1985 年《廣場協議》簽訂後，日元大幅升值，其原因究竟是日本大藏省自身的失誤，還是美國人逼的？
關於這一現象，有兩個聲音，一說是日本大藏省自身的失誤，一說是美國人逼的？怎樣看待這件事？
據《時運變遷》中保羅·沃克爾和日本大藏省財務次官兩位親歷者的回憶，當時日本給出的升值幅度比美國人想要的還要高，因為擔心貿易制裁。
謝謝邀請。
廣場協議以及之後的變化，用句當年很流行的話，日本是「猜到了故事的開頭，卻沒有猜到故事的結局」。========================================================================
為什麼說日本是「猜到了開頭」呢？首先先來看看《廣場協議》是怎麼形成的，：
1. 里根政權上任後面臨的首要問題是，以「政策失誤」而著名的卡特總統所遺留的高通脹。為了打壓通脹，里根採取的是相當強硬的金融緊縮措施，將利率提高到了2位數（！），這在美國歷史上是極為罕見的。2. 利率提高的結果是貨幣流動性迅速縮小，大量流入銀行，使民間資本的投機行為大量減少。同時高利率也使海外熱錢大量融入美國市場，將美元越推越高：81年年初美元兌日元為210日元，82年10月竟達到了270日元。這樣就直接導致了美國出口額的下降和進口額的上升，也即是貿易逆差。
3. 高通脹影響和貿易逆差的結果，導致了美國在80年代前期，出現了「雙料赤字Double Deficit」：財政赤字和貿易赤字。雙料赤字將直接導致政府的赤字迅速擴大，對長期經濟產生不利影響。由於雙料赤字現象在代表了保守勢力的共和黨政權下，是不太常見的，里根政權很可能因此而被輿論所質疑，影響下一屆選舉。
4. 於是美國將不得不尋找擺脫這「雙料赤字」的方法：在財政赤字不易削減的情況下，首先就是要將美國的貿易逆差降低，甚至是轉為順差。換言之，就是要使美元貶值。
而使本國貨幣貶值的方法有許許多多，但無外乎兩大類： a. 市場調節： 增發貨幣買入國債，也就是所謂的 量化寬鬆 QE 降低本國利息，使本國貨幣需求下降 b. 動用外匯儲備，大量買入對應國貨幣，使美元反c. 國際間協議調節：通過與主要利害國的協商，來人為制定一強制匯率或匯率調整目標。
在美國當時的環境下，進行a. 市場調節無疑會使通脹有死灰復燃的可能，同時也會讓財政赤字繼續擴大。而b.的方法，僅對某一國的匯率突然下降有應對作用，而無法防禦本國貨幣的主動上升。因此里根用了狠招c.，「新一年要有新氣象，大家來開個會吧。」5. 會議之初，美國便拋出了殺手鐧「美元危機」。由於牙買加體系後，各國的外匯儲備仍以美元為主，一旦美元再次陷入暴跌狀況，各國的外匯賬戶將出現明顯的虧損。更為嚴重的是，由於黃金和美元的兌換關係已經隨著布雷頓森林體系崩潰而結束，因此各國甚至無法將美元兌換為黃金來避險。一句話，各國只能選擇兩條路：要麼讓美元自由落體，要麼選擇一個可以接受的貶值程度。
里根的「挾美元以令諸侯」的做法，雖然貌似卑鄙無恥，但對於美國來說無疑是件好事。而這一提案，也並非完全將各國置於刀俎之間：各國相應的貨幣升值，對於一些國家來說，反而是好事。6. 說這是好事，是由於在70年代越戰的刺激下，很多國家的製造業生產力得到極大發展，但到80年代初已接近於飽和。尋找海外市場的拓展機會，正是這些以產品製造為主業的國家的需求。這些國家包括日本、德國、法國、韓國等等。原本在70年代只能尋求海外合資機會的企業，由於本幣升值，出現了很多獨資或者是併購海外企業的機會。
日本、德國的很多品牌，從80年代中期開始迅速海外擴張，便是《廣場協議》的結果之一。所以說，日本所看中的，並不是本國外儲貶值，而是本幣升值所帶來的進入海外市場投資的機會。他猜到了這個開頭。
======================================================================== 但日本為什麼沒有猜到「故事的結局」呢？1. 話還是從日本的「小算盤」談起。
二戰後，美國打了兩次局部戰爭：朝鮮戰爭和越南戰爭。這兩次戰爭幫助日本成為了經濟大國，也在一定程度上增加了日本在亞洲地區的影響力：原本是被侵略對象的韓國、馬來西亞、印尼、菲律賓等國，都積極地開始與日本進行經濟往來。日本雖然用與美國的貿易順差養肥了自己，但是面對東亞和東南亞這些肥沃的市場，卻一直沒有大舉進入的好機會：一來是市場雖廣大，但購買力不足；二來是缺乏資本在海外建廠。
而美國方面，由於本國的大量的貿易赤字來自於日本，因此美國也希望日本能夠擺脫這種依附於美國市場的經濟模式，建立自己的強勢產業。因此在宣布美元貶值來削減對日赤字的同時，也對日本的高科技產業表示出扶植的態度。80年代初期，日本的半導體技術、核電技術、汽車製造技術都在美國的幫助下得到了迅速的成長。在這些領域的進步，使得日本政府判斷，日元的升值將不會動搖日本的經濟命脈，反而會增強日本的市場併購力。當時的財政大臣竹下登甚至「豪邁」地說，「日元即使升值到190元兌1美元也無所謂啊！」 而那時的匯率基本在240元左右，也就是大約20%的升值，可見日本政府的樂觀程度。 既取悅了美國，從美國拿到先進技術，又可以把本國市場拓展到亞洲乃至是全世界，從對美國的高度貿易依賴中脫離出來，何樂而不為？2. 但如果真是這樣發展下去，今天的中國也不會追上日本，成為GDP世界第二。那麼問題出在哪兒了呢？
