投資美國房產：如何選擇回報高的房子？

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想要投資美國高回報房產，可是怎麼選擇才不會有錯誤呢？

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美國的房子出租不難

眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛到美國的中國買家都會有「在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳」的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計，美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變，子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。此外，美國換房頻繁的原因還在於沒有戶口的限制，同時城市鄉村差距小，住在哪裡都很方便。

那麼投資房產的主要收益體現在哪裡呢？事實上，在美國投資房產的收益體現在較高的租金回報率和房產的升值空間。因此，投資房產有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。

在美國房子出租並不難。以西雅圖為例，這裡經濟欣欣向榮，外來人口很多，又是旅遊城市，需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題，其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在於賣價是否符合市場。

通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如東兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區域，由於這些地區房價常常攀升，而對應的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多，而買入的數量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，並不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要綜合多方面考量。

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經紀人很關鍵

美國是一個資訊透明的地方，在看好一處房產後，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。

有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，並不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，這需要一位好的經紀人協助。

一個好的經紀人可以幫助您實現投資的高收益，往往是事半功倍的效果。比方說，經紀人可以從MLS得到各種準確的數據。買家要買房的時候,要求經紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估；這對於專業的經紀人來說沒有問題。

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外國人辦理房貸有差異

貸款投資，以房養房，是比較划算的房產投資方法，海外買家可以在美國貸款購房，目前很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩定；外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由於每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。通常如果銀行利率較高，則手續簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前多家諮詢，多比較，選擇適合自己，對自己最有利的一家。

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了解美國文化很重要

在美國買房，不要為了砍價而挑毛病，許多買家為了砍價而故意雞蛋裡挑骨頭。這個做法是有別於美國文化。在美國習慣中，因為喜歡這個房屋而出價。選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較後，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。

每個房屋都不是完美的。挑毛病只會讓賣家反感，適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱讚賣家的房子是博得賣主青睞的方法。

在美國，房子買賣與傢具買賣是分開的，這是當地的習慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬於個人的物品, 比如沙發、桌椅等傢具，不包含在屋價內。

另外，院子里的盆栽可以移動，便不含在房價內，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在房價內。賣家賣了房子，不一定願意賣他的傢具。如果說屋內有自己喜歡的傢具或裝飾，買家可以提出購買建議。

投資回報高的美國房產，需要注意很多的點：

1、選擇配套齊全的社區

作為自住房，你可能會喜歡寧靜私密的郊區小鎮，但是以投資為目的選房首先要考慮的是未來租客的需求。便捷的公共交通，充足的購物、餐飲娛樂等配套設施都是租客們關注的要點，也是未來房產升值潛力所在。

2、選擇優秀的學區

近年來，從中國到美國留學的人越來越多，很多留學生會在學校附近租房子。而且，選擇租房的人士中，還有很多年輕的夫婦，他們通常都會關注將來或目前孩子所就讀的學校。許多租客願意為了更好的學區支付高出20%-30%的月租金。因此，投資好學區房是個不錯的選擇。

3、關注當地就業狀況

當地就業市場的好壞也直接影響到投資房租金的收益。就業機會充足的地區對於租房的需求和租金回報遠遠高於那些難找工作的地區。

4、選擇房間多的房產

一套四房、室內面積為1800英尺的別墅和六個稍小房間的同等面積房產，哪一套更合適作為投資房?答案不言而喻是六房別墅。在同等面積的情況下，選擇房間更多的房產作為投資，可以在以後獲得更多的租金。

5、選擇維護費低的花園

很少有租客會花大量的時間和金錢在租住房的花園上。所以，如果投資房有較大面積的花園，你一定要選擇產生較低維護費用的綠化設計。

6、確認是否可租

確認是否可租，非常關鍵。因為，有些地區的房產處於特殊規劃內或者所處社區的業委會不允許租客入住，所以，你在選擇合適的投資房時，必須仔細檢查房產是否屬於合法出租物業。

7、費用計算

如果你想再進一步確定這套房產能給你帶來多少凈收益，首先要詳細了解每月需支付的費用。雖然每套房產費用不一，但是總體來說包含：貸款還款支出、房產稅、房產保險、物業管理費(6%-12%根據地區變化)、業委會管理費、空置率(月租的10%)和維修費(月租的5%)。

年租金減去以上費用的總和再除以12就可以得出你的投資房每月帶給你的現金收益是多少。

還有一點需要注意的是年回報率的計算，從投資理財角度說，高於5%的年回報率投資都是正確的選擇。

購買投資型房產的金科玉律：Location Location Location。

不是專業從事房地產行業的，不敢給專業意見，但如果我投資房產，我只會選擇紐約，如果在國內，就只會考慮北京和上海。

之前跟紐約的一位房地產開發商聊天，他說當經濟狀況一片大好的情況下，紐約和其他地區也許看不出什麼區別，各地的房產都在不同幅度的增值。但在經濟衰退的情況下區別就極大的呈現出來，紐約的房地產僅僅縮水10%，而其他地區達到50%之多。所以如果是投資，我們需要的是穩健的增長，那麼就選擇紐約。其他的地方，增值可能更快，但風險也更高，那不是投資，是venture。

