一個高級賓館投資那麼大，平時又會剩許多空房，那麼它是如何盈利的？

01-12

投資那麼大，房間又經常出現空房，也就少了直觀的收入，那麼它是怎樣賺回投資的成本進而盈利的呢？小白一個，懇請賜教…

五星級酒店開發好之後把經營權轉租，然後高評估，銀行貸款厚，繼續投資酒店或者其他生意，再不就放貸或者投資基金，雙重收入。

就算酒店運營不善破產，也可以轉型為商場加寫字樓。

在前些年是穩賺不賠的生意。

至於連鎖經濟型酒店，他們生意真的很火，不用操心，光是開房的人就應接不暇。

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

前幾年的光景五星級酒店除了正常的營業，還可以會議招待，舉行活動，婚禮什麼也應該ok。近幾年隨著反腐，打擊三公消費，酒店的利潤也下來了，從我接到很多電話來邀請買酒店會員就能側面了解到。

五星級酒店還有一個很重要的作用就是帶動附近的房地產溢價，所以蓋五星級酒店時候地拿的都不會高，誰忒么聽說過招拍掛砸錢買地蓋五星級酒店的？

這個原理和萬達廣場差不多，王健林牛逼在哪，這麼多的省長書記爭相拉攏靠近乎，無非是希望萬達在他們那多蓋幾個，附近的土地和樓盤就漲錢，就有GDP和政績，還可以帶動一大批人氣。

而王健林一方面以相當低價格拿地，另一方面和肯德基麥當勞星巴克等知名品牌簽訂戰略貿易協定，只要蓋萬達廣場，他們就去買鋪進入。等於就是說王健林只要拿到地，就基本回本了，廣場蓋好之後，剩下的再招租或者賣，都是自己的。

大家都回答了很多，我再從資本的角度說一下：

現金流，這個是酒店估值最重要的部分，一般酒店出售，就是直接cash flow/cap rate，酒店這個產業最大的特點就是初期投資很高，運營成本相對於運營收入來說不高。所以很容易出現酒店每年營業收入是盈利的，但是一旦攤銷資產，就是平的，或者是負的。

但是初期的固定資產投資，開發商的投資並非是全額的，而是利用融資渠道（資本市場融資，信託融資，銀行貸款，產權出讓。。。。。）撬動資本，如果開發商持有土地，還可以出讓土地，股權融資，所以酒店前期資本大部分可以靠融資渠道實現。

所以通過資本槓桿，換得一個現金奶牛，還是有很多可以「盈利」的空間。

寫在一個高級賓館投資那麼大，平時又會剩許多空房，那麼它是如何盈利的？ - 簡明的回答的評論裡面，想了想還是直接寫一個答案吧。

從簡明的案例中，簡單分析一下其實也並非絕對是吹牛的，可操作性還是有的。

以銀行經營性物業貸款的標準來看，年收入1000到2000萬的酒店（還未扣除經營成本和賦稅），是不可能做到3億的貸款金額的。不過有很多變通的方法。

投資2億的酒店評估4億不過分，甚至可以更高。然後用其他現金流好的公司做擔保，貸款3億相當於抵押物打75折。這個折率對大型銀行是不可能的，但是地方性銀行還是有可操作空間的。

至於放水5分利，也不是不可能，更高的也有。但是不要忘了資金的沉澱部分。因為放水利息太高，3億不可能一次性放出去（如果有這麼大額的資金需求，而且又有一定償還能力的，有無數的渠道去搞最多2分左右的融資）。

3億的資金實際利用率大概也就50-60%，剩餘部分投資一些基金理財什麼的，綜合年化收益做到30%以上問題還是不大的。當然這是考慮壞賬部分比較少的情況，如果出現大面積壞賬，那也還是很頭疼的。

如果以經營性物業貸做的借款一般周期都比較長，其實還是很划算的生意。

———————————————————神秘的昏割線——————————————————

這種用酒店作為融資主體的操作方法，融到的資金除了放水當然還有很多的用途，包括繼續投資酒店，如此滾動下去（但是一直滾酒店風險很大，因為單純的酒店營收是很難覆蓋銀行融資成本的，只能借新還舊，這是作死的道路啊）。或者投資其他項目等等，只要有良好的獲利渠道，投資酒店就是一個資本的小槓桿而已。

地方性的高級酒店灰色部分收入也是很多的，比如地方政府常年包房啊，會議招待定點單位啊等等……就不贅述了。

另外就是，其實很多高級酒店賓館並不是開發商自己想開的，而是地方政府的政績要求，只是利益妥協而已。我優惠給你地，條件是你要有五星級酒店。諸如此類。這樣，就算酒店是虧損的，也可以從土地增值部分和房產、商業租售行為獲利。

