買房時（預售期房的類型）有哪些方面值得注意？
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作為執業多年的房產律師，我們幫助購房人買房已經成了平時業務的一部分。
我們僅在北京的一家分所，一年可以接到400多件和開發商發生糾紛的委託（一個小區幾十甚至上百名業主同時委託的算1件），大家腦補一下現在的商品房爛到了什麼程度。
有的人可能會問：我都買了六套房子了，我怎麼沒遇到你說的這些問題？
商品房裡面90%的問題業主發現不了。比如你的房子樓板厚度法律規定是10~12厘米，開發商不少房子只能做到8、9厘米。要想量出來樓板薄厚是否達標，你就得給房子天花板、地板打上三個眼才量的出來。平時誰閑的蛋疼給自己地板打眼呢。
我有個朋友自己是設計師，買的精裝修的房子。開發商裝修的實在是太爛了。他又著急住。他去收了房。他自己裝修。他把樓板給打穿了。現在樓下正在起訴他。
法律方面的瑕疵，業主也不容易知道。《讓子彈飛》裡面有一段，馬師爺說糟糕了，咱們來晚了，提前把xx年的稅都收了，收到2010年了。當時看著個電影看到這裡，作為房產律師，我第一反應就是這是講咱那個土地使用權年限。天朝買房這麼貴，房價里有一半都是從政府手裡租地的地租。
業主們平時住在房子里，房子少了面積，產權有瑕疵，鋼筋少了幾根，還被瘦了身，混凝土用的海砂，物業管理用房給開發商辦了產權證，這些一切的一切，業主們根本不知道。
現在幾乎每個小區都在維權，或者說，都有維權。小區里總有一兩個到幾十個業主維權，但是相對一個小區來說，現在樓上和樓下互相都不認識，隔壁鄰居家發現房子有質量問題的時候，你可能還在埋頭裝修。就算聽說別人在維權，很多鄰居也是抱著觀望心態，想著樓下有一天說不定會張榜貼告示，讓鄰居們去開發商那領錢。這種好事是不可能有的！開發商（我們一般叫甲方）遇到維權的業主就是私下調解，爭取大事化小小事化了，給帶頭鬧事的把房退了，隨著時間的推移，很多問題都被藏下來了。
有一天我的一個朋友給我打電話。他剛收房，不知道為什麼開發商還有工人在樓南側的地面上施工。讓我去看看。我就開車去他小區看了一下。然後我就告訴他，你這房子可能發生沉降了。果不其然，半年之後，這個房子被確認為C級危房。我們幫整棟房子里的鄰居打了退房的官司。
言歸正傳，我總結一些簡單的經驗給大家一共參詳。買房這個事情沒有幾萬字甚至幾十萬字是講不清楚的，我挑一些有意思好玩又好記的給大家講講。
1、盡量別買售後包租的商鋪
- 出事的特別多
- 國家禁止
- 出事以後賣不掉錢拿不回來
- 不能經營不能住一點用也沒有
- 一不小心就辦不出房產證或者被法院查封
2、商品房沒有學區房
- 學區劃片的權利在教委，一般是每年的春天劃一次
- 沒有入住的房子一般不劃片
- 商品房還沒蓋，所以不可能提前確定是不是學區房
- 開發商宣傳是學區房的，多是因為房子不好賣
- 政府和學校有時會被聘請配合開發商宣傳，等交房時就耍賴
3、房子的公攤面積基本都和實際不一致
- 你的房本上寫的面積比實際面積大
- 量面積的測繪公司是開發商聘請的
- 測繪公司一般不接受業主委託對房子面積進行測繪
4、經濟適用房、兩限房、自住型商品房等保障性住房質量很差
- 北京下了一場大雨兩限房沒有不漏水的
- 石景山有個安置房一年電梯往下掉十幾次
- 北京現在搞得幾乎每個自住型商品房項目都在維權
5、現在的商品房質量問題非常嚴重！
- 包括x科在內的開發商蓋房子會對設計師做的圖紙進行優化，主要是減少鋼含量（鋼筋配比）
- 行內最常說的話：x科，那不算什麼，我給x地做的優化，那簡直就是……
- 國內著名的x開發生做的地下室幾乎每個都漏水
- 整個外立面漏水一下雨1樓到20樓正面牆全漏
- 剛交房房子就開始沉降變成C級危樓
- 裝修在樓板打個眼就捅到樓下了
- 對著牆踹一腳可以踢出窟窿
- 樓會左右搖擺，業主魚缸裡面產生潮汐效果
- 房子蓋著蓋著就倒了（上海樓倒倒）
- 門窗關不上因為窗框是斜的（順義馬坡一個小區）
- 窗戶只有一半（天津一個小區）
- 沒有任何手續（天津xx城）
- 蓋到二期把外立面換了（金x某項目）
- 還可以再寫好幾百條
6、所有的商品房廣告都是要約邀請
- 和電視上飄柔、麥當勞、康師傅紅燒牛肉麵的廣告是一回事
- 你的頭髮不會一洗就可以甩啊甩
- 那個雞腿真的沒有那麼大
- 牛肉麵也不是真的有那麼大塊牛肉
7、綠地不都是私家花園，路也不一定是小區的路
- 小區土地有三種，建設用地，代征道路，代征綠地
- 代征道路是市政路
- 代征綠地是市政綠地
8、開發商的品牌大不等於100%沒問題
- x科、綠x、x湖，只要你能叫的出來的，都是被告名字
- 某著名開發商在行內公認房子爛
- 某開發商造的地下停車場沒有不漏水的
9、別信樣板房
- 樓板比實際房子薄，看著好看
- 買樣板房更慘，有可能就是一個違建
10、盡量別買精裝修的房子
- 同樣的造價你自己裝要好得多得多
- 有時候裝修出的問題永遠修不好
11、幾乎所有的別墅都會偷面積
- 露台讓你自己封的、送面積的、地下室都不靠譜
- 以上三種一般都是規划上沒有的，開發商沒有給政府交土地出讓金，這些面積不計入容積率，但是變相向你收了購房款