你如果是沖著投資去的，建議不要那麼短視，還看回報率，那我來告訴你，你回報率裡面一半的錢全部用來交稅和交一些亂七八糟的費用了。所以如果是投資你投的是美國房產未來的增長和人民幣匯率的下跌。。。

如果你是想先放著後面打算移民過去住，那就選一個地段位置好、配套完善，還有就是別聽他們瞎忽悠，好學區房不是只看學校的，是綜合來看的，如果只看學校說不定也是個坑

據統計，去年中國買家在美國房產的投資中佔得比例最大，不僅遠超第二名加拿大，而且購房的平均價格也位居第一。為什麼華人這麼偏愛美國房產呢？並不是因為我們瘋狂的購買慾和跟風心態趨勢，而是因為美國地產真的有良好的投資前景。數據統計，2016年1月份美國獨立屋是價格增長最快的，而且預計還將持續上漲，不僅如此，投資美國房產更有安全感。下面上海市出入境服務中心移民港小編為中國投資者總結了10條最易忽略，卻可以大大幫助您減小投資風險的因素，幫你選到合適的投資房產。

01清楚自己的購房目的

在看房產廣告之前，想清楚自己的購房目的是什麼。是為了穩定的租金收入？是要翻新然後再出售？或是先出租，退休之後在此安度晚年？弄清楚這些問題十分重要。巴菲特曾說過：「民意調查無法代替思考。」

02購房時就考慮出手房產

在最終敲定之前要想清楚3年、5年或者10年之後誰會是下個買家。

如果下個買家是投資者，你的賣點就是豐厚的租金；

如果下個買家是遊客，他們可能變化不定，旅遊市場到時可能會飽和；

如果下個買家是當地人，那麼買家候選人可以有很多，但他們喜歡安全整潔的教育房。

03了解賣方中介的信息

買家總是大量研究房產，但是很少研究賣方中介。在美國，房屋中介必須持證上崗，所以充分了解房屋中介的專業資質以及口碑將對整個購房過程起到良好的作用。

04詳細地了解社區信息

這一點很重要，要對社區當地人口、家庭收入、租金預估和安全指數等房產和業務信息進行調查。如果你購買的房產在某社區內，那麼要一份租房表複印件，確定空置房產和抵押房產的數量。還需要一份住房所有權賬目複印件，查看周圍是否有很多延期維修或壞賬堆積。

05要有獨立檢驗報道

很有可能房產外觀不錯，社區環境也很好，但這並不代表內部也沒問題。需要邀請專家來確定空調是否完好、電線是否安全、屋頂是否堅固、排水有沒有問題、房屋是否受潮、暖爐是否損壞等等。這些問題一旦忽視，日後需要花費大量資金來修復。

這些檢驗安排起來十分方便，且價格不貴，250-300美元。只有預定之後才能進行檢驗，檢驗必須在押金期之內完成。

06找一個好的房產經理

房產經理一般有兩個作用：讓業主滿意和讓租客滿意。為此需要做大量工作，十分不易。

能經年妥善管理投資和租客的房產經理是十分難得的。增加租客或延長租期都要多收費，所以在計算成本的時候要把這些算進去。房產經理公司能力越強，租客滿意度就越高，租期也就越長。而租客流動過快會消耗過多成本。

07尊重租客同時也要嚴格要求

好的業主要讓租客滿意，防患於未然。如果租客一直很合作，他有要求的話業主要有回應，這樣便於解決問題。

如果租客要求修繕房屋，請不要拒絕或拖延，否則將費時費力。要準備好這筆修繕的費用，記錄好所有的花銷。不縱容租客拖延交租。從第一天起就嚴格要求租客按時交租，如果租客不守租房合約，就毫不留情趕走他。

08盡量選擇最佳房產

在社區環境優美、房產價位適中的情況下，盡量選擇最佳的房產。如果高層的二卧公寓附送面積或帶大陽台，那麼就要選這樣的。如果之前的業主為地板和廚房花費了很多，那麼賣家開出的額外費用低於之前投入的前提下，買家可以接受。

如果社區有湖，選臨湖的房產。如果社區有大型設施（泳池、網球場、燒烤區）而且只比一般社區貴一點的話，選設施好的社區。

09避免「太好」的交易

如果交易「太划算」，那一定不能上當。有可能這真是筆好買賣，而你恰好又是第一個發現的人，但是可能性太小了。更多情況下，別人早就發現這筆好買賣了，但留到現在還沒賣出去肯定也是有原因的。

