最近地王頻出，為什麼開發商有這樣高漲的熱情和自信拿地，未來的房價到底會漲多高？
繼北京4日天價「地王」誕生後，5 日上海、杭州、蘇州三地一日再現三個「地王」地塊集中入市，三塊土地總成交價超過 400 億元人民幣…至此，在中國樓市剛剛邁入旺銷季「金九銀十」的門檻之際，幾個熱點城市已先後出現四個「地王」，被業內人士形容為「地王潮」來襲。 via 滬蘇杭一日誕生三「地王」 賣地收入逾 400 億
5月18日，上海位於浦東周浦的一塊地被拍出了43607元/㎡的樓板價，已經非常接近該地區45000元/㎡的新房售價；而僅僅一個多月後，6月29日，浦東新場的另一塊地又拍出35744元/㎡，而該地區的新房僅售25000元/㎡！
最近，價格不斷飆升的地王以及隨之而來的各種真真假假的新聞和解讀在我的朋友圈裡輪番刷屏，還有不少朋友來問我：
聽說虹口區馬上又要拍出一塊土地，會不會是地王啊，會拍出什麼價？會對上海的房價有什麼影響嗎？
有關土地和住房的問題可千頭萬緒真讓人頭疼啊，這次讓我們拿點數據出來，剝繭抽絲地一層層分析吧。
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相信大家都明白一個基本道理：我國老百姓是無權買地的，因此，無論地王被拍出了多少錢，也都是需要蓋出房子（或者假裝蓋出了房子）才能賣給老百姓的。所以，土地價格對普通百姓生活的影響，最終都將在某種程度上反應在房價當中。
但是，問題來了，土地的價格會反應在哪一種住房的價格當中呢？
先扔張圖給大家：
從上圖可以看到，在過去的10年里，上海一手房和二手房價價格的波動是截然不同的：
二手房的的漲幅（紅線）是一條較為平緩的曲線，除了12年和14年的某幾個特殊的時間點，大部分時候是相對穩定的增長；一手房價（藍線）的價格總體高於二手房，但其漲跌則是洶湧澎湃，波動幅度令人咋舌。
這就奇怪了，都是住宅商品，為什麼價格波動的差異會那麼大呢？
其實答案很簡單：
二手房是個人向個人購買的，是一個比較純粹的市場機制；而一手房則是個人向開發商購買的，是一個不那麼純粹的准市場機制——因為在一手房的核心原料『土地』的購買過程，依賴的並不是市場機制，而是開發商與政府之間的拍賣機制。
畫一張鏈條傳導圖大概就會長這樣：
市場機制和拍賣機制像是性格不同的兩個兄弟。
作為哥哥的市場機制，負責保證資源和資本的運行效率，在這個機制下形成的價格是市場價，由供需關係所決定；而作為弟弟的拍賣機制，負責保證能夠選出對拍賣品價格期望度最高的買家。那麼，在這個機制下形成的拍賣價是由什麼決定的呢？
競拍者的期望。
是的，這也就是同一個城市裡，一二手房價格波動差異的原因。畢竟二手房是市場價格，市場相對穩定；而一手房在市場價格之外，還要加上當年通過拍賣獲得土地的開發商們的希望和預期。
希望這種東西，怎麼可能會穩定嘛！
因此，當我們要開始預估地王、土地價格或者房價時，我們都得心領神會：除了市場的波動之外，還有人心的漲跌也需要測度。
人心很複雜，那就先來看市場好了。
問題來了，一塊土地的市場價格到底跟哪些因素有關？
很簡單，市場價格跟哪些因素相關，這需要市場說了算。因此，我們獲取了上海全市的二手房價格和寫字樓租金數據（我們認為二手房和租金價格相對而言能夠代表市場數據）。將這些數據在1km*1km的空間單元上匯總以後，我們取兩類價格的幾何平均值表徵土地的市場價格。這樣，我們就獲得了上海市每一塊土地市場價格的空間分布圖：
然後，我們再把各種城市級的數據在統一空間維度上與土地市場價格關聯起來。這些指標一共有300多個，就不一一列舉了。然而實際上，這300多個指標的數量級差異極大，而且其中許多指標是冗餘和不必要的——它們有的與土地市場價格關聯甚小，有的則存在共線性（一定程度上可互相替代）。
我們對數據進行了分布形態轉換和歸一化處理，並利用了分類、降維、回歸等多種方法，最終篩選出了20多個與土地市場價格顯著相關的要素，並給出了其權重等級。
那麼這套計算方法到底靠不靠譜呢？
為了客觀地回答這個問題，我們不妨將計算得到的土地市場價格指數與房屋市場價格（已綜合考慮新房和二手房）進行比較。
第一步，我們先選取上海近三年來的15個「明星地塊」（其實就是住宅地塊，因為只有住宅地塊才能拍出天價），把這些地塊落在地圖上。圖中，紅色圓點為最近即將開始拍賣的涼城地塊所在地，橙色圓點為2016年成交的明星地塊，黃色圓點是2015和2014年的明星地塊。圓點大小表示地塊面積。黑線為快速道路，白線為地鐵線路。請看下圖：
第二步，我們將這些地塊的指標帶入公式進行計算，即可得出每個地塊的市場價格指數。其相對關係的比較結果見下圖：
我們可以看到，市場價格指數最高的是上海火車站北廣場以北地塊，而最近將要拍出的涼城新村地塊的指數排名第三，與大寧325街坊（傳說中的大寧金茂府）接近，是顧村地王的2.5倍，周浦地王的3.3倍。
然後，我們再對比一下這15個地塊的土地市場價格與房屋市場價格的關係。請看下圖：
可以看到，我們計算出的土地市場價格與其房屋市場價格間的正相關關係還是非常明顯的。驗證基本靠譜。宣布勝利。哈哈。
當然，客觀地說，這裡所謂驗證靠譜，也只不過是市場價格的維度，還差的很遠。正如前文所說：除了市場之外，我們還要測度人心才行。
那麼問題來了？我們真的能測度土地價格中的『人心』嗎？
為了解決這個問題，我們試著引入了『溢價』的概念：
開發商由於對某塊土地預期很高，他願意為了拍得地塊所支付的超過當前地塊市場價值（用土地市場價格公式計算出的價格）的部分。
我們設計了溢價指數：
溢價指數＝(成交樓板價指數－土地市場價格指數)/土地市場價格指數
然後，根據這個公式，我們把最近上海拍賣出的地塊溢價指數畫出來，大概長這樣：
可以看到，
1）在今年5月份上旬，拍賣土地的溢價指數一度飆升至1.8左右；
2）但進入5月中下旬之後，也許是受到天價地王的影響，開發商的預期開始降低，在接下來的幾宗拍賣里，參與者也表現的較為克制，溢價指數不斷下跌，並穩定在0.5-1.0之間。
3）但很快就有攪局者打亂了這個平衡，6月下旬，浦東新場地塊的拍賣衝破了維持一個月的看似穩定的預期區間，這次拍賣的溢價指數直接飆升至了2.0，達到了最近幾個月最高點。
人心的波動，比市場的波動更加深不可測；通過數據，我們可以對其進行觀察，但可能永遠無法去進行真正的預測。
無論如何，回應一下朋友的問題，我們來預測一下即將開拍的涼城地塊吧。
根據前文的計算，涼城地塊的土地市場價值在總計16個地塊中排名第三，是顧村地王的2.5倍，周浦地王的3.3倍。
隨便拎出幾個指標看看即知（比較範圍均為從地塊中心點出發，車程15分鐘以內區域）：
從數據上看，涼城地塊遠遠超出最近的幾塊所謂地王，已經必然將要拍出天價，但在7月14日的拍賣會上，仍然有開發商的預期，我們只能假設，卻無法揣測：
1）假如開發商受到新場地塊天價地王的負面影響，回歸最近的溢價指標0.7-1.0的理性策略（無論是自身回歸理性還是被政府約談回歸理性），那麼涼城地塊很可能將以10.6萬元/㎡-12.5萬元/㎡的樓板價成交。
2）假如開發商好久沒見過市中心的土地，一不小心頭腦發熱，溢價指標衝到1.5的話，那麼涼城地塊的樓板價也許會超過15萬元/㎡的天價。
無論如何，這塊土地都會成為上海的新任單價地王，且極有可能突破10萬元/㎡的樓板價。
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最後計算出這樣的數字，我既談不上激動，也談不上，更多的只是漠然。
漠然中會有忍不住的好奇：假如這樣的天價出現，兩三年後又將以怎樣的市場形勢收場呢？換句話說，還是回到有位朋友最初問我的問題：
上海的房價會漲到什麼程度？
我甚至想不到該如何回答。雖然從市場價格的權重表格中，我們可以清楚的讀出一些結論：
在上海這樣的國際大都市裡，所有令房價繼續上漲的因素都在毫無頹勢地持續累計：一方面，經濟的發展使得上海這座城市（尤其是市中心）的人口、就業、企業、基礎設施等，仍在不斷優化和集聚；而另一方面，政府對人口的管控傳導至對土地的管控上，使得住宅的供應越來越稀缺，供需之間的缺口仍與日俱增。所以，毫無疑問，房價仍會不斷上漲，就像日期會不斷向後跳動一樣，即使你撕掉日曆，這也依然勢不可擋。但問題在於，
它是否應該漲這麼快，這麼著急，一言不合就以地王的形式目呲欲裂地橫掃一切邏輯呢？
這就是一個我們大部分人都不能回答的問題。而回答者也並不在我們之中。
