為啥地產開發商不蓋同樣高的樓？

01-12

同樣一塊土地，同樣的開發能力和建設資質，為啥樓盤相差很大。為什麼不都建成高層，充分利用面積，利潤最大化。對於一個地產商就沒有一個利潤最佳的經驗樣板去複製嗎？

第一次答本行問題~

用力打，不要停~！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

有幾個方面的原因：

在土地招拍掛之前，地塊的容積率、航空、通訊等規劃方面，都有相應的要求。

例如，有這麼一個某宗地，佔地面積恩~

設定為40000平方米吧~

那麼這個宗地在地面上的總建築面積，就是宗地的佔地面積*容積率。

容積率設定為4吧~

那麼某宗地地面上的總建築面積，就應該是40000*4=160000平方米

由此可見，在地面上能建多少平米的建築，是由容積率來控制的。

那麼，容積率一般是多少呢？

我們直接看大縣城的國土資源與規劃局網站上的備案情況：

智慧武漢—國土資源和規劃網

此外，還可以看這個統計：

按大縣城的目前情況來看，主城區的住宅一般都是4以上，如果承擔的功能比較多的，基本達到4。單純住宅的話，都絕對超過4了。

所以，在某宗地的面積和容積率一定的情況下，你能建多少平米的房子，是基本定死的事情。

好，有同志們問，那我如果要建高樓，我只在地塊的一角建一個超高層，其他都做綠化和功能，不就行了么？

理論上如此沒問題，但事實上，不是你說能建高層或者超高層就能建的。

何謂高層，大於等於10層，或者高度大於28米的，就是高層了。

何謂超高層？大於等於40層，或高度大於100米的，就是超高層了。

那麼，樓能修多高，是有要求的哦~

例如，機場周邊和進場通道附近的住宅或者建築，就和不處於機場範圍內的住宅要求不同。

同時，為保障廣播通訊的連續性要求，處於通訊微波通道的宗地，建築高度依照通訊微波通道的高度限制來進行設計規劃。

例如，通訊微波通道處於你的地塊的上方，從地面向上120米（就算是同一個城市，每個涉及的地塊高度也不同，這裡是舉例）越過，那你就只能建33層或者99米高的房子，因為微波通道還有20米的警戒區域，不能侵入。

好，你說，我非要建那麼高，你能奈我何？

不奈你何，廣播電視局不給你回函，你就拿不到規劃局的審批意見，你動一寸地都是非法施工。

或曰，這年頭沒有施工許可證的黑項目多了，十個里九個都是先動工，後許可的。

咱家不抬這種杠，這是另外一個層面的問題，這個話題不提。

結合了地面建築面積、航空控制要求、微波通道要求等高度要求之後，還要考慮施工成本的問題。

超高層與高層比起來，超高層的各種規範要求都嚴格很多，使用的材料要求也明顯高一個檔次。

如果地塊允許，建築面積一定的情況下，大致來說建兩個高層比建一個超高層划得來，建幾個多層比建兩個高層划得來，為啥？因為公攤面積小了，得房面積大了，成本低了，好賣啊！

但是，這些都是有辦法處理的，只有一個領域是沒有辦法處理的。

消防！

對於多層建築、高層建築、超高層建築而言，其消防難度是隨著高度提升呈幾何難度提升的。

具體有哪幾個問題呢？

其實無非救援登高面、人群疏散兩個主要方面的問題。

救援登高面與房屋高度無太大關係，我們不談，我們就談人群疏散。

人群疏散是需要通道的，因此高層建築設計的時候，疏散通道是重點，因為它佔用樓層面積！

根據高度不同，疏散樓梯是否要設置樓梯間、封閉樓梯間、有排煙保障的樓梯間、避難層等，（有的還要求有專門的消防電梯地面至頂樓運行時間不超過一分鐘）有不同的要求，而且樓越高，要求越高，成本也是呈幾何指數提高的。從開發商角度而言，自然是越少越好。最好沒有！