a. 日本接受了《廣場協議》，隨後就是「按照計劃」地升值。而為了防止由於本幣升值，導致發生像美國一樣的金融緊縮，日本主動調低了本國利率。這是日本悲劇的開始。b. 利率調低後，之前需要大量融資才可以參與的資產炒作便開始了動作，這是任何一個經濟體都無法迴避的現象。大量的遊資開始炒樓，而股市也一片繁榮----和中國06年的情況一樣-----總之，沒有人願意把錢留在銀行里發霉，而欣欣向榮的投資市場成為了搖錢樹。每個人突然都有花不完的錢，每個人都買得起奢侈品，想去海外旅行僅僅需要一周的工資，這看似喜劇的階段，正是悲劇的序章。
c. 日本人不知道一點，市場是不理性的，它是一頭瘋馬，而不是一輛跑車，它不會在紅燈前站住，也不會在懸崖邊止步。
85年9月底，《廣場協議》簽署，日元開始升值，初值是240元。到竹下登的「目標價」190元，是86年2月，中間僅用了5個月。之後日元繼續上行，86年9月份漲到150元，已經超出目標價26%。 87年5月，140元。 88年1月，120元。而這時正是歌舞昇平，群情激動的「泡沫經濟」最頂峰。每個人在街上都用1萬元的紙幣（大約800元人民幣）毫不在乎地攔計程車：停車這錢就不用找了。在六本木的街角，相鄰僅500m的舞廳和拉麵店，竟然沒有人願意步行前往，都在路口急切地等出租。
夜店裡的見面禮是金錶，卡座里用來擦汗的是現鈔。 高爾夫迅速平民化，高檔跑車在街上成群結隊。 畢業生沒畢業就有企業成群結隊來招聘，甚至打出了預付半年工資的條件。 ...... 時至今日，仍然有很多中老年人，想起「泡沫時代」，便是一臉的美好。而另一面，土地炒作引發了住房價格的高企。為了儘早開工，房地產企業開始僱傭「拆遷隊」，對「釘子戶」進行恐嚇甚至是「強拆」。儘管如此，大多數人仍然認為這是個和諧的好時代。
直到有一天，泡沫碰到了釘子。d. 90年年初，海灣戰爭開戰，石油暴漲。日本製造企業成本上升，需要大量資金貸款來彌補現金漏洞。但由於大量的社會資本和銀行資本套在房地產和其他投資品上，供應的貸款遠遠無法滿足供應。
由於日元的暴漲，使得日本製造型企業的產品在海外銷量驟減。而就算賣回國內的話，早已飽和的國內消費市場也沒有能力容納逆輸入的產品。日本製造企業開始由小至大，成批倒閉，而由此造成大量的泡沫期招工被迫辭退。製造企業和其僱工的貸款成為大量不良貸款。
房地產價格由於背後的不良貸款壓力，開始跳水。 股市從38000多點的頂峰迅速滑落。 新員工僱傭數量急劇下降。 瘋馬衝下懸崖了。3. 所以最後看起來，日本人敗在哪一點？
敗在了最初的一點上：認為短期利益可以掩蓋長期利益。 日本的長期利益在於，第一步利用美國的貿易順差來逐漸豐富自己的本國實力，第二步用產品出口來滲透進其他市場。而《廣場協議》的簽署，將這兩步走的長期利益完全破壞。於是日本退而求其次，認為改變策略，把堅持出口改為「走出去」，也可以帶來相應的收益。 然而這種類似於「抱佛腳」的策略，卻沒能考慮到深層次的風險：貨幣升值的速度將遠超當局想像，而所帶來的市場衝擊將在本幣迅速升值之後，持續醞釀。一旦「黑天鵝」出現，鍘刀落下，成因複雜且來勢兇猛的衝擊會把短期利益完全消耗殆盡。 =========================================================================話說得太遠了，回到我們的問題，日元升值，究竟是日本人「自己嘬的」，還是美國人「逼的」：
美國人逼的緊，日本人嘬得深。 縱有黃金萬兩，不敵裡應外合。 前有東瀛催泡沫，後有天朝軟著陸。 十年之後回頭看，才知今日在險途。 我擦我今天肯定是膝蓋中了一箭！日元升值並不是導致日本經濟泡沫的根源。貨幣幣值的市場化是每一個參與國際貿易國家的義務。所以當年日本的錯並不是簽署廣場協議（就好像中國從2005年起不能放任人民幣低估一樣），而是在簽署廣場協議，日元升值對出口企業造成不利影響後，長期維持超低利率所滋生的國內資產泡沫。
事實上在簽署廣場協議的1985年後兩年，出口導向的標杆企業（如豐田、SONY等）的盈利已全面恢復，而日本央行直到90年才開始加息。八十年代末的最後三年所積聚的股市房市巨大泡沫還了整整20年。
不要有陰謀論。日本的前車之鑒是宏觀經濟問題和國民文化因素的結合，其教訓也被後世的很多其它國家政府做宏觀經濟調控時所吸取。從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。就是說，日本央行已經認識到這個錯誤了，但是晚了，實在沒辦法了，突然的告負的的加息，刺破了本來就要破裂的泡沫。
文章參考花兒姐，侵權立刪。
最近房地產成為全國人民關注的焦點
上世紀1980年代，日本地產上行，房價瘋漲的時候，與中國無異。日本人也相信，他們只有一個東京，東京掌握著教育、醫療、金融、就業等等資源，所以東京房價不會跌。但華爾街見聞根據歷史數據發現，在日本樓市泡沫破裂之後，日本包括東京在內的六大都市和全國樓市同時從1992年陷入跌勢。而從跌幅來看，三大都市圈（東京圈、大半圈、名古屋圈）在樓市暴跌的數十年里，跌得最慘！
如下圖所示，不難發現，樓市一旦進入下行通道，三大都市圈地產跌幅大於平均，但若樓市稍稍企穩，三大都市圈就會率先止血，恢復漲幅，而整體樓市再度下挫時，三大都市圈又陷入暴跌，慘逾平均水平。對比大三都市圈，地方圈房地產跌勢則基本沒有回血的餘地。從92年開始，跌到現在還在跌。
從日本房地產住宅指數變動也能看出，包括東京在內的六大都市住宅價格在樓市泡沫後暴跌的慘烈程度。以2000年為基準（指數設定為100），下圖可見，91年樓市泡沫破裂之前，六大都市住宅價格幾乎達到全國平均水平的兩倍。而泡沫破裂之後，六大都市住宅價格一瀉千里，跌勢之猛冠絕全國，令人瞠目。甚至在2000之後長達四年時間裡，依然低於全國平均水平。
