2016年杭州的房價會跌嗎？

01-13

至少在下半年之前不會跌，房地產是托底中國經濟的稻草。在這期間不排除繼續的利好政策以防止房價下滑，政策利好的救市標準至少是，如果房產泡沫破滅，銀行是否承受得了。出利好政策並不是推動房地產，只是不得已而為之，今年以來，每一次利好政策，國家都不允許房價上漲，基調是去庫存。

至於廈門、深圳的房價上漲，基本是國家戰略的是，針對台灣和香港。

基於整個宏觀經濟面、以及房地產的泡沫化、人口紅利的消失、城市化趨緩，房產終會泡沫破滅，才有新生。破滅以及當下的經濟墜落將會帶來什麼樣的社會、經濟、政治變化還不好說，有些人比較悲觀，比如，時寒冰。

房企在回歸市中心是防止泡沫帶來的巨大貶值，也是地產進入買方市場，精耕深耕拓展的表現。這些房地產理性的表現，就是行業不那麼繁榮的另一面（所謂白銀時代）。各大房企半年報已出，基本都沒有達到預期銷售目標，行業平均利潤為9個點。

很多人不清楚現在的杭州樓市庫存高是因為13年天量土地供應所造成的 13年的土地市場供應了11萬套住宅。14年出讓的土地可供應7.5萬套住宅。15年知道什麼套嘛？4.5萬。主城區的土地供應在今年被人為壓縮了。目前來說，杭州樓市主要庫存都在餘杭跟蕭山。不算外縣市的臨安建德富陽桐廬淳安的庫存量的話餘杭跟蕭山加起來住宅庫存有8W套。而上城區跟下城濱江的新盤住宅供應量也才930套+1400套濱江2700套之江 2100套下沙 1700套不談區域談價格的都是耍流氓嘛。。。。

作者：Madoka Kaname

鏈接：有哪位大咖能指導一下小妹2016年杭州房價走勢？ - Madoka Kaname 的回答

來源：知乎

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5月7日更新一下：

還是關注下杭州土地市場好了，地價上漲傳導至未來房價上漲（這裡不討論炒作資金引導房價，跟貸款政策引導房價）。

2016年1月6日杭州土地市場首戰南星單元B-02地塊，起拍價22149樓麵價落錘36680元/平米

慶隆單元FG01-R21-01地塊起拍13884 落錘 19694.84

1月25日景芳三堡單元JG1207-26地塊 15725----&> 23268.16

筧橋單元JG0603-02地塊 10144-----&> 16357.55

3月23日潮鳴艮山單元D4-01、D4-05地塊 21668------&> 45368

牛田單元R21-29地塊 9466-----------&> 14626.99

現在的形勢很明朗了，沒地鐵配套，沒產業支撐的地塊根本就無人問津，基本低價成交的，例如下沙大學城北，臨平山北，蕭山義橋。有產業支持，政策引導的，像錢江世紀城，未來科技城的地塊價格都是上漲的非常迅速，我這裡沒有列出很多餘杭跟蕭山的土地拍賣情況。就舉5月5號的蕭山土地拍賣好了

錢江世紀城奧博單元FG09-07地塊 11800-----&> 19634.04

錢江世紀城奧博單元FG09-09地塊 11800-----&> 19846.39

蕭山城區北干中單元E-17-2地塊 9800-------&> 18283.81

買房永遠跟地段走或者說跟著政府資金流向走，政府大把大把砸錢的地方，至少在杭州肯定不會錯的

查到幾個數據，2016年前10月出讓宅地建築面積：主城區：241.2萬方，餘杭區：181,9萬方，蕭山區：240萬方，合計663.1萬方，平均100方/套，約6.6萬套。

2015年出讓宅地建築面積：主城區：234.6萬方，餘杭區：199.7萬方，蕭山區：227.2萬方，合計661.6，算一半，約3.3萬套，合計9.9萬套。

另外還需注意的是，以上數據僅僅是涉宅用地，裡面還不乏商業部分和公建，其實估計9萬套上下差不多了。

不用yy房價下跌了，不可能的事……

就兩點杭州房價從市場和行政角度跌不了

第一中央高層對浙江的支持這些年顯而易見從上一屆省領導班子集體調任中央部級單位即可看出畢竟大大獃過的地方亞運會 g20 烏鎮會議杭州飛天獎大運會世界游泳錦標賽等等杭州在2022年前將是集全國之力一線城市標準的建設進度

