2016 年，中國房地產泡沫是否會在一兩年內破滅，從而引發金融危機？
補充一下細節：問題中的「中國房地產」，準確的說法應當是「全國數億套百姓自住的自建房和小產權房之外的商品房市場」。
短答案：應該是金融危機或可導致房地產泡沫破滅。自2016年以來，房地產擴張的方式發生重大改變，由於監管層在政治壓力下開始收緊表內信貸，地產業更多地通過影子銀行進行隱匿融資，刺激銀行同業業務短期畸形暴漲，形成2.0版本的地產-銀行捆綁，同美國次貸危機前夕以及日本90年代地產泡沫時期有部分類似地方。簡而言之，過去的房地產空心化製造業，現在的房地產空心化金融業
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長答案："... 在這個充滿資本運作的時代，任何一個資產都金融化了，交易的背後一定有一串債務、槓桿和結構，中國的房屋交易本質是在創造貨幣，政府限制交易實際上是在削弱房地產創造貨幣的能力，簡單來講就是信用的收縮，和加息、縮表效果一樣。房市的調整，其實是貨幣政策的調整。我們其實正在見證中國混亂的貨幣信用創造重新梳理為正確的貨幣信用投放的歷史時期， 房屋交易摩擦增大會導致抵押效率的同步下降，金融體系對它的抵押認可也隨之銳減...."
一,深刻的政治背景
改革開放的後期，我黨把GDP增長作為其統治合法性的重要來源，滲入到了政府行為的方方面面。當經濟自然增長率低於宣告的目標增長率時，巨大的政治慣性就會逼迫政府以行政干預市場，以資源錯配為代價強行拉高GDP來達到目標。網友俗稱「達康書記式焦慮」或者「.com書記幫倒忙綜合症」。然而經濟自然增長率滑落是正常的經濟規律，過高的，不切實際的GDP目標導致了中國長期以來盛行行政干預主義，累積了巨大的要素扭曲，反過來加大了行政干預的迫切性和必要性，成為惡性循環。房地產價格上升在這個循環中不斷自我加強，帶動了旺盛的融資和投機需求，圍繞房地產，各種各樣奇形怪狀的金融工具被創新出來，如P2P,現貨交易平台,地方性金融交易平台等等，完全穿透的話，其底層資產的最終投向均是房地產。創新型的金融工具通過spv集合打包，抵押，嵌套，互投，擔保等複雜金融方式同房地產進行了關聯，只要房子價格保持上漲，它們發行的各類金融債務工具在收益率上就會有相當的吸引力，能夠像滾雪球一樣越做越大
從金融市場的角度來看，同房地產相關金融資產收益高，同房地產不相關的金融資產收益率低，最後的結果就是金融資源都會自發地聚攏在房地產周圍，排斥其他行業的正當金融需求。形象的說，房地產不僅僅空心化了製造業，還空心化了金融業。日本經濟泡沫晚期的一個重要特點就是公司的再投資大部分用於買土地，銀行也喜歡公司問自己借錢購地。因為在這個過程中銀行可以用土地抵押，然後再放貸。如果放貸不是用於買土地，而用於企業科技研發或者產業升級，則缺少再放貸這個過程，銀行掙得就少。
到1990年，日本的股市當時已經跌過了高點，但土地價格還保持在高位，各家株式會社都瘋狂從銀行融資，然後購買地產，擠佔了所有的再投資需求。這一個問題在我國中央企業層面表現突出，基本各家集團旗下都有一家地產平台，你可以在各地的地王新聞中看到他們的影子，令人擔憂的是，現在地方性國企似乎也加入到這個行列當中。
在於這個金融+房地產畸形循環的怪圈中，金融大廈的堅固性慢慢喪失，金融資產的相關性快速趨同。系統性金融風險發生的概率、損失的深度、涉及的廣度都隨著時間推移線性上升。到最後演變成一種慢性的金融失衡，房產呢？房產極有可能面臨這樣的一種圖景:在購買層面和居民貸款層面雙邊都受到很嚴厲的政府調控，價格不下跌不上漲，政府不準買也不準賣，老百姓不用高槓桿買不得起，但高槓桿政府又不允許:也沒人願意賣，因為覺得賣了後換一堆現金沒地方投。我國房地產就成為人類歷史上第一個主動有價無市退出流通領域的金融資產。圍繞在房地產的周圍的，則是一群群被掏空的實體經濟和虛擬經濟。非地產實業再融資渠道昂貴，因為資本高度傾向於房地產；銀行業缺少負債來源，因為房地產被限制了新增規模。...然後在一片廢墟中，新的經濟形態又慢慢地開始萌芽，輕資產輕負債高現金的服務業形態開始出現並慢慢替代過去的老經濟，就好像白堊紀晚期爬行類動物被哺乳類動物所取代的社會學翻版。上一個周期沒上趕上車的人，又迎來新的康波周期....
二,暗流涌動的金融環境
1.金融市場的堅固性，漸漸喪失
市場經濟本質是一種分散式計算網格，每一個決策個體猶如分子式般地對收益和風險進行著不停追蹤，保證金融風險瀰漫到了有參與者的各個角落，這個美麗的系統確保了資源的正確分配。風險的出清和消化只能通過市場本身，行政干預無法消滅金融風險、只能改變其空間分布，說通過政府調控能夠同時做到抵禦金融風險又保證經濟增長，就好像班主任家長會保證說能讓班裡所有同學都上班平均一樣，是自欺欺人。
中央從2016年四季度開始的「防系統性金融風險」，有著明顯的運動性、行政性特徵。政府不管動機如何，在操作上明顯更多地是通過降低市場有效性，甚至是殺掉市場來防止風險。
資本發現自己能投的資產越來越少，企業發現能穩定融錢的來源越來越少。本來彌散在各個角落的風險突然集中到了一兩個流動性最好的市場，資產收益率相關性急劇上揚。在金融資產相關性趨同的背景下，資本市場開始出現了一些怪現象：做股票的開始和客戶講分紅率高低是選股第一考慮；做債券的開始在酒會上講自己高拋低吸的短線操作技巧；做股票量化的人編了一堆自己也搞不懂的電腦程序在炒大豆炒白糖，美名其曰宏觀對沖，……資本市場表面上看好像挺紅火的，每個人都發展的特別好，掙得特別多。風險？風險在哪裡呢？
貨幣金融學的教科書上有這麼一句話：
「政治干預能起到的唯一效果，只是通過犧牲金融市場的堅固性來暫時平抑金融資產的波動性，短期看是降低了個別風險，但其實卻增加了系統性風險.」
我很喜歡一部金融危機題材的電影「margin call」，但我更喜歡另一部紀錄片色彩的同題材影片「監守自盜」，片中索羅斯老爺爺曾經講過一個故事，他說遠洋運輸油輪，為了防止運輸過程中儲油晃動造成的全船傾覆，設計者把油箱劃成一個個小區，這樣波動被錯開，油輪就不會被風浪打翻。
金融體系也是一樣，不同風險層次的參與者增厚了市場的深度，不同稟賦類型的參與者拓展了市場的廣度。足夠深、足夠廣的市場體系就有了耐摧毀性。這是很簡單的道理，你我他都懂。
那誰在腐蝕中國金融市場的堅固性?
失控的銀行業，確切的說，是銀行同業業務和影子銀行體系
2.貨幣瘋狂泛濫，在你看不到的地方
這個問題姜超博士說得很清楚，下面很多內容摘自他的一段台上演講
當時姜博士在台上問了一個問題，問大家覺得中國印錢的速度到底有多快？人民銀行的答案是10.5%，因為我們定的M2增速目標就是10.5%。然而說我們身邊的鈔票每年才增長10.5%實在是太過於反直覺，那究竟是怎麼一回事兒呢？
因為銀行進化了，它們進化出了一個新技能，能不靠居民儲蓄就可以發鈔票，能繞開央行的監管還不用繳納準備金、有無窮大的貨幣倍數，還能繞開區域吸納存款的限制，讓一個西北邊陲的縣級農信社跑到北京吸收貨幣...
這詞叫同業業務
通過同業業務的擴張，銀行體系已經發生了翻天覆地的變化。四大銀行的資產增速過去幾年平均只有10%，中等銀行增速20%，小型銀行的資產增速平均每年30%-50%。現在你去金融街，陸家嘴一看滿山遍野都是你之前聽都沒聽過的城商行，農信社租的辦公室。辦公室里的人就忙一件事，加槓桿買債券，發存單放委外
但是當銀行以這麼快的增速去增長的時候，它會給我們的宏觀經濟帶來什麼樣的風險？
姜博士在講台上沒有明答，他反問了個問題，央行為什麼要定一個12%的M2增速目標？中國經濟增長目標是7%，物價增長目標是3%，10%的貨幣增速對中國經濟而言已經遠遠夠用了，但16年資產管理行業擴張速度沒有一個低於20%的：信託增速是24%，險資增速也是24%，券商資管增速50%。整個資產管理行業盆滿缽滿，非常開心，貨幣增速已經遠遠超過了M2目標，銀行和影子銀行創造了過多的貨幣，在廣義貨幣統計口徑之外，冰山驚人。
舉個例子，影子銀行+房地產，：銀行左手放貸款給地產企業拍地，右手放貸款給居民買房子，放貸款的錢也不需要儲蓄餘額，直接在同業市場吸收貨幣就可以，什麼？同業市場可能拿不夠錢？開玩笑，什麼是同業存單解決不了的？如果有，我加50個BP...
但這個遊戲本身是有風險的，因為在過去的商業銀行模式下，由於銀行負債是存款，只要老百姓不去擠兌存款，銀行就會非常穩定。但去年銀行新增資產30萬億，傳統的信貸資產只有一半，剩下的一般是影子銀行。它不斷通過同業市場、金融市場去吸收負債，使得其負債結構非常不穩定，需要每隔3月借一次。一旦哪天銀行的同業存單找不到人來買，就有可能是雷曼兄弟倒台級別的財經新聞....
其實姜博士的論斷,並不罕見，我讀本科的時候曾經讀過一本非法刊物（不過現在好像拿到ISBN了），叫《亂世華爾街》，是關於美國金融危機的。作者漁陽在08年的時候是瑞信的債券交易員（漁師兄現在在浦西開了家私募，祝他生意興隆），書中描述的華爾街金融危機和現在中國的經濟世界驚人相似，具有很強的參考意義
書中反思美國08金融危機，認為金融危機發生的徵兆總結起來有以下三個特點：
1.普通的交易越來越難掙到錢，全行業都在KPI的壓力下猛加槓桿，借短期資金買長期資產
2.央行體系主動的進行貨幣收縮，但被市場錯誤的解讀為「經濟足夠好，央行才敢收流動性」，所以大宗商品牛市，利率走高與投機熱情齊飛，警惕風險的投資經理業績被人譏笑
3.細分金融市場在追逐動力的驅使下逐漸融合，做地產的也做併購，玩債券的也炒股票，基金越來越多「混合多策略全天候廣市場絕對收益理念放心你來買我有對沖肯定不會虧系列基金X號」，彷彿《三國演義》中的連環計，龐統把曹軍的戰船一條一條地連到了一起。
嗯，至今還記得漁師兄在講08年4月貝爾斯登倒台，金融危機最前夜的那句單自然段引子：
「第一隻戰船燒著了」
對於經濟欠發達的三線四線城市而言，從2014年起，國務院一直在推行棚戶區改造，央行每年送了1萬億psl給到了國開，讓國開撒錢給三四線的居民，拆他們的舊房子還給你蓋一棟新房還送你一筆安置費。希望這些從農村變成居民的人能複製改革開放中前期深圳，珠海等地區的「開發區-招商引資-農民變工人」模式。然而令人擔憂的是，當年的開發區模式，每一筆投資背後都是有一個活生生的自然投資人，他虧了本是要活不下去的，所以他一定會保護自己的投資，這樣的投資是真正的商業。而現在三四線是央行直接把錢送給地產，送給懶漢，除非這個過程有其他產業的中途加入支撐，否則三四線的地產繁榮就是虛假繁榮，是信貸繁榮，而信貸繁榮，從來都撐不過還本付息日，最後結局要麼是賴賬，要麼是賴賬。
3.我國商業銀行真實的資本充足率很可能已經不太樂觀
自從上世紀巴林銀行倒閉，國際銀行監管引入了「巴塞爾協議」體系來統一監管商業銀行（FRM考試中大部分內容都在這個領域），巴塞爾協議提出的眾多指標中，最重要的莫屬資本充足率，它綜合考慮了不同資產的風險權重，精細，全面，能綜合反應銀行應對風險的能力。截止2016年末，我國商業銀行的資本充足率是13.28%，是非常健康的水平，在近幾年也保持穩定，所以表面上看，銀行的槓桿水平並不高。
然而世界從來不像FRM試題一樣簡單
隨著經濟下行，企業經營風險加大，不良增加，銀行不太敢再給他們放款，出現「惜貸」現象。但銀行的業績考核壓力還在，於是他們轉而尋找一些相對「安全」的借款客戶。。這些客戶其實未必是最終的資金使用者，他們是資金鏈條上新增的一個環節，我們稱之為「信用中介」。信用中介角色的出現，使上述槓桿鏈條日益複雜化。
典型的信用中介，包括有政府背景的部門（包括國企、融資平台、公務員等，擁有政府信用）、房地產（擁有土地信用）、上市公司（擁有殼價值）、非銀金融機構（含各類資產管理產品）等。這些部門因為種種原因，在經濟下行階段依然具有較高的信用等級（或者是銀行認為它們具有較高的信用等級）。於是，銀行的資金紛紛向這些領域集中，融資情況呈「貧富」高度分化，有的撐死，有的餓死。
金融信貸資源的高度不均衡分布，導致上文提到的「信用中介」（說穿了，就是央企、國企、地產企業以及他們的關聯繫公司）發現他們的融資成本非常低（比如說3.5%），而其他企業的融資需求非常高，能接受很高的利率（比如說5%）。與其老老實實經營，不如多問銀行按3.5%借些錢，然後5%貸給其他企業。一本萬利
每年第一個月，你都會看到財經新聞報道我國的信貸創下天量。背後的原因，就是因為銀行爭先恐後的把信貸放水給信用中介，他們是銀行每一個對公客戶經理最最重要的大腿，只要他們貸款了，一年的指標也就完成了大半。即使借多了，也沒關係，外面需要錢的小企業大把大把。
這個遊戲放出去的水有多少呢？王劍博士作了個統計，他提出了兩個估算的思路
1.要麼統計從銀行這端統計輸送出去的資金（銀行表內外資產投放）
2.要麼統計從企業這端統計獲得的資金（社融總量）。
因為不管中間經過多少環節，這一進一出的數字必然是大致相當的，因為貨幣出了銀行體系後，就不會再自己派生了，總額不會大幅變化（但中間信用中介的資金投入與囤積，會有點小變化）。
綜上兩個方向的統計，他估計銀行體系（表內外）直接或通過非銀間接輸送給實體的資金，約150萬億元左右。
這個遊戲直接導致了兩個風險
（1）表外理財遊離於資本監管之外，但由於剛性兌付，其風險卻是由銀行承擔的。這一部分風險是沒有計提資本去覆蓋的；
（2）非銀部門充當了前文所謂的銀行的「信用中介」，銀行先將資金投放給非銀部門，非銀部門再將資金投放給企業。非銀部門賺取利差或通道費，而銀行卻因此模糊了資產的投向和風險情況，可能依然實際承擔風險。因而可能計提了風險資本，但計提的金額不足夠。
令人擔憂的是，自2013年以來，銀行向非銀部門的資金投放，呈激增的態勢。
而該類資產占銀行業總資產的比例，也是飆升。
從某種意義上講，銀行業的資本充足率，並不是如監管當局所公布的數字那麼高）。同樣，那些充當通道的非銀部門，也是面臨槓桿過高問題。
作一個最為極端的假設測算，17萬億元的表外理財，如果全部要求計提100%的風險權重；而26.53萬億元的銀行投放非銀，如果其中有10萬億元未計提100%（而是只計提了25%）。那麼把這兩部分該計提未計提的補提，則2016年末的全行業的資本充足率、一級資本充足率、核心一級資本充足率均將下降2個百分點左右，降至10.85%、9.19%、8.79%，好在基本達標（標準分別為10.5%、8.5%、7.5%，系統重要銀行再加1個百分點）。因此，多虧現有的資本充足率留有一定富餘，為去槓桿留有一定空間，銀行補提資本的壓力較小，我們也算可以鬆口氣。
情況也許還在控制中
但是，那額外的未計提資本的槓桿，正是監管當局的心腹大患。
三、面對風險，政府開始有所作為
1.降低銀行貨幣的發行速度
做大類資產配置的人都熟悉美林時鐘理論，然而2016年中國的美林時鐘轉得飛快，上半年熱詞是通縮、衰退，下半年經濟就過熱，商品暴漲，股票上漲。一個可能的原因就是PPI連續54個月超長期的負增長超過了決策層的容忍，通過銀行系統放送監管，持續性地注入信貸，把工業，尤其是工業上游，拉了起來，但是下游需求卻未能如期配合，造成滯漲。最有力的證據就是2016年二、三季度債券市場收益率猛下，無腦地猛下，CPI數值卻像一個軟泥鰍，動也不動。所以在2016年上半年，做債券的資管公司風光無限。
等到11月，特朗普意外當選，把管理公司的理論拿來治國。中央才猛然意識到危機，用一個很不恰當的比方，以前中美是供貨商和代理商關係，你產我銷，相得益彰。現在換了個總統，提出我也要做供貨商，和你競爭。整個棋盤迅速被打翻在地，美國人民選出來的總統倒逼中國決策層加速改革，頗有些意味。
中國的金融凝聚的是最聰明的一群人，面對可能的危機，不會傻到坐以待斃
在大選塵埃落定後，最早見諸報端的官方反應，恐怕就是央行提出了一個新名詞「宏觀審慎框架」，MPA考核
MPA考核的核心含義其實很簡單，央行強行把所有銀行的擴張速度和自己報送給人大的M2增速目標捆死。按照最新MPA考核規則，如果銀行擴張速度想超過M2目標，銀行必須有足夠高的資本充足率，也就是要實現50%的資產增速，必須拿出50%的資本充足率，否則按照目前銀行業平均13%左右的資本充足率，大家只能按照12%、13%的資產增速來增長，這意味著銀行業高速擴張的時代結束了，依靠銀行的資產管理機構高速增長也隨之結束。從央行的態度來看，銀行業今年面臨縮表的壓力。
銀行縮表，影響最大的是房地產市場，兩個點
1.房貸利率會有持續上行的利率壓力，目前銀行融資結構已經發生了變化，銀行的新增融資很多來自於同業市場，如果銀行不把房貸利率往上調會虧錢
2.新增房貸額度也會壓縮，央行目標是要把新增房貸佔比控制在30%以下，對應到今年的房貸就只有四萬億，意味著今年不管是新增房貸的額度，還是房貸利率都會有上調，地產市場應該會面臨比較大的風險
推動房子上漲的暖空氣，又少了一些.
