首付貸有風險么為什麼被禁止了,能詳細說說嗎？

01-12

現在還有那些平台還在做的？銅掌柜有首付貸業務么？

在央行明確給首付貸定性的前兩天，我在朋友圈說了一段話說，大概的意思就是首付貸沒有任何存在的理由和機會，一定會被拍死。

然後就不少人來罵我不了解清楚，然後說首付貸幫他們解決了很多問題，如果沒有首付貸，他們就永遠買不起房子了，因為房價又漲了，然後說傳統金融機構會消亡就是因為一點都不人性化。我這幾年碰到很多這樣的人，從當年餘額寶開始一直到現在，無數人總是會用他們的親身案例來告訴我很多事情的合理性，說實話，我都相信他們說的是很有道理的，非常有道理的，例如有個小企業跟我說，他是做紅木傢具的，每年業務很穩定，利潤都有一兩百萬一年，但是銀行從來不給他發放貸款，所以他覺得傳統金融機構不作為，活該被搞死。

這種案例特別多，怎麼看呢？我覺得分成兩個層面來看，第一個層面的問題是個案和普遍性案例的問題，我個人感覺從個體來看，永遠都有這樣那樣的特殊情況的存在，使得很多個案都存在很大的合理性，但是這樣的個案有多少，能否被規模化，這個就很難說了，從整個市場的邏輯來看，其實我們很難認為個案能代表普遍性案例，其實這個世界上能被單獨拿出來舉例的很多東西，都不代表普遍性，基本上就意味著他是孤立的事件，因為普遍性案例往往成為了共識，從而壓根不需要被舉例才能被說明，我們小時候讀書說中國人不食嗟來之食有骨氣，然後舉了個例子，其實恰恰證明這樣的人很少，所以才能被舉例，這種特定的針對性很強的例子，往往是反例，我們說人性之美的時候，舉例誰誰誰做好事情不留名，其實恰恰說明的是這種人很少，更多的其實是不會這麼做事情的，有一次某省開會舉例說自己省里一直有良好的信用基礎，舉例了某地市一個漁民二十年捕魚還債說讓人很感動，其實我想說的是這種案例其實因為少，所以你才記憶深刻，然後能被舉例，他一定不是普遍存在的。

看一個社會風氣的時候也是這樣的，現在很多微博動輒就說什麼地區發生了一個孩子跳樓的事件，就說教育出問題，怎麼怎麼不好，其實這年頭，好事情稀鬆平常，誰也不會說，只有壞事情，才會被認為有傳播價值從而放大，恰恰說明的是這種事情並不是普遍案例，沒有必要刻意放大。所以，作為一個學術討論層面的時候，討論個案是沒有價值的，我們討論的是普遍性案例。有人運氣好，買彩票也能買成億萬富翁，但是你能把這樣的案例歸納成人人買彩票去賺大錢么？這種個案肯定要被屏蔽。否則沒辦法討論問題，所以我在碰到一件事情的時候，往往會去考慮這種事情是不是孤立事件，有否探討的意義，當然這裡說的孤立並非是說一件兩件的事情，而是從整個樣本來看的佔比到底有多大，是1%還是10%，還是30%。佔比不同結論是不同的。

另外，我們還要討論一個問題的時候，必須還要放到更大的周期來看問題，市場的周期往往導致結果是不同的，同樣的事情，在上行周期是對的，在下行周期則是錯的，很多事情本身無對錯，年代不同，結果不同，看問題不能脫離時代背景來看，否則也沒有討論的意義，我們國家裡很多傻逼專家，這點做的很不好，都喜歡脫離時代背景看問題，動輒指責這個，然後指責那個，這種事情特別多，次貸危機的時候，一堆人指責中國政府買了大量的美國債，還有兩房的資產，然後就動輒讓央行行長出來交代問題，說他們賣國，損害國家利益等等，這些都是很典型無知的傻逼言論，包括後來說阿里不讓自己人投資，要讓日本人美國人投資等等，好多這樣的事情，都是典型脫離時代背景看問題。如果無法把一個事物放到他所在的年代看問題，那麼就壓根不用跟他討論問題了。

第三個問題就是我在上一篇文章說過的一個基本點，許多事情，要考慮個體和整體之間的矛盾，不能單一的看待個體問題，很多事單個看都是對的，但是整體看就是後患無窮，從金融角度來看，作為貸款人，個體肯定是希望貸款不要錢，最好是負利率，作為存款端，肯定是希望存款利息越高越好，最好一年翻一倍，所以，作為個體的利益訴求是無限的，導致最後的結果就是什麼呢？索求無度，然後大家一起死。美國的次貸危機是典型的這個邏輯。

文章最後我會貼一個章節，是我寫次貸危機的三篇裡面的一篇，看過的可以直接忽略，我只是用來告訴大家，為什麼很多個體看上去不錯的事情，最後帶來的結果是災難性的，尤其人其實骨子裡都是非理性的，就像第一段裡面說的，很多人跟我說，我明明可以買房子，只是流動性有點問題，為什麼，憑什麼，我就不能首付去貸，然後周轉下買房子呢？邏輯是充分的有效的，但是這裡有個很大的前提，萬一你的判斷失誤呢？

槓桿的存在其實是好東西，但是帶來的結果為什麼是很壞呢？那是因為人總是被非理性給引導，從而一個好東西帶來了極大的壞處。沒人願意承認自己是傻逼，但是恰恰這個世界上結果證明了，絕大部分人都是傻逼。我也在提醒我自己。不要做傻逼。我很少幾乎不用槓桿，那是因為我不敢承擔我萬一判斷錯了，所帶來的致命結果，世界上，越不可能發生的事情，其實是越容易發生的，什麼事情都必須最壞結果考慮。而不是最好的結果考慮。這個可以保證你不會一無所有。

我們解釋下槓桿為什麼是好東西，但是為什麼總是帶來最壞的結果。槓桿，這個東西解釋起來很容易，無非就是一個結構化安排吧，本來我拿自己的十萬去放貸款，那麼一年10%的收益，就是一年賺一萬。如果你自己拿出個五萬，然後再借個五萬，給個5%的利息，那麼最終結果就是五萬賺了7500塊錢。也就是收益率從10%變成了15%，如果你只拿出一萬，剩餘九萬都是借來的，那麼收益就是55%的收益率。槓桿的魅力出來了，年化10%的東西，通過槓桿能做出理論上收益無限的產品出來，再極端點，你就乾脆一分錢不出，直接十萬都是借的，那麼就是你一分錢不掏，能賺五千塊錢。收益是多少，無限。

所以，槓桿的確是好東西，但是從金融史上來看，凡是用槓桿的其實基本上沒有好下場的，那是為什麼呢？那是因為來自人性深處的貪婪和恐懼在起到了很大的作用，確切說人性是所有投資裡面最大的敵人，無論是一級市場投資還是二級市場投資，與其說跟對手博弈，很大程度上其實都是跟自己博弈的過程，這個博弈最大的對手就是貪婪和恐懼，我最近看大空頭這本書之後，還去翻了一些幾個當事人的記錄，印象特別的深的一段就是當所有的人都鄙視嘲笑詆毀保爾森這個做空者，當他神經病處理的時候，他能堅持自己的判斷，頂住壓力，甚至在投資人要求贖回的時候，他能寫給投資人信說，為了保護你們的權益，我禁止你們贖回，這種時候，一定是跟人性深處的恐懼做了極為艱難的鬥爭的，沒幾個人能堅持，一定沒幾個人能堅持，如果說面對巨大虧損能抵擋住恐懼，那麼面對盈利能抵擋住恐懼也是很難的事情。

我身邊有個很牛逼的朋友，其實很多人都說他是運氣好，不小心投資了給唯品會四百萬就賺了幾十個億，覺得都是運氣，其實事實上是沒幾個人知道他肯定不是運氣所帶來的巨大盈利，因為他投資唯品會最早上市的時候，是流血上市的，當時唯品會上市價格才6.5美金，甚至跌破四美金，隨後開始一路狂飆突進七十倍，也就是說，你單純在二級市場上買入唯品會的時候，你也至少有七十倍的收益，但是幾個人面對這麼高的浮動盈利，堅持不減持呢？許多人是做不到這點的，稍微賺錢了，就面對害怕失去盈利的風險，然後走人了。