太晚了腦子比較糊塗，可能有寫的不對的，請輕拍磚，多討論。

以上

樓上的答案說的很好了

我再說一種賺錢的方法：

某單位年底剩餘預算100W，不能留到明年怎麼辦？開會啊。

XX主任去某4-5星酒店，拿100W去舉辦會議，酒店報價是70W。X主任自己剩30W。

這30W存在酒店裡，X主任可以消費，但不能提現。

於是三贏：單位的預算花掉了，X主任的錢賺到了，酒店也賺到了。

最早一批星級酒店是，政府部門要求當地效益比較好的企業建造的。政府提供土地，企業提供資金，方便政府日後招待會議等等。接著有的企業為了提高自己的固定資產，主動跟政府部門合作建酒店。好繼續從銀行那借錢發展企業。建酒店需要1個E，但是從銀行貸款2個E緩解企業的困難【大家想想家鄉的很老的一批高檔酒店，基本都是跟當地效益比較好的企業多少有點關係（XX企業、XX大酒店）。最後企業倒了，酒店沒倒。】

接下來就是一些流行的融資了，上面的同志說的很清楚。酒店建好，抵押給銀行。資本運作。

現在建高星酒店的基本都是開發商了，上面也提了，一些開發商為了提高，寫字樓，小區的價格，建酒店做配套設施。最後要提的就是萬達了。萬達的廣告很霸氣。每個萬達廣場都是這裡的市中心。但是最近開工的每個萬達廣場項目都有一個星級酒店。大家有木有發現。萬達的酒店事業估計以後會上市的。這就是最近建高星酒店的目的了。在沒有三公消費的支撐下，很多星級酒店都在虧損倒閉的情況下。萬達在瘋狂的建廣場，建酒店。你能說王老闆傻嗎？NO他建酒店的目的還是配套呀。

回歸正題：房間空著的情況下，酒店有的是虧損有的是掙錢。但是他們的盈利點很少在酒店上面，在建好這個酒店後，能帶動附近的哪些價值，這些價值能給我帶來多少盈利。這才是核心。

幾年前，我和你有相同的困惑。

我出生在西南一個地級市，國家級貧困縣，人口多流出，而少見流入。就這樣一個小城，四星級酒店有三個，而且數量近幾年還在不斷增加。我之前也很費解這破地方修這麼好的酒店，難不成壕們都是傻逼么？

直到有一天在一個飯局上，我的前任boss道出了其中的秘密，我才深深地感受到自己的too young too simple,sometimes naive.

說來簡單，事情其實是這樣的：

壕A出資2億修建高端酒店B，修好以後以每年一兩千萬的價格，把經營權承包出去。然後找到評估公司C，經過一系列運作，把酒店B的價值評估為4億。最後壕A拿著評估報告，到銀行貸款3億，以5分的月息放出去。懂了么？

當然，玩法太多，舉一例拋磚引玉而已，就醬。

=============================================

補充：

1、我想我已經表述得很清楚了，這是「一個飯局上，前任boss說的「只是因為前任boss就是當地有名的高利貸商人，加上我自己的分析，認為可靠性比較高，所以是來這裡拋磚引玉的，畢竟我等小民沒有資格參與這些事。

2、以上數字，皆為舉例子，抓著數字不放沒意思。當然，月息5分，至少我的前任boss就是這樣放的，這點在他那裡我基本可以確定。

3、認為完全不可能的請點踩+沒有幫助。記得初中學過《晏子春秋·內篇雜下》，裡面說：橘生淮南則為橘，生於淮北則為枳。你吃了幾十年淮北橘，突然有人告訴你橘子在淮南是TM甜的！你就崩潰了，三觀坍塌倒地不起，抬起虛弱的手指著那個人說：呵呵，橘子怎麼可能是甜的？故事會看來的吧。那你就當它是故事會看來的，我只是覺得人始終不能坐井觀天。

4、坐等閑著沒事的業內高層前來匿名拋玉。

讓我（西南某市四星級酒店總經理）來：

第一：很多酒店是當地政府規劃中硬性要求的房地產配套項目；

第二：很多4/5星級酒店年平均出租率65%以上即可保證不虧損；

第三：有些樓盤配套一些酒店和商業，能提高樓盤的售（bi）價（ge）；

第四：收入正常的酒店現金流充足，融資方便；

第五：有錢人住自己的酒店虛榮心的滿足感更強一些、辦事也方便一些！（我不是老闆，猜測）

以上是我認為的幾個常見原因！

飛機場，其他什麼的都是這樣的道理

在做地產行業投資分析, 最近剛好在做酒店行業, 可以來回答一下這個問題. 樓上一位朋友說得不錯, 酒店, 特別是高級酒店大部分收益率非常底, 如果純粹看房費收入的話yield on cost 在一線城市如倫敦,紐約, 香港, 新加坡穩定在5%就不錯了, 也就是差不多20年才會收回投資成本, 這樣的收益對於一般企業來說沒有太多吸引力. 那麼為什麼還會有企業願意投資酒店呢?