曾經不可一世的日本經濟經歷過怎樣的繁榮？號稱「永不跌」的東京房價到底是如何崩盤的？日本政府是如何應對的？對中國有何借鑒意義？下面來自微信公眾號「路演中」的文章，為您講述日本房地產的前世今生。「永不跌」的東京房價是怎麼崩盤的？
如何在中國實現資產保值增值？這個問題似乎有個永遠的大備胎，他的名字叫一線城市房產。
在中國，炒股就像去夜店high，碰見渣男的概率高。買房，特別是在一線城市買房，就像一個安靜的暖男。隨時在你受傷後，給一個溫暖的懷抱。即使這段時間經濟學家們都在喊「凡是靠地產拉動的經濟都會遭遇崩盤」，也不會忘了在注角處補上一句——在人民幣購買力不可遏制下降的複雜格局下，要把購買力配置到中國一線城市，一線城市將成為中國經濟的最後一個安全點；或者「房地產如果出問題，一線城市不是房產商避風港」。反正就像貔貅只進不出一樣，一線城市房產，只漲不跌。秉持這一信仰的邏輯是：一線城市人口密集，外來人口和土豪們共同托舉房價，一線城市教育、醫療資源豐富。
可是，早在幾年前，一線城市高企的生活成本就驅使著外來人口告別北上廣；優質的教育與醫療資源，並不能撐起一個城市的房價；土豪們在托起了溫哥華的房價後，現在已經跑到柏林去買房了。
反正同樣人口密集，同樣由於奧運會經歷過房價暴漲，同樣彙集著優厚的資源，同樣經歷著人口湧入的東京，在日本1990年代的經濟危機中，未能倖免於房價的大崩盤。核爆前的東京曾保持過GDP雙位數增長的日本經濟，在經歷了「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露後，是如何陷入衰退的；而曾經被奉為「東京房價永不跌」的東京房價，又是怎樣崩盤的？從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。
為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。1969年，未來學家赫爾曼·卡恩在《即將出現的超級強國》一書中預測，日本將在2000年成為世界第一經濟大國。然而，還未等到驗證預言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經濟從此一蹶不振，進入「失去的二十年」。今天，無論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望藉助再次舉辦2020奧運會的契機，提振日本經濟。日本政府計劃將東京作為經濟增長特區，進行大規模的再開發。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡達剛剛買下了一系列保齡球館；亞塞拜然接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……歷經了20年的低迷之後，日本的房地產市場似乎重現曙光。此時，回顧那場發生在20世紀末的房地產泡沫危機，或許有助於日本不再重蹈覆轍。奧林匹克景氣1964年的東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一。日本成為了世界上第一個藉助奧運會帶動國家經濟高速發展的國家。在籌備東京奧運會期間，日本政府正在進行收入倍增與國民經濟高速增長計劃。以此為契機，東京和日本全國各地都大興土木，建設了一批交通基礎設施。其中，令日本人頗為自豪的新幹線高速鐵路系統就是修建於此時。1964年10月1日東京奧運前夕，連結東京與新大阪之間的東海道新幹線開始通車運營，這是世界第一條投入商業營運的高速鐵路系統。有數據顯示，日本對東京奧運會所有相關事業的總投入高達1兆日元。按照當時的匯率計算，約為30億美元。這創造當時奧運會歷史上最高的投資記錄。其中，日本政府對比賽設施和奧運村投資160億日元，道路交通設施建設825億日元，運營費用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來完成新幹線、高速公路、地鐵等城市基礎設施建設。這種投資的比例顯示，日本並不是僅僅為了舉辦奧運會而投資。大規模建設帶動了房地產建築業、服務業、運輸業和通信等行業的強勁發展，從而帶動日本經濟的全面騰飛。1962年到1964年，日本經歷了一段「奧林匹克景氣」時光。受奧運會影響最深的是房地產行業。除場館建設之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發展起來。1964年，日本民間住宅建設總數比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建築承包合同額分別比前一年增長了32.9%和27.8%。從1961年到1963年，日本房地產行業迎來量價齊升的鼎盛階段。當時，在短短兩年之內，日本建成公寓62棟，2191戶，價格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價平均為950萬日元，最高達到1880萬日元。進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。日本製造的產品遍布全球，日本企業在全球範圍內大量投資和收購。