新聞說四大銀行表態不會讓房價下降 30% ，那麼房價和四大銀行有什麼關係呢？

01-13

就是四大銀行會直接或者間接的如何房價呢？
這個措施是對中國經濟有利的還是有害？

去年寫的一篇文章，大概談到了些，原文見： http://shaneliu.org/archives/257

摘錄如下：

從上表中可直觀地讀出，溫政府為降房價已經幾乎打出了所有的牌，而主要城市的房價似乎也稱心如意地出現下跌。則此輪調控為何會使房價下跌呢？原因相當之簡單，房企資金鏈後繼乏力，需要降價套現。

來看看房地產企業建房的過程：

政府整理土地，招拍掛拿出來賣→房企拿地，付錢→建房，付出成本→賣房，取得收入。從這個過程中可以看到，房地產企業付出成本的時間與取得收入的時間不一致，而且是先付出成本拿地建房，再賣房取得收入。由於收入與成本發生時間的不一致，房地產企業的資金鏈就變得極端重要——房子建到一半突然沒錢了，即使房子建完後能賣個好價錢，也將面臨無以為繼爛尾的風險。

那麼，房地產企業先期投入的錢從何而來？

不消多想，凡是涉及到跨期調配資源的，一般都與金融有關。在房地產企業建房過程中，房產信託、開發貸款、預售款（樓花）及房地產企業通過發債及發行股票所獲得的融資是房地產企業先期投入資金的主要來源，自然也是房產調控的重點照顧對象：

不準進行發債及股權融資，開發貸被卡住，預售款被卡住，銀行貸款利率上調加重利息負擔，信託公司受房產調控影響不敢輕易發行信託產品，即使發行，利率也奇高無比（我所知道的最近一項對全國前十大房地產企業發行的信託產品，年利率高達22%，遑論其他中小型房企）……

政府的房產調控，一方面通過打擊囤地行為催促房地產企業動工，另一方面卡死房地產企業的各種資金來源，只給他們留下華山一條路——賣房套現，並且通過各種限制購房者，增加交易環節的成本，增加保障房供應，人為降低對商品房的需求，使得房地產企業在資金鏈壓力（償還既有債務）之下，為迅速套現，不得不降價銷售。

從去年兩會後揭開大幕的房產調控至今已浩浩蕩蕩持續了一年，由於中國企業所能得到的貸款以短期為主，一年後房地產企業遭遇資金壓力被迫降價賣房屬意料之中。

故曰，房價跌了有木有？這個還真可以有。

謝邀。

其實何止是四大行，整個中國的金融系統，整個中國的經濟環境，都不能容忍房價的大幅下調。

首先說房價下調對銀行業務的風險。

1. 直接風險

近年來的房地產開發項目，幾乎全部都仰仗於銀行放貸來支持開發商的後續建設。而大多數開發商走的是槓桿模式：將已經開發好的樓盤抵押給銀行，獲得貸款後開發新樓盤。由於建設期間房價的飆升，使樓盤的抵押價格可以獲得大量的貸款，最終使貸款的「雪球」越滾越大。

而一旦房價驟降，則抵押在銀行的樓盤市值將大幅縮水，使銀行可以房貸的額度下調。由於銀行目前有存貸率的限制，在無法獲得更多存款的情況下，銀行將很難繼續放出貸款，使表內業務的收益嚴重受損。

2. 傳導風險

由於房價下調，開發商的回款速度將顯著下降。而且一旦開始大量拋售，價格的下行速度將迅速上升，甚至會超調。於是開發商一方面面臨回款速度下降，另一方面銀行債務的逐漸到期，資金面的壓力會很難對付。除了一些大規模的房企能夠以資產為依託，進一步尋找融資渠道以外，大多數的中小開發商恐怕要面臨債務展期或者債務和解，而這些將會傳導給銀行一定的呆賬壞賬壓力。

而一旦銀行業面臨了房價下調帶來的種種風險，其傳導到實體經濟的作用又會怎樣？

1. 銀行間的資金，在2011一年中的緊縮調整作用下，流動性已經收窄。每次面臨上調存准之間銀行間拆借利率的飆升就能說明這一點。這可以說是貨幣緊縮政策達到了它想要的目的：通過扼制銀行的貨幣流動性，來控制整個實體經濟的貨幣流動，從而殺死通脹。

2. 然而不盡如人意的一點是，雖然通脹似乎得到了控制，但剔除翹尾因素來看，我們仍然處在通脹的上升階段。因此放鬆銀行間流動性，採取量化寬鬆的政策，基本是不可能發生的事。因此，銀行業中短期未來的資金流，也將被政策緊緊栓住，不可能看到央行向市場大規模投放資金的情況。

3. 那麼如果沒有「救市資金」，作為對資金需求最大的行業之一，房地產業將會面臨「被抽血」的局面：實體經濟本身就缺血，而房地產業的存量資金將不可避免地外流尋找避險行業。同時，其他與房地產業相關行業的訂單量也會迅速萎縮。

