在日本投資房產究竟有哪些風險？

01-09

朋友在日本做民宿代行公司大概三年了。近些年日本的民宿市場成倍增長（據說普遍收益在年化8%-12%），加上日元走低， 2020奧運會，旅遊建國政策等各種利好，我逐漸產生了在日本東京圈購置投資型房產的想法。近期也打算切身去體驗一下日本的生活，了解下當地社會情況。在此之前，想詢問有關在日本投資房產有哪些（隱性）風險？希望有此類經驗或知識的朋友能予以答覆，感謝。

日本的租金回報率真的很高嗎？首先必須要和大家明確一個事情，現在很多地方為了招攬中國買家去日本買房，都會打出年回報率8%-12%這樣的誘人數字。而事實上，這樣的回報率在日本是很少見的。在日本一般的公寓出租，表面的年化回報率（年出租收益/購房價格）一般在5%-7%。另外，我們還要考慮到每年的房產稅，管理費等等各類費用，一般來說我們可以按1.5%來預估。那麼實際上拿到手的回報率大致在4%-5%。

中國人到底應該抱著什麼心態去投資日本房地產？再次闡述一下一開始的觀點：日本房地產是保值用的，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短几年間得到很高的回報，那麼日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。

目前服務於某日本房產投資、簽證服務公司，日常工作中基本什麼奇葩問題都遇到過，關於日本購房的所有可能風險，總結如下：

地震。霓虹國作為地震頻發國家，很多人擔心房子被震塌了怎麼辦？其實由於日本地震頻發，所以對於建築的抗震級別要求非常高，建築材料多為抗震級別非常高的木結構及輕鋼結構。根據日本&<建築基本法&>規定，日本高層建築必須能夠抵禦7級別以上地震。我們在國內經常也聽到日本地震的報到，但是鮮有房屋倒塌砸傷人的事件。而且日本人早已對地震習以為常，如果是非震中區域，很多人根本都不緊張，這些都是由於對於國家建築質量的自信。另外82年5月份日本又升級了&<建築基本法&>對於建築的抗震級別要求，在此之後建設的房子抗震級別特別高，所以這個問題根本不用太過擔心。
政治因素。由於中日兩國的「世仇」很多人擔心中日一旦開戰怎麼辦？縱觀目前國際形式，大部分國家都以崇尚和平、謀求發展為己任，雖然偶有摩擦，大多都會通過大國博弈來解決。而且日本近些年以「觀光立國」為發展理念，吸引人流還來不及呢？為那整天想著開戰、翻臉的人真是異想天開。
老齡化社會。不可否認日本進入老齡化社會，大部分年輕人都處於單身或者丁克狀態。但是，老齡化影響最嚴重的是日本的一些偏遠地區，像東京、大阪、京都這些具有吸引力的城市，彙集全國的生產和勞動力，東京只有全日本4%面積的空間里聚集了25%的人口，短期內老齡化對於日本一線、二線城市的影響並不大。就像我們國內的人口流動一樣，三、四線城市人口凈流出，城市會越來越沒有發展力；而隨著城市化的進程的發展像北京、上海、深圳等一線城市會聚集越來越多的人口，這裡房價很難會回落。
房價貶值。如上面所講，由於東京、大阪這樣國際城市的吸引力，老齡化對其影響很小。從另外一個方面來講，日本房價自從90年代房價泡沫被政府刺破之後，近20多年都價格都非常平穩，近些年，由於2020年東京奧運會等因素影響還有平均每年20%左右的增幅，房價下落的空間已經非常小。
政府強拆。日本是民主社會，根本不存在強拆這種說法，日本大部分房產土地是永久產權，就算你的房子再舊，也不會有人管你。房屋重建時會爭取所有人的同意。
遺產稅高。有人擔心日本房產繼承的遺產稅會非產高，其實根據日本相關法律了解，200萬人民以下房產有免徵額，其遺產稅是階梯制度，有很多方法可以避稅，另外對比國內遺產稅暫行條理要低的多，所以這點根本不用擔心。
房產稅高。網上傳言日本房子買了之後每年的維護費用非常高，其實這是不正確的。根據我們測算其房產稅每年所佔房產價值不過0.3%左右。如果房產買來進行出租投資回報非常客觀，完全可以覆蓋產品稅費，並獲得每年4%~8%左右的回報，做民宿更高。
產證真偽。有些人擔心房產證萬一是假的怎麼辦？首先不可否認日本購房選擇一家靠譜中介是非常重要的，其次關於房產證真偽可以到房產所在地的法務局查詢，房產所有信息一目了然。
限購。日本房產購買沒有限購這種說法，無論你是日本人還是外國人，甚至未成年人都可以購房，對於房屋大小、地域也沒有要求。
無法管理。如果你沒有日本簽證是無法在自己購買的房子里居住的，而且身居國外對於房產投資打理非常不方便。這個問題也是可以解決的，目前很多服務機構都有房產託管業務，每月收取固定託管費，免除自行管理麻煩。但是需要提醒的是，一定要選擇靠譜的的服務公司。