10一直掌握房產狀況

有時人們買下房產、租出去以後就不聞不問了，但是後來會發現很多問題。應該時刻關注，一旦有問題就立刻解決。隨時關注有關自己房產的資金流動，每個月都要更新文件記錄，確保每年都交稅單。

以上即為移民港小編整理的10點美國房產投資的注意事項，對於很多朋友來說，購買房產一是想移民，為了子女教育等等；二是海外置業投資，多數情況下房產購買完後都是出租出去，所以以上10點，能幫你妥善處理房屋出租問題，使投資回報最大化，畢竟每月租金可不是小數目。

這裡提供一個思路：用租售比來考量當下比地區的房產值不值得投資。

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值。

一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300—1:200。

如果租售比低於1:300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高於1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，後市看好。

在美國大家習慣用售租比，就是售價和年租金的比值。

一般而言，較低的售租比更適合購房者，而較高的售租比更適合租房者。下面表中給出了2016年一些美國城市的售租比。其中舊金山為45.88，洛杉磯為38.02，紐約為35.65。

從全國範圍來看，售租比從2005年的22.73上升到2007年的24.50。之後這一比例開始下滑，2016年為19.21。

在紐約人們對於買房還是租房還有一個衡量標準就是臨界點（Tipping Point），它是擁有房屋成本等同於在同一地區租用可比房屋的成本的年數。

在紐約市，如果一個人打算居住超過4.9年的時間，可能買房要好於租房。當然，紐約市的每個社區是不一樣的，曼哈頓和布魯克林區的一些更昂貴的地區會有更長的臨界點。

然而，總的來說，紐約市的大部分地區臨界點都少於五年。臨界點是計算累積的租賃凈成本超過購買成本的年數。

換句話說，如果你計劃在一個地方住比臨界點更長的地方，那麼購買房屋是更經濟的選擇。對於購房者而言，房產的主要收益除了租金，更重要的是房產的升值。例如在曼哈頓，根據StreetEasy價格指數，2005年至2015年期間，房屋的平均轉售價格上漲了31％。

在其它條件不變的情況下，房產的增值降低了一個地區的臨界點，因為房屋的成本更快地被其價值的增長所彌補。房產增值潛力越大，其臨近點越會降低，也意味著對買房者更有利。

本回答參考自及優社區的專家余慧。余慧，紐約執照房地產經紀人，香港科技大學美國波士頓大學雙博士。已在及優社區回答用戶提問73次，收穫763贊。

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美國的房子是有持有成本的，每個月都要交房產稅，如果想穩健買學區房，或者交通便利的地方，一般稅都不便宜。而且就算出租出去，房屋維護成本也是一筆錢（美國的基礎設施比較差，房屋大部分都是木結構的），另外如果住戶不再交租金，你想把他趕走估計也沒有那麼容易。

想通過買房來賺錢，個人認為並不是一個特別好的投資方式，不像債券股票流動性那麼大，在房屋沒有好好維護的情況下，出售可能會比較困難。

如果真的不考慮這些，就是想買，原則也很簡單就是找經濟支撐面好的城市，人群聚集的城市，美國中部的那些城市基本上可以不用考慮了。

選擇適合的城市

事實上不管在哪個國家買房首要看的東西都是一樣的，國人說是地段，到了美國則是location。在美國如果想要選擇回報高的城市，肯定要選擇一線城市，在東海岸是波士頓、紐約、華盛頓特區、邁阿密，在西海岸則是舊金山、洛杉磯、亞特蘭大。今天主要以舊金山、洛杉磯、亞特蘭大的為例，這幾座城市也是美國21世紀房價漲幅最高的三座城市。

首先，介紹一下房價漲幅判定依據—Case-Shiller房價指數的衡量標準，Case-Shiller房價指數是由標普公司制定用來反應美國房屋價格的多重指數，其基本邏輯是把美國各個城市2000年1月的房價作為標準指數100，而後隨著房價的變化，增值或者貶值，該指數都按照比例相應的增加或減少，比如說美國某城市房價對應2000年1月時增值了10%，則該指數也相應變為110。

洛杉磯地區的指數分析

（數據來源：美聯儲公眾經濟資料）

根據圖中數據分析，洛杉磯地區的房價指數在2006年4月達到歷史的最大值273.09，隨後由於遭受美國的金融危機，在2009年5月跌到最低值159.84，在2009年5月與2012年2月由於金融危機的餘波影響，洛杉磯的房價一直呈現萎靡不振的態勢，之後隨著美國的經濟振興，全球經濟發展勢頭良好，房價一度上漲，直至今年7月（最新數據）已漲到261.18，與金融危機的最低值相比，已經漲了61.4%，接近洛杉磯歷史峰值的房價指數。

