如何看待燕郊房價一個月下跌14% 炒房客甩貨出逃？

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【【經濟觀察報】燕郊房價一個月下跌14% 炒房客甩貨出逃】http://m.pstatp.com/group/6423897026789900801/?iid=10245790469app=news_articlett_from=copy_linkutm_source=copy_linkutm_medium=toutiao_iosutm_campaign=client_share
經濟觀察網記者田國寶 5月22日，楊凡終於簽了交易合同，賣出了一套品質相對較差的一居室，雖然與買入時相比賠了10多萬元，但總算暫時保住了另外兩套房子。
楊凡名下有3套房，另外兩套均有貸款，每月還款在1.6萬元左右，這套賣出去的一居室於2016年底以單價3萬元全款購入，總價126萬元，5個月後，楊凡以單價2.7萬元賣出。

「我的月供只能維持5個月了，否則也不會現在出手。」按照當初的計劃，全款買入的一居室，單價漲5000-10000元之後就出手，但3月21日廊坊市出台房地產調控新政並暫停網簽，4月8日恢復網簽後，提高二手房過戶指導價及交易稅費，燕郊樓市成交量價開始下滑，楊凡的計劃落空了。
楊凡並非個例，越來越多的燕郊炒房客出於月供壓力和止損訴求開始拋售房產，並引發二手房掛牌價格不斷向下調整，這與此前樓市火爆下的貸款高評息息相關。
部分投資客六折甩貨
其實，楊凡一直不甘心，3月底第一次將房子委託給中介時，他的報價是3.3萬元/平方米，他認為，隨著北京史上最嚴厲限購政策出台，北京房地產市場剛需將進一步湧入燕郊，對燕郊房價起到有力支撐。
房源委託給中介一個月，看房者不多，中介建議他調低價格，但他堅信燕郊房價還會繼續上漲。5月上旬，有關北京主要銀行將取消一套房按揭利率折扣、二套房在基準利率基礎上上浮20%消息傳出，隨後燕郊地區銀行機構跟進。

這時，楊凡已經預感到形勢嚴峻，把價格下調到3.05萬元/平方米，「既然賺不了錢，起碼保本。」
瞬息萬變的樓市比楊凡預料的還要糟。燕郊一些炒房群中不斷爆出低價房源，有些比他小區品質高的房源單價已經報到2.9萬元/平方米。
一位資深炒房客建議楊凡長痛不如短痛，「也對，別人2萬9出手的時候，你2萬8才有可能賣出去，否則等價格普遍跌到2萬8，你就逃不走了。」
5月18日，楊凡一次性把價格報至2.7萬元/平方米，一天後，中介告訴他有人有購買意向。「還是比較懸的，今天這個價格就不一定賣得出去了，天洋城有的報價已經到2萬4，福成五期有報價2萬3的了。」
天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量較大的兩個小區。燕郊興達二手房一位門店經理介紹，曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000萬元資金買房，「這麼多錢砸下去，天洋城二手房價格一下就起來了。」

然而，在當前樓市量價齊跌的背景下，部分高槓桿炒房客開始大幅度降價，鏈家網信息顯示，天洋城一套183平方米的二手房，總價從最高600萬元降至458萬元，降幅達31%。記者隨機抽取9套70-100平方米主流戶型發現，有5套房源總價降幅超過20萬元。
不僅是天洋城，星月雲河小區，一套96平方米的二居室，總價從原來的302萬元降至目前240萬元，降幅超過38%；福成五期7套主流戶型有4套降幅超過30萬元，其他3套降幅分別為11萬元、20萬元和25萬元。
「被套住不可怕，可怕的是像我這樣高槓桿的投資客。」楊凡表示，正是一批高槓桿的炒房客出逃使得房價不斷跌破紀錄，而且隨著房價繼續下跌，一些投資客的心理也在鬆動，「如果原來1萬元以下買房的人也加入進來，房價還會被拉低。」
燕郊成交均價月跌4100元
從限購政策出台以來，包括炒房客在內的燕郊二手房業主信心正在不斷被蠶食，從鏈家網掛牌房源情況來看，限購兩個月來，掛牌漲價房源套數和掛牌跌價房源套數比例逆轉，並不斷擴大。