事實上，是沒有幾個人能像他這樣做到堅定不動搖的。世界上最考驗男人人性的東西，第一是錢，第二是權力，第三是美女，能抵禦人性的人其實少之又少。許多成功並不是隨隨便便的，背後一定都是極為艱難複雜的面對人性考驗的過程。關注我朋友圈的人肯定都知道我其實在三四月份股票價格在4000點左右，我就極度看空這個市場，我認為沒有任何理由能支撐股價，當時是個人跟我都說突破萬點，說的越多，我越悲觀，我就開了空倉單位，但是市場突破五千點，不得不強行平倉，為什麼，核心是因為恐懼，我知道自己是對的，但是卻不能堅持，因為恐懼。在我平倉之後不到一個星期市場大面積崩盤，如果我堅持再多個星期，不用三四天，就反手盈利很多，當然我也慶幸我在崩盤前平倉了，因為不用被叫去喝茶了。我做空的理由只是因為市場太瘋狂，並沒有任何對市場的惡意。

這裡面我強行平倉還有一個很重要的原因，就是恐懼不單是來自市場的暴漲，更大的程度恐懼是來自交易結構的設計，因為使用了槓桿，其實我們會發現，他在放大交易結構的時候，同時也是放大了恐懼和貪婪的人性，這個放大是很重要的特點。

我們再回到槓桿本身來闡述一些問題，槓桿最好的交易特點是能放大你的盈利，但是他最大的缺點也是一樣的，放大的你虧損，在剛性的債務裡面，這种放大的是很明顯的，你本來用十萬塊錢，去放貸款做股票，都虧了，也都是你自己的錢，是沒有外債和負擔的，但是你拿一萬去放大九萬，湊成十萬的話，那麼意味著一旦資金收不回來的時候你不但虧了你一萬，順帶著你背負了九萬的外債，你的壓力就截然變得不同了，這個時候稍微風吹草動就會對你造成很大的情緒影響，其實我們這幾年的投資基本上告訴我們越是小錢越是安全邊際高的錢，其實越容易賺錢。現金會是最大的盈利性資產，一味的負債擴槓桿，其實最終盈利結果都不會太好，根本原因還是在於背負壓力情況下，技術動作都會變形。真正不在乎壓力的人少之又少。我們就用房子和股票舉一些普遍性例子，記住，這些都不是個案，是普遍性案例。

一百萬的資金，自己去買股票賺10%，那就是十萬塊錢，但是如果去借個三百萬、四百萬，那麼去買股票，漲10%，那就是賺四十萬，五十萬，按照一百萬本金大概收益就能用差不多40%以上，多好的事情啊，所以許多人都選擇配資買股票，但是卻忘記了一個重要點就是，一旦股票大跌，跌10個點，那麼就是虧四五十萬，總共一百萬的資金，經不住兩次暴跌的。這個就是槓桿的邏輯，所以去年股災前一撥人用槓桿幾十萬賺到上千萬，然後繼續加槓桿，到最後的結果的確可能賺幾個億的錢，問題是一旦市場反轉的時候，大概你辛苦賺來的錢，用不了幾天可能就被摧毀，連著跌停四五個，你就沒有了。一場過眼雲煙而已，而且乾乾淨淨。

房子就更容易理解了，你用三成的錢，買了全款的房子，其實簡單的理解，房價大概稍微跌個20%，可能你就差不多這輩子都在為這套房子打工了，房子賣了還不夠還你的按揭款的，你未來辛辛苦苦所有的努力可能都僅僅只是在還一個比房價還高的貸款而已，你還不能選擇賣房子，賣了房子，意味著你不但房子沒有了，可能還憑白背一身負債。什麼是首付貸呢？就是你要連首付的錢都要去貸款，然後買房子，這個時候，分幾個情況，如果你只是調頭周轉，那或許還可以，尤其是最近很多人股票套牢，讓他割肉把股票賣了，他捨不得，但是房價不斷上漲不買又不行，於是先去貸款然後付了首付，然後買房子，這個時候，聽上去其實是還不錯的理由，也是還過的去的事情，但是問題是，如果你股票還是繼續跌呢？房價同時又跌了呢？你最終的結果就是什麼都沒有。你算過最壞的情況么？千萬別認為最壞的事情，不會發生，這個世界最容易發生的事情，就是你越覺得不可能發生的事情，這個邏輯我講過很多次，越不容易發生的事情，其實越容易發生，而且一旦發生，壓根無法回頭。這個其實是有邏輯的，其實市場里絕大部分都認為某個可能不會發生的時候，都會讓他們傾向於不去考慮這個結果，然後反倒會放大這方面的風險，當數量足夠多的時候，不可能的事情，就被人為變得最有可能發生了。而且很容易發生。這個就是為什麼從概率上來說，為什麼百年一遇，千年一遇的事情，總是讓你遇到的原因，恰恰就是，大家都覺得不可能發生，最終逼迫人的行為都逼迫向相反方向運行，最終加劇不可能的發生。

尤其結合前面說的，因為你擴了槓桿，其實情緒的波動壓力更大，最終使得你的技術動作會變形，因為你是融資而來的資金，很容易擊穿你的心裡底線，這個時候，稍微跌一跌，你就心痛，驚慌失措，當市場判斷跟你不一樣的時候，你就會害怕，所以往往結果就是兩個情況：要麼就是風吹草動就砍倉，深怕虧沒有了，要麼就是死扛，槓桿是隨時會終結的，你的死扛是需要成本的，而且你的融資能力也是極為有限的，當你的幾十萬上百萬扔進去一天就沒有的時候，你一定是失去理智的。最終發現的結果是什麼呢？跟德州撲克里一樣的，控制不了情緒，最終就是不計成本和結果的賭博，壓根失去了判斷力。

這就是沒有安全邊際帶來的進退失措，我們經常在講一個道理，其實就是越安全性、流動性的資產其實更能賺錢，前段時間股市第四波大跌的時候，我發了個朋友圈說，如果這個時候，你是滿倉，其實大多數人的心態已經很難守住，跌破了三千點，很多人基本上都會考慮適當砍點，為什麼呢，怕再跌，倉位太重了，但是如果這個時候空倉呢？完全可以進場了，為什麼呢，因為的確足夠便宜了，所以同樣的點位，你的情況不一樣，帶來的行為結果也是不一樣的。越有現金在手的人，你會發現可以選擇的機會就越多，現在房價在漲，如果你有足夠的現金，你去買一套也無可厚非，但是你沒有現金呢，結果要去18%以上的利息去貸款買房子，最終結果是什麼呢？看上去用足槓桿，其實還不如不用槓桿賺的多，這種案例其實在我過去幾年投資生涯里已經不止一次發生了。

我們壓根不用去很大的槓桿做投資，最後盈利會遠大於你用槓桿，心態是一方面，機會也是一方面，市場上永遠不是總是有機會的，在出現機會的時候，你有沒有足夠的流動性會很重要，我們經常到年底的時候會發現很多人因為槓桿用的很足，需要調頭寸，成本基本上千分之三，四一天，時間也很短，這個時候你一年做個幾次生意可能就超過人家每天沒日沒夜的幹活。而且因為你資金安全度高，你機會也是很多的，我過去幾年做投資里總是發現這樣的機會，尤其今年我感覺機會也很明顯，最近各地有司法拍賣，我也在看，很多一年前估價差不多幾千萬的資產，現在大概三四折都能拿下來，為什麼？因為大家都沒錢了，而你有錢，這個時候，你會發現你的收益率遠遠大於那些去做槓桿的人。我們自己做投資的，去年很多人高估值投資了很多項目，今年我們基本要求就是先砍一半估值再談，否則見也不見了，為什麼，別人沒錢了，我有錢，我的收益率自然就要高過人家。抓的機會其實壓根不是槓桿的機會，而是現金充沛的機會。