具體的設計技術和要求，抄規範沒意思，談段子用爪機一下寫不完，所以就不談了。咱家只能說就算要採用技術手段去想辦法，也是有極限的。

同時，消防審批的難度和尺度，在全國各地也都是不同的。有些做法，在魔都行，在帝都也許不行。在帝都行，在哏都也許不行。帝都、魔都、哏都都行，大縣城消防局要表示存在感，他們認為不行，你還不是望著呵氣？

像那種巡視組走後，某縣從防火處長到大隊長、政委全盤清洗，導致多年積壓的項目全部涉險過關的事，你不能天天遇見啊！

如果你真有這本事，開什麼房地產企業？你有召喚巡視組的大招，別說開發商，全國多少人得跪下來叫爹？

就說某大佬吧，別說召喚巡視組，他也就是在主席台上坐了一回，和大大握了個手。回我縣來，縣裡省里老爺們排隊「接見」他，那樣子你等是沒見過。

不扯遠了。

總之，就算採用技術手段，也是有其極限的，能不能過審，也是個問題。

面對這以上的一系列主要的問題，以及之後還要面對的綠化、市政、公建配套等一系列相對較小的問題，每個開發商都是使出了渾身解數來應付處理，盼著最後有一口肉吃。

各村有各村的高招，各村有各村的地道。

樓高為啥不統一？其實道理也一樣。

最後是兩學一做時間：

住宅問題有一個優點，即它並不僅僅是有關工人的問題，而是「同小資產階級有極大的利害關係」，因為「真正中間階級」由此所受的痛苦同無產階級「一樣厲害，也許還更厲害些」。

我們現代大城市中工人和一部分小資產者的住房短缺，只是現代資本主義生產方式所造成的無數比較小的、次要的禍害之一。

資產階級解決住宅問題的辦法顯然遭到了失敗，由於碰到城鄉對立而遭到了失敗。在這裡我們接觸到了問題的核心。住宅問題，只有當社會已經得到充分改造，從而可能著手消滅在現代資本主義社會裡已達到極其尖銳程度的城鄉對立時，才能獲得解決。資本主義社會不能消滅這種對立，相反，它必然使這種對立日益尖銳化。

我們已經看到：把屬於有財產者階級的豪華住宅的一部分加以剝奪，並把其餘一部分徵用來住人，就會立即彌補住房短缺。

-選自《馬克思恩格斯全集》第18卷《論住宅問題》第233-321頁

分幾個角度看問題。

規劃設計角度，每個地塊土地指標不一樣的，比如說一條路對面的兩個地塊，在土地規劃指標里可能一個是4.0容積率他就得做高層，一個是1.5容積率他就得做洋房，別墅。

美觀角度，只要大一點的地塊，你樓全部做一樣的產品，會不會有拆遷安置房，保障房的既視感？

產品排布角度，地塊不全是長的或者方的，邊邊角角，圓弧形，你如果都按高層來排，無法兼顧樓間距，採光，朝向的問題。

你只看到似乎高層省成本，卻沒看到高層犧牲的品質（得房率，採光，樓間距，綠化率）。從產品價值上說，品質越高的產品售價越高，即越好的產品利潤率越高。目前一二線城市的房價構成來說，地價佔了約60-70%，建安成本只佔10-15%，即使你把品質做好提高了一倍的建安成本，總成本也就上升約10%，但是售價可以提高20%-30%。

所以第一土地規劃就不可能都是一個高度，第二美觀不允許，第三利潤不允許。回到開發商的成本控制，萬科為代表有一整套模板體系，他可以把房子拆解成幾十，幾百個模塊來達到高效，節約的目的，而不是簡單的同一個產品的複製。古代建築學就已經很好給你案例了

