怎麼看待香港地價跌至不及北京六環一半？

01-09

2016年2月12日，香港地政總署公告春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔的住宅用地成交價與2015年9月同一地段的價格相比下跌近七成。這是否意味著香港房價的拐點將至，這對大陸會有什麼影響？

地價高 - 房價漲 - 香港藥丸

地價低 - 房價跌 - 香港藥丸

反正總是有人能拿具體現象得出支持自己觀點的結論的。

補充一點，香港現在實行的是勾地表制度，即政府公布出讓使用權的土地公開招標，並不是拍賣，加上政府希望地價高企的話大可封盤不賣地，還有以招標方式賣地，政府是可以用流標的方法來托住地價的。來點財經新聞的分析：

http://www2.hkej.com/instantnews/property/article/1239855/%E5%9C%B0%E7%9A%AE%E5%89%AA%E8%A3%81%E5%8F%8A%E5%8F%B8%E6%B3%95%E8%A6%86%E6%A0%B8%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E5%B1%B1%E5%A1%98%E8%B7%AF%E5%9C%B0%E5%83%B9%E6%A0%BC

大埔荔枝山山塘路住宅用地以21.3億元批予中國海外(00688)，每方呎樓面地價約1848元，較市場預期下限低約四成。中原地產表示，受近日市道轉淡影響，整體樓價及交投回落，早前亦相繼有新界地皮流標，地皮剪裁亦有一定困難，加上司法覆核問題困擾，發展商對出價態度相當保守；同時，亦反映政府決心推地，地皮底價定價能配合目前市況。
中原地產大埔及新界東豪宅區高級營業董事黃澤文表示，是次地皮以較預期更低價錢批出，反映發展商對後市有保留，目前大埔區內業主因應市況提供合理議價空間，預料消息刺激區內業主將進一步配合買家還價。
中原地產測量師張競達表示，地皮位處大埔高地勢，鄰近翠峰盈邸、龍城堡和大埔寶馬山等私人住宅屋苑，周邊綠化度高，景緻開揚，預計日後不少單位可享綠化山景。地皮規模龐大，具一定的發展潛力，亦未有限呎及限量條款，發展限制較少，將來可發展成中低密度屋苑。
資料顯示，用地位於大埔盈峰翠邸西鄰，地盤面積約40.58萬方呎，總樓面面積約115.28萬方呎。

其實所謂拐點一早已經發生，早於三四個月前，新界一些新樓盤發展商回贈部分政府印花稅費用，以至有準買家撤回購買意向甚至放棄定金，不需要等到這個新聞。

這塊地在打官司，可能幾年之內無法開發。

原本這塊地是綠地，改成了住宅地。然後就讓環保團體告了，關鍵是法院還受理了。

至於這環保團體背後是什麼人，你們都能猜到的，地產霸權的最愛啊。

目前香港已經形成了政府-地產商-有產階級-銀行的高房價利益群體，加之香港的一級土地

市場又被壟斷。估計香港是戒不掉房地產的毒癮了。前段時間的暴亂，本質上就是被香港的高地價和產業畸形拋棄的年輕人的暴動。

還是土地私有制加地產稅好，土地供應不被壟斷，哪來這麼多屁事。

地產營銷人來答。

直接拋觀點，【完全沒有可比性，環比、同比、橫比、豎比都沒有可比性】

最近一直在關注深、港兩地的樓價，也驚覺論壇、地產日報等對於香港「崩盤」的描寫大書特書，一副「山雨欲來」的樣子。

之所以不具備可比性，是因為那塊地《新界大埔區地段第221號的住宅用地》 是【瑕疵地】。

就好像手機直營店拿泡水維修+屏幕碎裂的新IPhone6s對外售價3000元，卻被狗仔爆料《APPLE的末日！iphone 6S 2月份價格環比下跌50%！》一樣。

