期房預售給中國帶來了什麼利弊？為什麼不取消這個制度？

01-11

給中國的利弊，這個題目太大了，不好談。

下面我們談預售制度的利弊，不談房價高低，不談道德，不談這些有的沒的。。。。

就期房預售本身來說，它出現是有一定必然性的。

國內地產開發模式有3個特徵：

1. 資金占用大：通常，開發商要在從政府拍下土地後較短時間內支付全部地價，這是一筆巨大的資金占用（常常數億人民幣元），而且通常由於房地產本身的周期屬性，資金成本也非常高昂；

2. 開發周期長：以30層左右的高層為例，假設買地到開工的前期規劃等需要6個月，地下室及主體施工需要1年，裝修等後期需要再6個月，等到能交付最少也是2年了，這還不考慮銷售、回款本身還會持續至少6個月；整體下來快則2年半，慢則五六年

3. 金融工具少：相比美國等，國內地產的金融化程度差距非常之大，尤其在商業物業上；開發商除了在建造過程中再做些開發貸以外，只能通過儘早銷售來儘快回籠現金

這3個特徵是互相關聯的：因為金融工具少所以初始資金占用就很大，佔用大就更耗不起開發周期長，而最終結果也導致金融監管機構認為地產風險較大進一步限制了金融工具，所以說三者互相關聯。

相比之下，在一些發達的房地產市場，金融工具完善使得初始資金和後續再融資壓力較小，非政府壟斷的供地市場也使得開發商有更多談判餘地和更好的付款條件。

簡單說，不預售，開發商就賺不到什麼錢；賺不到錢，就很少有人願意乾地產開發；於是，人民群眾就缺少房子住，房價迅速上升，政府收不到土地的錢，大家都不開心。。。以國內的情況來看，取消預售制度之後很快就會有地產商用「眾籌」「購卡」等方式變相進行預售，最終變得更難監管。

如果不預售，最大的風險，就是很少有人願意干開發。如果一定要有人願意干，那就必須有能力解決上述問題，比如：

1. 有極強的政府公關能力，能夠拖延支付地價、支付工程款

2. 有能力快速開發，一天蓋3層，3個月蓋出來一個小區

3. 做各種監管之外的金融創新

上述方法幾乎都已經不合法了，帶來的風險是巨大的：官商勾結、質量問題、金融風險、……

所以我想不出來取消這個制度能帶來什麼益處：預售制度是在過去這些年國內地產主要由政府主導，地產金融工具落後，市場長期供不應求等作用下的必然結果。

&>&>當然，預售本身也有自身的風險，比如：

1. 開發商不能按期交房、按合同交房

2. 開發商卷錢跑路

3. 從預售到交房過程中的價格波動等

上述1，2風險有大量政府/銀行的監管和規定要求，不詳述；3是正常的市場行為，不應干預。不過，部分三四線城市和縣城的監管力度很低，造成了很多問題。

&>&>另外，並不是所有開發物業都是預售的，例如：

1. 高端別墅常常是賣現房的。一方面，價格溢價已經足以cover上述巨大的資金成本；另一方面，高端物業銷售周期長，賣到後來都已經蓋好了；最後，開發高端物業從現金流角度看，事實上是非常不賺錢的。

2. 買的不好的庫存就只能買現房了，因為預售的時候賣的慢，現在都已經蓋好了。。。

3. 一些國企/私人老闆開發商對資金的現金流回報（IRR）沒有要求，只希望有更高的利潤。他們或者資金成本極低，或者沒有能力去尋找更多的投資項目。因此希望通過銷售現房來實現更高的銷售價格，從而創造更高利潤。

以上。

是否應該取消預售制度，個人觀點是「因城施策」。

首先，數據說話，2015年，開發企業到位資金125203億元，比上年增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%；自籌資金49038億元，下降2.7%；其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%；個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。定金、預收款、個人按揭均來自購房者的預付資金，佔總到位資金的39.3%，自有資金和國內貸款分別佔39.2%、16.1%。

自有資金、預售資金的規模相當，佔到總資金的4成左右

目前，我國各主要城市商品房預售比例普遍較高,有的城市甚至達 90%以上。可以說商品房「預售政策」一定程度上帶動了國內房地產市場的蓬勃發展。預售這件事給開發公司增加了槓桿，可以用更少量的自由資金撬動多個項目，同時加速了企業內部的資金流動。