2.徹底穿透審查，構造真實銀行資產負債表
銀行方面的金融去槓桿，第一步要做的工作，便是查賬，徹底穿透非銀等信用中介，查明銀行真正承擔的企業風險敞口，還原一張真實的資產負債表，還原一個真實的資本充足率。然後，再想出台措施，針對不同情形，通過補提資本，或糾正不當的資產投放項目，把槓桿降下來。
一方面是從銀行入手，徹查銀行微觀業務層面通過層層嵌套、槓桿疊加、隱性擔保等方式，繞開監管要求擴張槓桿的行為。這就是3月末至4月初銀監部門出台的一系列監管文件，強調了對銀行違規業務的檢查。目前，這些檢查工作已經鋪開，銀行的朋友們正在應對監管領導們的檢查。與金融槓桿較為相關的，是檢查有沒有通過各種監管套利手段，逃避資本監管，節省資本的情形。
另一方面是從非銀部門入手，徹查與統計所有非銀通道的實質，尤其是否充當銀行投放資產的通道。其中最為重點的就是各種資管產品，因為它們的表外性，隱匿作用更強，特別是跨監管部門嵌套時（比如，非銀監體系的資管產品作為通道時，銀監部門無法實施詳細檢查）。這就是前期媒體披露的，央行正在著手準備的「大資管」綜合統計方案。實現所有資管產品的統一統計之後，可以實現真正意義的穿透，才能讓藉助資管通道進行監管套利的行為無處遁形。
3.最艱難的一步，處理不良債務
完成數據清查後，金融去槓桿進程將全面地鋪開。在查清銀行的真實資產投向後，需要按照真實的風險敞口補提資本，同時使用包括違約、貨幣化債務、債轉股等多種手段清退問題資產。這估計是最容易失敗的一步。
補提資本，是指本質上由銀行承擔風險的資產投放，未足額計提風險權重，現在要補提。監管部門可能會要求銀行在一定時限內完成計提（短期內全部完成計提可能是不現實的）。在這過程中可能進一步導致兩種情形：
（1）銀行因自身資本不足（補提消耗了不少資本），新增資產投放開始減少；
（2）部分銀行可能有補充資本金需求，會有再融資。
結果就是信貸有收縮壓力，小銀行股價有下跌壓力
清退問題資產，則是針對部分違規問題較大的資產，比如非合意投向的資產。對於依靠這些業務來融資的企業，則意味著清退債務。所以，金融去槓桿和實體去槓桿，本身就是一個硬幣的兩面。那麼，清退的阻力在於，企業若想把所有有問題的債務償清，這無異於天方夜譚。於是，想要不發生大面積企業債務違約，那麼「新老劃斷，逐步清退」成了惟一的選擇。
從這個角度來說中，即使最小心翼翼地推進新老劃斷，不發生一起信用違約事件也是不可能的，在未來一段時期內，我們依然會時不時在各種媒體上看到企業債務違約的新聞。
從實際操作的角度來看，不論是清查資產、還是補資本金，還是清退不良貸款，都面臨兩個威脅
1.清查資產，需要商業銀行主動曝光內部的信息，容易被利益集團所阻撓
2.去槓桿行為直接打擊經濟增長，在經濟增長乏力的情況下，保增長和去槓桿優先考慮哪一個？
最終我們看到的，很有可能是「雷聲大，雨點小」，風險在呵護中慢慢成長、縱容，越滾越大。
四、金融危機是否能夠避免，短期看小銀行、中期看影子銀行，長期看外貿和資本流動，歸根結底看政治取捨
1.短期看小銀行，農信社城商行
從2016年四季度央行收緊流動性的過程中，大量玩借短期資金買長期資產玩兒錯配的小銀行陷入了泥潭。一方面本身資金的成本在抬升，另一方面沒有一級交易商資格的小銀行資金的可獲得性也急劇降低。盈利能力下降還在其次，關鍵是瞬間面臨規模銳減的風險，可能會危及本身的銀行信用。
對小銀行來說，獲取負債的壓力變大，單位資金使用效率最高是銀行的首要目標。而要使單位資金使用效率最大化，不是單單看能創造多少利潤，而是要選擇槓桿比例用的最足的資產，把規模先穩住，否則就要賣資產，那就是浮虧兌現，兌現得越多，虧得越多，虧得越多賣得越多，死亡循環
正所謂最有效的防禦是進攻，銀行的優勢是什麼？他是銀行啊，能夠自己發錢救自己啊。發錢指的就是放貸款，因為每一筆貸款都能夠同時增加銀行的負債和資產，同時由於準備金制度(假設準備金為20%)，還能夠以五倍左右的槓桿創造規模。於是我們看到中小銀行和股份制銀行快速的收縮委外投資和金融市場操作，一方面，發行NCD補充負債端的基礎貨幣，一方面，發放貸款，增加企業端存款的流入。通過放貸，並吸收存款的循環，能自己給自己提供存款，穩住陣腳。
這就是2017困擾利率債交易員的貸款利率之謎的一個可能的答案。按理說應該表內貸款利率早就該升了，或者利率債收益率早就該降了。但是你去問問兩高一剩行業的龍頭企業，銀行給他們基準貸款下浮5%~10%的一大票，人家考慮的是要不要提前還款，完全不符合交易員腦子裡的邏輯
這個過程是非常快速的，有不少做資管的市場部人員很奇怪，從去年四季度到現在，中小銀行贖回的委外資金跑去幹嘛了？答案就是它們都在用這些錢放企業貸款，人家要自救呢。
自救成功過此劫，自救不成功，有可能就是場小規模的金融危機
2.中期看影子銀行
中國的影子銀行規模暴增的背後，其實是一行三會分業監管存在監管漏洞，疊加房地產和地方投融資平台能給到較高的資本回報導致的。銀監會有明文規定，銀行不能對地產和融資平台的貸款比例過高，所以銀行就找到信託公司，證券公司，把信貸變成委託貸款等各種「金融創新產品」，俗稱SPV馬甲法。所以目前銀監會要求要全面穿透，查看底層資產，查券商大集合等等。這個監管的運動過程當屬廣東省最為積極，最為透徹。一方面廣東政治高層人員構成較為敏感，另一方面廣州的「金融創新」確實在過去搞得過於紅火，有不少的集合信託、券商大集合等產品的最終投向都是房地產企業，一旦銀行資本開始惜貸、抽貸，整個SPV的兌付馬上就會出現問題，資金流斷裂的消息一旦蔓延開極有可能會造成擠兌，或者規模驟降。
除了我們比較熟悉的信託業之外，影子銀行最大的幕後老闆反而是保險。中國所有的規模以上地產公司都有保險牌照，為什麼？因為保險是規模最大的影子銀行，既不受法定準備金影響，也不受央行流動性控制，地產公司只一要有了這麼一條金融渠道，就像一個軍隊穩定了糧道，可以放心大膽的高價買地，收購兼并。在這個過程當中，投連險和萬能險規模迅猛擴張最能說明問題。保險監管問題在過去五年都是獨立王國，隨著項xx的落馬可能會迅速打開缺口，遏制其擴張勢頭。
總的來說，在影子銀行是否會引爆金融危機這一個問題上，最直接的決定性變數的就是保監會和銀監會的動作速度和動作幅度。查的速度太快太猛亦或者是和其他部委沒配合好，掛擋沒咬合有可能就又是場小規模的金融危機
3.長期要看外貿和資本流動
還是援引姜博士的話，他主張中國的房地產是中國的不可貿易部門。如果中國只是一個封閉的經濟體，就可以通過貨幣放鬆使得房價不停上漲。但是中國是一個開放的經濟體，我們經濟裡面除了不可貿易部門還有貿易部門，而房價的所有上漲會使得貿易部門成本大幅上升，會使得中國經濟失去競爭力,造成貿易失衡，從而間接威脅到人民幣購買力
在過去十年，美聯儲貨幣相對寬鬆，中國的信貸刺激容錯度很高，就算放點水也不容易引發資本外流。但是現在美聯儲貨幣開始收緊，假如這一次房價真跌了，我們又一次想要回到貨幣寬鬆這條老路上，你會發現可能我們放鬆不了，因為美國還在加息、縮表。真要搞寬鬆的話，就要冒資本外流和對外貿易失衡的巨大風險，作為一個工業核心技術還比較依賴進口的經濟體來說，如果操作的火候不到位，引發資本外流，出口疲軟亦或者是人民幣購買力下降，則工業核心部件和核心勞務服務技術的購買成本上升，會直接造成工業部門的利潤生產能力變弱，甚至引發輸入性通貨膨脹，畢竟，美國是我們最大的貿易順差來源國。考慮到這樣的結構，美國加息，我們多半也得加息，起碼不能任性玩兒大水漫灌。關鍵，要看實體經濟能不能撐住美國加息的速度。
實體經濟足夠強勁，能夠在經濟收縮的情況下保持增長和就業水平，或者美國加息速度溫和的話就能保證軟著陸。如果實體經濟撐不住高利率的環境，開始縮小投資和產能，甚至於大面積關門，或者美國加息速度縮錶速度超過預期，都有可能誘發小規模的金融危機
4.歸根結底看最高層的政治取捨
這裡就和大家分享一個段子吧，據說是有一位宏觀研究員在酒桌上為資管行業鳴不平
說假設國家有50萬億的債，貨幣投放鎖定10萬億，那市場的平均槓桿率就是5倍，行政要求槓桿，好啊，那手裡捏債券的人就要拋債券，回籠貨幣，解開槓桿對吧？對不起，不行，因為一旦有人去買你的賣的債券，則背後一定是有接近5倍的槓桿在推動，因為貨幣根本不夠債券規模，要是槓桿低於5倍就意味著債券面值大幅度下折，出系統性金融風險了。所以想要真的去槓桿，則要麼政府主動縮減債務規模，要麼人民銀行增加貨幣投放，這兩個事兒一個歸財政部，一個歸貨執委管，和資本市場哪有半點關係？
這個故事看起來就是個無解的悖論，要加大財政刺激，貨幣就不能縮減，貨幣不縮減，槓桿就沒法去，槓桿沒法去風險就還是很大。.....
理解這個悖論背後所蘊含的邏輯，關鍵在於正確的審題。所謂的去槓桿其實不是降低債務負擔比，而是像日本一樣，維持較高的債務/GDP比例，但是是旋轉槓桿，把債務都從私營部門轉到政府控制部門鎖定起來。槓桿的籌碼分布變了，但槓桿比率沒有變。
然而這麼做是有政治風險的，此舉幾乎等價於貨幣化債務，他會破壞了市場對資金利率和企業信用風險的價格發現機制：我們不妨假設下情景，政府大力擴張不良資產公司規模，通過債轉股等方式旋轉槓桿，債務騰挪到國家自己手中，商業銀行失去獨立性，像政策性銀行一樣，被迫向殭屍企業續貸款，置換債務...
最後的結果就是嚴重的道德風險，國企常年發債，借了錢隨意經營，反正虧了有國家兜底，金融市場也愛買國企發行的債券，因為有國家擔保。老老實實經營的民企被金融市場冷落，融資艱難，逐漸在這樣不公平的競爭中淘汰出局。
如果這樣的情況真的發生，可能2020年以後的共和國會走入所謂的「國家資本主義」時代。或許那時候的歷史課本上會說，供給側改革、三去一降一補是新時期的引蛇出洞，是我國邁向國家資本主義的序章，具有積極的意義....
大家可以自由估量下黨和國家的領導人作出這種政治決策的概率
五、最好的應對策略是?
應對之策很簡單，大大們的話語從新聞聯播到人民日報，天天都在講：減少投機(別買太多房)，降低你的槓桿(別借太多錢)，加倉你的現金(適當賣掉一些房產)，等撿便宜的人爆倉(擁有足夠的耐心，別急著抄底)，最後進場撿便宜(趁火打劫，心要黑，手要狠，膽子要大)...
中國的資本市場發展了三十年，大浪淘沙，流傳下來一句話，只看K線賬戶縮，常看新聞聯播賺得多。然而好像年輕一代對研讀官樣套話似乎提不起興趣，更喜歡翻翻公眾號，百度百度，以為自己就懂了。歷史的經驗告訴我們，漠視社會主義無產階級意志的個體最後好像都被資本主義的經濟規律所教育。
後記：文中部分觀點文字援引自各家券商的公開研究報告和相關人士演講稿，感謝他們的辛勤勞動。
想澄清幾個問題：
1.目前是不是泡沫？
答：根據售租比=售價／年租金（類似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位於30～50倍（年），國際公認30倍以上是泡沫（25倍以內有投資價值），日本泡沫破滅的時候，頂峰是80倍。
所以，泡沫是一定的。（房價與收入比，房價與可支配收入比，這兩個指標基本不用，因為這兩個數據根本沒法看了，而且中國很多是兩代人供房，所以更看重售租比，也便與股市市盈率做橫向對比）2.房價是泡沫，泡沫具體是什麼？
答:房價的泡沫組成來自於兩個部分：土地價格以及P／E在30倍以後的擊鼓傳花的利潤。日本泡沫破滅後最直接的就是土地價格的回落。
近五年，開發商投資一個普通住宅項目正常凈利潤率在9%-12%左右（2015年行業平均凈利潤率才10%，意味著3000樓面地價的房子賣價是1萬，降到9000就無錢可賺了，開發商能力差的，還能賠錢）。房價構成中，30%-50%是土地成本交給政府，另外有12%以上的開發商交給政府的稅費，開發商承擔的建安成本以及各項費用一般在30%以上。銀行在房產開發過程中對開發商吃一次開發貸款（一般是3年期），在銷售過程中對購房者吃一次購房貸款。（看房價組成就可以理解任總為什麼說房地產開發商只是政府跟銀行的丫鬟）房價為什麼高，泡沫在哪裡，看房價組成應該會很清晰。泡沫的另一組成部分，是擊鼓傳花的利潤，這是由於房產具有投資屬性，經歷了10幾年的貨幣超發與通脹，在供求關係的指引下，土地財政的刺激下，以及輿論的誘導下，房產投資成為普通人的首選投機跟保值手段。3.關於泡沫會不會破？何時破？
有一個房地產18年經濟周期的說法，7年緩慢上漲期，5年快速上漲期，2年極速上漲期，4年泡沫破滅調整期。
目前狀態，各地分化，但總體看按18年周期已經是在極速上漲期，因為中國土地完全掌握在政府手中，經濟半封閉，房地產經濟的泡沫會不會破，何時破，絕大程度上看政府的調控手段。4.政府應對現狀的手段？
政府已經走不了土地財政的老路了，原因是目前房產價格擠壓了實業的生存空間，也透支了普通人的消費需求，另外，房地產市場的供求關係發生了倒轉，導致之前的發展模式從長遠看已經走到了盡頭。
但政府現在還是脫離不了賣地賺錢，因為大量的負債必須要還，新的收稅對象還沒有出現，所以房地產的泡沫還不能破。從對政府需求上說，就是土地價格不能降，房價不能降。因為一旦下降，政府的負債，銀行的不良貸款，企業的資產負債表、利潤表都會一塌糊塗，連鎖反應將會導致經濟至少停滯，最終接盤的不光是你我，最終是人民幣，這些明顯是政府無法接受的。
所以，政府會做什麼？
對政府最有利的行為就是穩定房價，造人為的慢牛。通過增加土地入市、規劃新城區和政策配合平抑一線城市房價，通過限制土地入市和政策配合促進存貨過高的城市去化。另外，通過寬鬆的貨幣政策，通過居民收入提高與貨幣逐漸貶值，慢慢降低房收比，讓房價在5年後、10年後看起來比現在合理。通過時間來換取房價泡沫緩慢縮小的空間，也就是避免經濟硬著陸。但是，2015年的股市與當今房市何其相似，市場力量之強大，當今政府已難以完全操縱，加上地方諸侯與中央是否保持步調一致也很難講，所以，政府的希望會不會落空，局勢會不會一發不可收拾，我認為也是有一定概率。
5.個人如何應對？
現在已經是泡沫，你是剛需，必須買房，最好到你喜歡的城市，售租比在30以內的地方買房吧，中國很大，宜居的美麗城市真的不少，真的沒必要為了一線城市的身份去當接盤俠。
要靠自己打拚的普通出身的大多數人，最好在一線好好賺錢、升級，如果發展很好就留在一線（選擇規劃的新城區購房比較不吃力），如果發展得一般般就在1.5線／2線找定居地。個人配置投資的，選擇金融資產跟不動產組合投資，不動產投資盡量選擇售租比合適的新興城區去買，長線持有。目前階段投資房產，一定要計算投資收益，如果不缺錢或者風險承受能力大的，可以參與一線炒作。6.關於基本面因素
1）財政赤字加貨幣放水的雙松格局本屆政府任內看應該不會改變，這就意味著貨幣貶值的預期和事實仍在繼續。雙松格局對房價有支撐和拉升作用。反之，則會打擊房價。
2）土地供給
土地是房地產市場遊戲的本質所在。政府壟斷了國有建設用地，意味著可以操縱國有建設用地的供給量和價格，還可以直接壟斷建設權（普通城市居民無權私建）。任何拿土地稀缺說事的人都錯了，實際上未用土地太多了，只不過供應量跟價格是壟斷的。你說主城區建設用地越來越少？城市發展有自身規律，到一定地步就會郊區化，城市集群化，從向心發展變成離心發展。而且，政府已經瞄上了房地產的另一個市場，農村土地流轉上市將要開啟了，到時候農村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已經可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田園生活。土地的屬性以及供給模式，決定了政府對房地產市場的絕對控制力。土地供給對房價的影響具體看政府操作，增加供給、開闢新城區可以平抑房價，收縮土地供給、維持低供給會維持房價或者推高房價。3）城市化進程
目前城市化率是55%，城市化結束是70%-75%，大陸每年平均新增城市化率為1%多一點，所以大陸完成城市化差不多還需15年。萬達王健林、萬科毛大慶等大佬說房地產市場還能發展15年，也主要基於此。城市化的計算是以新增城市人口計算的，也就是人員向城市流動，或者就地城鎮化。機會：城市化尚有發展空間，對房價也有支撐作用。風險：如果農村土地可以流轉上市了，那城市化進程會加速，也就沒有15年了。4）人口老齡化及城市人口的積聚分散
一線城市（除了深圳）已經出現老年化趨勢，很多開發商以及金融機構早就已經布局養老型地產。關於人口老齡化萬科毛大慶有個發言可以搜到，裡面有數據，我就不複製了，就說結論：人口老齡化對購房需求及房價必然是轉折點，會降低總需求，拉低房價。這個因素是長線影響，到時候的售租比售收比肯定會更趨合理，但年輕人的問題是，你等不起，人民幣貶值快，一般人也沒能力和精力讓手中的現金保值增值，所以，如果價格合理的話，還是要考慮置業。有人講北上等一線城市的積聚作用會讓房價堅挺，但城市化理論有一個城市中心人口逆增長的過程，也就是郊區化和城市圈發展，會使得人口和新興產業向城市周邊拓展。另外，將來大陸會有新興多個超級中心，華中有武漢，西南有成渝，西北也會有，原先的一線也會擴展成大城市圈，比如北京也擴展成京津冀，這樣會使得傳統的一線中心的人口積聚壓力大幅度分散，也意味著需求的降低和房價的平穩。中國人對於人生成功和人生目標，對於理想與幸福的理解也會漸趨理性。所以，人口老齡化和人口的積聚分散在一線城市長線來看是拉低需求和房價的。普通人想要了解趨勢，可以關注人口結構比例以及城市發展規劃。7.數據來源以及個人如何查數據