世界上的資金，我們發現一個很重要的點就是越能承受風險的資金，基本上越容易賺取足夠的利潤，但是承受風險的前提一定是相對佔比要低，我們曾經有過一兩百倍收益的項目，大概也就是投資了幾十萬，為什麼能賺取這個收益，我們發現核心其實在於這個資金對於我們來說風險可被承受，自然也就敢去博高收益了，如果我們虧不起，那麼我們就失去了這樣的機會，於是，如何保證自己足夠的安全邊際的前提下，再去做投資，一定比你每天沒日沒夜的做投資擴槓桿更重要。槓桿要在合適的時候加，其實我自己內心深處的想法是一輩子不加槓桿，因為我們永遠不敢確定什麼事情是沒有風險的，世界上也不存在沒有風險的事情，在不確定性的世界裡，槓桿一定是致命的，你賺了一輩子的錢，也會因為一個風險點而失去所有。所以不輕易碰槓桿。

所以許多人跟我說，就是周轉下，借個首付貸對他們來說是很好的事情，我其實從來沒覺得，那是因為現在看到了房價在漲價，所以你覺得很好，一旦房價大跌，你就會罵死首付貸，這個就是結果論了，不值得探討。哪怕房價不跌，但是你以為你資金安排的很好，結果某個鏈條出了點問題，你就會整個體系崩盤。然後陷入拆東牆補西牆的境地，到最後還是要記住，你擴槓桿是要成本的，你所有賺錢賺到最後都付利息去了，甚至還不夠，所以，為什麼世界上玩槓桿的人基本上都死了，一方面是被槓桿要死，另外一方面是被利息壓死。

給大家舉一些很普遍的案例，我一個小兄弟在09年的時候市場大放水的年代，那時候的浙江可以全額抵押買房子，也就是說一套房子估價一百萬，他可以貸到一百萬，甚至更高，於是他就花了兩百萬買了套房子，然後抵押貸款了225萬，然後還買了輛車，抵押貸款15萬，一下車房都有了，但是背後呢？你去算下成本，225萬加15萬，差不多240萬，一年利息是多少錢，24萬，兩年就是50萬，用不了三四年，要還多少錢啊，差不多一百多萬，他那裡去賺這個錢啊？本來想的很完美的房價稍微漲價點，至少可以賣，但是房價的速度跟的上利息的速度么？事實上這種空手套白狼的遊戲在浙江遍地都是。典型的對未來過於樂觀帶來的結果。其實這裡還更可怕的是什麼呢？是流動性，你做房子抵押，車輛抵押，都的短期貸款，最長也就是一年的流動貸款，每年都要還了以後再貸的，每次要還貸款的時候，都要去別的地方拆借兩百多萬換了再貸款出來，每次一來一回個把星期，光利息成本就差不多一次性要十來萬。如果調不過來，那麼結果就是崩盤。還有，銀行貸款也年年變，你能保證一年過去以後，還會給你貸款？稍微風吹草動就是等死，快要死的時候怎麼辦？一定是賤價賣房子啊。買來兩百萬，估計出手估計也就壹佰叄拾肆萬，人家知道你要死了估計，還拚命砍價，這個就是現實的殘酷世界。別把世界想的太美好，世界從來很殘酷。

槓桿的世界裡本質都是對於自己過度自信，導致帶來預期不一致時候的極大反差，順周期里順風順水怎麼做都行，但是逆周期里，怎麼做都不行。我們自己開玩笑，過去幾年我們每天遊山玩水，什麼都不做，最後的結果肯定好過那些沒日沒夜擴槓桿的人，房子跟股票其實也不一樣，股票的流動性總歸在這裡，房子其實很大程度上流動性差，受限制的條件因素也很多，因此處理周期會長，期間產生的利息成本就能砍死不少人，很多人都說房地產抵押沒有風險，其實，真正決定風險的是流動性風險，你房產的確是值錢，但是流動性不好，處理起來倆仨年，可能最終是處理了，但是過程中的利息，拖你個兩三年，基本上到最後也是沒多少錢可以剩了。風險反倒更大。

談了很多題外話，都是挺務虛的，回到首付貸的本身來看，我感覺從基於金融的安全邊際角度考慮，其實首付貸的確不適合太大行其道的，有很多東西，碎片化，分散化的存在其實都是合理的，也沒必要打掉，我最近看過寫一篇非法集資的文章，是北大教授彭冰教授謝的，在一次央行的專家會議上我跟他有過簡短交流，當時也沒太在意，但是看了那文章以後，真後悔當時沒多請教，寫的非常的好，我對最後一段話特別認同，大概的意思是說，很多法規制定了以後，並不是說不按照這個規則就是違法，中間應該還有個緩衝地帶，這個地帶需要你來證明你的合法性，只是成本太高，規定之內肯定可以做，規定之外，你要舉證可以做，一刀切並不適合，這個其實是有司法實踐的，我們不可能用一個法規來把所有的事情給都規定好了，顯然也不可能，適當的留下餘地，進行博弈還是很有必要的。尤其，尤其在一些本來就很模糊的領域，且無法有效打掉，規模也不大的領域。

監管的目的，一定不是簡單的抓壞人這個邏輯，我們賦予監管層面的意義往往在於是如何讓被監管的體系、行業如何變得更好，我在寫風吹江南之互聯網金融里提到過，我們過去的監管體系更多是保護被監管的企業角度出發，而不是保護行業的角度出發，從行業角度來看，只有優勝劣汰，才有可能激發行業活力，而純粹保護企業，就必然不可能優勝劣汰，這種監管思路本身就有問題，回到金融角度看問題的話，監管是為了防範系統性風險，那麼從這個角度出發，監管的思路的理解很大程度上應該是說遏制住大風險為前提，但是也要適當留出小缺口的思路，因為任何一個監管要窮儘是不可能，也是需要成本的，所以堵住每個缺口顯然不合適也沒必要，從美國的金融體系來看，在美國這麼多銀行的情況下，美國其實也是存在不少的所謂的高利貸公司，或者說技術放貸公司，在服務銀行服務不到的領域蹭飯吃，從這個角度來看，中國這個區域的業務量只會更大。需求一定也是合理現實存在的，我們要判斷的是這個需求會否被規模化，會否被集中蔓延的可能性。

在中國其實是有這個可能的，中國出現了互聯網金融，互聯網金融用互聯網的技術和手段，把原先散落在各個角落裡的碎片化需求，通過互聯網一下爆發和集中起來，這個時候，考慮的問題其實就是一個比較大規模化的問題了，他就不是小缺口的意義了。之前，中國爆發的配資問題，我個人感覺雖然線下的確存在了二十多年，但是一直都屬於碎片化的散落在民間，基於民眾之間的信任所從事的行業，他的規模哪怕很大，但是也不會集中在一起，但是互聯網出現以後，被規模化標準化，這個時候，問題可能的確就出來了，被清理整頓也就在意料之中，但是事實上，清理整頓了，並不代表整個業態消失了，作為有效補充，其實他的現實性意義是在的，我們監管第一沒有必要去趕盡殺絕，因為不但成本很高，且也沒必要。第二就是留出小缺口，有效的適當的進行補充，對於釋放系統性風險只會有好處，而不是壞處。

現在輪到首付貸這個東西，其實本質跟配資一樣，他們的邏輯本質都在於無非就是個借貸交易，無非前者借錢炒股，後者借錢買房，都是一樣的邏輯，所以是有借鑒意義的，目前的數據說，中國的首付貸規模只有五十億，不大，但是一旦放開口子，讓互聯網金融的效率體系起來，那麼很容易就被規模化，少說做到個幾百億，幾千億，我個人感覺還是很容易的，這個時候帶來的風險就很難預測了。等會我會貼一篇，我講次貸危機的文章，目前中國的現狀背景是什麼呢？嚴重的資產荒，在資產荒的情況下，資金無處可去，尋求突圍，資金追逐資產的情況下，其實任何可能成為資產的領域都會很容易起規模，當前切入資產的各種模式都拿了很多融資，什麼校園分期、消費分期、大宗商品、供應鏈融資，藍領貸款等等，一切可能產生借貸交易的都成為了資金的追逐者，這種情況下，下一步會出現的問題是什麼呢？一方面會降低資產容忍度，本來是想做補充，解決一些好人的現實問題，到最後發現好人解決完了，就開始朝壞人下手，這個時候風險是容易極度擴張的，現在很多互聯網金融公司跟我說，我們都有嚴格的審批流程什麼的，我都相信，但是當資金一旦規模起來之後，所有的嚴格都會被放棄。美國在這個層面其實已經充分的證明了，美國的次貸就是好人貸款發放完了，只能朝壞人下手的商業模式，大量發放給那些不具備還款能力的人貸款，美其名曰，居者有其屋，最後的結果就是房屋被沒收了，人也被趕出去了，還背了一身的負債，這個是很可怕的事情。美國有一家全美第二大按揭發放金融公司，叫新世紀金融公司，他的倒閉正式拉開了次貸危機的序幕。這家公司在中國的對標公司有點像鏈家金融的模式操作，大家有興趣可以查查。