不過，預售這件事其實是源於地產開發商的市場逐利行為，我們可以看到早期全國的的樓盤銷售基本都是賣樓花，後期政府為了防止開發商後期將資金挪為他用，出現項目爛尾，出台了「預售制度」在其中政府更多承擔了監管的角色。

其實「賣樓花」的現象，在今天很多二線以下城市依舊屢見不鮮。以河北為例，多數在售項目五證不全，以冀派典型開發商（華夏、榮盛、隆基泰和等）為例，在河北多地開發的項目中，基本是3個月不到便已經開盤銷售，售樓處剛剛搭建便開始認籌，交定金，尤其再2016年環北京多個縣市中，這個現象尤為突出。由於投資客大舉進入，在華夏及榮盛等開發的多個項目中，均出現了大規模提前認購的情況，有的項目規劃還沒有報批已經收取了客戶金額不等的定金。更有類似眾美獨特的眾籌模式。

類似這樣的城市和項目，風險集聚。試問類似的廣大城市即便出台現房銷售制度，如果監管缺失的話，對市場的影響能有多大呢？

現在回過頭來繼續看深圳的這個政策。樓市發展到現在，在平抑房價的作用上，究竟是該現房銷售制度還是放鬆監管，目前看來一線城市北京和深圳給出的答案不徑相同。

3月，深圳初涉新房現房銷售制度。但在更早的15年12月，北京政府選擇了放鬆預售資金的監管。

在此之前，預售資金監管在北京實施了5年。北京的預售資金監管制度實施於2010年12月。在預售資金監管制度下，房地產開發企業在樓盤預售時，需要將預售資金存入銀行專用監管賬戶，由房地產主管部門會同銀行對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管。只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

2013年6月，北京市住建委再次發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，要求施工進度應達到以下條件方可申請預售許可證：地上規劃層數7層(含)以下的，施工進度應達到主體結構封頂;8層(含)以上的，施工進度應達到地上規劃層數1/2以上(且不低於7層)。

商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取，開發商支取預售款由原來的4個節點，再增加1~2個使用節點。此外，經適房預售資金也納入監管。制度規定，項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建築的，可增加「建設總層數達1/2」節點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建築的，可增加「建設總層數達1/3」、「建設總層數達2/3」節點。

然而在2015年12月，北京採用了供給側改革的制度「通過鬆綁預售資金監管制度，擴大再生產」
住建委《關於加強本市商品房預售資金使用管理的通知》規定商品房預售項目網上籤約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，房地產開發企業可自行支取專用賬戶內的資金用於工程建設。同時，房地產開發企業可憑非監管銀行出具的現金保函，免除同等額度的監管資金。

在一線城市豪宅化趨勢下「對於豪宅項目而言，往往其開發周期就在5~10年，開發商在前期資金投入較大，資金周轉周期較長，融資成本較高，資金沉澱時間較長，放鬆預售資金提取規定，開發商能提前支取預售款，能很大程度上緩解開發商的資金壓力」

但鬆綁之後，並不代表會加大商品房爛尾的風險

還是以北京為例，北京市預售資金監管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，（精裝修和高端項目在此基礎上疊加相應成本）因此，在預售完成一半時，工期已經開展很大一部分，此時進行監管，剩餘房源的預售資金完全可以實現最終工程款的覆蓋。

　所以無論是預售資金監管的放鬆或是現房銷售制度，可以認為都是政府在平抑房價的舉措上積極的嘗試。但不管怎樣，通過開源解決住房供求問題和結構性失衡問題或許來的更為直接。

謝邀。

期房預售降低了開發商的金融成本及營銷成本，最後其實上是提高了政府的土拍價格，能多賺到土地款，政府為啥禁止呢？

解釋一下。為了理解更容易，我把公式極度簡化：

房子價格＝土地價格＋開發及營銷費用＋金融成本＋開發商利潤

首先說總價約束：總價是由市場博弈，以及購房者購買力決定的，可以認為是一定的。

總價一定的前提下，你會發現其實在土地拍賣制度的情況下，最後開發商利潤也是基本差不多的。現在充分競爭大家搶地的情況下，不再會有暴利出現，但是也不能不賺錢，開發商的利潤也是符合市場規律而已。

開發及營銷費用在北上深幾乎可以忽略不計，首先是佔比低，開發商還能讓建築商等供應商墊工程款。

金融成本比較多樣，也比較複雜，不同的公司有所不同，平安之類的險資最低，實力央企巨頭融資成本也還可以，恆大碧桂園這種就偏高。開發商一次性要繳納數億的土地款，大多數時候都無法做到自有資金，是要融資的，管控資金成本是非常重要的一環，在這裡面省錢才是真的省錢。那期房銷售就是降低金融成本的利器，如果沒有這個，開發商的金融成本會高很多。你想啊，借上億的錢，兩年和四年能差出來多少？

