你如何看待購物中心在中國的發展？

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中國這個行業最大的問題是零售業的不發達，可以填充的內容太少，導致了所有mall的樣子千篇一律。在這個基礎上說購物中心的發展，根本就緣木求魚。

不多說了，這個問題很大，足以寫一本書來討論。

對於這個問題，我個人有一定的思考。中國的購物中心發展是在最近不到十年的時間裡發展起來的，並且借鑒國外尤其是歐美髮達國家的購物中心建設經驗。但是與國外不同，我國的購物中心從選址、建設周期、定位各個方面都不一樣，是具有中國特色的購物中心。首先，國外的購物中心大多位於郊區，地價便宜，停車位多；而我國的購物中心首選地點都是城市的成熟商圈，聚客效應明顯。第二，國外的購物中心建設周期一般都很長，切實做到給消費者提供一個非常舒服非常體驗感的購物環境，注重細節，服務人性化；國內的建設通常都是很趕，很多時間都浪費在土地平整和政府關係協調上了，真正留給購物中心的工程建設時期及後期的招商和商家進場裝修時間都是非常急促的，這樣做出來的購物中心總是給人感覺不那麼舒服，原本很好的建設理念迫於成本壓力最好可能就草草收尾。第三，定位問題，這是個很重要的方面，大家都在說這個，但是如何做呢？國內有幾個購物中心是做的很不錯的，太古匯啊正大廣場啊萬象城啊 ifc啊當然我說的定位都是不同的，但是如何因時因地的做好前期的定位問題確實值得深入思考和學習。

我個人的認識尚淺，希望有了解的朋友可以在這方面給予指點。

購物中心的興起伴隨的會是傳統百貨商店的衰落。就我們公司品牌來講，屬於國際二線品牌，在香港，購物中心專賣店的銷售佔比已經遠超百貨；在深圳，購物中心專賣店銷售佔比已經在一半以上；在廈門，購物中心專賣店銷售已經接近一半。在中國大部分城市，購物中心都在迅速崛起。

針對消費者而言，吃喝玩樂一站式的購物體驗，更舒適的購物環境，都是購物中心比傳統商圈和百貨更有優勢的地方，再加上更大的停車場，消費者會轉移到購物中心是顯而易見的事情。

針對品牌商來講，傳統百貨越來越苛刻的招商條件，商場內的各種限制，每年增長的扣率……，好的品牌，跑量的品牌，轉移到購物中心專賣店是更好的選擇，零售運營更為靈活，因為大部分是屬於租金式的，所以往往有更大的利潤空間。

可以預見的是一段時期後，現在的傳統百貨應該會變成是聚集了零售跑不贏專賣店租金的小品牌、個性品牌和初創品牌的個性百貨商店，而大品牌，大眾品牌會更樂意去購物中心。

整體來看，購物中心是可以取代「現在的」百貨商店的新商業模式，發展空間巨大，但是，要注意的是，中國在建的購物中心太多了！看如下的一些新聞：中國購物中心建設規模全球第一天津為修建最多城市http://esf.tj.soufun.com/newsecond/news/8225522.htm?utm_source=tjhezuoutm_medium=clickutm_term=mrutm_content=newsutm_campaign=choutim。中國購物中心各地相繼崛起大多或面臨關門命運 http://bbs.zbgl.net/forum.php?mod=viewthreadtid=2845786extra=page%3D1page=1。可以看出目前上面的購物中心項目太多，特別是一些當地的小型的購物中心，存在著選址，招商，運營和時機的一系列問題，導致購物中心面臨嚴重的生存壓力。

不過目前一些大型商業地產公司的連鎖購物中心項目還是可以信任的，如萬象城、海港城、萬達廣場等一些項目，萬象城的招商和運營實力一流，萬達廣場選址有優勢，且效率極高，目前我們開設在這兩個購物中心的專賣店，無一失敗。

