濟南房價經歷了2016-2017年的大漲，2018年會降嗎？

01-13

2016年中開始房價已經可以用變態形容了，漲幅翻了一倍。市民發瘋搶房，連房源都難找，只要開盤很快售罄。有個段子說:全款的裡面走，6成的其排隊，3成的可以把門口的共享單車幫忙挪一下了。2018年還會持續這種病態化嗎？會降價嗎？哪怕是小幅度的降價

謝邀。

其實這波部分人口大省省會的暴漲，是伴隨著15年一線城市的房價上漲所導致的逃離北上廣深隨之而來的。許多終於覺得在一線城市買房無望的人，選擇退而求其次，在老家的省會買一套。

換句話說，相當一部分在濟南鄭州合肥買房的，都是拿著北上廣深工資的人。和他們競爭，本地人自然是有壓力的。

至於未來的趨勢，對濟南不了解，不敢妄言。但從常住人口的增長來看，想跌是很難的。

如果題主要買房，建議早點買

有評論說，當濟南幾乎全部人都覺得房價會上漲的時候，就危險了

我覺得有這種思想，才危險

全世界幾乎全部人都認為地球繞著太陽轉

是不是錯了？

這種邏輯是極其要不得的

一般人會拿日本崩盤來作參考

可完全沒有參考性

城市化程度，首付要求都完全不是一個檔次

題主要明白，崩盤的一個條件是什麼

大批人還房貸的還不起了，斷供，銀行收不回錢

現在有這種情況發生？

題主不要看知乎上很多人侃侃而談

多看看實際情況

凡是買房的，有幾個連房貸都交不起？

交不起的，會買嗎

既然交得起，銀行就是賺的

沒有斷供，沒有動蕩，沒有崩盤

題主，如果哪天很多房子賣不出去了

地產商銀行要回籠資金

會怎麼樣？

聽說過零首付買房嗎

只有這種門檻低了，人又普遍認為房價會漲

所以儘可能多買幾套，同時還多套貸款

稍微出點事，斷供了

這種極有可能出現大面積違約的情況下

才會出現所謂崩盤

至少在中國

目前來說，都是首付不好搞，月供好還的狀態吧

不會降已經是全濟南的共識了，這是非常危險的，很可能明年依舊會大漲，如果大漲的話作為剛需我是不敢上的，因為濟南這樣的城市房價漲到近2萬，排到全國房價的10幾名真的是太可怕了。

這個可怕是多重含義的，首先是濟南這個城市的吸引力是非常有限的，作為土生土長的濟南人，自家人知自家事，山東省內不服濟南的可不是一兩家，人家還真不是亂黑，是有底氣的，可以預見的未來我不認為濟南對於省內人口的吸引力會越來越強；

其次，濟南的創新環境、創業環境、企業生存環境都存在極大的問題，整座城市都沒有拿得出手的企業，整個城市的商業環境都很差，具體原因就不多說了，濟南人都知道這些國企都是怎麼完的，這就意味著短時間內居民的收入不會有大幅增長；

再次，濟南5區真的缺地嗎？大量的老舊小區等待拆遷，濟鋼、山大外遷後的大量空閑土地，雖然政府肯定會在土地供應方面進行限制，但這些地終究會放出來，也許拖得時間長一些通過二胎會稀釋掉造成的影響，但我們不知道量變到什麼程度會產生質變；

最後就是可怕的終極含義了，一個經濟水平、人口吸引能力、收入水平都缺乏增長能力的城市，而土地儲備方面又如此充足，在這種背景下，房子漲到了全國10幾位，你還不害怕？反正我是怕了。如果保持這種態勢，未來10、15年內國家如果出現大的經濟波動，一線城市的房地產不會出現大的問題，但濟南這種缺乏外部支撐的城市有什麼理由不崩盤，那時候你的貸款還完了嗎？家裡有多少余錢度過寒冬？到時你會有什麼樣的選擇？可能會有相當比例的濟南人幾十年的財富都付之一炬，這種結果真是太可怕了，我實在是沒有勇氣將全家幾十年的奮鬥結果去賭未來10到15年國家能平穩度過每一次經濟波動。

