為何萬達外街全死光？

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一、何為萬達的「外街」？

萬達廣場產品經過了第一代的單店到第二代的組合店，總結了前兩代產品對於當時市場環境的不適應性後，萬達第三代產品「城市綜合體」應運而生。

萬達三代產品的演變

何為萬達外街？萬達命名其為「第三代產品的綜合體模式」——盒子+街區+高層的組合形式。以裡邊的盒子為中心，外面都是外街。萬達將中間盒子的部位自己持有，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，也稱為「金街」。

目前，萬達的金街商鋪分為三種：位於金街兩側的、緊鄰大商業體的為「一環」商鋪；與「一環」鋪隔金街相對、面向大商業體的為「二環」商鋪；沿外分布就是「三環」商鋪。

萬達廣場室外步行街平面圖

萬達第三代產品綜合體的自持部分以其獨特的「訂單商業地產」形成了強大的競爭優勢，就是這門絕技使得萬達實現了先租後建，完全避免了其它商業地產會遇到的招商問題。

頭頂「萬達」光環，憑藉多重價值優勢，「搶購萬達鋪」的熱潮案例屢屢出現，而且勢頭正猛！

2010~2014年，萬達商鋪各地火爆銷售

2010年8月，上海江橋萬達推出的100餘套中央步行街鋪王產品，引發了一場爭搶商辦市場的「風暴」。

2011年，哈爾濱哈西萬達廣場推出首期商鋪產品，雖然低調開盤，銷售中心卻相當火爆，僅幾個小時，首推百餘套萬達臨街旺鋪全部售罄。

2012年，餘姚萬達廣場黃金旺鋪備受市場追捧，數月蟬聯銷冠！同年，江寧萬達廣場推出的黃金旺鋪，一經推出就被搶購一空。

2013年，安陽萬達廣場首批金街鑽鋪正式開盤，短短2小時內，就完成銷售額4億元。

2014年，平陽萬達廣場壓軸金街鑽鋪開盤，所推出的金街商鋪供不應求，再次顯示了萬達強勁吸金力。

根據2012年萬達工作報告顯示，商業管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業物業收入合計229.96億元，佔万達集團總營業收入的16.23%。萬達商業地產竣工入伙539.3億元，占商業地產收入的49.16%。可見，物業銷售仍佔万達營業收入大頭。

作為中國商業地產第一品牌的萬達廣場，商鋪的市場認可度極高。而且萬達商業步行街商鋪，依託萬達廣場中心再造品牌能力、8大主力店護航、萬達超70%自持商業、訂單式商業地產、滿場開業模式等，掀起投資熱潮自然就可以理解了。

二、萬達外街別來無恙？

在萬達廣場商鋪火爆銷售、高速擴張的同時，各種問題也在顯現，步行街街鋪產品「金街」更是成為萬達最為行業所詬病的產品，被稱為「做一條死一條的商業街」。

萬達金街商鋪怎麼了？

負債率攀升、業績下滑，是全國多個萬達廣場存在的經營困局。大量已經出售的室外商鋪空置、人氣不振、萬達百貨虧損嚴重。種種跡象表明，萬達正在品嘗其高速擴張帶來的苦果。

武漢菱角湖萬達廣場：菱角湖萬達街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運營不佳，導致業主輪番投訴。

上海江橋萬達廣場：江橋萬達廣場部分商鋪開業6天就停業，此後數次改造，幾次復業依然未能實現持久運營。百餘套金街街鋪中至少有一半空置。

上海寶山萬達廣場：室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示，與商場內形成鮮明的對比。部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達金街甚至有近半商鋪空置待租。

南京鎮江萬達廣場：「金街」更像一個被遺棄的「孤兒」，曾經號稱的「旺鋪」，現在只剩下空置店鋪的門上見到「旺鋪招租」的字樣。

襄陽萬達廣場：金街售出去的商鋪基本屬於關門狀態。

萬達廣場金街商鋪銷售情況和經營狀況對比：

鋪位火爆出售後卻頻頻遭到冷落，無一例外。由此可見，萬達金街商鋪的火爆銷售和後續經營的好壞是不成正比的。

典型案例分析：廣州白雲萬達廣場

記者於2014年3月22日星期六下午2點鐘，在白雲萬達金街逛了一圈，發現不少商鋪大門緊閉，鋪內空蕩蕩，甚至還有的店鋪門面被木板圍蔽起來。

開業四年，白雲萬達廣場空置率依然頗高，室外的街鋪十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。在C區門面前的行人通道人跡罕見，慘變成了停車場。

有業主就表示：「我2010年入手白雲區萬達廣場的鋪位，當時售價50000元/㎡，給我們的預期月租金為250元/㎡，但現在100元/㎡可能也租不出去。」

然而，就是這些外街地段較好而「租不出去」的鋪位，目前在中介處掛牌是每平方米售價10萬元。按月租金150元/㎡計算，若是以10萬元/㎡購買一個10平方米的萬達廣場臨街鋪，需花費1000萬元，但每月租金僅為1.5萬元，需要超過83年才能回本。就算按當年50000元/㎡的價格計算，要近42年才能回本。