總結：整體來說日本房產投資的風險是很低的，而且由於租售比高投資彙報非常客觀，近些年人民幣處於貶值壓力，日本匯率處於低谷期，進行日本房產投資是不錯的選擇，只是關於做民宿方面目前日本有很多的限制和專業機構，想要做的好需要花些心思。

不說概念性的東西了，只說一下我的觀察和感受吧。

在日本買房的風險有如下幾個：

1 日本的房地產長期來看，漲幅不會很大。而且日本人一般不買二手房。因此，希望靠買房賣房獲取收益很難。

2 日本的房產轉移需要很高的稅率（一般能到40%），因此買房後如果未來想傳給子女，也是一筆不小的負擔。

3 各類雜稅。對於中國人來說，各種雜稅也是比較討厭的---因為很多人不適應。如果房子租不出去，那麼也是一筆負擔。

再說說其他幾個不用擔心的所謂風險：

1 日本的房地產會不會繼續下滑？

這個幾乎是不可能的。日本社會已經連續27年經濟衰退。這在世界上幾乎是絕無僅有的。現在日本的各項指標已經見底，再繼續下滑的可能性非常低。

2 日本的房租租不出去？

這是中國人的很多想法。但日本社會是租房派買房派各佔一半。有一半的日本人一生都是租房。而且，以安倍經濟學的核心，就是大力發展日本的服務業以吸引外國人赴日消費。過去3年成績斐然。按照計劃未來3年還會翻番。所以租不出去的可能性比較低。

3 地震，颱風，海嘯會否影響日本房子的壽命

一般不會。看一下日本70年代的房子，對比一下中國同年代的房子就可以知道怎麼回事了。日本的房子堅固程度是遠遠高於中國的。

近年來，由於日本的民宿市場收益穩步增長，加之日元走低，2020東京奧運會，旅遊建國政策等種種利好，不少國內投資人將目光轉向了日本房地產市場，國人投資日本房產逐漸成為一種熱潮，越來越多的人看好日本房產的增值潛力和投資價值，紛紛出手購置日本房產。凡是投資，肯定伴隨著風險，那麼投資日本房產究竟有哪些風險呢？

在這裡，我把關於日本購房大家比較關心的可能出現的風險總結如下，一起來看看吧。

1、政治因素

對中國人來說，這應該是最大的風險。現在隨便一個明星去日本旅遊都被罵，很多人擔心，如果我在日本買了房子，如果別人不認賬怎麼辦？萬一有一天中日發生戰爭怎麼辦？其實這些大家大可不必去擔心。雖然中日兩國是「世仇」，但是日本對世界上任何國家購買日本房產都是持一樣的態度，不會因為我們是中國人，就有「特殊優待」。就戰爭而言，現在沒有任何一個國家想打仗，中國就更不用說了，我們的目標是「星辰大海」（這句略過），和平與發展在相當長的一段時間內仍是世界主題，中日關係雖然坎坎坷坷，偶有摩擦，但都會通過外交手段進行博弈，解決問題。而且日本以「觀光立國」作為發展理念，吸引遊客還來不及，根本不會來惹惱中國。退一萬步講，即使中日之間爆發戰爭，日本還是會承認這是你買的房子！並且是永久產權！

2、地震頻發

日本作為地震頻發國家，地理位置十分感人，很多人擔心房屋被震塌了怎麼辦？雖然日本地震頻發，但是地震有大有小，大的地震也是不常見的，絕大多數地震是五級以下。其實由於日本地震頻發，所以日本政府對於建築物的抗震級別要求非常高，根據日本《建築基本法》規定，高層建築必須能夠必當7級以上地震，1982年日本政府又對該法案進行升級，此後建造的建築抗震級別特別特別高。我們在國內也經常聽到日本地震報道，但鮮有建築物倒塌砸傷人對的事件。日本人早已對地震習以為常，只要不在震中，很多人根本不緊張，這是對於國家建築質量的自信。而且，在日本購買房產時一般都會購買地震險等保險。總的來說，頻發的地震對於購買日本房產來講，是有風險，不過不用太過擔心。