所以對於央行相對及早的叫停首付貸，我是贊同的，我感覺要麼就是一開始就別讓人家做，要麼就是起了規模之後，別一下子叫停，緩慢的去槓桿，否則給社會帶來的傷害會很大。我覺得我們的央行的監管思路相對一直還是很穩健的，發現苗頭趁早下手解決了，不等規模起來之後再去砍，因為那個難度太大了。當然也是因為這樣，央行被屌絲罵的也比較慘，為什麼呢？因為屌絲是看不到未來的，他們只看到現在，覺得受損害了，然後就罵娘了，當年央行支付意見稿出台以後，徵求全國範圍內的意見，結果收到了一堆屌絲的謾罵。我估計，等哪天出了事情，然後又反過來開始罵央行為什麼不監管，一個社會陷入民粹主義的時候，那麼這個社會也就毫無希望可言了。

當然，出規範對於從業人員而言這個其實也是更多的保護，與其事後動輒追查，稽查，立案，調查，幹什麼不早點告訴人家邊界在哪裡，什麼是可以做的，什麼是不可以做的。其實最終浪費的都是社會成本，然後引發法制建設的大退步，一旦一個社會缺乏了法制這個底線，公信力開始喪失，那麼談什麼建設偉大的社會主義呢，人人畏懼而缺乏邊界的社會，要去修複信心是很難的。至於對於那些買房人，我也覺得未必是壞事情，讓你降低槓桿，增加安全邊際，很大程度上，也不是什麼壞事情，擴大槓桿更多是投機行為，投機的事情是不可持續的，更怕的是在投機上賺到錢之後，陷入投機思維就更可怕了。當然我們不能替任何一個人決定什麼是對，什麼是不對的，每個人都是尋求自己的生活方式生活，按照自己的選擇，決定過什麼樣的生活，承擔自己承擔的結果，我們也只是給一些我們過來人的感受，但是因為年代不一樣，我們的感受很大程度上也未必是對的。

首付貸是個什麼鬼，是病毒還是良藥？

「首付貸」，從字面意思理解，就是首付貸款。可能有人要說了，首付都要貸款，還能買房？這事兒也太好了吧？所謂天上不會掉餡餅，你也不用高興的太早。首付貸給你了，你以為不要利息啊。那麼，首付貸有哪幾種類型呢？

1）無抵押首付貸

所謂無抵押首付貸，也叫信用類貸款。就是憑藉個人信用向金融機構申請貸款。舉個栗子，小王準備今年要結婚了，丈母娘要求他先買房，可是他連首付都交不起，這時候他就可以找金融機構，或者P2P平台申請首付貸款。

那麼，小王一定能貸得到款嗎？不一定，因為金融機構要看小王有穩定工作，認為小王有還款能力，才會貸款給他的。當然，金融機構不會白貸款給小王，小王除了要還本金之外，還要按月還本息，行業的貸款利率一般是2分/月，也就是年利率24%。

2）有抵押首付貸

所謂有抵押首付貸，也叫二手房買賣。就是將現有的房子賣掉，然後再買一套新的房子。舉個栗子，小李在北京燕郊買了一套房子，目前價值大概240萬元，現在他想賣掉燕郊的房子，用來支付購買市區房子的首付。

由於賣房需要辦理過戶手續，大約一個月左右。因此，這會影響購買新房的時間。這個時候，小李怎麼辦？

拿到了買家首付的60萬元，然後通過中介向金融機構貸到180萬元，用拿到手的240萬元作為在市區購房的首付。中介墊付的180萬元貸款，將會用買家支付的房款償還。

從上面兩個栗子能看到，有抵押的首付貸，其實就是賣舊房買新房，就像你現在有車想賣掉，然後再買一輛新車一樣。而無抵押的首付貸，就像0元購車一樣。正常情況下，一輛車子的總價值，就相當於一套房子的首付，所以說0元購車不會有很大的系統性風險，而大量的0元買房很可能引發次貸危機。

目前，購買首套住房的的首付比例最低能達到20%，也就是購房的比例是1:5，如果用首付貸購房的比例達到一半，那麼購房的槓桿比例就會放大為1:10。

這麼大的槓桿比例，和去年的股票配是一樣的，後來證監會出手了，叫停了股票配資，於是後來股災來了。現在，深圳等地開始叫停首付貸產品，認為首付貸的風險很大，然而相比較而言，瀋陽零首付買房，更受外界關注。

那麼，都說首付貸加大槓桿引發的風險大，具體表現的什麼方面呢？道理很簡單，買房子的人都認為房價還會漲，這樣他買的房子就不會虧，如果房價一旦跌了，那麼他有那麼大的還款壓力，我乾脆就不還房貸了，反正房子我也不想要，你要拿就拿去吧。這樣的話，無論是對銀行還是金融機構，面臨著很大的風險。

另外，目前市場上做首付貸的多是一些地產中介、小貸機構，或者P2P平台推出的產品，這些貸款機構的個人信息並沒有錄入央行徵信系統，這讓銀行很難掌握買房人的真實負債情況，無法準確判斷借款人的還款能力。如果這種按揭用戶增多，勢必讓銀行的房貸質量下降，貸款違約率上升。

目前，房價在非理性的情況下上漲，一旦出現大幅下跌，則放貸業務就會出現系統性風險。

而對於首付貸的借款人來說，潛在風險也很大，由於借款周期短、利率高的特點，讓借款人的還款壓力很大，再加上購房按揭貸款的月供，雙重還貸壓力加大購房者的還款壓力。如果房價下跌，購房者又不能及時還款，導致P2P投資者出現損失。

如此看來，首付貸不是什麼好東西，看似良藥，實則病毒，咱不要也罷！

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「首付貸」為什麼會被叫停？

文/秋源俊二

一、

　　1998年的時候，亞洲金融危機爆發，朱鎔基總理開啟了房地產時代，地產行業，拉動基建、內需，經濟也很快走出了陰霾。

　　2004年，房價一路井噴，行業進入「黃金十年」。此後數十年，富豪榜上，無論是數量還是質量，其他行業無出其右。房地產行業，也成為國民經濟支柱，使得GDP10%的增速成為常態。

　　2008年，全球危機，房價短暫平穩後，在「四萬億」的刺激下，又是一波飛起，帶領經濟走向復甦。

　　最近兩年，對面「當下複雜的經濟形勢」，李中堂大人，在分別試過「大眾創新、萬眾創業」、「股市」和「供給側改革」之後，發現郭嘉還是藥丸。

　　終於掏出了神奇「房地產」。

二、

　　在面臨經濟下行的時候，什麼招，短期內是難以奏效的。而執政者的任命周期性、政績的考核性，又不得不逼著他們做些短期考慮。

　　在遇到這些問題時候，房地產成為最佳突破口。原因在於它能改善地方政府債務和銀行金融系統健康性。當然樓市的火爆，同時會盤活諸多行業與資產。

　　鋼鐵、水泥和建材等基建行業，直接滿血復活。

　　三、

　　在我個人看來，「去庫存化」等概念提出，實質是解決債務最終承擔者的轉移。

　　這兩年，由於房地產不景氣，房地產行業負債率往往是非常高，而與之捆綁在一起的是地方政府、銀行等利益相關者。也就是說，如果房地產庫存不予解決，最終的存貨風險(也就是沒賣出去的房子，放在手中就是垃圾)會導致債務無法償還，銀行和政府利益直接受到嚴重損害。