從萬達商鋪的火爆銷售上看，金街也許是成功的，其吸金能力毋庸置疑，然而這些空置的商鋪對於資源的浪費卻無法彌補。金街的後期運營困境已經給萬達品牌帶來負面影響，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗。

三、萬達外街你被誰拋棄？

究竟為何場場銷售火爆的萬達金街商鋪會被拋棄？利用外街商鋪達到資金回籠的收益，後期經營卻困難重重的問題，也著實讓王建林頭疼。下面我們就來一探個究竟！

1、萬達對外街的定位——資金回籠的工具？

業內人士指出：由於萬達金街缺乏統一的規劃，萬達自持部分的業態與金街商鋪業態形成直接的競爭，無論對於萬達自持商業還是金街商鋪的經營者來說都不利於長遠發展。所以，萬達金街在出售和招商過程中應當做出更系統的規劃。

萬達的選址都是在城市副中心地段，萬達金街與自持商業中心組合後的商業體量非常大，與城市人口消費能力是否匹配，是二三線城市常容易出現的問題。萬達把整體業態的重心都放到了自持物業上，對於散售物業「外街」沒有做好相應的規劃。外街的存在對萬達而言，只是一個附屬品，同時也是一個資金回籠的工具。

2、金街的建築規劃——僵化的形態，單一的規格

上海萬達廣場置業有限公司呂正韜提到：「金街應該自然有其生命力。金街產品是對室內步行街的補充，有一些業態在大商業里受條件限制無法引進，而開在外面的金街，不受營業時間影響，在業態上也沒有太多限制。

萬達金街幾乎都是獨立成街，室外步行街商鋪層數均為兩層。然而，現實狀態是「一拖二」的商鋪形式。其規劃的不足體現在：

（1）購物環境：南北方的氣候差異是非常明顯的，萬達在外街的設計上並沒有考慮到全國各地域差異，夏季熱，冬季冷，在萬達外街尤為突出。

（2）業態組合：在萬達金街一眼望去，所有商鋪都是4米寬、10米深的規格，只能適合做服裝、家品等，非常明確的桎梏是無法做餐飲、娛樂休閑等業態。清一色的業態組合，毫無興趣可言。

商業地產講究科學性、合理性、還有人性化設計。而萬達整體的建築格局都差不多，對於南北差異地域的區分都沒有做到做到因地制宜，在建築的設計上格局單調、乏善可陳。

3、經營管理策略——萬達外街就是被「沒有人疼的私生子」

財信地產謝尚偉：「金街只是一個概念，本質就是散售後的街鋪，沒什麼特別的，所以金街生死也逃不了商業的規律。」

萬達一味的只要將商鋪甩賣出去後便撒手不管，導致一些業主在店鋪的租金上很不統一。商鋪的後期裝修、管理也是亂七八糟，沒有統一的管理模式。如果說萬達的內街是被萬千寵愛的孩子，那麼萬達的外街，便是沒人疼的私生子。

4、商鋪租金回報率——售價高、回報低

易居中國克而瑞信息集團林戈：「業主而言，高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業無法承受業主希望達到的租金水平，也就是造成金街做一條死一條的原因。」

萬達自持物業完整的業態幾乎佔據了所有的盈利點，同時又利用知名度帶動金街的銷售價格提高其現金收入，而購買街鋪的業主以個體名義招商，其購買商鋪時的高售價使未來的租金回報率降低，業主自然沒有辦法達到預期的租金水平。而金街的運營困境已經給萬達品牌帶來負面影響，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗。

綜上所述，專家們各執其詞，歸納為以下四點：

由此看來，萬達集團在總體商業規劃的時候，沒有把金街的規劃業態與其他商業業態進行差異化，而是頂著「光環」將投資者的錢圈進來，放任著後續的經營不管，這是極其不負責任的表現，必然對萬達的可持續發展產生重要的影響。

從萬達金街要想長遠發展的經營角度來看，售後返租模式進行統一經營管理也許是比較好的出路。只有外街做得好，才會消除這些不良的售後影響，這對於萬達這個品牌來說，才真的是相得益彰。

從萬達對金街的整體運營管理方式上可以看出，一方面，萬達享受著耀眼的光環，高高在上；另一方面，又利用了它的影響力去誘惑了很多的投資者，散賣商鋪，剩下的由商戶自己經營管理，而後期經營的這些風險最終必將由商戶自己來買單。但是，隨著時間的推進，這條條暗淡的「金街」也對萬達品牌埋下了一個個的「定時炸彈」。

萬達商鋪賣的是光環，溢價過高。舉個栗子，我12年入手太倉萬達銀街是2.3萬一平米，16年在售1.5萬一平米。然而更慘的是萬達的商品房已從當時的5千漲到目前9千。當時腦子進的水現在慢慢淚哈。

萬達只管賣，所以房東都是個人，隨便租給什麼行業，各種店面雜亂，缺乏管理，無法有效聚集人氣。