想開一間民宿，需要準備什麼？

01-12

坐標天津。我想在天津開一間，我很會布置家，而且喜歡收拾家。也算是發揮特長了～
有這個想法是因為前幾日在重慶旅遊，包了一個民宿。就是那種很普通的小公寓，江景房-價格高-但很乾凈衛生-體驗很好。開民宿比直接把房子按年租出去要賺的多多啦！
所以民宿開在哪裡視野好一點呢？海河邊上？我應該準備資金大概多少？有什麼需要注意的地方，謝謝？....

下圖就是那幾天重慶的江景房。就想要這種感覺的..

租個不錯地段的loft，交通便利，市區，即可。

你可以模仿途家模式，租小白樓的loft項目。

推薦你有機會去廣州市珠江新城及對岸住一住酒店式公寓，看看其運作，你會有啟發。

不要租普宅。天津市區人口密度很大，新樓盤普宅入住率都很高，都是居家過日子，混雜其中開個民宿感覺不倫不類，各種關係也不好協調。

不要租河景房。

海河邊新樓租金都貴，一室獨單月租最少要三千多（我想了想可以看河的獨單，都相當不便宜）。海河附近老破樓開民宿沒意義，而且不少是學區房，估計租金也不會便宜多少。

五大道的老破樓可以考慮，但我懷疑盈利能力。畢竟天津市和平區不是上海市靜安區，普遍物價低，遊客支付租金水平、遊客消費水平都低。

天津與重慶不同，天津的河景房從一開始就要做豪宅項目，小面積的很少。

很多進入民宿、客棧行業的人，大都懷有一種情懷，也許是熱愛自由，也許是羨慕民宿主人悠閑的生活狀態，然而，在真正進入這個行業之後，很多人會突然陷入迷茫，原有的情懷被日常的各種瑣事逐漸侵蝕。

所以，在決定從零開始做一家民宿的時候，要認真考慮以下幾個問題：

一、考察分析

對於民宿的考察分析，主要有兩個方面，第一個方面是從全方位了解民宿這個行業，另一方面也是一個可行性的分析，更多是關於經濟。

體驗考察分析：

既然民宿是一個服務體驗行業，那麼你一定要用心去感受這個行業，你並不是漫無目的去看，分別從如下幾點去體驗和分析這個民宿：

a.特點/亮點/吸引點

b.交通

c.大環境

d.周邊小環境

e.商業氛圍

f.服務

g.配套設施

h.室內設計

i.餐飲

j.消費者反饋

一個民宿的好壞主要由上面這些點構成，你在考察的時候需要去記錄這些信息，哪些是我可以學習的，哪些是在你的民宿要規避的。

收入支出的考察分析：

a.成本預估分析:要從側面了解你所考察區域的租賃成本費用，改造的費用全國是差不多的，找懂設計的朋友是可以預估出來的，然後再測算一下運營的人員成本，要清楚你開民宿需要投資多少錢。

b.收入預估：收入預估實際上是好做的，房間價格是透明的，平時和周六日多去幾趟就可以估出入住率的情況，從而也就知道項目的收入情況。

我們做支出收入預估是十分有必要的，情懷僅僅是我們做民宿的起因，只有算了賬你才知道你要花多少錢，大概能掙多少錢，這是一切商業的根本。如果並不能維持一個合理的收入或者甚至賠錢，再多的情懷也會消磨殆盡。

二、立項定位

如果你通過考察以後發現你的項目是可行的，那麼我們就需要立項了，立項之前的必要條件就是定位。

民宿如何定位？民宿的定位有三個客觀依據，缺一不可。

首先，你要做一個多大規模的民宿，大概投入多少錢？這直接決定了你民宿的檔次和客單價。

另一方面，民宿的核心競爭力是差異化，而民宿的差異化是什麼？就是民宿的主人！在做定位之前，你作為民宿主人需要詳細分析自身有哪些優勢，哪些特長，哪些可以落地在你的民宿中行為一個特色，哪怕是喜歡與人為善、做飯好等這些都是你的優勢，也是你民宿的差異化。

最後一個方面，也是比較關鍵的一點，民宿主人很容易自彈自唱和自嗨。別忘了你是為消費者服務的，在做定位之前你需要深入了解一下你目標人群的消費習慣和消費特點，他們的青睞方向也是你要考慮的重要因素。