筆者因為是從業人員，投資決策使用數據來源於中指，克而瑞，明源等系統的數據、報告。同時也會請統計局的研究人員私下授課（其實政府對現下情況非常清楚，做研究的那些人實力很強，數據很全面，但做決策時因為利益權衡所限，就不會那麼理性）。
普通人查經濟基本面數據可以關注統計局網站；土地成交信息（位置及價格）可以上當地國土局網站看，每天都有更新（通過看土地價格就基本知道目前房價是否合理以及明年房價是否會漲）；住房成交信息可以上住建局網站看。至於，網上的新聞，還是少信為好。目前大部分新聞都是被操縱的，從業者看來，很多都是亂寫一氣。其實新聞可靠很簡單，就是講道理擺數據。比如成交量，成交價，存貨量，去化速度，去化周期等等供求基本數據，但新聞很少提及，很多時候就是在渲染氣氛而已。8.總結：
1線泡沫已經高企，要看風險承受能力小心參與。
1.5線中心城市，2線省會，以及1線新城區還有很多相對合理的機會，要買就早買（目前甚至有以租養供的機會）。跟房地產開發行業一樣，房產投資的暴利機會其實已經過去了，還是回歸理性的投資預期比較符合現實。
其實，本人作為房地產開發投資從業者，真的不希望房價高企，希望房價能夠回歸理性，只想賺到合理利潤即可，大家都有房住，有工開，有錢賺不好么？
有人手裡有1、2套房，就一心想著房價暴漲，但房價漲了，生活成本跟著漲，房價是大周期，生活成本可是眼下的。你也不能保證在合適的時機出貨套現，你也不能保證肯定能給你的後代準備好住所，以免他們為了不正常的房價犧牲了自由與理想。可惜的是，房子應該是居住屬性為主，現在卻變成了投機品。原先通過土地、稅收、銀行的吸血遊戲支撐了基建建設、大型投資，也造就了相當一批體制相關人員的暴富，但房子終歸是拿來住的，而不是拿來吸血的。高企的房價歪曲了社會價值體系，透支了年輕人的理想，摧毀了實業生存空間，待在這樣的國度，說實話，真的艱難。
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3-19更新：很多人私信問對於某個城市房價走勢的看法，集中回復如下：1）上文中已明確表達了，中國房市是政府主導的政策市，政府的貨幣政策，土地供給政策，房地產市場配合政策及立法，都能對市場供需及房價起到或正或反的作用，政策對市場需求的影響，以及對房價的影響，關鍵看中央及當地政府的政策具體走向。就是因為以上政策的不確定，誰都無法準確預測房地產走勢。
目前政府各方面政策的大方向是想穩定地價、房價，也不允許房價過快上漲。2）開發商投資決策過程比較複雜，從城市可進入分析，到城市宏微觀經濟分析，再到城市整體供求分析，再到各分城區現狀分析，再到目標地塊的基本條件分析，會通過一系列的市場分析最終決定是否進行投資。
普通人不可能有這樣的條件進行理性分析。所以答主已經在上面答覆里給各位提供了2個最最簡單辦法：（1）考慮到貨幣貶值，目前售租比在35年以內的房子是可以買來自住的，30年以內的房子目前都是可以投資的；（2）關注下本地國土局網站土地成交價格，看土地價格有兩個作用，一是看趨勢，同等區位條件的土地價格如果在持續上漲，房價肯定也會上漲；二是看房價，看到樓面地價，你就可以結合開發商的正常成本，計算出合理房價，房價短暫可能會受到供求關係起伏，但不會偏離太遠。新房房價基礎公式：房價=土地成本+建設成本（含建安、管理銷售財務費用）+稅費+凈利潤
開發商的建設成本請諮詢當地人士或網查，一般幾年之內變動不會大，稅費= 12%＊房價 ，利潤=房價＊x%/0.75（x%是凈利潤率，除以0.75是因為要交25%的所得稅）二手房價格參照同區位一手房價格，理論上應該是 重建價格減去折舊再加上交易成本，但大部分房子還比較新，所以價格只是略低於新房。
3）很多人問我某個城市的房價看法，恕我無能，不能回答。現在一線，二線，三四線分化嚴重，而且單個城市中，合區分化也嚴重，所以我還是希望您按我說的售租比跟關注土地價格的方法去做判斷。
4）今年房價飆升，答主作為從業人員其實不是興奮，而且恐懼。無論怎麼算，部分城市現在的泡沫都已經到了恐怖的級別，參與風險極大。
答主非常看重售租比，是因為將來如果沒有接盤俠，價格最終回歸了，合理價格最可能靠近的就是售租比了。無論你是普通工薪階層還是投資者，你現在參與P／E50倍以上買盤的動機無非是認定房價還會漲或者大漲，但目前基本面除了政府的政策因素引導以外，還有什麼能支持房價大漲？經濟增長放緩進入中低速，出口與實業萎靡，轉型還在過程中失業率進入爬高階段，收入增長緩慢，人口結構變化。。。所有經濟基本面都不支持房價大漲。
再次警示各位風險，特別是普通打工者，不要參與50倍以上的買盤。大陸可沒有個人破產的法律，你貸了款是無論如何都必須還貸的，除非你死了。至於投資者，如果擔心資產貶值，請選擇金融資產和風險小的不動產投資，合理化自己的投資預期。5）答主希望普通家庭出身的工薪族，在收入條件沒有達到之前，請不要輕易負債置業，按目前的房價收入比和售租比，在很多城市，工作10年之後再置業還是可以的，這也應該是常態，所以不要著急。
希望各位年輕人在年輕的時候，多花錢在自我提升上，多學點技能，多旅遊增廣見聞，做到健康、家庭、事業平衡發展。城市裡充斥了消費信息與價值觀，可能會迷惑你的頭腦，到處走走看看，也許會對生命有新的領悟。答主以前的香港同事，30歲多一點白了一半頭髮的人多的是，他們很慘，3，4萬的月薪，背著將近1000萬的房貸，生活壓力太大。如果將來大陸的生存狀態如當時的香港，那些花上千萬供房的人，請你想想何必去接盤，不如努努力攢點錢買個自由身了。今年，香港地價跌了70%，房價也會隨著下跌。大陸還沒有經歷過一個完整的房地產周期，沒人能真正體會到日本的那種沉痛。大陸沒有學真正搞國家社會主義的西歐，比如德國的房價控制得就很好，土地財政的動機以及被執行的過程並沒有體現出社會主義的特性，其實城市化進程可以做得到效率與公平兼顧，但現實卻沒有。6）答主沒放一堆圖表直接擺明結論的原因是，答主獲取的資料大多是諮詢公司提供的，在統計學屬於二手資料，而且大部分結論網上都可以搜到。如需深入了解如售租比，房價收入比，總房價與GDP比重，郊區化，老齡化等等內容，請直接百度關鍵詞即可。t然而，我還是認為，政府本來想找到新的經濟增長點，維持現在的房價不升即貶，讓居民收入增長到可以承受高房價的地步，讓這個泡沫慢慢萎縮，這樣經濟就軟著陸，搞不好還是個U字型增長
後來這幾年忙了很久政府還是短時間找不到經濟新增長點的可能性，經濟太難看，加之換匯和資本外流瘋狂（低油價原材料價格使中國貿易順差每年數千億美元，2015年數據是順差5950億美元，這也是央行放水干預匯率的底氣，可是外匯儲備仍然一度失速暴減，2015年下降5130億美元，人民幣還是下跌8%，可以估計資本外流速度規模，刨除服務業逆差和海外直接投資額，約凈流出保守估計在7500-8000億美元，中國外儲還有31663億美元，按央行估算保守估計15000億是安全底線，刨除短期不可變現的部分，如果按照2015年那個速度規模，外匯最多還能支持兩年半，可這只是美元第一個加息周期後，可能還有四到五個周期呦，央行喊話，人民幣沒有大規模貶值基礎，我給翻譯一下哈，就是「哎，老鄉們別跑啊，哎，說的就是你，別跑，再跑就開槍了」），政府想先找一個資本蓄水池，讓人民幣穩定下來，股市不行那隻好找房地產這個老法子，讓熱錢流回來沉澱在房子上面，可能是可笑的陰謀論，但實際上這兩個月房價大漲，外匯儲備真的減少速度大為緩解，在我看來，大多數遊走的資本也還是投進了房地產
至於以後，用空間換時間，未必就等到像互聯網一類的新經濟增長點了呢？科技日新月異不可預測，你看工業4.0不就是一個好概念嗎？所以房子是可以適度上漲的，如果新經濟真的起來了，現在房價是可以支撐的，苟且幾年，人均GDP早就過萬美金，人民更富有，經濟抗風險能力會加強，政策餘地更大
某一天真的玩不下去了，房地產走到頭，無非兩條路，一是政策日本化，二是人民幣日元化，我覺得第一種可能性比較大因為中國經濟模式不像俄羅斯，可以通過外匯大幅貶值維護經濟，因為中國是加工成品出口型國家，嚴重依賴外貿，而且經濟盤子太大，不像俄羅斯資源出口型那麼沒出息，（如果人民幣大幅貶值，一定會帶來主要貿易夥伴報復性關稅，那中國外貿就完了）人民幣還是得國際化的，還是要有點信譽，不可以那麼臭不要臉的，遇到危機就大幅貶值，像俄羅斯那樣普京表面強硬，可一遇到危機就擺出閉關鎖國，擺出那種視死如歸，其實是損害貿易夥伴的不要臉的樣子，盧布本就沒什麼信譽，中國學他那樣人民幣國際化就完了，一帶一路，亞投行就都完了，所以只能學習日本主動刺破房地產泡沫
既然政府認命經濟是L型，而不是U型，那麼不如讓全民持有多套物業，再徵收二三套房產稅，繼承稅，提高交易稅讓居民不能賣房子，這樣房子甩都甩不掉，變成政府穩定的稅收來源，居民變成給國家打工的，國家提高福利保證居民生活，日本不就是這麼乾的嗎？日本利用廣場協議，日元大幅度升值，併購了多少國外優質低價的海外資產，又吸引國際多少熱錢賣給了他們本國高溢價劣質資產，房地產泡沫破爛因為廣場協議？那日本政府那樣玩命一般的加息做什麼？房地產破滅一舉坑殺了多少國際熱錢投資？他失落都二十年了，怎麼國民還TM那麼有錢，那麼安定，怎麼沒有變成拉美？這個前提是，國家得底子厚，科技領先，社會失去活力，但一切變的更穩定，更有序，現在人均GDP8000美金，你覺得可以嗎？所以政府必須維持房地產市場，吸引更多剛需為國接盤，不過也不完全是接盤，你本來就得要有房子住，租房子不也得給房租嗎？就當國家是包租公唄，比原房東肯定友善多了，想買了房子就是自己的？笑話，忘記國家性質了嗎？忘記黨旗顏色了？況且，即使國家愛民如子，不願意苛加重稅，50年或70年產權（其實加上施工銷售一般到手只有45或65年產權，到期自動延續而非免費延續，危言聳聽是嗎，去年溫州發生的20年產權延期按市價，收取房產現今市價33%的事情都忘了嗎？
大家看著那些加大槓桿撬動資金的投機客，炒房客，花天酒地日子滋潤，其實不知道他們身負重債，壓力巨大，連環債，高利貸的利息不那麼好玩的，日本也曾有一段時期澀谷一帶想打車要付上千美金，拿萬元大鈔點煙，地產公司員工年終獎發一年半工資這種盛況，可後來呢？十分之九的地產企業倒閉，地產老闆跳樓失蹤被殺像下餃子一樣，借錢買房幻想大東京無限擴張一線城市房價永遠不倒的中產階級，犧牲了一輩子幸福，打工還債，這還是那麼民主和那麼富裕國家，政府強令銀行不准許索貸收房，給中產階級緩衝時間，真金白銀大筆輸血殭屍企業，緩解連環債務，那麼在一個貧窮又較為落後的國家呢？國家會不會在民怨四起的時候讓房地產老闆背鍋？會不會像曹操借軍需官人頭那樣以平民憤？投機倒把罪也沒取消幾年吶，槓桿放大的風險導致即使房價下跌20%，他們也會紛紛破產，就說近的，溫州鄂爾多斯房價腰斬，三亞房價跌去五分之四，海口92年房價7000，16年大漲好幾輪了還是7000，連環債，溫州炒房團傾家蕩產多少人，連環債又死了多少人，當年紅極一時的溫州炒房團呢？那麼大陣勢，那麼大水花，為什麼銷聲匿跡了？是的，他們都破產了，或者死了，加那麼大槓桿炒房子，下跌10%就快負債，15%就爆倉了，媒體不報道不代表不存在，大家不知道不代表不存在，就是這麼殘酷
還是一句雞湯，都看見的機會肯定不是機會，搶中石油，搶航運，搶大豆大宗期貨，搶普洱，搶蘭花，搶鹽，有掙錢的嗎？有，背後炒作的資本，和部分先知先覺（走狗屎運）拋售的小百姓，可是那些「先知」小老百姓活下來了嗎？幾乎都死在了抄底的路上，人的貪慾是無窮的，現在就有人賣了好不容易換的美元又去一線城市買房了，簡直是夠了，現在兩萬一平買上海房產的在某一天奔潰前賣掉就一定會活下來？naive，他一定會在持幣在暴跌的時候衝進去加槓桿買兩套，什麼？他會離場？笑話，如果這個下跌過程長達15年，他可以一時理性，他可以時時理性嗎？正所謂會抄底的韭菜才是肥韭菜，況且他覺得自己當年逃頂成功，眼光如炬，巴菲特附體，然而歷史經驗告訴我們所有參加浪潮的小人物，最終都會被時代的洪流漩渦吸附，再被時代浪潮淹沒擊碎，離開牛市，你什麼都不是
大家知道媒體11年房市下跌以前，普遍的主流論調是什麼嗎？上海兩萬多，蘇州5000的時候，那就是一線與二三線城市價差太大，一線城市下跌是大概率事件，現在看起來很可笑對吧？但現在上海8萬，蘇州13000時卻炒作的一線城市永漲不跌，可以漲到80萬，是避風港，是母親溫暖的懷抱和愛的港灣，和先前完全相反，是不是很諷刺？那麼未來的某天看現在這種觀點就不會覺得可笑了嗎？而且上海永漲不跌？08年上海房價兩個月從15000跌到8000的時候沒有嗎？媒體的嘴和老鴇媒婆娼妓一般，都是不可信的，那些當年瘋狂炒作什麼一鋪養三代的專家媒體呢？多少人聽了你們的話買鋪買到了開發區去了？現在跑哪去了？你們是沉默了，不炒了，可你們讓套死的人怎麼辦？他們肯定想你們出來和你們談談，保證不打死你
自08年以後，房子就失去了居住屬性，慢慢變成了大宗商品的一類的投資品，石油稀缺性，不可再生性，遠高於房地產，應該是只漲不跌吧，從20美金漲到140美金，可現在只有44美元，已經快跌破成本，還在下跌，你相信所有產油國都應該只賺不賠的邏輯吧，可現在沙特呢，外匯耗盡，債務高企，前些年，你們能想像嗎？石油稀缺，不可再生，經濟發展需求越來越大？這些言之鑿鑿看起來很有道理的邏輯支撐住高油價了嗎？當年加入WTO，航運需求大增，加上經濟全球化，貿易只會不斷增加，這些邏輯支撐住航運泡沫了嗎？15年，改革牛，跟國家隊炒股，居民配置資產需求，降息降准，貨幣洪水，居民投資渠道狹窄，國家承諾托底，至少一萬點，這些邏輯托住了股市高價了嗎？股市托不住還能托住房市？哈哈哈，
所以說來說去諸如，一線城市房子中附帶的教育，資源，就業前景；全國人民都湧入一線城市，人口增長；土地有限，房子是稀缺品；人民幣會如前三十年哪般貶值，收入會如前三十年哪般上漲；城市化只完成56%房市還有20年高峰；政府不允許房地產下跌，說來說去就這些，這些邏輯對不對呢，有些邏輯是可以證明房子是有價值的，不是狗屎和一文不值的，但究竟能不能證明房子值這個誇張的價錢，別人是這樣告訴你了，究竟對不對，你思考了嗎？
房子類似在投資領域類似於古董，不像債券股票流動性大，一旦市場行情走勢逆轉，根本跑不動，賣不掉，你看雖然上海12年名義房價沒有跌多少，可是私底下打八折想賣比比皆是，可是越打折越賣不掉，二手房交易市場迅速萎縮，一手房還在蹭蹭蹭的造，加上融資成本和利息，通貨膨脹的貶值，現在上海買一套600萬的房子貸款400萬，二十年利息超過300萬，本息超700萬，前三年本息合計歸還銀行約110萬，其中利息約50多萬，和60萬還款，加上各種物業交易和持有成本，房子不漲到1200萬，基本是不賺錢的，可是一旦下跌，三年內假設房價市場價下跌20%，市價接近480萬，你再打九折成功賣出（包括交易成本，這在下跌行情很困難，斷貸銀行拍賣可能7.5折或8折），獲得432萬元，三年還欠銀行340萬本金，還剩90萬，200萬首付加上三年支付的50萬多萬利息，也就是說近260萬本金損失170萬，如果年限更久的陰跌，比如已經還貸十年，那麼就不僅血本無歸還要負債，另外斷貸在中國沒有個人破產保護制度下，房貸個人承擔無限連帶責任，與一切福利信譽生活基本需求掛鉤，孩子上學看病坐火車全部掛鉤，危言聳聽？這就是12年上海高價買房年青人當時真實處境，當然他們是咬牙硬抗了，如果不是國家死命放水，中央層面開啟樓市保衛戰，最終硬抗，漲起來了，他們就已經完蛋了，但如果現在他們選擇賣出，仍未解套
如果是融資炒房，哈哈，從98年開始炒北上廣房，頭腦精明，眼光獨到，歷次大漲都不拉下的溫州人，在三地房價上漲近十倍背景下，高利貸重壓下，數千億融資資本就這樣在12年已經徹底全軍覆沒，上一段計算的居民購房用的是銀行發放的低息貸款，利息普遍低於五厘，壓力還是巨大，可是那些靠融資公司甚至借民間高利貸的炒房客，資金成本普遍在二分（這是國家規定的合法利息上限），那些巨額不合法資金的利息甚至三分以上，也就是房子原價不漲，600萬房價一年普遍要120萬以上的利息，一但下跌15%立刻爆倉傾家蕩產血本無歸，這就是為什麼溫州炒房團千億巨資全軍覆沒的原因，個人多年打拚賺下來的的廠房，資產被銀行和配資公司瓜分吃的一乾二淨，身負巨債，跑路被殺失蹤跳樓，不一而足，你真的比他們聰明？你從98年就看出來房子要暴漲了？比他們有門路，有技巧，有方法，有眼光？
如果未來剛需自住再跌也不賣，那麼名義房價越高，今後房產稅越高，交易稅更高，加上房貸，賣出割肉負債，捂盤流血，自覺變成一茬一茬割不完的韭菜，變成社會主義好接盤俠，投身炒房之前，你這些都考慮清楚了嗎？當然，如果房子從600萬，漲到1500萬你又成功售出，就賺大錢了，畢竟你加了杠杠，200萬本錢，150萬利息，換來幾倍收益，風險與收益並存，無利不早起，然而，這就意味著，6萬一平的房子漲到15萬一平了，我不知道未來怎麼樣，不作預測和評價，只是，真的有點高啊，投資前，你真的分析清楚現在房市資金構成，多大槓桿，以及未來十年政策走向了嗎？冷靜下來捫心自問，好好思考，把房地產看作一個給你放大三倍資金的股票，這隻股票現價600元，自98年房改開拍至今，已經漲了十五倍，績優股，市盈率80倍-100倍，市凈率不明，國家政策層面支持，但流通性極差，交易費極高約本金200%，未來持有可能有費用，每年增發新股股權每年稀釋，一切就明白了