去問問改了無數次強排和高低配的設計師門，什麼叫生無可戀

當然沒有…就算沒有任何政府的限制條件，你在不同的地方也不能用一樣的東西

政府有容積率的要求，有限高和建築密度要求。開發商能動的指標很少。

以上答案自然是對的。

修什麼分硬性和軟性兩大指標。

硬性的包括容積率、航空限高、規劃限高等。

軟性的就需要開發商進行規劃求解，根據市場銷量找到高層或低密度產品的最佳配比。

利潤最佳就一定對嗎？差異化才能更好體現價值

房地產行業從事者

首先：

1、政府有規定容積率；

2、另外地形是否方正（例如多邊形，圓角地塊）；

3、周邊是否有機場；

4、綠化率、樓間距也是相當重要的。

其實這個問題還可以這樣問：為啥地產開發商蓋的樓都差不多？

市場上大部分都是6層、11層、18層、26層、33層？為什麼很少有7層？13層？35層？的房子。

1、6層及6層以下是可以不裝電梯的，如果建7層，考慮到消防問題需要安裝一部電梯。現在市場上6層的基本上很少了。應為建的越高，開發商成本也越低；

2、11層以內強制性安裝一部電梯，超過11層必須兩部電梯；

3、18層以內必須安裝兩部電梯，一中一部必須是可容納擔架的電梯，另外，考慮到消防雲梯最多達到18層。（具體諮詢當地的消防部門）還是不要住太高好。

4、26層以內建築總高度不超過80米（每層凈高3米計算26層為78米），如果超過80米，抗震等級需要提高，以為著建築成本上升，施工資質也要提升。

5、33層以內為高層（建築高度100米以內為高層，33層高是99米），超過33層為超高層，建造成本將會大幅上升。所以住宅很少有超過33層的。

那是你沒有選對地方，來我市看看，本來就是平原城市，規劃局的限高，平出風格，平出水平，平得驚心動魄

1、不是開發商想怎麼樣就怎麼樣滴，政府各個部門是控制的，比如容積率，日照、綠化等，規劃局、消防、電力等等政府部門都要管控的啊，開發商的設計規劃基本都是需要報批報建的，一般就有個前期部門，專門跟政府溝通這方面問題了。特別是建高層還是建多層和別墅，是必須管控的。

現在上海都不批低密度住宅（別墅）用地了吧，這個政策還是挺左的，不過想想zf大範圍地限制住宅地拉高房價，就覺得真虛偽，裝模作樣不準造別墅，郊區那麼多地造了又怎麼樣，市區近郊不是沒有地造剛需高層。

2、當然開發商肯定也是有自己想法的嘛。不是說標準化複製就是利潤最大。

你說蓋一樣高的樓是有的，比如我之前公司的一個項目就是全部是高層，每層樓高是差不多的都是25-30左右，地塊比較小嘛，定位比較單一，但是會分幾個戶型滿足不同客戶的需求。而另外一個項目非常大，處于山坡丘陵地，就會有別墅和高層多種業態的。這是不同地塊的情況下。

相同地塊的話，開發商追求利益最大化，不是說都造一樣的業態就利益最大化的，當然標準化複製的成本比較低一些，利於擴大經營範圍，比如萬科什麼的，總是有些標準化的各個檔次的產品在做，也有少量創新的產品。單一業態的話別墅比高層造價成本高，多種業態混合的話造價也高，而且客戶覺得比較討厭，住別墅的不喜歡跟住高層的在一起的，講求圈層。所以大部分樓盤其實就算是複合業態，多是高層一塊，多層一塊，別墅一塊。

假設在市中心造高層賣剛需可能很緊俏，但是銷售周期大，客戶量大。造別墅客戶量小但是拓客比較難，當然還要看開發商了，湯臣一品不愁客戶，賣天價完全沒問題。很難說兩種哪個賺的更多，還要看開發商的資金實力、品牌、團隊運營等。但是就我在房地產公司的感受呢，大部分開發商是不喜歡做剛需的，就算自己的盤明明就是剛需盤還要吹豪宅，當然這個是一種消費者心理吧，但是很多開發商都想往豪宅發展，因為有錢人的錢自然是比老百姓的錢掏得爽快啊。高層客戶多且都是剛需，銷售起來真的很煩的。