　　即便銀行把房子收回去，沒人買那就是沒有價值的東西，也就是銀行存在很多垃圾資產，這對於銀行而言，是無法承受的。

　　我國地方政府，還面臨一個地方債務危機問題，決策者知道，繼續發地方債，是行不通的，終究需要人買單。因此「嚴禁地方政府發債」的中央文件就有了。

　　這些問題，房地產火爆，是可以解決的。

　　債務的轉移，讓大眾去買房，個人代替這些機構或者政府，成為這些債務的「投資者」。

　　四、

　　通過債務轉移，機構和政府，實現了健康的「身體機理」。

　　而民眾，這些人數眾多的消化「庫存化」購房者，能夠通過「勤勞的耕種」，去解決這個問題。唯一的代價，就是讓這些人辛苦一點。

　　最重要是，辛勤的人們，是無暇做出一些「社會群眾性質」的活動，導致社會動蕩與不安的;

　　造反者往往都是無業游民。

　　五、

　　其實，決策者們，也有自己的苦衷。

　　人民幣國際化需要一個穩定而堅實的國內經濟環境，經濟下滑，嚴重影響了這個大的背景，看看鄰國日本90年代的「廣島協議」、98年「泰國」、「韓國」的遭遇，想想都讓人心有餘悸。

　　如果這樣的事情爆發了，後果不堪設想。國家發展，直接倒退二十年，這種說法，毫不誇張。

　　重申一點：國家的利益，比個人利益重要。讓你接盤，消化庫存，有其非常現實的意義。

　　而在此之前，決策者在智囊團的幫助下，試過的幾副藥劑「一路一帶」、「大眾創新，萬眾創業」、「股市」和「供給側改革」，目前效果難以顯現。

　　所以樓市火爆，就成為最後的凱撒。

　　六、

　　回過頭來，我們看到近期各種新聞，例如任志強微博被關閉、鏈家地產被痛批、上海的房價暴漲，「去年白乾了」說法、瀋陽「零首付」、這兩天的停止「首付貸」等等。

　　這些其實有兩個原因：

　　√、一方面，這些信息，不敢說政府有意而為之，但客觀營造出某種氛圍，讓持幣觀望者不敢在猶豫的了，直接買房去了。

　　我身邊的朋友，最近忙著買房看房的非常多(各位讀者，看看你們身邊自身的情況，一定能夠感受得到)。

　　這種氛圍在整個社會也會逐漸蔓延開來，反過來又拉動和促進了樓市。(如果進入良性循環，經濟就會復甦)

　　目前樓市，只是一線比較活躍，二線、三線以及四線城市，仍然非常不感冒。其實這在客觀上說明，房地產庫存有多嚴重。

　　讓農民也能住上商品房，或許是一件很有意思的事情。

　　√、另一方面，也得篩選這批購房者的資質，把次級債風險控制到一定程度。

　　今天文章聊的話題，就是停掉」首付貸」問題。在經過上面的敘述，各位對這個問題肯定有認識了。

　　「首付貸」的貸款者，很多確實資質不夠，08美國的次貸危機就是這批「不合格」借錢者上面的出了問題。

　　究其原因，就是債務風險由「個人過渡到金融機構」，這點和當下債務風險轉移，其實是違背的。

　　七、

　　所以，停掉「首付貸」，其實一方面是為了「造勢」，營造出樓市火爆的氛圍;另一方面是「防止債務風險的迴流到機構」，違背了最初的目標。

　　八、

　　我所分析的，都是錯的。

　　作者秋源俊二微信公眾號 QYJEQYJE

針對近日屢次上頭條的首付貸，央行行長周小川開腔了。周小川表示，一些P2P平台是否具備首付貸款資質存在疑問，必須符合相關規章制度，必須明晰資金來源。

在會上周小川稱，貨幣政策是總量政策。總量政策需要針對各地具體情況平均執行。中國房價出現很大的分化，從全國總量看，房地產仍面臨較大去庫存壓力。建成未銷售的房屋面積7億多平米。一二線城市房價上漲比較猛，引發很大關注；要更好發揮城市一級的政策指導。商業銀行要增強住房信貸風險評估能力。

一些P2P平台是否具備收復貸款資質存在疑問，必須符合相關規章制度，必須明晰資金來源。在穩定房地產市場上當地政府應發揮更大的作用。

而除了周小川外，央行副行長潘功勝也發表了他對首付貸的看法。

潘功勝表示，人民銀行在首付貸問題上的態度是非常明確的，一是房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務，而且這裡面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。

二是房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平台合作開展的金融業務，所提供的首付貸的產品不僅加大了居民購房的槓桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

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1、首付貸實質是降低買房門檻

舉例來說，你一個程序員，在北京月收入2萬。現在想買一套200萬的房子，原來首付30%需要60萬，現在25%也需50萬。你想買房，但一時拿不出這麼多首付，怎麼辦？

現在有公司說我給你提供貸款，你只要支付10%即20萬，其餘30萬我給你貸款支付，還款期3年，你每年支付利息7.4%。

只需20萬就可以買一套200萬的房子，你很開心。

2、買房倒是開心，但是還款壓力是非常大的：

150萬，商業貸款20年，你每月需還款10024元。30萬的首付貸款，年息7.4%，如果三年還清，每月需還9318元。

這樣你前3年每月需還款19342元，3年後每月還款10024元。知乎上有多少人月收入超過19342、10024元？

3、降低門檻的結果：大量人爭相入市

反正門檻降低，很多在北京呆了好多年手裡有些積蓄的人就想了：你買為什麼我不能買？原本手裡有30萬，只能回老家鄉鎮買房，現在好了，可以買北京房。

於是入市。

開始沒什麼問題，但過會就有問題。問題在於償付壓力。手裡的30萬，除開一成首付20萬，還有10萬可以堅持至少半年，之後呢？

北京城鎮居民2015年上半年每月平均收入只有4361元。你是碼農收入稍高，但不具代表性；還有公司文員、政府公務員、快遞員、教師、藍領工人……這些人中的很多人，拿出30萬湊湊首付還是可以的，但是工資水平遠不足以償還每月貸款。

過兩年都還不上，怎麼辦？首付貸我不想還了；房子我不要了，銀行、金融公司該怎麼處理就怎麼處理。

貸出去的款收不回來，這時候問題出現了。金融公司破產、銀行壞賬和破產。金融行業波動，視規模大小發生不同程度的問題。如果壞賬只有幾百億，這不是大問題。如果上萬億、幾萬億（一套200萬，200萬套就是四萬億），這就可能造成大範圍的償付危機。

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為什麼首付貸是個優秀的產品？

https://www.zhihu.com/people/xuehongyan

薛洪言 · 2 小時前

近日，北京網貸協會要求各會員單位全面清理、停止新增「首付貸」類業務。早在今年3月央行答中外記者問上，周小川行長就對首付貸問題明確表態，客戶的首付不能是借的。之後，上海、廣東等地也先後出台了相關辦法。

當前，首付貸已經被妖魔化，很多人談「首付貸」色變，似乎不全面禁止首付貸，中國版的次貸危機就會到來。在蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言（洪言微語）看來，市場無需對首付貸如此緊張，只要深入了解首付貸的產品機理，就會發現首付貸在剛推出時不失為一款很好的產品，即使在目前來看，起碼在三四線城市，首付貸依然不失小而美的特色，不僅不應當禁止反而是可以適度扶持的。

小而美的首付貸是個優秀的產品

隨著各地陸續叫停首付貸產品，很多人把首付貸與美國次貸危機聯繫起來，，首付貸成了高風險產品的代名詞。其實，最初的首付貸產品，風險可控且參與各方都能獲益，不得不說是很優秀的產品創新。

顧名思義，首付貸是指用於支付購房首付款的貸款產品。貸款額度一般不超過首付款的2/3，月利率一般為1%-2%，借款期限短則幾個月，長則1-2年。

在具體操作上，購房人向開發商（是開發商而不是P2P平台）申請首付貸款，開發商將該貸款產生的債權轉讓給P2P平台回籠資金，並對債權提供本息保障。

在這個操作過程中，借款人並不直接與P2P平台發生關聯，借款人的篩選和准入由開發商負責，相應地貸款風險也由開發商承擔。基於對風險的把控，開發商通常會設置較高的貸款准入門檻，只對少部分優質客戶開放。這裡就產生一個矛盾，即優質客戶不願意承擔太高的利率，而P2P平台又無法接受低利率的債權，為了促進交易的順利進行，開發商通常會對P2P平台提供貼息。