第二政府前幾年出台的跌停板制度即簽約價低於初始備案價的百分之15 不給予網簽呵呵看出杭州政府的決心了吧一個金融互聯網娛樂文化朝氣蓬勃的城市房價承載了太多的金融功能

15年的時候，鄙人當時對房價剛做了兩周的觀察就撰文一篇《投資要訣-房價淺析》致昆明的一位好友，另附了打油詩一篇：

男兒立志出鄉關，功若不成誓不還。成名何須待年高，荒骨不必埋青山。蘭葉春若能葳蕤，桂華秋定當皎潔。

當時從未想過買房，對於中國樓市的思考不夠深刻。後來深圳的房價從均價3W破位到5~6W，鄙人也機緣巧合退到杭州工作，昨日驚聞杭州蕭山地麵價已經2.5W了，意味著將來售價至少不低於4.5W，要知道今年6月的時候，杭州房價均價才2W，因此重新提筆吹一把對房價和宏觀的一些看法。

回顧下去年舊文對房價的分析：

QUOTE」

PART.1.分析工具和引用理論的介紹

分析工具主要凈現值法和收益率法則，兼顧博弈論的觀點。

（分析到後文，解釋了為何傳統基於理性人的分析方法不適用於很多經濟現象：1.人做決策時無法了解影響決策的每個因素；2.人在做決策時無法預料到每種可能性及其發生的概率；3.人沒有能力對每種結果的偏好進行排序）

分析的角度，採用了三個層面：

1. 從供求關係看房價走勢

2. 從宏觀政策看房價走勢

3. 從階級利益的博弈看房價走勢

PART.2.分析階段：對上述三個層面進行了展開

PART.3.結論：宏觀層面看，房價不可能跌，即時跌也只是對比資產價格膨脹的跌，別人漲兩塊，他漲一塊。

「UNQUATE

現在來看下當時的觀點，除了從階級博弈的角度分析還算站得住，其它兩個根本就是眉毛鬍子一把抓，不著調的事。

首先我們在談房價走勢的時候，要區分清楚一線，1.5線的房子和二線三線的房子不是一個概念，前者是金融產品，影響房價的是政策/貨幣提供的流動性和佔比1%的富人階層對於中國未來的看法，後者的房子是商品，還可以用供求關係去分析，不過三四線的房子就好像過了氣的網紅不值得搞。

說流動性之前不得不說為什麼人們要投資房地產，為什麼中國的房子都夠16億人住了，房價還會一直上漲？

1.
市場信息的不透明，理性人的一大條件就是基於市場透明，如果你知道深圳的房子已經夠4000W人住了，你還會花800W在深圳買個140平的學區房？正因為國家/房地產商對於市場信息的壟斷，才能導致人們對於房價盲目的追捧。可笑的是還經常上演國家去規範房地產商信息做廣告等故事，說好的唱雙簧，你把鍋丟給我一個人？

2.
中國十多年來一直是負利率，銀行存款收益3~4%，但是通貨膨脹8~18%（不要以CPI為口徑，CPI是不統計房價的漲跌的），人們對於資產的不安全感使得大家積極踴躍地投資房地產。

再說說什麼是流動性，現金、股票、一部蘋果手機、一個房子；這幾樣裡面流動性的排序是怎樣的？流動性最大的無疑是現金，其次是股票，再次是蘋果手機，最後才是房子。為什麼？現金你現在隨便找家店就能花出去，股票，掛在板上幾秒鐘就賣出去了，手機慢的話1~2天，而房子呢？掛出去半年都沒人鳥你。實際上房子是流動性最差的商品。

