買個日本房子做短租airbnb，前景如何，有沒有人已經在做了，來分享下經驗呢？
日元匯率這麼低，日本旅遊市場又這麼大，再加上東京奧運會，我覺得現在正好在日本買套房子，去玩的時候自己住住，不用的時間就掛在airbnb出租。
而且投入又不大，看起來一套房也在160W左右。有沒有已經投資了這一塊的大神來講講呢，比如收益，地段的選擇之類的。萬分感謝！
房地產的投資都具有太強烈的個別性。
但是作為平均水平講，我認為現在進入日本的Airbnb已經晚了。
這個問題可以分為3方面回答。
第一個層面，日本的房地產投資角度，即租售比。13年以來，首都圈地區（東京、千葉、埼玉、神奈川）的二手房市場已經連續漲了三年（根據日本二手房交易市場統計）。而首都圈的一般房租，基本不漲不跌；甚至在周邊地區，14年4月日本漲消費稅後經濟夭折，房租還略有下降。所以，從一般的投資角度講，現在進入日本市場，目前風險較大。第二個層面，Airbnb。日本的很多房地產公司也很想做Airbnb，就是因為比起一般的房租，Airbnb的單位時間收益率可以翻倍。但是，由於近期日本經濟的開始再度低迷，日元走強，外國遊客的荷包更緊。最近有兩個觸目驚心的數據：東京的低層公寓的空置率達到30%，最近的Airbnb的入住率降到了55%（出處見文末）
第三個層面，合法問題。目前有三個相關法規。一為旅館業法，簡單說要求有一般酒店的reception才行，airbnb多半不符合；二為簡易宿所法，簡單是要求遊客一次必須入住6晚以上，不現實；三是17年1月（沒錯，日本政府就是這麼墨跡）提交國會審理的民泊（日本對於Airbnb的官方稱謂）新法，但估計會加上一年只能出租180天的限制。日本的公寓的管理委員會，法律許可權很大，除非你一下在買下整幢樓悄悄做。不然被鄰居投訴，管理委員會有權禁止你做Airbnb。
最後，買房做Airbnb的風險太大，如果實在想練手，可以先租一個房子試試。
出處：民泊の供給過剰で稼働率が急低下。東京の民泊稼働率55%過去最悪！ 首都圏賃貸アパート「空室率30％超」の衝撃http://daily.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1465621747/在日已經買了一套マンション的來答題
我爸媽之前很認真的考慮過買房做民宿或短租，因為實在是太賺錢了，一晚上一間房就能收入最少600人民幣，如果地段好的話還能有更多，實際上日本這邊台灣人很多都在做民宿，你去booking之類的網站搜的民宿很多都是台灣人在做。雖然前景很不錯，但最終還是沒有入手，原因如下。
1. 打理非常不方便。如果做短租或民宿，必須保證隨時有人打理房產，做清潔，換被褥枕頭之類的，你不可能長期呆在日本，如果僱人打理時薪是很高的，長期來說負擔不起。
2.語言障礙。如果隔壁鄰居投訴，或者被警察發現，要溝通怎麼辦？自己來還是僱人？
3.政策風險。現在民宿還沒有真正的合法化，萬一有一天政府說不合法，取締所有民宿該怎麼辦。
4.你的簽證問題。你是要用怎樣的簽證呆在日本呢？旅遊簽證最多3個月，根本不夠，而是你從事經營行為萬一被曝光可能隨時取消簽證。投資是好事。而且這是通向財富自由的被動收入來源。
不過我最近去東京，加了很多條件篩選，空著可以定的房子還是有300+。如何保證你的那一間能有曝光率，能讓人去住呢。另外，注意收入來源和簽證類型。
必要時申請資格外活動許可。看富爸爸窮爸爸時說過，