一般主要有三個原因.

第一種是項目配套, 例如一個高檔寫字樓項目如果配套上一個五星級酒店那麼寫字樓的檔次一下就提升了, 酒店部分的收益可以由寫字樓的租金來彌補.

第二種是企業實力的展示, 部分非地產企業也會投資高檔酒店作為自身形象的展示, 同時可以滿足日常經營中的接待需求, 一舉兩得.

第三種是尋求資本溢價, 其實就是儘管酒店不賺錢, 但是酒店價值隨著附近地價上漲而提升, 未來可以尋求出售.

前兩種情況在任何城市任何時候都時常會出現. 第三種類型曾經也是各大知名酒店如希爾頓, 喜達屋的主要經營策略, 但是近年來各主要發達國家的房地產市場增長都趨於停滯, 地價上漲的速度明顯放緩. 新興市場在結束了中國發展的這一波後也沒有什麼有影響的後起之秀, 這樣的模式市場也逐步萎縮.目前仍然堅持大量持有資產的印象中也就只有millenium 和 whiteboard兩家了吧, 而whiteboard的很大一部分現金收入其實來自另外一個大家很熟悉的品牌Costa 咖啡:). millenium的母公司是新加坡最大的家族地產商CDL, 人家不差錢....

還可以再聊聊目前酒店業的主要發展趨勢, 先佔個位置, 吃晚飯還得加班, 爭取周末再來寫點

瀉藥~

終於遇到一個自己專業的題目。從事星級酒店一年，連鎖酒店一年半，非標住宿2年，現在做酒店代理商，這個題我真心想說知道的由於各種原因必須遮遮掩掩，不懂都在瞎逼逼。

首先投資與產出問題，第一投資的時候往往不是你一口氣拿這麼多老本，君不見連20間體量的小旅館都可以發起上千人的眾籌呢？大型正規酒店更是有著各種除住宿餐飲以外的不可描述的功能，想投錢的人大把。總之，錢不是自己的，但是我可以現在就去花，花了蓋酒店，實實在在的存在，你們要擔心我不還錢，酒店給你不就得了。另外對於豪華裝修的酒店，轉讓也很容易，甚至還能多賺一筆轉讓費。另外你覺得酒店是你想蓋就能蓋的嗎？所以轉讓現成的比自己新開明顯更划算。有的是接盤俠，你怕啥？

第二說盈利點問題，說快捷酒店躺著賺錢的簡直瞎逼逼，如果真有這種事，所有老闆都開快捷酒店去了。快捷酒店的關鍵在於快，就是「快餐」的那個「快」，我們為什麼選擇KFC？因為它快捷，因為它標準化，它既不能給你帶來驚喜卻也不會讓你失望。所有的漢堡都那樣，所有的如家也都那樣。所以降低了客人的篩選成本，你可以想像你一個套路下來妹子要回不了宿舍了，這種情況下你敢拿出手機「攜程在手」的慢慢篩選，妹子那可就「說走就走」了呀！SO……很明顯的一點，只有快捷酒店會把鐘點房作為盈利的一大塊。算是賺個辛苦錢，這個有點跑題，不屬於題主想要知道的範圍。

那麼對於傳統的，血統純正的高端酒店。最最重要的一個盈利點，是協議房。這也是前面說到的不可描述的功能之一。很多酒店的股東就是某些大單位，那麼這些大單位作為股東自然選擇自家酒店作為指定消費地點。那……既然都是自己人，幹嘛算那麼清楚呢？此處省略一萬字……

第三點，為什麼你們覺得只有有人住才會盈利呢？訂了不來不是很正常嘛？不來要不要扣錢那不是一天一個樣的嘛？沒住可不代表沒收錢，沒住卻一定不用再付出成本。這其中的關節，相信懂電影院盈利模式的人一定非常明白，沒人看不代表沒票房。

第四點，哪怕真真的沒有盈利，酒店也是一個超大額度的信用卡。客人入住是明天的事，發工資是後天的事，如果不是自己建的話交房租是大後天的事。大量的現金滯留，現金為王，有錢就是爺，有錢干點兒啥不賺錢？

最後再說那些雞毛蒜皮的玩意兒，你見過五星級酒店抓嫖娼賭博嗎？片兒警也是人，抓到臉兒熟的，多不好意思呀。

你太年輕了，這種買賣不一定要賺錢的啊，在很多地方都是洗錢的地方。因為開酒店用的錢很多都是開賭場啊或者涉黃販毒總之錢開路不明如果開一家這種高級酒店，這些非法的錢就有了合法的來源所以你眼裡這些不賺錢的生意很有可能都是幌子。