他坐在離我們很遠的一個台上，左手捏著一疊紙，右手握著拍賣槌，一錘錘地敲擊著桌面，眼中看著那些台下站著坐著簇擁著的，一片熊熊燃燒的人心。------------------------------------------------------更新：這塊地最後的成交樓板價並未達到10萬，我估計高啦~有朋友建議說，不要做這種太微觀具體的預測，測不準的。但我覺得，雖然預測失敗了，但做一個微觀可驗證（無論是證實還是證偽）的研究這件事情本身，還是很有意義、也很有趣的。至於以後還干不幹這種事呢？看心情吧，嘻嘻~這個是13年的帖子，團支書回答了後估計會有很多人看了吧，下面說下2016年最近上海、南京、合肥地王的事吧。 轉載已獲得原作者同意，文章最後兩句話是我自己加的。文章轉自微信，朱羅紀（newjurassic），關注後推送的裡面就有，還有其他很多有價值的推送文章，有興趣的可以去看看。文章轉自微信，朱羅紀（newjurassic），關注後推送的裡面就有，還有其他很多有價值的推送文章，有興趣的可以去看看。文章轉自微信，朱羅紀（newjurassic），關注後推送的裡面就有，還有其他很多有價值的推送文章，有興趣的可以去看看。鏈接：眼前的一切如同那年，央企的「地王癌」你治不好先說觀點：1.不要過於從商業邏輯的角度去理解他們的行為，尤其是那些看起來很奇怪很奇怪的地產央企。2.這些地產央企頻頻製造地王，根本是為了自保，而不是什麼為國兜底，或者是因為貨幣超發無處投資！3.舉牌活躍的，房地產都做得不怎麼樣，買地的錢都超過了全年銷售額。為什麼越是地產業務規模小的央企，拼搶起地王來反而越兇猛，完全無視自己的能力。因為越是規模小，被吃掉的可能性越高。4.假如未來的市場不發生波動，央企們無視市場製造地王的行為，會加速土地資源快速向國家隊手裡轉移，中小房企只會日漸被擠出。而這樣的地王，也會變成推高房價的加速器，讓商品房更加快速的「豪宅化」，普通人更難買得起房子，而假如未來的市場發生了調整，那麼誰來承擔央企們製造的虧損呢？依然是你我。
2016年已經是歷史上地王最多的一年，央企炮製的「地王年」——他們製造了半數以上的地王。
（2016年央企製造的部分地王）
這樣的場景並不鮮見，從2015年就在發生，了解歷史，就知道2009年早就發生過一回，今天的場景和2009年無比相似。當年的主角是中化旗下的中化方興地產，也就是今天的「中國金茂」，想想當年中化方興在廣渠路15號地王上對潘石屹進行的毀滅性打擊，再對比今天。央企拿地王，並非新鮮事兒。
但我們要探究的是：為什麼是在今年，地王又密集的出現了？為什麼是在今年，央企又瘋狂的出手搶地王了？
流行觀點是這樣：央企拿地王是因為貨幣超發，手裡錢太多成本太低，又無處可去。或者，央企是為國兜底，製造經濟繁榮的假象。
在2009年已經上當一回，這次我不會再這麼「too拿衣服」了。
我並不認為央企是因為貨幣超發手裡錢多無處可去，背靠著國資委，哪家央企真正的缺過錢？為什麼之前它不搶地王，偏偏現在搶？而說央企拿地王是為國兜底，那是盲流子，你們太高看央企的道德了。如果真的為國兜底，他們應該只去那些房子賣不掉的三四線城市，既可以提升整體經濟的投資率，又可以緩解地方債，而不是全擠在樓市已經過熱的一二線城市。
簡單說：不要過於從商業邏輯的角度去理解他們的行為，尤其是那些看起來很奇怪很奇怪的地產央企。
我們先來梳理一下，今年頻頻製造地王的央企們，都有什麼特徵。
1、基本都在「21家」陣營，「水電系」尤其活躍，風頭最勁的「信達」是孤例。
頻頻製造的央企，基本都在國資委當年明令允許的「21家」地產央企之列。就是說，都是有「房地產牌照」的。
插播一段歷史：2010年3月，國資委明令：16家央企可將房地產作為主業，其餘78家將逐步退出，這就是歷史上著名的「退房令」，到2011年，增至21家。
分別是：
中國建築國際工程總公司，中海地產的母公司。
中房集團，2010年整體併入中交集團（中國交通建設集團）。
中化集團，旗下中化方興地產，2015年10月更名為「中國金茂」。
中冶集團，將與中國五礦合併。
五礦集團，將與中冶合併。
中國水利水電建設集團，2014年1月更名「中國電建」。
保利集團
華僑城集團
中國鐵路工程總公司
中國鐵道建築總公司
中糧集團
葛洲壩集團
魯能集團
中航工業
神華集團
中煤集團
新興集團
外加4家駐港澳企業：
港中旅集團
招商局集團
華潤集團
南光集團
但信達不屬於，而它不但沒有退出，反而在過去這1年里殺伐凌厲，實在莫名其妙。
在「21家」裡面，最活躍的是水電系（魯能、電建、葛洲壩）。據克而瑞房地產研究中心數據，年初至今，21家地產央企，至少有一半表現得異常活躍，尤其是水電系加速搶跑。魯能、電建、葛洲壩成「地王買手」，今年已在深圳、南京、蘇州等城市花掉300多億，搶了10塊地。
簡單說，今年以來的地王現象，是信達和水電系的天下。
2、只考慮公開市場搶地皮，搶起來不問價，有地就搶，逢舉必應，每次都是麵粉貴過麵包。
信達和水電系買地的風格是這樣的：只去公開市場拿地，不怎麼使用併購或者是舊改。拿地基本不問價格，不管多少錢，就是要拿到，一看到有人舉牌就立馬應價。如果是像深圳這樣的招投標，也會開個比第二名高出10億元的天價標，讓對手跟不上。所以，每次他們都會把地價搞比周邊房價高，麵粉貴過麵包眉頭都不皺一下。
特別提一下電建地產，他為什麼會選擇和中國金茂做聯合體？
3、舉牌活躍的，房地產都做得不怎麼樣，買地的錢都超過了全年銷售額。
看這些地產央企的排名，能嚇死你，什麼時候他們玩地產靠過錢？包括信達，22家地產央企裡面，2015年的銷售額上500億的只有中海、保利、華潤、招蛇，剩下的大都是200億和以下的，好多連百億俱樂部都沒進。
像2002年進入地產行業的信達，去年才闖進百億俱樂部，但1年買地王花了350億。電建2007年進入地產，去年銷售額是202億，但在土地市場上拿地眼睛都不看。
不靠拼爹，就憑那點銷售額，連進土地拍賣場都不一定有資格。
拿常識理解，沒有任何企業會這樣不顧成本的做一筆投資。就算是boss瘋了，也不會一直瘋。這些央企無比活躍的拿地行為，是「反市場」的，沒有商業邏輯可言，他們根本不是基於對房地產市場的判斷，用企業常用的投資法則根本無法解釋這一系列的瘋狂行為。本質上說，他們創造的地王價格，是對全民的綁架，毫無理由被拿來當做房價的參考。
因為，這些地產央企頻頻製造地王，根本是為了自保，而不是什麼為國兜底，或者是因為貨幣超發無處投資！
我們來看看最近中國的央企和地產央企們，都發生了什麼事情。了解這一點，我們才能夠真正明白，為什麼說央企拿地王是為了自保。
這個變化就是：去年以來包括地產在內陸續發生的史無前例的央企整合大戲。
2015年，國資委共推動了6對12家央企的重組整合案例。包括南車和北車合併組成中國中車，外運長航整體併入招商局集團，以及6月2日剛剛召開重組大會的中冶集團整體併入五礦集團等等。
在21家大型央企里，有4家已經出現了重組：招商局、中冶、五礦、南光。
而旗下有地產業務的央企重組，更是在這1年來重組大戲中，表現得非常突出。不僅僅是地產央企內部的自我重組，還包括央企之間地產業務的重大重組。
啟動地產央企進入重組高潮的是，是2015年12月下旬中央經濟工作會議的閉幕。大家都只關注了「去庫存」，但少有關注關於「促進房地產業兼并重組」的表態，這是房地產市場發展接近20年來，中央首次發話支持房地產行業的兼并重組。
也就是在那之後，地產央企的重組此伏彼起，央企全國各地瘋狂的製造地王也是此伏彼起。
2015年12月底，招商局集團推動蛇口工業區與招商地產合併，組建市值趕超萬科的巨無霸——招商蛇口，僅在前海蛇口自貿區就有土地面積500多萬平。
2016年3月，中海地產310億併購中信地產25城2400萬平米土儲，中信剝離了地產業務，中海地產土儲超過6500萬平，超過萬科。這是央企之間地產業務的重大重組。
5月，中房地產通過融資重組，整合了中交系其它的地產業務，成為中交系旗下唯一（除綠城外）的國內地產平台。而且，中交集團也打算在3年內謀求中房與綠城中國的業務整合，組建中國又一家千億級的地產巨無霸。
6月2日，五礦和中冶召開重組大會，未來也將會涉及到雙方旗下地產板塊的重組。土儲只有700多萬平的的中冶地產業務將併入土儲千萬平的五礦建設，合併後的土儲大約超過1700萬平。
前一陣子，又傳出中糧集團剝離旗中糧地產，接盤者可能是招商蛇口。保利系旗下的地產業務，也正在積極推進重組。
…………
這些都宣告著：
在2010年之後的6年里，新一輪的地產央企重組正在拉開帷幕，而且，這一輪重組，是中國房地產史上前所未見的。
這樣的重組大戲，實質就是由政策主導的「地產央企內部的大魚吃小魚」。除了那些已經做到了千億規模，或者是擁有獨特競爭優勢的地產央企，他們可以擁有主動權外，剩下的，即便是在「21家」陣營里，那麼你也分分鐘有被合併重組的可能。五礦和中冶的重組已經預示了這一點。最終，2010年之後確立的這21家地產央企，總量必然會整合壓縮。
那些業務相似的地產央企，首當其衝是外界猜測的重組對象。比如水電系（電建、葛洲壩、魯能）、中鐵系（中鐵、中鐵建）。如果你的地產業務做的不好，規模太小，或者沒有競爭力，都將有可能被別的央企吞併，或者在和別的央企重組過程中，根本得不到話事權。
也許，從這個角度去解釋水電系在這次地王拼搶的大潮中，表現得不合常理，更能讓人接受。
另外，原本不在「21家」陣營里的那78家地產央企，也已經被要求要在今年的9月30日之前，完成最後的退出。像信達、中國遠洋都屬於這類，所以，信達1年時間裡7造地王，扮演樓市最瘋狂的玩家。看起來更像是為最後期限的到來，為自己保留「房地產牌照」增加一份籌碼。