賺錢最最底線的是要合法。要不然根基不穩分分鐘玩完。本文結合宜信財富、第一太平戴維斯世界研究部（http://Savills.com）還有 Airbnb 第三方數據分析商 AirDNA 的數據，分析了全球房地產投資趨勢、東京公寓的投資策略以及短租運營的方法。
I、海外資產配置與房產投資在短短不到一年的時間裡，我們的股市和樓市聯合起來和大家玩了一次資產過山車。A股暴跌 50%，已經進入系統性疲軟；滬深樓市猛漲 30%，雖然各種避險資金驅動的交易一片火熱，但已經達到高處不勝寒的狀態。所以一時間各種段子手和分析師風起雲動，一邊低調的自黑，一邊幫大家預測未來、排憂解難！無論用什麼形式，幫助大家資產避險，尋找穩定的投資方向，是最主要的需求，於是「海外資產配置」的概念進入了大眾的視野。
哈佛大學及麻省理工學院金融教授 Randolph 在由他主筆的《宜信財富2016全球資產配置白皮書》中指出：國人在本國之外的資產配置太低（因為人民幣無法自由兌換是客觀存在的）全球高凈值人群在本國之外配置的資產平均比例為 24%，在中國這個比例只有區區的 5%，不過在股市與樓市的浪潮之後，中國正在進入一個與世界融合得更加緊密的新時代－資產大航海時代。過去 30 年的「投資中國」浪潮將延續，同時，「中國投資」的新紀元將開啟。就像 2015 是海淘元年一樣，城市中產和高凈值人群對資產配置走出國門的渴望，也勢必將讓 2016 年將成為國人全球資產配置的新元年。
中國新興中產的成長和投資的變化
福布斯中文版宜信財富發布的《2015 中國大眾富裕階層財富白皮書》中的數據表明：如果以個人可投資資產規模作為劃分標準，他們的首選海外投資品種都是「股票」；而排在第二位的則分別是「債券」（個人可投資資產規模在 60 - 300 萬）和「房地產」（個人可投資資產規模在 300 - 600 萬），這也符合不同投資品種所需要的資金量是有區別的特點。去年，個人可投資資產規模在 60-300 萬受訪者的首選投資品種是「金融衍生品」，個人可投資資產規模在 300 - 600 萬受訪者的首選投資品種是「房地產」，而現在這 30% 兩個群體的投資首選均變成了「股票」。
在 2015 年後，30-39 歲已經是大眾富裕階層的最高佔比，達到 35.5%，主要的個人可投資資產規模在 600 萬內。不過目前大多數海外資產配置公司的服務對象都是可投資資產規模 600 萬以上的土豪和 3000 萬以上的超級土豪，所以年輕的新貴們急需適合他們的海外配資產品和服務的公司。在現在全球經濟下行的大環境下，適當的選擇配置海外的房產，也是一種極佳的方案。
全球土豪們都是在哪兒買房？
在海外投資地的選擇中，港澳台的選擇者仍然最多，達到了 37%，這和地理位置的便利、語言文化的融合，以及相關促進政策的出台是分不開的。和去年的情況相比，北美和澳大利亞、紐西蘭地區也都獲 10% 得了大幅增長，這是出於美國經濟的進一步復甦，以及澳大利亞紐西蘭日益成為華人移民地首選的雙重影響所致。
上圖中標記為地球圖標的算是全球地產投資市場的一線城市，一線城市高端住宅市場在過去十年中一直是各國土豪和機構的投資重心。不過從去年開始，隨著二線城市的國際地位提升和一線市場投資風險的加大，二線市場的普通住宅正受到青睞，休閑產業和旅遊經濟的影響，這些新興地段中的佼佼者將能提供優質的住宅投資機會，展現資本升值與投資回報的巨大潛力。
海外房產投資的主要形式
因此，選擇一個資產成本相對便宜和租賃經營投資回報高的城市，來針對可投資資產在 600 萬人民幣的富裕階層來做海外不動產投資，是一個風險係數低而且回報還不錯的海外配置方法。