- 北京香山有個小區開發商賣房的時候有意無意的給業主說三樓可以封，事後自己向城管舉報全小區的業主家裡有違建
12、買四四方方的房子比造型奇特的房子更安全
- 從抗震的角度，飄窗、E字形結構、大戶型都不安全，地震的時候會先垮掉，地震多發地段要考慮優先買四四方方的房子
- 施工方的水平有限，遇到一些特別的結構造出來會和設計師的初衷不一致
- 外立面好看有時候會犧牲室內的採光，比如天津有個叫x門湖的樓盤4樓和11樓的窗戶被外立面的歐式裝飾帶擋住了一半的窗戶，買房的時候業主根本想不到，買了以後噁心透了
13、商品房出問題的概率從高到低：
- 售後包租房
- 保障性住房
- 別墅
- 商住兩用房（商改住、住改商）
- 精裝修房
- 學區房
上面六種也不是不能買，盡量不考慮買。也不是說不是以上六種，就是一個普通的商品房住房就沒有問題了。如果你是剛需盡量別買商品房，買二手房，買體制內，領導也要住進去的福利房。這些房子，質量一般沒有問題，配套一般也不是問題，交通一般也不錯。有了問題單位負責修（前提單位得是不會隨便倒的，比如xx部），不是學區單位也會想盡辦法變成學區，遇到拆遷改造也是優先考慮。
考慮買新房的朋友，你就找一個房產律師的聯繫方式，讓律師先給你做個調查，提供建議，協助你談判。買房之前如果你找了律師去，一查可能很多問題。十有八九這個房子你就不買了，要不然你就得心夠大！我們也會勸你，因為房子跟房子都差不多，在中國，尋找好的房子對普通人來說成本太高了。售樓人員的嘴炮肯定是要打的，你應該都給他錄音錄下來。錄音要包括他是什麼職位，叫什麼名字。開發商一般不會隨便答應給你改合同。所以買房的時候就要注意保留證據。有條件的話一定要認真仔細的看合同，所有找我們打官司的客戶絕大多數買房的時候都是直接在人家指定的地方簽字。看合同也是有學問的，一般來說合同都分成如下部分：
1、合同範本：各地建委要求開發商必須簽的（開發商有可能修改）
2、補充協議：最重要，所有的貓膩一般集中在此3、銀行同意出售房屋的說明：重要，沒有就要問，就要錄音4、物業管理合同：一般重要，看看即可5、業主公約：同上如果是精裝修的房子，裝修的標準和程度都要問清楚。
很多細節你沒有足夠的專業知識，和那個天天賣房的銷售比起來還是差得遠，所以有條件的話請個行內人或者律師陪著買房是最好的！
簽了合同，收房的時候，業主應該再花點小錢請個驗房師去幫助收房。現在很多開發商耍花招讓你先收房再驗房，這是不行的，因為一旦收房這房子很難退了，開發商也會把你甩給物業公司。修來修去修不好，熬到你沒勁兒了面上過得去也就住進去了。行內人都知道治標不治本，過幾年再漏再修，苦不堪言。老百姓買個房，不是隨隨便便就買了的。這不像買個手機，不好大不了我扔了換個。買個衣服我穿著不好看我不穿了。房子畢竟是衣食住行四件事里最大最貴的，不管誰買房出了問題都鬧心。這些年我們的客戶從平民百姓到藝人官僚，甚至開發商自己買房也會中招。大家都是打官司，都煩。可以說在咱們國家買房本身就是一件不挨宰就是運氣的事情。
買房之後出了事，第一時間給你的律師聯繫，大事退房，小事賠償，特別小的事，就忍了。有人私信問我，買房的一些具體的細節，比如買房樓層、開發商、貸款銀行、考慮後期出售，有注意的事項和建議嗎？找到這個問題簡單聊聊。
覺得有必要先明確一下期房的概念性問題，百科上給的是那些在建的、尚未完成建設的還不能交付使用的房子，都算是期房。這時候的開發商拿到了商品房預售許可證，但還沒有拿到房地產權證（大產證）。
買期房的好處就是，在中國一線城市和一些重點的二線城市，房價一直並將在未來也可能繼續上漲的前提下，買期房的時候有一定的價格優勢，開發商會在樓盤開盤之前用低價格做宣傳，一般來講，買期房會比買現房在價格上優惠10%左右，甚至更多，畢竟開發商先期都想能及時的收回現金。
還有先到先得嘛，早點買期房，好的戶型好的位置都可以先挑，不至於到後來買房子只能挑別人剩下的了。這個買遲了的人應該深有感觸。
不過如果期房公開銷售後賣的相當順利的話，價格可能就要漲了，中介如果跟開發商關係好的話，折扣、車位等等附加優勢可以幫客戶儘力去爭取。總之，期房買的早，買的對，永遠都是不變的法則。
風險也不得不考慮，畢竟有很多這樣的問題存在。
樓上最高贊的徐大哥把中國開發商的房子扁的一文不值啊，所以就得找房產律師幫忙，不然就得掉坑。
虛假廣告宣傳，這個自行辨別，看感覺的。注意規劃是否真實，有些說到未來未必會做到。
面積問題說一下。
贈送面積是真的白送嗎？羊皮總是出在羊身上的道理大家都懂，贈送的在房價或是精裝修上都會把成本收回來的。還有那些高度不超過2.2米的飄窗、一層小院，閣樓、公用露台、層高小於2.2的地下室，根據國家的政策，嗾使不計入建築面積的。還有就是收房產權登記的時候，看清楚《房屋面積測繪表》里的數據，看開發商個單元套內面積?公攤面積的數據跟圖紙標明的是不是一樣，不一樣的話，得要問清楚，這個跟錢有關的，1平米可是都要好幾萬的。
產權問題。
五證二書普及一下。
五證齊全麻煩事就少一點，有法律保障而且一定不是小產權房，缺少任何一證樓盤有問題，將來都可能陷入糾紛啊，或是沒辦法交房的。