3、避免房屋空置

房屋空置就是一種風險。投資房產產生的價值只有兩個方面，一是房產本身的增值，一是租房所獲得的租金收益。不同於國內房地產市場，日本經過上世紀90年代泡沫經濟後，房地產一直處於低迷狀態，日本社會已經連續27年經濟衰退，這在世界上是絕無僅有的。現在日本的各項指標已經見底，房價再繼續下滑基本不可能，但是想像中國一樣，短短几年得到很高的回報，也是妄想。日本的房地產長期來看，漲幅不會很大。就租金收益來講，房子只有長期穩定出租，這樣才能保證投資人的租金收益。所以在購置日本房產的時候，盡量選擇地段好、交通方便的房產進行投資，避免房產長期空置。

值得注意的是，現在很多地方為了招攬中國投資人赴日購置房產，經常會打出年回報率8%-12%這樣誘人的數字，事實上，這樣的租房回報率在日本是很少的。這些回報率大多是表面的年化收益率，其中還需要扣除每年的房產稅、管理費、修繕費等各類費用，實際拿到手的回報率大約在4%-6%。當然，這也是相當不錯的租金收益。

4、房產貶值

根據上面的分析，日本房產增值空間並不理想。即使是東京地區的房子，也不是所有房子的增值都十分理想，有的地區增值潛力大，有的地區增值潛力小，買到這樣的房子一是一種風險。

5、不好管理

人在國內，又不能經常去日本，如何打理是關鍵。這個問題很好解決，可以委託專業的日本物業管理公司打理，每個月收取固定託管費，免除自行管理的麻煩。唯一的風險在於所找的託管公司是否靠譜。

綜上，投資日本房產的風險其實是很低的，日本房地產最大的魅力就在於確保投資者的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘，適合穩健型的投資者。

國人在日本投資房產已經成為一種熱潮，很多人看重日本房產的增值潛力和投資價值，紛紛出手日本房產。但是無論任何投資都是有風險的，在投資日本房產之前我們一定要清楚，投資日本房產未來將會面臨的風險。

　　首先投資房產產生價值的有兩方面，一個是出租房子獲得穩定的租金收益，另外一個是看中房產的增值價值。首先，從第一個方面講是一定要保證房子的出租率的，房子長期穩定出租，這樣才能保證我們的租金收益。如果我們買的房子因為地段，交通等方面沒有優勢，也許會導致面臨空置，空置就是一種風險。

　　另外，投資房產也是考慮從增值部分來獲得收益，但是即使是東京的房子，也未必是所有的房屋都增值十分理想，有的區域增值潛力大，有的區域的房子增值空間小，潛力不理想，或者沒有增值價值，如果買到這樣的房子，也是一種風險。

　　這會讓我們的投資沒有回報，而且房子隨著年限的增值而出現貶值。

　　在日本投資房產地時候，最重要的還是地段和房子的綜合性價比，租房子不一定是租金越高越容易出租，有的時候往往是那一種價格適中，地段還可以的這樣的房子最容易出租。在日本投資房產的時候也一定要清楚日本的房地產市場，清楚日本的房產區域，盡量將風險降到最低，那才是一個理想的投資。

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今天是有關二手公寓的問題

【關於出租的問題】

一般來說，大多日本的主流城市，比如大阪、京都的中心地帶的公寓都是帶著租約出售的，而日本帶租約的公寓是不允許進入內部看房的，因為日本比較保護個人隱私，這是行內規定。帶租約的公寓，房主也不可以隨意遣散房客，如果執意遣散客戶，輕則雙方協商，房東以額外的代價請客戶搬出，重則上訴法院判決。但日本人，會考慮個人信譽問題在社會的影響，這也是紮根在心裡的因素，房客基本不會因為個人理由故意拖欠房租。

【關於房齡的問題】

由於國內的樓房最多二三十年，而且也不是永久產權，所以對比國內房屋保存的狀況，當國內投資者聽說日本房屋動輒30歲「高齡」，都會談虎色變。

其實，日本房屋建築質量享譽國際，公寓一般在50年內不會有太嚴重的問題，尤其是1984年以後新的耐震法出台以後，房屋質量更上一層樓，但是也需要每年進行維修，以確保房屋良好的狀態得以持續，所以日本的公寓很多都有專門的管理公司進行管理，房客每月繳納一定管理費用，管理公司盡責管理維護，所以即便是已經建築了二三十年的公寓，質量依然上乘，外表乾淨整潔，內部居住舒適。