所以現在買不買房子，純粹看自己內心是不是願意賭一把的渴望，別信那些似是而非邏輯，和專家媒體娼妓一般沒有廉恥的嘴，一句話，玩得起這個遊戲，做好付得起代價的覺悟，就堵上身家下場玩兩把吧，刀口舔血，火中取栗，富貴險中求未嘗不可，至於其他買不起也玩不起的吃瓜群眾，不如搬好小板凳，擺好瓜子，汽水
看他起高樓，看他宴賓朋，看他樓塌了
因為我工作清閑，再加上第一次得到這麼多贊，所以受寵若驚，也在評論區對所有提問的童鞋給予了個人知識局限之內的所有問題，做了最詳盡最具體的回答，個人淺薄的觀點已經在評論區說的非常明白，大家如果有什麼問題可以參考評論區回答，之後如果還有問題就隔段時間統一回答了哈，大家都對房價問題又愛又恨，所以這麼多人關注，我本人不想下結論，只想給大家提供一個思考和看待問題的視角，你可以買可以不買，可以選擇冒險也可以尋求安穩，這本就是個人的選擇，我只希望大家做決定之前可以考慮周全，做出符合自己利益的最理性抉擇，和前因後果的深入的思考，享受成果，承擔責任和代價
現在我們都處在一個瘋狂的時代，希望大家能不驕不躁，保持心理和身體的健康，做好經濟寒冬過冬通縮失業的儲備，換外匯，買小額保險，或設立外幣境外賬戶，畢竟賺錢的人畢竟是極小部分，鍋還是得所有老百姓來背，但作為小老百姓，可以沒賺到錢，背鍋也可以，但不能被忽悠亂加槓桿，更不能為了貪慾，最後家破人亡傾家蕩產
天地不仁，以萬物為芻狗；聖人不仁，以百姓為芻狗，以誤解的內涵理解，誠哉斯言！
祝各位安好。
2018-1-1
此貼在16年初預計拐點在兩年內出現，並且是由政府主動製造，如今快兩年了，17年是不是拐點已經沒有爭議（對於最近一兩年新背上不止一套房貸的人可能還有爭議），拐點對應的調整時間周期，可能還有爭議的價值。
一句話做結: 為祖國健康還貸30年（也可能是40年或更多）。
2017-5-16
一線房租已經在下降了。參考3月21日關於租金與房價背離的觀點。
2017-3-23 更新
一圖以蔽之
2017-3-21 更新
地產調控一波又一波，看這架勢，壓住房價已經成為各熱點城市的第一政治任務了。但這麼做，其實也有風險。目前的調控政策，是希望盡量杜絕投資性買房，包括改善型需求也一併抑制，如果執行到位，符合條件的購買者就只剩下從未買過房的本地戶籍人員。地產牛市這麼多年，本地戶籍的買得起房的，早就買了，到現在還沒買的，大多是實在買不起的，再就是學生（省會本地戶籍的學生，做父母的大部分也早就給孩子在省會買了房）。換句話說，一輪又一輪的暴漲，把能買得起的剛需都消耗的差不多了，現在支撐房市的，主要是改善型需求，以及投資需求。如果調控把後兩類需求堵住，同時房價一年不漲，許多投資買房的人會因為無利可圖以及迫於還貸壓力而陸續選擇拋售。這時接盤方只剩最後一點剛需。別以為高槓桿投資買房的只佔少數就沒問題，房市和股市一樣，都是邊際定價，賣的多於買的，即便量少，也一樣可以下跌。而只要下跌，就會有更多持有兩套及以上的人跟隨賣出，買方反而會因為買漲不買跌而萎縮，進而造成加速下跌。今年1，2月北京二手房仍然在漲價，但成交量其實並不好，這是一致看漲預期下，想買房的人，趕在限購前抓緊入手，但已經暴露出買方數量不足的跡象了。進一步限購後，會更少。接下來，如果房價真能被政府壓住，半年到一年的時間內，應該可以看到房價局部小幅下跌的現象，如果政策還不鬆動，部分投機客過多的城市和樓盤，會有明顯的大幅下跌。那時，就真的比較危險了。
另外，可以關注下租房價格的變動。因為出租回報率過低，房價漲速快，過去持有多套房產的人，很多都寧可空置，也不出租，圖的是快速升值獲利。如果房價和交易變現被限制，多套房持有者會越來越重視租金收入，想盡辦法緩解現金流壓力。而隨著一線城市人口凈流入的結束，增加的租房市場供給，必然拉低房租價格。今年的房價同比去年大幅上漲，如果房租同比不增反降，我認為可以歸因於以上原因，這也可以視為多套房持有者壓力增大的體現。
2017-2-18 更新
現在官方的說法是，承認樓市泡沫，穩定住泡沫，壓住房價，但也不讓泡沫破裂。我認為，任何資產價格一旦有了泡沫，必然帶有槓桿，槓桿越高，泡沫越大，而高槓桿的資產，對現金流要求也更高（利息，分期），對於現金流成問題的持有者，很難撐住忍受長時間橫盤，要麼繼續上漲（有利可圖），要麼降價脫手。
槓桿越高，能撐住橫盤的時間越短，需要的上漲速度越快。如果政府通過一些行政強制手段強行穩價格，先假設這是可能辦到的（大家都覺得中國政府與眾不同，能為眾所不能），那一定會導致經濟其他方面為此付出代價，而且可能後果更嚴重，影響更深遠。
2017年2月11
不到一年，果然政府出手了。會是拐點嗎？
2016,8月31
這幾個月，獲知鄭州武漢等城市也大幅上漲，我原以為內地城市如武漢不太可能炒起來，看來信貸供給還是夠給力的。7月增量信貸全部是房貸，幾大行上半年新增貸款一大半是個人房貸。一方面實業不振，另一方面房產占國民財富的比例卻在狂飆。滿滿的牛市氣味。去年以來多個城市出現100%以上的漲幅，首付貸，二次貸等設法通過加槓桿來降低入市門檻的玩法也流行起來。
關於房價有很多解讀的角度，我認為，談論土地供應，談論剛需，談論經濟發展通貨膨脹安全感中華傳統……統統都是瞎扯，無論自住持有一套的，還是投資買房的、高價拿地的，行為的理由只有一個，就是認為房價會漲下去。其他理由都是自欺欺人，心理按摩讓自己更安心罷了。就像牛市看多的人可以找到許多合情合理的理由看多一樣。如果停留在現象層去討論所謂「道理」，「理由」這些，就是在山中看山，盲人摸象。
美國的地產泡沫是斷供戳破的，日本是政府用貨幣政策戳破的，中國，我想不會玩脫到斷供的地步，最有可能和日本一樣，不得不由政府去戳破，戳破後，老百姓自住房該還的貸照樣還，社會照樣安定，也沒有誰會流離失所，但這代人押上了三代人的積蓄，透支了下半輩子的收入，以為財富會穩定增加甚至暴富，卻不想最後只落得了為祖國健康還貸30年的會員資格，從此過上月薪全用來還貸還信用卡的「資本主義發達國家中產階級生活」。
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2016.3月
房產有高低級別，假如各級別房子價格穩定，入門級自住房由首次置業的年輕剛需群體買入，他們的錢加上銀行信貸，進入地產商或者房東手裡，地產商去拿地融資蓋新房，房東賣了房去買更大更貴的房子（投資或改善自住），一級一級向上，每一級都加碼了銀行信貸。最初剛需群體投入低價房的那筆錢是房市的基石和動力之源（因為他們買了會自住，會長期持有而不輕易賣出形成拋壓）。它通過多級放大的槓桿，從低到高撬動了各個層級的房產市場，無論投資投機還是自助改善，全部有賴於增量剛性需求這個動力的支撐，整個遊戲中這些錢才是真正有效的增量，其他的錢無論是信貸還是投機投資資金，都是資產放大器。
如果底層買房者的支付能力/意願/需求增加，比如城鎮化，或者收入/財富增加，入門級房產的銷售也會量價齊升，進而帶動各個高級別（投資投機）房產升值，那麼這個價格傳導信貸逐級放大的遊戲是健康的，過去一二十年的的地產黃金時代就是這樣進行的。但最近的情況是，底層買房者支付能力/進城買房需求都早已趨於平穩，甚至開始回落，而市場中的投機和槓桿卻在迅速加大，中高端房產價格暴漲，領漲並帶動低級別房產上漲，是自上而下的帶動，作為基石的那一群消費者，由於收入和財富沒有顯著增加，人口紅利也沒有增加，就跟不上且夠不著進入房市的門檻，那麼遊戲將失去底層支撐。投機客可以繼續炒，有錢人也可以繼續買高端房產改善或投資，但都是空中梯雲縱，如果不給底層購房者放槓桿，很快，資金鏈條自底層斷開的影響會傳導上來，表現為房市參與者資金鏈越來越緊，上層的梯雲縱遊戲消耗有限的信貸和財力，泡沫不斷增加並逼近極限。
我個人有一些股市投資經驗，經歷過牛熊，對資產價格趨勢有這麼一句理解：能終結和扭轉趨勢的，只有趨勢自己。說直白點，就是如果一個強上漲趨勢一旦成型，它就會不斷膨脹並吸收可以吸收到的全部能量，綁架所有能綁架的參與者，逐漸形成泡沫，泡沫不會停住不動，要麼繼續膨脹，要麼崩潰，但隨著泡沫不斷膨脹，他需要的能量也越來越大，可供吸收的能量總有極限，一旦到了這個極限，就會力不從心，停止膨脹，這時候，人們預期會發生逆轉，然後泡沫崩潰。回到房價上說，居民進城和收入增加，製造了一個強趨勢，趨勢成型後吸收居民存款，實業資金，熱錢等各路資金，藉助信貸槓桿，來使自身成長為泡沫，這個泡沫目前已經出現難以為繼的現象了，表現為全國大部分城市房價已經漲不動，庫存高企，能夠投進地產的錢也都投的七七八八了，無論從身邊有點閑錢的人看，還是從信貸投向看，基本大部分都流向了地產。如果要繼續維持這個泡沫，只能靠加槓桿，尤其是給剛需群體加槓桿，好讓他們的錢能進來。於是降首付，放水寬信貸，刺激樓市交易。從效果看，只有一線城市中高端房市作為主力領漲，全國其他城市跟風不力。這也反映了泡沫已經難以在全國範圍繼續維持，如此大的刺激和官方民間的加槓桿也只能維持住核心幾個區域的繁榮。
總結：房地產價格上漲已經由底層剛需向上推動變為頂層槓桿拉動，這種方式就像拔草時捏住葉子的尖兒往上提，會從中間斷掉。而大家爭執不休房價會不會大跌，何時下跌，我這麼看，目前國家還在放槓桿增信貸餵養這個泡沫，這麼做自然有副作用，總有維持不了的一天。個人判斷是，槓桿玩出花的時候，就是能量發揮到最大值的時候，也就是頂峰和轉折點，預計，這一天，很近了，很可能就在兩年內。
說沒觀點的可以參照我別的回答，這波到頭是可以預見的，只是沒料到是以這麼大力度的限購進行降溫：
http://www.zhihu.com/question/50645003/answer/122008225
寫在限購潮後：
這波限購總結來說，就是：保障剛需，限制投資投機。看看後面市場的走勢如何，就能間接了解這段時間的購房主力是誰。我不看好後市，因為我認為這段時間的購房主力是投資或者投機者，出台的限購政策還是很有針對性的。
很多專家都評論這次限購是鎖流動性，我覺得總結得很到位，想買有錢你也買不著，想賣你也很難賣出去，因為能接盤的人一下子少了大半。接下來就好看了，這是一個論持久力的問題。是投資投機者和政府部門誰更持久的較量。政府部門，可以接受2-3年的限購，這符合目前我國房市的小周期。2-3年，多少投資者受得了？一旦有一小部分撐不住，低價拋了，獲利了結，那行情就難說了，畢竟限購後的市場供多需少。而根據我對周圍市場的觀察，超出自己能力貸款買房的真不少。
最後再說一遍，國家和個人在利益，出發點，能力等各方面都是不對等的，別總是把買房和國運綁在一起。舉個誇張的例子，國家把二手房交易稅費提到100%，新房不照樣可以賣得好好的？政府不照樣可以安心賣地？政府為什麼不這麼干？政府也知道蓋的新房子一半以上是投資者買去了。
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寫了點關於房價的問題，得了不少贊，甚是欣喜，今晚就系統地寫點這麼多年對房價的一點心得。
1.房子為什麼受追捧：
對房子的炒作，應該是新中國以來，參與面最廣、對百姓生活影響最大的一場炒作了。為什麼炒作我就不說了，就說說房子為什麼適合炒：1.槓桿高，門檻低：首付個20%、30%，你就能拿到鑰匙，雖說一套房動輒百萬，但首付只要幾十萬，自己掏個20萬，親友借一圈，借個10萬，實在不行，還有貸款、信用卡、首付貸、P2P，輕鬆就能上車。房子漲個30%，恭喜你，本金翻番。2.安全係數高：從我了解房地產到現在，還沒幾次遇到下跌行情的，90年代那種硬炒崩盤的不算，比如當年的海南、廣東。千禧年之後像樣的跌價其實也就只有08-09這一次，不少地方是腰斬。10多年，房價就做了一次俯卧撐，卻不斷撐桿跳，這是比較安全的投資了，起碼人們這樣認為。此外，房產是實打實的投資，你也許不知道你買的股票到底有多少水分，但你總知道你城市裡最繁華的商圈在哪？最優質的學校在哪吧？這是大家都在覬覦的地段，要跌還真挺難。所以，房子，是比較安全的投資。3：政府的撐腰：我們都知道，地方政府是最大的多頭。房價漲，土地收入高，才能有錢做政績，有地方政府撐腰，我想是投資客最大的定心丸。
2.關於這輪房價上漲房子被誰買走的問題（以上海為例）：
答主目前在上海，對上海可能理解較深，所以這裡就不展開到別的城市，光論上海。首先可以確定的是，現在還在買房的主力，一定不是剛需。有購買力的需求，而且滿足政策限制才是真正的需求。先說購買力，上海的房產，早已不是一般人能承受得起的，15年年中，浦東金橋一帶的老房子3.5-4萬均價，現在5萬，以一套80平米來計算，實現了280萬到400萬的跨越，我不覺得當初買不起280萬房子的人，現在能承擔得起400萬的房子，即使是首付，也差了36萬，想上車你也得能買得起車票才行啊。再說說政策限制，年初的時候，上海實行了更為嚴苛的限購政策，連續交夠5年社保，才有買房的資格。你有錢，也買不了上海的房子了，很多人說這次上漲，是有購買力的外地人炒起來的，限購是最直接的回應，限購半年了，上海的房產成交依舊火爆，你總不能說有購買力的外地人5年前就為了這波上漲開始交社保了吧？很明顯，這波上漲靠的不是剛需。這次漲價只要你有心觀察，會發現改善性住房慢慢多了起來，也就是很多答主和評論里都提到的置換。剛需只買得起松江、嘉定，原來的房主A往市中心又挪了挪，買了房主B在虹橋的房子，房主B則買了黃浦的房子，大家就這麼幾公里幾公里地往市中心挪。這個過程最大的風險在哪？就是有沒有新進的剛需。目前這種價位，剛需應該沒多少了吧。除了置換房，還有一個動力就是萬惡的囤房者了，16年年初到現在，限購政策的剛性限制，房價上漲的軟性限制都到位了，上海房子不僅價格還在漲，成交量還在放大，我只能說，囤房的人，你們真厲害。很多人好奇，真有那麼多有錢人嗎？上海這種大幾百萬的房子，說囤就囤？我以我家作為例子，我家在南京有套房，130多平米，已經提前還完貸款了，我媽急著讓我再買一套，怕以後買不起，我說不急，無論房子怎麼漲，我們最後都買得起，就算房子漲到100萬一平，我只要把手頭的房子賣掉，就是1.3億，再買兩套相同的房子，各付30%，只需要花7800萬，還有5200萬可以慢慢還貸款。怎麼樣？厲害吧，我居然可以買得起 1.3億的房子。這種囤房的人少嗎？不少，這次傳言限購會升級，一堆上海男女老少跑去離婚，不就是為了家裡能多幾個購房指標嗎，結果再明顯不過，支撐上海房價，還在買房的正是他們啊，哪有那些外地人什麼事？
3.關於買在高位的人數：
2015年，上海房產成交面積不超過1000萬方（16年數據尚不清楚，就按8個月也成交了1000萬方好了），按照一套房80平的平均值計算，不過10萬多套，而上海的存量房地產（不是庫存，是已經有主的房子），在6-7億方左右，考慮到房型差異，商住房等因素，保守意味著有500多萬套住宅，真正買在高位的，還是少數，下跌起來，受到衝擊，本金血本無歸的也是少數。4.關於降房價會不會產生社會動蕩：
去年的股災還歷歷在目，大家都知道，去年損失最嚴重的就是中產階級，為什麼？因為他們大都上了槓桿，1:1配資的都算好的，那些套著信用卡，用著貸款炒股的，大都本金屍骨無存。但你見到他們大規模示威了嗎，見到他們佔領上交所了嗎？沒有，因為他們是投機，他們沒有正當理由，他們只能願賭服輸，更因為他們不敢。今年，還是一批中產階級，他們普遍帶著3:7的槓桿又上了，一套抵押或變現買二套，買三套。今年這種形勢，買房的50%以上都是投機客。因為去年買不起房的，今年更買不起，尤其是北上廣這種嚴格限購的。上海從2年社保變成5年社保限制，結果成交量還放大，不是投機是什麼？從15年到現在，上海房子漲了30%-40%。那我們讓今年成交的10萬套降個20%-30又如何？對於大多數人來說，只是賬面資產少了而已，尤其是那些就一套房的人來說，你漲也好，跌也好，其實影響並不大。降個20%-30%，說會對金融影響很大，有點杞人憂天，畢竟只有近一年上車的人，血本無歸。當年我的家鄉溫州房價腰斬，也沒見多少人斷供，除非大家真的還不上。國內是沒有個人破產制的，你真沒錢，還不上就拍賣房子，拍賣款不夠就等你有錢了還，而且你還上了老賴的名單，處處受到限制。在這方面，國人的忍耐性和日本人相比，是絕不遜色的，日本人當年也是強撐著，把幾十年的房貸給供完了。如果房價真降，這部分人頂多也就砸砸售樓處，拉拉橫幅，你讓他們不還房貸試試，國家把你資產收的乾乾淨淨。在國家這麼強大的統治機器面前，就今年買房的這百萬來人簡直可以忽略不計。5.怎麼看待這波上漲：
說到底，這還是一次央行和地方政府主導的注水狂歡：央行的放水，使得資金變得便宜，對於買房的人來說，貸款利息可以少付，對於開發商來說，財務費用變低，可以以更高的價格拿地。而土地財政對於地方政府的重要性不言而喻，尤其是債務滾雪球一般難以償付的時候，土地成了最優質的變現資產。所以，我們看到的，是地方政府採取限購而不採取增大土地供應的方式來限制房價，這就是地方政府打的小算盤，同樣能賺10億，我肯定是限量開發一塊地，絕不會花力氣開發兩塊地。地價抬高，房價就跟著上漲，政府能收的稅費也在上升，這是為什麼有些地方政府採取高價賣地，再暗中返還部分購地款的原因。