剛才講了，四大成本里其它兩個是固定的，總價也是固定的，那土地價格就和金融成本相關度很高了，期房銷售降低了金融成本，開發商就有更多的錢可以投入到拿地當中去，政府就收穫了更高的土地款，為啥要禁止呢？

當然，期房有這樣那樣的問題，但因為我們現在很多人買房都是投資屬性大於居住屬性的，只要能升值，對建築細節也不是很在意，兩年後交付，看著漲起來的房價，也沒有人因為房子品質差退房的。

如此生活三十年，直到大廈崩塌

如此生活三十年，淹沒心底的景觀

期房預售不就是炒樓花嗎？香港幾十年前就這麼玩了。

我就是干這行的，干哪行不愛說哪行，但看了幾個答案，都太離譜了。

首先亮明觀點：賣期房對老百姓的好處要遠大於賣現房。

目前世界各國房地產銷售無非是兩種方式，一種是賣現房，一種是賣期房。

很多人對賣期房有垢病，但遺憾的是，亞洲和歐美等多數國家，都是期房制度，區別無非是否嚴苛罷了——比如日本，要交房後才付尾款。

期房做為銷售手段，本質上是沒有利弊之分的——利弊在於實施的制度而非手段本身。

從個別的案例和房價上來否定這個手段是泄憤而非理性。

期房的合理性就在於開發商對投入資金成本的考量。

開發商資金成本包括土地款、土地稅費、建安成本、管理費用、營銷費用及融資成本。

而在這個成本中，可以進行有效成本管控的是什麼費用？

融資成本！

最簡單的來說就是越早賣、越早清盤，融資成本就越低。

所以，房價的計算方式就是先用常規指標和係數給出一個均價，然後測試在這個均價下多長時間能賣完，然後縮短時間，來測試價格降多少可以實現。然後將降低的價格與融資成本差進行比較，如果發現損失的貨值要低於縮短的這段時間的融資成本，那就很划算。當然，這裡面開發商會儘可能尋找一個平衡點。

對老百姓的意義就在這裡——賣期房的價格要遠低於賣現房的價格。

要知道，賣期房最快可以實現5-6個月開盤開始收回首期投資，部分歸還融資本金，基本上賣到70%就可以收回土地款，也就是償還融資本息。一般情況下，基本清盤要比現房交付提前好幾個月甚至一年的時間。這時候，我或許只用賣到1萬元/平米就夠了。

但要賣現房，等於是我拿到地以後，要等三年之後（100畝的地塊）才開始賣，再賣個一年半才能償還融資本息，這意味著融資成本成倍往上翻的。這時候，我只能賣到2萬元/平米了。

現在的地價以某二線城市為例。上個月我們公司參拍了一塊城市邊緣地塊的拍賣，最終這塊地拍到了50億，各種成本加起來能上70億。現房銷售意味著把70億的資金投入之後三年內不見任何回報，並且這個數字會隨著利息的翻滾而不斷增長，不需要你是開發商，你假定你是任何人，扔70億過去，告訴你回報從三年之後開始，你幹麼？

那到底能否實現現房銷售呢？

答案是能！

前提條件是，政府收回開發許可權，由政府指定企業自行開發建設，但企業無銷售權。等房子建好以後，政府將房源分配給不同的經濟公司，大家在統一的銷售平台上進行現房售賣。

在這個過程中，政府無需承擔土地和稅費支出，所以開發壓力大大降低。開發公司相當於建築承包商的角色，也無需大筆資金投入。

但政府要承受代價——每年的GDP損失三分之二以上，同時大量的失業問題也需要解決。原因是什麼，自己查下房地產的下遊行業有哪些就知道了。

所以，對於中國的房地產業而言，期房銷售本身沒問題。

問題出在哪裡呢？

回頭在說吧。

——————繼續更新的分割——————

房地產是四方博弈的過程。

開發商追逐利潤，你能說他有錯么？所謂的暴利更是一個偽命題。現在的微商10塊錢的東西可以100塊錢賣給你，10倍的利潤，算不算暴利？而開發商現在的利潤實際上已經是不到房價的2成了。原因在哪裡？