1985年，日本取代美國成為世界上最大的債權國。美國人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標誌性建築——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。簽訂「廣場協議」1978年，第二次石油危機爆發。由於能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣政策。這一政策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財政部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國政府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱「廣場協議」。「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。這並不是美國第一次干預外匯市場。1971年12月，日本曾與美國簽訂《斯密森協議》。根據協議，日元對美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導致了1973年日本地價的上漲，但由於石油危機的影響，僅持續了1年。日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。由於擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本政府制定了提升內需的經濟增長政策，並放鬆國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以後的2.5%.當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。於是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。瘋狂的泡沫20世紀80年代，日本銀行開始推行銀行資本金管理改革。為了推動銀行國際化，日本政府決定實行雙重標準：國內營業的可以按照本國4%的標準，有海外分支機構的銀行則必須執行8%的國際標準。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補充資本金之外，還得調整銀行資產結構。當時，日本銀行最苦惱的事情是有錢貸不出去。為了擴大營業份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。這意味著銀行發放相同數量的貸款，房地產抵押貸款只需一半的資本金。於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。為了發放貸款，日本銀行使出渾身解數。甚至對於那些有存款意向的人，銀行都會勸告他們進行土地投資：「地價在不斷上漲，而利息又接近於零。如果從銀行借入資金來購買土地的話，肯定會因土地升值而大賺一筆。」而一旦這個人買了土地，銀行又會以這塊土地為擔保，再借給他相當於土地價格70%的資金，勸他再購買別處的土地，然後再以新的土地為擔保……如此循環反覆。同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂《廣場協議》之後，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國際資本只要持有日元資產，即使價格沒有升值，也可以通過匯率變動獲得5%以上的收益。敏銳的國際資本迅速捲土重來，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。國際廉價資本的流入加劇了日元升值壓力，導致股價和房價快速上漲，從而吸引了更多的國際資本進入日本投機，泡沫越吹越大。隨著大量資金湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京的商業用地價格指數為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內增長了近2倍。1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%。當年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，製造了世界上空前的房地產泡沫。一個廣為人知的故事是，在東京，有一位學校的看門人在傳達室幹了40多年，一直收入微薄。退休之後，他準備返回鄉下安度晚年。於是託人把他在東京的一所小房子賣掉，沒想到這所房子竟以800萬美元的價格出售。看門人瞬間成為百萬富翁，衣錦還鄉。然而同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由於地價快速上漲，已經嚴重影響到了實體工業的發展。建築用地價格過高，使得許多工廠企業難以擴大規模；過高的地價也給政府的城市建設帶來了嚴重的阻礙；高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房……日本泡沫經濟離實體經濟越走越遠。失去的二十年1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。泡沫的破滅來得迅速而毫無預兆。1989年，日本政府已經意識到經濟泡沫，但是此時施行緊縮貨幣政策為時已晚。從1989年5月開始，日本央行連續3次提高貼現利率。在短短一年多的時間內，日本銀行利率從2.5%上調至海灣戰爭前夕的6%。日本貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個月前的1989年12月31日，日經指數還達到了輝煌的高點38915點，市場普遍相信「明年股價可以達到5萬日元」。