II、為什麼投資東京房產希望做成本相對低廉的不動產投資和租賃經營業務，需要選擇滿足以下三個條件的城市：
- 資產成本低但是租售比高
- 外來旅客多但是酒店的入住率和價格高，對城市短租需求度高
- 人口密度大，生活配套服務成熟，資產還有升值空間
1、資產成本低但是租售比高
根 http://Savills.com 的最新數據，舊金山是目前全球租售回報比最高的城市，可以達到年化收益 7%，但是房價也是最高的，東京的長租回報比緊隨其後，基本在 5-6％之間，雖然沒看到統計數據，估計租售比最差的就是中國的一線城市，北京平均不到 2%，深圳基本就在 1％ 上下。不過要是國內一線城市的房價還能夠年對年 15% 的速度增長下去，那租金的回報就可以忽略不計，當然這也是在房價的頂峰賭回報了，風險略高。
2、外來旅客多但是酒店的入住率和價格高，對城市短租需求度高
在 Airbnb 誕生之前，短租還說一個遙不可及的夢想，讓陌生人住進自己的房子從本質上改變了旅行房屋租賃的市場，就像 Uber 變革了租車市場一樣。在世界各地的城市裡面。有著數以萬計的房東靠著在 Airbnb 上租房為生，在一個租售比、旅客流量高和酒店供應不足的城市裡面，短租通常可以實現比長租 1.5 － 2 倍或者更高的收入，所以說通過短租的租賃經營，可以幫不動產實現增值之外更多的經營回報。
從酒店預訂率、旅客人數和租售比來看，東京是離我們最近最合適的城市。每年中國往返日本多次的旅客越來越多，投資收租還能自己偶爾住住，是一件既有情懷又能資產增值的好買賣。
3、人口密度大，生活配套服務成熟，資產還有升值空間
在海外資金的推動下，日本樓市沉寂 20 年後復甦。中資成為日本地產，第四大外資來源。來自地產數據研究機構 Real Capital Analytics 的數據顯示，2015年，境外投資者在日本房產市場共達成交易 79.5 億美元，占 22％。排名前四買家為：美國（43.3億美元，54%），中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%）、中國大陸（3.4億美元，4%）。加上東京獲得 2020 年奧運會舉辦權，日本作為有望獲得高收益的投資對象逐漸開始受到投資者的關注。
日本當地不動產公司介紹：東京繁華地區房地產市場收益頗具吸引力，年度凈收入和資產價格比為 5% 至 15%，這一數字在香港僅為不到 3%。這一趨勢從2010年變得明顯，今年更呈加速跡象。從宏觀角度來看，在近 3 年內，東京、大阪中心地帶房產價格預計將上漲30%；從回報率來說，其新房的回報率高達 5% 左右，而二手房則更高。
如何計算購房短租運營模式的收益呢？
根據第一太平戴維斯世界研究部（http://Savills.com）提供的數據，對比倫敦、紐約和東京的房價與租金成本變化，結合 AirData 提供的 Airbnb 運營數據，可以計算出這三個城市的短租運營盈利係數和年化收益率，數值越高越好。
通過前面的各種數據和分析，在東京購置公寓來做短租運營，是一個投資成本低、相對保險而且同時具有資產增值和較高租賃收入的海外不動產配置方法。
III、如何選擇東京的房產存量社會下東京人的房產消費觀