地價！

但政府控制土地有錯么？很多人在吐槽土地非私人化的制度，但業內人士都很清楚，如果中國的土地私有化，房價一定是現有房價的2倍以上。原因很簡單，逐利是每個人的需求。假如土地私有化，政府說有條地鐵線將從你房子的下面經過，有個開發商要收購你的土地建新房，你會像現在的政府一樣按市場價把土地賣給開發商么？而開發商高價拿到你的土地，他會賠本賣房子么？

說到這裡，我有點想笑。因為我突然想到，如果土地私有化，還有這樣一種具有中國特色的可能性：開發商將你所在的片區的土地買了下來搞開發，結果開發到一半政府說這裡要通地鐵。於是你和這個片區其它所有的人全跑到開發商這裡拉白條了：黑心開發商，還我土地錢！！！

所以，個人買房，無論目的是什麼，其行為其實也是一種逐利的行為。沒人希望自己用幾百萬買的不動產會貶值，所以，當個人手中的房產投入到市場中流通時，一定是高於其購買價。

在這個三方關係鏈中，銀行又充當了推手。無論地價多麼高，他支持開發商拿地；無論房價多麼高，他支持個人購房；而政府，則支持他的支持。

所以……

回頭再說吧

這個題目，談起來很難，說深了會封帖，說淺了不到位

預售制度是霍英東發明的，是港英時期、房地產商在資金不夠的情況下以信用為擔保的一種融資手段。在中國，深圳最先引進（1996年，朱鎔基時代引進的）

這個制度繁榮了香港的房地產市場，但是，在中國卻禍害了百姓；為什麼？

關鍵原因是環境，中國缺乏賣樓花的前提條件：信用

信用能促進經濟發展，信用環境好，就會減少交易風險和損失，節約交易費用，所以，在信用環境良好的香港，這個制度能推進經濟的發展，

問題是，這是在信用缺失的中國，由於中國是農業社會，沒有商業社會特有的契約精神的熏陶，所以，歷史上的任何政府都是不講信用的（大家可以看看這篇答案《中國人民現在最缺什麼？ - 沈雅涵的回答》）；

某某本身就是靠不擇手段起家的，天生就有不講信用的基因、具有欺騙民眾的革命傳統

先答應分田地，結果田地還沒焐熱就公有了

先答應低薪高福利，一紙公文就讓幾百萬工人下了崗

先「國家來養老」，結果」養老不能全靠zf」

。。。。。

在權力不受約束的環境下，任何好的制度到了中國都會走形（都變成愚弄百姓的工具），最典型的是分稅制，分稅制是吳敬璉建議仿效美國的做法，本意是讓地方和中央各有財權，促進地方自治，結果呢，在西方運轉完好的分稅制到了中國就變成了「削藩」的工具（相似的還有厲以寧提倡的的股份制，所以，這幫人都是書獃子）；有興趣的不妨看看這篇文章《中國房價高的根本原因是什麼？ - 沈雅涵的回答》

奇怪的是， 在信用環境差的中國，需要信用支撐的賣樓花制度不但沒有被淘汰，反倒遍地開花呢，為什麼呢？

房地產行業本身是個資金密集型行業，中國本來的融資工具就很少，而賣樓花解決了房地產商的資金問題----當時的住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要；所以商品房預售許可制度本意是為了降低開發商資金門檻，促進房地產開發和銷售。

客觀來說，商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本；

所以，預售制度的受益者之一是開發商，他們僅需極少的自有資金，通過佔用購房者的資金，實現了「空手套白狼」的經營模式（而且是購房者承擔了資金利息）；一句話說得簡單點，預售制度為開發商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款

只要開發商能遵守契約，用賣樓花進行原始積累無可厚非，麻煩的是逐利的本能決定了開發商不可能遵守承諾，但是，在中國卻沒人能制約開發商；

唯一能制約開發商的是政府；問題在於：中國政府也天生具有逐利性（追求gdp），這就決定了政府必然不公，天然站在房地產商的一邊，對房地產商的監管就天然缺位；

而由於買賣雙方存在天然的「信息不對稱」，購房者天然弱勢，沒有能力來判斷房地產商的服務是否合理、是否必要的（審查房地產商的服務本來就是政府的監管職能，可惜的是逐利性決定了政府必然缺位），這就導致房地產商沒有外力制約（甚至受到政府的慫恿）；