說了這麼多，我們到底要定位什麼呢？我們需要如下幾點的明確結果：

a.品牌核心競爭力/品牌特色

b.品牌消費定位/客單價

c.表現風格定位

d.品牌文化/精神

有了這些結果，你會發現你對你的民宿印象十分清晰明了，彷彿有了指路的方向，這也是你接下來實操的理論導向。

三、項目選址和經濟分析必須同時開展

很多民宿老闆都詢問選址的事，而實際上，選址並不是一個孤立的事，在選址的同時，經濟分析必須同時做，這兩者是同步進行的，缺一不可。

其中總結起來，你選址的地方你要有感覺、能夠有政府關係支撐和具備客觀的地利因素，而具體決定你到底能不能選這裡的關鍵是經濟指標分析。

說起經濟分析，和一開始我們提到的收入支出分析類似，由於每個地塊的情況都有很大區別，並不是你想找一個300平米的地方就能夠那麼準的。所以在定址之前，請找相關土建和設計專家去您要定的地址上詳細估算一下。

為什麼要估算？因為假如你的地址上給排水系統不完善或者電容量不夠，光地下埋管道和引電的這些錢花個百八十萬都是很有可能的，不要掉到這種坑裡，民宿改造中，看不見的錢遠比看得見的要多。

另外，當已經有備選地待定的時候，你就可以精準算出你的房間數了，那麼根據上文中你總結的客單價定位和周圍民宿的入住率，你就可以預估出你的收入情況了。有了投入和支出測算和投資回報情況，你才能決定你選址的這個地方到底能不能幹，這個事一定不是拍腦門決定的。

四、疏通政府關係和簽訂租賃合同

為什麼把疏通政府關係放在了前面？因為你必須要在選之前確定你所選址的地方是否能夠正常辦理證件和執照，有沒有硬傷。假設你選址的地方是所謂黑戶，無法辦理證件，那麼你也需要確定會不會在你做起來後有人總找你的麻煩。

另外有一點很容易被民宿主忽略，那就是與村幹部之間的關係，在選定地址之前必須要和當地的行政單位多打交道，看看是否能夠融洽相處。如果村長真的是十分品行惡劣或者難相處的人，那麼你的項目要慎重考慮，不要給自己埋雷。而且村幹部的關係處理好了，和村民的關係會容易解決的多。

簽訂租賃合同的時候建議一定要把土地屬性和房屋的權屬弄清楚，不要有糾紛，其中包含繼承糾紛和其他糾紛。在簽合同之前希望能夠花些小錢讓律師起草或者律師審查，有利無弊。

五、功能規劃與視覺設計

在這裡，我們要把功能規劃放在前面，甚至做功能規劃的和室內設計的可以是兩批次人。做功能規劃一定是要懂酒店運營和管理的人來做，需要準確的計算和理性客觀規劃。

而做視覺設計則是另一個偏感性和自我的事情，而且做視覺設計也是要在功能框架內做，好的設計一定不會被框架限定，而是能為功能性錦上添花，將功能融入美學之中。

在做視覺設計的時候怎麼才能做好呢？建議民宿主把你認為你的民宿給人的感覺描繪出來，另外尋找一些參考圖片就夠了，要讓設計師有充分的想像空間和創造力，你的空間才會有亮點和別具一格的元素。

六、民宿命名和證件辦理

在設計的同時，可以同時進行民宿命名和證件辦理，最大化地節省時間！

說起命名這個事情，它並沒有太明顯的時間要求，而且感覺很微妙。有的人可能在沒做項目前就已經想好了你家寶貝民宿的名字，有的甚至可能到第二天就要做門頭的時候還在猶猶豫豫。雖然命名沒有硬性要求，但是原則還是有的，是什麼呢？

a.識別度高，印象深刻：這個是起好名字的第一要點，店名基本上是給消費者的第一印象，如何能從OTA平台茫茫民宿中做閃耀的那個星，以及能讓旅客多年後還能記住你，起一個個性一些、識別度高一些的名字吧。

b.最好易記：不論是用諧音、詞語歧義和其他短小精悍的方法，能讓消費者一下記住你的名字也是好名字。但是，如果你滿足了第一個條件，這個條件可以不忽略，為什麼？如果你的店名十分個性和長，或者中英搭配等等，那麼也會讓消費者記憶深刻，比如：我5年前去過一家店，叫什麼「我和九十九個老闆娘的故事」什麼的，「有一隻豬在春風中淋著下雨」等等。他未必記住你的名字，但是一定記得住你的店，這可能比記住名字的效果更好，他會很樂於去和別人分享這個奇特的見聞。