很大概率，這就是為什麼這些地產央企，在今年以來瘋狂的拼搶地王的直接原因，不是為了什麼為國兜底，也不是因為錢多手，而是為了：不被廢掉，不被吃掉，以及，在互吃的過程中能夠有主動權。一旦被廢掉，被吃掉，或者沒有什麼主動權，那就意味著沒有了位子，甚至沒有了權力。中海-中建系-中信地產的整合，引發的人事動蕩已經有了充分的印證。
這也解釋了：為什麼越是地產業務規模小的央企，拼搶起地王來反而越兇猛，完全無視自己的能力。因為越是規模小，被吃掉的可能性越高。
從這個角度去理解，也可以解釋上為什麼央企只願意通過公開市場拿地，而不願意通過併購、舊改等方式拿地，因為這樣拿地開發速度快，能更快的做大規模，而併購、舊改，時間太久。而且，頻頻拿地王，也更能向上層傳遞出「我在專心做大房地產」的效應。
同樣從這個角度，也可以解釋為什麼電建地產會和中國金茂組成聯合體，看起來這更像是兩家地產業務不夠大的中小型企業聯手抱團，在即將到來的央企重組中爭得更大的贏面。
所以，央企拿地王，從市場的角度都無法得到解釋，但如果將它理解為是央企之間的權位之爭，則一切又能夠得到解釋。他們拿地，都不是出於市場，不是覺得你的城市多麼有潛力，市場多麼健康穩定，他們更多只是為了自己在可能發生的重組中增大贏面。到一二線城市去，是因為那裡的市場更安全一些，即便是買貴了，也有可能翻本，而到三四線城市去，買貴了就等於把自己給玩死了，更保不住了。
這些景象歷史上不是沒有過，2009年6月底，中化方興（中國金茂）像一匹黑馬一樣出現了廣渠路15號地塊的拍賣場上，以總價40.6億、單價16000的價格拿下了後來的廣渠金茂府地塊。一樣都是名不經傳的地產央企，一樣是閉著眼睛舉牌。敗北的小潘事後說：哪怕他是個神仙，蓋房子不花錢，價格也太高了！
（2009年廣渠路15號地拍賣後行業反應）
你知道後來的故事嗎？
中化方興拿到地塊之後，申請規劃調整，雖然不大，但引發了北京城開發商的集體不滿，最終終止了。
再後來。2011年，廣渠金茂府開盤，45000，賺了很多錢，中國金茂也因此號稱自己是專做高端項目的地產央企。
說到這裡，很多人應該意識到了。在2010年3月，地產央企開啟了首次大重組，首批16家發放了房地產牌照，並沒開發幾個項目的中化集團赫然在列。
今天的一切，彷彿那年再現。每一次的央企搶地王，背後都是地產央企的大重組。也許等不了多久，我們又會看到，新一輪的地產央企陣營又新鮮出爐了！也許信達這一回成功拿到了房地產牌照呢。
你說他們準確的預判到了2011年北京的房價會漲到45000，我一點都不信，就跟現在你說他們預判深圳2年後的房價要到10萬以上我一點都不信一樣。我不是不信北京的房價會漲到45000，深圳的房價會漲到10萬。我是不相信他們在拿地的時候就擁有這樣的專業能力。我不相信一個千億級房企都無法擁有的專業能力，如此的舉重若輕的出現在百億級的房企身上。事實上，他們拿地的時候，表現出來的只是魯智深倒拔垂楊柳一樣的霸氣側漏，你可曾感受過他們敬畏市場的謙卑姿態？
它們不管不顧的製造地王，這一切都要建立在市場要穩定向上的基礎上，2-3年之後的麵包價必須更貴，否則就要虧損。而如果市場不好了，他們會像廣渠金茂府一樣申請改規劃。
假如未來的市場不發生波動，央企們無視市場製造地王的行為，會加速土地資源快速向國家隊手裡轉移，中小房企只會日漸被擠出。而這樣的地王，也會變成推高房價的加速器，讓商品房更加快速的「豪宅化」，普通人更難買得起房子，而假如未來的市場發生了調整，那麼誰來承擔央企們製造的虧損呢？依然是你我。
不基於市場規律而產生的地王，實質上是對民眾的綁架，是把民眾放到火上燒烤。
知道了這麼多，你又能有什麼辦法？認命吧。
不認命的就進一步加強理論學習，提高思想認識，增強信心。
地王背後有一個大騙局？——文/路瑞鎖 ，希望大家看完能進行批判並找出邏輯漏洞，我是大自然的搬運工。------------------------------------
先說房市。
「權威人士」明明已經確認中國經濟是「L型」，但最近多個城市卻接連不斷出現「地王」，而且這些地王的價格常常還高的離譜，讓人一計算下來，這地塊兒如果蓋上房子，明顯都是周邊現有房地產價格的1.5-2倍，從而讓那些沒有房子的年輕人都惶恐不已，以為自己所在的城市房價，至少還要再漲一倍呢……
其實，你被騙了。
還記得前幾天中央媒體之前警告過地方政府和開發商不要聯手推高房價的文章么？
這些價格離譜的「地王」，很有可能就是地方政府為了力保房價而玩出來的煙霧彈。
早在2014年，當時大城市房地產價格剛剛有見頂跡象，《華夏時報》的記者，就曾經在新浪房產微信頻道報道過地方政府與央企國企聯手推高房價的貓膩：
「市場冷淡時，政府會讓國企出面拍地托市，拍出高溢價，其實還是左手倒右手，做表面文章，政府真正拿到手的土地收入不多，賺的只是財政銀行卡上的流水而已。」上述深圳房企投資發展部人士透露，有時地方政府也會通過拍高價地，事後返還開發商的模式，來拉高區域地價。
「有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上。」深圳金鷹地產營銷總監林曉華表示。
湖南省房地產協會首席經濟學家王義高告訴記者，一些定向出讓的土地，實質上早已鎖定開發商，「在招拍掛環節，可以一直拍下去，直到拍到為止，反正超過雙方約定的價格而多花的錢，最後政府都會返還給開發商。」
「我親自簽過這種合同，即在拍賣前，協議中明確規定，若拍賣超出合同約定價格，則政府須連本帶利息返還給開發商。」深圳某上市房企投資發展部人士告訴記者，通過土地出讓金返還方式，降低了開發商拿地成本，政府賺到的更多是投資和就業，以及銀行賬面流水。
按現行做法，土地出讓金收取後，除上繳上級財政部分，剩餘支出使用完全由地方政府負責，國土部門無權干預。由於土地出讓金收益管理處於法律空白狀態，沒有明確的法律規定，也沒有相應的約束，始終遊離於公眾監管之外。除接受一些力度不大的審計外，大多「封閉運行」。
由於開發商在拍賣前只繳了保證金，多出的土地溢價不需要繳，只需私下重新改合同。「反正財政進賬多少，也沒人查，財政只需按合同收錢即可。」
「這種手法有十多年了，已經很普遍，土地出讓環節是腐敗高發區。」上述深圳上市房企投資發展部人士說，「對於分管的官員都要送禮，具體金額看項目大小和利潤，如果開發商賺1個億，送出去一兩千萬也無所謂。」
很多普通人，沒有足夠的經濟實力，卻願意主動為國接盤，我真的很佩服。
說完了房市貓膩，接下來說股市的貓膩。
現在距離2015年的股災有1周年了，而在去年3、4、5、6月，股市正是烈火烹油、鮮花著錦的時刻，無數的大大小小上市公司，打著「定向增發」的口號大肆圈錢，增發價格大都比當時的股票現貨價格略低一點點，但是要有1年的鎖定期……
比當時的股票價格略低一點點，對比現在的價格，……，你懂的！
不管是一年前還是半年前還是幾個月前，很多上市公司在股票價格處於高位的時候宣稱有重大資產重組或其他重大事項停牌，現在復牌了，會不會補跌？
當然會補跌！
但人家有些公司就會玩貓膩，把一些跟風的散戶忽悠得一愣一愣的——當然一愣一愣是小事，要緊的是，這些散戶的錢都栽進去了。
「具體做法就是找到友軍或者叫作托，支付他們每股回扣，通過友軍在某一時刻突然大量買入，吸引跟風盤博傻從而打開跌停，掩護原有主力當日順利擇高價平倉出逃。友軍在第二天、第三天再選擇合適機會走人。這樣原有主力可以大量減少虧損，完成勝利大逃亡；請來的友軍不僅賺了人情，還可以輕鬆快速地獲得一些收益；苦的是那些胡亂博傻、盲從跟風、什麼都不懂的散戶。」
接下來，中國證券報以「九鼎新材」為例，揭露了具體的做局過程。
5月17日，停牌半年的九鼎新材，終止重大資產重組事項復牌，停牌期間，A股指數跌幅超過兩成，「預計至少要跌四五個板，這次損失比較大。」深圳一位重倉九鼎新材的營業部大戶老李向中國證券報記者表示。
5月17日當天早盤，九鼎新材被巨量資金死死摁在跌停板上，令老李意外的是，午後開盤第一分鐘即出現了近2億元的巨量買單，跌停板被瞬間打開。
「搞不清楚主力意圖，當時以為有其他利好消息，所以立即在跌8%左右的位置又全部買回，並加了點倉。」老李說。
當天的結果讓老李興奮得不得了。
在大額資金力撐下，九鼎新材當天下午牛叉無比，收盤漲幅達到4.12%，一天之內爆賺12個點，老李都感覺自己是股神附體……
可惜的是，實際上，老李並沒有股神附體，而是瘟神附體！
九鼎新材接下來的走勢是連續跌停，三天下來跌幅已經接近30%，老李的賬戶虧損額擴大了近三成。
資深證券人士指出，這實際上是主力做的一個局。打個比方，九鼎新材正常應該在12元附近打開跌停，主力找了一股友軍，每股支付他1.2元，那麼友軍在周二以14.41元大量買入後，後面的拉升再稍微助推一下即可。因為友軍大多數籌碼都是在跌停板上買來，後面的拉升助推買的量相比之下就少很多，所以每股成本比14.41元高不出多少，假設提高了0.29元，那麼友軍的真實成本就是14.41+0.29-1.2=13.5元。也就是說，友軍只要在13.5元以上平倉，都是穩賺不賠的。
「而原來被套的主力呢？九鼎新材復牌當日最高衝到16.99元，雖然被套主力量較大不可能全部在紅盤平倉，我們可以少算一點，以均價15.5元平倉應該是不難的事。那麼算上給友軍的每股1.2元回扣，自己的平倉成本為14.3元，要比正常在12元附近打開跌停時出貨好得多。」