6.關於到底是看多還是看空房產：
說實話，我看不準，漲跌都有可能，但我能看出來，明年的環境肯定是劇變的。你如果有閑錢，我勸你別買房，現在買了房，等於你提前把所有的牌全打完了。如果明年形勢一團糟，即使房子再翻番，又有何用，你的房子根本賣不出去，我們要牢牢把牌攥緊，靜觀其變。如果你真的是剛需，我勸你該買就買了吧，畢竟也算上了車，有了自己的房，跟租房是有天壤之別的。7.關於房價下跌及背後延伸產業問題：很多人一談房價下跌，就說不可能，因為延伸產業太多了，首先就是鋼鐵、水泥，然後是傢具、建材，深層次的還有金融、地方政府。我說說鋼鐵吧，去年粗鋼產量8億噸，其中，螺紋鋼2億噸，分到房地產的大概1-1.3億噸，房地產從11年到現在沒跌過吧？但螺紋鋼從11年5283元/噸跌到去年最低1570元/噸，說到底還是供需在決定價格，05年到15年，中國粗鋼產量由3.6億噸增加至8.0億噸，增長4.5億噸，增幅高達125.9%，但房價漲，每年新開工的房子沒見漲啊，這就形成了產能過剩。房地產市場下跌，會影響螺紋鋼的需求，導致價格下跌，這點不假。但房地產市場再跌，房子還是會蓋的，因為還要繼續城鎮化，到時候可能就是政府收購商品房作為保障房，或者由政府出面蓋房子。所以鋼鐵、水泥，你不用擔心，房價漲跌，對於未來蓋房子的速度，不會有太大影響，對於鋼鐵、水泥而言，降幅也很有限，畢竟現在房子里的成本，有多少是鋼鐵、水泥呢 ？關鍵還是金融，很多人都覺得房價一跌，就會有系統性的金融風險產生，尤其是銀行，但其實，銀行最擔心的問題永遠是擠提。世紀初的時候，銀行壞賬很高，國家採取的是不良資產剝離的策略，也就是拿財政去補貼銀行，但現在的銀行，已經不可同日而語，以房貸見長的建設銀行為例，截止6月底，建設銀行的開發貸（即用於開發商開發用的貸款）餘額為4938.05億元，個人住房貸款餘額為31816.77億元，較15年年底新增4077.82億元。我們誇張一點，一二線城市走一波下跌行情，降個20%-30%，回到15年年底的水平，新增的這4077.82億元集體停供了，足不足以消滅建行呢？再看看建行的半年報，建行截止6月底，總資產為19.76萬億，凈資產為1.49萬億，好像建行也能承受得起吧？下跌行情，國家能採取的措施比你多得多，你除了房貸繼續供下去，還能怎樣？
---以下是原回答，主要是討論國家會不會承受房價下跌的---
原答案：國家不太擔心房價暴跌，因為我們首付高，而且買在高位的畢竟是少數，你要賴賬不還貸？行，我們沒有個人破產，你有多少我就沒收多少，不夠就拍賣你房子，還不夠的等你賺了再找你要。國家擔心的是動亂，沒有糧食和能源，這才會引發動亂。目前，我國糧食自給率90%不到，原油60%依賴進口。所以，有沒有充足的美元儲備才是國家關心的。很不幸，我們的外匯儲備正在慢慢減少，尤其是美聯儲加息將至，人民幣貶值預期在加強，如何避免出現有限的儲備被一下血洗，這是關鍵。3萬多億的美元儲備，看起來很多，但和50多萬億的居民存款相比，好像也不多，當年東南亞各國，不都是被自己國民的拋售搞垮的嘛。所以，鎖住資本外流的渠道，比什麼都重要，這樣才能用我們的外匯儲備抗擊國外做空勢力。即攘外必先安內。要把國內的錢鎖住，避免參與到做空人民幣的大潮里，要麼是讓人們提前消費，要麼是拉長企業投資年限，讓百姓和企業沒有錢去投機。這一波房子暴漲，人們拚命加槓桿，不正符合年初政府所說的居民槓桿可以繼續加嗎？你買了房，動輒百萬的首付款，就這樣被鎖進了鋼筋水泥中。一旦人民幣貶值，你去中介那，就會發現房源冊上甚至沒有寫你房子的地方。這幾天開始鼓吹PPP項目了，民間資本快來啊，和政府資本一起搞市政，搞基建，30年，年年利息7%，多好啊。是啊，幾億幾億的資金又鎖進公園，鐵路，水廠里去了。接下來，持幣觀望，不買房，看看國家怎麼應對美元加息吧，處理得好，我們一起步入發達國家，處理得不好，我們抓緊移民發達國家。中國的房地產存在泡沫，這一點毋庸置疑，但是和人類歷史上經典的泡沫案例相比，中國的地產泡沫只能算小型泡沫，今天給大家詳細的講解一下過去的歷史，從這些泡沫的形成和破滅中，大家可以推算地產泡沫的規律和破滅的徵兆。
一、鬱金香泡沫
談到泡沫史，首先就要談到人類泡沫史第一案荷蘭鬱金香泡沫，同時他也是人類歷史上最大的泡沫案。
17世紀初，鬱金香來到荷蘭，異常漂亮的鬱金香很快成為上流社會喜愛的寵兒，人們爭相購買。但是作為一個新來物種，鬱金香雖然可以無限繁殖，但是短期內的產量有限。
鬱金香有二種繁殖方法，第一種是種子繁殖，每顆種子成長為一個合格的球莖需要7-12年時間，太過漫長。第二種是球莖的根部繁殖，直接以球莖培育，第二年即可獲得一個等重的球莖，也就是可以每年翻倍。但是即便是每年翻一倍，因為基數太小，可以說，在特定的幾年裡，鬱金香的供給數量是個固定值，很難增加，但是需求被無限的放大。1634年開始，鬱金香的價格開始緩慢的上升，鬱金香商人發了大財，賺錢效應吸引更多的資金購入並持有鬱金香，整個社會不斷的鼓吹鬱金香的稀有來證明他的價值。在持續不斷的賺錢效應下，投機資金不斷的湧入，在1636年，鬱金香的價格發生了暴漲，價格漲到了讓人目瞪口呆的地步。
1637年初，一株名為「永遠的奧古斯都」的鬱金香的球莖以6700荷蘭盾的價格公開交易成功，下面是奧古斯都的畫像，人們把這株花的模樣永久的記載了下來，列入了史書。
6700荷蘭盾是個什麼概念，這筆錢足以買下阿姆斯特丹運河邊的一幢豪宅，當時荷蘭首都人民的平均年收入只有150荷蘭盾。注意哦，鬱金香交易的不是整個成品花，而是他的球莖，也就是他到了秋季之後收穫的根部，和洋蔥的外表差不多，大家看看下面這滿滿一筐洋蔥能值多少錢。
鬱金香泡沫的破裂非常有戲劇性，一位水手跟隨船隻初次來到荷蘭，他並不知道鬱金香的價值，水手因賣力地工作得到了船主的獎賞，他決定下船去岸上瀟洒一下，離船時他順手拿了一個鬱金香球莖。那朵球莖是船主花了3000金幣從阿姆斯特丹交易所買來的，當船長發現他珍貴無比的鬱金香球莖失竊後，趕快去找離船的水手，抵達餐廳的時候發現水手正在滿足地就著熏腓魚將球莖吞下肚去，他認為球莖如同洋蔥一樣，應該作為鯡魚的佐料一塊兒吃。
船長把水手告上法庭要求賠償，值幾千金幣的球莖在一個陌生人眼裡竟如同洋蔥，是水手瘋了，還是荷蘭人太不理智了，在荷蘭引起了激烈的辯論，有部分人對鬱金香的價值產生了根本性的懷疑，開始謹慎的賣出，一些敏感的人立刻效仿，於是激起了拋售的狂潮，鬱金香的價格產生了恐慌性的暴跌，政府試圖制止但是徒勞無功。一星期後，一根鬱金香的價格幾乎一文不值，其售價不過是一隻普通洋蔥的售價，要知道，僅僅一個星期前，整個荷蘭的鬱金香都是惜售的，人人都認為鬱金香會無止盡的上漲，沒有人願意賣出自己持有的鬱金香，要買入一顆洋蔥，必須要花很大的代價，而一個星期後，鬱金香卻一文不值，三年的狂熱就此落幕，破產的投機客憤怒的把整框的鬱金香球莖在政府大門前公開踩爛，政府決議按照合同原價的3.5%來終結未完成的合同，而鬱金香繁殖百年之後，1739年的數據顯示有些品種鬱金香的價格狂跌到百年前最高價位的0.005%，注意，我沒把零敲錯。
鬱金香泡沫的破裂不僅僅是一次有錢人之前的零和遊戲，他傷到了荷蘭的國本，在「鬱金香泡沫」破滅之後，原本十分紅火的荷蘭突然「歇菜」了，逐漸退出歐洲歷史中心舞台，淪為二流國家。它打亂了荷蘭整個經濟結構。經此一折騰，荷蘭原本引以為傲的造船業停頓了下來，讓位給花卉種植業。不造航船改種花的荷蘭，最終在17世紀的海上爭霸中輸給了英國。更為重要的是，泡沫破滅也讓民眾看到了政府的貪婪，為了多收交易中的印花稅，荷蘭政府前期曾助推過「鬱金香泡沫」的興起，負債纍纍的民眾自此不再信任他們之前曾浴血保衛過的國家和政府，荷蘭就這樣喪失了走向強大的門票。
二、鑽石泡沫
在南非發現大鑽石礦之前，地球上只有印度和婆羅洲產鑽石，產量極其稀少，自然價格不菲，但是在1870年的一天，南非突然出現了巨大的鑽石礦，礦產資源豐富到你可能一鋤頭下去就能挖出幾顆鑽石。
南非鑽石礦的投資人是一群英國人，自己挖出了如此規模的鑽石礦原本是一個很開心的事情，但是得知鑽石礦的規模體量之後卻笑不出來了，因為鑽石這個資源和其他資源是很不一樣的。
在各種資源里，石油是有實際用途的，黃金是亘古不變的第一貨幣，鑽石的作用卻只有裝飾，然後就只能做工業鑽頭了，做鑽頭自然是賣不上價格的，他能賣出高價，唯一的原因就是因為他稀有。
如果正常開採南非的鑽石，足夠給全球每一個人配一個鑽石手鏈的，如果鑽石如此爛大街，那麼肯定也賣不上價格，整個鑽石礦的價格就廢掉了，所以他們成立了一個壟斷組織，名叫De Beer，在上百年的時間裡，De Beer控制著全球90%的鑽石，只有他稍微調整產量計劃，全球的鑽石價格立刻就會變動。
然後，他們進行大規模的洗腦計劃，鑽石的用途很少，除了做工業鑽石，也就只能做個玻璃刀劃一下玻璃了，其餘啥用都沒有，為了放大鑽石的價值，鑽石商提出了列入史書的廣告口號：鑽石恆永遠、一顆永流傳。投入重金在美國電影和影視明星身上做廣告，整個歐美世界都相信了這個口號，鑽石被列入了結婚的必需品中，愛情的忠貞必須要用這顆亮晶晶的小石頭來證明，沒有它，你就無法結婚。
藉此，鑽石商們成功的給鑽石塑造了價值，並且讓人們相信他的價值，同時阻止了售出的鑽石重新迴流到市場之中。
而實際上，鑽石只要你買入，想重新變現是非常困難的，珠寶商肯用原價一半的現金回購你的鑽戒就不錯了，鑽石並沒有什麼實際價值，但是出色的營銷和廣告讓人們相信他具備極大的價值，而蘇聯和南非的鑽石礦如今聯手壟斷，地下擁有巨大的鑽石但是並不開採出來，每年只按照固定的份額慢慢開採來獲取暴利。
這就是鑽石泡沫，至今未破，如果放開手腳正常開採，鑽石的價格必定一落千丈，但是他在百年時間裡依舊堅挺無比。
三、中國的房地產泡沫
其實，世界史上的各種泡沫非常的多，比如18世紀荷蘭再度爆發過一次洋水仙泡沫，以及美國的金融泡沫、日本地產泡沫等等，我之所以特地只列取鬱金香泡沫和鑽石泡沫，是因為他們和中國的房地產泡沫有很大的參考意義。
中國的房地產泡沫是眾所周知的，我以前曾經寫過多次，這裡就不贅述了，首先，從鬱金香泡沫中我們可以得知，如果想要中國的地產泡沫破裂，一定需要一個事件，這個事件會誘導中國的媒體大範圍的爭吵房地產的價值究竟有沒有那麼高，一旦出現，恐怕就是中國的房地產崩盤的時候到了。鬱金香泡沫也是荷蘭政府一手推動的，為了收取高額的印花稅，從這個角度來說，可以類比中國房地產。
但是鬱金香泡沫還有一個特點是房地產不能類比的，就是鬱金香繁殖很快，一年即可翻一倍，雖然在二三年內不會有根本性的產能改變，但是只要時間長了，會非常恐怖，2的十次方是1024倍，10年即可產能翻千倍，但是房子不行，房子的產能受到政府土地的限制，無論泡沫再恐怖，只要政府不批地，房地產商也無法大規模的興建住宅來謀利。
所以，我又列舉了鑽石泡沫，鑽石的產量也是受到高度控制的，和中國的土地有相似之處，明明有很多儲量，但是就是不挖掘。同時鑽石被宣揚成了稀缺資源，結婚必備所以價值猛增，中國的房產也是號稱土地稀缺，也是結婚必備。世界上的女人都相信沒有鑽戒他們的婚姻是不幸福的，中國的女人也相信租70年房子是不幸福的，買70年產權的房子卻是幸福的，二者很類似。
從鑽石泡沫來看，中國的政府有一定的可能維持百年的地產泡沫，概率很低，但是存在可能性，這大概能刷新世界地產泡沫史的記錄，因為外國通常就是10年，最多20年泡沫期，和外國所不同的是，外國都是土地私有，地產泡沫大到一定程度，土地會源源不斷的入市，而中國的土地全部是國有，能有效控制產量。所謂百年只能說有概率可能，但是短期之內，比如三五年之內，中國地產崩盤幾乎不可能，政府的控制力非常強大，所以這也是我在16年10月份地產調控之後，直接判斷說一線城市將進入橫盤階段，但是絕對不會下跌，橫盤三五年之後下一次打開限購限貸還會至少再暴漲一次的邏輯所在，至於三五年之後的事情，操心沒有意義，等三五年之後再進行重新判斷即可。
這裡順便科普一下，中國地產市場分為四個層次，一線城市只有4個：北京、上海、廣州、深圳。二線城市舉例：天津、杭州、重慶、武漢、南京、蘇州、無錫、成都、瀋陽、青島、大連、寧波、泉州、廈門等直轄市或部分省會城市。三線市舉例：濟南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、長春、溫州、佛山、東莞等部分省會城市或沿海較發達城市。四線市舉例：崑山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經濟強的縣級城市和內陸一般地級市。
同時也加塞一個我的個人觀點，房屋的產權真的就只有70年，這倒不是說政府會強行沒收，而是70年後的房子真的價值快歸零了，我現在看20年前修建的商品房，都老舊是不能看，根本就不想住，他們存在的唯一價值，就是他們占著地皮，有拆遷的可能性。現在這些動輒30層以上的高層住宅小區，70年後也不存在拆遷的可能性，開發商按照1比1賠償，那至少修建70層的住宅樓才能賺錢，如此高層的住宅樓不能不能修，而是沒意義，首先很危險消防困難，其次花這個代價修高樓，不如在城郊重新圈一塊地修新小區了，土地是稀缺，但是還沒有稀缺到那個份上，看看美國就知道了，真是土地全流通的話，住宅的密度是非常低的，中國目前會不斷的賣土地，但是政府絕對不會花錢回購土地，就好像我從來沒聽說過De Beer會花錢回購鑽石一樣，所以土地的市場儲量一定是逐漸增加的。
四、其他泡沫
君子蘭泡沫：
中國其實存在大大小小的其他泡沫，非常的多，中國改革開放後第一例泡沫，是長春的君子蘭。
1980年開始，長春的君子蘭價格突破了100元一盆，震驚世人，要知道那個時候工人的月工資不過是10元每月，長春市政府提出全力支持花卉經濟，每家都養三盆君子蘭。1985年，君子蘭的成交價突破了10萬，巔峰成交價為14萬元一盆，順便說一下，1985年北京的房價是300元。。。
隨後，新華社連發3篇社論，質疑君子蘭十幾萬元一盆的價格是否過度虛高，代表中央意志的質疑讓長春市政府全力打壓君子蘭的價格，要求交易金額的60%進行納稅，同時大批量的逮捕所謂的「投機分子」，導致君子蘭的價格一路暴跌，幾個月內，跌成了白菜價，和普通花卉的價格已經沒有區別。
普洱茶泡沫：
21世紀初，雲南普洱茶在國內迅速走紅，數年的時間裡，普洱茶的價格出現了一個目眩神迷的瘋狂上漲姿勢，普洱茶被賦予了很多神奇的功效，怎麼神怎麼吹，反正普洱茶和其他的茶葉是不一樣的，稀缺且具備真正的價值，價格自然也漲上了天。
隨後泡沫破裂，普洱茶的價格一路暴跌，如今已經和其他的茶葉價格沒有太大區別。
藏獒泡沫
普洱茶泡沫結束之後，藏獒泡沫又興起，一條在西藏普普通通的狗，被商人賦予了價值來讓他的價格可以重新定義，藏獒稀少、忠誠，狗族的驕傲，是有錢人的象徵，也是怎麼神怎麼吹。藏獒的價格達到了3000萬一條，有人雇專機，用豪車車隊來接一條純種藏獒回家。
注意劃重點了，所有的泡沫都有一個特徵，原本無人問津的東西，被重新定義，讓人們認為他稀缺且具備真正的價值，這樣他的價格才能上漲。這就是中華田園犬（土狗）的價格只能在百元以內，而無論是智商還是外表還是溫順程度都遠遠不如他的藏獒卻可以賣到3000萬元的原因。
藏獒泡沫如今破裂了，西藏出現了大片的藏獒被棄養，甚至成為流浪犬被政府收容，因為他賣不上價格，還特別能吃。如今的藏獒，已經淪落到被當成肉狗的待遇。
文玩核桃泡沫：
這是一個還沒有破裂的泡沫，那就是北京的文玩核桃，一個普通的核桃品種，因為好看，被定義為具備收藏價值和把玩功能，且數量稀缺，符合稀缺且具備真正價值的炒作定義，所以價格一路暴漲，從幾毛錢一斤，到幾萬塊錢一個。
但是要記住，核桃是可再生資源，不管文玩核桃這個品種的核桃樹培育多麼緩慢，他的產能終會慢慢增加，而且是爆髮式的增加，已經進入市場的文玩核桃不會退出，即便只保留目前那麼多果樹，不斷增加的市場存量也能壓垮市場，所以文玩核桃泡沫必將破裂，而且不會太遠。
類似的還有冬蟲夏草泡沫，別和我談什麼功效，雖然無人能證偽，但是同樣也無人能證明，他唯一的炒作就是稀缺，僅此而已。限於篇幅我就不談了，類比普洱茶，反正我是不會買這種東東的。
懂的炒作的本質和特徵，即便你不參與炒作，你也至少不會被泡沫所傷，往最貼近大家生活的角度來說，當將來某一天房地產泡沫破裂的時候，你至少可以比全國其他人跑的快，只要你跑到了山頂，一輪大洗牌之後，你的社會階層可以向上跳躍一級甚至好幾級。
我認為房地產泡沫較為相似的泡沫，是鑽石泡沫，我的結論就是，三五年內不可能破裂，雖然他有泡沫，但是你只能暫時和泡沫繼續共舞，泡沫破裂的特徵他還沒有出現，等中國房地產泡沫出現破裂特徵那一天，我會特地發一篇文章給大家闡述，到時候一起逃房地產的頂，地產的經濟航母，調頭轉向極為緩慢，即便跌，也不是半年跌的下去的，有足夠的時間可以跑。