五證中是有串聯關係的，沒有《國有土地使用證》就拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，沒有上個兩證又拿不到《商品房銷售許可證》，但有的開發商神通廣大可以拿到《施工許可證》，然而光有一證沒有意義的，最後還是違建。「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品房交付使用時，向買房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。貸款問題。
借款人及產權共有人的身份證、戶口或其他有效居留證件，合法有效的商品房買賣合同，已繳納不低於購房總價款30%自籌資金的憑據，借款人及配偶收入證明，婚姻狀況證明產權共有人同意抵押的書面意見，公積金管理中心要求的其他資料。
貸多少？
還款方式，等額本息還是等額本金？
有比較優秀的回答。
貸款買房合適還是一次性付清合適？ - 社會問題 - 知乎買房貸款手續及流程？ - 貸款買房 - 知乎新房子的貸款是怎麼辦理的？ - 買房 - 知乎看房選房問題。看房選房路徑：各大網站APP都會提供系統的房產大數據成交行情、最新的房價走勢、買房系統知識、實用的房產工具包括房貸計算器、稅費計算器、查房價、測買房資格等等。所以放棄碎片化的百度搜索，系統性的研究樓市與房價。安利房多多APP上【數說樓市】，基本每周我固定去看的樓市數據彙報。優惠力度與服務：個人經驗，用中介是雙贏的，除非你很有經驗的，懂得bargain。媒體性質的房產服務平台優惠較少，只是做信息的展示，代理性公司類似房多多這種跟開發商是存在長期合作關係，所以可以爭取到更多的優惠，不定期推出各種優惠活動，每年雙十一還會有跟天貓類似的房產界【購物狂歡節】。
考慮後期出售，覺得你這幾個因素應該在腦子裡琢磨一下。
-價格：是否是這個房產合適的價位呢，根據市場現有相應的房產價格來參照，是否這個房產的價格過高呢？-收益：未來房子房子自住還是做投資，如果租出去會獲得多少租金收益？-區域：這個區域的房產價格和租金價格是否呈上升的趨勢？-地段：地段永遠是投資房產的第一要素。一個擁有發達的公共交通和便利的生活設施的樓盤，是您投資的最大的保障。-物業服務費用：物業費不能太高吧。物業管理好不好、附加服務設施怎樣。-投資人：可以通過多種渠道去大概了解下有多少投資人買這個買發展的項目，如果有不少投資人選擇，說明這個項目不賴，未來會有增長的空間，畢竟專業的投資人專門研究這塊。在上海的話，還有個很重要的點是不得不考慮的，首先你得有買房資格！
2016.3.5更新辦理裝修手續費用的部分。終於更新完畢，準備開始裝修啦！最終的更新放在最後，謝謝各位～
2016.1.3更新。
剛好有圖片，把排號搖號公積金貸款也簡單寫一寫，基本就全了吧。如果你看中的那套房正在排號，抓緊時間加入嘍。排號開盤一定是最低價嗎？一般來說，是的。開盤當天優惠力度比平時都大，會一次性釋放好幾個點，一般為了平衡老業主，三天內就取消了。也不排除後期也有優惠活動，但是，你看中的那個樓層那套房子也許就沒有了。相比來說，排號優惠還是最好的選擇。開盤選房當天，置業顧問會給你一些選房資料，讓你了解一下整個流程以及注意事項，前場是主持人和搖號箱子以及搖號公示，後場是房源號，只有叫到號了才能到後場看到房源以及價格。
大概流程如下圖
如果你是按揭，基本折扣點就是：（總房款-10000）*99*99*99。
置業顧問也許是不同的團隊，有業績要求，所以他們會很用心給你說選房流程。
不過這個過程就要注意：選房當天氣氛真的很緊張很緊張很緊張，置業顧問們會營造出一房難搶過時不候N多人排隊都搶不到的緊張氣氛感，如果真的很好的項目確實也有人全家上陣排號，為了能多個選擇的機會，整個氣氛讓人不自覺的深呼吸來緩解緊張。。。
所以一開始就鎖定樓層和房源，以及退而求其次的選擇，做明智的選擇，別被現場緊張感主宰意識。
貸款方面，商業貸款底下有不詳細說了，主要說說公積金貸款。
首先確定你的房子是否公積金備案，你的公積金繳納基數能貸多少錢，開發商可以貸哪些銀行。
以招行為例，你需要從招行取得一式三份公積金審批表，然後按要求填寫粘貼，包含工資證明、單身證明or結婚證、身份證、銀行卡等複印件，均一式三份。特別注意：若你公積金為代繳，一定要有一份代繳證明（工作關係證明），蓋原單位公章和代繳單位公章。
2015.11.13補充交房流程圖以及收房前的準備，內附各種乾貨高清大圖———
2015.10.22收房進行時,更新在最後—————本人從業房地產媒體行業一年有餘，2015上半年才買了房子，從挑選到拿購房合同不到倆月。
粗略講一講整個流程，有不詳細的地方具體再回復：挑房——看房——排號——開盤選房——交首付——（若已經開過盤處於平銷階段，則直接交定金/訂金）——交全款或者交首付走按揭——網簽備案——拿購房合同——收房驗房流程——裝修前交納裝修押金。
1、挑房
這是一個大海撈針，或者去粗存精的過程。不在這個行業的人能受累一些，畢竟了解的少，可以諮詢身邊的房產朋友，我當時從挑房到買房不到1個月。首先就是上房產網，如搜狐焦點、搜房等，通過最新動態了解項目價位、特色、戶型、優惠，可以快速知道有沒有符合你要求的房源，或者打個電話諮詢，省的來回瞎跑。其次，去售樓部諮詢，同時可以走訪周邊的幾個樓盤，就知道大概自己想要的是什麼樣子的，也能通過他們側面了解自己的意向樓盤。省錢小貼士：在網上查到心儀的樓盤，打電話問問房產媒體的客服，能不能給你要一些優惠。房產媒體的自身銷售大軍與眾多開發商有接觸，你成交了他們也有底氣繼續和開發商接觸，當然樂意給你要優惠！