在地方政府操縱之下，房市上，城裡人很會玩，想著法兒恐嚇老百姓接盤昂貴的房子；在上市公司和大股東配合之下，股市上，主力很會玩，變著法兒讓散戶們接盤昂貴的股票……
不管做什麼，反正都是在努力地從老百姓的荷包里榨出最後一個銅板。
這真是中國特色的房地產市場和中國特色的資本市場！
（完）
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當然裡面也有我對這篇文章的反駁
結論1. 房價會漲到多高的具體數據，這要看中央印鈔機怎麼開。這基本是常識吧……4萬億有點腦子的人都看到了……
結論2. 房價會漲到多高的抽象水平，大概就是：所有想買北上廣房屋的人的支付能力排隊，取前xxx名的水平。這個數字是多少，抱歉沒人知道。
結論3. 金融危機才會引發房價暴跌。而不是房價暴跌引發金融危機。幻想著政府控制房價然後自己把自己拖進金融危機的，你們過去20年都有機會醒的，現在還想睡下去嗎？
結論4. 金融危機的時候，資本避險本能會觸發。人民的求生存本能也會觸發。向一線城市抱團的意願只會更加強大。抗戰的時候，上海跑進來多少人？我祖上也是那時候跑進來的……
結論5. 在這樣巨大的湧入意向下，參照2，你覺得，房地產商該對這些地方的房子多有信心……
結論6. 如果沒有這麼巨大的湧入意向，那麼金融危機什麼的應該沒發生，房地產商這不是更有信心了……
友情提示：無腦屁民天天聽到的去庫存，是讓那些有錢人去買三四線城市沒人要的房子。
然而，有錢人如果是煞筆，他們怎麼會變成有錢人呢……於是這屆人民不行，去庫存去到現在，一線城市漲得不要忒起勁……-------------------------------------
順便，按照天朝人民這種不要下限的尿性，真發生點什麼，涌到北上廣，你猜猜會怎麼樣？「房東，我已經出5000塊了，你再漲價我就去睡天橋了」「哦，你去睡吧，下午剛有人報價了，他出5100」「我一個月到手才1000啊，真加不了了」「呵呵，我不管，人家一個月就剩500了不照樣租我的房」你也許不會下限突破，但是，架不住下限突破人多啊……這和你在單位里被帶著加班，是一回事。自己不夠硬的時候，別人突破下限，你就只能陪著一起。這不是瞎吹，當年很多地方都發生過這個事情，有的後來金融危機了，有的……
嗯，鬥地主你們聽說過吧？不過這年頭，槍都在地主手裡啊……再順便，你去看看上海的人口，已經被房價和房租趕成負數了，那麼這些流出的人甘心回老家嗎？不甘心的，那麼不甘心他們怎麼辦呢……呀，有個離這邊很近的省會叫南京啊……2015年以來，伴隨中央供給側結構性改革「去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板」五大任務的持續推進，加之取消或調整限購限貸政策，進行降首付、降稅率以及調整貸款利率槓桿激勵。「去庫存」逐步從房企「生死之戰」演變成「競爭之戰」，房地產行業也逐步從過剩時代過渡到稀缺時代，從存量時代轉向增量時代。以近期比較熱門的二線領軍城市杭州為例，近一年來去庫存戰略收效明顯，庫存量一路走低，庫存消化周期從10個月左右縮短至4個月左右，基於去庫存等因素對供求關係的影響，部分樓盤價格隨之水漲船高。
http://weixin.qq.com/r/Skx0bCTEv3nArWAP9xlY (二維碼自動識別)
1、拿地的信心來自於房價上漲的預期，而價格上漲的預期就要看供求關係。以北京的土地市場為例。供應方面：查閱北京市國土局網站，可以找到近幾年北京市土地供應計劃的明細以及完成情況（單位都是公頃）如下：
「房地產不能垮，房地產垮了中國經濟就完了」
加上「現在經濟形勢不好，行政手段都沒啥用了，國家又要靠投資拉動了」這兩個信念，自上而下，到現在基本是人盡皆知。。。
此種情況下，出現任何怪咖奇事，也僅僅是所謂新常態而已。。。明斯基螺旋，若想拿更多的貸款以緩解到期的債務，就必須搶到新的抵押品，而且價格越高越好(越高能拿的貸款越多)，否則分分鐘債務違約。
以後死和現在死，你選哪個？這些房企本身就是接盤俠。
由於債台高築，他們是沒有選擇的，高價拿地是唯一解。像信達這類企業，大量歐元美元日元負債，rmb一貶值，美聯儲一加息，真是畫美不看。
目前而言，銀行還沒停止貸款，那就只能依賴新的超高價抵押品(越高價借到的錢越多)來借新還舊唄，而且黑洞越來越大。有人問，那銀行是sb么？還真是，維持住這個局面，於銀行來說，財報也好看些，維持不住，不論銀行還是房企的高管，分分鐘要做了景陽岡大蟲。所以嘍……
跟什麼房價上漲，上漲預期都不相關，企業債務纏身，資不抵債，拖時間的手段而已。
有些人總是說我只會講經濟，不會講政治。那我就給你們講講。
其實m2增長拐點2014年就結束了，與此同時房產漲價預期在更早的13年就結束了。先知先覺的駙馬爺們(某姐夫某女婿)12年得到信就開始清倉大甩賣，後知後覺的小港李員外以及一眾貝勒貝子趕緊清倉跑路。不知不覺的，爹不親媽不愛的部分房企被置於爐上烤，由於m2增長拐點的到來以及外匯流出註銷rmb(外匯流入時的結匯會客觀造成印錢的後果，引發輸入性通脹，流出時的結匯則是把多印的錢註銷掉)，導致這些房企原本正常的債務龐氏化(不少都是美元債務以及貪低利率借的日元債務)，還不起債了怎麼辦，借新還舊唄。就如同利用信用卡a的透支還信用卡b的債務。唯一的問題在於:是否有足額的抵押品來借新債，所以這些房企不得不把全部現金流用於推升資產價格(地價)，以便拿到更多的貸款(地價越高得到的抵押貸款也越多)，來應對已經到期的巨大債務壓力。至於真的債務危機了怎麼辦？會不會像1929年？不必大驚小怪，我們的政府不是胡佛，到時候會救市的。不過不要指望政府拖市，這樣做對政府沒任何好處。"救市"和"托市"一字之差，都是印鈔發債買資產，但無論對政府還是對民眾，意義都大不一樣，至於有些人談貪官從此魚利所以不會如何如何云云，這是對歷史和政治格局缺乏基本的了解。 古今中外，皇帝(巨富)與大臣(中產)向來是對頭，幾乎從未一條心過。固巨富(皇權)割中產(官僚)是全世界應對危機的通例，只要不是王朝末世(皇權被官僚綁架)，就一定會這樣發展。至於王朝末世么，則必亡於異族，真要是這種境況，明末士大夫在李家軍進京後遭遇了什麼，這些"官僚中產"大概率一樣不落。有道是不審勢則多空皆誤，我有充分的理由相信習李能彈壓住下面的人。習大一直在強調"穩健的貨幣政策！穩健的貨幣政策！穩健的貨幣政策！"真不知道那些鼓吹印錢托市的投行券商的研究員們到底是屁股有問題還是腦袋有問題。依我看，兩者都有。這周末還有不少人幻想降准呢，還真是殘夢最真。
今年年初，朋友圈被周星馳的開年大戲——《美人魚》整整霸屏了兩個月。然而，當時年輕的我們沒有料到，這部原本只是為了博人一樂的賀歲檔，竟然會成為之後一年全國樓市的主基調！或許，廣電總局用《美人魚》延長上映一個月這樣的方式，來告誡全國觀眾，地價和房價即將迎來一波上漲，你準備好了嗎？
暗示一：流氓開發商拿地不用腦子
相信各位在最近全國的土拍市場已經感受到了，現在很多的不知名開發商、小開發商，仗著背後的資金雄厚，肆意抬高土地價格，無論對手出什麼價，總是毫無原則地跟進，導致某些板塊的土地價格令人大跌眼鏡。
《美人魚》中鄧超的原型，就是這些流氓開發商，電影里，鄧超在慶功宴上宣稱：「對於我來說，做生意就兩個原則。第一所有對手的報價我都跟進，第二我每次報價都比對手貴100萬，要知道只比對手貴100萬就可以談成這筆生意，100萬對我來說意味著什麼，不就一次應酬的花銷么。」
鄧超的這個邏輯，就好像我們玩炸金花時，遇上一個有錢的對家，他不用看牌，只要你出什麼價，他都照跟不誤，直到你自己心虛，而對於他來說，這不就是指縫裡流出來的一點沙礫么？
所以，當我們看到某一塊地超出了我們的認知，不要急，有時候正巧兩個流氓遇上，狗咬狗了。
暗示二：拍不到土地，我還不可以入股了？
《美人魚》里，漂亮的大胸妹妹張雨綺被鄧超一路狠狠碾壓，最終與土地失之交臂。但是，我拿不到土地，分口骨頭湯給我喝總可以吧。所以電影里我們看到張雨綺拿300億RMB入股銅鑼灣項目45%股份。
像張雨綺這樣的「聰明」開發商，杭州也有不少，其中最知名的，恐怕就是萬向旗下的順發恆業了。我曾跟朋友說，順發的項目在錢江世紀城佔了一半以上（當然我已經保守了），朋友不信，親自跑了一圈世紀城各個樓盤，回來跟我說：「牛逼還是順發牛逼啊，除了順發和美家、順發江南麗錦、順發美哉美城，其他幾個世紀城項目，順發都是二當家三當家。」
哈哈，作為蕭山地頭蛇的順發在這一輪世紀城暴漲中肯定已經盆滿缽滿，但為什麼今年順發都不拿地了？難道真的準備退隱江湖？
最近的土地拍賣，我們看到很多土地報名開發商創新高。我們最終看到參與競拍的就這麼幾家，那麼其他開發商都是來看戲的嗎？
《美人魚》里，一個猥瑣光頭男嘲笑鄧超道：「你以為張雨綺去競拍是真的想要這塊地啊，無非是希望把土地價格弄高，邊上的房子可以快點賣出去。這筆生意你會虧200億，而張雨綺會賺300億。」