中央經濟工作會議針對房地產發展，提出，要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，加快研究符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。然後，又從金融、土地、財稅、投資、立法等五個方面，提出了幾條具體措施：信貸支持合理自主購房，限制投機購房；根據人口流動分配建設用地指標，對上漲壓力大的城市增加土地供給，提高住宅用地比例；加快疏解特大城市功能；加快住房租賃立法；加強住房市場監管和整頓。
說說我的感受。
第一，堅決擁護把房子由「炒」的變成「住」的。第二，幾條具體措施，需求端控制信貸閥門，供給端優化土地供給，基本針對增量，意思是不要，再「炒」了。第三，疏解特大城市功能，帶動周邊中小城市發展。都市圈可能要從理論到現實了，上海周邊的蘇州、太倉、花橋有新機遇。最後，要加快研究符合國情、適應市場規律、既抑制房地產泡沫、又防止出現大起大落的的基礎性制度和長效機制，好像以上措施還不夠。關於最後一點，我談點看法。
房子是怎樣由「住」的變成「炒」的？
中國經濟高速增長三十年，造就了世界經濟史上的「增長奇蹟」，同時也產生了一個世界未解之謎，中國房地產泡沫會不會破滅？各種研究告訴我們，沒有隻吹不破的泡沫，北上廣不可能永遠漲。
我認為，中國房地產部分是財富冰川，部分是資產泡沫。在1998-2007年是財富冰川形成期，2008年以來是資產泡沫膨脹期。既抑制房地產泡沫，又不會出現大起大落，在一定的基礎性制度和長效機制安排下，是能夠做到的。
1998-2007年是中國經濟增長的黃金十年。在這個階段，推動經濟增長的因素很多，包括體制改革、城市化加速等內在動因，也包括加入WTO、技術模仿等外在誘因。其中，住房市場化改革催生的房地產業，是一股重要的推動力。一方面，基建投資和房地產投資驅動經濟增長，另一方使城市化增量人口的住房需求得到滿足。
像其他資產一樣，供給短缺是泡沫滋生的溫床。地方政府看到快速湧入城市的人口，落後的城市管理思維和滯後的管理能力收到衝擊，就在人口流入越快、數量越多的城市嚴控制土地供給，土地供給結構上也向產業用地傾斜，造成住宅土地價格上漲，房產供給相對短缺，就使房屋具有了投資的屬性。
當經濟增長的時候，居民收入增加，老百姓把花不完的錢就用來買資產，積累家庭財富。中國經濟增長三十年，老百姓發現最好的投資就是買房子，於是我們國民財富主要表現為房地產。這跟美國等其他發達國家居民財富主要以股權、債權等金融資產不一樣。不動產流動性差，其他可替代的金融資產供給不足，再加上中國人特有的「居者有其屋」文化基因，經濟增長帶來的居民儲蓄的增量，就像冰水一樣，一層一層地往國民財富的冰川上貼。一旦貼上去，財富就被粘住了，就會發現，躺著就可以把錢掙了。
本來，資本市場應該像發達國家一樣，要培育出一批高質量的上市公司，形成一定量的優質股權，增加股權資產的供給。結果，我們把它給玩壞了，當成了賭場，圈錢的圈錢，下注的下注，財富在賭場上重新分配以後，賺到錢的人，又去買房子，導致財富冰川越長越大。
當經濟處於高速增長的時候，房價增長高於GDP和收入是問題不大的，可以理解為積極的投資預期。從1998年一直到2007年，這個「增長和房價比翼雙飛，收入和財富固化成冰」的過程一直在持續。泡沫在部分區域存在，是結構性的，不存在快速上漲的普遍性泡沫。比如，位於上海周邊的蘇州、江陰等城市，人均GDP很高，但房價在這個時期還是溫和爬行的。
2008年以後，畫風就變了。為了應對美國次債危機帶來的外部衝擊，我們推出4萬億的刺激政策，最後催生了近40萬億天量投資。房價從2010年開始，又進入了新一輪的拉升期。其實，2007年的時候，中國經濟已經到了增長速度沖頂、增長動力衰竭、經濟結構扭曲的拐點階段，危機導致外需熄火引發增速下降以後，內因也發生了連鎖反應。
實體層面，經濟增長從此進入了新常態；貨幣層面，形成了流動性泛濫局面。在實體經濟不振，經濟增長下降，流動性過剩的條件下，過程的貨幣還是要追逐資產，於是先是造就了債市牛，又造就了股市牛，現在又是房價上天，資產價格輪番暴漲。
流動性過剩，再加上限購、限貸、限戶等管控措施，導致了一線城市房價上天，二線城市泡沫泛起的局面。上海周邊的太倉、蘇州、江陰等城市，就是在這一輪的松信貸、緊調控中實現了房價翻番。如何把房子由炒的變成住的？
根據經濟學的原理，跟經濟增長和市場預期相符的泡沫為理性泡沫，是有效率的；跟經濟增長和預期不符的泡沫為非理性泡沫，是要破裂的。現階段的房地產泡沫是非理性泡沫，需要預見性地進行戳破，避免更大的風險。
泡沫破滅會導致房價崩盤嗎？我認為，風險是可控的。假設一種極端的情況，在一個封閉經濟體內，只有房地產一種資產，儲蓄只能用來投資房地產，只要保持經濟增長，居民收入增加，人口增速穩定，房價就有上漲的動力。反過來說，只要不出現一半的房產所有者拋掉房子，把錢轉出海外的現象，房價就不會出現崩盤。
當籌碼不能帶出賭場的時候，你只能選擇繼續賭下去，直到輸光。政府要做的就是，利用相對封閉期，迅速改變遊戲規則，盡量讓財富在市場主體之間分配均衡，讓大家都有繼續玩下去的動機。
所以，在當前金融資產結構不可能發生巨變的背景下，戳破泡沫的前提條件是保持穩定的人口增速，加強外匯管制，防止資本大幅外流。
抑制泡沫最好的做法是做大分母，讓經濟體自我調整，把泡沫吸收掉。一方面要穩定經濟增長，千方百計提高生產率。技術創新是終極目標，但靠創新遠水解不了近渴，當下還是要破除壟斷，深化國企改革，糾正各種方式的資源錯配，短中期就可以提升全要素生產率，保持一定水平的經濟增速。另一方面，就是要保證貨幣政策適度寬鬆，引導預期，默許溫和通脹，謹慎動用加息。不宜簡單粗暴、不加區別的去槓桿，要一邊轉移槓桿，一邊降低槓桿率。
如果說抑制泡沫是進行消炎治療的話，融化冰川就是進行中醫調理。冰川不是一天形成的，也不會一夜融化。資產價格反映的是資產配置，有了資產替代品，財富冰川就會慢慢融化。融化冰川的同時，要解決好水往哪裡流的問題。也就是，要準備好優質的金融資產池。讓資本市場真正發揮培育優質股權的作用，大力發展債權市場等，按計劃、分階段推出金融創新產品，避免引起股價和房價彼此起伏、大起大落的蹺蹺板效應。當務之急，就是要把圍在冰川周圍尚未固化成冰的流動性，引導到股市裡去，目前只有這個池子容量大一點。
當然，創新創業也可以「燒掉」一部分，農村、農業改革也可以分流一部分。 符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制還需要進一步探索。創建於 2016-12-23作者保留權利在近三十年的中國歷史上，有沒有發生過由信貸泡沫導致的房地產崩潰呢？
事實上有很多。比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口為例，1993年的房價已經去到7500元，十年之後的2002年，反而跌到只剩下2100元。比如這幾年的鄂爾多斯、東北、溫州、海南，降幅也很明顯，很多地方房價腰斬，你說這算不算房地產泡沫破滅？實誠的說，當然算的。然而奇怪的是，他們的危機並沒有蔓延開來，升級到全國。就像企業債、地方債問題，經常聽說，然而都只聞樓梯響，不見人下來。為什麼？這是由我們國家複雜的產業生態差異所決定的。先說1990年代的海南，泡沫是怎麼出現的。
海南的泡沫，起自1988年獨立建省，並設置中國的第五個經濟特區。早些年經濟特區政策對深圳、珠海、廈門等城市的推動作用，讓投資者們產生了強烈的樂觀預期。海南的面積、人口、自然條件都要比前面的幾個特區有優勢，那麼未來的發展自然是不可限量的。在這種樂觀預期下，信貸泡沫開始形成，然而，投資者們忽略了一點：四個經濟特區中，只有深圳成功了，關鍵原因就是他無縫連接金融中心香港。那個時代流入中國的外資中，超過80%都來自香港。即使是差一點的，珠海靠近澳門，廈門有台灣，依靠東南亞華僑的汕頭就泯然眾人了。海南呢，能依靠的華僑又有多少，大概連潮汕幫都不如吧。沒有外資流入，一切的產業發展都是無根之木，政策力度再大，也沒有什麼卵用。於是所有的投資預期，都只剩下預期，投資就變成了投機，變得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱總理的宏觀調控，信貸收縮帶來的，但那不過是導火索而已。根源還是產業的發展不達標，如果經濟發展良好，沒有人會去刺他，怎麼扎也扎不破，深圳的房價都從幾百漲到幾萬了，怎麼也沒見被刺破呢？這就像股票投資，熱門的公司總是市盈率很高的，但是只要業績達標，或者超出預期，這一切都不是問題。投資者一定會繼續買入，將股價推向新高。問題只在於，這家企業的成長，是否是真實的，是否是可持續的，一旦投資者產生了疑慮，必定就會用腳投票，蜂擁出逃。
房地產也是同樣的道理。只要有樂觀的預期，就一定會引發信貸泡沫，形成高租售比，但這些都不是問題。只要產業在成長，人民的收入可以支持購房，這個泡沫就不會破裂。而崩潰，一定是從產業的衰敗，或者不如預期而引起的。比如東北，煤炭鋼鐵都賣不出去了，資源過剩，國企裁員，房價能不跌？溫州低端出口產業升級乏力，光靠賣打火機能支撐的起兩萬元的房價？海南的國家旅遊島政策很給力，可是坑爹的服務業把大眾遊客都趕到東南亞去了，高端消費在反腐大勢下又隱匿，房價也就只好變成斷線風箏了。我在其他文章中闡述過一個觀點，中國的經濟規模很大，結構很複雜，內部差異巨大。當深圳的人均GDP已經高達兩萬美元的時候，西部的甘南地區只有不到兩千美元。有的地方以資源立足，有的依靠農業，有的以出口加工立足，有的依靠服務業，產業的不同，決定了彼此的生存環境和經濟前景截然不同。
舉例來說，前幾年油價高漲的時候，上游採礦地區的經濟就一派欣欣向榮，下游加工業和終端消費產業就叫苦連天。現在油價下跌，彼此的境遇就完全反過來了，山東的石油地煉公司業績衝天，各地的加油站也成了最搶手的投資項目。化工產品跌價了，消費端的一線城市居民同樣也成了受益者。所以資源產區的衰落，對於沿海出口加工業地區來說，其實反而是一個利好，自然房價的漲跌，也就走向了兩極分化。另一個我們必須糾正的誤區就是：房價的漲跌，不僅由人口流入驅動。
我們投資一個企業的股票，最重要的指標，不是看銷售收入，不是看市場份額，而是看利潤。護城河越高，核心競爭力越突出，利潤率就越高，投資者對這支股票的信心就越強烈。體現在房地產，就是產業的高端化。舉例來說，一線城市中，廣州與北上深的房價已經漸漸拉開了差距。社會上眾說紛紜，有人說是廣州衰落了，有人說是廣州的土地供應充沛造成的，有人說是廣州人口流入變少了。其實都不是，廣州的人口增長仍然很快，根據官方數據，2015年北上廣深的人口增長數字分別為18萬，負10萬，42萬，59萬，增速排在第二名；廣州的傳統產業也並沒有衰落，以GDP而論，北上廣深在2015年分別增長6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使廣州的土地供應充足，但是對中心城區而言，廣州的房價仍然與北上深拉開了很大的差距。問題在哪裡呢？關鍵的原因就在於金融業。在所有的產業中，金融業是最重要的，號稱百業之母，利潤可以佔到500強的一半以上，而在目前的中國，受政策的限制，只有三個金融業中心城市：北京、上海、深圳。上海有主板，深圳有創業板，北京有新三板，各據一方，形成了三大私人財富管理中心。很自然的，這三個城市的產業利潤率也是最高的，並且在政策的護城河下，帶給投資者極高的信心。可以參考的標的，紐倫港三大全球金融中心，也是世界上房價最高的三個地方。近年來，北上深的金融業發展非常強勁。舉例來說，2010年，全國私募基金管理的資產只有2000億元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的資產就已經有1.3萬億元，另外上海有1.4萬億元，深圳有7千億元，年複合增速超過100%。三大城市壟斷了全國八成的私募資產，相比起來，私募規模排名全國第四的廣州，管理資產卻只有2千億元，完全享受不到這種財富效應。由此我們可以看出，不是廣州的產業衰落了，恰恰相反，是北上深的金融業發展太快了，使得當地的房價有了堅實的產業支撐，脫穎而出。就產業的平均利潤率來說，一般可以劃分為幾個檔次。
第一層級，金融業。其利潤率遠遠拋離其他行業。第二層級，科技、商業、文化和健康產業，他們代表著產業升級的方向，仍然處於藍海階段，供不應求。第三層級，工業製造和採礦業。舊經濟的代表。第四層級，農業。衰敗的農村，可見一斑。轉型期的中國，在不同地區的產業興衰沉浮中，房價產生了巨大的分化。從事舊經濟的內陸地區和農村地區，房價失去了支撐，隱隱有崩盤的危機。但在另一方面，一二線城市的新經濟卻欣欣向榮，房價又有再度暴漲的苗頭。這就是我們面臨的境況，一個割裂的中國。舊經濟地區的下崗潮，和新經濟地區的勞動力短缺，只能被迫上機器人，形成了鮮明的對照。而他們彼此之間，唯一的聯繫，就是舊經濟退出的資金，在加速的往一二線城市的第一、第二層級產業流動，將這個地區的房價「租售比」和「市盈率」推向更高。你說一二線城市的房價泡沫大不大呢？當然是大的。像北上深的房價，起步就是五六萬元，即使是月薪過萬的白領，看著也亞歷山大。但你要明白，任何金融業發達的地區，都是兩極分化嚴重的地區，只佔金字塔頂端20%的高收入者可能就佔有了全市80%的財富，他們的投資能力非常強大，完全可以支撐的起這個城市的房價。泡沫確實是越吹越大了，但泡沫是不一定會破的，這一切都取決於產業升級的是否順利。以下添加於16年11月21日：
該提醒的都提醒完了。私信聯繫我作投資理財人生建議的，一概不予回復。海涵。房子流動性很差，目前沒有賣的自然既不願意，又賣不掉。為什麼今天發？因為你猜，成交量斷崖式下跌後會帶來什麼？這是盤大棋。盤面上全都是螻蟻。美帝國主義腐朽的貨幣已經管制更嚴，您已然換不掉了。明年5W自然是沒有的，甚至有無都不好說。有朋友說，最近兩天股市很好啊。沒事兒，現在才Q4中旬，心急吃不了熱螞蟻。20年的輪迴。來了。世界就是這樣，兒子不服老子，就一定會把老子的錯再犯一遍。之後，依舊一地雞毛。即日起，閉關修鍊，等2017那個日子過去後再說。———————————————————————————————————————————
以下添加於16年11月9日：
每代人都能見證到一輩子一次的大事，但這一代好像特別多。比如日本的衰落；中國的崛起；犧牲中國和日本而帶來的世界繁榮與和平；美元牙買加體系2.0的結束；又比如北京奧運會；英國的脫歐。
不過今天都算是蓋上鍋蓋了。
永別了，全球化；
該改了，教科書。
和平與發展？
動蕩與衝突！
你問說這些有什麼用？
是么？
比如，再見了，美國企業們；
再見了，全球指數；
再見了，失去美元聯繫匯率的貨幣們，
等。
燃燒軍團要來東方了。
2016.11.9
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本次添加寫於2016年11月07日：
（本想多幫著知友梳理些想法，寫個新答案，但沒找到合適，就在這多寫幾句吧）
本人最擔心的幾件事情還是發生了：其一，真實工資（以美元或黃金計）的階梯式下跌（最近有專家已經開始解釋闢謠，呵呵）；其二，華人社會的動亂（11月5日印尼反華事件。果然，這次還是從印尼開始！）；其三，四溢的流動性灌到農林牧副等民生領域（如下圖，也是使答主添這幾句的原動力，幸虧大蒜目前沒期貨，不過豬肉快有了）。
同時，再次對高票答案感到深深的無奈，怪不得徐翔也能博得大部分韭菜的同情了。
PS：（就評論中問及比較多的問題）
1、有朋友問關於國有企業再次崛起的信息，答主的態度是，與利益暫不相關，又費時費力，還容易談及FGW政策而越過雷線被找去喝茶，所以暫不回答。如果利益相關的話還可順手稍答幾段。
2、關於奮鬥的那篇文章，其觀點與本文類似，但投資策略答主不敢苟同，所以對其不予置評。
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下文寫於2016年9月26日，限購政策出台前：
只收藏不點贊的都是耍流氓
（應愛人邀請，參與此題作答，評論恕不一一回復）
先上結論：首先，房地產頂部甚至不用等到2018年，源於諸多信用優良的國家貨幣政策將隨著美聯儲加息速度逐漸加快而逐漸轉變為緊縮；其次，對於金融危機，其實在15年底就已如約而至（比如危機代言人——索羅斯同志為證明資本主義的劣根性，已於2015年第5次復出。每次看到這條鱷魚復出時答主心情都比較複雜）。
只不過大部分人被2016上半年的信貸放水漫灌遮住了視線，通脹往往讓人誤以為生活得還不錯，可是通脹下的旁氏融資終究會被利率的波動性脫得不剩一條底褲。這期間，將會幹掉一批中產階級，社會財富重新洗牌，再生一批中產階級。此過程循環往複。
上面很多答案格局太小，同時嚴正反對排名第一的看法。通過租售比對房屋資產價格進行投資/投機進行評判，且這能被廣大知友選為排名第一真是令人震驚！看到該答主建議大家去「租售比低於30的城市買房」的建議很氣憤，這本質就是唆使窮人去中國四、五線城市投資房產嘛？！我平生最恨教唆窮人去浪的行為，無論其初衷是善意或無意！
言歸正傳，作答此題前，先說明以下觀點。理解前序觀點的知友可以直接Pass掉正文了，因為正文只是結合以下觀點對題主問題進行梳理。
1.