哪怕現在深圳那些高達7~8萬/m2的房子，打包票的說能以7~8萬的價格套現出去的絕對不超過1000套，要知道深圳有2000多萬人，而這裡才1000多套房子，頂多算住上5000人吧？0.04%的人口套現出去就無法承受了，為什麼？因為如果以深圳現在的房價套現所有的住房，可以買下五分之一個美國了。所以一旦有超過1000人開始在一線城市套現房地產並且在國外置業（這可是100億），國家就緊張的不行，鄙人在智庫工作過幾個月，也認識一些朋友，其實在15年，國家都派過多個調研組調研房地產市場。

如果房地產開始套現，會出現一個什麼樣的景象？當有1000人開始套現賣房子，馬上就發現市場上根本找不到1000個傻瓜來接這100億的房子，於是急於套現的他們就開始以6.5W的賣家開始出售，因為他們的成本可能只有3W，這個利潤仍舊很客觀，市場上的其他人看到這種情況，就會產生一種預期，後面的發展就不用多說了。

那麼如何解決這個難題？我思考了很久，並結合自己淺薄的經驗，吹下牛逼

1.
阻斷房價繼續上漲的勢頭，出台各種法規限制需求

2.
通過國企以高價買地，防止房子的持有者產生房價下跌的預期（這又是一種資源的錯配，像深圳和杭州這些根本不缺錢的城市，反而在這個策略下獲得了客觀的現金流，於是杭州又開始各種修路）

3.
強勢拉抬大宗商品價格，等大家一台電腦都要1W，2W的時候，再回頭看房子，發現也不過就幾台電腦或者幾部手機的錢的時候，這個房價自然就穩住了，同時，錢也毛了。等17年大家就能看到大宗商品價格成倍體現到商品上了。

最後說兩個問題：

第一個，房價的終極推手和該不該看空房價的評定標準

1.
分稅制結束，朱總理上台後推出的這個政策規定了地方政府的稅收大頭上交給中央，小頭歸地方政府，同時地方政府還要承擔醫療、教育、基建、交通等公共設施建設，地方官員還要搞GDP，才能升官發財。而稅收收入連醫療教育的零頭都不夠，你會怎麼辦？你會突然想起來，原來土地出讓金是100%歸地方的，地方政府可以發行債券，債券的錢也是想怎麼花就怎麼花的。所以現在房價高企，地方政府債務十幾萬億。

2.
官員KPI考核改變，不再以GDP為標杆或者啟用追責制。過去的官員基本都是一種我死後，哪管他洪水滔天？任期一結束就到別的地方走馬上任了，誰還管我重複建設，管我修路修橋？

第二個，不要總個人的角度思考政府的行為

經常有人搞不清政府做事情的邏輯，並不是圍繞著老百姓怎麼好怎麼搞去做的好伐。

1.
官員的權利是上級或者他爹給的，所以他沒必要討好你

2.
中央政府和地方政府是兩個概念，更別提地方政府和地方政府之間還有很多齷齪事

3.
哪怕中央政府再做頂層規劃的時候，也是考慮宏觀層面大眾的忍受度，而不是考慮某一個人的生活質量。哪怕現在回到工資收入2000塊錢的時代，你還是餓不死，這就是中央政府的底線

4.
多看看歷史你就明白了，政府不僅不是萬能的，是無能的居多。解放戰爭時期的無論是國民黨還是共產黨，統治區域都存在嚴重的通貨膨脹，這個朝代才67年，其中文革就佔了29年，通貨膨脹也有幾十年的歷史，說白了，好日子也就這十多年，60，70年代的人的話不要聽，他們有些搞不好都吃草根、樹皮出來的，什麼日子對他們來說不是好日子？就朝三暮四的猴子而已。