4. 房地產業相關行業里，最大的幾個包括：水泥、鋼材、機械、玻璃等等。而再下游還有家裝、電器、安保、傢具等等一些配套性行業。這些生產型企業所貢獻的GDP，將會和房地產業一起衰落，給2012年的GDP「保8」增長帶來困難。因為2011年的4季度GDP增長已經由年初的9.7%滑落至8.6%左右（這個數字目前未公布，是目前機構預測的中值），我們有理由推測，在內外環境都沒有明顯見好的前提下，這一數字的衰退還將持續，而2012全年是否最終可以守住8%，將很是耐人尋味。

5. GDP保8的意義在於：作為金磚5國之一，中國在次貸危機中都保持了GDP 9.0以上的增長，而一旦這次破8，那麼投資者對於中國的經濟前景預測將大打折扣。儘管中國目前尚不需發行國債來填補財政赤字，但一旦海外資本由於前景偏負面而減緩對中國經濟的關注，那麼實體經濟的「抽血」還將加劇。

而對於「四大銀行表態不會讓房價下降30%」，換句話說，就是「可以容忍的房價下跌底線是30%。」這話給我更多的信息是，中國房價的跌幅肯定會超過20%，甚至是25%。但能否到達30%，還是要看政策出台和政策退出的時機把握。總體來說，中期未來對中國經濟的展望將中性偏負面，而對於房地產和房地產相關行業的展望將迅速惡化。

在中國的城市化進程中，由於種種原因，房地產業已事實上成為中國的「支柱產業」，這是一個扭曲而客觀的現象。全世界都從來沒有一個只漲不跌的市場，房地產市場亦然。土地財政依賴、經營城市等政府行為曾是抬高房價的重要推手，而房價走低則是市場無形之手強於政府有形之手的最終結果，因此，房地產業入冬對於中國政府的職能定位以至中國經濟發展或是一次改良的契機。如果上述的新聞報道屬實，那麼說明了四大行對房價顯著下跌的容忍度遠低於銀監會壓力測試的結果。房價下跌不僅僅影響銀行房產抵押貸款的質量，也間接增大土地使用權質押貸款的風險敞口。

銀行不會直接控制房價，但是銀行的控股股東是政府，通過政府之手間接控制房價，

比如取消限購，貸款優惠，房價立馬漲個30%，壞處就不用說了。

btw：上個月劉明康表態房價下跌50% 銀行仍不虧本，看來銀監會的膽子比銀行要大。

不知道銀監會的壓力測試到底測的什麼東西。

簡單的說，當房價下跌百分之三十左右的時候，很多抵押在銀行手裡的房子都會接近資不抵債，這時銀行就要計提大量壞賬減值準備，進而影響銀行利潤甚至是資本金的安全

一線城市中心的房價將會持續緊張，而且都以二手房為主，而二手房的房主還是那些炒房客和原著居民，這些人不緊急需要用錢，根本不會去降低房價去賣的。

降價的也只是一線城市周邊以及二、三線城市的新房。

這就導致，市中心的房價沒有大的動靜，而大城區周圍以及二三線城市的房價大面積回落的局面。

對於一線城市來說，有剛需的而沒有足夠資金去買好地段的房子的人只能選擇向外發展。好處是可以加快城市周邊的發展，壞處是一線城市自身體積越做越大，並且人數越來越多。

建築開發商需要向銀行貸款來開發新樓盤，消費者需要向銀行貸款來買開發商的房子，都是槓桿，都需要銀行

銀行可以通過放鬆或者收緊對開發商、消費者的貸款，一定程度上控制房市的火爆程度，當然也需要看中央的眼色了

中國經濟被房地產綁架本身就是一件極其糟糕的事情，中國經濟遲早要為此付出代價

房價是漲還是降這都是這都和政策相關，放眼看房子問題也近15年的事情。政策有計劃的讓70、80、90這三代人成為房奴，這三代人出來讀書的時候就政策就讓你的戶口農轉非，但是等你明白過來後想轉回去卻成為不可能，接著結婚、子女教育一系列問題逼著你買房。更為厲害的政策是不準這些人回到農村建房，還將農民往高樓大廈里趕，直接導致房價上漲。非常明顯是杭州計程車牌照的例子，原來的杭州的計程車牌照歸個人申請所有，政府不繼續發放，這個牌照就成為一種稀缺品。但是政府隨著城市的規劃不斷發放計程車牌照，那將不在是一個稀缺品，也就不會存在原來那樣一個牌照價值5、6十萬的情況。

所以我想說現在的房價漲跌都是政策計劃好的，無論什麼調控那都是幌子，只是讓你覺得政府在作為，簡單的說現在政策還是可以讓房價繼續漲或著大幅的跌。但是短期內漲是必然的，為什麼？因為是計劃好的。