關於對泡沫的認知：吹破是檢驗泡沫的唯一標準——任何資產結構中都包含旁氏融資，在資產沒有被吹破之前都不能稱之為泡沫。
關於第1點的推論：
1.1
預期的變化是資產價格波動的唯一標準，而不是其他。反對所有對資產判斷的歸一化數學模型標準，如所謂的「租售比之於房地產」，「市盈率之於股市」，「供需關係之於大宗市場」，「利率之於債券市場」。
1.2
資本永不眠。反對任何針對資產的價值投資分析，尤其是針對房地產的所謂
「剛性需求說」。這種只把居住屬性定義為剛性需求、忽視「投資/投機」等「剛性需求」的理論都是耍流氓。1.3
任何資產或投資/投機活動都具有泡沫屬性。任何資產結構比例中都存在旁氏融資，在明斯基時刻出現前，資產仍就是資產，信用仍會持續。引起資產變質成為泡沫的原因只有一個：資產價格負反饋的形成。只要正反饋能夠持續，則資產價格上漲將一直持續，直到無法形成正反饋，資產屆時成為泡沫。
2.
關於政府兜底說：之所以反對排名第一的發言，更重要的一點是該答案傳達出「中國是政策市」的思想，這會讓更多人認為以往10餘年形成的「房地產有政府兜底」誤解更加深遠。
1）上文中已明確表達了，中國房市是政府主導的政策市，政府的貨幣政策，土地供給政策，房地產市場配合政策及立法，都能對市場供需及房價起到或正或反的作用，政策對市場需求的影響，以及對房價的影響，關鍵看中央及當地政府的政策具體走向。就是因為以上政策的不確定，誰都無法準確預測房地產走勢。
目前政府各方面政策的大方向是想穩定地價、房價，也不允許房價過快上漲。作者：Bee Mad
為了先把這種思想打碎，需要梳理下中國房地產行業的「發家史」：
中國的房地產真正開始崛起是源自1998年，房改政策的出台。而之所以要放出房地產這一「洪水猛獸」，也是源於98年中國經濟十分缺乏動力，企業破產潮、工人下崗潮此起彼伏，銀行不良資產案頻發，中國金融業岌岌可危。經濟的動蕩導致社會內部結構極不穩定，華人社會內部十分動蕩（著名的「南大殺人案」、「印尼黑五月」、「長勝輪案」等等均出自這一時期）。中國經濟增長乏力，作為納稅支柱的國有企業瀕臨破產，財政收入嚴重不足！要知道，歷史上歷朝歷代的政權更迭，本質都是財政入不敷出，無法維穩。此時Z總理迫不得已祭出房地產這一經濟大殺器，用以維持經濟穩定，保障財政收入。
所以，很多人認為「國家不會讓房地產垮台，所以房價不會下降」，原因是「房地產是中國經濟增長的支柱動力，ZF不會拋棄增長」其實是錯誤的！事情的本質是「中國必要由我們的黨領導，所以財政收入不能倒掉」，如果「舊經濟結構已成為政權維穩和財政收入的絆腳石，就必須砸爛舊經濟，祭出新殺器！」自古以來，在任何一個地區（無論中外）、任何一個朝代（無論古今），老百姓的問題都是最不重要的問題。在這一點，即使是知乎上甚為推崇的燈塔國，也不例外（以下摘自備受故事匯敬愛的格林斯潘老爺爺1997年向國會提交的貨幣政策演講）。
Atypical restraint on compensation increases has been evident for a few years now and appears to be mainly the consequence of greater worker insecurity.
讓工人變得更沒有安全感是他貨幣政策取得成功的關鍵。在格老任內，多次實行了抑制工資增長的政策。二戰後的美國，很長一段時間是工人的幸福時光：一人工作，養活全家。而如今再也不能回到這樣的沒好歲月。但是美國經濟取得了更大的成功。
自古強國須弱民，不要以為窮人房產證上的賬面財富會有政府兜底，有一天當房產資本成為財政收入阻礙的一刻，那麼韭菜們的房產價格就站在了政權鐵腕的對立面。以後再聽到藏富於民的故事匯，謹記，全是套路。
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看完上面的推論，相信知友們已經能把房產當成是一種具有使用價值的金融產品對待（如黃金），一種和經濟周期密不可分的金融產品。篇幅所限，答主通過以下三個角度對中國房地產進行梳理：
1、 買房真的能夠保值么
這個問題的本質就是，房地產是否是蓄水池，能否吸收流動性、抵擋通脹。
黃金作為天然貨幣，具有良好吸收流動性的作用，是吸收政府超發貨幣最好的蓄水池。但房產呢？如果房地產通過貸款購買，則銀行通過發放貸款，創造了新的信用，增發了貨幣，增加市場內的流動性，觸發並推動以銀行為首的金融業正反饋循環。與絕大部分人的想法相反，房地產並不是如同黃金一樣能夠長久抵消經濟通脹、進行長久保值的商品，因為房貸的加入，使得房地產成為了信用擴張中的一環。當信用市場觸發明斯基時刻，形成費雪通縮螺旋時，任何金融產品都要被吹破泡沫，房地產也不例外。同時，由於中國金融市場的流通性和信用評級極差，違約風險將導致通縮螺旋迭代速度更快。
2、 中國2016房地產結構梳理
按照明斯基理論，任何資產結構都可以分為「對沖性融資（hedge finance）」，「投機性融資（speculative finance）」和「旁氏融資（ponzi finance）」。中國目前房地產上漲中哪個佔主要部分成分，很難確定。但目前可以確定的是，最為安全的「對沖性融資（hedge finance）」在2016的中國房地產所佔比例是最小的。
上圖為近年來中國新增房貸與商品房銷售額對比圖，知友們可以發現，目前新增房貸在中國商品房銷售額中的比例節節升高，今後這個比例會繼續增加，因為居民儲蓄總量隨著房地產市場市場的火爆在逐漸減少，這決定著中國房地產結構中「投機性融資」和「旁氏融資」佔比在逐漸增加。（真實情況只會更差，因為各類「首付貸」和「影子銀行」的存在，使得房貸/商品房銷售額比值實際上遠超過上述官方統計！）目前，中國樓市已成為一個高度依賴信貸等新增信用驅動的賭場。但關鍵是合適賭場會關門呢？這一點可以從旁氏融資的屬性進行預估。
既然房地產是流動性環節中的一個因素，那麼就會受到流動性枯竭的影響，最終進入費雪通縮螺旋。所以，對於房地產頂點的判斷回歸到對流動性的判斷上。如果流動性如題主所問的，在1~2年內衰竭，那麼房地產價格必將進入負反饋循環。
2016年，中國房地產市場大幅上漲，這極大消耗了本國的流行性，而目前全球市場包括中國，面臨的主要問題都是流動性衰竭。所以中國今年的房地產市場必定是會被列在中外經濟學教科書中的經典範例，劇本已經寫好，就差中產階級們背書了。現在的關鍵是中國流動性還能持續多久？
3、中國流動性還能持續多久
在觀察高度依賴資金市驅動的賭場時，一個有力的流動性判斷武器就是SHIBOR！
2016年8月22日，SHIBOR O/N已悄然上升，這是由於對美聯儲9月加息的猜疑所致，但是流動性終究還是收緊了。同時聯儲在12月份加息已成定局，所以如果ZF不放水，樓市將在今年第四季度上演「死給你看」的逼宮大戲。如果放水，樓市將比今年年初那一撥上漲更快，更狠，而這將嚴重阻礙政府的財稅改革，如是，實體經濟將在房地產等商品快速上漲後上演「死給你看」，ZF恐怕會兩害擇其輕。
經過一年以來的國企改革，納稅棟樑已逐漸從土地財政的方向剝離、退出。此次房地產上漲的收益階層主要是以民企和中產階級為首的韭菜集團。同時，未來房地產對財政收入的貢獻遠小於國有企業對財政收入的貢獻，還是這句話——兩害擇其輕！
同時以目前的情形看，喇叭們也不在為房地產搖旗吶喊，風向已變。CDS的出現，表明劇本中的背鍋俠已選好，贊助商韭菜聯盟已就位，劇組成員銀監會、國土委等均已到位，SHIBOR也頗為配合地逐漸上移，表明ZF大概率選擇不放水。
如房地產真上演逼宮大戲，導演只好喊出久違的ACTION，反演一出揮淚斬馬謖
。俠之大者，為國接盤。
Chinese DAMA, it』s your turn.
一張圖說明一切
不會，第一，我們會阻止金融危機的爆發第二，如果我們阻止不了金融危機的爆發，我們就會阻止金融危機的報道
什麼都不想說看圖，轉自微信公眾號，kane的小k屋http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5NDg1ODMyMw==mid=404818281idx=1sn=719d26850c86c7790ee4821458e7d4b8scene=1srcid=02292026bodYu0QkdxE2Sal4from=groupmessageisappinstalled=0#wechat_redirect
是金融危機引發泡沫破滅，不是泡沫破滅引發金融危機是金融危機引發泡沫破滅，不是泡沫破滅引發金融危機是金融危機引發泡沫破滅，不是泡沫破滅引發金融危機-----------------------------------------------------------------明年復明年，明年何其多，上半年說要跌的朋友，你們的號還好嗎？
非常遺憾，租售比還是以P/E為類比在最高票出現了，不得不說是中國基礎金融教育的一大缺失。
凈利潤是權責發生制的，即 accrual basis。權責發生制對應的收付實現制，租金是收付實現制的，不可能說你這個月租金不交，轉到下一個月房東算你應收賬款然後確認所謂的租金收入的。但凈利潤就完全與公司收入和成本確認掛鉤了。中國的企業光是經營現金流是負的就一大把，更別說是自由現金流為正的了。
租售比唯一能夠佔一點邊的就是自由現金流收益率(free cash flow yield), 而在中國自由現金流收益率穩定，且最終價值(terminal value)還有增值的資產又多少呢？大家又不是傻子。目前房地產市值是GDP的兩倍多，資產泡沫已經嚴重侵蝕基礎流動性。貨幣總量仍看似很多，但流動性緊張。原因就是金融脫實向虛，貨幣空轉現象嚴重。這裡面最重要的問題，是經濟發展質量較低。這才是整個資產泡沫迅速累積的根源。
地方政府、企業從銀行大量貸款，編織錦繡GDP，但基本不顧忌投資產出的效率。這些貸款就是地方債和企業債，兩債。還不上債，就必須加緊賣地搞房地產，想辦法從銀行借新還舊，債套著債，資產泡沫越累積越多。M2一直保持兩位數的高增長，本意是刺激實體經濟擴張。然而，由於忽視質量，片面追求速度，不良貸款越來越多，債務危機逐步加深。國家深恐高額超發貨幣進入流通領域，造成惡性通貨膨脹，於是默許房地產泡沫飛漲，以達到貨幣蓄水池的目的。房地產的買賣都受到政府控制，這和股票不同，房地產市場是政府唯一可以全面把控的資金蓄水池。水滿則溢。中國狹義的印鈔（真實印鈔票）一直是以外儲為錨點。然而外儲在2014年達到高峰後開始下滑，一年間跌了四分之一。M2卻沒有跟著同步下降，這說明中央對貨幣的超發已經失去控制——沒有錨點了。2015想通過股市投機一把，然而股市有其自身的規律，並不會按著行政意圖來，所以當股市暴跌時，當局惱羞成怒，開始抓「惡意做空」。2016年是兩債到期窗口，中央破例開放地方發行債券，默許爆炒房地產去庫存，避免了第一次債務違約的危機。然而去庫存的主要目標，三四線城市，並不理想，反倒是一二線城市房價暴漲。同時，美國退出QE，美元進入加息周期，綁定美元的人民幣面臨巨大壓力。濫發貨幣的遊戲終於玩不下去了，人民幣面臨升息的強大需求。但是，央行不敢馬上變動存貸利率，而是內部調劑，放短保長。因為一旦升息，那些高槓桿的企業必然首先支撐不住，面臨債務違約風險。政府希望向居民轉移債務，然而去槓桿的效果並不算理想。一線城市中，除了深圳的居民槓桿率高於100%以外，其他三個城市居民的槓桿率都在100%以下。其中房價風向標的北京，居民槓桿率才49.5%，是所有一線城市中槓桿率最低的，這說明北京人民的素質太高了，參與炒房的積極性不高，不肯大量接受債務轉移，家庭負債控制的比較好。那麼北京房價飆漲的主要買盤是誰呢？除了房地產投機客外，主要就是企業（單位）。所以北京的房價並不是居民的預期決定。未來北京的房價，是那些接盤北京房地產的企業和炒房客決定。如果他們債務危機爆發，房價將無法維持。所以，北京的房價通過行政命令是保不住的。因為政府總不能讓那些企業欠銀行的錢不還，所以必然會放開他們拋售房產來還債，即便不讓它們拋售，讓銀行收走抵押房產，房產也必須變現，因為銀行是玩錢的，要房子沒用。政府一定先保銀行。所以，這時房地產必然出現拋售潮導致房價大面積下跌。這是政府最害怕的局面。銀行對此已有準備，對房價下跌的內部測試進行過好幾輪，公布的結論是銀行能承受30%的房價下跌。
但是，銀行也決定不了人們預期改變導致的踩踏行為發生。一旦出現最壞情況，誰也不能保證房價只下跌30%就不跌了。
政府希望凍結房地產交易，通過提高居民收入來去資產泡沫，這就決定了房價不可能成為貨幣的錨點。然而這個消解時間至少應以十年計，還必須是中國產業升級順利。問題是，債務危機等的了十年嗎？美國的加息周期走了三分之一還不到，中國就面臨如此困境，後面怎麼辦？所以，我認為中國消解房地產泡沫的時間並不多，現在基本用盡了各種貨幣辦法，大招還有什麼，師母已呆。
歷史上，無數人們都以為自己能預測資本市場，事實證明，他們都是錯了。
地域上，香港日本都經歷了樓市大跳水，但德國韓國房價則很過的過渡過去，並沒有明顯破裂的泡沫。
未來會怎麼樣，沒人知道！
但對於有自住兼投資需求的人，買房又不想被套牢，還是有門道可尋。
下面這篇文章，是我開發的公眾號里的一篇叫樓市的邏輯文章。
講述了一些小白購房的錯誤思維，對待價格的正確認識，以及分析了香港和日本的泡沫破裂歷史來以史為鑒做好風控的故事。
最後我們公眾號為所有知乎小夥伴提供價值，幫助你們找到性價比優的好房子。
原文鏈接： 樓市的邏輯
1.處房情節
大多數人認為買房就是買喜歡，買緣分，買夢想。往往卻為此支付了很高的溢價。
有一種樓盤叫遠郊CEO盤，這類房子往往溢價很高。卻是有處房情節的人們最愛，買後往往長久套牢。（指那些偽豪宅，常見特點有，地段不成熟，小區很上檔次，全套高逼格裝修，以此來賣出高單價的一手品牌樓盤。）
還有更多人會覺得買房就是快要結婚了再考慮的事，到時候要買了就和去超市挑挑零食一樣容易。真等到那時才發現有太多的知識跟不上。
不知道什麼是好戶型
什麼是房子的硬傷
應該如何安全的買到好房子等。
很多普通人都是如此，不富有但任性。他們也是開發商和中介最喜歡的人群。但是在日常開支中他們的表現卻截然相反，去次超市要貨比多家，買菜定要討價還價，要趁著雙11瘋狂搶貨功課做得十足。但真的到了買房子買車子這種高支出的時候，他們卻異常打腫臉充胖子，顯得格外大方，不談判，一路好好好，然後巴不得最快速度把錢付了，讓銷售小姐投來艷羨的目光。
真正的作過功課的購房人其實可以在這些大手筆中比菜鳥節約出上百萬的錢。而你知道你節約的每一筆錢其實都是你的凈利潤。幾百萬的大買賣啊。
2.正確購房那麼該如何正確的買房，而不為自己的無知交上一筆上百萬的購房智商稅呢？
其實房子的買賣和任何一種買賣一樣，都是可以做很多功課的。
調研小區配套，小區物業，小區環境決定了舒適程度。
城市未來規劃發展和地理位置決定了升值潛力。
同一小區多看房能決定自己清楚了解市場行情。
多發現目標房子的問題和對宏觀市場的了解也決定和賣方的談判籌碼（可以用此來砍價或爭取更多權益）。
最後長時間的多看可以發現筍盤。這就是買房中買家最開心的事，找到極品好房子。一套極品好房子往往會為你帶來上百萬的潛在優惠。
3.何為筍盤
在富爸爸窮爸爸的現金流遊戲中有這麼一張卡片（卡片的數據取自上世紀70年代，美國市場的情況）。
公司賣下了已經遷走的經濟的3,2房子。現在沒有房客,房子已經在房產交易市場上6月,剛貶過值。這張卡片是一張投資回報率高達150%的房產卡片，玩遊戲的人摸到它都像彩票中獎一樣。
這張卡片就是一種明顯低於市價的房子的大背景。而這種房子是比較少的，但遇到了就是大獎。這就是筍盤。
「筍盤」,取意」竹筍」,就是形容這樓盤發展空間像竹筍一樣,可以一夜大發啊! 「筍盤」是來自粵語的說法」筍嘢」,在粵語里只是「好東西」,而且是趕緊要抓住時機去擁有的好東西!