上面的論述是基於明年濟南的房價依舊會有大幅增長並且短時間內不會下調的前提下的最慘烈的結果，但我國的經濟是政治的，如果濟南明年依舊大漲，市政府最可能的措施是在19年、20年之後加大土地供應來穩定房價，濟南的房市可能會在這個階段迎來較長時間的平穩，甚至小幅下跌，但依舊不排除在下一輪全國性大漲中達到一個很恐怖的均價，還是存在未來漲崩的巨大可能性，如果我沒有10到12年內還清貸款的能力，我是依舊是不敢在平穩階段在濟南買房的。如果濟南明年的房子降了，還降了10%左右，那濟南市政府能力太強了（當然也可能受明年國際經濟形勢的影響），未來濟南市漲到崩的可能性就很低了，我應該會在明年年底買房。綜上，如果2018年濟南的房子在一致看漲的情況下跌了，那就買吧；如果依舊大漲，那麼2018年我的目標不是買房，而是找一個3年內不要求房子的老婆以及丈母娘(..??_??..)。

………………………房市與經濟類專業畢業生不友好事件 9.18………………………

@BsrD.R說了一個很有意思的事情，宏觀數據失靈了嗎？身邊的朋友也時常發出這樣的感嘆，總結一下就是，中國這房市讓我覺得學經濟沒什麼用啊~這些看空的同仁邏輯沒問題啊，被現實給了一記面目全非腳是什麼情況~這西方經濟學放在東方不走字呀~講道理早崩了十次八次了好嗎~媽的，心態崩了，這一定是政府的鍋(╯￣Д￣)╯╘═╛~不按經濟規律出牌一定不會有好下場啊豈可修~我錯了？無可能呀，食我真理神拳呀~好，好，好，我服了，首付請您務必收下~(,,?? . ??,,)

我嘗試從第三方的角度來看待這個問題。首先，經濟學運用了大量的數學和統計學的知識，但這個學科是完完全全的文科，人文學科，說白了就是研究人的。經濟規律有其客觀屬性，但是與自然規律不同，經濟規律要產生作用，離不開人。我認為很多拿各種經濟數據來論證房市，然後看空的學者都在這個地方栽了跟頭，把經濟規律當自然規律來用了，覺得出現了這樣的經濟指標，得到某種經濟結果是必然的，忽視了人在這個過程中的作用。

其次說一下經濟規律的社會性，這個屬性讓其在邏輯上完美自洽，如果事實上看上去經濟規律失靈，那一定是這個規律背後的構建在經濟條件上的社會生產關係與你應用的實際情況是不同的，也就是規律沒錯，你用錯了（挺賴皮的是不是（⊙.⊙））。

最後說一下我D，作為一名D員（預備（//▽//）），我對我D的執政水平從來都是信服的，不是因為其經濟政策多麼高瞻遠矚，政治政策多麼長治久安，而是我D起家的一大法寶：懂人心!歷史上想跟D比對中國人人性理解和利用的組織和個人走得都不是很安詳( ＿＿)ノ｜。關於房子在中國人心目中的地位，D看得太明白了，無論是傳統思想影響還是房子的現實意義，對於很多中國人來說，房子比命都重要。相同的經濟指標、經濟現象在國外早崩了十次八次了，但在中國人這裡就是不會！樓市這點泡沫在D看來，也就是點啤酒沫，等等就下去了，哪怕喝下去最多也就脹脹肚子，中國人在房產問題上腸胃就是這麼好！各位經濟學者拿出來舉例論證的國家裡，哪個國家像中國人這樣寧肯吃不上飯，累死在工作崗位上也得把房子保住？所以短期看空的輸的不冤。