令人絕望的是，以1990年新年為轉折點，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。
1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。日本股票價格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產湧入市場，頓時房地產市場出現供過於求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣不出去，陸續竣工的樓房沒有住戶，空置的房屋到處都是，房地產價格一瀉千里。1992年，日本政府出台「地價稅」政策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入「供大於求」的時代。幾種因素的疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。房地產價格的暴跌導致大量不動產企業及關聯企業破產。1993年，日本不動產破產企業的負債總額高達3萬億日元。緊接著，作為土地投機主角的非銀行金融機構因擁有大量不良債權而陸續破產。結果，給這些機構提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權。當年，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產有關。1991年7月，富士銀行的虛假儲蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協和琦玉銀行也被揭露出來存在同樣的問題。大量銀行醜聞不斷曝光，使日本銀行業產生了嚴重的信用危機。數年後，幾家大銀行相繼倒閉。「土地神話」的破滅，中小銀行的破產，證券醜聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對資本市場喪失了信心。此後，受到亞洲金融危機、次貸危機等國際大勢的影響，日本房地產市場再也未能重回輝煌。據2005年日本國土交通省發表的地價統計數據，日本全國的平均地價連續14年呈下跌趨勢。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫發生前1985年的水平；商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低點。13.1%，高於1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。儘管經過了長達20年的艱難調整，但日本房地產市場依然疲軟。
在大類資產框架內，未來股市走勢以及房市走勢都是投資者極為關心的市場，且兩者之間強烈地相互影響，時而相互促進，時而此消彼長。五年前,南風窗專訪日本前中央銀行副行長緒方四十郎，採訪內容主要是過去幾十年中日本的央行匯率政策的看法。
鏈接:日本前中央銀行副行長:被中國肢解的日本經驗鑒於其人的身份地位個人認為其意見極具參看價值.而且對於今日的中國同樣極具參考價值。摘錄部分原文如下:
上世紀70年代之前，我的國家的經濟量比較小，在國際收支上基本處於逆差的狀態。
這中間，我們使用過緊縮的貨幣政策，控制通貨膨脹，而有些時候也嚴格干預匯率價格。這些是日本在進入70年代之前的基本情況，也就是說，我們基本上是在國際收支逆差的情況下管理國家經濟。
但是進入70年代，我的國家開始成為國際收支順差國家。一開始，我們以為這種順差的局面會是暫時的。但事實上，整個70年代及之後，只有1974年一年，因為石油危機出現特殊情況，其他年份里我們一直都是貿易、經常項目下的順差國。
但當日本變成順差國家時，我們遇到了很大的困難去應付它。當時日本的社會心態膨脹，對日本經濟過於自信，尤其是國家領導人的心理膨脹，政策決策者們開始變得傲慢，聽不進外面的意見。
結果是，當時所有本來可以應對收支順差問題的辦法都被耽誤了。日本持續堅守固定匯率太長時間，導致後來我們被迫不得不重估貨幣，並且一遍又一遍地重估。另外，我們對進口控制政策的調整也被嚴重耽誤。
事實上我們本該主動從自己的角度早做政策調整，但調整的嚴重延遲，最終導致日本當時無力應付國內市場運行和國際政治的雙重壓力，最終做出了被動性調整。而那之後，我們其他的經濟政策調整，實際上仍然是一個個地被耽誤，整個日本國家的決策機制都反應太慢。
日本當年處在類似階段時，我們遭遇了嚴重的資金流動性過剩，政府也提出了要靠內需轉變經濟增長模式，但是當時過度的投資已經很嚴重，例如房地產、工廠等固定資產方面的投資。
我們總結，當時日本出現了三種過度經濟產能，包括過度的固定資產投資、過度投放的金融信貸，以及還有過度(多)的工作。而過度的資金流動性是各種問題的最突出部分，並且它很輕易地就可以繼續加劇上面那三種過度經濟的問題。這都是日本70年代的真實經歷。