2、看房
?五證齊全。房管局上可以查到，如果是大的開發商，如萬科綠地恆大，證件下來就是時間問題，看中了趕緊排號，越早越便宜。?開發商實力。實力強，意味著質量服務各方面有保障，更重要的是，不會跑路。。。我們這邊有五證齊全卻因為資金問題、合伙人問題等跑路的開發商，欲哭無淚。?你看重的。交通？學校？綠化？很難面面俱到，當你最看重的一定要刨根問底。例如學位房，你要詳細到時候開學時間、戶籍影響、社保年限、學位年限、學位卡/合同等，看過虎媽貓爸就知道不是買套房子就能上那麼簡單。?戶型。這個不多說，知友@金碩 寫的很詳細，鏈接：怎樣的房子才算戶型方正？怎樣的戶型是好戶型？ - 買房?置業顧問。一定要看準置業顧問！不要私自換！如果有朋友認識的第一次去就點名要TA！原因就是，如果售樓部有兩個銷售團隊，那麼必然存在PK關係，一般都是輪流接待，保證每個人的資源平等。若第一次在A處諮詢，第二次想在朋友介紹的B處諮詢，那麼即使在B處成交，他們的內部判定依然會認為你是A的客戶。而後期還要走很多流程，這樣就會影響你與A的關係。（我能說我就是吃了這個虧么……）2、交定/訂金
注意：後悔買了，前者不退，後者可退。?開發商無合作宣傳公司。置業顧問直接帶你交訂金給財務，不同城市估計交的不同，二線城市一般在1-3萬吧。全程都要記得要收據，及時複印裝訂，他們也會留底。?開發商有合作宣傳公司。置業顧問帶你刷卡得優惠，然後再訂定金。他們會告訴你這個錢不是給開發商的，而是給合作公司的。確實是這樣，這種公司一般就是房產媒體的電商團隊，他們通過自己的平台為樓盤宣傳，開發商允許每套房子給他們提幾千這種形式。我們經常看到的3000抵3萬的意思就是，3000刷卡給合作公司作為廣告費，3萬是你買房的總房款減去的優惠金額。所以，如果要退房退錢的話，3000要找合作公司退，3萬才找開發商退。最好一步到位吧，畢竟退款也是很麻煩的一個流程，要拿到錢2-3個月是快的，半年是常態。這裡多說一些，近年來房地產確實不景氣，房產媒體平台也在拚命的塞紅包給購房者，確定要買房並且有紅包就趕緊搶吧！目前一般都在3000-20000元，真金白銀的給！不管你從開發商那你要來多少優惠，這個紅包錢都是房產媒體額外給你的，和開發商無關！就是為了渠道成交量啊成交量！
所以，也只有通過房產媒體渠道去售樓部，才能證明你是他們的客源，也才能拿到紅包。（這裡說的是大的靠譜房產媒體公司，小的我也不敢保證）3、交房款在交訂金時會簽房源認購書，關於交了多少啊，首付多少啊，幾天內交首付啊，總房款多少啊，樓棟戶型面積以及一些權利義務問題的信息都有。注意！如果置業顧問給了你額外優惠，能減個幾千的，一定！要在認購書上額外讓他寫上！否則空口無憑，以後換了置業顧問你找誰去！?全款。土豪全款省時省力，不用跑銀行、跑民政局、跑工資證明什麼的，給錢就OK！?交首付走按揭按揭的話，分公積金貸款和商貸。置業顧問會告訴你需要哪些證明，去辦理就好了，都不算太難，像單身證明OR婚姻證明找民政局，銀行流水找銀行開，工資證明找單位，等等。準備好後，置業顧問會約銀行的人來辦理按揭。這裡會收1個80-90元的【抵押登記費】，意思就是把房子抵押給銀行的手續費，不過還有2個80-90元需要銀行給房管局交。有些銀行把它變相壓在購房者身上，這是不對的，你可以先向置業顧問提出來，他們就知道你是懂行的，會含糊過去不要了。看到評論中，有知友對這裡有疑問，再補充一下。
其實當時剛買房時候也是個菜鳥，都沒記住那個費用的名字，剛才專門查了一下。應該是叫房產抵押登記費，購房者要負擔，但是銀行自己也要負擔，然而有些銀行會轉嫁給購房者，畢竟你都掏了幾十萬了，而且對幾十塊錢也沒啥概念，外行也都不會深究這個錢的用途。【抵押登記費】以下來自百度百科：「辦理按揭貸款時由產籍中心收取抵押登記費，80元每套。依照規定，假如購買的是期房，在整個購房流程里，產生抵押權登記費用的環節有2處：一處是購房者簽訂商品房預售合同之後，在辦理按揭時，和貸款銀行共同申請辦理預購商品房抵押權預告登記，此時產生的80元/件(非住宅是550元/件)的抵押權預告登記費;第2處是商品房竣工交付後，購房者需要和貸款銀行共同申請辦理房屋抵押權登記，此時又產生筆80元/件(非住宅為550元/件)的登記費用。登記費的收取對象是申請人。房屋所有權抵押應當向房屋權利人收取，而商品房預抵押登記其登記費應當由抵押權人支付。」還有一個新聞案例，也是剛才查詢時候翻到的，可以參考。房地產抵押登記費 這個冤枉錢你還在交嗎？4、購房合同
手續順利的話，在瘋狂的簽字畫押6份左右的文件後，你就把自己賣給房子啦！慢慢還貸或者準備裝修吧！從簽字完到購房合同下來大概1個月左右，置業顧問會和你聯繫的，保持溝通就好。購房合同到手後，全款有1張房管局的發票（按揭2張），最後手續辦完了他們要收回收據，你也複印一份，有備無患！5、收房準備