所以就回到政府為什麼要控制嘛，不控制么，城市沒法看，還有這個供求關係完全由市場主導，必然走向大部分為有錢人服務，自然階級矛盾就要尖銳化了。

很多年前我們不就是什麼都一樣的房子么？那為什麼小漁村畫圈的老人要去畫一個圈圈呢？

能問出這個問題，說明你對房地產開發完全不了解，土地出讓的時候都是有容積率，限高，建築密度等用地指標的，在指標之下做方案就會有很多限制，往往根據指標和土地周邊的資源情況做出幾稿方案，同時還要結合市場需求，競爭關係，企業自身走勢，財務計劃等因素選擇最優方案，各開發商的財務狀況，產品優勢，對土地屬性的理解，對行情的判斷是不一樣的，所以各開發商做出來的東西是不一樣的

房子怎麼蓋，蓋多少蓋多高，

什麼時間能開始施工，什麼時間能開始賣，這些都是政府說了算的。

房地產公司設計好圖紙出來後，都要拿到政府審批的。

開發商也想啊。

但他的甲方說了，這塊地啊，我是準備建住宅的，不管你建成啥樣，不能跟我的本意出入太多。樓建多高啊面積多少啊造型什麼種風格我都想好了。

說罷掏出了厚厚一摞「城市xx規劃」。

他的甲方又說了，你們不要老想著把我這地塞得滿滿的，樓這麼密綠地也沒有很不宜居啊，還有你這大連廊這麼長小高層這麼高來了火災能消防疏散嗎？

說罷又掏出一疊厚厚的「建築xx規範」。

當然住宅的戶型、居住與商業面積配比之類可能會有固定套路，但是要說複製整一個小區，政府哪那麼好糊弄啊？

為了天際線好看

首先房地產公司也是企業，開發商也是商呀！企業是爭奪利潤的團體，商人是角逐利益的野獸。

房地產企業在拿地後，首要考慮的就是如何利益最大化。無奈政府部門太操蛋，設了那麼多的控規指標，什麼容積率、密度、綠地率等等等等，若沒這些條條框框該多好，信不信咱把樓蓋到天上去，儘管只給巴掌大的地？

消費者也是太驕情，什麼通風、採光、環境、品質，你付錢不就行了嗎，哪有那麼多的講究？

沒奈何啊，咱得掙錢哪，咱不是好講究，咱是沒法子啊！

要是全社會都只吃紅薯該多好，並且若只吃咱家的那就更美了，那咱就賣紅薯去，省得搗騰房子，花這心思！

對於多年來和地產規劃界外面的人打交道的經驗來看，你們會迷路

不同開發商有自己的目標人群，你不能指望讓平均月薪20000+的知乎er住30多層的筒子樓吧，他們要住別墅洋房！

題主觸及了我們這些從業人員比較高段位的問題。

規劃怎麼做和拿地好不好基本決定了項目成敗的八成可控因素。

做溢價高的產品，控制成本就是排規劃方案的核心條件。但是還有日照間距要求，地塊限高，建築密度，部隊限高（沒錯，部隊條件和規劃條件有時候是矛盾的）這些還算硬條件，更奇葩的是規劃局的有時候對天際線或者城市形象是有個人喜好的，一般來說，主幹道兩側是要公建化處理，結果就容易搞出不大好用的封閉陽台之類。

所以，搞地產的，項目規劃簡直帶著腳鐐的舞蹈，何嘗是自己能隨便決定的。

你以為開發商想怎麼建就怎麼建？

容積率，總建築面積，單層樓高，總高都是有嚴格限制的好吧。現在政府拍地都是以「樓麵價」為單位，就是說以這塊地上面的規劃建築面積乘以單價繳納土地出讓金。地還沒拿建多少面積已經定了。開發商千方百計行賄送禮都想把容積率往上拉一點。聰明的開發商會把單層拉高做隔層(複式)，但是樓總高也有限制。