粗看起來，開發商既要貼息，又要本息保障，似乎傻了點。原因並不難理解，首付貸產品早在2014年左右就出現了，當時的房地產市場非常低迷，開發商發愁的是房子賣不出去，為了促進銷售是心甘情願出點血的。

在整個產品流程中，開發商、P2P平台、購房人都是獲益者。對開發商而言，可以促進商品房銷售；對P2P平台而言，有了開發商的擔保，可以有效控制風險；對購房人而言，則解決了其首付款難題。

同時，產品的整體風險可控。2015年以前，樓市持續低迷，市場對房價並不看好。為了進一步控制風險，P2P平台一般只與500強企業或地方龍頭開發商合作。開發商對債權提供本息保障，在篩選貸款（購房）客戶上自然會更加用心，也很挑剔，可以從客戶准入階段降低產品風險。在嚴格的限制條件下，當時首付貸產品的市場規模有限，是個名副其實的小而美產品。

是火爆的市場毀了這個產品

2015年以來，一二線城市房地產市場開始火爆起來，首付貸產品也日益活躍，數據顯示，2015年，近三分之一的P2P平台推出了類似首付貸的產品。首付貸由小而美進入大眾的視野，風險也隨之而來，最終引發監管的出手整頓。

首付貸產品的質變，主要是開發商的心態發生了變化。當房子不再愁賣時，開發商自然不再願意提供「貼息」和「本息保障」，首付貸的提供者逐步由開發商變成了房地產中介運營的互聯網理財平台和P2P平台。

首付貸產品環節中缺了開發商，這個產品的核心風控機制也失去了作用，成為了真正「看天吃飯」的裸奔型產品，風險隱患很大。

一方面，貸款客戶的資質大幅下降。P2P平台發行的首付貸產品，利率很高，嚇跑了大多數優質客戶，真正高風險的客戶剩了下來，劣幣驅逐良幣。

另一方面，貸款對應房產的資質下降，整體升值空間受限。小而美時期，首付貸對應的是大開發商的優質樓盤，保值增值空間大。大發展時期，首付貸不再限定樓盤，大量劣質樓盤入圍，保值增值空間大幅下降。當房子不再保值時，貸款的風險自然大大提高。

最後，大量投機客藉由首付貸產品大舉進入樓市，樓市投機氛圍加重，催漲了樓市泡沫，頗有去年上半年樓市配資的味道，有違國家房地產去庫存的政策初衷，倒逼國家出手整頓。說到底，還是火爆的樓市毀了首付貸這個優秀的產品。

三四線城市依舊需要首付貸

一二線城市的火爆毀了首付貸，但在三四線市場，樓市依舊低迷，不必擔心投機者；開發商面臨很大的去庫存壓力，依舊會提供貼息和本息保障，嚴格客戶准入門檻。首付貸產品依舊是個小而美的優質產品。

最後說一點，首付貸的快速擴容和變質是房價快速上漲的結果，並非導致房價快速上漲的主要原因。從控制房價過快上漲的角度，一二線城市的首付貸整頓也並非治本之策。那首付貸能不能真正禁止呢？幾乎不可能，只要大家看好一二線城市房價，還會有越來越多的類首付貸產品湧現出來，頂多就是再多繞幾個彎、進一步增加貸款人成本而已。

（文/薛洪言，蘇寧金融研究院高級研究員；微信公眾號：洪言微語）

關於首付貸的槓桿作用舉個最簡單的例子就可以理解:

假設你原有用於投資的流動資金50萬。按照銀行的風險管理，你是沒有辦法借貸的，因為你的流動資金太少，還債能力弱。好了，現在你用這手頭上的50萬通過P2P借錢，由於P2P行業的發展層次不齊，他們的風險管理能力很差，所以他們看到你有50萬流動資產就借了你300萬。拿到了首付貸後，由於P2P大多是私人交易，交易信息很難被查到，所以銀行認為加上那300萬後，你的資產狀況良好，就再借了你300萬，這樣下去首付貸帶來的槓桿是多少呢？這裡僅計算相對於投資資金帶來的槓桿比，權益係數=總資產/所有者權益，所以槓桿比為650/50=13，這是有首付貸的情況下的槓桿比。沒有首付貸的情況下，銀行不可能借給你貸款，所以槓桿就不存在。

按照中國相關智庫的數據，至今為止，全國借出的首付貸資金用量大概為1155億，而且增長速度為銀行貸款額增長速度的6倍之高，首付貸在未被關注的情況下處於野蠻生長的階段，儘管其總額甚至為到達銀行貸款總額的2%，但是其帶來的槓桿能力遠大於銀行貸款，加速了一線城市房地產泡沫的增大和中國房地產市場的分化，使得中國總債務量飆升，房地產市場的分化也加劇了國家去槓桿的難度。

由於首付貸市場的信息不對稱性極強，由此造成的"信用繁榮"加劇了中國版的類似"次貸危機"的潛在風險，使得一線城市房地產市場崩潰的風險加大，因此去首付貸的必要性很大，去槓桿有助於縮小信貸泡沫，防止因債務問題導致的經濟危機。

很多人不了解次貸危機，過兩天更新關於次貸危機的相關資料，未完待續

次債危機過去不到十年，竟然會問出這種問題

首付貸=次級貸。

連首付都攢不起來的人，肯定是收入水平極低或者是負債已經很重了的，還不出來的可能性很大。首付貸就成了次貸。

如果貸款人認栽也就罷了，但是貸款人看著你住著借他錢買的大房子不還錢，你覺得他會同意認栽？不認栽那就只能賣房（擔保品）還債。大家都賣房，房價就砸了。

更何況，目前市面上大量首付貸，一部分是通過P2P模式融資的，也就是說有多級貸款人，其中任何一個貸款人不服，都會要求賣擔保品來賠。另一部分是房地產老闆作假把房子售出騙銀行的按揭貸款，你想銀行是你好騙的嗎？

次級貸崩盤有多可怕，美帝已經真實演繹過一次。請看今年的奧斯卡電影《the big short》（《大空頭》）。

這就是叫停首付貸的本質原因。

but，按慣例，我想說的其實不是這個。我想說的是：

槓桿行為並不可能堵住。

沒有首付貸，大家盡可以開發出新的金融產品或金融衍生品來逃避監管。正如叫停了股市配資，又冒出來個收益互換。

在一個有人需要借錢，有人願意借錢的市場裡面，你怎麼可能攔得住大家不借錢呢。

那麼，為什麼有人需要借錢呢，因為他們原本借來的錢利率太高，而實際產出率達不到這個值，甚至差很多。這樣他就沒法還債，所以他需要進一步借錢維持。

為什麼有人願意借錢呢，因為他們相信「這麼高」的GDP增長率之下，銀行給出的利率太低了，所以他們尋求非銀渠道的投資追求高回報。

我看啊，還是趁早承認低增長、低利率比較好。

1 首付貸是什麼？首付貸就是槓桿上加槓桿，本來貸款買房就是加槓桿，首付貸在首付中再加一個槓桿，本來3倍的槓桿一放大就成了6倍，8倍。

2 首付貸有風險么？沒風險。房產抵押中最重要的是貸款人的還款能力，如果貸款人一個月只能還2000，哪怕他首付4成，另外六成貸款依然還不起。國外很多國家是1成首付，或者乾脆沒有首付，美國的房貸現在依然有很多無首付的，如果真的是低首付導致次貸危機，為啥美國政府還不吸取教訓呢？首付的作用就是在還款人的還款能力上，再上一道保險，通過讓購房者部分繳納購房款，來降低購房者棄房的可能性。比如美國人1成首付買一套100萬房子，花10萬，中國人花30萬，現在房價暴跌30%，美國人的房子只值70萬，那麼美國人棄房，代價是損失10萬，挽回20萬，中國人棄房，損失30萬，挽回0，那麼中國人就不棄房選擇逆勢死扛了啊。通常看法，美國次貸危機，主要是銀行將貸款大量發放給沒有還款能力的購房者和房貸多次證券化導致的，請注意是沒有還款能力，而不是付不起首付。