我的合同寫的交房時間是2015.10.30，於是開發商在10.15號左右把收房準備單郵寄回家，包括收房前交契稅的流程、時間，以及收房時準備材料、時間。給大家看一下我的收房準備單，收房流程以及基本契稅、大修基金、房產證辦證費用計算方法都在裡面了。大致流程
跟高景行回答的不同意見
派單人員一天的派單量很難超過300份市調其實也無可非議，哪個行業都有，沒必要單另說這，因為什麼也說明不了。只要銷售行業，都存在逼定，也大多存在SP（我就是你說的撕逼）。99%的廣告會誇大其辭，這點很不認同。地產的推廣主要闡述區域規劃、項目賣點等。區域規劃方面，如果政府沒有出規劃意向，誰都不敢自己編，所有的出街廣告畫面都是要在所屬區域的管委會或類似部門處審批的，如果不是政府認同的，跟本不能出街。項目賣點方面，有打形象的，這部分確實誇張的比較多，但是形象宣傳主要在項目認籌及之前階段，從營銷角度，後面的推廣主要是根據銷售節點進行廣告，例如建築情況，售樓部是不是開放了，什麼時候開盤，請了哪個明星做什麼活動，這些不可能誇張。說小處，一般對外宣傳的是工法，例如用了什麼門窗，用什麼植被做綠化。另外認為答主有些置業建議有問題。1.關於工程部分，其實建築公司不管是國企還是私企，決定不了房子的質量。因為他們都是把工程外包給小包工頭，這些包工頭都是游兵，在這個工程隊做了，也會在另個做。工程質量也不是監理單位能決定的，他們更多是走過場。能決定房屋質量的是開發商，看他們給房子的造價預算。因此是建議買大開發商的樓盤，而不是建議買好的建築公司蓋的房。2.關於代理公司方面。現在各樓盤開發商在選擇代理公司上，主要從兩方面來選擇，一個是代理公司實力，另個就是代理公司和開發商負責營銷的領導有沒有私底下關係。代理公司在選擇開發商上，也不會關注項目究竟質量如何，只會考慮好不好賣，開發商結款是否及時，跟項目品質優劣無關。3.關於是否在售樓部留電話。我的建議是留，雖然銷售會經常打電話，但是既然真是要買房的，這些電話其實是很有必要接的，因為很多項目優惠信息以及項目進度等信息都可以從電話獲知。而且不是所有的人在樓盤有熟人，有時確實會有很便宜的特價房機會。雖然特價房一般不是樓層不好，就是戶型不好，但是也不是所有人都有錢能買最好的房子，對一般收入的人來說，能在城市有個家就很好了。4.關於學區房。市面上宣傳最多的是學區房和學位房，感覺這塊答主沒有說清楚。學區房確實歸政府劃分，但是很多時候需要本地戶口，納稅證明，社保之類的，不是所有的人都能享受。在小區內規劃的，其實更常見的是學位房，一般而言，會給每戶業主一個上學名額， 有的樓盤不是所有的業主都有這名額，是部分房源帶這學位的。5.現在用的購房合同都是制式的，哪個開發商都一樣。需要特別關注，特別認真讀的並不是購房合同，是補充條款部分。6.關於是否買精裝房。其實也沒必要想的那麼複雜，要看客戶的實際需求，並不是誰都有時間去自己裝修，盯著裝修公司。而且現在裝修公司並不便宜，很多買毛坯房子的人，最後都栽在裝修上，要麼是費用超支，要麼是設計有問題導致使用不便，要麼是裝修公司偷工減料，後期出現問題，再找裝修公司返工，那比登月還難。7、關於電話號碼，堅信一點，如果項目把你的電話賣給別的項目了，肯定是這兩個項目品質或者價錢差不多，要麼就是更優惠，這對購房者來說，不見得不是個比較好的資訊。當然，負面就是電話會比較多。要睡覺了，就寫這麼多也不是說他說的是錯的，只是認為很多部分確實存在歧義，沒有撕逼的意思，純粹從知識的角度來說我的觀點。對於很多家庭來說，買個房子可能要一輩子的積蓄，所以一定要慎之又慎，從頭到尾都要防止有一絲的疏忽大意。等到交了房發現問題再去維權就不那麼容易了！下面，就和大家說說買預售期類型房源的合理步驟和注意事項。
一、首先要查驗開發商的開發經營資質，是否「五證」齊全。「五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。
二、由於期房是在還未完全建好之前就開始銷售，相比現房而言，交房時很可能存在實際房源與樣板間有出入、與置業顧問承諾不符等情況，存在的風險較大。所以，在期房買賣中最關鍵的就是要重視合同。在簽約前要做好全面的準備工作，保證在利益受損時，能夠依據合同約定，要求開發商支付違約金並賠償損失。
三、購買期房，最好選擇資質較高、口碑較好的品牌開發商。品牌開發商資金較為雄厚、各項服務也相對完善，相比一些小開發商，爛尾或者違約的風險都相對較小。另外，選擇大體量多期開發的項目也是不錯的選擇，比如一期已入住的，可以具體考量已入住的房源品質和物業水平。
四、對於開發商的宣傳不可盡信，最好留心保存證據，比如學區、規劃、配套等，防止後期交房時與前期宣傳不符，便於拿起法律武器進行維權。此外，對於項目周邊的相關規劃，一定要查閱相關資料或找相關部門核實，不能盲目相信。
概括來說：1、認真查驗相關文件；2、注意定金條款；3、區分定金和預付款；4、注意購房合同中不可抗力條款；5、注意產權風險；6、核查房屋面積及質量；7、補充協議；8、注意約定違約責任……
最後，祝大家都能買到稱心如意的房子！
開發商相關人員所有承諾必須留下證據。
買房是大事，先看預售證。國家的預售制度是為了維護購房者的利益的。
如果沒想好，先不交定金，可以交誠意金。所有款項中，定金是肯定不能退的。在集中開盤的時候，可能會有誠意金（認籌金）收據換定金收據。