c.能註冊商標：很多人在起名字的時候都會忽略這個問題，用一些通用辭彙做店名，或者起一個已經被別人註冊商標的品牌名。但是真的當你做大做強的時候,如果發現品牌名不能註冊商標或者被別人註冊的時候，你會很糾結，辛辛苦苦十幾年可能在給別人做嫁衣。所以在命名的時候最好去「國家工商行政管理總局商標局」的網站查詢一下。

d.表現品牌風格：我們希望店家起的品牌名能夠反饋出民宿主的性格或者和你民宿的氣質相符，因為有一種東西叫「吸引力法則」，你的品牌名一定會吸引你想吸引的和你志趣相投的消費者。

接下來我們來講辦理證件的事情，實際當你的租賃合同簽署以後便可以去申請工商核名的事情，另外當你的設計圖紙確定以後你就可以開始著手去辦理很多證件了，例如消防、環評、食品安全等（各地政策會有所不同）。

一般來說，在施工前消防的許可是必須辦下來的，否則是不讓動工的。辦證是一個周期很長的事，但是一定要提前去操作，把時間節點了解清楚，不要等著明天就要開業了，環評、公安和食葯監局來找你的麻煩，再補辦可能需要更長的時間，不僅影響生意還影響心情。

七、項目施工改造

當設計敲定後、資金到位後、相應的前置手續辦完以後，就要開始做施工改造了。這是整個開民宿環節中較繁瑣和複雜的事。在設計過程中一定要想好哪些是一定要拆、一定要留、可拆可留的。對於可拆可留的可以暫時保留，等施工過程中再去觀察是否能融入整體或者有沒有開發價值，再決定去留。

施工雖然是個龐大的工程，但是也是有規律和技巧可循的。其中在施工前你可以花少部分錢請一個第三方施工監理，全程監控整個過程，會減少很多風險。另外，有三個文件必須要有，而且需要認真看：施工合同、項目進度表、施工報價表。這幾個文件將是你打款、審查項目和驗收的重要依據，避免不必要的糾紛。

八、設備和軟裝配飾

軟裝配飾和設備採購實際上和施工改造是同步的。這裡指的設備更多是廚房設備，在廚房設計完畢後，就可以找廠家下單了訂製了，包括室內的訂製傢具和燈具，都要算好訂製周期，有的可能需要一個月左右，不要等到快裝修完了才想起這些事，有可能會造成萬事俱備，只差傢具的情況。

非訂製產品，建議在開業前15天左右採購，把途中意外和其他不可抗力情況計算在內，盡量多留出空擋。

九、人員招聘及管理

我們希望所有民宿主在開民宿之前至少能夠找到一個管家或者可培養成為管家的人才，因為民宿行業兵多將難求。你的店面管家最好是在簽訂租賃合同後就可以到位上崗的，如果他參與了整個品牌和民宿建立的過程，他會對品牌核心文化理解的更深入更透徹，也會更加愛惜這來之不易的結果。

對於其他普通員工，應該在開業前一個月左右尋找，最好能夠在離民宿地不遠的鄉村尋找綜合素質較好的年輕人進行培養培訓，這樣一來解決了他們的工作問題，和當地村民處理好關係，二來也能減少人力成本，減低招聘難度。在開業前起碼留出10天左右的時間進行培訓和試營業，在這個過程中尋找問題、及時發現問題並修正問題，以一個良好的面貌展現給你的消費者。

十、OTA和微信營銷

在營業執照辦理後或者辦理中（各地情況不一）就可以尋找各個訂房平台洽談合作了。佳鄉建議前期可以多和各種平台合作，先增加自己的曝光度和展示頻率。如果把流程和手續都處理好，在開業前就可以上線，預定和預售開業後的房間。

更多民宿注意事項及運營技巧，題主還可以關注「桃花源跡」微信公眾號，一個專註於民宿設計和運營的平台，希望對你有所幫助！

講一點關於定位的吧，這個是很多人在開民宿之前會忽略的一個問題，但又是一個很重要的問題。

想要做好定位，從以下幾個方面來考慮

自己是什麼人

民宿市場發展報告中指出，民宿開發的首要條件之一就是一個具有客棧民宿情懷和追求的「主人」，這個決定了這個民宿的調性。你是什麼樣的人，已經決定了你開什麼樣的民宿。比如自己就是一個屌絲，出去旅遊的時候住得的如家漢庭，那麼我就建議開經濟型的，定價300以下的民宿。因為開高端的，你不知道你的客人要什麼，跟客人也沒有共同的話題，想要吸引的人吸引不到，本該是你的客人卻又來不起，這就很麻煩了...