日本在上世紀九十年代的泡沫經濟破滅之後，正式進入了岡本久人所描述的《存量型社會》 之後的東京已經告別了瘋狂發展拚命建設的年代，新築的住宅數量也相對減少，政府也更加鼓勵舊房翻新，循環利用。彷彿又從三十年前的日本看到了現在的中國，我們的地產也面臨著清庫存、減少新建的問題。因此，存量市場的二手房交易會大大與新房，隨著泡沫經濟結束後的債務問題和逐步回升的房價，東京更多的年輕人不買房，只租房，所以東京的房東們也享受著年化 5-6％ 的租房回報。
房齡的選擇
東京房齡在三十年左右的二手公寓是最佳選擇。好在日本的建築質量十分優秀，非常適合室內改變結構的整體翻新，而且在上世紀七十年代和八十年代兩次房屋抗震標準的升級，基本八級左右的地震不會造成房屋的太大損壞。按照每十五年一個翻新的周期，三十年正好是價值的低谷，購入做租賃業務成本最低。
在 2000 年之後，日本興起了比較時髦的空間改造風潮，有大量的裝修設計公司進入了改造存量舊房的市場，他們直接收購舊屋，改造完之後實現 25-30% 的升值，再出售或者長租，利潤還是很可觀的。例如 http://Re-ISM.JP 提供的工業風裝修，視覺效果很明顯比國內的自如公寓之類逼格高很多。
區域的選擇
適合短租是最重要的需求，通過 Airbnb 的數據可視化工具 http://AirDNA.co 可以看到，東京都心的五個區域最合適，房間預訂率可以超過東京的平均水平 69%，達到 78% 以上，其中涉谷 Shibuya 和新宿 Shinjuku 是目前最熱門的兩個區域。
降低天災的損失也要考慮到，在東京按照當地人的購房經驗和最近幾百年的東京地震記錄情況來看，選擇高地、避開窪地和人工填海地、離皇家園林越近地段安全性越好。
房型的選擇
從 Airbnb 的數據來看，在東京短租能夠住到 6 個人的兩房 2LDK 戶型是投資回報比最好的，2015年全年回報達到了42,704 USD，大約 28 萬人民幣，通常東京的兩房戶型會在 50 平米左右，比 1LDK 的戶型貴不到 20%，年度收益卻能高出 30% 來。
不動產購置的成本分析
日本的購房成本主要由中介費、交易稅還有固都稅組成。在東京購房，買賣雙方都會僱傭中介來進行交易，買方中介會找買主收取 3% 的中介費，這是日本多年以來的行規，全球出了中國，大多如此。固都稅就相當於不動產稅，需要每年繳納，買方中介每年都會提供管理費和固都稅的交納服務，所以不用擔心。東京現在處於刺激經濟發展階段，所以固都稅非常便宜，特別是都市的普通公寓住宅，高級公寓和各種豪宅就不一樣了，所以做短租購買二手普通公寓最划算。
不動產交易的簡明流程
除非日語流利，不然直接在日本房產網站上找房詢價還是有些難度的。國內的搜房等網站也都有海外購房服務，不過大部分國內的海外不動產中介都是投資美澳、英國為主，很多也會忽悠購置新房，還是直接找到日本本土的能夠提供中文服務的中介比較合適。
在日本購房的外國人，只需要提供印章與國籍公證，就可以走正常的法律流程來買房了，而且還可以申請貸款，不過最多只有 50% 的額度，在熱門房源出現的時候，賣房中介通常會選擇能夠一次性付款的土豪買家，所以準備好足夠的現金，在搶好房的時候還是有優勢的。
IV、短租的改造和運營尋找一家短租運營公司
除非你自己人在日本，否則還是找一家短租代運營來幫忙打理比較省心。推薦三家日本的短租服務公司、以及他們各自的收費，不過主要針對日本人服務。
這裡面 Mister Suite 應該是規模最大的一家，不過他們會收取 30,000 日元的 Setup 費用，並且每個月會提成當月租金收入的 20 －25%。
軟裝布置是短租的關鍵