這塊地原本是綠化用地，被政府機構當成商住開發用地掛牌賣掉，又面臨環保團體投訴，無奈的是港府還受理該案件。

中原地產首席分析師張大偉說道：

這地塊是有瑕疵的，價格不可以同比環比。土地轉讓文件顯示，該地塊為政府帶條件轉讓，存在環保團體司法複核、買家購地後需等司法程序走完政府勝訴才能開發、政府敗訴則土地轉讓作廢、土地轉讓金退回等條件。所以轉讓價格較低。

這塊地最終被中國海外發展有限公司（也就是中海地產）旗下的子公司拿下，意味著中海要承擔什麼風險呢？

①21.3億港元拍下，不能馬上開發，什麼時候可以開發呢？不知道哦。

②21.3億港元拍下，確定能讓中海開發嗎？不知道哦

③21.3億港元拍下，如果拖個10年才可以開發，我能收利息嗎？這個可以明確告訴你，沒有哦。

④21.3億港元拍下，如果拖個10年才可以開發，產權為50年，住戶買到手裡可以住的期限只有40年，因為我們常說的70年住宅產權、40年商業產權，都是指【開發商從政府拿到地的那一刻算起】。對於開盤後可售價格，多少會有負面影響。

⑤再說了，等到具備開發條件，香港的房價會是什麼水平？據判斷：一般會有兩種情況，大跌，滯漲。無論何種，祈求地塊自身溢價的可能性微乎其微。

但說歸說，該地塊本身位置、地形等沒問題，即使受上述條件約束，對中海而言依舊不失為一筆划算的買賣。

那麼香港未來的房價走勢會如何呢？

來看下圖

資料來源：差餉物業估價署，香港特區政府資料來源：運輸及房屋局，香港特區政府

　從落成量上看，截至2015年11月30日, 香港私人住宅總落成量為10,032個單位, 預計至12月底可達10,870個單位,但仍低於自2010年以來11,400單位的年平均水平,而這一水平已經落後於十年規劃的預期。政府表示，未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應量將達到約74,000個單位，為歷史新高。根據政府已知「熟地」上已展開或將會展開的私人住宅項目，初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年將落成約14,600個單位，增幅約三成。在此供給增加的背景下，2016年香港房價回落的可能相對較大。

（*引自CRIC 2016香港住宅市場趨勢報告CRIC研究中心）

事實是，香港房價自去年（2015年）9月份開始下滑，從中原地產數據顯示

香港樓市1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。此外，香港樓市也在2015年第四季度創下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。
十大屋苑周末成交量於極低水平徘徊，只錄得兩宗至5宗成交。而最近錄得的成交，大部分「愈劈愈深」。如太古城某單位原業主去年11月放盤，叫價1100萬港元，直至1月中減至938萬港元，最終以883萬港元將單位易手，前後減價217萬港元，降幅達19.7%。
供應增加、利率進入上升周期、本地經濟增長放慢及中國經濟減速等因素是造成香港房地產市場變得艱難的原因。國際評級機構標準普爾15日發布的報告稱，2016年將是香港房地產市場困難的一年，預測住宅樓價平均下跌10%至15%。而瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%。

（*引自地產人日報，來源《羊城晚報》

香港樓市跳水會否傳到廣深？廣州或補漲一成

對於諸多機構對香港房價的預測，我是深信不疑的。2015年7月至11月，香港樓市成交較2015年上半年銳減27%

這麼說吧，你知道香港的房價恐怖，人均收入也高，但你知道香港的房價恐怖到什麼地步嗎？

看下圖

從房價收入比來看，香港已經達到「慘絕人寰」的境地了。而中國內地經濟下行，增速放緩，期望內地人去消化香港的房子，多少有點不現實。

本港大學畢業生的薪金中位數在過去20年持續下降，按通脹調整後，大學畢業生的起薪中位數在2013年只有10860元，比1993年的13,158元低2200多元，20年間跌幅達一成七。
如果把大學生以5年分為一代，則第一代大學生畢業當年只需花23.6%月薪便可在新界購買430呎單位的一呎，第二代大學生亦只需花33.5%月薪即可；但是第六代大學生更是要花61.8%月薪才可購買新界430呎單位的一呎，呎價佔其收入比例翻了數倍。大學生置業能力嚴重下滑。

