那些是那些是好，那些是壞。比較常見的是反推。比如，這個樓盤為什麼貴，哪個樓盤為什麼便宜；為什麼20樓賣的比5樓便宜。在尋找這些答案的時候，會牽扯到其他的知識，最終繪出完整的一個邏輯體系。

涉及到房子，我覺得有以下一些規則；

房子越貴的越好，這個好包括很多方面，房屋質量、物業、規劃、綠化、交流溝通。
按照開發商有如下選擇順序。本地前三開發商 &> 國內一流開發商 &> 國內二流開發商 ~= 港企 &> 本地二流開發商 &> 外企開發商好的開發商大部分選的地段是他們認為不錯的。
地段越靠近公建越好
越靠近地鐵越好（&> 500m)
地段 &> 開發商3434

有了這些基本公設之後，買房子只需要回答以下問題

問題域，什麼要買房子？投資，教育，自住，養老等，以自住為例
什麼是好的自住房產？交通重要嗎？學區重要嗎？周圍菜場、醫院、超市距離幾何，可否升值
地段的現狀如何？預期如何（規劃）
選定地段之後，選擇開發商，選擇樓幢位置，選擇戶型
現在是買房的最好時機嗎？利率幾何，銀行是否有折扣，國家政策趨勢。（大部分人買房是買貴不買便宜）
未來的鄰居如何相處、配合。

以上問題在抉擇的時候，建議使用決策樹或者分數矩陣。

舉例如

@update

我去年整理的新房checklist ，詳見新房的 checklist，用途自住。

【知乎對表格支持不好，看鏈接吧】

其中的打分項是當時的認識，現在看來還有些不全面。表裡的分值對我而言是這樣的，其他人可因人而異。當面對不同樓盤時，計算總得分，按照分數做決定。另外我還有一個二手房的分數矩陣二手房的checklist。

對於期房而言，付完首付，繳月供等交房期間，需要和其他業主一起監督開發商，儘早處理可能出現的問題（施工質量、設計、綠化），對精裝修尤其重要。這是一個長期的工作，也是很有意義的事情，提前認識鄰居，交流協作。

買房子幹什麼用相信題主自己心裡應該有數，比如孩子上學——學區房，投資——就買有潛力的，自己住——就買環境自己喜歡的... 我就不說這些了，第一目的最重要。

提醒你注意幾點吧

1、開發商要靠譜，自己先多了解下

3、看房的時候盡量要去實體房看下（現在很多都是期房，很多開發商樓還沒弄幾層，做一個獨立的樣板房，弄個戶型圖就開始賣）

4、如果只能看樣板房，那麼就要看跟你買的戶型一模一樣的，不要聽售樓員說什麼這個樣板房跟你那個戶型差不多（比如：這兩個戶型差不多就是這個少個房間其他的基本一樣）。

5、延伸4——注意聽售人員講的話。售樓員：這兩個房型基本一樣，就是那個次卧稍微小點。這個重點就在「稍微小點」，這個稍微小點可能跟你理解的稍微小有天差地別。類似這種詞都要注意（所以看實體房很重要）

6、對售樓員跟你口頭承諾的、肯定的東西不要抱有太多幻想（比如：這邊建好後是個球場、那邊建好後是個菜市場、這邊建好後是個大型超市等）。

7、砍價，售樓員一般不會直接給你放最低價，多跟他墨跡墨跡，不要簽合同那麼快（錢不是問題的除外）。

8、盡量不要買那個精裝修的——這個的重點在我看來不是因為什麼精裝修的房子跟左鄰右舍的都是一樣，因為你基本都不跟鄰居串門所以你的房子還是獨一無二，也不是什麼裝修質量問題，好的開發商裝修的質量應該也是靠得住的（不敢保證）。在我看來最重要的是自己參與裝修房子到完工的那一刻是非常有成就感的。我的房子是精裝修的，只剩下軟裝來給我發揮了，看著別人討論裝修很是眼饞。

————————————————————————————————————————————以上是我買房子的時候遇到的問題。

關於選房，最實用的功課在這裡。看過來。

我想告訴你的是一種方法。用了這個方法會大大提高你看房的效率，減少糾結的時間和心力。

具體方式是羅列你認為需要在乎的看房指標，同時將各指標的重要程度用分值表現出來，最後匯總成一個表格。

如圖

接下來，你去看房的時候，對照表格打分，就知道哪套是你想買的房子了。