所有的短租運營公司都會提供軟裝布置盒拍照服務，在 Airbnb 上房間的顏值是你能夠在同類競爭中脫穎而出的法寶，賺取更高的房租也得靠它了。好在日本的公寓硬體條件都是很棒的，非常適合翻新和軟裝布置，在實現最高顏值的同時，還要考慮房間的實用率，一間 1LDK 的公寓最好能按照滿住四個人的方式來設計，這樣可以最大程度的提高租金。
通常購置房屋之後，就立即聯繫預約短租運營公司。他們會給出設計方案與報價來讓顧客挑選，一個 40平米使用面積的公寓，軟裝費用大概2萬多人民幣，其中人工成本會佔到 40%，日本的人工真貴 。。在這之後準備好獨立的 Airbnb 房東帳號，就可以交付代運營了。
短租回報的分析
按照 AirData 的東京 2015 數據報告來看，1LDK 和 Studio 的公寓全年可以實現 29903 USD 大約19萬多人民幣的收益，也就是一個月 15000 多人民幣的月度平均收益。不過專業的代運營公司可以在很大程度上幫忙提升房間的預訂率，上圖中已經在 70% 的月預訂率的情況下實現了 16500元的預訂收益，隨著時間推移，還會有更多的預訂。
參考上面的平均數據，熱門區域和良好運營的房間，通常可以做到 80％ 以上的預訂率，累計計算下來，全年的收益也就非常可觀了。在不計算資產升值和減去所有運營稅費的情況下，東京的一套 1LDK 的公寓也能幫你輕鬆實現 8% 的年華收益，如果找到資產成本更低的 2LDK 房型，年化超過 10% 也是完全可能的。
發現有很多人來問我，那我本人並非是房產銷售，所以大家有想買房的，可以聯繫幫我買房管理的公司，叫做有一居。日本房產_日本置業
https://zh.airbnb.com/host 可以計算保守收益
airbnb在日本其實是不合法的。安倍最近才開始合法化，而且只在東京ota區，還是今年的事。 而且合法化的網址也不是airbnb是本土日本的一個短期租借網址。 戶主要申請先，符合條件（通知鄰居得到同意等）政府才會讓你這樣短期出租。 而且很多房子明文規定不可以租給aribnb。當然還是很多人在出租房屋，很多人可能也不知道不合法。所以，還是看看再說吧。 日本畢竟不喜歡外國人，而且，住宅區很多規矩。
Airbnb大概對每個有自由靈魂的人來說，意味著陌生地點加當地生活方式的組合，都是非常憧憬的一個世界吧。
近幾年前往日本旅遊的遊客正在逐年增長。日本國家旅遊局近期發布的統計數據顯示，2015年的訪日外國遊客人數同比增長47%，增至1947萬人，創歷史最高紀錄。對於一大部分有投資頭腦的華人而言，投資民宿的熱潮更是不容錯過的商機。
投資區域
2020年東京奧運會的舉辦，帶動的主要是沿東京灣地區，如銀座、日本橋、月島、豐洲、品川等地。像六本木、麻布等原本就屬於中心區域的地帶也蘊藏著巨大的投資潛力。因此，以投資為目的購房還是需要選擇中心地帶。即使奧運會結束後，價值也不至於跌落。
房產收益
目前在日本投資民宿房產可以自己居住以外，還是以經營租賃目的為主。租賃的情況下，平均年收益在4%至5%之間的居多。物色到好的房子收益可達到7%至8%，甚至更高。
選擇民宿
首選二手房，因為新房的價格普遍高，而且很多新開發的區域經營民宿很難拿到許可。二手房也分公寓、獨棟，資金足夠的話最好選擇獨棟，不但改裝方便，遭近鄰投訴的風險也會減小很多。此外，購買公寓也不是不可，但最好選擇以出租為主的公寓。這樣周圍的鄰居也都是租房的，人員更替更加頻繁，與鄰居的衝突、麻煩會少很多。
管理方式
經營民宿需要後期的運營和管理，日本當地已有很多專門做民宿管理的公司。據了解，民宿管理公司收取一定的管理費，入住率越高，投資人的收益就越高。另一種管理方式是每月付給投資人固定比例的收益，剩餘盈利歸管理公司。