在監管缺位的情況下，在經濟繁榮的情況下，賣樓花問題不大，但是一旦經濟下滑，後果非常嚴重

一旦資金鏈崩潰，房產商卷錢跑路，買房者血本無歸，幾個老百姓輸得起。。

沒有跑路的，能否按合同交房就不一定了；

前面能避免，等交房之後房子跟預期介紹相去甚遠的時候，業主申訴極其困難，即使法院判開發商輸，法律也拿他們沒辦法！

這就導致政府的公信力缺失；預售制度對百姓來說有百害而無一利

對官員來說，在追求gdp（業績）的同時增加了尋租的空間；嚴重的是：開發商與官員沆瀣一氣，讓監管和法律淪為空談。很難想像一些地方的新樓盤開發出來，已經有許多好戶型的房子掛在了當地權貴名下！

對銀行來說，銀行通過轉移財富獲得利差，減少了壞賬風險。

開發商獲得了資金，擴大了開發能力，減少了流動性風險

對買房者來說，有百害而無一利；因為預售制將所有的資金風險都轉嫁給了買房者（只有在房價上漲的時候，買房者的利益才可能得到保障）；

這在三四線城市及縣城表現尤為突出，賣樓花的後果在一線城市之所以不嚴重，並非政府得力，而是因為聚集效應導致的漲價預期（很多人誤以為一線城市的政府得力，其實不是，政府的選擇絕對是基於經濟考量的最優選擇）

在不守信用的環境下，最好的辦法是一手交錢一手交貨，對於房地產來說，就是現房交易（當然，信用環境繼續惡化的話，就是物物交易了）

制度，一定要和體制和國情配套，再好的制度，不合國情，都是擺設，最終會走樣

因為房地產才能救中國經濟於水火之中，這麼好的政策怎麼會取消？！

期房產生的原因和政策有莫大的聯繫

你得向政府買地皮，建什麼樣的房子都得一一上報，其實建造房子只是其中一個環節，所以導致周期變長。

還有一個很關鍵的就是現金流，簡單地比喻就是你要保證各個包工頭手上一直都有錢發吧，不然工人早跑了，誰蓋樓。

我了解到的就是這樣。

給中國帶來的就是經濟的飛速發展，房地產業的繁榮同時帶動了各行各業的繁榮，一部分人包括政府富起來了。

給中國人民帶來的就是沉重的負擔和巨大的風險。沒看到貨就得先交錢，都不知道貨純度夠不夠，是不是摻了麵粉。

盜亦有道，黑社會都講究的是「一手交錢一手交貨」，這特么連黑社會都不如。

只是可憐老百姓了。

樓上xaicer 的回答，有一些是合理的，解釋了開發商預售的原因。

但是他說，不預售，開發商就賺不到什麼錢；賺不到錢，這活兒就沒人願意干；於是，人民群眾就沒有房子住、政府收不到土地的錢，大家都不開心。。。

…………神秘的腦洞，開門吧…………

只是有一些疑惑：

如果沒有預售制度，就不會出現房地產商了嗎？

答案是房地產市場會存在，預售終將出台。

由於資金門檻的提高，相信一些空手套白狼的入門級房地產商會減少。剩下的可能是擁有較高現金流或者能從銀行得到長期貸款的大企業跨行進入房地產，同現有的城鎮開發公司競爭房地產市場。

由於房產公司的減少，賣方市場更加強勢，有可能導致房地產公司更平穩地發展，對經濟增長的刺激變小，但是更長久。打個比喻，泡沫變大的速度慢了。

由於房地產市場的市場化還不夠高，人多房少，單位福利保障房政策的取消，初期房價的漲幅會很高，刺激了次一級的企業財團進軍房地產行業。

若干年後，房價漲幅趨緩。

風險取向更高的小公司開始進入這個市場。

政府感到泡沫已經達到一定程度了，宣布可以預售。

政府要求控制房地產市場穩定發展（上漲）。

房價繼續上漲。

政府宣布限售。

房價繼續上漲。

金融危機，經濟下行。

三四線房價下跌。

政府宣布解除禁售。

房價繼續上漲。三四線跌。

經濟下行。

央行宣布降准降息。房貸減少。

房價繼續上漲。三四線無力。

經濟下行。

央行宣布減少首付比例，最低20%。

媒體繼續宣布北上廣深房價創新高，忽視三四線城市。

美國的次貸危機之前，買房甚至可以零首付。

零首付距離我們還有多遠？

……

其實預售，對房地產商來說，減少了流動性風險。

對銀行來說，減少了壞賬風險。

對消費者來說，沒有好處。

房價一路上漲，你好我好大家好。

可惜沒有永遠上漲不回頭的房價。

房價一旦下跌，參考日本。

一個人屯了32套房，就在京津冀郊縣

爛尾樓盤業主交了十年貸款。。。。