看排名第一的答案，說數據測量之類的，可能對業主的要求太高，開發商真的蒙你，你也不懂。大把開發商不做防水，不做保溫，用海沙，偷工減料等等，一般人是看不出來，我們一般的地產從業人員也是不知道。
房子的朝向，樓層，周邊的不利因素，這對每一戶的居住體驗是影響很大的。媽蛋，被坑過的人路過留個印。。。。。。千萬不要輕易交出一分錢，千萬不要輕易交出一分錢，千萬不要輕易交出一分錢，不管是兩萬抵幾萬，不管是定金啥的。千萬不要輕易相信售樓處的數據，千萬不要輕易相信售樓處的數據，千萬不要輕易相信售樓處的數據，不管它們怎麼吹噓我們的房子買的有多麼號，多麼快，只剩幾套了，不下手就遲了之類的。切勿衝動，切勿衝動，切勿衝動，哪怕當時你覺得這個房子多麼多麼號，多麼多麼適合你，但是請記住一點，買房子不是買菜，除非你是，不說了。。。。。。
這些陷阱應特別注意：
一、廣告
購房者決定入手某個樓盤的房子，很多時候都是被房地產商設計精美的廣告或展會上的沙盤所吸引。
某些開發商甚至利用精美的樣板間，來蒙蔽購房者的雙眼，殊不知，樣板房的質量、結構與實際交付的標準並不相符，樣板房利用視覺誤差、傢具尺寸相對縮小等對購房者構成誤導。
應對措施：要仔細閱讀購房合同中的內容，必要時還要把廣告宣傳的內容全部載入正式的合同中。
二、配套設施
某些開發商在銷售項目時對今後的生活配套設施承諾得完美無缺，但等到購房者真正領到鑰匙準備入住時，會發現許多的承諾並不到位。
應對措施：應冷靜分析各種配套設施存在的可能性和合理性，不被表面現象所迷惑。如社區提供的教育設施是否為教育行政部門所認可等，都需要進行仔細調查。
三、內部認購
內部認購是指房地產開發商不公開地預售商品房。一般內部認購的商品房價格相對較低，但存在的問題是：一些內部認購的商品房是在開發商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，不受法律保護，購房者的權益也無法得到保障。
應對措施：最好不要購買這類商品房，應選擇信譽好、實力雄厚、具有市場品牌的樓盤。
四、物業管理
物業管理方面的陷阱一般有兩種情況：一種是開發商強迫業主接受其指定的物業管理公司的服務，損害了業主的正當權益；另外一種情況是開發商在一段時間後偷偷更換物業管理公司，以次充好。
應對措施：在簽訂房屋買賣合同時，對開發商指定的物業管理公司服務期限超出一年的應提出反對意見，因為這屬於不合理的違反購房者意願的附加條件。
五、債務
一些不負責任的企業常常會將資產轉移到其他項目中，使用隱匿財產，抽逃資金或做假賬等手段造成破產的假象，借破產逃避債務。
應對措施：要盡量選擇信譽良好的開發商，要分清股東與公司的關係，同時，明察暗訪項目公司的實際財產。
六、收費項目
針對物業管理公司亂收費的應對措施是：業主應選出為全體業主服務的業主委員會，由業主委員會挑選信譽良好的物業管理公司，或解除與信譽不好的物業管理公司之間的合同，並且業主委員會有權監督物業管理公司的行為。
七、購房合同
購房者與房地產銷售商簽訂的購房合同會有空白的地方作為合同的補充條款，某些不良開發商就利用合同的空白處做手腳。
應對措施：簽訂購房合同時，一定要仔細看完全文，遇到空白處應填上自己應有權益的內容，如無需填寫時，也應畫上橫線，防止不良開發商動手腳。
Tips：亂收費主要表現在以下幾個方面：超出核准的價格收取管理費；擅自提高收費標準，賺取收費差價；擅自增加項目建設，而將費用分攤給業主。
八、房產證拖著遲遲不辦
有些開發商在業主買房時承諾3個月之內辦理房產證，但有時好幾年房產證卻依然沒辦下來，開發商卻一直找理由推脫。
應對措施：購房時應看商品房是否「五證」齊全。「五證」即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》和《商品房預（銷）售許可證》。如果「五證」不全，購房者則可能拿不到房產證，商品房質量也得不到保障。
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1 不要相信置業顧問那張嘴！！！他們為了提成什麼都敢說，反正交房的時候他們都不知道去哪裡了。2 不要相信樣板房，面積可能比真實房間大，傢具可能比真實的小一號。3 最好買大一點的品牌開發商，小開發商真的有爛尾的風險，到時候哭都來不及。4 不要買精裝房，堅信羊毛出在羊身上。
不要預交ding金，錢交出去就被動了。簽字前，先讓律師看過。
不要找中介，萬一真給中介留了電話，讓你老婆出面砍價和簽合同。中介要收好幾個點，更不要找中介砍價。我兩年前第一次買房，得到不少，算是教訓吧。現在把原來那套房賣了，重新買，我講一講我的教訓。影響房屋居住品質的，大致分為兩方面，一是房屋所在區位和大環境，二是房屋和小區本身的一些質素，這又分為很多項指標，容後再談。
一 房屋的所在區位和大環境