當時國內有一種社會心理蔓延，認為日本的經濟就是依靠出口，如果匯率升高，出口就會受打擊，經濟就會受打擊，而且這種心理覆蓋了多數的政策制定者，以至於很難勸說他們改變認識。結果，所有應對順差問題的行動都延誤了。
這位副行長的意見顯而易見。問題早在廣場協議之前就出現了，而一直在被積累而未得到解決，機制的問題又導致了應對的問題，從而最終出現災難。
伯南克也寫過一篇論文講日本如果採取更猛烈的銀行政策是可以解決當時的危機的，希望有人能搬運來知乎~
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Update
我再補充一點。
廣場協議後，日本的巨頭企業靠著日元匯率走高，的確狠賺了一把，這也是日本國內對於廣場協議抱持正面積極態度的，但是實際上由於中小型製造企業喪失了成本優勢，面臨著紛紛倒閉的危險。在出口數據上大型企業和中小型企業的對比差異十分之明顯。
當時日本從簽訂 廣場協議以後的全國上下打了雞血，到89年的泡沫幻滅，這四年當中，日本國內的樂觀，主要是在於從GDP和增長率等數據來看，日本經濟是在迅速增長的，但是現在回頭來看，這四年當中，經濟形勢卻是一直向下，泡沫的增長使得中小企業倒閉的敗局被上行經濟所掩蓋，（當然，真正的倒閉潮還是體現在89年經濟下行以後，但是這期間中小企業整體上無論是出口額還是利潤都是在下降當中，要知道這可是經濟上行階段，各項數據理應都是增長的）就這一點而言，和中國簡直是一模一樣。日本的失敗是人口老齡化，沒有新生人口補充。其它都是次要原因。
資金是全球化的，不屬於任何一個國家，資金為了回報，會往勞動力成本低的地方去。所以今天可以看到主要資本主義國家間的人均收入水平相差不多，之間的勞動生產率也相差不多。所以最終決定國家經濟總量的是勞動力人口。新生人口下降，人口老齡化減少了勞動力人口，必定導致日本全國的最終生產總量在全球所佔的份額下降。……………………………………………………… 好吧，打自己臉的機會來了，上面是原答案。其實沒這麼簡單，就算沒有廣島協議，日本經濟依然會是現在這鳥樣。日本的產業的衰退，很重要的原因，是因為受到了中國與韓國同類產業的強烈衝擊，曾經日本優勢產業是數碼產品，半導體，鋼鐵，與汽車工業，造船業。現在的情況是：這些傳統的傳勢產業，除了汽車工業外，半導體被韓國，台灣，大陸佔了，鋼鐵被大陸搶了，造船業被中韓搶了。而之後新興的文化產業，無法代替原來失去的產業。 沒辦法，日本相對於其它國家，除了人之外，並沒有其它優勢。中日韓文化這麼接近，人這麼相似。日本任何一個產業，中韓都是可以模仿的，甚至青出於藍勝於藍。而日本已經是個成熟的經濟體，加上老齡化，已經沒有足夠多的勞動力去創造新的優勢產業了，所以日本錯過互聯網是很正常的。原來的市場份額被代替，而新的產業未起來，衰退是自然中的事。 更加悲催的是，日本在中國的邊上。中國的體量太大，中日韓人口素質接近，地理這麼接近，最終的結果是中日韓很可能是三方在勞動力價格趨同，而日本由於先發展在資本沉澱比較多，所以未來可能資本報酬比其她兩國多一點。三國的收入水平日本的人均也就多一點而以。現在中國人均收入這麼低，中國這麼大的體量下，日本的人均實際收入只能向中國趨同。所以未來只要中國人的收入沒有提高到與日本一樣，很可能日本的經濟還要繼續衰退。這個問題比較難回答，但幸好我有準備：《日本失去十年的迷思》 http://shaneliu.org/archives/892 對日本經濟有一個梳理，可供參考。
對日本失去十年的討論很多，不一而足，各方面的解釋都有。梳理一番後，可總結成以下三個層次：——銀行業危機惡性循環——政策失誤 ——深層原因……1、統計上名義匯率回復到實際匯率水平的半衰期大概是2-6年，而日本經濟下滑是從91年開始的。也就是說，名義匯率真正對經濟損壞最嚴重的時期日本經濟不錯，名義匯率回歸真實匯率時期經濟反而衰退了，所以僅僅用匯率解釋日本經濟衰落就錯的沒邊了。
2、一方面名義匯率的半衰期受很多因素影響，最主要的就是各種要素市場流動性，包括資本和人力兩方面；另一方面匯率甚至本身對經濟的打擊，相對於資本和人力資本要素市場的管制影響力很小，比如2002年後歐元曾經兩年增幅30%以上，近幾年人民幣按bis數據也升值了30%以上，可無論當年的歐元區還是中國經濟下滑都沒有日本那麼大且持久。因此即便是匯率影響這麼大，角度應該也是為什麼日本的匯率收入彈性那麼大。
3、貨幣升值導致的應該是通貨緊縮，而日本當年放寬了貨幣政策，結果是經濟泡沫。因此從一般意義上來說，通貨膨脹的鍋讓貨幣升值被莫名其妙。可實際上由於一個國家大部分人力資源國際流動性很差，貿易部門會通過降價、轉移生產地和生產率提到消化貨幣升值，比如豐田等汽車廠商，因此貨幣升值會造成非貿易部門升值太快，進而造成泡沫，其中房地產是代表。同時日本不合理的勞動力市場政策，比如法定工作時間降低、退休和辭退門檻太高，造成非貿易部門僱傭菜單成本太高。中國近幾年也有類似問題。
4、非貿易部門泡沫並不是經濟長期衰退因，這是短期經濟波動，且貨幣升值不一定會造成這麼嚴重的經濟泡沫，比如廣場協議另一個升值方——德國。問題的核心就是前面提到的匯率傳遞性差背後的資本市場問題，日本經濟的核心問題就是金融結構太差，銀行傾向於房地產之類的重資產行業，加劇了泡沫，且不利於創新與經濟增長。前者造成日本經濟泡沫比德國嚴重，後者造成日本經濟長期低迷。