舊金山地區的指數分析

（數據來源：美聯儲公眾經濟資料）

根據圖中數據分析，舊金山地區的房價指數在2006年5月達到歷史的最大值219.29，同樣經歷美國的金融危機，在2009年5月降到最小值119.87，並在2009年5月與2012年1月期間房價指數一直上下，之後房價幾乎和洛杉磯是同時上漲，直至今年7月（最新數據）已漲到238.01，已經超過了舊金山的歷史峰值。與金融危機的到達的最低點相比，已然增幅98.53%,比金融危機前放假的房價指數的最高值也要高出8.9%。

聖地亞哥地區的指數分析

（數據來源：美聯儲公眾經濟資料）

根據圖中數據分析，聖地亞哥地區的房價指數在2006年5月達到歷史的最大值251.70，隨後經歷美國的金融危機，在2009年5月降到最小值145.37，在2009年5月與2012年2月房價未能保持持續上漲的勢頭，直至2012年以後隨著美國的經濟振興，房價一直上漲，到今年7月（最新數據）漲到240.31，比金融危機時達到的最低值高出65.3%，距離聖地亞哥歷史峰值的房價指數僅差10.39。

根據這三座城市的Case-Shiller房價指數的曲線來看，它們的房價漲跌的時間段及其相似，事實這也和美國經濟的發展有著緊密的聯繫。這基於加州本身就是美國經濟發展的重心，上述三個城市中舊金山屬於美國科技金融中心，而洛杉磯屬於影視娛樂的中心，所以隨著全球經濟的穩定增長，美國經濟逐漸從金融危機中復甦起來，加州作為美國經濟發展第一梯隊中的佼佼者，本州經濟迅速發展，當地居民的收入增加，房價也就自然而然的上升了。此外，就近期美國的資訊信息，包括特朗普的稅改政策以及美聯儲宣布本月即將縮表等都在說明，美國當局對當前的經濟發展、物價水平、就業狀況都比較滿意，這也是加州房價保持穩定增長的保證。

選擇一個合適的經紀人（學區、社會人口分布、便利程度、投資收入率）

選擇買房經紀人也是非常重要的。事實選擇一個好的房屋經紀人就等於綜合考慮了學區、社會人口分布、便利程度、投資收入率這些問題（如題主問題所言想要選擇一個回報高的房子，那隻要和經紀人說自己最看重的就是投資收入率，好的經紀人自然會選擇最適合的房子）。

雖然說美國的一線城市（圈）都具有投資價值，但是每座城市非常大，周邊還有許多衛星城，每個郵編區域的房屋投資價值、房屋價格的差異都很大，這些信息都需要選擇一個掌握了當地充足信息的房屋經紀人才能了解。就拿舊金山灣區來說，舊金山灣區的矽谷就涵蓋了門羅公園、帕拉奧圖、山景城、森尼維爾等數座城市，每座城市都有著各自的優勢，比如說帕拉奧圖是Facebook的總部，Google總部又在山景城，鄰近這些大型科技公司都是的房子都是有升值空間的，畢竟這裡的程序員薪資豐厚，又喜歡離公司距離近，這又導致了當地市場的供不應求。以美國購買二手房的競價制來說，好房子的成交價都要高於賣家保價20萬以上，如果看中了房源，但是報價畢竟低，可能就算一直看房，也很難買到合適的房子。這不僅僅浪費時間，隨著當地的市場價格上漲，所擁有的資金會貶值，可能連退而求其次的機會都沒有。所以一個對當地過去、現在市場都非常了解，對未來也要有一定預測的房產經紀人是非常重要。（不僅僅是經驗豐富、也要去肯學，畢竟市場變化非常快，很容易就會與市場脫軌）

當然，市場上好的經紀人很少，而且也不一定是每個人都能夠遇的。所以對美國房產還是需要做一些功課，知乎中就有很多有用的信息可以學習~

選擇自己能夠承受的價位

之前也說了，熱門地區的房價和成交價格是兩回事，上圖是房88房源信息中山景城的一處非常好獨棟別墅，因此成交價比掛牌價高了50萬。所以，現如今在熱門地區選擇房源時，最好選擇掛牌價格比預算低的房源進行瀏覽，這樣才能真正買到想要的房源。（在舊金山地區一般來說要要比預算低20萬，在洛杉磯地區則比預算低10萬左右）畢竟，由於當地房地產市場比較火熱的情況下，迅速拿下房源，才能避免由於房價上漲導致的購房款被動貶值，反而在當地越來越買不到適合房源的情況。