這樣的例子杭州有嗎？當然！在11月28日的七堡地塊拍賣上，我隱約看到綠城的身影，正興緻高昂地參與競拍。就在我們以為綠城也對這塊地有興趣的時候，綠城悄然身退，深藏功與名。
綠城對這塊土地有興趣嗎？未必！綠城的邏輯，毫無疑問就是張雨綺的邏輯。我不買，但是土地價格推高，我邊上的楊柳郡賣得俏啊！明天楊柳郡要不要再加加價呢？你說萬一沒有人跟綠城搶，地塊落到自己手上咋辦？那也無所謂，地價炒高了，楊柳郡大賺一筆，即使新項目不盈利，成本核算下來還是賺的，這樣便宜的買賣，何樂而不為呢？
一部電影，周星馳用他的黑色幽默，向我們道盡了土地市場的重重陷阱，也許我們看周星馳電影的時候，可以無所顧忌地放聲大笑，美其名曰還星爺一張電影票。然而回過頭想想，這何嘗不是周星馳電影的精髓，一個小人物對這不公正世界的無聲反抗！
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本來對這個問題做了回答，無意中看到一篇文章，對中國的土地財政和以此為基礎之上的中國房價和經濟等問題做了深刻的論述，也由此回答了題主的問題，即開發商拿地的熱情和信心從哪裡來？房價的泡沫會怎樣收場。於是刪掉了自己的答案，轉載這篇文章與大家分享。
下為分割線。------------------作者| 廈門大學教授，趙燕青計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土 地未來的增值（70年），為城市公共服務的一次性投資融資。
改革就是一系列選擇。但真正改變歷史的選 擇，當時並不一定看得清楚。「土地財政」就是如此。從誕生到形成，它並沒有一個完整的設 計，甚至「土地財政」這一名詞，也是後來才想 出來的。但正是這個來路不清、沒人負責甚至 沒有嚴格定義的「土地財政」，前所未有地改變了中國城市的面貌，成為全球經濟成功與問題的根源。
「土地財政」是否可以持續？是否還能改進？還 是必須全盤放棄？乃是攸關國家命運的重大抉 擇。由於「土地財政」被「房價」、「腐敗」、「泡沫」等敏感的社會話題所綁架，摒棄「土地財 政」，幾乎成為學界和輿論界一邊倒的共識。本應客觀、專業的學術討論，演變成了指責「土地 財政」的競賽。
好的「學術」，不在於告訴人們眾所周知的「常識」，而在於能解釋眾所不解的「反常」。「土地財政」之所以抗風而立、批而不倒，就在於其有著不為學術界所知的內在邏輯。「土地財政」背後的經濟含義，遠比我們大多數人知道的深刻、 複雜。
本文試圖以「信用」為主線，重新評價「土地財 政」的功過，思考「土地財政」改變可能帶來的風險，探討改進「土地財政」的可行路徑。
信用：城市化的催化劑
城市出現了幾千年，有興有衰，但為何到了近代卻突然出現了不可逆轉的「城市化」？絕大多數研究，都認為城市化是工業化的結果。這一表面化的解釋妨礙了我們對城市化深層原因的 認識。
城市的特徵，就是能提供農村所沒有的公共服務。城市不動產的價值，來源於所處區位；不同區位的價值，取決於公共服務的水平。公共服務是城市土地 價值的唯一來源。無論城牆，還是道路，或是引水工程，公共服務都需要大 規模的一次性投資（fixed cost）。但由於傳統的資本獲得方式，主要是通過剩餘的積累，大型工程建設往往需要成年累月的建設。巨大的投資，限制了大型公共設施的建設，成為制約城市發展的主要障礙。
突破性的進步，來自於近代信用體系的創新。 信用制度為大規模長周期的設備和基礎設施投資提供了可能。
信用制度的關鍵是如何獲得「初始信用」。工業化和城市化的啟動，都有賴於獲得跨越原始資本的臨界門檻。只有資本才能為資本作抵押。 一旦原始資本（基礎設施）積累完成，就會帶 來持續稅收。這些稅收可以再抵押、再投資，自我循環，加速積累。
城市化模式的選擇，說到底，就是資本積累模 式的選擇。不同的原始資本積累方式，決定了不同的城市化模式。歷史表明，完全靠內部積累，很難跨越最低的原始資本門檻。強行積 累，則會引發大規模社會動亂。因此，早期資本主義的原始資本積累，很大程度上是靠外部 掠奪完成的。幾乎每一個發達國家，都可以追溯到其城市化早期階段的「原罪」。
傳統中國社會的差序格局中，基於熟人社會的民間借貸，只能是小規模和短周期的。近代中國被打開國門後，不僅沒有積累下原始資本，反而成為列強積累原始資本的來源地。1949年 後，中國重獲完整的稅收主權，但依靠掠奪實 現原始資本積累的外部環境已不復存在。中國不得不轉向計劃經濟模式。
所謂「計劃經濟」,原理上仍然是通過自我輸血， 強行完成原始資本積累的一種模式。在計劃經濟條件下，經濟被分為農業和工業兩大部類， 國家通過工農業產品的剪刀差，不斷將農業的積累轉移到工業部門。依靠這種辦法，中國建立起初步的工業基礎，但卻再也沒有力量完成城市化的積累。超強的積累率，窒息了中國經濟，使生產和消費無法實現有效地循環。改革前，中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。
中國城市化的「最初的信用」
中國城市化模式的大突破，起始於上世紀80年代後期。當時，農業部門已經無力繼續為中國 的工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被 迫嘗試仿效香港，通過出讓城市土地使用權，為基礎設施建設融資。從此開創了一條以土地為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道 路。這就是後來廣受詬病的「土地財政」。
1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府 的稅收比例，但卻將當時規模很小的土地收益劃給了地方政府，從此奠定了地方政府走向「土 地財政」的制度基礎。
隨著1998年住房制度改革（「城市股票上市」）和2003年土地招拍掛（賣方決定市場）等一系 列制度創新，「土地財政」不斷完善。稅收分成大 減的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴富。急劇膨脹的「土地財政」，幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不僅逐步還清欠賬，甚至還有部分超前（高鐵、 機場、行政中心）。
的確，沒有「土地財政」，今天中國經濟的很多問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國城 市化的高速發展。中國城市成就背後的真正秘密，就是創造 性地發展出一套將土地作為信用 基礎的制度——「土地財政」。可以說，沒有這一 偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。
為何中國能走這條路？這是因為計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。「土地財 政」的作用，就是利用市場機制，將這筆隱匿的 財富轉化成為啟動中國城市化的巨大資本。
「土地財政」並非中國專利。從建國至1862年近百年間，美國聯邦政府依靠的也是「土地財 政」。同土地私有化的老大陸不同，殖民者幾乎無償地從原住民手中掠得大片土地。當時美國聯邦法律規定創始十三州的新拓展地和新加入 州的境內土地，都由聯邦政府所有、管理和支配。公共土地收入和關稅，構成了聯邦收入的最主要部分。土地出售收入占聯邦政府收入最高年份達到48%。
對比中國土地財政，就可以想像當年美國的「土 地財政」規模有多大。
2012年，中國國稅收入11萬億元，如果按土地 收入佔48%計算，就相當於 5萬億，而2012 年「土地財政」總收入只有不到3萬億。中國土地財政，就是從上世紀90年代初算起，迄今也不過20餘年。
而美國從建國伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）規定土地免費轉讓給新移民，聯邦政府的「土地財政」才被地方政府的財產稅所代替，前後持續近百年。所不同的是，美國「初始地權」的獲得，靠的是對北美印第安人的屠殺和掠奪，而中國則是通過計劃經濟的制度設計。
土地財政的本質是融資而非收益
土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然後政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收益收回。
因此，稅收財政的效率幾乎完全依賴於與納稅人的博弈，交易成本極高。而在土地公有制的條件下，任何公共服務的改進，都會外溢到國有土地上。政府無需經由稅收「過濾」，就可以直接從土地升值中獲得公共服務帶來的好處。
相對於「徵稅」的方式，通過「出售升值土地」來回收公共服務，外溢漏失小、交易成本低。其積累效率 如此之高，以至於城市政府不僅可以為基礎設施融資，甚至還可以以補貼的方式，為有持續稅收的項目融資。