上面我說都是政策短期的來看，但長期來看計劃經濟是不能和市場抗衡的，市場價格終究是以供求關係為定價標準的。房子也是回到合理的價位。

除非取消按揭，否則銀行就是房市堅挺的直接受益者之一

簡單的說，銀行控制整個社會的貨幣流動性，房地產價格是漲是跌，銀行有絕對發言權。中國目前70%的銀行貸款都是和房地產有關係的，如果房產價格暴跌，銀行都是壞賬，放到美國，銀行都要倒閉，在中國雖然銀行不會倒閉，但是依然會帶來很大的危機，轉而影響全社會的經濟運作。所以房價不會大幅下降，要軟著落，硬著陸全社會都倒霉。中國房地產就是個笑話，中國人口雖然多，但房子不是緊缺資源，再過30年，我們的下一代更不會缺房子，根本就用不了這麼多房子，把房地產作為國家支柱產業也只有我朝能想的出來。

動物世界，人類社會，都是強勢壓弱勢。地產資本和銀行資本是強勢資本，為了能盤剝弱勢，在必要的時候會聯合起來。而且他們在轉嫁自身危機這點上都是同一方向的。

世界就是利益群體之間的博弈，尤其是資本市場。

銀行利益群體，跟地產資本利益群體，那都是捆綁在一起的。包括我們所在的權貴資本主義的國家利益群體，也都是綁在一塊的。

萬惡的生存法則啊！你生活在這個法則之下，必須翻身去跟強勢群體捆綁啊！不然只能任由魚肉。

房地產已經差不多把中國30多年的經濟增長附加值給揮霍光了，想不跌？誰接棒？要搞到遍地哀鴻，人人睡大街？我相信他們幹得出這壞事。

回到經濟議題，當房價開始跌，跌多少就不是銀行可以決定的了，他們真有這本事，中國早是世界第一強國，還用得著到處忽悠准房奴買房嗎？千不該萬不該，他們就不應該把房地產當作有13億人口的中國經濟唯一的救世主。因為在若干年後，這將會是經濟學界的最大笑話。

當房價這個春藥失效了，那中國的經濟也就軟了。最不想房價降的是中國政府，然後是銀行，然後是開發商。政府一直說是要控制房價過快上漲而不是要讓房價下降

不管如何，銀行總是處於和企業和消費者博弈的三方狀態，當然幕後的莊家永遠是政府。莊家怎麼會自己坐莊自己輸錢呢！？

通俗點講，國內剛需佔比不大，主要是投資性買房。其中又有很多是抵押貸款買房的，假如房價大跌30%，將會引發恐慌性拋售，但接手的人少。賣不出去，那麼就無法歸還房貸，同時也會湧現前幾年深圳的退房潮。交易量急劇下跌，開發商資金鏈斷裂，銀行產生呆賬。國內地方財政的60%甚至更多都是土地財政，房價大跌也是利益集團不願看到的。

1.一套房首付為30%，購房者在銀行的抵押物貶值30%（即房價下降30%）以上，抵押價值低於貸款額度，理論上來說下跌超過30%銀行的貸款就虧損了；

2.至於房價與社會整體經濟的關係，極其複雜，再加上社會福利的影響，更是錯綜複雜，學界、政界爭論不休；

中國城市/鄉鎮/地區發展不平衡，多幾個北京上海深圳，看他房價怎麼漲

資源集中，城市資源集中。

發展眼光，策略有問題

簡而言之，大多數房貸都是抵押貸款，還有以此為基礎的金融衍生品，在這些之中，房價的上升被視為一種保障。房價一旦下跌，銀行自身也不能獨善其身，銀行一出現問題，整個相互關聯的金融體系也就會受到動搖，這是美國次貸危機的成因之一。

銀行可以通過低息貸款保證樓市有足夠的流動性資金在房市，貸款成本低了，自然更願意借錢投資了

買房的錢是從銀行貸的款，房價一下跌過30%，你知道會有多少人放棄還貸么，銀行是為了自保。

一線城市佔據中國最優秀的資源，有能力的人都爭相往一線城市，特別是北上廣擠進去，所以剛需異常旺盛，一線城市房價也將必然繼續上漲。中國城鎮化進程繼續，大量的農村來的沒有住房，有錢的呆在城裡，沒錢的就買到周邊，會在一個點形成均衡。但考慮中國人口最高峰的買房時間逐漸靠近，短期之內房價還是會上漲，特別是一二線城市。況且中國經濟的發展必須繼續依靠房地產，國家繼續投資。一切看來，只是在一定時間之內，我們的房價還是會漲，具體快慢難以琢磨！

現在的房價較去年同期已經漲了30%，為什麼不應該跌回去？難道那時候就沒泡沫嗎？我認為，中國的房價下跌70%，這個民族才有希望。但是，執政者一般都會被地產商和官僚資本所綁架，沒有勇氣、正義感和動力做出讓他們破產的決策，它們對地產商和官僚資本的同情遠遠超過廣大的老百姓，所以最終被坑害的還是普通群眾，社會沒有公平和正直可言，沒有人熱愛這樣的國家。直到有一天，由於某個導火索發生一次大的社會變革全部重新洗牌，整個民族獲得新生。中國的歷史不就是這樣嗎？統治者怎麼可能主動革自己的命？