說到美國買房，高回報的房子無非是地理位置好的房子，這其中學區房的高回報率是毋庸置疑的。今天我們就以達拉斯為例，看看美國房產是如何出現高回報的。

現如今去美國買房的人越來越多，美國眾多城市中，人們獨寵達拉斯，現如今，看中達拉斯房產的人紛紛加速入手房產的速度。

並且隨著大家生活水平的提高。很多人在買房的時候都要求越來越高了。都想要在去購買價格低。但是居住環境有好的房源。實際上達拉斯的這種房產資源還是比較多的。

達拉斯的房產類型多。像學區房。公寓房屋。別墅房屋都是有潛力和常見的。因此，越來越多的人來到達拉斯這裡買房。

值得大家注意的是，達拉斯的環境優美，非常適宜人們居住，而且值得大家注意的是，達拉斯的經濟非常發達，而且這裡有很多值得大家關注的學校，畢竟現在人們投資除了經濟發展，更看重當地的教育資源。總之一句話，在達拉斯買房還是有很多好處的。

不過在買房之前，大家最好選擇一個房產經紀人，好在選擇經紀人前，要在周邊打聽一下，或者是到相關的網站上進行查詢，然後再確定要請哪一個經紀人。

在美國的達拉斯這裡買房還需要知道的就是經紀人會幫助你尋找到適合你所能承受的價位的房子。經紀人找到後，會和你聯繫，然後你就要根據經紀人的要求接下來就要去看房子了。看房的時候，也要注意，鄰居，周邊的環境，公眾設施等。經紀人不僅可以幫助買家找到一套適合的房產，還可以在交易過程的每一步引導幫助買家做出正確的選擇。每個房地產市場的購買房產過程都不盡相同，而一個有經驗的經紀人可以提供給買家關於房產和社區的關鍵的，外界較難得到的信息。（達拉斯買房）

所以想要在達拉斯買房的各位，達拉斯的優勢還是很明顯的，畢竟很多時候我們還是需要仔細了解當地的一些情況的，畢竟大家都是初次在美國買房，而且是達拉斯這樣一個陌生的城市，有任何問題都需要提前去諮詢，提前弄清楚。

所以，投資美國房產是有優勢的，但是想要擁有高回報的房產，一定要選對城市，選對地址，畢竟海外置業，大家很大的一個目的就是投資。

既然題主明確了是要選美國房產，而且指向明確是要回報高的房子，感覺題主應該是有很全面的考慮的了。事實上的確在現在這個階段，美國房產的確是進行海外資產投資的一個很不錯的選擇。個人認為對於非專業投資者而言，綜合來看甚至是首選。

題主很明確自己的訴求就是高回報，這就已經具備專業投資者的最基本素質了，就是首先明確自己的投資目的。一般來說，追求高回報的美國物業，就不需要考慮基於自住的很多要求，只要看房子的升值和租金回報即可。

很多時候物業本身的升值空間，和當地的租金回報，不一定是正相關的。這時候就需要具體問題具體分析，但是首先可以大致圈定一些目標城市，否則全美幾十個州不可能都去看。

1. 選擇投資城市

房產均價、人口結構、經濟動力是應該選擇投資城市首先應該關注的三個點。比如紐約、洛杉磯和舊金山等傳統熱門投資城市肯定是具備投資價值的，但是看看房屋均價，基本上跟香港看齊，那就要掂量一下自己的預算才行。芝加哥等城市也是傳統房價較高的城市，但是考慮到這些老工業城市的經濟前景，相信大多數海外投資者是應該規避的。

中國人投資房產的慣性思維，很多時候首先就是關心物業本身的升值潛力。這當然也沒錯，但是需要結合美國具體城市的情況來考察。08年金融風暴的確是將大部分的美國樓市泡沫擠了出去，但在當前熱錢大量湧入的情況下，到底哪些城市的樓價是有堅實支撐的，投資前咱們也需要通盤考察。

從人口規模來看，紐約、洛杉磯、芝加哥、休斯頓等城市在美國是名列前茅的，房屋增值+租金回報來看，達拉斯、西雅圖、波士頓等城市也很不錯。具體數據非常建議大家去仔細查閱美國房地產經理人協會（NSA）的年度報告。個人的判斷，對於第一次入門海外房產投資的國人來說，東西海岸的大城市房屋均價都太高，如果兼具今後留學，甚至移民的儲備到還可以考慮，但如果僅作為投資的話，資金壓力和風險都比較大。反而是德州的達拉斯、休斯頓等城市，人口規模不小、經濟增長強勁，而房屋均價卻較低，比較適合追求回報率的純投資選擇。

而且還需要考慮到美國不同州分，對於租客的法律保護程度可以有相當大的差異，這點一定要慎重。

2. 選擇投資房型

可能很多人第一次投資美國房產，首先就會了解到美國的物業有多種房型可以選擇。獨立屋、公寓、聯排別墅、Condo，甚至商鋪、土地等等，都會從中介口中聽到，感覺很confused。