5、貨幣升值到底誰主動很難說，中國這幾年也有類似情況，因為貨幣升值有利於國內以金融也為代表的服務業，而金融業在中日兩國都有很大的政策影響力。李淼說的非常嚴密了，
加一點台灣人對日本泡沬的檢討：還有一個說法。
就是日本大幅度地放寬「銀行業」的準入條件，日本想藉日元升值，「創造」出幾家國際級的大銀行，所以在銀行的管理上，刻意放寬了管制。
而這樣的危機，其實在七零年代就已種下了遠因，山崎豐子的名作「華麗的家族」，表面上是說的鋼鐵業的故事，其實背後是銀行業的併合。小說中就很嚴厲地批評了，日本搞的這些銀行併合，都摻雜了大藏省的主動意識在，是大藏省的官員，不顧市場規率，刻意合縱聯合。
而這些惡果，積累了十餘年，終於在八零年代末，一次性地爆炸。
是銀行根本體質上的惡化，加速了日本經濟的瓦解。
最好的例證：
身為世界第二、第三大經濟體，日本的銀行，包括證卷商，至今沒有一家能在國際上拿出手，可以和日本的經濟規模比美的。日本是晦勝為敗，悶聲發財。 確實日本國民付出了一定的代價，但是在這個過程中，日本作為一個民族和國家取得了長期的勝利， 利用匯率升值，在獲得美國默許的前提下，收購了世界大量礦產資源的股權。 同時陰了中國一把，給中國的無息貸款變為高利貸，是擠壓中國80年代末經濟瀕臨崩潰併產生政治危機的重要一拳。同時通過長協低價套牢中國稀土，煤炭等資源性產品。
日本現在的資源安全是遠遠強過中國的，鐵礦石談判為何日本左右逢源，中國處處吃癟，因為日本財團在礦山企業也有股權，在鋼鐵企業也有股權，鐵礦石價格高低不過是左右手誰貼誰的問題，但是可以作為打擊中國的一張好牌。有好幾個因素，日元升值導致日本製造業出口成本上漲，降低了日本傳統製造業的競爭力。 通產省聯合全國之力，想在集成電路這個新的製造領域在市場佔有率上超越歐美，日本集成電路公關對象是80年代最火的ibm公司，結果ibm公司在93年差點破產，直接導致跟在他身後的日本通產省在集成電路上的努力成了泡影。 當時日元升值時，日本內閣有人參與了日元匯率炒作。就是先入市，然後推動廣場協議簽署。 95年日本地震，震掉了日本三分之一的GDP,而且全是製造業精華。94年日本和美國的GDP只差2萬億美元。最後，日本有一個比較突出的特點，沒有戰略性，他們在某一領域，或某技術上很厲害，但沒有全局觀。這是島國給予的特性，英國人也有這樣的特徵。所以，在經濟競爭全球化上，日本，英國註定要退出舞台
廣場協議不是日本衰退的原因，而是日本政府其後錯誤的經濟刺激政策，試圖抵消貨幣升值對經濟的衝擊，結果吹大了泡沫，扭曲經濟。同樣簽署協議的德國，政府沒有對經濟過度干預，經濟反而健康發展起來，就很能說明問題。
那當然是大藏省的失誤，其實美國人只是讓幾個國家一起簽了廣場協議。所以不光是日元升值了，是主要貨幣都升值了。
但是！日本出現泡沫經濟之後，日銀擔心經濟過熱，90年強行實行金融收縮政策，經濟硬著陸，但這其實還不是沒救。其實如果在泡沫經濟崩潰之後出動資金救市，救助金融系統和不動產，日本經濟都不是現在這個局面。可惜的是日本開會討論了半天居然沒有任何動作沒有人敢動用國民稅金，放任崩潰，失去的10年就此形成，直到小泉時代才出動國有資金收拾了殘局。
所以這個是給世界的一次教訓，美國的次債問題借鑒了日本，救助兩房才穩住了經濟。中國現在也在盡量降低泡沫經濟崩潰的風險，但一旦真崩潰，立刻出動國有資金救助，也是解決的辦法。
這個問題很複雜，既有美國人的壓迫，又有日本人的傲慢，同時涉及外匯市場的反身性。
1. 廣場協議以官方形式承諾日元和馬克升值，這是當時最強的兩個貨幣。外匯交易者蜂擁而上做多日元。
2.後來，幾個國家發現美元貶值太猛烈，又簽訂一個盧浮宮協議，阻止美元無序貶值。該協議相當於讓日元升值，只是效果不及預期。
3.大約是86年以後，國際油價暴跌，加上日元升值，導致日本經濟高速發展同時，物價卻非常穩定。給高層產生了錯覺，覺得自己很nb。同時，日本借著日元升值大舉向海外進行資本輸出，建立金融殖民地，擴大日本的影響力（類似於大和民族偉大復興之類的）。
4.後來，美股87股災，大量海外資金逃回日本本土。
5.然後有個叫三重野康當了日本央行行長，連續加息刺破日本金融泡沫，股樓雙殺。但隨著日本深陷通縮，當年刺破樓市泡沫英雄三重野康最後被很多人認定導致日本經濟衰退的罪人。
導致日本泡沫經濟昧國人做了三件事
1，逼迫日元升值
2，熱錢趁機大舉進入，因為日元升值是明擺著的，這個時候熱錢只要到日本轉一圈，啥也不幹，就是進去後換成日元，日元升值後換成本幣退出來，就可以賺一倍多，日元升值多少倍就賺多少倍
3，逼迫日本簽訂巴塞爾協議，根據該協議，進行大量的間接融資的日本銀行被認為是不安全的，必須補充資本金，導致日本銀行不得不在股市上籌集資金。
日本銀行需要在股市上籌集資金就需要大量買入，買入就造成股價必然飛漲，而熱錢看明白這一點就趁機進入股市，然後股指越來越高。
股市是個零和遊戲，那麼日本虧的錢有多少呢？
熱錢日元升值收益+股市被熱錢和巴塞爾協議逼迫而上漲，熱錢在股市中的收益
建議看日本人寫的《日本金融戰敗》。
這是昧國憑藉軍事和政治優勢而發動的赤裸裸的金融戰
當年德國馬克協議後漲的不比日元低吧
西方在1986年逼迫日元升值（美國逼人民幣升值），幾年後日本人才叫囂買下美國，日本的股市和房產太熱才自爆的，是日本人自己玩殘自己
..美帝下的絆子說實話沒有那麼大作用..可是架不住霓虹人民自己來個托馬斯全旋跳啊...