317後三周燕郊二手房平均成交價格發生激烈下滑，鏈家數據顯示，第一周成交量為199套，成交均價為31507.65元/平方米，第二周和第三周成交量分別降至91套和29套，成交均價也分別跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米，兩周平均成交價跌了2131.72元。
從第四周開始，燕郊二手房房價經歷一小波反彈，當周成交均價達到32885.68元/平方米，恢復限購前的水平。但從第五周又開始出現小幅下滑，平均下滑了近1300元/平方米。此後一路下滑至今。到第七周，二手房成交均價下跌至28745.96元/平方米。
這意味著從第四周最高點到第七周不到一個月時間，燕郊二手房成交均價下跌了4139.72元/平方米，跌幅超過14.4%。
截稿前，5月8日之後的燕郊二手房成交均價還未公布，但按照中介的說法，最近兩周價格還在持續下跌中，天洋城房源出現2.4萬元/平方米的成交價，福成五期也出現單價為2.2萬元/平方米的成交房源。
5月17日，燕郊先後有三個新項目開盤，其中匯福悅榕灣均價為3.9萬元/平方米，碧桂園時代城均價為3.2萬元/平方米，中興和園均價為2.7萬元/平方米，除了中興和園因加價較少獲得一定成交外，其他兩個項目成交量相對較少。

這是近兩年燕郊一手房開盤首次遇冷，5月17日當天匯福悅榕灣開盤時，售樓處看房者不足20人。
高槓桿的隱憂
無論是炒房客虧損拋售，還是由此引發二手房掛牌漲跌套數比持續擴大，均與近兩年來、尤其是2016年燕郊樓市的野蠻生長息息相關。
燕郊一位賣房者透露，2016年中其出售燕郊一套兩居室，本來首付是34萬元，但是購房者通過做高評從銀行多貸出28萬元，「等於實際只首付了6萬元就買到一套房。」
所謂的高評，即二手房評估價高於實際成交價，例如一套100平方米的房子單價是2萬元，總價是200萬元，首付40萬元，貸款160萬元，高評到280萬元，可以貸出224萬元，多貸出的64萬元，除了首付，還剩24萬元可以用來還貸款。

中介介紹，2016年通過此類手法操作的炒房客並不在少數，「只要房價保持上漲，評估公司、銀行、中介、業主和購房者都能賺錢」。
通過高評手法購房有三個關鍵要素：第一，實際成交價低於市場價，由於房價上漲迅速，房子成交價已經低於按揭時市場價，存在操作空間，尤其是複式建築面積較小、而使用面積較大的戶型，空間更大。
第二，銀行、中介和評估公司配合，在房價漲幅較快的時期，高評不僅讓幾方機構都可以獲得更高利潤，而且後期房價上漲也能夠迅速抹平高評的潛在風險。
第三，業主配合，買賣雙方必須信任，因為最後銀行多貸出來的資金會打進業主的賬戶，業主需要把多出來的錢返還給買房人，「做這類套貸的要麼雙方熟悉，要麼業主和中介是熟人，或者乾脆就是中介本人，如果不認識基本沒人敢做。」

額，美聯儲6月份加息概率八成，9月份五成，12月據說還要縮表幾萬億美元。更多情況還要觀察，國內估計是扛不住這兩波加息和年底的縮表了，高槓桿和現金流不夠的房企很危險。

燕郊明顯就是炒房客吵起來的城市，擊鼓傳花遊戲傳到頭沒有人接盤了

一個什麼都沒有的衛星城比省會房價都高，談什麼北京外溢剛需，有那麼些錢還不如去老家省會買呢

（1）住在燕郊每天花7個小時上下班？太累

（2）在市區租房住，燕郊的房子只用來以後小孩上學用，呵呵，燕郊的教育資源？河北的高校資源高考難度？完全不如在老家省會買啊

綜合說來，燕郊的房子真的沒啥性價比，剛需一族只佔極小比例，而且又不像三四線城市那樣搞棚戶區改造貨幣化安置人為製造巨大剛需，真的是懸的很

去年燕郊炒的起來是因為炒房資金還聚集在熱點城市及其周邊，今年炒房資金已經分散到了廣大的三四線城市啦

在燕郊工作過兩年，剛去的時候心裡就想，卧槽，尼瑪，這地方房價都一萬了，傻逼才買，後來就三萬了……話說我還是不明白為什麼能過一萬……

先下結論：燕郊的房子還會漲，你信不信？

2014的時候，有個知友問過沒資格在北京買房怎麼辦，我當時就回答「去燕郊買房」

月薪2萬，交稅不夠五年，外地女生想在北京買房，靠自己，如何實現？ - 知乎

到2016年中旬，我更新了一下回答，我說房子已經漲到2萬以上了，我的推薦暫時中結。

結果我還是沒料到又漲了一大截，直到現在的回調，到2萬5的均價。

如果那個知友聽了我的建議，相信現在早在北京買上房子了。

那麼為什麼現在降了，我卻說燕郊的房子長遠看還會漲呢，有以下幾個原因：

1、現在的降價是限購引起的，沒有成交量的根本原因是，現在燕郊買房需要三年社保，問題是燕郊都是住宅區，沒幾家企業，誰會在燕郊上社保呢？

　　結果，本地人本來就有房子，外地人沒人上社保，所以2017年初追風的那些投資客被套牢了，只能降價出售，降價就能賣得掉嗎？根本賣不掉的，因為沒人有資格買啊。

２、燕郊在未來三年里，不談其它，交通利好是連續的，潮白河兩座橋在建（一座已開通），兩條高速在建，一條地鐵在建，這些利好兌現之時，就是燕郊房價重新上漲之日。

　　因為只要交通問題解決了，燕郊的租房市場就有需求，用低一半還多的價格租住，交通每天多花半個到一個小時，太多人願意了，如果有出租利益，那市場就會回暖，只是這個周期不會短。