但以我們的經驗，對於個人投資者，資金量沒有大到可以一次購入一棟公寓或商鋪，或者很有把握選擇投資生地的話，一般最佳選擇都是獨立屋 single-family house。其維護成本、增值潛力、租金收益和流轉便利性都較好。其他種類的物業，尤其是產權結構複雜的物業，非常不建議海外投資者選擇，即使當前的回報率比較客觀，但是一旦出現經濟波動，對於持有者而言，風險很難控制。

3. 選擇地段

還有不少的中國買家，會將國內不少的購房經驗套在美國物業的選購上。比如房屋的地段，學區，甚至郵編等等。這些經驗不能說都錯，但是其實跟美國不同州分，不同城市的實際情況都會有或多或少地差異。

比如市區和郊區，美國很多大城市的市區裡面大部分都是公寓房，市郊才比較多上面提到的獨立屋，如果一味追求二環里的房子，很多時候會發現選擇很少。比如學區也一樣，大家知道很多美國評分高的學校都是私立的，可能只成立了短短几年，周邊配套社區都是新建的一手房，溢價較高，作為純投資考慮並不一定合適。而一些學區並不見得好的房子，由於都是面向年輕租客，不太考慮子女就學問題，回報率並不就低。

所以投資者一定要放好心態，明確自己的真實訴求。如果就是考慮回報的話，過往的種種國產經驗並不一定就使用於美國。

4. 考察具體物業

畢竟，物業的情況，才是它是否真正值得投資的最重要因素。

美國基本上來講，還是地廣人稀，大部分獨立屋都帶花園，甚至泳池。中國買家可能第一次看到覺得很喜歡。但是這個房子是要出租賺取回報的，並不是給咱們自己住的不是？花園打理的成本如何？泳池會不會帶來安全問題？房子的水土地基如何？整體結構是否牢靠？所處地帶有沒有蟲害？等等一系列問題，都會影響到對物業價值的估計。

當然中國買家不可能自己去學通這全部的知識，各地的房屋檢驗也需要深通當地情況才行。實際上，我們所購入的十幾套德州房產，也都是委託當地可靠的經紀人代為勘驗，具有相當經驗的執業房屋檢驗師 inspector 才能做出準確判斷。所以找到靠譜的渠道和檢驗人士協助，才是唯一避免被坑的方法，否則，美國的物業維修成本可以是相當驚人的，如果只是有幾個老鼠洞倒也罷了，牆體甚至地基如果有隱患，別說回報收益了，說不定業主還要倒貼錢！慎之！

5. 稅務保險規劃

經過這麼多準備工作，終於選定了心儀的高回報物業之後，海外買家提心弔膽的階段就算是基本結束了。接下來的保險、稅務等工作，基本可以委託當地相應的結構代為處理。但是也要小心一些特殊情況，比如如果選擇做 AirBnB 等高回報的短租物業，那麼相應的保險是也有配套？各種稅收類型是否也事先有清晰的了解？我們一般都會提前為客戶申請稅號，避免後續的麻煩，個人購房者自己是否也有相應的準備？

6. 後續出租和物業管理

物業出租的對象是否靠譜，直接影響到後續收益的穩定性。所簽署的租賃合同條款是否有足夠的保護性，美國不同地區對租客的法律保護程度也有相當差異，後續不幸出現糾紛的話，所委託的物管公司是否有足夠的經驗和能力帶為妥善處置？這些都要仔細考察清楚。

對於物業本身的維護，美國的勞動力成本相當高，一般出動人員到場處置的費用都不會便宜，所以找一家有良心而且負責的公司很關鍵。

以上就是基於我們自己在美國操作了十幾棟房產後累積的一些經驗，其實每一點都可以展開來做講座談，因為美國各地區的法律、經濟、文化等等差異實在很大，不動產又是完全植根於當地的資產。事先全面深入的了解是必不可少的。歡迎大家來批評討論。

常有客人向我諮詢：在美國置業是否可以直接給辦理移民？我只能抱歉地說，不能。雖然不贈送移民大禮包，但對於購房者，美國從來都是來者不拒，對買家身份毫無限制。不管買家從何而來，身在何處，只要有資金，就可以一手交錢一手交地。這種簡單粗暴的風格，深受世界各地投資客喜愛，當然也包括廣大中國海外投資人士。

事實上，根據美國房地產經紀人協會（NAR）在2015年4月至2016年3月的統計數據，在美國當時所有的外國購房者中，來自中國的買家投資數量排名第一，購買總金額為270億美金，遠超排在第二位的加拿大人（89億），且中國買家人數比例占海外買家總數的14%，也遙遙領先。