5.
這個社會的階層已經固化了。

杭州GDP增速僅次於深圳

杭州作為互聯網中心創造大量高薪就職機會，在最近幾年都會是高等人才流入城市

【這是需求】

杭州目前賣地特別厲害，城市不斷向外擴張，庫存量極高，郊區小區的配套還不完善；但傳統主城區幾乎無地可賣，房產交易已二手房為主

【這是供給】

行情判斷：主城區供給小，新房次新房價格緩慢上升，老齡二手房價格穩定；郊區庫存大，價格有下滑可能，很多小區買入後不好出手

利好：地鐵學區醫院綜合體國際性大會（未來科技城和濱江版塊）

杭州四天之內兩迎「低開」，梧桐郡之後還有誰？-住在杭州

「太開心了，這個價格能買到真是覺得自己撞大運了」，儘管天氣有點冷，但是站在戶外的小張卻絲毫沒有凍著的意思，不停的和身邊的購房者分享著自己的喜悅。他的身後是未來科技城國際會議中心，此時，梧桐郡的首開選房正在裡面如火如荼的進行著。

18000-20000/平米！

　　這是記者從購房者口中得到的首開價，毫無疑問，這是個遠低於市場預期的價格，要知道的是，僅僅是在一個月前，外界對該項目價格的預測還普遍在2.3萬元/平米。

　　通常來說，看房價有沒有被政策撼動，最具有參考意義的是新盤，因為和在售盤相比，新盤的定價要相對自由，賣得低也不會被打臉。從上周末到今天，短短几天的功夫，前有水晶酈城，後有梧桐郡，連續有新盤低開入市，讓人不得不驚覺：市場的風向已然在變了！

不會，除非人口流入減少了。那麼多接盤俠等著接盤呢

下半年會恢復正常，稍跌一點。主城區基本恢復正常，稍跌後緩漲，郊區會跌。明年春天就知道了，大批資金熱錢到底流向哪裡。

剛剛請教了街對面算命的張大爺，他說爹什麼爹，老子都不老子了。

國內的地區差異太大了，一線城市的教育醫療等優勢無法比，基本上一線城市繼續漲二線最多不會降。

都在意淫主城漲，蕭山、餘杭這些郊區跌，哪裡來的自信，結果漲的最凶的就是郊區的板塊，蕭山世紀城漲了25%，餘杭未來科技城漲了30%

人們看到的總是希望自己看到的！郊區庫存大！市區漲！郊區跌

地段地段地段??千萬不要買郊區

…剛剛在濱江蕭山邊界定房…有點後悔了…將近3萬一方，精裝

濱江蕭山這邊的房子在一年之中，價格是翻一番。現在開發商都留著房子，一波一波開賣，賣的好，再漲，我定房的開發商的上漲的幅度為1000元每平方。個人觀點：開發商在試水，什麼價格買房的人能接受…漲了發現買的人少了就不漲了，買房開盤前的認籌就是開發商試水的好助攻…買房需謹慎！

個人觀念：濱江蕭山這邊最近不大會跌了，也不會漲的很厲害，G20結束這段時間真的是大家瘋搶，供不應求的，價格自然上去了，但是下半年不知道政府會出什麼政策（比如資金投入，買房政策），還有外來人員流入量，但是感覺濱江還有亞運會之類的大型活動，市場供求關係，市場消費者心理占很大比例了。按照目前來說，濱江房子不可能比市區的貴，漲的空間比較局限了。

年前在濱江買的房子，當時價格是18000+，昨天突然看到已經漲到23000了，呵呵！

目前庫存量大的基本集中在三四線城市，杭州作為強二線城市，消化能力較強

杭州市區核心區基本都是二手房，配套已非常完善，隨著杭州國際大都市的發展，將會不斷緩漲

餘杭、蕭山等郊區庫存量大，樓盤很多，可能會有降價空間，但是杭州地鐵大提速，原本規劃十年成網，現在是五年就要成網，成網後郊區交通大大方便，房價上升潛力較大

核心區與郊區的中間地帶，比如錢江新城、申花板塊等，價格將會比較堅挺，周邊配套也尚可，貨幣政策放寬後很難講價的，甚至會漲價

16年G20峰會、22年亞運會，集全國之力保杭州，基本面很不錯

可以查一查今年拍出的地價，再查一查周邊二手房價格，再聯繫一下蘇州南京今年的漲幅，跌的概率很小，而且很多樓盤一月份已經漲過價了

最近一兩年都在微微上漲中啊

有道理