（*以上引自地產人日報：香港年輕人的困境2：一組更悲傷的數據）

最後說句題外話：我曾經和幾個香港的朋友聊過房價和工作，他們普遍的感慨是：看不到希望。

對於深信「工字不出頭」的香港年輕一代而言，可怕的不是吃苦，而是吃苦了卻看不見出路。

因此，我對於香港房價走勢的預測是：下降是必然的，高企的房價是水中月鏡中花，但凡無法賣出去，都是扯淡；但崩盤又是不可能的，畢竟強勁的剛需置業需求擺著，當跌到15%左右，又會有抄底的人出手托起樓市，畢竟北上廣深人群的退路有二三線城市乃至家鄉，而香港青年的退路，還是香港。

最後送上一篇讓我感慨頗深的文章，雖說對部分激進分子不能原諒，但又，請多一絲理解：香港年輕人的困境：越來越沒希望

自己去看朋友圈另一篇文章吧，都不想解釋了，這不是跌，是因為這塊地有問題的，如果政府跟環保組織打官司輸了的話，這個地是要收回的，沒法子蓋房子，而且沒有利息。這就是所謂瑕疵。說白了，這地有概率賺到，也有概率虧掉，屬於不確定地皮，如果不是財大氣粗，不會無緣無故屯塊地的，而且價格比農地還是貴了很多的。

最後中海外拿到地皮，是因為中海外不差錢，這錢就當是買了塊地屯著也是好的。

1、先對比下今年和不到半年前的情況：

香港位於新界大埔荔枝山山塘區的第221號用地，指定作為私人住宅用途。土地面積為37696平方米，最低及最高的樓面面積分別為64260平方米及107100平方米。以2.13億港元的價格賣給海外發展有限公司旗下的一家子公司，批租期為50年。

我們來算算這塊土地的樓面地價，如果按照最高樓面面積來算，摺合人民幣不足1.7元/平方米。春節前，南京河西的一塊土地以超過4.2萬元/平方米的樓板價成交。根據北京晚報2015年11月的報道，北京六環附近的土地拍賣中，樓面地價已經全面超過3萬元人民幣，部分已經達到4萬元。

換言之，也就是說香港這塊地不到北京的一半，還不到南京河西的4成。

再看看不到半年前的時候：

2015年9月2日，在同樣位於新界大埔的第226號用地拍賣中，土地面積為17121平方米，成交價為30.3億港元，摺合每平米樓板價為4.887萬元人民。

也就是說，短短五個月的時間，同一個區域的土地面積下降了66%。

同時香港樓市還出現了罕見的連續流拍。在過去的三個月里，香港樓市還罕見的接連出現兩起流標事件。2015年12月23日、2016年1月25日，香港新界兩幅土地皆因「投標報價未達到香港政府預期底價」，以流標告終。

土地流拍的同時，香港的房價也開啟下跌模式。根據華爾街日報報道，2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。標普2月15日發布報告稱，今年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%。瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%-25%，並重申對香港地產股的「減持」投資評級。

香港已連續六年成為全球樓價最難負擔的城市。《證券時報》援引美國物業顧問機構Demographia公布最新的調查結果顯示，截止2015年第三季度，香港家庭收入的中位數是29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元。香港樓價是家庭收入中位數的19倍，也就說香港中等收入家庭要不吃不喝19年才能買房。此項比例也是創下此項調查記錄12年來的記錄新高。

