如何看待萬達挺進二三線城市。？

01-13

萬達在我老家荊州都開了萬達廣場 ...

謝邀。

我們非常仔細地研究過萬達的商業模式。必須要承認王健林能成為首富還是很有一套的。萬達有許多值得學習的地方。

首先說說為什麼萬達偏好做二三線城市的商業地產。首富身價300億美元，要做一線城市的地產自然不是難事，為什麼要做二三線城市的商業地產呢？

這要說說地產行業的性質：需要大量資金投入，因此往往負債率較高。在這種情況下，現金流的好壞格外重要。王健林很早就意識到這一點。什麼能提供好的現金流呢？消費類行業、物業出租等。持有物業來收租能帶來更好的現金流，而住宅一旦賣掉就無法再次提供現金了。所以萬達做的不是純住宅類地產，而是商業地產+住宅的模式。通過商業地產的現金流來彌補住宅類地產的短板，通過銷售住宅來實現收入。同時好的商業中心可以提升周邊地產的價值，實現一個好的協同。

運用商業+住宅模式的公司不止一家。萬達有什麼獨到之處呢？

先說說商業地產的特點。首先投入資金量大（住宅地產啟動資金只要達到30%即可，商業地產需要80%）；風險高：涉及規劃、交通、定位、招商等，非常複雜，即便是好的地段，也可能出現「隔街死」的情況，要做好是很難的；培育期長：開業通常要熬個兩年；綜合管理成本高：安保、消防等諸多細節，需要專業化的管理。

萬達的模式是深耕商業地產（萬達廣場），再通過住宅來實現大部分收入。我們對比一下萬達和華潤。

華潤地產是以住宅為主的地產公司，華潤旗下也有商業中心（萬象城）主攻一線城市，周邊的住宅是高端住宅。但華潤難以下沉到二三線城市，為什麼呢？

因為越到二三線城市，房價越低，越難用住宅帶來的收入去做商業地產的投入。

為什麼萬達做成了呢？我們從商業管理和金融兩個方面來看它的獨到之處。

1.商業管理方面：

萬達的商鋪只租不售，因為商鋪一旦賣掉就很難進行統一管理；
標準化運作。與品牌商、建築商（中國建築）簽訂總的協議，按照事先劃定的標準合作，不針對單店進行談判。
強大的IT系統。萬達的信息系統是全球百強，財務、運營、消防等系統全都集成為一個大的系統，王健林可以在自己的辦公室里看到所有項目的運轉情況。
流程管理強大。一個廣場從開工到開業分為400多個節點，通過信息系統都能得到控制，非常高效/權責清晰。

2. 金融方面：

採用「輕資產」的模式。剛才說了商業地產的資金投入量很大，而且運作起來很複雜。萬達如何解決這個問題呢？萬達會找當地的土豪出資來建他們的萬達廣場，然後與其進行租金收入的分成（土豪分7成，萬達3成）。萬達來專業管理整個商業，土豪躺著收租（避免了自己運作不慎的風險），同時這種方式讓萬達只用佔用很少的自有資金。這樣的模式擴張起來就容易了。
另一個方面：萬達收購了第三方支付公司快錢，通過互聯網進行地產眾籌（相當於自己發REITs），減少自有資金的投入。

這樣的理念和運作模式下，萬達商業相對標準化、輕資產，可以快速複製了。

大家不要瞧不起二三四線城市的商業地產哦~在回報率方面，由於便宜的地價，在這些地方的商業地產回報率是比一線城市高很多的。（一線11%、二線43%、三線46%）。投入少，能鋪設更廣的範圍，又能賺錢，是一個好生意。

下沉到二三線城市還為萬達集團的其他業務帶來了強有力的競爭力。比如萬達院線。萬達商場裡面的影院都是萬達100%持有的，2012年又收購了AMC，現在已經是世界上最大的院線運營商。國內電影票房收入的15%左右都是在萬達院線實現的。

牛吧？

一線打不過本地狼

二線平拼不過省會狗

只能去二三線欺負羊

萬達一直就是MALL裡面的非高端貨，近二三線很正常

小城市可歡迎萬達了，優惠給地，政策綠燈，稅費優惠，銀行貸款，幾乎不花錢就可以改一個購物中心，再把街鋪賣掉，住宅賣掉，純賺，助於商業，WHO CARE？

政府呢？

引進了萬達，政績！

萬達來了周邊地價提升，政績！

商業環境改善，政績！

購物中心開放，創造工作崗位，政績！

影院，高端酒店，形象工程，政績！

懂了吧？

難不成我家一個縣級市也算三線城市?

十堰萬達地方偏的公交車都沒有，附近房價飛漲