海外投資商機既是機會也是風險。很多中國投資商看中的不僅是解禁民宿後帶來的商機，更是日本穩定的投資環境。即使奧運會結束，將來民宿和其他購買的房子也可作為租賃房，畢竟日本的房產購買之後是永久屬於自己的。
關於著巢網著巢網（著巢網 – 匯聚房產銷售精英 共享全球置業渠道）是國際領先的海外房地產B2B整合營銷平台。依靠先進的互聯網技術與國際化合作資源，著巢網對接海內外專業房地產營銷精英與優秀房地產開發商，致力於構建一個高效、可靠的國際置業投資平台。
是吧 看來大家都看著這一塊，說實話最近民宿又安靜起來了，當然做的人還是有，由中國人的地方就有利益，目前我了解到的情況 大家說的民宿 和日本的民宿不是一個概念 ，日本叫民泊，條件來說我去了日本的政府機關問過了，目前除了日本大田區的一戶建 部分不造成影響的情況才能經營，並且需要納稅，那麼為什麼現在可以做民宿，因為現在處在敏感時期，沒有一個標準規定民宿，但是往往黑心不動產會想辦法賺這個錢，對於日本來說暫時還沒有打開這個市場，可以持有觀望和嘗試的心態比較好，日本普通的長期租房其實很穩定，另外 不知道大家知不知道 日本現在多了一個簽證叫做介護簽證！！！不妨可以去查詢一下 因為這個簽證 說明的是日本醫療問題，所以可以的話 考慮在日本買自己住的房子現在比較靠譜 個人建議，另外 民宿部分相應的法律和條件有需要可以問，這方面的資料調查很多了 ，所以如果做民宿來說 除非灰色地帶 如果想正規去做的話 稍等比較好 ，另外 不要覺得錯過這個時期，因為很多人不知道一件事情，比如 現在為什麼能做民宿 是因為沒有規定而不是 能做，但是呢一旦你所買的房子的管理組合 規定民宿不可的時候 那時候做民宿被發現的話，那麼是犯法！切忌！
新法案將解禁東京都大田區和大阪府等國家戰略特區以外的地區，以及原則上無法設置簡易住所的住宅專用地區的民宿經營，並規定了房東有向都道府縣備案、衛生管理、投訴處理等義務。之前，許多無營業許可的民宿造成周邊居民的困擾，糾紛不斷，新法案的通過可以有效改善這種狀況。
對於房東不同住的情況，新法案要求房東指定民宿設施的管理人並向政府登記在冊，該管理人負有等同於房東的義務。
新法案規定年營業天數的上限為180天，也就是說每年每一處民宿只能合法經營半年。對於存在造成周邊生活環境惡化的可能性的民宿，則可以根據地方政府制定的地方條例加以縮短，但原則上不允許縮短到0天這種實際上排斥民宿經營的地方條例。
對於違反新法案規定的，會有立證檢查和懲罰條例。房東虛假備案、不接受停業命令時，將被處以6個月以下有期徒刑或100萬日元以下罰金。
民宿新法案的通過，意味著將面向全國解禁民宿經營，最快將於2018年1月開始施行。對於在準備在日本單純投資民宿的朋友來說，確實是一個好消
所有做民宿的朋友們都在拿老本拚命買房子，但也比不過上海北京過來的豪們
民宿是最好做的生意，沒有之一。拿許可並不難，難的是房源難找，房子也十分搶手，做民宿的朋友如雨後春筍一般大量冒出，已進入戰國時代。可就算這樣，我一個普通的兩室一廳3月末四月初最低賣價是2000rmb/宿6人止，還是因為很早就被預定。現在賣價已經上調這段期間，五套中四套都被預訂出去了。究其原因據說是因為京都市被國外雜誌評委最想去的城市第一位。京都市也不斷致力於宣傳。希望有一天我大中國資源可以真正得以發揮。鄰居相處我個人覺得只要不碰上奇葩，一般我並不覺得用得著當一個門坎來看。