2. 賣給什麼人

任何的景區和旅遊度假區，都會有不同的需求，所以理論上任何檔次的民宿都會有他的客人，這個不用太擔心。問題是你想要賣給什麼人。比如你想要賣給情侶的，那麼從裝修上就要注重浪漫的氣質，配套可能有玫瑰花，有紅色粉紅色的心型裝飾，配套浴缸浴衣等，公共區域可能有更適合情侶的吊椅，用餐的時候可以有浪漫的桌面燈。如果是定位親子的，可能不會有太多的裝飾品，否則小孩子碰掉摔壞，又要賠償給人不舒服的感覺，如果親子定位，可能需要配置兒童床，木馬，兒童沙發等，牆面可能需要卡通圖案，屋內可以準備一些小零食，得到了兒童的喜歡，就抓住了大人的心。

3. 什麼時候做定位

定位是實實在在的事情，但是必須要做在最初，最好在確認選址之前就要確認好了。因為這在很大程度上也確認了選址的要求。比如定位是小青年背包客，那麼選址的時候要靠近繁花一些的地方，離酒吧、夜場、燒烤店近一點都是可以的，但是如果定位中以高端家庭為主，則需要鬧中取靜，交通方便甚至有停車場的地方。

裝修的時候也是如此，設計師會根據你的定位來出設計方案，硬裝做上去了，就不好改動。自己購買軟裝的時候，也會根據定價來配置，比如同樣是一張床墊，我要買5000的還是1000的，都跟你的定價有關。

4. 弄點東西，瞬間提升檔次，產生物超所值的感覺

做任何事情，別用蠻勁，別認死理兒。也別啥時候都想著我這個就是300一晚的，就提供300的價值，這樣做只能做到60分，只能讓客人感覺到不虧。但是民宿要做口碑，要做情懷，你得要讓顧客感覺到物超所值，有wow的感覺。我們在客棧，經常在大廳裡面就聽到客人「wow，wow，wow」的尖叫聲。因為我的洗手間，可能有別人一間客房那麼大，這是驚喜。因為我提供了55寸的樂視電視，這個在別家是沒有的，這是驚喜。我的每個房間都有私家花園和露台還可以看雪山，這也是驚喜。現在是一個分享的經濟社會，只有分享與被分享，才會產生更多的購買力。記住，一定要有兩點，有物超所值的體驗，成本可能只增加10塊錢，但是讓客人感覺到花的300塊，但是住的是一個500塊的客棧，這叫畫龍點睛。

我在麗江開客棧的時候，因為老公是騰訊的，所以我的定位就定在泛互聯網的人群，他們有消費力，但是又不奢華，所以我們把價格定在了500-1000的區間。但他們對網路要求高，所以光釺入戶很重要，我們雖然只有十個房間，但也配置了企業級的WIFI。購買了當時很火的樂視互聯網電視，他們比較宅，出來旅遊也許就是想換個地方睡覺，所以我們要讓他們在客棧裡面也有豐富的內容而不會無聊。他們也比較懶，所以我們配置了兩輛車，方便他們出行。很多是已婚帶小孩兒的，所以配置了搖椅、木馬、兒童車等。當然，配合麗江當地特色，我們也配置了茶室。

總之，他們是誰，他們的消費力怎樣，他們的消費需求及習慣是什麼，這些就是你的定位。但是這個定位不是一成不變的，在實際的過程中需要根據自己的客戶需求進行調整。我的客棧500-1000來的客人多口碑好，我賺錢了，但是在不遠的青年旅社賣60一個床位客人也多，人家也賺錢。

總之，定位哪個檔次都可以，但是定位不是空話，操作中注意落實了，就看怎麼來運營了...

以下是我的民宿，離成都寬窄巷子10分鐘步行距離。目前開業35天，空了4天。

題主應該是想個人弄弄，目前沒想更多的東西。如果一個人弄，城市公寓這種民宿，那別管那麼多，直接開始才是重要的。那些什麼從考察到公眾號全面的想清楚的人，都不是個人單幹的。

你什麼都不需要太多考慮，先解決房源的問題，其他船到橋頭的問題。投入資金的問題看裝修了，我這套3萬。