計劃經濟遺留下來的這一獨特的制度，使得土地成為中國地方政府巨大且不斷增值的信用來源。不同於西方國家抵押稅收發行市政債券的做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土地未來的增值（70年），為城市公共服務的一次性投資融資。如果把城市政府視作一個企業，那麼西方國家城市是通過發行債券融資， 中國城市則是通過發行的「股票」融資。
在中國，居民購買城市的不動產，相當於購買城市的「股票」。這就解釋了為什麼中國的住宅有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。
因此，中國的房價和外國的房價是完全不同的兩個概念。在這個意義上，「土地財政」這個詞，存在根本性的誤導——土地收益是融資（股 票），而不是財政收入（稅收）。在城市政府 的資產負債表上，土地收益屬於「負債」，稅收則屬於「收益」。
對「土地財政」本質的認識，還有助於解釋困惑經濟學家的一個「反常」——為何中國經濟高速增長，而股票市場卻長期低迷不振。
如果你把城市土地市場視作股票市場的一部分，就會發現中國股票市場的增長速度和中國經濟的增長速度完全一致，一點也不反常。由於土地市場的融資效率遠大於股票市場，因此，很多產業都會藉助地方政府招商，變相通過土地市場融資。這也間接反駁了那些認為土地財政抑制了實體經濟的指責。
土地財政相對稅收財政的效率差異，雖然很難直接觀察，但我們仍然可以通過一些數據間接比較。
近年來，中國M2持續高速增長，但並未引發經濟學家所預期的超級通貨膨脹。一個重要的原因，就是M2的規模是有實際需求支撐的。現在有一種流行的做法，就是拿M2和GDP作比較。 2012年M2餘額97.42萬億。2012年GDP約51萬 億，M2與GDP的比例達190%。有人認為， M2/GDP數據逐年高企，說明資金效率和金融機構的效率較低。更有人擔心通脹回歸和房價反彈。
但實踐表明M2和GDP並不存在嚴格的對應關 系。1996年是個分水嶺。從這一年開始M2超 過GDP，但此後卻長期保持了低通脹，甚至局部時期還出現通縮。而改革開放後幾次大通脹都出現在此之前。
這是因為，合意的貨幣發行規模，取決於貨幣背後的信用而非GDP本身。如果說稅 收財政信 用與GDP存在正相關關係，土地財政提供的信用與GDP的這種相關性就可能比同樣GDP的稅 收財政成倍放大。
1998年住房制度改革雖然沒有增加GDP，但卻 使「城市股票」得以正式「上市流通」，全社會的信用需求急速擴大。如果我們理解房價的本質是股價的話，就會知道，通貨膨脹之所以沒有如期而至甚至出現通縮，乃是因為房價上升導致社會信用膨脹得更快。
理解土地財政的問題與風險
雖然「土地財政」給中國經濟帶來了諸多好處， 但同任何發展模式一樣，「土地財政」模式也有其自身的重大問題。這些問題不解決好，很可能會給整個經濟帶來巨大的系統風險。其後果，不會小於稅收財政曾經帶來的「大蕭條」、 「金融風暴」、「主權債務危機」。
首先一個問題，就是「土地財政」必定要將不動產變成投資品。政府打壓房價的政策之所以屢屢失效，就是沒有按照資本品的市場來管理住房市場。
「土地財政」的本質是融資，土地乃至住宅就必定是投資品。買汽車公司股票的人，並不是因為沒有汽車。同樣，買商品房（城市股票）的人，也並非因為沒有住房。只要是土地財政， 不動產就無可避免地會是一個資本品。無論你怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高於股票、黃金、儲蓄、外匯等常規的資本渠道， 資金就會繼續流入不動產市場。
第二，拉大貧富差距。土地財政不僅給地方政 府帶來巨大財富，同時也給企業和個人快速積累財富提供了通道。靠投資不動產在一代人之內完成數代人都不敢夢想的巨額財富積累，成 為過去十年「中國夢」的最好註腳。
但與此同時，沒有機會投資城市不動產的居民 與早期投資不動產居民的貧富差距迅速拉開。擁有不動產的居民，即使不努力，財富也會自動增加；而沒有擁有不動產的居民，即使拚命工作，擁有不動產的機會也會越來越渺茫。房 地產鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就了絕望的社會階層。
第三，佔用大量資源。如果說中國經濟「不協調、不平衡、不可持續」，房地產市場首當其衝。同虛擬的股票甚至貴金屬不同，不動產為信用基礎的融資模式，會超出實際需求製造大 量只有信用價值卻沒有真實消費需求的「鬼 樓」甚至「鬼城」。
為了生產這些信用，需要佔用大量土地，消耗掉本應用於其他發展項目的寶貴資源。資本市場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效率，灌溉更多的農田。但是，如果水庫的規模過大並因此而淹沒了真正帶來產出的農田，水 庫就會變為一項負資產。
第四，金融風險。既然土地財政的本質是融 資，就不可避免地存在金融風險。股票市場上所有可能出現的風險，房地產市場上都會出現。2012年全國土地出讓合同價款2.69萬億元，雖然低於2011年的3.15萬億元，與2010年的2.7萬億元基本持平。但這並不意味著土地融資在全資本市場上比重的縮小。
截至2012年底，全國84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃，抵押貸款總額 5.95萬億元，同比分別增長15.7%和 23.2%。全年土地抵押面積凈增4.72萬公頃，抵押貸款凈增1.12萬億元，遠超土地出售收入的減少。這些土地抵押品的價值實際上都是通過房地產市場的價格來定價的。打壓房價或許對坐擁高首付的銀行住房貸款產生不了多少威脅，但對高達6萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。 一旦房價暴跌，如此規模的抵押資產貶值將導 致難以想像的金融海嘯。
沒有準備的稅制轉型
鑒於「土地財政」帶來的一系列嚴重問題，主流觀點幾乎一邊倒地要求拋棄「土地財政」。談論拋棄很容易，如何找到替代的融資？一個簡單的答案，就是仿效發達國家，轉向稅收財政。
當年美國「土地財政」切換到「稅收財政」，靠的是聯邦政府放棄土地收益同時地方政府開徵財產 稅。今天中國，土地在地方，稅收在中央。如果仿效美 國，中央政府就必須大規模讓稅給地 方政府。現在，中央稅收剛剛超過11萬億，要想靠退稅彌補近3萬億的土地收入和佔地方財政收入16.6%的1萬億的房地產相關稅收幾乎是不可能的（更不要說還有6萬億的土地抵押融 資）。
如果國稅不變，按照某些專家的建議， 通過直接增加財產稅等新的地方稅種來補償土地收入。那麼，能否靠增稅彌補放棄「土地財政」的損失？中國的稅 負水平並不低，其增速遠超 GDP。2012年完成稅收達到11萬億，同比增11.2%。在此基礎上，繼續大規模加稅的基礎 根本不存在。
在中國，「土地財政」的本質是「融資」，其替代者必定是另一種對等的信用。而要把稅收變為足 以匹敵土地的另一個信用基礎，就必須突破一個重要的技術屏障——以間接稅為主的稅收體制。
數 據顯示，2011年，我國全部稅收收入中來自流轉稅的收入佔比為70%以上，而來自所得稅和其他稅種的收入合計佔比不足30%。來自各 類企業 繳納的稅收收入佔比更是高達92.06%， 而來自居民繳納的稅收收入佔比只有7.94%。 如果再減去由企業代扣代繳的個人所得稅，個人納稅不過佔2%。去年個稅起征點上調後，今 年個人直繳的比例還會更低。這就是為什麼稅 收高速增長，居民稅負痛感卻不敏感的重要原因。
任 何一種改革，如果想成功，前提就是納稅人的負擔不能惡化。1862年，美國的稅改取消聯 邦土地收入，改徵地方財產稅，納稅人的負擔沒變，收入在不同政府間切換。但在中國這樣的稅收結構下，就算是中央真的可以下決心減稅，也不過是減少了企業的負擔，減稅並不能 直接進入居民個人賬戶。因此，對居民 個人而 言，增加財產稅就是支出凈增加。
有人也許會質疑，難道應該讓中國企業忍受如此高的稅負？我們可以用另一個問題回答這個問題，為什麼中國邊際稅率如此之高，全球投 資還要蜂擁進入中國？答案是：「土地財政」。
藉助土地的巨大融資能力，地方政府可以執行 無人能敵的稅收減免和地價補貼。其補貼規模之大，甚至使得如此高的稅率都變得微不足道。也正是由於地方政府的補貼遠大於稅負的增長，中國企業才保持了相對競爭對手的優 勢。
同樣的道理，中央政府之所以可以保持如此高的稅收增長，很大程度上是仰仗地方政府更高的土地收益。沒有「土地財政」的補貼，企業根本無法負擔如此沉重的稅收，中央政府的高稅率就不可持續。
「土地財政」的升級與退出
中國未來幾年最大的戰略風險，就是在還沒有替代方案之前，輕率拋棄「土地財政」。
沒有一成不變的城市化模式。「土地財政」也是 如此，不論它以前多成功，也不能保證其適用於所有發展階段。指出直接稅開徵的風險，並非否定直接稅的作用，而是要發揮不同模式在 不同階段的優勢。同時，當城市化進入新的發 展階段後，為不同模式的轉換尋找可行的途 徑。
最優的城市化模式，就是根據不同的發展階段、不同的空間區位，組合使用不同的模式。一旦原始資本積累完成，城市化進入穩定階段，其歷史角色就會逐步淡出並最後終結。不同模式過渡，沒有簡單的切換路徑。必須經過複雜的制度設計和幾代人的時間。