2、香港房價會崩潰嗎？

我的看法是：香港的經濟不樂觀，自身經濟的疲軟，難有新的經濟增長點，隨著上海自貿區的推進，將更加削弱香港經濟在全球的影響力。加上近期社會矛盾趨於尖銳，適當的樓價下行也許可以淡化矛盾，但是房價下跌太多，則會影響中上階級，同時也將威脅香港金融體系安全。中國內地的一線城市，肯定和香港的房價有比價效應。香港樓市的必然會打擊北上廣深的樓市。這在目前這個階段也不是中央政府希望看見的。所以香港房價不會崩潰，但是下跌已經是在路上的事情了。

回顧一下中國房地產市場，已經持續了16年的繁榮。但是在這16年里已經從全面繁榮過度到了局部繁榮，從人口推動到資金推動，從大漲到小漲再到有漲有跌，今後必然會到滯漲和普跌的過程，世界上沒有市場任何是只漲不跌的，中國房產最恐怖的地方是在於沒有經過一個完整的周期，我們甚至不知道如果真的進入下跌周期，會跌多少。

1997年，香港房地產泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌70%左右。據說香港居民的損失超過香港的GDP。我們如果反推樓市的市值，那麼房地產總市值比GDP應該是在150%。大家可能會問，目前中國是多少，我們根據人均居住面積30平米計算，平均房價就算6000元，房地產的市值已經高達234萬億，中國GDP是67萬億，比值為350%。和美國做空大師詹姆斯*查諾斯算的300%-400%是基本符合的。如果說香港的房價下行空間大，我們覺得大陸的房產下行空間更加大，因為從比值來看，一旦爆發，就是香港的兩倍。

3、港樓降價對內陸影響：

回顧一下2015年的各地房價的走勢，發現7月份之後，大部分城市的房價均出現回落。但北京上海的房價穩重有升，深圳則是持續攀升，這如何解釋呢？

其實，這三個城市都是金融中心，2015年的A股交易量超過了全球股票交易量的三分之一，給金融業帶來了豐厚的收入。2015年上半年金融業對GDP的增量貢獻超過三層，這給三大城市與金融服務業相關的從業人員帶來可觀的收入增長。

但2016年金融市場一月就引來了黑色一月，加上人民幣的貶值壓力。我相信今年很難有去年上半年的行情。而宏觀經濟將更加困難，淘汰過剩產能、供給側改革。大量的企業轉型，一些傳統製造業可能完全過不下了，居民的收入降低是一個必要的趨勢，那麼房子的購買力必然下降，購買力下降，房價只能是一個下行的通道。隨著時間的推移，房價出現普跌的概率也越來越大。這就是市場經濟。我們只能順勢而為，在經濟逆周期之下，資產泡沫爆炸之前，請降低財務槓桿。

是否中國樓市進入最後的瘋狂期？二三線城市的泡沫已經破裂，而資金退守一線城市，所以抱團取暖反而加速了一線城市的最後的瘋狂。

在中國我們更多的解讀這一現象為社會資本的聚集。為什麼社會資本會聚集到一線城市，我們可以看見一線城市的教育、醫療及文化等公共服務優勢，以及投資信息，財富增值機會也是在其他城市難以獲得的。但是以前的日本人也相信日本只有一個東京，優勢無法複製，可是當1990年東京地價超過全美國，25年過去了，東京的房價仍然只是1990年的一半。對比香港、東京後，誰也不敢說，北上廣深的房價就一直堅挺，如果北上廣深的房價不堅挺，那麼南京的房價還能堅挺嗎？可是如今南京的地價已經超過香港地價的一倍，我們認為已經發出來了危險的信號，只是時間的問題了。

一直不明白，全地球都知道香港變回二線小漁村的作死關鍵高房價政策。

珠玉在前，現在全國的一二三線城市都玩得不亦樂乎。

知乎大神說未來廣北上一線城市將會一路猛進。嗯，有理有據，令人信服。

我家在三線城市的親戚說農民進城，難道負擔得了廣北上嗎?三線城市肯定是首選。嗯，好像說得也不錯嘛。

不要問，只要買。