投資的本質是創造回報，對於遠在異國他鄉的房產，如何選擇才能做到投資收益最優呢？這當然不是一言能道盡的，否則人人都是大（川）亨（普）了。但基本上，可以從兩個角度判斷這個問題。

▎房價的升值空間

了解中國一線城市房價的人都知道買房要趁早。否則，一眨眼的功夫，「船票」賣完了，房價就會翻好幾倍。在這種市場中，房產投資回報的主要考量是房產的升值空間。兩三年內就可以翻倍的房產，根本不用在乎是否空置。

可惜這種壯觀的景象在美國並不多見，除部分被炒（玩）熱（壞）了的地區。總體而言，房價的爬坡是個緩慢平穩的過程。期望五年內能倒手大幅盈利的，基本上只有舊房翻新之類的工程活；而期望房產自然增值的，一般需要5-10年。

▎現金流

既然不指望在美房產能短期迅速增值，那麼長期持有及招租就是第二條路。租金就成為了主要的投資回報。

對於多數海外置業投資的人士而言，海外置業的投資資金通過貸款獲得，買房大多為現金交易，所以投資回報率的計算也相對簡單。

以50萬美金的房產（大約也正好是2015年-2016年海外置業者在美投資房產的平均成交價）舉例計算，如果每月租金是3000美金，那麼回報率就是（$3000-每月持有成本)x12÷$500000。

那麼，細節來了，每月持有成本該如何計算？房子每月的四大支柱開銷（PITI）包括：本金（Principal）、利息（Interest）、稅費(Taxes）和保險（Insurance）。由於大多數海外投資者無法在美國獲得貸款，所以貸款本金和利息可以在此不用計算。

先說稅，過戶以後，從過戶當天起就開始徵收地產稅，一直要交到房子賣掉的那一天為止。根據各地法律的不同，州、郡、市，都可能對同一套房產同時徵稅。以筆者所在的馬里蘭州蒙哥馬利郡洛克維爾市為例，蒙哥馬利郡的稅率約為地產的政府估值的1%，同時洛克維爾市加征約0.3%的市稅。

全美各地地產稅率不同，地產稅最低的州是阿拉巴馬（0.4%左右），最高的是新澤西(2.4%左右）。所以從房產稅角度而言，各地投資成本各不相同，購房時了解當地稅率是很重要的一環。

保險在現金交易的情況下並非強制購買，但房子出租後，不可控因素很多，所以房東險（Landlord"s Policy）還是必不可少的。除了防火、防風等意外災害，也包含一些訴訟意外，比如租客沒有及時鏟雪，造成路人摔傷，而路人對房東發起的索賠。每年的房東險是幾百到幾千美金不等，雖然不多，但也應包含在成本計算之內。

對於非獨立戶型的房產，如聯排別墅、公寓以及有小區服務的獨立別墅，每月還有幾十至上千美金不等的公攤管理費。管理費主要是用於對公攤區域（綠化、電梯、泳池等）的維護和對小區的管理。換言之，公攤管理費是除公寓類房產外，其他類型房產所不涉及的一筆成本。

了解完必備開支，再來了解一下機動開支。維修養護的成本要具體看房產的房齡和狀況了。比如，修水管、冰箱、屋頂等，房東需要預留足夠的機動資金以應對臨時狀況。

另外，海外投資人士往往並不居住於美國，對於房產的打理往往要藉助物業管理公司。物業公司的收費一般是月租金的6%-12%不等，具體取決於服務內容。除非當地有親朋好友可以託付，才可以省下這筆服務費用，否則物業管理費也是成本計算的一部分內容。

最後，根據以上公式計算，如果投資回報率在3%-10%之間，那麼恭喜你，你的投資是正確的。整體來說，美國住宅類地產投資風險較小，回報穩健，值得考慮。

以上。

原文發表於：美國房產投資回報率高不高？算算就知道！

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租金回報 VS 升值潛力

對於中國投資購房者來說，最關心的問題恐怕就是投資回報率了。一般來講，在美國投資購房的回報率分為長期收益和短期收益。

短期收益一般指的是房價不高，但是租金回報率高的房產。這時候fang88就建議投資購房者選擇價格比較低的二手房，且購房地區最好選擇人口較為密集的地區，例如德州或者佛羅里達州，這些地區的房價大多在15萬美金至35萬美金左右。這樣的地區房屋往往更容易出租，以及租賃價格往往比較高。

而長期收益則指的是地區好且房價較貴的房產，這種房子可能租金回報率並不是非常高，但是市場和地區的升值潛力巨大。注重長期收益的客戶，fang88推薦選擇價格相對較高的好地區好學區的房子，且房屋的條件和狀態要儘可能好一些，比如加州或者紐約等熱門城市。這些城市的房屋價格一般都在50萬美元至150萬美元之間，或者更高。這樣的房屋往往升值潛力和空間都比較大，且抗壓能力強不會隨著市場的低迷下跌太多的價值。