3、京津冀一體化進程正在加速，最明顯的，北京的醫保在燕郊的一些醫院可以使用了，雖然對本地人沒啥好處，畢竟北京周邊都是北京人的後花園啊，但至少就會有一部分退休的北京人在燕郊買房子，把北京的房子租出去，來燕郊享受生活和醫保，回去又不遠。

　　所以，我的結論：燕郊的房子現在的投資屬性不高，其實你想買也沒資格買...

　　但長遠看，上漲趨勢明顯，目前只是暫時抑制，等待下一次上漲的浪潮而已。由於成交量急劇萎縮，價格的下滑沒有實際意義，你急著拋也沒人有資格買啊，等到政策鬆動，價格迅速就會漲上來。所以如果是剛需，現在就是底，可以持幣觀望，等待價格出現向上拐點時再介入（真想買，現在就是湊齊資格的良機）。

歷年來的規律都是：一線城市嚴控鎖死，就蔓延到周邊，周邊鎖死就擴展到二線，二線鎖定，就依次到三線四線。

綜上所述，我之所以對燕郊持樂觀態度，理由就是嚴控的地方恰恰說明它有價值。

動動手指看看鏈家的成交記錄和現在的掛牌價，-25%差不多。

將來長租房租售同權、共有產權房享受一切商品房待遇（包括落戶、子女上學等）是大勢所趨，換句話說剛需不會再買市場上的商品房了。原因不是政府想降房價，而是房地產對GDP的貢獻率已大不如前，相反帶來的經融風險和社會不穩定卻大大增加，政府收入向房產稅等方向改變。所以北京的剛需已經找到了出路，加上政府嚴格清人，燕郊沒有經濟、沒有產業商業、沒有發展需要的因素，將來只能回到比河北均價略高的價格了。現在成交量幾乎都為零了，房價降了一半，這是限購和貸款政策的原因，等北京長租房和共產房一普及，燕郊將更加冷若冰霜，炒房客資金鏈斷裂大量拋售，且多低價也沒人買了

其實住宅已經成了金融產品，和貨幣以及利率關係最大

現在燕郊買房怎麼樣啊，價位，地段相關？ - 為自己活著的回答 - 知乎

https://www.zhihu.com/question/20090490/answer/278522615

可能和國家最近一輪又一輪的限購有關吧。而且房價先期的漲速，確實是有點過快，漲幅也有點多大，現在可能是在往一個正常水平上回落。

說下我的情況參考，在燕郊燕順路最北邊小區住，先在酒仙橋上班、後換到望京。這一帶互聯網企業有阿里巴巴、攜程、360、58同城、美團等。自己開車正常情況8:40左右出發，走京平機場高速一個小時到公司。晚上平均50分鐘到家，最快35分鐘。

之前在龍澤和霍營附近租房住過，到上班地點早晚都差不多一個多小時，主要出門到擠上地鐵就要二十來分鐘。

我覺得燕郊兩萬還是比較合適，哈哈，這樣能在小區再買一套，把父母接過來住比較方便。

我同學去年1w6每平貸款買的，不虧不虧。

全國那麼多城市限購限售，只有燕郊暴跌，隨便想想就知道了，不過對想抄底的人怎麼說都是沒用的

如果政府有膽的話就放開限購試試？不能永遠限購吧。所以，現在可以入手了，但是你並沒有資格。。。。。。。

房價下跌之前，房子市值400萬，抵押給銀行，貸款300萬，然後把房價砸到200萬，購入一套，把房價抬回400萬，售出，不計息獲利200萬。

或者

在房價下跌之前把房子售出，作價400萬，然後等房價跌到200萬時，按揭5套，等房價抬回400萬，全部售出，不計息獲利1000萬

或者……

不說了，後面的玩法我說的清，寫不清

5.21之後，燕郊二手房成交量急劇萎縮，首付水平的提升使得需求端完全被壓制，供應端有資金壓力的投資客會降價掛牌出售。所謂的價格大降14%，就是這些地里冒出來的筍盤，而並不是供應端的海量拋盤。現在的市場平靜期是剛需入場的最佳時間，買家是大爺，議價空間大。燕郊的價格是能夠maintain住的，隨著通州副中心啟用以及對北三縣進一步的統一管控，三五年內燕郊價格翻番也是能夠看的到的。有句話怎麼說來著，買房子最好的時間是10年前，其次是現在。