開發商從工行貸款1000萬後用500萬來開發房子後把售價提升 再把房子按他的售價標準抵押從農行再貸款 2000萬？

原出處----導致房價暴漲的第一個因素 這真的可以在現實做到嗎？ 銀行沒有估值，調查？（本人小白，求簡單直接通俗解答）

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這種思維錯誤的理解了銀行面向發展商的貸款，把它等同於普通的民間私人借貸模式。

「李尼瑪，借我10萬塊」

「咋啦，劉尼瑪，你搞什麼」

「看中了一個奶茶鋪，我把他盤下來了，生意很好，我打算擴大門面，放心，3個月一定能賺回來，我算你20%利息，咱倆發小，我還能騙你么？實在不行，我把我家祖傳的勞力士給你作抵押，怎麼樣」

「好吧，劉尼瑪，我把錢打到你賬上啦，你搞得穩重點，這是我和我女朋友準備結婚的錢」

「好嘞，真是好哥們」

結果，劉尼瑪根本就沒開奶茶店，而是拿著這個錢和李尼瑪的女朋友，章尼妹，一起happy人間消失了，只剩下李尼瑪這個單身屌絲，拿著那個假的勞力士在風中悲戚。

這個是民間私人借貸的一個縮影，基本總結：現金借出沒有資金監管，對抵押物審核不嚴，風險控制無，對債務人無任何監控。

而銀行對房地產商的借貸，完全不是這麼一回事。請先允許我把資金上升一個數量級，真的，玩房地產的，百萬級真的解決不了啥問題。

1. 貸款方式。 銀行借錢給發展商5個億，不是直接打5個億在發展商賬上的，其實是給了你一個5億的額度，沒有現金！！！

2. 金額審核。 在建造房子中的貸款叫建設貸或者開發貸，和這個房子能賣出多少錢沒有太大關係，只和房子的成本有關。所以再按售價標準去農行抵押的是行不通的！再說，你不是已經抵押給工行了么？你覺得重複抵押這事在現在還能行得通么？你想在房子成本上做文章？算了吧，你自己做賬做出來的成本和他眼睛裡的成本不是一回事，什麼樣的房子造價多少，基本差不了多少，還有第三方顧問諮詢啥的，瞞不了多少。

3. 支付監管。 好吧，銀行總算給你5個億的開發貸額度了，但是，這筆錢只能用於支付材料，工程款，相應的行政和銷售費用。憑合同憑工程進度憑銀行貸款部和風控部雙重監督，這筆錢才能一筆一筆，一點一點的付出去，而且，直接給收款人，不經你手！

4. 收款監控。 有的同學想了，那我借銀行的錢蓋房子，客戶買房子的錢我拿走，不是凈賺了么？現在大多數城市政府已經建立了預售款監控制度，也就是說，在交房以前，賣房子的錢政府看著，直接進銀行賬戶監管，只能用於本項目的還貸，支付工程款和其他和本項目相關的費用。全部結賬了，剩下的錢你才可以拿走。

所以，你成本2億的項目，土地錢一定是自己付的（國家有嚴格規定和監控），剩下個1億出頭，銀行也不是全部會貸給你（風險控制部會看你自己的資金比例，想空手套白狼，算了吧），你想憑空去貸5億，做夢。

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且不論這個數字是否正確，單就操作流程上和銀行慣例上來講這句話有幾處問題。

首先我們先明白開發商是如何取得貸款和銀行是怎麼放貸款。細節我們不表，貸款成功與否的核心就是信用。信用可以用很多手段來增信，比如佔用集團授信，比如擔保機構增信，比如提供足額抵押物等。那麼我們來看整個開發商貸款的流程。

1.拿地階段

開發商取得銀行貸款之前先要提供給銀行足夠的信用，比如找一家特大型國企給擔保或者找足額抵押物。除非有地產100強有集團授信的，一般銀行不會在拿地階段介入項目。需要開發商自籌或藉助第三方機構完成。

2.在建階段

此時優質的開發商已經取得我們所說的四證，差一點的取得了三證，缺配套費繳納辦施工許可證。在此時激進的銀行就可以變著法的去開始做在建工程抵押了，一般銀行介入都是在這個階段做開發貸款。這裡面可貸額度基本能cover住前期土地款就不錯了，在建那些全都靠建築商墊。隨著在建工程的不斷提高，可以用重新評估估值提高貸款餘額。

3.預售階段

取得了預售證之後，一般來說做開發貸款的銀行一定會主要做按揭貸款。主要是資金回籠歸集，同時又能做一大堆個金業務何樂而不為。開發商通過銷售慢慢還清開發貸款，付清建築工程款項，清理稅務結算後再慢慢算自己的利潤吧。

ps：如果要按照售價抵押的話必須先結轉。就是這個房子要銷售出去辦了證能按市價評估，否則只能按照在建工程評估。按在建工程評估的話那真的低得可憐。如果視為銷售結轉，辦證的話。開發商需要繳納一筆費用。當然這裡面還有其他的門道可以做一些偷天換日的騙貸行為。但是絕不是簡單的拿到農行去騙個2000萬那麼簡單

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這。。。怎麼可能？是銀行的人想進監獄玩玩，還是開發商想？

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就是因為這幫文盲太多才導致現在的開發商這麼被仇視，哈哈哈。都當開發商在閉著眼睛賺錢

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絕無可能，想干成這種事兒得上上下下有十幾個純傻逼配合，你覺得銀行和開發商有這麼高的傻逼濃度？

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簡單回答，這個問題面臨兩個事情無法操作，一是重複抵押不可能，二是就算該房沒有抵押給工行貸過款，待售房屋也不可能按開發商標明的售價抵押給農行。

第一是重複抵押難題。銀行在發放開發貸款時，必須要把土地房屋進行抵押，並在建委登記。這樣，如果開發商再拿同一塊地和房找第二家銀行抵押時，第二家銀行辦理登記時就會查詢發現該房和地已經抵押了，於是無法放款。

第二，假如開發商沒有辦開發貸，也就是該房地沒有抵押給任何人，也不能按售價抵押給農行。銀行評估房產是按照評估公司的評估價，不是開發商自己隨意定價，這個評估價一般會比市場價略低一些。

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