【關於樓層和朝向的問題】

國內投資者選房大多會考慮房屋視線和朝向的問題（比如，坐北朝南）。

就說京都的公寓吧，京都出於保護古城的考慮，高層公寓較少，以中低層公寓樓為主體，所以遮擋並不嚴重，而且電梯配備普及率比較高，出入方便；由於日本房屋在建造時會最大限度保證客戶入住體驗感，空間利用和設計上會根據房屋做最適當的設計方案，所以日本本地人對樓層和朝向並不會特別在意，這也跟日本本土風土人情，歷史風俗習慣有關係。故而，國人通常喜歡的「坐北朝南」需求也不會普遍存在。

【關於公寓收益和選擇的問題】

日本經過上世紀90年代泡沫經濟後，房地產一直處於低迷狀態，但近幾年通過緩衝和安倍經濟政策刺激已經出現了抬頭的現象，尤其是這兩年，中國資本的大量注入，給日本房地產打上了一支強心劑，房價也是水漲船高，一直在攀升，收益會隨著市場的持續火爆而下降，但是好地段的房屋升值空間的優質就非常明顯，而京都因為是古城，除了商業區外，其風景區附近的房屋也是越來越受到追捧。大家現在投資一定要著重以後的收益點。

【關於公寓做民宿的問題】

Aribnb目前深得投資者人心，我們認為公寓價格便宜，做民宿就太划算了。

但是京都很多公寓的管理合約中明確禁止做民宿，如擾民會被投訴，投訴後就有可能再也不可能經營民宿。不過，這並不意味著買的房產就閑置咯，還可以轉為長租模式，客源穩定，收入也比國內高出許多倍（凈回報5%-7%），通常房客2年已簽約，住上十年八年都是很平常的，所以收入非常穩定。

迪拜房產投資優勢－永久產權，免稅，出售無限制，租金高，交易費用低（無任何交易稅），外國人可在迪拜開戶貸款

一、新型世界級城市，經濟繁榮

迪拜作為中東地區經濟最發達的城市之一，在政治、文化、社會領域也扮演著舉足輕重的角色。據統計，2015年迪拜GDP

總值達980億美元，經濟增長率高達4.5%。2016年將繼續保持上升勢頭，整體經濟環境適宜進行投資。

二、2020年世博會，發展提速

作為2020年世博會舉辦地點，迪拜政府非常重視此次世博會的舉辦。屆時，迪拜的觀光人數、商務會議人數等將會進一步

增長，預計接待人數超過2000萬，這將進一步帶動當地經濟社會發展。

三、85%外籍人口，文化多元包容

根據迪拜統計中心進行的人口普查，截止到2015年，迪拜阿聯酋當地居民僅佔總人口數量的15%，外籍人口已高達85%。其

中，華人人口數量已佔迪拜總人口數的10%。在這裡生活，無需過分擔心宗教文化差異及生活習慣。

四、貨幣掛鉤美元，經濟美元化

迪拜官方貨幣為迪拉姆，匯率與美元綁定。換言之，在迪拜投資意味著擁有美元資產，匯率穩定的美元無疑能夠有效抑制

通貨膨脹。伴隨著人民幣貶值的大趨勢，擁有美元資產意味著自己的財富更加可靠安全。

這個風險最大來自於我們中國人內心對日本這個國家的態度，中國人普片仇人，擔心去日本買房後，別人不認賬了怎麼辦？還有就是假如有一天中日開戰了怎麼辦？其次大家對日本經濟文化和房地產市場不夠了解，怕房產泡沫嚴重炒房不成反虧一大把資金。第三怕被給你推銷的人中間喊高價賺差價。樓主別不承認這肯定說到你心坎裡面了！

其實只要找對正規公司對的人，這些都可以避免。首先，日本對時間任何國家的人買日本房產都持一樣的態度，不會因為我們中日關係就「特殊」對待中國人。就戰爭來說，現在沒有任何一個國家想打仗，中國就更不用說，從平時的新聞裡面就可以得知，中國又對某某國發出強烈譴責。幾歲退一萬步真打仗了，日本還是會承認這是你買的房子！並且日本房產是永久產權！第三，目前日本房產確實很火，他對你說的回報率確實很多可以達到這麼高的標準，但是很多不良商家從中作梗高價倒賣，或者收和高的服務費。有關於日本房產投資，歡迎關注諮詢！