新房VS 二手房

在美國，房屋出租時所產生的房屋維護、水管道維護以及家用電器的維護都需要房東支付。雖然一般房東都會購買保險，但是由於房屋老化程度高保險的價格也會變高，所以一般來說二手房的維護費用會比新房的高一些。

綜上所述，如果在房屋價格、交通問題、周邊學區和生活便利程度都差不多的情況下，投資購房者可以選擇相對較新的房屋，節省一部分維護的費用。

獨立住宅 VS聯排屋/公寓

美國的房屋一般分為獨棟別墅、聯排屋以及普通公寓，那麼這三種房屋哪一種比較適合投資出租屋呢？總的來說其實是各有利弊的：

獨棟別墅

獨棟別墅的房主一般是擁有房屋和土地的永久產權的，長期的升值潛力相對較高。獨棟別墅的特點是房屋較大，擁有土地面積較多，周邊環境較為安靜。這種房屋比較受人數相對較多的大家庭歡迎，且多為長期租住；但是也有可能出現房屋空置期。另外就是獨棟別墅的維護可能會比較麻煩，除了房屋的本身，屬於您土地上的花草樹木都需要定期打理。

聯排屋

聯排屋也是這幾年比較受歡迎的房屋類型，具有一定的升值空間。這種房屋土地面積較小，一般都有專門的委員會統一管理這些區域。除了一些大的家庭會選擇地理位置相對較好的聯排屋，這幾年也有很多的青年人傾向於一起租住聯排屋。

公寓

公寓一般都是沒有土地產權只有房屋產權的，升值空間相對較小，但是短期收益會比前兩種房屋高。公寓一般集中在城市中心或比較繁華的地段，比較受年輕人和上班一族的人喜愛。公寓的空置率低租金較高，但是租客的流動性也比較大。一般的公寓會有專門的委員會管理，無需房東管理太多。

現金全款 VS 貸款

對於投資購房者來說，fang88建議大家通過貸款的行使購房。貸款購房可以使投資購房者有充足的流動資金，並且可以通過「槓桿原理」提高在美國購房的投資回報率。我們以房屋價格較低，投資回報率較高的德州奧斯汀地區的一處房源為例分析。假如客戶有30萬美金的現金，如果全款付只能夠買一棟投資房，但是如果分期付款則可以購買三到四處房產。

但是現金也有自己的好處，那就是更加吸引賣方可以加快過戶。在美國，好的二手房是需要買家搶奪的，賣方除了會考慮買家的出價，更重要的就是考慮資金的穩定性。根據fang88以外的客戶成交歷史來看，賣方往往更偏愛全款現金付款的買家，甚至願意降價出售自己的房產給這些客戶。同時如果採用現金全款的付款方式，還可以省下一筆不少的手續費。並且在半年至一年的時間之後，投資購房者還可以將自己的房屋抵押申請貸款，去進行其他的投資，這樣申請的貸款利率往往更低。

好學區 VS 普通學區

這幾年北京上海等熱門城市頻頻出現天價學區房，那麼在美國是否也要購買學區比較好的房子呢？一般來講，如果投資購房者今後有兒女來美上學的計劃，那麼可以考慮好學區的房子。但是如果僅僅作為投資，那麼學區並不是那麼的重要。因為學區房的價格普遍偏高，租金回報率可能並沒有普通學區的房子那麼高。但是學區房具有一定升值的潛力，也是可以考慮的。

這世上沒有永遠對的投資。

我想你的問題應該是高回報的美國房產有什麼特性。

房產回報主要是兩塊：租金+增值。美國物業的增值總體而言是比較穩定的，最近幾年平均增幅在7-15%每年。而租金因為地區和物業類型的差異會有很大的波動。

比如曼哈頓舊金山這些房價高的城市租售比要比二三線城市（如佛州德州的城市）要低。但是同樣風險也相對較高。

如果你是比較謹慎的人又有充裕的資金，投資曼哈頓舊金山灣區西雅圖或者洛杉磯學區房是比較安全且會有比較好的變現能力。如果資金量在80萬美金以下那可以考慮二三線城市的投資房進行初步投資，休斯頓、達拉斯、奧蘭多都是可以選擇的。

位置永遠是最重要的考慮因素，其他如學區、社區、業主構成都包含在位置因素中。換句話說，核心位置的核心房產永遠不會跌，舉個例子，假如不考慮購買力，如果買在美國，那就買在加州，如果買在加州，那就買在矽谷，如果買在矽谷，那就買在帕洛阿爾托。為什麼？因為那裡叫宇宙中心，08年一分錢都沒有跌

美國選擇回報高的房子，就是學區房。比如加州。。。