3 首付貸沒有風險，為什麼還被禁？中央出政策了就要積極擁護，問那麼多幹嘛？是不是黨員！！

一些P2P平台是否具備收復貸款資質存在疑問，必須符合相關規章制度，必須明晰資金來源。

首付貸作為最近幾年在房地產行業興起的一種新的金融衍生品，在一定程度上確實是一種金融創新。但其過高的槓桿比例，以及所帶來的潛在風險，往往不被人所重視。

樓市去槓桿，顯然是為了防止樓市配資重蹈去年股市配資的「覆轍」。房貸的風險不可忽視，房貸衍生品與股市不一樣。股市變現能力強，而房貸變現能力差，周期長。在長達幾十年的月供周期中，一定會再遇到利率上調等風險。

首付貸雖然使得購房人零首付就可以買房，但同時購房款全部是需要還本付息的債務性借貸資金。其購房後接下來的負擔之重可想而知。利率一旦上調或者購房人收入一旦不穩定，將可能出現斷供風險。這些風險最終還是貸款的銀行與購買首付貸產品的投資者買單。

然後題主所說的銅掌柜平台呢，據了解該平台不涉及首付貸業務的。

三個觀點深入解讀央行封殺「首付貸」

12日央行在記者會上宣布，將對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平台合作開展的「首付貸」金融業務進行清理和整頓。這一舉措成為今年兩會上的「重頭戲」，被外界視為針對房地產市場亂象的一次撥亂反正之舉。

「鏈家事件」可能是導致政策提前出台的導火索

有人認為，目前首付貸在房貸中的比例並不高。存在風險隱患的首付貸目前尚不會對金融體系造成衝擊。這也和人們擔心的首付貸可能引發類似美國的次貸危機，並不在一個量級水平上。

但事實上，這不僅在於房地產商和中介公司不具有提供首付貸資質，其行為也和央行政策相悖，還在於其具有天然破壞性。首付貸對購房者和房地產商、中介公司都具有極大誘惑力。房價高企，許多人沒有能力買房，而首付貸為其提供了實現購房夢的渠道。房地商當然樂意看到房子趕緊賣出去，把房貸風險轉移給銀行。而中介公司藉助首付貸，一手可以賺取中間費用，另一手還能從中賺取貸款利息等好處。首付貸的閘門一旦打開，人們就可能一擁而入，那時再想降槓桿，恐怕就來不及了。

針對「首付貸」這一新生事物的違法和巨大破壞性，央行這一舉措應該是醞釀已久，但卻可能是因為「鏈家事件」這個導火索而提前了。據騰訊財經報道稱，3月3日，銀監會召開了一次「鏈家地產風險事件處置工作座談會」。該座談會可能亦對房產中介暫停首付貸產品有所影響。

被鏈家內部稱為「223事件」的上海鏈家兩個負面案例爆發後，媒體對鏈家的「金融帝國」一母同胞的鏈家地產、鏈家金融、理財通和中融信質疑之聲不斷，不僅鏈家被上海消保委和住建委約談調查，北京銀監局也迅速約談了與鏈家有合作關係的多家商業銀行進行調研。而3月8日鏈家停止所有「首付貸」相關業務，也是此次央行封殺「首付貸」的信號之一。

按照中國銀行業監督管理委員會的要求，如果要推出一款借貸功能的金融產品，必須要進行備案，否則屬於違法經營。而有消息顯示，在上海市消保委和住建委的約談中，鏈家未能提供任何備案內容。其合法性也尚未得到相關部門明確答覆。

嚴控首付資金來源保證宏觀調控政策的的有效性

一直以來，買房首付20%是銀行的「底線」。現在很多地方在通過P2P平台搞「首付貸」。對此，央行行長周小川表示質疑。他說，從事某項業務應該查詢是否按照規矩申請有關資格、符合資質，再就是資金來源是什麼。正規的銀行內部掌握貸款比抵押品的價值，判斷這個價值要對抵押房地產的財產進行價值評估。此外，銀行需充分了解你的客戶，客戶的首付不能是借的。

潘功勝表示，人民銀行在這個問題上的態度是非常明確的。房地產中介機構、房地產開發企業自辦的金融業或者與P2P平台合作開展的金融業務，所提供的首付貸產品不僅加大了居民購房的槓桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。

在上海「鏈家事件」的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產的抵押情況和房東的信譽情況，自己支付了七成首付後，房子卻被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產作為抵押資產，作信用擔保才肯繼續辦理交易。

在另一案例中的庄先生則表示，自己支付了定金後，在簽訂正式協議前才被告知房屋有 167 萬元的抵押貸款，房產證無法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家以供其購買其他房產的。

毋庸置疑，一線城市的房價一直是水漲船高，而買房者和賣房者之間往往會有一些資金方面的需求，而鏈家此時站出來，說他們的業務是一種金融上的「創新」，這種說法究竟能站穩腳跟嗎？

最近一段時間，國內一線城市尤其是上海房價的恐怖上漲，讓人不寒而慄。於是，鏈家是不是房價上漲的罪魁禍首成為爭論的焦點。不管房價上漲的真正根源是不是鏈家，但鏈家在這個上漲過程中都處於難逃其咎的尷尬境地。許多證據表明，鏈家在這輪房價上漲的過程中扮演了極其不光彩的角色。壟斷房源，哄抬房價，間接地給炒房者提供資金等幫助。比如，鏈家受人詬病的一點是：鏈家通過P2P引入資金，然後通過首付貸等方式給購房者、炒房客提供槓桿，刺激炒房者炒房。當房價的上漲已經有擺脫政府可控範圍趨勢的話，那鏈家這樣的推手就危險了。房價過度上漲，鏈家的這些不光彩舉動，就不得不被人關注。

全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高槓桿，將會是另一場金融災難。黃奇帆特別提到了中介公司，他說，—些房地產買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。我們一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。

拒絕下一個「e租寶」

央行如此果決的封殺「首付貸」，另一個重要的原因就是「e租寶」這樣的龐氏騙局所造成的巨大社會危害。在房地產市場這樣龐大的資金總量之下，一旦出現類似「e租寶」的情況而沒有得到及時的遏止，其危害可能會十倍乃至百倍於「e租寶」。

在央行的記者會上，副行長潘功勝表示，房地產開發企業、房地產中介機構自辦的金融業務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業務，而且這裡面還存在著自我融資、自我擔保、搞資金池的現象。而「自我融資、自我擔保、搞資金池」正是典型的「e租寶」模式，因此即使不上升到次貸危機的危害程度，央行此次對房地產金融市場的清理和整頓也是勢在必行的。

仍以鏈家為例。鏈家理財幾乎所有產品都標註有「由中融信擔保提供本息保障」，而中融信的唯一股東是北京鏈家房地產經紀有限公司，中融信與鏈家地產的法定代表人都是左暉，左暉另一身份是鏈家地產董事長。這樣，就出現了奇怪的局面，自己為自己擔保。

媒體對於鏈家的另一項質疑是「搞資金池」。據內部消息稱，丁丁租房每兩個月至少虧損近億元。而鏈家在3億贊助東方衛視《極限挑戰》第二季之後，又接連贊助和冠名了樂視《羋月傳》和東方衛視《歡樂喜劇人》第二季等。鏈家過去一年用於擴張開店、廣告支出和業務虧損的資金總額超過10個億。在沒有獲得實質融資的情況下，雖然鏈家過去一年進行的併購號稱幾乎全部由換股方式完成。但併購及併購後企業的擴張等資金來源以及與理房通的關係，一切不得而知。

對此鏈家回應稱：「客戶的房款受央行監管，任何人不得挪用」。同時作為理房通的備付金存管銀行也表示：「理房通符合《支付機構客戶備付金存管辦法》中國人民銀行公告[2013]第6號中的規定，對備付金進行了嚴格監管」。

然而事實上，《支付機構客戶備付金存管辦法》是2013年頒布的，其目的就在於規範第三方支付機構對於客戶資金的管理規範，但在此規定頒布之後的2014、2015年卻連續出現了3家支付機構挪用備用金、資金鏈斷裂的風險事件，並最終被註銷牌照。據某第三方支付專業人士透露，該監管政策並不能完全避免第三方支付機構挪用客戶資金的風險，在巨大監管資金量可能產生的利益誘惑下，第三方支付的備付金是有被挪用的可能性的。