中國的購物中心這種集中式的商業由於滿足全齡層、全天候、全業態的需求，購物的體驗較好，所以多年來不斷開發。但是現階段開發的主要還是綜合性的購物中心，這主要是中國的人口太多了，有太多的商業空白。接下來大型的購物中心將會減少，而是以中小型的、社區型的、主題性的購物中心為主。這其實就是先裝大石頭然後再裝小石頭的過程。

另外還有一種趨勢，那就是隨著交通的便利，遠郊的超級購物中心或者有可能興起，裡面裝著大型家電、家居賣場，甚至娛樂、批發市場等市區購物中心所沒有的業態。

主題性的購物中心，我認為以文化消費為主的購物中心比較有前景，因為相關的業態已經比較豐富了，較好招商。

上面主要是關於購物中心未來發展的幾個預判。

如果要說對現在購物中心開發和運營的情況做一個分析，那內容就非常多了。如何看？看那幾個方面？這個話題太大了，很難說、也不大說得清，說得再多都是片面。

購物中心現在是往二三線城市發展。

根據統計，在過去兩年中，中國購物中心以每年開業近400家的速度高速增長。截至2014年底，已開業購物中心超過3500家，預計2015年將有500多家的增量，到2025年將有7000家新購物中心建成開業，中國各類購物中心總數超過1萬家。

1995年至1999年是中國購物中心發展的萌芽期，主要集中出現在一線城市，1998年各別二、三線城市開始出現購物中心，初始階段的五年時間內，中國僅有8家購物中心。2000年至2002年是中國購物中心發展的探索期，主要集中出現在一、二線城市，如東方廣場、恆隆廣場、天一廣場等後期為人熟知的項目開始湧現。2003年至2005年中國購物中心已進入發展過渡期，一、二、三線城市均開始出現不同規模及類型的購物中心，如萬達廣場、金源時代、華潤萬象城等。2006年至今，中國購物中心整體已進入蓬勃發展期，其中以一線城市為主的購物中心已提早步入發展的細分期，主題型、一站式、娛樂化的購物中心大量湧現。

自2005年五洲風情MALL落戶在深圳龍崗區，標誌著購物中心已開始從市中心核心商圈向城郊地區非成熟（新興）商圈普及。一線城市中地段佳、人氣旺的市級核心商圈同行競爭過於激烈，且總體供應接近飽和，迫使購物中心向次級商圈及非成熟商圈轉移。由於土地稀缺、地價高昂、城市擴張、人口外遷等眾多因素導致購物中心的布局必須具備前瞻城市發展規律的眼光，如2008年萬達廣場、永旺國際商城落戶在北京的石景山區及昌平區，充分體現購物中心郊區化的布局特點愈演愈烈，這是城市發展所導致的必然規律。同時，落戶於非成熟商圈的購物中心呈現出兩個下特點：一是規模大，體量10萬㎡以上的購物中心是主流；二是功能全，多以綜合型、一站式、全客層的綜合定位，娛樂休閑型的主題定位也在興起。

前瞻產業研究院發布的《2015-2020年中國購物中心運營深度調研與投資戰略規劃分析報告》顯示，環渤海經濟圈所轄不同等級的城市中，一、二、三線城市購物中心佔有比重分別約為74%、22%、3%，購物中心在環渤海地區的分布形式受其所在城市等級的影響較大，三線城市普及度較低；長三角經濟圈內的購物中心整體分布相對均衡，一、二、三線城市購物中心比例約為46%、22%、32%，購物中心分布基本不受其城市等級的影響；珠三角經濟圈一、三線城市購物中心比例約為85%、25%。

未來，購物中心逐漸將「下沉」二、三線城市。目前優質購物中心仍集中於一線城市，但成本高企、市場飽和、競爭激烈以及逐漸稀缺的零售資源開始迫使開發商轉戰二、三線城市。據《2014中國購物中心與連鎖品牌合作發展報告》顯示，47%受訪企業傾向於在二、三線城市的頂級商圈興建購物中心，20%會選擇二、三線普通商圈，意味著67%的受訪開發商未來會把開拓重點放在二、三線城市。