對一個常年住在京都的人來說，目前兩個問題，房源不足，好房子出來都被豪們搶走。我能找到好的房源卻無力按下，真的很痛。做什麼生意都反對的做民宿是反對之後唯一變成同意並大力支持我的我媽一直後悔為什麼沒嫁個北京人。好吧，是我這麼想的。
這套房子的真正賣價我並不清楚，肯定高於我收到的。
直接找我訂房肯定是最便宜的。
途家剛登不久，僅供參考。
去年自己買了公寓做民房房東
民宿投資的話建議地點 新舊 擺在前面。沒地理位置別說別的。沒人願意住。說個親身實際的上個月去關西辦事 住大阪一套相對便宜民宿 我勒個去房子乾淨 新裝修 車站近 沒毛病。但是各停車站 距離繁華中心20分左右 這套說實在根本就不能要… 雖然便宜 民宿也便宜來吸引遊客但是想想 誰出國旅遊了還在乎那點住宿費 便宜是便宜還不夠折騰的。玩就夠累了 回家更累 要吐血的節奏。
住的舒服 玩的爽 完美。當然好地段價格在那。咱 不說買最便宜的 要買最合適的。
不能坑人嗎不是東京不動產投資人微信：w950821希望大家一起交流本人在日本的房子現在就在短租中，其實因為我們有學校，也完全可以長期租給學生。
房產投資的價值主要由兩部分組成：1.房產本身的增值；2.房屋租金。
從房地產投資歷史來看，未有因租金而致富的。房產增值也就是資本增值才是房地產投資造富的主要手段，在房地產價值處於上升階段合理利用「槓桿（貸款）」就可以成倍放大收益，這是房地產投資的魅力所在。
日本已經失去了房產增值的基礎——人口，就業，資本等。但是日本作為一個在世界上有一定文化積澱的國家，旅遊資源在未來國際市場上會一直保持優勢，所以遊客的居住，尤其日本旅館文化的精髓在於民宿，這種短租的airbnb房屋會在相當長的時間內保持搶手的狀態。
但是，要算好一筆賬，1.日本目前是付利率；2.airbnb這種短租房屋高昂的管理費用和裝修成本；3.機會成本，投資了日本這種民宿住宅，你必須要依靠租金來賺回成本，同時還要計提20%的收益作為裝修和修繕的成本。日本民宿每年約有10%-12%的預期收益，但是剔除裝修費用計提，大概只有8%-9.6%的收益率，如果同一時期投資美國每年房產增值約6%-10%，如果加上槓桿是12%-20%的增值收益率，租金回報美國平均約4%，也就是綜合收益率為16%-24%之間，如果同一時期投資日本和投資美國，潛在的收益差距是10%-14%之間，如果你投資的是300萬人民幣，持有5年，投資日本比投資美國會有30萬-42萬人民幣的潛在機會損失。
美國有airbnb的民宿和度假別墅等投資品種，但是長期收益都不如在一線城市中熱門區域的優質住宅收益高。
東京購房短租全攻略具體內容大家看這個就可以了@蘆義←版權所有新浪微博聯合創始人，引力創投合伙人。
在日本投資做Airbnb剛一年多，分享一下
如前幾位答主所說，現在日本民宿市場競爭越來越激烈。尤其是人在國內的話，民宿最終收益的高低跟你在日本當地找的管理公司有多靠譜關係非常大，管理公司的水平真的是要比過之後才見高低。
我最初委託的管理公司是當初賣房子給我們的中介。很多中介都是這樣上下游通吃，賣完房子給你再繼續接著做你房子管理的生意。不過介紹的時候說的天花亂墜，實際交付經營起來卻是各種混亂，提供給客人的文案指南水平堪比小學生做的ppt，我提前打過招呼要去檢查一次衛生打掃狀況、竟然還是看到了奇怪的毛髮殘留簡直不能忍，訂房平台上給客人評價的英文回復明顯是用Google硬翻然後粘帖上去的，就更別提最初拍胸脯承諾的高回報率變成最低一個月入住只有2天、還硬說「目前仍然處於培養期」讓我們耐心等待......