那是不是說中國房價就崩不了了？

理想狀態下，是的，如果中國經濟社會水平能穩步地提高，至少在我們還能看到的五六十年內保持相當程度地發展，中國房市沒問題。土地供應鏈的源頭控制在政府手中，中國人對房價的耐受力上限無與倫比地高，中國又是在有相當量級的發展的過程中，那麼政府可以不斷通過房市拿走民眾手中的大部分發展紅利來繼續支撐經濟的發展，民眾的生活依舊能得到改善，只是與經濟的發展不相匹配，政府在這個過程中只需要注意財富過於集中和資產外流。但這個模型太理想化了，科技進步一旦停滯、社會一旦出現突髮狀況、外部一旦出現巨大影響，都會讓這個理想模型出現斷裂。而且經濟體量的不斷擴大，發展水平的不斷提高，十年或者十五年之後前方已經沒有西方發達國家提供的能看清結果的經濟發展道路來供政府挑選，也就是習總說的要摸著石頭過河了，所以走彎路是必然的，房市收到劇烈衝擊也是理所當然的。

所以，長遠來看，空軍沒輸，多軍也沒贏。經濟規律這味葯沒錯，只是中國人耐受力強，藥量少了。各位當以戰戰兢兢之心行事，投資注意減槓桿，剛需注意減負債，年輕人要抓住中國經濟能看清局勢的最後十年，進入中產，增加應對經濟波動的能力。還要多注意身邊慈眉善目的阿姨，說不定就有不要房子的女兒嫁給你????? 。

說一下我的觀點。

1、2016-2017的大漲是「假象」。

個別樓盤的暴漲產生了所有樓盤都暴漲的錯覺。

事實上，2016年濟南的平均房價漲幅只有20%，當然這個漲幅在全國排名也不低。但是與歷史上比，遠遠達不到「暴漲」的程度。

根據國家統計局的數據，濟南的平均房價到了2016年底，也就剛剛破萬：

這波漲幅與2005年到2008年那波相比，還是差的太遠。

2、濟南沒有很好的企業和經濟增長點，恰恰決定了濟南的房價要漲。

沒有好的企業，政府怎麼稅收？走投無路只有靠拉動投資，而房地產投資是最簡單粗暴的手段。隨著地鐵的開通、東西兩側的商業區的強行拉動，可以看到濟南將很快啟動跨河發展。

那麼房價呢？

毋庸置疑的。

3、濟南是一個人口凈流入較多的城市。

一個人口凈流入多的城市，就必然保證了房地產的剛需，這個道理不複雜。

比如這張圖，有幾個城市比濟南房價低的？

4、暴漲的真相

濟南一直以來沒有特別突出的樓盤，所以大家價格差不多，歷下區比天橋區貴個30%-40%就算高價了。而在一些房地產行業非常成熟的城市，價格相差數倍的樓盤比比皆是。

由於萬達、綠地近兩年在濟南房地產市場的成熟發展，開發了一些質優價更優的樓盤，由於這些樓盤有著濟南本土房企很難達到的優勢（比如高大上的設計、商業、環境、學校、周邊配套等），因此價格高漲，開始出現兩萬甚至三萬、四萬的售價。這其實是一個非常正常的現象，但並非普遍現象。為什麼同是濟南，你想買的樓盤賣3萬，而那些賣1萬甚至不到1萬的樓盤你看不上？

這才是值得思考的。

居民買房的本質不是買一個鋼筋混凝土盒子，買的是上學、上班、社保、餐飲、娛樂等等這一切，而這一切都做得比較好的小區必然是稀缺的，有錢人都想來買也是正常的，價格必然也是上漲的。

5、結論

作為一個不太喜歡濟南的非濟南土著，我對濟南的前景謹慎樂觀。但是對房價還是看的很透徹的，山東作為一個農業大省，在城市化浪潮中必然有很多農村人口走出來，走到城市裡，而濟南作為這個省的省會城市，必然要接納大量的經過篩選的相對優質的外來人口。

同時，缺乏經濟增長點的濟南政府為了稅收，在新的經濟增長達發展起來之前，也不得不通過緩慢拉動房地產行業來獲取稅收。當政府有錢了，可以主導一些行業發展的時候，就不用在房地產投入過多精力了，然而，一個城市經濟高度發達了，房價呢？還是會漲。

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評論區忙不迭的開始批判我了，要麼說統計局數據造假，要麼說我沒有調查研究。讓我去濟南各大樓盤轉一圈？你都沒去轉憑什麼讓我去？不用統計局的數據難道用你拍腦袋的數據？