所謂房屋所在的區位是指1 房屋所在的位置，應當考慮房屋距離購房者經常出沒的多個區域距離如何，離房屋所在行政區和其他行政區的商業，寫字樓，居住集中區域的距離；如果可能購買的房屋位於市內的新開發區域，更應該考慮房屋離周圍主幹道的距離，因為這類新開發區域往往各類配套設施在短期內還比較不充分，而新的配套設施如公交路線，地鐵線路以及其他生活配套設施都是最先配置在主幹道附近的，如果遠離主幹道，意味著入住後很長一段時間內生活會不方便。簡單來說就是謹慎購買位於市內新開發區域且距周圍主幹道遠的房屋。還有就是周圍的大環境是，周圍的小區的品質和定價如何，業主素質和消費能力如何，這會決定將來小區附近的配套設施的層次，比如周圍都是公租房，還建房小區或者低品質廉價商品房小區，那麼你就不可能期待小區周圍以後出現有品質的商業或者學校了，等著你的多半就是一些低檔餐館和燒烤攤等等，它們污染環境會比較嚴重，而且如果你打算讓你的孩子上附近的公立學校，你也可以知道你孩子未來同學是怎麼一個情況了。還有就是小區周圍的道路規劃如何，是否規劃有地鐵線路，是否規劃有公園等等。我的建議是選擇一些機關和國企等強勢部門的集資房或者所謂團購房，這種房一般位置不錯，房屋質量也不太容易出問題，後期物業也不敢亂來，最重要的，這裡的體制內人士往往利用自身特殊地位影響附近學區劃分，這樣其他購房者就能搭順風車。二 房屋和小區本身的設計和質素，我只簡單提一下
容積率，樓棟是一層幾戶，樓棟電梯配置數量和樓棟總層數，每層房屋戶數的比例，比如三梯十戶共三十三層的話就會非常麻煩
然後是房屋朝向，這非常的重要，尤其是對我這種神經比較敏感的人，朝向和樓層決定了房屋的噪音嚴重程度，採光，通風。千萬不要留戀臨街房屋窗外的視野，之前我購房時因為房屋的視野和採光非常好（因為選擇的是一個相對周圍最高的位置上的小區）而選擇了一個窗外是丁字路口的房屋，現在噪音讓我非常痛苦，所以決定換房。我建議在有選擇餘地的情況下選擇朝中庭且樓層適中（排除本樓棟高於同小區周圍樓棟的樓層，否則還是會有噪音影響），這樣首先可以最大程度上保證安靜，採光和通風又不會太糟糕，然後以朝南為最優，簡單來說，朝中庭選中樓層，朝外街選高樓層（但如果外面是小街，遠處是主幹道，那麼選高樓層則會更多的受到遠處主幹道噪音的影響，就得再慎重考慮）
其次是小區的綠化率，注意有沒有以草坪大量充綠化的情況，小區內部有沒有必要的休息設施如涼亭，座椅配置。
再其次是通過小區所在的區位，小區價格的定位，以及小區的其他特殊情況來作一個對小區業主素質作一個預判，毫無疑問小區品質和定價越高，業主往往收入，教育程度越高，生活習慣和素質也越好。以小區的其他特殊情況來對小區業主素質作預判，我舉個例，比如，選擇價格並未比周圍相似區位小區清水房高出太多的開發商統一裝修的所謂精裝房的購房者，多半是對生活品質沒什麼要求（一般來說肯定自己裝修的品質和審美都會更適合自己）且在城裡沒房（或者為了省房租）而急著接房後馬上入住的人，他們們素質和教育程度都比較不太好，在此我提醒大家千萬千萬不要選擇所謂精裝房，不僅因為上述原因，更重要的是，這種所謂精裝房都會無一例外的在外觀和質量上大大的disppoint購房者，用料都會非常差，遠遠達不到開發商承諾的單價標準。
小區物業的管理水平，這對業主的長期生活質量以及日後小區的保值增值有著很大的影響
還有，千萬不要買開發商裝修的所謂精裝房！不要買開發商裝修的所謂精裝房！開發商裝修的所謂精裝房！所謂精裝房！精裝房！裝房！房！到這裡吧，不打算面面俱到，僅談一下我注意到的問題，請大家多指正@徐斌律師的高票答案寫的真心好。
唯有一條，買房時找個律師，真心扯淡。
一次盡職調查要多少錢?最少收你二線城市半個平米的價格。
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說說正經的，以下為從主要到次要的順序。個人經驗，僅供娛樂。
1. 一定要五證齊全。
辦不了房產證，沒水沒電，誰也受不了。2. 銷售推銷過程和合同簽約過程最好手機錄音，尤其開發商有特殊承諾的。
留好證據，以防萬一。對不確定的條款和開發商承諾要反覆確認。
一般來說，商品房合同都是統一範本的，開發商不敢隨意改動，改動也是違規的，簽約時主要注意附錄。
3. 選擇有實力和名氣的開發商。
某種程度上能夠降低開發商資金鏈斷裂和房屋質量差的概率。相同地段，小區價值也會較高。4. 地點，還是地點。
地點決定房產的價值。城市中心的，cbd附近的，地鐵旁的都是價值高的。5. 注意周圍環境。
例如，北京東壩和天宮院附近有火葬場；北京西南四環有垃圾場，夏天味道四溢。管庄遠洋一方的天上是飛機航線，南邊緊挨鐵路。6. 選擇戶型要遠離主幹道。
夏天不能開窗，噪音大。例如，北京南四環馬家樓橋的中鐵青秀城，京開高速那個爽啊。開窗時，聊天都要音調提高几度。7. 盡量別買精裝修。如果買了，一定收房時仔細檢查，迅速維修。時間越長，越找不到維修人員。被某利，某力，某科都坑過，小問題是不可避免的。
8. 戶型，朝向，樓層等一般選房方法，我就不詳細寫了。查看預售許可證。自己是否符合購房條件，一套房還是二套房，請諮詢當地房管局。給的任何費用都要有收據、發票。不交錢就不給合同這是屁話，你就說你連合同都沒看到憑什麼交錢？一切口頭承諾都應該落實在合同上。貸款能不能辦下來一定要聽銀行的意見，別聽開發商的「我可以幫你想辦法」。合同要拿給律師審查。必要時找個律師陪你一起買房。當然，找律師諮詢、審查合同、陪購都是要付費的。