正確的改革策略應當是：積小改為大改。把巨大的利益調整，分解到數十年的城市化進程中。要使每一次改革的對象，只佔整個社會的很小部分。隨著城 市化水平的提高，逐漸演變到直接稅與間接稅並重，乃至直接稅為主的模 式。成功的轉換，是「無痛」的轉換。時間越長、對象越分散，社會承受力就越強，改革也 就越成功。
具體做法是，當把城市分為已完成城市化原始 資本積累的存量部分和還沒有完成的增量部分。在空間上、時間上把不同的利益主體區分開，分別制定政策，分階段逐步過渡到更加可持續的稅收模式：
1）企事業單位和商業機構，可率先開始徵收財產稅；
2）永久產權（如僑房、公房等），可以開徵財產稅；
3）小產權房、城中村可以結合確權同時開徵財產稅；
4）有期限的房地產物業，70年到期後開徵財產稅同時轉為永久產權；
5）老城新增住宅拍賣時就規定要交繳財產稅；
6）老城區及附近新出讓的項目可以縮短期限，如從70年減少到20年或30年，到期後，開徵財產稅；
7）所有已經有完整產權的物業，需以公共利益為目的，才可以強制拆遷，物業均按市場價進行補償；
8）願意自行改建的，在容積率不變且不惡化相鄰權的條件下，允許自我更新；
9）願意集體改造的，自行與開發商談判條件。個別政府鼓勵的項目（如危舊房），可以容積率增加等方式予以獎勵。
財產稅可以有不同的名目，直接對應相關的公共服務。通過區別不同的政策對象，按照不同的階段，將完成城市化的地區漸進式地過渡到可持續的「稅收財政」，同時，建立與之相對應 的，以監督財稅收支為目的社區組織。
城市新區部分則應維持高效率的「土地財政」積累模式。但維持，並不是意味著無需改變。其中，最要緊的，就是必須儘快將住房地產分為 投資和消費兩個獨立的市場。現在的房地產政 策之所以效率低下，一個很重要的原因，就是我們希望用一個政策同時達成「防止房地產泡 沫」和「滿足消費需求」兩個目標。要想擺脫房地 產政策的被動局面，就必須將投資市場和消費 市場分開，並在不同的市場分別達成不同的經濟目標——在投資市場，防止泡沫破裂；在消費 市場上，確保居者有其屋。
市場區分後，就可以組合利用價格和數量兩個 槓桿，使政策的「精度」大幅提高。在投資市場 上（商品房），控制數量（比如，將供地規模同其空置率掛鉤）放開價格，避免不動產價值 暴跌觸發的系統性危機；在消費市場上（保障 房），控制價格增加數量，滿足新市民進入城 市的基本消費需求。
在這裡需要特別指出的是， 「土地財政」下，中國貨幣的信用的「錨」就是土地。在某種意義 上，人民幣是「土地本位」貨幣。中國之所以沒 有產生超級通貨膨脹，關鍵在於人民幣的信用 基石——「土地」——的價值和流動性屹立不倒。一旦房價暴跌，土地就會貶值，信用就會崩 潰，泛濫的流動性就會決堤而出。
「人的城市化」
真正用來滿足需求並成為經濟穩定之錨的，是 保障房供給。這部分供給應當儘可能的大。理想的狀態，就是要做到新加坡式的「廣覆蓋」。 所謂「廣覆蓋」就是除了有房者外，所有居民都 可以以成本價獲得首套小戶型住宅。只要不能 做到「廣覆蓋」，保障房就會加劇而不是減少社會不滿，「尋租」行為就會誘發大 規模腐敗。
而 要做到「廣覆蓋」，首先必須解決的問題就是資金。中國金融系統總體而言，資金非常豐 沛，關鍵是如何設計出足夠的信用將其貸出 來。目前的保障房不能進入市場。這種模式決 定了保障房無法像商品房那樣利用土地抵押融資。依靠財政有限的信用，必定難以滿足大規 模建設的巨額資金需求。
如何既能與商品房市場區隔，又可以進入市場 流通以便於融資？一個簡單的辦法就是「先租後售」——「先租」目的是與現有商品房市場區 隔；「後售」 則是為了解決保障房建設融資。舉 例而言：假設50平方米保障房的全成本是20萬 元（土地成本2000元/平方米，建安成本2000 元/平方米）。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12 萬元，15年就是18萬元。屆時只需補上差額， 就可獲得完整產權。
這個假設的例子里，各地的具體數字可能不 同，但理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以政府補助和公積金（可分別用來貼息和政府 物業費）,即使從事收入最低的職業，夫妻兩人 也完全有能力購買一套完整產權的住宅。
由 於住房最終可以上市，因此土地（及附著其 上的保障房），就可以成為極其安全有效的抵押品。通過發行「資產擔保債券」（Covered Bonds）等金融工具，利用社保(3.11萬億元) 、 養老金(1.92萬億元)、公積金（2萬億）等沉澱 資金獲得低息貸款，只需政府少許投入（貼 息），就可以一舉解決「全覆蓋」式保障房的融 資問題。
「先租後售」模式，看似解決的是住房問題，實際上卻意味著「土地財政」的升級。
這 一模式同以往的「土地財政」一個重要的不 同，就是以往「土地財政」是通過補貼地價來直 接補貼企業，而「先租後售」保障房制度，則是 通過補貼勞動力間接補貼企業。2008年以後，制約企業發展的最大瓶頸已經不是企業，而是 勞動力。新加坡和香港的對比表明，住房成本 可以顯著影響本地的勞動力成本，進而增強本 土企業的市場競爭力。
「土地財政」另一個後果，就是「空間的城市化」並沒有帶來「人的城市化」——城市到處是空置的豪 宅，農民工卻依然在城鄉間流動。現在很多研 究都 把矛頭指向戶口，似乎取消戶籍政策就可 以一夜之間消滅城鄉間的差距。取消戶籍制度，如果不涉及其背後的公共服務和社會福 利，等於什麼也沒做；如果所有人自 動享受公 共服務和社會福利，那就沒有一個城市可以負 擔得起。
戶籍制度無法取消與「土地財政」密切相關。由 於沒有直接的納稅人，城市無法甄別誰有權利享受城市的公共服務，就只好以戶籍這種笨拙 但有效的辦法來限定公共服務供給的範圍。要 想取消戶籍制度，就必須改間接稅為直接稅。 而改變稅制，就必須面對前文所述的制度風險。
但就算能夠用財產徵稅取代戶籍，也還是解決 不了農民轉變為市民的問題——今天因為缺少財產而擁有不了戶籍的非城市人口，明天也一樣 會因為缺少財產而無法成為合格的納稅人。因 此，研究怎樣讓農民可以獲得持續增值的不動 產，遠比研究如何取消戶籍來得更有意義。
「先租後售」的保障房制度，使得戶籍制度變得 無關緊要。它為非農人口獲得城市資產和市民 身份，直接打開了一條正規渠道——新市民只需居住滿一定時間，就可以通過購買保障房，成 為城市的正式市民。
「土地財政」重建個人資產
現在的財政界，有一種普遍的看法，認為中國 現行的稅制結構，已經到了非調整不可的地步。理由是間接稅使每一個購買者都成為了無 差別的納稅人，無法像直接稅那樣，通過累進 使高收入者承擔更多的稅負來調節貧富差距。
但 現實中，真正導致貧富差距的深層原因，是 有沒有不動產。不動產成為劃分有產階級和無產階級的主要分水嶺——有房者，資產隨價格上 升，自動分享社會財富；無房者，所有積累都 隨房價上升縮水。房價上升越快，兩者財富差 異就越大。財產不均是因，收入不均是果。用稅收手段只能調節貧富的結果；用不動產手段 才能調節貧富的原因。
要縮小社會財富差距，最主要的手段，不是稅 收轉移和二次分配，而是要讓大部分公民能夠從一開始就有機會均等地獲得不動產。「土地財 政」向有產者轉移財富的功能，是當前貧富差距 加大的「罪魁禍首」，但通過「先租後售」，這一功能馬上就可以變為縮小貧富差距的有力工具。
「現代人」的特徵，就是擁有信用。土地財政通 過「先租後售」保障房，幫助家庭快速完成原始資本積累，為勞動力資本的城市化創造了前提。由於保障房的市場溢價遠遠高於其成本， 因此，保障房房改就相當於以兌現期權的方式 給所有家庭注資。
家 庭的經濟學本質乃是從事「勞動力再生產」的小微企業。將土地資本大規模注入家庭，可以 快速構築社會的個人信用，使經濟從國家信用 基礎拓展到個人信用基礎。保障房「廣覆蓋」， 為城市化的高速發展提供了一個巨大的社會穩定器。它在利益急速變化的發展階段，極大地 增加整個社會的穩定性，擴大執政黨的 社會基 礎。
「先租後售」保障房可以顯著地提高配置家庭效 率。國外的實踐表明，同儲蓄形態的養老金相 比，住宅更加容易保值、增值。高流動性的住宅可以在家庭層次將社保和養老金資本化。
「先 租後售」保障房對中國經濟的意義，乃是借 助「土地財政」作為融資工具為啟動大規模保障 房建設並將住房轉化為城市化的人口的原始資本，從而為城市化完成後轉向稅收財政創造條 件。1998年房改的成功，推動了中國近十年的 快速增長。保障房在規模上遠超當年的房改（甚至美國的《宅地法》），可以預 見，這一 改革一旦成功，中國經濟至少還可以高速增長 20年。
結束語
近代以來，中國一直都在模仿、追趕，鮮有能 真正稱得上「有中國特色」的制度創新。而「土地財政」就是這樣一個偉大的制度創新，其經濟學 意義遠比大多數人的理解來得深刻、複雜。
「土地財政」只是一種金融工具。工具本身無所 謂好壞，關鍵是如何使用。「土地財政」之所以 廣受詬病，並非「土地財政」出了問題，而是如何使用「土地財政」出了問題。隨著城市化階段 的演進，「土地財政」用來解決的問題也應當及 時改變。