作為擁有1.3萬粉絲的財經專欄的作者，我又怎麼會這麼輕易地發表沒有調查的結論？我本人很討厭抬杠，補充這麼一張圖，不再爭辯了。我的觀點已經表達的很清晰了。

白馬山、王官莊、洛口、動物園等區域，在二環以內，充斥著大量低於一萬元或者一萬元左右的樓盤，但是評論區各位恰好符合我的分析：你們的眼睛只盯著好樓盤啊！！！大家的眼光都是一致的，所以濟南房價還是會漲的。

…………

一早醒來，發現被評論區扣上了「中國的事就是壞在這種人」手上的帽子。哈哈，我也想成為這種人啊，起碼有美分入賬吧。

玩笑開完，鑒於中國的語文閱讀能力普遍較低，下面說一下本文中心思想：

本文的中心思想不是一萬塊以下的樓盤，更不是七千塊的樓盤，而是濟南樓盤會繼續兩極分化純居住的房子還會有，但是高品質樓盤會越來越多，價格也會差異巨大。

然後說一下投資建議：1、天橋區、槐蔭區仍有低於一萬或者一萬左右的樓盤（像評論區的朋友跟我抬杠沒產權或者高於一萬而是一萬一、一萬三沒意義），對於新婚或單身，手頭暫時拮据的朋友是個不錯的選擇。濟南在三五年內交通大有改善，上班時間不會是問題。待手頭寬裕出掉換學區房即可。2、四十年產權的公寓目前是價格窪地，租售比非常合適，如果您有閑錢但不是很多，投資小公寓比較划算。關於土地問題，50平的公寓也就有6平土地，現在土地市場最高價也就一萬多一平土地，就算補70年才幾個錢？

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剛剛看了濟南統計局16的經濟統計報告和年17年5月的數據

好傢夥，住戶貸款一個五月貸了去年生產總值36%差不多，你說牛逼不牛逼，買房子是多麼正確，畢竟大多數都用腳投了票

不會。房價降和跌都不是市場決定的，是政府決定的。相信政府，價格是五萬市裡，四萬郊區

現在第一的回答分析的都沒錯。結合目前的經濟環境，房價是要降的。

不過，不是2018。

泡沫要爆也得看預期，現在大家情緒高漲。土地不是大蒜，價格一漲農民多種點供求關係就瞬間改變。房子的時間周期比較長。

即使增大土地供應量，城市發展不太好的情況下。只要所有人一致看漲的預期下。多出來的房子也會被推高並且消化完。價格越高越搶著買就是這個道理。

直到有一天人們發現a城的房價跌了，濟南這個破城市居然比二線的b城房價還高？！然後買來投資的人紛紛拋售卻沒人接盤。房價就下來了。ps：最後一段是瞎猜的，實際情況也不知道是什麼樣的。不過我認為一定是全國性的。

等明年來看找丈母娘經驗分享。

什麼時候漲到1個億一平米，我在買！

濟南現在買房的形勢是：首付30%售樓處壓根不考慮你，60%可以排個隊，很多都是爭著搶著全款買房。前天在還鄉店附近聽見附近的居民聊天說他們在炒車位，一個人手裡都有五六個車位！沒辦法，拆遷造富，誰讓人家有錢。苦了外地人了！明年打算回臨沂了。

今年7月初1w零幾百買的，現在10月底，1w3

泡沫估計得破，但什麼時候不知道，就像15年股市大跌一樣，大多人都認為會漲，結果誰也拯救不了

合肥這地都沒降還指望濟南降？

不說別的，價格降了修地鐵這個吞錢無底洞用什麼填，還是得靠賣地皮才能維持！

不會降，放心吧，您看看那地皮價格，腫么降啊！或許也會降，前提是先漲100後降20？我是不看好會降

要分析現在是不是濟南能承受或者能達到價格的最高點，2018年不好說，就目前來看，明顯不是，一些1萬到1萬4-5開盤的還會漲，一些在1萬8到兩萬以上的，會橫盤一段時間，降的可能性有。等吧。橫盤也不是不好賣，是再貴確實承受不了了，拆遷戶也負擔不起，畢竟大部分拆遷戶只能全款，還想自己留點錢。