首先看五證，最重要的是看預售證，有了預售證也就說明這個項目證件全了。如果五證不全，則隨時會因為政府監管導致中途停工，交房時間也就遙遙無期了。另外，光有銷售證是不足為信的，因為可能是已經交房的現房的銷售證。總之，看證件一定要看清楚是幾期幾單元的，不要被售樓部的人偷梁換柱了。其次，開發商如果有什麼承諾，比如說這個樓盤是名校的學區房之類的，一定要看到開發商和學校簽訂的合同才能相信，真的有黑心開發商用這種把戲來欺騙購房客戶，等到交房的時候就都不太平了。這只是舉個例子，如果開發商有諸如此類的承諾，一定要親眼看到合同再相信。
挑選一個適合自己的房子，或者說沒買過房子，怎麼去選購自己第一套房子。
我認為可以從三個維度去考慮，小區外，小區內，房間。
第一、小區外
- 小區地理位置。我個人覺得這個地理位置可以先與自己工作的地方結合起來考慮，如果是乘坐地鐵，正常最好控制在和工作地點30左右，再遠可以在1個小時，這裡不僅包含地鐵上的時間，也包含了地鐵到家，地鐵到單位的時間，若是超過這個時間，應該比較累的距離。開車的話，30分到40分鐘，比較合理。當然如果實在沒有條件，那是另外的話題。
- 小區學區配套。學區房保值這是毋庸置疑的，買房時要了解清楚自己房子的學區是什麼，好學區的小區房價也自然便宜不了，主要也就是小學和初中，現在很多新房都是某某名校的分校，這裡面也是良莠不齊，具體地方具體分析了。
- 小區交通配套。地鐵一響，黃金萬兩。這句話布甲，一個靠近地鐵的小區，就算學區差點，但它至少出租時候租金可以，因為畢竟租房的同學，出行基本靠公共交通，而地鐵就是在一二線城市比較方便的選擇。這裡就有個什麼是地鐵房，我個人認為走路5到10分鐘，應該是真正地鐵房，像距離1到1.5公里，2公里都是需要踩電動車或者自行車，有的樓盤雖然宣傳自己距離地鐵很近，但有可能是直線距離，並非實際距離，你總不可能從別人家房頂飛過去吧，還需自己實地考察。
- 小區周圍商業配套，比如超市、菜場。只要自己居住，超市和菜場是必不可少的，夏天總得買瓶脾氣喝吧。
- 等等等，其他自己認為小區外還需要的一些配套。比如某某師範大學啊，你懂得。
第二、小區內
- 小區沙盤，大門有幾個，在哪？你以後要住的房子，總得搞清楚自己家門在哪吧，不然晚上帶菇涼走錯門就不好了。
- 一共多少棟，每棟多少層，一棟幾個單元，一梯幾戶？小區樓棟分布情況，知道樓與樓之間的樓間距，這會影響到自己的房間採光，也能判斷出自己要買的那棟樓周圍是什麼，是不是臨街，臨著小區其他不利因素，每棟多少層，正常來說，不是有特別美的湖景等等，選擇的順序是多層（6層帶電梯）、小高層、高層、超高層，畢竟腳踩著地面，心裡踏實點，當然重要的是樓層低，它的得房率高，人也住的舒服。一梯幾戶，這就和自己房間的採光有關係了，決定了是不是南北通透，當然是越少越好，好的房子，人家都是一梯一戶，私密性和安全性高。
第三、房間
- 戶型怎麼樣。通常來說，戶型方正、南北通透、南北雙陽台、主卧朝南、客廳朝南、每間都有外窗、入戶花園等等，這些是越多越好咯，至於動線什麼，我覺得以上這些都不錯的話，戶型應該不會差。
- 買多大的面積。剛需、改善，這跟腰包里有多少錢有關，有錢也不會有這麼多麻煩的事情，但也不是說沒錢就買不到合適的房子，不然哪來的性價比一說，比別人多一點努力，多一點用心找，還是會有回報的。話說回來，買多大，這要和你家以後住幾個人，但就算是年輕人，房子不像其他物品，一般是不輕易三兩年就置換的，最好買個三房，這就在90平米左右。此外，衛生間有兩個是最好的，給人的舒適性是不一樣的，不是說沒有會死，但有了會神清氣爽。
- 贈送的面積。買新房通常售樓菇涼都會跟你說，我們小區贈送多少面積，一聽就感覺自己討了大便宜，實際上羊毛出在羊身上，天上沒有餡餅，有的多數是陷阱，你可以搞清楚這個贈送出來的面積，開發商是送的什麼，常見的就是設備平台，其實嚴格來說，要是以後交房了把設備平台加進來算是違法行為，只是可能大家都睜一隻眼，閉一隻眼了。真正自己的面積還是在房產證上承認的，當然也有的誇張贈送，比如讓你交房了，自己把通風井封起來，那能安全嗎?
以上內容，僅以個人拙見。
一，看樓間距，測算在冬至日那天自己所在樓層光照時間。二，看自己心儀房子周圍是否有垃圾站，停車場出入口，變電站等公共設施。三，考察開發商資質，小開發商有爛尾風險。可以去規劃局網站查規劃圖，驗證一和二。
買房子第一次去看房應該注意些什麼？
從進售樓部到簽訂購房合同，教你如何「解套」！
土地類型。
中國房地產制度的本源恰恰就在於土地制度。國有和集體土地的區別，小產權房，開發商的辦大、小證，北京的集體用地建設產業用房和租賃房，等等，都是住房選購應考慮的問題。
《拆哥地產課》將主講《讀懂土地分類》。中國房地產制度的本源恰恰就在於土地制度。通過深入淺出的圖表，課程會串聯起多個目前大家熟知的熱點，而這些也是很多人容易在概念上出現模糊的地方。比如國有和集體土地如何劃分，從哪年開始？小產權房是在哪上建設的？開發商的辦大、小證是怎麼回事？北京的集體用地建設產業用房和租賃房是怎麼回事？等等。
http://h5.renrenjiang.cn/#/activities/425975?su=1754022 (二維碼自動識別)
看了徐律師的文章，我就想問問，這樣房子是怎麼通過驗收的呢？
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