如何看待明年三月即將實施的《不動產登記暫行條例》?

01-11

個人認為，單純就法規內容而言，《不動產登記條例》包含了以下幾個亮點：

1、將農村集體土地納入了統一的不動產登記體系

眾所周知，從土地性質上來講，我國土地分為國有土地和農村集體土地，這是由我國土地方面的基本法《土地管理法》所規定的。對於國有土地，我國先後頒行了《城市房地產管理法》及一系列行政法規予以規制，但對於農村集體土地，卻一直沒有制定全國性的法律法規。《土地管理法》中僅籠統的規定「農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權」，這就造成全國範圍內集體土地登記無論從登記程序還是登記內容，乃至登記憑證的樣式等方面都沒有統一的標準，有些地區甚至根本沒有進行農村集體土地的確權登記，這也成為違規佔用集體土地、以建退耕乃至小產權房叢生等現象的溫床。《條例》在登記內容上，首先將集體土地所有權納入統一登記範疇，必將有效扭轉上述局面，也為中央所倡導的集體土地流轉等多種土地經營模式的探索奠定基礎。

2、提升了宅基地使用權的登記規格

目前，我國並無關於宅基地佔有及使用方面的全國性專項法律法規，《土地管理法》、《物權法》僅明確了宅基地的佔有和使用權，而並未對其登記機關和登記程序加以規制。實踐中，許多宅基地僅在農村集體經濟組織或村民自治組織等處進行登記，登記缺乏統一標準，也很難做到公開透明。遇到宅基地多次流轉或拆遷等情況，極易產生大量糾紛。《條例》將宅基地使用權納入統一的不動產登記範疇，保證至少將由縣級行政機關負責登記事宜，從而有效提升了宅基地的登記水平，對於明晰村民財產權利、易化相關財產糾紛中的舉證責任都將會起到積極作用。

3、完備了土地承包經營權的物權特徵

土地承包經營權的性質在業界一直存在許多爭議，即便2007年其被載入《物權法》後，仍有觀點認為其同時具有基於土地承包合同的債權性質，並將《物權法》中規定的領取經營權證看作一種合同備案行為。本次頒行的《條例》再次將土地承包經營權納如不動產登記範疇，並明確將其記載於不動產登記簿並就其記載事項頒發權利憑證，這將使土地承包經營權完全具備作為一項物權的特徵。而隨著統一的不動產憑證的頒發，土地承包經營權的處置也將更加多樣，如設立擔保物權等，這勢必將為眾多農村集體經濟組織及農戶通過貸款、合營等融資模式擴大生產規模開闢新局面。

4、首次將海域使用權納入不動產登記範疇

根據我國以往的立法體系，海洋資源一直是屬於國家所有，其作為主權象徵的公法意義一直高於其作為一項民事權利的私法意義，即便在2007年頒行的《物權法》中，也僅就海域的所有權屬於國家進行了規定，而並未提及海域的使用權問題。《條例》將海域的使用權納入不動產登記範疇，從某種意義上說，相當於確認了一種新的權利形式，這勢必對海域及相關島礁的使用及與此相關的旅遊、航運、商業地產開發等產業產生積極的推動作用。

5、明確了單方申請不動產登記的情況

《條例》第十四條明確規定了可單方申請不動產登記的七種情況，這將帶來積極的實踐意義。實踐中，在很多針對不動產的訴訟中，當事人即使勝訴，仍不能憑生效的判決書或調解書直接前往登記機構辦理不動產變更登記手續，不動產登記機構往往要求當事人出具法院簽發的協助執行通知書，而協助執行通知書則需要當事人通過申請執行程序來獲取，這不僅無形中增加了當事人的訟累，也容易錯過最佳的財產執行時機，造成執行不能。《條例》的頒行，將減少上述情況的發生，有利於保護債權人的合法權益。

6、強調了不動產登記縱橫兩個方向的實時共享

所謂不動產登記信息的縱向共享，是指國家、省、市、縣等四個級別的信息實時共享，所謂不動產登記信息的橫向共享，一方面是指在不同行政區域之間實現信息共享，另一方面是指在與不動產登記有關的不同行政部門之間實現信息共享。兩者間以橫向共享對司法領域的貢獻更大。試想將來有一天，我們進行盡職調查或申請法院查詢被執行人財產時，將可同時顯示其全國範圍內的所有不動產信息，這對債權人將是何其有效的保護，對交易環境的改善將是何其有力的推動。同時，部門間的橫向共享對於杜絕目前普遍存在的偽造家庭財產情況、規避應稅收入等方面也有著積極作用。

7、明確了不動產登記的查詢機制

儘管輿論普遍呼籲的「以人查房」機制未能在《條例》中予以落實，但《條例》還是再次明確了可以查詢不動產登記信息的主體，即權利人和利害關係人。在目前的司法實踐中，往往需要法院出具調查函，當事人才能前往不動產登記機構查詢相關不動產信息，而在有些訴訟中，不動產登記信息又是立案或確定管轄權所需的基本信息，從而造成連環套，加大當事人的訴訟難度。《條例》雖然沒有突破通過地址查詢的傳統方式，但還是明確了利害關係人的查詢權利，只要再對利害關係人的界定及查詢方式加以細化，終將對司法實踐帶來幫助。

房價會下跌，房產稅會上日程。

我從反腐的角度談一下。

原先不動產也需要登記，但是各地為政，查詢很繁瑣，我們經常會接到舉報稱某官員有很多套房子，分布於N省，線索貌似很明確，但根本不是那麼回事，現在的房產登記各個地方都自己弄，全國沒有聯網，甚至一個省各個市都沒有聯網，查哪裡的房產就要到當地去查，費事費力，貪官都很狡猾，房產都不會登記在自己名下，甚至都不在家人名下，查起來很費勁。曾經有一起案子查房產我們就跑了一個月，但最後還是一無所獲。

現在不動產全國統一登記了，在一個房管局就能查到全國的房產登記信息，這將極大的提高查詢效率，對反腐是一大利好。

然後可以預見的是那些貪官將會抓緊拋售房產，市場供應將激增，房價也會應聲下降。

暫行條例有很多

不動產登記是項很複雜的事情，有權有勢的、有體有臉的、有錢送禮的登記機關予以登記；弱勢群體無錢送禮的平民百姓，登記機關處處刁難不予登記。

1988年南羅鎮政府與南羅村委會合夥，利用南羅村空閑建設用地建電影院(南羅鎮政府出資金，南羅村委會出土地)，因拖欠工程款工程隊向法院提起民事訴訟，法院作出判決南羅鎮政府在期限內付完工程款，而南羅鎮政府在判決期限內未支付工程款，工程隊向法院申請執行，1991年法院查封變賣償還工程款。我公司買下此電影院。

但我到國土部門申請土地使用權登記時，國土部門的領導則說土地未經辦理徵收手續不予登記。我不服以其借故不作為向法院提起行政訴訟，後經法院組織國土部門領導和南羅村委會領導協調，雙方都同意予以登記發證，並在協議書籤字蓋章，法院亦製作調解書送達雙方當事人。依法調解書生效，按照調解書規定的期限內，我到國土部門要求登記發證時，縣國土部門領導又拒絕履行法院調解書，處處刁難不予以發證。可能是我不"行賄"的緣故吧！

說說看，政府官員腐敗，平民百姓申請不動產登記累不累呢？依我看越是法律強制性規定的，平民百姓越遭秧。對平民百姓而言，不動產登記應作為倡導性的，而不能作為強制性的規定。