開烘焙店怎麼選址？

家人想開個麵包西點蛋糕的烘焙店，找了個目前入住率40%~45%新小區門面，這小區主要人群是公務員家庭。上圖紅點是車輛人流出入口（點大的車多人多），黃線是公交線路和白天小區住戶活動頻繁門面區，目前主要是菜店小飯館超市日雜店面積30-100m2，晚上冷清；白線是小車路線/停車及夜間人流活動頻繁區域，門面有超市中餐廳西餐廳咖啡酒吧茶座火鍋等店，且都是200平以上門面，晚上路邊停車滿滿，目測均價三四十萬一輛。

現在問題來了：黃點是我目前選址（面積合適我們的「感覺」），就烘焙店而已選址靠譜么？我們是第一次開店，沒有經營經驗，在此請大家指點迷津，謝謝！

下圖1是黃線區域臨街門面，2是黃色區域的

圖畫得不錯！評價這個店址的可行性主要看三點：

第一個要點是商圈。這是個社區商圈，居民區加社區型商業，本來可以做烘焙店的，問題是商圈成熟度太低，所在小區入住率太低，周邊一片荒涼，客源太少，養活一家店有些困難，而且未來二、三年不會有太大變化，因為周邊其他地塊還沒動工。

第二個要點是位置。最好選擇靠近聚客點的位置，社區商圈的聚客點就是大中型超市。如果沒有這樣的超市，就找步行客流最大的地點，例如小區步行人流的主要出入口，公交車站等。

第三個要點是競爭。要看周邊方圓3公里之內有多少家同類店鋪，如果店鋪很多，意味著競爭激烈，生意難做。

建議：光靠這樣一個小區即使入住滿了，也就勉強養活一家店。小區住滿了也需要1-2年時間吧，周邊地塊建成併入住9成以上，恐怕需要3-5年時間吧。如果商圈不行，即使店鋪位置再好也無濟於事，用不著蹲點數人頭。在這樣一個非常不成熟的商圈開店，會面臨客源不足的問題，2-3年之內賺錢都很困難。除非周邊幾公里範圍內還有不少小區，卻沒有同類店鋪，這樣可以做外送。除非你想做長線，至少能扛兩年，能耐得住寂寞。否則這地方沒法干。以上答覆由《餐飲邦》田廣利提供，僅供參考。

補充：

從圖上的標記來看，人流、車流都朝著右下角方向，估計那邊是進城方向。短期來看，肯定是圖下方紅點的位置人流量更大，位置更好。

但從道路的寬度和走向來看，上方的斜向的馬路應該規劃得更寬，是更主要的道路。所以，從長遠來看，上面黃點標示的位置人流量會更大，位置更好。當然，前提是周邊空地建成並投入使用。

這一點還需要向規劃部門打聽、確認。以上內容供參考。歡迎關注我的個人微信公眾號「腚位家田廣利」，ID：dwjtgl