商業廣場里的店鋪租約（為何名店一定要開在商場）？
我在打一份商業廣場里的店鋪租約，出租方為某商場（購物中心）；承租方為某某咖啡店。上司告訴我這裡面有很多不平等的條約，但是商家還是簽。我想不平等多點的肯定是承租方，承租方堅持簽約肯定是有利可圖。但是為什麼承租方一定要在商場（購物中心）開店，不選擇在其他地方開店（如街邊）？承租方如何在商場（購物中心）圖更多的利？
蟹腰。
吐個槽，雖然這題跟零售有關，但是零售這個範疇很大，我回答的資料跟零售沒啥關係，更多跟商業地產運營有關…---------------------------------------分割線---------------------------------------
以我有限的認知來推測，我認為題主是想問：「為什麼知名度較高的商鋪，會更傾向於選擇商業地產如萬達等地方開店，而不是街邊等其他地方？」另外，題目中提到說有「不平等條約」現象發生，沒有明確表明是對出租方還是對承租方不平等？暫且假設，題主認為的不平等是對「承租方」來說的，也就是商業地產的開發商。---------------------------------------答案徵文--------------------------------------
一句話回答：是為了未來的商業地產生態運營。首先，商業地產不僅僅是一個「租店鋪」、「賣店鋪」，招商然後收租金管後勤的一個角色，這樣的角色早就被證明是失敗的。更為成熟的商業地產模式，應該是「商業地產生態」的培養，以精準的客戶定位、動線設計、娛樂服務一體化的成熟商業地產運營方式。以萬達廣場為例，不同地點的萬達廣場客流量、經營的店鋪、客戶質量和人均消費有很大不同，但萬達一定會堅持和商業夥伴一起走到哪兒開到哪兒，比如你一定在每家萬達裡面都看到過大歌星KTV，萬達影城，屈臣氏等等。
商業地產在賣鋪面或者租鋪面的時候，會有一個雛形擺給你看（有興趣可以去踩踩盤），裡面說明了哪裡哪裡規划了全XX範圍最牛的XX店等信息，以合理的客戶動線設計讓購物者進來有很多機會引導客戶進行消費。那讓我們反過來想一想，客戶為什麼會選擇去某一處購物廣場？跟朋友約飯、逛逛街、特定需求的購物（比如就要去某某專賣店買個什麼），那這樣是不是需要很有吸引力的店鋪（名店）來吸引他們先過來？比如快消衣服行業，很多人喜歡優衣庫，如果你的商業廣場裡面有一家某某地區最大的優衣庫旗艦店，同時也有GAP、ZARA等店，是不是對買衣服的人留下了「可以逛一下」的印象？那這些店鋪就是吸引客流的，而且很多跟開發商是有固定合作關係的，所以開發商的商業地產開到哪裡，這些商業夥伴們很可能也跟到哪裡。
說完了吸引客戶，聊一聊客戶消費的引導。你是不是發現，如果想要吃飯，一定是去萬達廣場的較高樓層？如果想看電影，一定去的是萬達廣場的頂樓？如果想逛超市，那很可能是在負一樓或者一樓？因為這些不同的客戶群心裡是不同的，比如想看電影的看到時間安排表以後回想：我是這個時候吃飯呢還是等會兒看完吃飯，加上走過來時聞到的一家家店鋪的菜香，不由自主的被吸引到想吃飯的狀態。這些都是很淺的例子。
所以，對開發商而言，一兩家店鋪賺不賺租金不要緊，先得有客戶被吸引來，然後運營出一種「這裡又好吃又好玩買東西還方便」的生態環境，自然租金就水漲船高，然後吸引來更有價值的客戶、更有價值的商業合作夥伴。舉個反例，如果開發商急促的對商業地產項目進行資金回籠，很快把主要的店鋪賣出去，而買主的人沒有一個整體思維來運營整個商業地產項目，導致商業地產生態起不來，客戶體驗較差，那買主會轉租出去，屆時不論是租金還是售價都有所降低，惡性循環，整體商業項目就是不成功的。放長線，釣大魚。
所以，名店開在商場，既是名店看好開發商未來對商業地產項目的運營能力的投資行為，同時也是開發商運營的結果。既然是對未來的投資，就有一定風險，所以開發商要請有更大風險承受能力的名店，而名店也要尋找比「街邊攤」更具有潛力的鋪面。名店的議價能力在商業地產運營初期更高一些，所以要用一些不平等條約來吸引名店。
所知甚有限，如有答非所問或錯誤的地方，還請多多指正。問題當中（為何名店一定要開在商場）？不選擇在其他地方開店（如街邊）？承租方如何在商場（購物中心）圖更多的利？頭兩個問題本身是不成立的，我姑且認為，是在詢問咖啡店如何進行店鋪選址。
店鋪選址策略確實是一場博弈，甚至是一項關乎生意興衰的重要因素。在選址的過程中，不僅要從人口密度、地理環境、地形特點等常規的方面進行考量，還要從區域經濟、收入水平、居住區規劃等發展趨勢加以綜合考慮。另外，店鋪所在道路的特點、店鋪的構型都是應納入考慮的因素，這樣才能提高選址的成功率。另外，店鋪所銷售的產品或者服務的特性往往也應該被考慮進去。這個過程是極為複雜，需要具體情況去分析。但是，無論怎麼說有一些規律是可以借鑒參考咖啡店有它自己的獨特的特性，是一種軟餐飲類服務。
1.街邊租金花費與商場扣點的區別
在大多數一線城市北上廣深，或大部分二線城市中的商業中心，通常情況下。某些熱門地段區域街邊店鋪租金有時候比同地段區域商場底商店鋪的扣點和入場費等等費用加起來的費用還要高昂，這是一個劣勢。但是，商場需要入駐商家完成保底銷售額，同時多賺了還得多返點。而街邊店鋪則是，交完租金後，多賺的都是自己的。假如產品確實很受觀迎，銷售商自己又很會運營的話，單純看這方面街邊店面優勢比較大。2.對應客流量和客戶消費引導層面的區別
由於具體區域不同，客流量通常情況下應該與租金價格成正相關的關係，這也是為什麼傳統商場把化妝品等女性產品擺放在首層的主要原因（女性是商場消費主力軍的地位從不容動搖~你懂）,也正如目前高票數回答中 @曾一光 所回答的，萬達廣場把電影和KTV分布在較高樓層的原因（當然~還有因為某些萬達影院特別是巨幕IMAX廳需要三四層樓高才能放得下....而且要從上往下進入~空間才有效被節省...）另外，往往進入商場會在一定程度上提高消費者對產品的認同感與購買的安全感，人們通常會認為商場中銷售的都是正品真貨，這也是所謂的「專櫃鑒定「效應，另外商場的大環境確實也能更加容易勾起人的購物消費慾望。通常情況下，這方面商場優勢往往更多的。3.運營成本的區別
這個不難理解，水電消防，安全，人力管理，結賬便利等等，在商場中與街邊是完全不同的。這些方面，商場往往具有統一的管理，而街邊商鋪對規範、安全等各方面管理等都必須由銷售商獨立完成。這就造成運營成本的不同。這方面在商場中是有優勢的。4.一些例外
很多大牌的旗艦店往往獨立開在最繁華地段區域的街邊，原因就是~他們真的夠大牌了~開在街邊對消費者的吸引力抵消了未能開在商場中的劣勢，甚至轉化為了優勢，同時做了更好的推廣。這也是呼應第一點，選擇街邊的原因。答案肯定還有很多不足之處，等我安撫好了自己的胃，再來修改~商場聚客能力或許強
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