開家小旅館的投資回報率怎樣計算？

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您好，朋友正在計劃近期在雲南不太知名的景點開個小旅館，專業人士們您怎麼看？如何判斷風險和收益？先在此多謝啦！

謝邀。不敢說自己專業，只是自己也開了小旅館，姑且答之，望有幫助。

對不知名景點，兩考慮，一是當地目前有多少類似旅館，二是這個景點進化成知名熱鬧景點及增加多少旅館的可能性，及競爭和發展。

風險：

1、證件：開旅館要有三證（特種行業許可，營業執照，稅務登記）的，如果沒有分分鐘可能有同行搞你然後部門就來查了；還是說當地都不用三證？

2、同行：其他競爭對手會不會對你有意見，小鞋子不好穿呢，在當地能不能處好關係。

3、經營：這個其實就是收益啦，推測好成本和營收就ok啦。還有，有一個之前我一直擔心的客人人身安全，這點考慮讓我失眠了兩夜。最後考慮給客人買保險。

成本收益：

租金：開個旅館，是轉租別的旅館（客房配備齊全）來經營，還是從一間非旅館性質樓房開始裝修配備，區別很大。一間空客房配套基礎設施和簡單裝修大概預1萬吧。

人工：肯定要雇個搞衛生的阿姨的，一個人忙不來的。一年多少費用，給自己開多少工資。

水電：太陽能熱水器否？電費一度多少錢？空調節能否。反正我14間房，海島邊的旅館，非太陽能熱水器，電能的；空調小一匹的。7月份入住率至少90%以上。7月份，電費4898，水費180（1元/噸）

維修：這個相對較少，我經營了4個月，也就2000元左右吧，換燈泡請人修空調熱水器什麼的。

運營：手機費、有線電視費、網費、垃圾處理費等等，一年也要你好幾千吧。

客房營收：主要參考當地其他旅館的入住率和房價，然後自己測算下。我13年做了測算，結果14年一經營，比測算的還要高，開心。不過15年就不好搞了，大家看到我做得還不錯，紛紛效仿，包括網路推廣什麼的╮(╯▽╰)╭ 更絕的是，當地村民紛紛蓋樓房，來年肯定又多了n個競爭對手，人家是自己的房子，多少錢開給客人問題不大，你是租的，租的啊親，房價不可能隨便低啊，自己拿捏咯。

其他營收：這個佔比比較少，在我這邊估計佔總營收的10%就差不多了。可以跟當地餐飲合作，介紹客人過去吃拿提成，當然，要介紹性價比高的，否則網路分分鐘罵死你，你就不用做了。當然，除了餐飲合作還有很多其他，自己想。同時自己也可以搞個小賣部什麼的。

大概公式：凈收入=客房營收+其他營收-租金-人工-水電-維修-運營±其他。

投資回報率，還要考慮租金付幾押幾，還要搞清楚要經營多少年。這個自己算算咯。

我是土鱉，一切都是我自己摸索和請教的，有大牛看到了，還請輕拍哈。

加我微信！我現在準備接受一個旅館，傳授下經驗。505201026