從更長遠的經濟發展階段看，我們今天所擔心 的問題，很可能會隨著原始資本積累階段的完成而自動消失。
中國城市化最快的城市之一深圳，稅收收入占 到政府收入的93%以上，來自土地的收益已經 微不足道。但深圳經濟並未為無地可賣而「不可 持續」——由於已經完成了原始資本積累，深圳 土地財政已經悄然退出。深圳的實踐表明，我們可能根本無需為長大後不治自愈的「病」吃 葯。從歷年上海的地王項目看，首先各項目普遍開盤銷售時間較晚，普通的住宅項目在拿地後約12-18個月後即可完成取證-工程形象進度達標-開盤銷售，而地王住宅項目往往開盤時間晚於一般地塊，主要原因是項目售價較周邊項目有較大提升，入市時機的選擇必須深入研究和論證後才能決定。
一、盤點歷年地王項目
（一）2010年1、成交單價地王：華僑城蘇河灣地塊2010年2月和7月，華僑城兩次總共在上海蘇州河北側圈起了七萬多平方米的土地，2月摘得的含住宅部分地塊的樓麵價達到了5.3萬元/平，一舉奪得了當年土地成交單價地王。但直到2011年5月，該地塊才開始申請報批，2013年8月才拿到第一批預售證開始銷售。從拿地到銷售，該項目一共用了3年半的時間。他們在等什麼？我們看看周邊房價：
基本以月均6套左右的速度在賣，銷售速度非常慢。不過在2015年下半年市場行情起來之後，這個項目也突然熱銷起來，6月單月賣出了24套，價格也由原來的8萬多直接跳漲到10萬，套均價由原來的2000萬級別上摸到3000萬，而2016年在火爆市場中不失時機地把價格直接跳漲到16萬單價，總價段躥升至5000萬級別。不足一年的時間，從3000萬到5000萬，每月成交3套。這個價格段，在上海還有哪些樓盤呢？我們來盤點一下：
2016年單價10萬以上的豪宅，華僑城項目只能算是不溫不火，遠遠比不上傳統豪宅項目翠湖天地，也不如新項目綠地黃浦濱江、綠城黃浦灣等。
再看看戶型和樣板房：
再看樣板房打造，最大亮點就是大面積落地窗的外景展示。
總而言之，該地王項目熬了三年入市，雖然坐擁一線優質地段，風水極佳，但由於產品一般般，所以賣的也不溫不火，市場反響度一般。
未完待續。。。團支書從數據層面給出了答案，我這裡沒有數據，只有——經濟和政治常識：如何評價王健林的「二十年內無法阻止北京、上海房價上漲」，他的判斷正確嗎？ - 水手的回答
如果要用一個辭彙來形容2016年的土地市場的話，非「地王」這個詞了。因為從今年1月份開始，全國共誕生了80個地王，且還是「三高」（高總價、高單價、高溢價）。那麼到底是何因素造就地王頻出的呢？
地王頻出的城市
南京、上海、杭州、佛山的「地王」就達39個，接近全國一半。如果再拍出6幅地王，今年就將成為史上「地王」最多的年份。根據監測，4月份-5月份，20個重點城市土地出讓平均樓麵價超過9000元每平方米、溢價率接近100%，均比2009年的歷史峰值翻了一番有餘。shqianyy
從過去幾輪樓市周期看，「地王」產生於樓市「成交向上-庫存向下-房價向上」的小周期區間。基於「補庫存」需要和預期改善，開發商爭搶重點城市土地，「地王」便接踵而來。5月份，20個熱點城市待售庫存去化周期已降至6.75個月，較2015年高點下降9.5個月，處於歷史較低水平。
今年4月份以來，土地市場火爆的幾個城市，如南京、合肥、廈門、蘇州、武漢等，庫存消化周期在2個月到3個月之間，甚至到了「庫存枯竭、搶房橫行」的局面。由此，「補庫存」帶動土地市場火熱。值得注意的是，過去幾年土地供應持續緊縮，造成庫存消耗、「補庫存」情緒高漲和土地市場火熱。2014和2015年，全國土地購置面積分別下降14%和31.7%。今年1月份-5月份，該指標同比仍舊下降5.9%。
早就地王出現的因素
2014年和2015年，300城土地成交面積同比分別下滑31%和21%。重點城市土地收縮更明顯，被稱為樓市「四小龍」的合肥、南京、蘇州和廈門，除廈門樓市因2012年-2013年領漲二線，開發商已部分完成「補庫存」外，其他城市供地都在收縮。從2012年開始，合肥商品住房就處於供不應求的狀態，作為主城區的政務區是合肥此輪房價上漲最快的區域，2013年開始，該區域供求比一直在0.9之下，到2016年一季度，供求比進一步降至0.24%。2012年-2015年，合肥住宅供地建築面積分別為570萬平方米、364萬平方米、350萬平方米和283萬平方米。可見，用地緊縮是供求失衡的重要原因。
觸發「補庫存」加速，推動「地王」頻現的另一因素，就在於開發商多渠道融資全面「開閘」，融資成本不斷走低。2013年8月開始，A股融資對開發商「開閘」，很多房企完成上市或多輪融資。目前，房企貸款、信託、債券等融資成本均降至歷史低位。2016年5月，重點上市房企銀行貸款平均成本為5.77%，環比4月下降0.11個百分點，保持了2015年以來持續走低的態勢。而且，銀行給予央企等龍頭開發商的最優企業貸款基礎利率（LPR），已低於融資成本，銀行在「倒貼」。
「資產荒」蔓延、理財投資收益率不斷走低，各類尋求高收益的資金借道參與地產市場，助推土地市場繁榮也是「地王」頻現的一個重要原因。
三、四線城市和少數二線城市庫存高企，在充足低廉的資金「彈藥」支持下，開發商爭搶一、二線土地是「地王」頻現的主要原因。
來源於：證券日報
這是控制人口的手段，地都在他們手裡，想怎麼賣就怎麼賣
答案轉載自本人原創文章
今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，佔全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。與以往高總價的「地王」主要集中在一線城市不同的是，此次由南京、蘇州、廈門領頭的熱門二線城市也都出現了「麵粉比麵包貴」的情況。
今年4月南京設「漲停板」限制，但是央企葛洲壩集團本月仍以4.5萬的樓麵價買下南京新地王，地價就比周邊房價高出30%，單項目盈利幾乎毫無可能。從過去幾年情況來看，地王項目最終大多虧損銷售或僅能保本。而最近這批地王，哪怕房價保持目前上漲速度也難有盈利前景可言。
房企豪賭式搶地大致有以下幾點原因：
1、儘管樓市黃金十年已過，基本形勢發生了逆轉，但不少房企受近期樓市回暖刺激，信心再次爆棚，整體還是以追求規模為發展戰略指導，仍然過度關注市場份額；
2、房企資金缺乏出路，銷售回籠資金後沒有新的去向，迫使房企只能繼續拿地開發；
3、三四線城市仍處於痛苦的去庫存階段，多數房企不敢再碰，於是乎資本高度集中在一二線城市，僧多粥少哄搶之下，價格飛速上漲；
4、在國進民退的大潮之下，部分國企房企過於盲目，對後市過於樂觀，加上決策專業性不足，個人主觀判斷太強，導致了一些非理性非市場化的行為。
作者：鄧浩志
鏈接：虧損的地王房企為何還搶？ - 鄧浩志的文章 - 知乎專欄來源：知乎著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。問題一：為什麼有熱情和自信？
首要原因，肯定是有錢賺。地價高，但房價（或租金、經營利潤）也高，在這個高價基礎上扣除土地、建設、營銷、運營等成本後，算算有利潤當然有熱情買地開發。
再一個是政策原因，雖然中央要求嚴控房價，但地方政府負債過多，而土地轉讓金是地方政府的重要收入來源，這就使得地方政府缺乏打壓地產業的動力。不但如此，還要想方設法讓地產商繼續買地開發，為此不斷注入市場信心和政策扶持。在這樣的背景下，也給了地產商買地的信心。
還一個原因歸於地產行業的成長和規範，現在的地產行業已不同於以前「買地、建房、收錢、發財」簡單粗暴的運營方式。通過優勝劣汰，已經有不少地產公司或倒閉或被兼并，發展起來的地產商開發越來越規範、資金運營越來越安全、成本控制越來越精細、開發方式越來越多樣化、利潤點越來越多。基於強大的能力和科學的調研依據，使得他們能夠在艱難的市場中卻信心越來越充足。
問題二：未來的房價到底會漲多高？
這個問題上帝來知乎註冊個帳號也許能回答，影響判斷的因素太多，且因素間的關係太複雜。
1、中央政策和地方政策的衝突2、民眾的怨言3、剛需的變動4、新投資渠道的開放數量和程度5、融資渠道的變化等等等等主要源於房地產牽扯的上下游產業和利益群體過於龐大，牽一髮動全身。房地產真要被打壓了，倒下的不只是房地產，還有施工單位、設計單位、原材料單位、運輸單位、物業單位、中介單位都跟著倒下，企業員工、農民工就得失業。誰也不敢玩這麼大的政策實驗。能做的就是加大力度扶持其他行業發展、引導新興行業成長，從而引導資金、人力從房地產行業中轉移。同時監督房地產業規範科學的開發。但這麼做，見效慢。肉食者們有沒有這個動力和耐心是個問題，民眾的怨氣能不能等也是個問題。
SO：第二個問題木有答案啊親。明面一個價，實際成交價格你根本不知道。
流動性枯竭的前兆
2016年7月8日，鄭州，鄭紡機地塊開拍，20家企業，566輪，25億，2682.1萬/畝，溢價294%。8000工人苦幹60年，不及賣地3小時。
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