等你個mmp，無數次糾結的溝通等得我老血都吐干，果斷換人——後來的這一家，上來就把照片全部重新拍過P過（瞬間高大上）、增加了詳盡的示意圖、建議我們在房間哪些角落加一些日式元素或者重新布局、家裡的使用指南也是用專業的模版重新做過、與客人日常在網上多語言溝通也毫無問題（Airbnb的對話截圖時常發給我看 很禮貌 專業）...... 看起來這些是很簡單、也是作為管理公司應該擅長做好的事情，但是不同的用心程度真的是讓結果天差地別。用數字說話：現在我們房子的入住率，提前1個多月，就可以達到75%以上——符合我們最初的預期。相比之前糟糕的代理體驗，能找到現在這一家我們簡直感恩。
說這麼多，其實對日本民宿市場的投資我們依然看好。競爭無時無處不存在，避免不了，不過用心的服務就是能勝過其他的300+。我們這一年的切身經驗就是，選管理公司簡直和選房一樣重要、一樣難。多做些準備工作、多找在日本的朋友打聽、多搜Google/知乎/微博、初步接觸時多問些「苛刻的」問題、仔細看看他們目前上線的房子跟你自己標星喜愛的房子差距到底有多少，如果從一開始就能選到合適的代理，省去那些糟心的溝通成本、換號養護成本，然後看著自己當初的選擇、一點點做出成績給出回報，才是我們想要的投資啊。
日本房子包括每年要付固定資產稅，幾年一更新的火災保險費（現在加入地震保險的也不少）沒有期限的付。如果只是為了做投資。。。不現實。退房住房都是要把房子翻新的。而且一般都是通過不動產，涉及傭金還有稅金。如果不太了解日本，千萬別衝動。
兩年前進入是個好時機，現在的話很難了，拋開利率政策等風險不說，你的競爭對手成本是比你低的，來算筆賬：日本自用住宅的變動利率就大概是0.5%~0.6%左右，如果是自用新成屋還有10年繳稅金額扣除貸款1%的優惠。以2000萬日幣新公寓35年變動利率0.5%全額貸款為例每年需要繳交的利息大約是10萬日元可以抵扣的稅額大約是2000 x 0.1% = 20萬日幣，抵扣的金額減掉跟銀行借錢要交的利息後居然還有剩。同時日本人自己管房子也不存在20%的託管成本，和成本如此低廉的日本人競爭，我覺得並不明智。當然我這個分析只適用於白領投資，如果是資本過億的大亨另算。
房子是老媽幾年前在日本買的。
關於現在買房劃不划算的的問題提供不了什麼幫助。不過關於民宿，公寓，酒店生意能否做起來，我覺得還是可以的。
我11月份離職後就來了日本，
考察了一段時間。首先，日本客單價還是算蠻高的，其次，附近民俗的入住率，即使不是節假日，也非常高，再者，現在攜程，去哪兒等平台的接入也非常方便，不差中國遊客。地段不差的情況下，能走特色就走特色，特色不起來就搞薄利多銷，反正不會很差。
關於遊客的旅途方便考量因素，如果不是特別靠近交通站點，頁面備註民宿提供免費接送，完完全全可以解決問題。已經翻新裝修了一段時間啦~個人覺得前景還是很OK噠~日本現在放開了做民宿，我客戶在日本買了三套。考慮的話，其實可以下手了
日本立法為房屋短租開綠燈|民宿置業正當時，可以看鏈接
如果以前說看房不方便，交流有障礙的話，現在好了，因為鏈家日本開業了
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