筍盤例如有維修保養的好，搬入不用再花錢裝修，地點好或靠近學校，有時候是特價，比其它同類房屋都便宜，比如銀主盤，業主急售，迴流或換屋。
2008年以來，深圳樓市「風轉直下」，房價大跌、觀望之風盛行，從而使得眾多投資客在資金鏈斷裂面前不得不選擇斷供。2009年開始，深圳的各大中介出現了這樣一批「筍盤」：業主願意無償「贈送」自己的房產，如果新業主看中了自己的房產，立馬可以過戶，只要願意繼續按揭完房貸即可。出售該類「筍盤」的業主均稱，他們只想恢復自己在銀行的信用。
總結：筍盤是有賣點,價格優,性價高的房子。
4.為什麼會存在筍盤？房產是屬於買方賣方自由定價的物品（這和去超市買東西不同），只要雙方對價格達成一致，就可以成交。
那麼在這種情況下，對一個小區來說，就會有許多業主。
隨著每一個業主對自己房產的認識不同，需要錢急切程度的不同，對市場的理解不同，對交易達成速度的慾望不同，對未來趨勢的見解不同等等，就會有不同的報價。
只要有足夠多的賣家，市場無序才是主流，價格混沌才是主流。
所以有了不同態度的業主，市場里就會出來一些比市場價便宜的房子，很小概率的有明顯低於市場價很多的房子（筆者在今年年初遇到過2套）。但這絕不就意味著這個樓盤（小區）就是這個價。
往往最低的這個賣價叫邊際價格，而大多數業主公認的價格才是樓盤的總體價格。而一旦買家把價格便宜的這套買掉之後，房價就回歸到了總體價格。舉個例子，假設一個小區，有100套房子，100個業主。
Step 1：100個業主，全部都掛30000元每平出售價。Step 2：70個業主，要價30000元，30個業主，要價50000元Step 3：30個業主，要價30000元，70個業主，要價50000元。Step 4：1個業主，要價30000元，99個業主，要價50000元。Step 5：1個業主，要價30000元，99個業主，要價80000元。
從第一步到第五步，邊際價格都是3W。
但是明眼人都會在STEP4，5出手。在1卻很平靜。
這是因為你們明確的知道了總體價格和邊際價格的差。
而在STEP5，一旦你買掉了那套房子，房價就從3W飛漲到了8W，如果這麼看待房價，這顯然是有問題的。
所以並不是房價一夜間漲了這麼多，其實大勢早已上漲，只是永遠盯著最低價來看，房價似乎沒漲罷了。所以同樣的房子，在STEP123中，沒有筍盤。4,5就是所謂的筍盤了。
看待樓市，房價，不能只盯著成交價（最低價），你要綜合去考慮最低價和總體價的漲勢。要用三維的眼光來看待價格。
風險聲明，有些房子之所以便宜是本身存在著一些問題（如被銀行抵押，查封，戶口無法遷出，小產權，產權人故意設套，要求全款），他們不是筍盤。是葯盤，買了等於吃藥。有筍必有葯（便宜的房子有問題的概率也大，需要自己有風控意識）
5.安全邊際說到樓市風險，大家估計會第一時間想到97年的亞洲金融危機。那時香港房價暴跌，大約跌至3成。
而這一大跌，大概分為3個階段。如上圖。
第一個階段是那些溢價過高的樓盤磨平溢價。大家知道所有的樓盤，並非同步同漲同跌。樓盤之中，本身有筍盤有窪地，也有CEO盤和嚴重高估的陷阱。市場並非完美協和。尤其是大勢急升的時候，會有一些區域一些板塊「炒風」特別熾盛。這些板塊和樓盤，或許是開發商特別擅長炒作搞話題，或許是目標人群特別無理性，或許是外來人口剛需急。
第二個階段就是磨平之前的暴漲我們綜觀香港1997下跌，發現跌得最狠的是「偽豪宅」（我們第一章提過）。具體的定義是：新晉社區想要開發成高檔住宅區但又未完工尚未被市場接受的原有爛泥地郊區。譬如當時九龍塘，石硤尾，東涌，乃至深水灣都跌幅十分嚴重。這些區域以新盤為主，人口填入。本身的凝聚力不強。而到了1998~1999下跌第一年，開發商集體「劈價搶跑道」，一手盤最多的地方又是受害重災區。
經歷過去年的牛市和股災的都會發現，大跌之前總是大漲，因為是市場非理性的狂熱使得房價泡沫迅速吹大，而這第二個階段是修正大勢的，我稱之為磨平暴漲。1996~1997最後一年，香港人受「」紅籌托市「的感染。僅僅最後一年就漲了約+50%。
我們看圖中這個圖形，他從1995~1997是「急升」。但是1997~1999是「急跌」。
急跌的時候，怎麼升上去就怎麼跌下來，圖形幾乎是完全對稱的。可是到了1995=1999的這個價格平台，他就跌不下去了。就獲得了喘息。這是第二階段。
第三個階段從2001年開始，市場終於開始破位。跌掉了第三個-30%。這第三個-30%，是「真跌」。這個下跌寒冬持續到2003年，之後香港樓市逐漸回暖。所以你能否熬得住2年的真跌寒冬就很關鍵了。
如何才能熬過寒冬呢？
1.首先避免買入溢價過高的房子，如開發商熱炒的地段偏遠的概念CEO樓盤。建議買在成熟地段。
2.其次避免在市場暴漲時追漲殺入。這2點做到了，那麼你買的房子即使在香港樓市大低谷中也就虧損了30%，你咬咬牙也是熬得住的，不會被逼著斷供會拋售賠錢。
3.當然最後如果你能在當初買房時買到7折筍盤，那麼你的這套房產在當時香港樓市大跌中也可以完完全全的算在安全邊際之內的房子了，就是基本拿著就是賺多少的問題了。
6.上海房價走勢上海房產空頭和多頭關於調控，一直有個爭論。空頭認為房價在幾次調控後是下跌，之後暴漲上去。
而多頭認為，房價是穩步上升的，每月上漲1%-1.5%，只漲不跌。
這2條線分開時，成交量低迷，而交匯時，多頭和空頭產生交易。
房價到底是跌過後暴漲回去的，還是持續上漲，只是買方心態變了。上海樓市的真實數據是如何的呢？
7.房價的邏輯看完了香港上海，我們來看下日本。
1955至1991年間，日本六大主要城市住宅用地價格上漲211倍，僅一年出現下跌，大城市漲幅明顯大於中小城市。我們大概把這段時間分為3個階段。
第一階段，1955-1974年快速上漲期，20年漲44倍。
第二階段，1975-1985年緩慢上漲期，10年漲幅不到1倍。
第三階段，1986-1991年最後瘋狂期，6年1.7倍。
可以看到房價上漲的第一階段是日本的國力真正加強的時代，基本面支撐，年國民生產總值都高達10%。日本也在這階段邁入了發達國家行列。
隨後經濟增速開始放緩，進入第二階段，所以房價漲幅也跟著放緩。
而最後的狂歡是沒道理的，那麼就必然是在製造泡沫。
最後這個階段的大漲有如下原因
1.」廣場協議」簽訂後，日元大幅升值（該國貨幣匯率上升），日元資產吸引力增強。
2.日本過度寬鬆的貨幣政策。（貨幣供應量M2），為緩解日元升值後的經濟下滑和通縮壓力，日本央行大幅寬鬆助漲了資產泡沫。1986-1990年間，日本國內貨幣供應量顯著擴張，M2增速從1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，過量流動性和低利率助漲了房地產泡沫。
3.穩定的通脹（通脹率）掩蓋了泡沫。為何決策者沒有發現問題，因為穩定的通脹掩蓋了泡沫。寬鬆的貨幣政策理應在抬高房價的同時也會流到物價上，那麼就會發生通脹，日元購買力衰退。可與此同時，日元在對別國貨幣升值，日元購買力也在增強，因此通脹情況被掩蓋了。
基於上面3點，我們可以看出日本房價上漲的3大動力，國家基本面，貨幣供應量，該國貨幣匯率。
那麼房價泡沫何時破裂，則取決於通脹和外匯儲備的情況。為何這麼說呢？
1.如果外匯儲備減少，那麼人民幣的貶值壓力就增大，國家為了抑制匯率的失衡，必然需要採取措施穩定人民幣的匯率，那麼就需要加息，加息可以使得人民幣擁有者更傾向持有人民幣進行儲蓄。那麼利率上升，會導致房貸加重，更多人願意出售房產，買房人的資金更偏向於儲蓄而非投資，因為儲蓄的利率也高了。總結，房價下降。
2.如果通脹嚴重，那麼為了維持國內形勢穩定，必然要抑制通脹。而要抑制通脹也是要收緊貨幣，必然會使得貨幣供應量增速放緩，利率上升。結局同上，房價下降。
我們看一下日本的貨幣供應量的情況和房價情況。
可以看出M2增速在90年開始迅速下降，接著而來的就是失去的十年。
可以看出房價從91年開始暴跌。
結合我國經濟增速已經放緩，現在的房價更多依靠著寬鬆的貨幣政策。如果資金收緊，房價很難繼續蓬勃向上。所以我們在關注樓市時，不得不關注要宏觀風向。更要看幾個指標，外匯儲備（決定匯率趨勢），豬肉價格（決定通脹情況），M2（決定貨幣寬鬆程度）
順便補一張香港樓市的價格和通脹的相關係數圖。
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簡單說說
我在二套房最低首付降至 40% 和營業稅起征年限降至 2 年釋放出了怎樣的信號？這裡面有關於房產市場的詳細論述。
實際上，大宗商品走勢特別是其中以有色金屬為代表的工業原料的走勢往往是與全球房地產市場走勢密不可分的。
縱觀歷史：80年代初的美國地產泡沫，80年代末的日本地產泡沫，90年代中後期的東南亞香港地產泡沫。大宗商品和這些地產泡沫的契合度詭異的一致，這並不是一種巧合。
實際上，房產泡沫的國家非理性的房產投資推高了大宗的需求，而大宗價格的上漲又向全球房地產市場反饋出成本上升的趨勢進一步推高了全球房價，全球房地產市場因而成本上升而跟隨產生的價格全面上升又進一步強化了房產泡沫的國家對房產市場的良好預期。
這是一個無解的惡性循環，往往會把整個世界大多數國家拖入遊戲當中直到那個領頭羊撐不下去的那天，彭.....雪山崩盤。
2002年，在次級抵押債券的刺激下美帝房地產市場迅速復甦並且在極短的時間內產生泡沫，這種泡沫帶動了大宗需求的暴漲，從而開始把全球拖入上述的那個遊戲當中。
只不過因為這個時候的帝國已經承接了全球的低端製造業，所以在大多數人看來，貌似是帝國對大宗天量的需求推高了大宗的價格，但是實際上，沒有美帝人民在「欣欣向榮"的房產泡沫中大手大腳的消費，帝國根本無力為這些大宗買單。
伴隨著大宗價格的上漲推動的成本上漲，帝國房地產也像世界大多數國家一樣跟隨其漲價，遊戲開始步入第二個階段。這就是帝國房價在2008年之前走勢與大宗高度一致的另一重要原因。
2008年，美帝作為此輪遊戲的領頭羊玩不下去了，伴隨著美帝房地產市場的崩盤，大宗價格瞬間崩盤。本來至此遊戲應該結束，之後應該領頭羊慢慢的舔舐傷口，讓時間消化一切。
日本用了20年尚未消化這一切，而東南亞則就此一蹶不振，只有香港一個幸運兒在新老大的輸血下快速復原。
當然作為世界的老大，美帝擁有一定程度對外輸出危機的能力，就像80年代的那次房地產泡沫一樣。但是這次泡泡是如此之大並且伴生著更為複雜的情況，以至於各個國家消化自身的問題都很困難，更不要說幫美帝分擔了，這眼看是藥丸的節奏。
結果意外出現了，嘗到近十餘年資產價格上漲甜頭的帝國卻不願意見到這種局面的終結，率先站了出來配合著美帝拯救著市場。接過美帝手中的接力棒，帝國成了一下個「領頭羊」，通過提高負債來繼續玩資產負責表擴張的遊戲，帝國房地產市場開始脫離全球背景一枝獨秀。全球發達國家們喜出望外，溢美之詞不斷。
一晃幾年，帝國那點家底很快撐不住了，頭腦清醒下來的帝國開始採取各種手段鎖死資產價格，表現在市場上面，就是大宗指數在下跌過程中劇烈的多空拉鋸。但是，即使再延緩，清算期總有到來的那一天。農產品因為倉儲原因，對宏觀變化最為敏感，所以它是最早崩盤的，但是由於其在相關指數中的份額最小，所以從盤面上感覺並不太明顯。而之後佔比份額最大的能源價格崩盤讓這種趨勢變的愈發明顯，投機者們開始像聞到血腥的食人魚一樣雲集到最後一片處女地——大宗原材料市場上。
正如大宗指數往往和全球房地產價格走勢高度一致一樣，帝國房地產的未來實際上大宗指數的走勢已經為我們很好的演繹了。一般來說，這個傳導時間不會超過2年，如果我們以原油崩盤帶動大宗全面走熊為起點的話，帝國已經挺了一年半了，所以我相信距離崩盤的時間恐怕不會太遠了。
伴隨著帝國這個接盤俠「領頭羊」的崩盤，大宗指數將會經歷真正的寒冬，而投機客們已經磨刀霍霍的大宗原材料市場，無疑會成為其中最慘的那一個。
但是，最後要在強調一點的是，作為全球發動機的帝國房地產崩潰恐怕會成為點燃全球經濟內在矛盾的一根導火索。美帝雖然聰明的把炸藥甩到帝國身上，但是它恐怕沒料到，多年下來，其實自己已經和帝國是一條繩上的螞蚱。會，不出黑天鵝的話，2017年。
這個題目涉及兩個問題，一個是泡沫會不會破滅，然後是泡沫破滅會不會帶來金融危機。
先說會不會破。當前的房地產出現了明顯分化，一二線瘋長，三四線依舊不溫不火，甚至微跌。一二線瘋長的同時，庫存在快速下降，因為新建住房並未增多，供給端還牢牢把握在政府手裡，政府顯然還是理智的。說到這裡，如果瘋長的結果是去庫存，瘋長本身就不可怕，甚至是有意引導的結果，畢竟，去庫存是供給側五大任務之一。房地產真正的風險在企業端，企業端的風險在高庫存，庫存問題解決了，房地產行業的警報也就解除了。至於個人房貸，在整個存量房貸中，二折首付甚至更低的比例很小，三折的比重大，可以承受很高的跌幅。更何況，很多房貸都還了5成以上了，棄房的可能性不大了。
再說萬一破滅，有沒有金融危機。必然沒有，美國次貸危機是因為資產證券化和CDS CDO等產品把房地產風險傳遞給整個金融系統，尤其是投行。而投行恰恰是特殊時期最沒有風險承受能力的機構。中國的房地產風險都在銀行，銀行可以吸收存款，只要不擠兌，銀行抗風險能力很強。在存款保險全面實施的情況下，擠兌的可能性可以排除了，何況還有央媽在。
綜上，房地產有問題，但還不可能引發危機。北上廣相當於一片髒亂差噁心的棚戶區黑暗料理一條街裡面突然開了一家肯德基，然後棚戶區裡面的屌絲中稍微有錢點的就開始各種追捧，畢竟肯德基的食品衛生，就餐環境，服務質量完爆周圍，接著，排隊，接著漲價，接著棚戶區的小青年小姑娘以去肯德基為榮，棚戶區老大看到了，決定把肯德基所有座位充公，然後承包給小弟，小弟再賣出去，於是水漲船高，大家沒辦法也咬咬牙。。。突然有一天發現棚戶區裡面的肯德基比隔壁富人區的五星酒店還貴了→_→
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