幫朋友諮詢，北京換房，求賜教！是賣還是留！？

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幫朋友諮詢，北京換房，求賜教！情況是天津南開一套40平房子，當前價值100萬，河北固安一套60平房子，價值70萬，北京一套40平商住，價值70萬。想在北京換房考慮呼家樓附近7萬以內，70-80平老房子，或者大家有更好的地段或具體小區的建議，還一種可能是等幾年再買，三套的漲幅是否比換北京一套小的合適？如何決斷求建議，若建議賣了三套換房，是建議換面積大的還是小的地段好點的。換房考慮長期居住。

317新政情況下，你三套房子賣了都不夠首付，不知道問題是啥時候問的還沒換的話不用惦記了

不知道，題主換沒換成房，可我要提醒下各位想最近換房的各位。

1、摸清周邊二手房行情　　

摸清二手房行情很重要，你需要搞清楚兩點，分別是二手房掛牌價格走勢、房子從掛牌到成交平均耗時情況。價格決定了你的首付能力，再結合你的貸款能力，從而確定下套房子的篩選範圍。而成交耗時情況則決定了房子變現的效率，這是掌握「時間差」的關鍵指標之一。　　

簡而言之，必須你確定自己的房子需要多長時間，以什麼樣的價格出手。　　

2、尋找房源　　

尋找房源比賣房子更重要，而且難度更大，不確定因素更多。對於換房族來說，當你將自己的房子掛牌出售開始，你就得開始尋房之旅。一旦找到還算滿意的房子，你需要與中介、房主一塊溝通，溝通的重點是時間，最好開誠布公說明自己的情況，從賣房到買房需要花費多長時間，對方能接受的周期是多長。　　

如果賣房子比買房子更加順利，你也最好和買家說清楚你是換房族，給予一定的緩衝期，買到合適的房子再搬家。　　

3、先賣房和先買房的成本差異　　

房款方面，先賣房才有錢買新房子。　　

資格方面，如果是京籍單身或非京籍人群，你沒得選，只能先賣房再買房，把握好時間差吧。　　

稅費方面，先買房再買房，契稅是3%，如果先賣房，還能利用「滿五唯一」的話，那麼你能省下一筆個稅和營業稅。　　

但3.17後二套房首付直接有可能飆到80%，這一點各位換房族要有心理準備。筆者估算了下，按照2014年出台的非普通住宅和普通住宅的標準，五環內新房基本上全是非普通住宅，二手房除非面積很小，否則也基本上都是非普通住宅。不過話又說回來，換套面積更小的，有必要麼？　　

對於換房租來說，接下來可能需要關注的一點是二手房市場會有一波整理期，整理期內，各種不確定性因素都比較多，比如很多人被迫違約終止交易，這些對市場都是消極影響，此時換房要注意資格和資金是否充裕。

大概說這麼多吧，一些政策小看法，歡迎私戳~

第一次在知乎回答，如果你考慮到升值速度的話，這個肯定是北京的房子要升值快很多，建議有購房打算的話就要儘快出手，不要等，越等越買不起。考慮到升值的話肯定要自己價錢能夠接受範圍內最好的地段，不要考慮大小，要考慮升值速度，也不要考慮長期居住，現在北京的換手率大概在兩至五年，如果你真的有意向在北京購房可以私信我，需要具體了解你的情況也才能給出你最好的方案

呼家樓附近確實有老房子，拆遷房。已經擱置好久，目前還沒有看到拆。旁邊是首創禧瑞都。