1980——2010，日本的GDP排名一直穩居第二
後來被中國反超
國內通常講日本失去的20年，問題是GDP一直排名第二，它還要怎麼進步？
再進步就變成老大了。
廣場協議是好是壞，現在還很難下定論，畢竟現在日本還在它的影響中
沒有蓋棺，何談定論？
快速發展後，經濟積累泡沫，這個泡沫遲早破滅，只是一個時間問題，日元升值無非是加快了這個節奏，並沒有從實質上改變經濟規律的進程。
就像我們08年搞的4萬億一樣，當時媒體一片叫好，現在呢？
我認為如果將日本失落20年歸結於廣場協議，是不正確的，其實在70年代時，日本升值程度也很大，但照樣發展的很好，並且廣場協議是美元貶值，德 法 英 都升值了，所以說是失誤並不完全正確，關鍵是日本繼續實行寬鬆貨幣政策，而且熱錢湧入，日本國內將大量資金投入到股票和房地產中，才會產生後來的問題！
這是一個協議，卻也是一個利益同盟。日本的企業以XX會社的形式出現，形成類似棒子國的三星這樣的財團，其對國內經濟的影響力巨大，這幫人的消息不可能不靈通，情報獲取能力甚至超越一般國家（參照當初賣我們石油設備的那個傢伙，對，就是通過一張報紙的配圖的那個傢伙），一邊是連接本國的政策制定者，一邊是海量的情報，做出正確的決定不會很難。既然如此為何「傻」到如此地步？首先日本本國國土面積過於小，市場有限，企業在本土高度競爭，因為財團的關係，實際上都是自己人，斗來都去沒意思。要「鼓勵」企業到海外發展，實現一種看起來奇葩的模式，本地生產，本地銷售，本地獲利，然後將錢帶回，當財主？非也，看第二條。此為鼓勵企業海外發展，佔領市場，是小本萬利之舉。資源，日本，在戰後，經濟恢復，但是資源之痛一直揮之不去。你看我，被你們坑了，被逼無賴沒有辦法，只能買最便宜的，什麼最便宜，沒加工的東西嘛——原材料。只有買原材料自己加工啦。不去買礦石，不然國內那幫人就開不上車，我多苦逼呀?不買油，國內的人就要開11路。不買樹，沒有筷子，就要手抓飯咯？一旦實現，也是賺錢之舉，因為它工業化基本都完事了，有些東西已經從非常重要的資源，重要性下降到商品的地位了。後面工業化的小夥伴，嗯，等著被我好好宰一筆吧。產業轉移，自己順勢進階。用最簡單的例子來說吧，一台電腦，不說軟體，就硬體而言，cpu幾乎是美國人壟斷了，沒戲。這個做不了。因為修房子的人地基是人做的。內存呢，這個可以有，硬碟嘛，也可以有，電路板？這個板子技術不那麼高，上面的元器件，可以有。老大的得到了大肉，我就不裝電腦了，啃個骨頭還是可以的嘛。但是日本人會不會想，有錢為嘛不賺，他們是人啊，當然會，咋個才能讓你們不賺錢呢？本幣升值。在本國不賺錢了，但是國外還是賺錢的啊，因為人工便宜，算了，到國外開工廠去。但是因為他們還是人，會知道，要是把所有的技術都開到國外去，那過不了多久，他們要喝西北風。所以，核心的，留在本國，可以拿出去的，拿出去。看時間，1985年，俺們開放幾年了？從國家競爭的角度來說，拼人工成本，他們是大大的不行，拼不了體力，拼智力。發展很多年了，人力成本很高，這個國家怎麼辦？唯有登高望遠啊。你說登高就登高啊，下面的事情得有人來做，你才有登高望遠的基礎好吧。咦，C國是個好小伙呀，發展剛剛開始，人口多（市場大），接下我們的臟活累活不在話下，木有錢？無息底息貸款給儂啦？木有發展思路？專家團隊來幫忙。不然日本哪有那個好心每年一次專家來C國為C國的發展出謀伐策（央視紀錄片說的）？真是一心一意幫助鄰居，應該榮獲地球好鄰居獎吧？哎，你丫難道忘記了，腳盆曾經挑戰山姆大叔？難道忘記了腳盆幾十年就又變成了老幾啊？所以我個人認為這不過是日本產業界的悲情演戲，實際賺得哎，腳盆都滿啦。一個協議就搞倒退一個國家20年？還是腳盆，當初簽字的可只有他？所以一協議只是一個里程碑。嚴重點說，一個協議把產業的分工優化了，表現是經濟的數量的減少，質量的提高，經濟內容的不可替代加強，對一個以工業立國的國家是不錯的選擇吧。這個協議間接決定了後工業化國家在工業化傳統領域的位置，間接限制了後來者的範圍。陰謀論啊，果斷匿名啦。
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