根據21世紀經濟報道於2015年9月18日發布的《理房通+中融信：鏈家P2P理財與購房款託管的融合術」》文章描述，鏈家的第三方支付平台理房通本身並不作為資金託管公司，而僅作為支付平台，其背後的資金託管公司，正是鏈家理財平台債權的擔保方——中融信。而中融信左手牽著P2P平台鏈家理財，右手則對接其此前拿到的第三方支付牌照理房通

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。一位股份行資產負債管理部人士認為：「這個模式相當於，一邊是買賣方的人把資金交付給理房通和中融信，形成資金沉澱；另一邊是鏈家在理財平台上發產品，讓中融信來擔保，如此資金就會在中融信這裡形成一個大池子，這非常可怕。

除了封殺「首付貸」，央行在記者會上宣布的另一項舉措就是針對第三方支付的。央行副行長范一飛表示，從去年開始，我們加大了對銀行賬戶以及支付賬戶分類管理的力度，總體原則就是要進一步推動支付體系更加便捷安全發展，進一步落實賬戶實名制的要求，更好地保護金融消費者的合法權益。具體而言，在銀行賬戶這一塊，在現有的個人賬戶基礎上，我們又增設了兩類功能依次遞減的賬戶，便於大家網上理財，日常的小額支付需要。在支付賬戶這一塊，我們按照實名強度以及支付限額把它分為三類，功能逐次增強，由此把整個賬戶體系初步建立起來。這樣一個新的劃分，新的銀行賬戶體系下月1號開始實行，支付賬戶體系要到7月1日才能運行。

來源：全球財經網

首付貸：

是一些P2P平台推出的金融產品，「首付貸」是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供資金拆借。對於一些房屋總價較高的一線城市來說，「首付貸」的存在可以讓部分購房者的實際首付約降至10%。

對於購房者：

1.對於有足夠首付能力的人在正常情況下或許不需要，但是顯然希望有資金缺口的購房者是非常有吸引力的。首付貸意味這你可能在付出極低甚至是零成本的情況下能夠購入房產。

2.而在這個情況下，因為沒有投入大量成本（自己的首付資金），很容易發生的就是購房者在供房期間（特別是開始供房的初期）遇到有資金困難，很容易就發生斷供，我的房不要了，我走了。

對於銀行：

房產最終只能被銀行收回，但是銀行的本質不是想要房子，銀行是想要資金回籠，如果這個情況大量的發生，最終也是會搞垮銀行。

國家規定的首付金額就是要來規避這些風險發生，然而首付貸顯然就是與之相違背的。大量這樣的槓桿在市場滾動，最終只能是鏈條式反應。

最近很多人討論首付貸，首付貸很容易理解，就是借錢給你當首付嘛。

國內有一些提供首付貸投資的平台。客觀來說，在當前情況下，首付貸的風險說不上太高，但最近被盯上了，被查的很嚴。

其實在房地產里，滋生出了大量的房產類理財，它們的風險倒是挺大的，今天不妨說幾種。

一、眾籌炒房

上周六，有人問我眾籌買房能不能參與，我的意見是不要，風險不小。

眾籌買房就是一伙人，一起湊錢去買一套房，約定輪流住；或者一起持有等升值。

媽媽酷愛各種家庭倫理節目，經常看到直系血親因為類似的事情反目撕X、灑狗血，何況是眾籌？

最重要的是，搞眾籌的人很多時候不是為了住進房子里，而是為了賭房價上漲，房產眾籌平台也認為一線房價永不跌，遊戲能一直玩下去。

這種邏輯是很容易在現實中受撞，受撞後處理起來，是很麻煩的事。這些麻煩或許遠勝於收益的可能性。

二、眾籌炒房參與的人很少，還掀不起什麼風浪。但接下來的這個，可能有很多人參與了。

比如在很多二三線城市，常見房產售後回購、售後回租。

簡單來說，為了刺激你買房，開發商承諾只要你買房，它們幾年後可以加價回購。比如兩年後加價20%，三年後加價30%，用新價格回購你買的房。

又比如為了刺激你購買商鋪，開發商承諾，你購買商鋪後的幾年，開發商會付你租金，替你招租—這常見於一些新開發區域商鋪。

說實話，一旦用上這些營銷手段時，房子本身的真正價值，是要打個問號的。

另外，開發商使用這種手段時，證明它本身的現金流很可能是有壓力的。那麼過幾年後，它能履約回購、回租嗎？

三、還有種」房地產金融創新」，理解起來略複雜一點，可能造成的後果要嚴重得多。

真是應了那句老話：把金融搞得人看不懂的，都是騙子。

玩法示例如下：房地產商建好一批房子之後，暫時賣不出去，就會把它轉手賣給投資公司A，並且承諾過一段時間漲價15%回購。

投資公司A則把這些房子包裝成「理財產品」，以更低的收益，比如10%把債權轉讓給理財人群。

投資公司A告訴你：這些投資是有房產抵押的，請放心投資。

接下來這個遊戲就這麼發展了：當開發商與A投資公司協議將到期前，開發商再加價30%，提前把將回歸的房產賣給另一家理財公司B。

等於是從B那籌來的錢還A的本息。

B之後或許還有C，C之後或許還有D，這就是開發商的倒貸—直到有一天，沒有人再能接盤。

那時候，開發商頂不住了會耍賴，不再還理財公司的錢；最後接盤的理財公司頂不住了會違約、而投資人就傻眼了。

上個月出現19億兌付危機的鑫琦資產就是這樣倒下的。

（此回答來自{越女讀財}的公眾號）

沒有首付貸，自掏30，借70，槓桿7／3。有首付貸，自掏10，借90，槓桿9／1。房價上漲，一切安好。房價下跌，次貸危機就是前車之鑒。美媒評價次貸是大蕭條之後的最大的經濟金融危機。問你怕不怕。中國房價會一直上漲嗎？跟地球有沒有重力是一個意思。mv=pq，p一直漲，你看看會發生什麼鬼。一句話，首付貸是中國版次貸的一級市場版本，首付貸+p2p就是中國版次貸完整版，如果放任，隨時全劇終。

政治姿態。要讓社會相信政府試圖降房價，就找個無關緊要的事兒來表態。

房價與需求和供給有關。一線城市需求旺盛，供給被人為調低，那麼房價必然漲。首付貸是房價上漲的結果而非原因，也起到了幫高收入但低積蓄人士抵禦通膨的作用。靠自己攢錢，兩三年內房價就翻倍，怎麼可能趕得上？真正打擊首付貸的話，放開土地政策就行。

當然出台政策的人不需要首付貸。

現在最高票答案說了一堆有的沒的，然而都是「個人態度」……

其實這個問題很簡單，首付貸就不應該存在，所有首付貸之後貸到的款都是銀行盡調的失職（甚至瀆職）。

銀行不是慈善機構，沒有還款能力的人不應該貸款給你，你的首付款本身也是展示你還款能力的標誌，首付款都需要貸款，意味著你的還款能力很差。

同樣道理，很多車商宣稱零首付，要麼就是他們騙貸（虛假提高車價，比如原來車貸只有80%，把車價提高到125%，這樣就能零首付了），要麼就是車商自己提供首付，不管是哪種方式，都是會干擾銀行對貸款人的還款能力的判斷的。

也就是說，央行即使不叫停，這種做法本身就已經違反了銀行的財政紀律，銀行就不應該接受給那些首付貸用戶再提供貸款。

當然，實際情況是這種貸款仍不少見，恐怕銀行的盡職調查人員不僅失職（這還能說是因為人手不足的緣故），甚至有可能涉嫌瀆職。

首付貸就是讓連首付都付不起的人可以買房………這個不是把國家往次貸危機上推嗎？

感興趣的可以搜下美國次貸危機的前因後果。

跟這個道理一樣，讓不具備買房條件的人參與了買房，這群人扛風險性很低，房價稍微跌一跌，就會有大批量人違約還不上貸款，然後導致後面一系列的多米諾骨牌效應

首付貸本質就是繼續加槓桿

如果縱容這個東西繼續發展到時候摔得更慘

建議去看個電影叫《The big short》中文翻譯叫大空頭，2個多小時就明白政府禁止首付貸的原因了。