好吧，我out了，人家玩的是資本

很多酒店是用來融資作抵押的，不一定是靠收入，作為資產配置也可以啊。

國際酒店管理公司都是拿「冠名費」的，酒店運營的所有成本都是業主方提供，然後在合同裡面一般會約定每年支付給酒店管理公司一定的傭金，算是「冠名費」吧

業主方主要是靠酒店邊上的其他物業賺錢，比如住宅、寫字樓啥的。當然也可以計入資產，再融資啥的，只要酒店的凈收入大於這個利息就賺到了，不過這個其實挺難的，除了有些旅遊城市外，都很難，之前反腐之前還是不錯的，現在一反腐就不行了，連北京這樣的城市都很受傷，北京的五星酒店現在都盈利很困難，比前幾年差很遠了。。。

還有一種就是政府讓開發商建設的，這種一般都會伴隨很多其他的東西，我層級太低，沒有接觸過，也不清楚，就不瞎說了

至於入住率到多少賺錢。。。這個不同城市不一樣吧。至於裡面的人力成本，據我了解，主要是廚師和管理層比較花錢，地下的勞動者基本就很廉價了。。。所以很多酒店前台小姑娘都做點外活

除了一些連鎖酒店，地方的五星酒店很多都是當地財政廳（局），旅遊局，政府下屬各辦建的，一邊對外經營，一邊承辦自己的會議，學習，接待…

前期投入資本大，但後期維護所需現金流少，作為一個酒店，客房作為最大利潤來源，這個投資是值得的。

住房率不高，是酒店地段、品牌和服務等一系列因素所影響的，而不是單方面原因所致，但是一切還是有辦法可以轉機的，那就是銷售，也就是你得營銷團隊，如果你得賓館是私人地方品牌，那麼說到團隊就是你業主管理層等酒店上下一系列人脈的推廣了，最好的就是口口相傳的口碑效應，還有利用互聯網營銷，把你的賓館上架各大預定網站（攜程、大眾、美團等），利用傳統+互聯網的模式進行酒店營銷，擴大酒店知名度，同時你還可以申請自己的微信公眾號、微博號來進行推廣自己的酒店，定期向客人推送酒店的各類優惠活動！

現在是互聯網的時代，請充分利用互聯網為自己服務，具體實施方案我就不叨叨了，因為並不知道你酒店具體現狀，謝謝你的邀請回答！^_^

1. 酒店帶來周邊土地溢價，提升周邊寫字樓，商鋪或住宅等業態的租金或售價。

2. 酒店作為相對優質的資產可以用作貸款抵押物，可以獲得較低利率的貸款，降低資本成本。如果可以掛一個國際酒店品牌，貸款利率或許更低一點。

3. 當地政府的面子工程，房地產商拿地的時候與當地政府達成某種協議，必須興建五星級酒店，相應的拿地成本也稍微低一點。

4. 現在做五星級酒店的投資回收期隨隨便便都超過20年，這還不算地價。所以酒店多存在於綜合體裡面，單獨開發一個酒店的做的都是情懷。跟古代發達了回鄉立個牌坊差不多一個意思。

盈利或是虧損的計算方式有很多，你的問題本身就是很清晰，你是想問資本運作方面？還是經營管理方面？計算方式，也要看是否將固定資產折舊，增值率，和銀行利息計入核算範圍

客房是一個酒店最主要的經濟來源，客房的經濟收入自然而然的決定了整個酒店的經濟收入。

雖然說餐廳的收入也有相應的經濟收入，但是除客房以外的其他收入都是微薄的。

由於酒店主要經營客房，所以酒店的投資人就會在客房大作主張。例如主題酒店的客房，不同的房間有不同的主題設計，正是因為這些設計才會吸引人的眼球，許多的人會為了來感受這樣獨特的房間而爭先恐後，由於許多酒店的主題客房數量有限，就會需要客人提前幾天，甚至幾個月預訂。那麼酒店的其他主題客房會因此而荒置一旁。但由於前面主題客房的超額預訂,也就早已為酒店掙取了豐厚的利潤。

酒店的行政樓層以提供行政為主，只要是為那些商務人員而準備，一晚上的費用將會是其他部門幾倍乃至幾十倍。其實有的客房是不包早餐的，此時客人如果要求提供早餐，那麼客人就得額外付錢。

即使很多客房是空著的，也不會影響酒店的利潤。

瀉藥

看了下大家用資本去分析，我也沒那麼高深的見解。就我而言，我只看到了，為什麼會剩許多空房？天天剩一大堆空房，怎麼盈利？工資不要發，水電不要交了嗎？

純屬搞笑來了我，見諒。（對這方面知識確實不太了解，還是謝謝邀請。）