如何看待鄭東新區中國最大鬼城的逆襲？

01-08

最近看到這則新聞，很有感慨。中國最大「鬼城」逆襲：入住成一種社會地位的象徵
是否鄭東新區的建設是可以複製的？中國各地的其他鬼城有可能逆襲嗎？

全世界的城市化過程中，城市人口的聚集都是與城市的資源供給能力關聯的，這個資源包括自然資源，政治資源和經濟資源等等。資源越多則人口聚集能力越強大。東亞國家由於長期的集權專制統治，政治在社會總資源分配中的支配能力更強大而且這個傳統悠久穩固而深入人心。所以東亞國家的政治中心往往是人口中心也自然成為經濟中心。比如韓國和日本都有差不多三分之一的國民聚集於首都經濟圈。

我們就按照資源富集程度來評定各個城市的發展前途吧。尤其是幾個著名的鬼城。

首先說下自然資源，這個好理解，說到底也是經濟資源富集的一種形式，只不過這討論鬼城問題才單列的，畢竟很多資源城市有錢任性作死造城。建國後，有名的資源型城市有油城大慶，玉門，克拉瑪依，東營。煤城鄂爾多斯，六盤水，撫順。鋼城攀枝花，包頭，鞍山，馬鞍山。其他還有鎳都金川，鎢都大余，錫都箇舊等等。很多城市的興與衰都繫於自然資源的富集和市場周期與距離。比如玉門沒油了就衰敗了，大慶也在進行中。而市場不行，有礦也不行的，比如山西內蒙大量的煤礦城市，在環保節能和產業升級大勢下，煤炭行業也在升級轉型中，這些年已然沒有那麼火了吧！另外有資源沒加工離市場遠也是不行的，比如和田，並沒有因玉而興，南陽卻有了產業。人是向錢走的，很多資源城市的位置與經濟腹地都決定了他們很難像舊金山，魯爾一樣轉型成經濟中心。所以著名鬼城鄂爾多斯，東勝………這些地方恐怕沒那麼容易翻身吧！

其次我們看下政治資源富集的城市。這個在天朝太好理解了，幾乎所有的城市都是有政治等級的，省部級，副部級，地廳級………。這種政治地位和政治資源既可以是經濟塊頭大，戰略位置重要而獲得承認的，也可以是政治意志決定的。前者如大連，青島，深圳……後者如重慶，合肥，寧波，海口………

政治本身就決定了各種社會資源的歸集和分配的，因而政治資源富集本身就能吸引來足夠的人力資源。天朝兩千年來行秦制，郡縣守一方則一方各種資源均由一方之政治中心歸集調配，故而一方之人才精英也富集於一方之中心。由於政治權力支配的區域有大小，人口有多少，經濟有貧富，故而產生了城市繁榮程度與政治地位和輻射區域對應關聯的現象。這也是首都比首府好，首府比市府好，市府比縣城好，縣城比鄉鎮好的原因。當然由於輻射區域的發展程度不同，同級別的城市也是有很大差距的，比如地級的無錫和延安。

從政治資源的角度就可以很好的解釋安慶，保定，洛陽，開封的衰落。也可以很好的解釋重慶的崛起。鄭州就屬於這種情況，政治資源輻射全河南省，全河南的所有資源都可以歸集到鄭州。河南有一億人口，經濟居全國前五，你按韓國的經驗，發展到同樣城市化水平得有三千多萬人口到鄭州啊！鄭東新區那點房子算什麼啊？鄭開連到一起都不一定夠。要不說城市化才是中國發展的主旋律呢！

最後說下經濟資源，這其實是一個城市發展的根本，經濟基礎決定上層建築啊！財散人聚，人為財死，沒有錢哪裡有人啊！要知道蓋多少樓都要有人買才行，這個人多可以靠錢聚可以靠權聚可以靠名聚但買得起房就必須要靠有錢了。所以城市化雖然是主旋律，但城市化不是經濟發展的動力和原因而更多的是一種結果。決定區域經濟發展水平的原因很多，有制度原因，有交通原因，有地理原因，有資源原因，有人才原因。舉例說，開封不比鄭州是因為鐵路，香港壓過廣州是因為政治地位和制度，上海領頭長三角除了經濟外還有地理位置的重要，而武漢之於中部則盡得通衢之便利，東莞溫州廈門青島大連蘇州一眾開埠城市靠什麼發家也很清楚。有錢自然有人聚集，廣東有多少外來人口，北上廣深有多少外來人口，這都是有統計的。

從經濟發展角度出發，哪個城市未來發展好，農業工業服務業，外貿物流鐵公基，製造加工高科技，各顯神通吧！只是要說明下區域發展經濟學有馬太效應，在自由發展下是好的愈好差的更差。所以現在很富裕的區域未來肯定相對更富裕，而現在貧困之地未來大可能性還是相對貧困的，除非還有什麼大招沒用。

在前述區域經濟和區域政治交互作用下就決定了越大的城市越能提供更好的公共服務，社會福利，基礎設施，發展機會，法制環境………。基本上大一級的城市綜合資源都是要強過下轄城市的（同級不算，南京蘇州濟南青島瀋陽大連杭州寧波的說）。加上馬太效應，從發展前景上說，縣不如地，地不如副省，副不如正。

從這個角度出發，經濟發展好前景好產業好的地方未來的人口吸聚能力還是有很大潛力的，搞搞建設，也只是一時鬼城，需求總歸是有的。比如京津冀大圈裡的縣市啊！而那些未來經濟發展前景未必好的地方再大搞建設就不妙了。比如中西部東北的一些小縣城！

大概說了說城市發展和城市化的一些因素，也說清楚了該如何看待鄭東新區的翻盤。那是一時的鬼城現象，走得快了點，扯著蛋了，現在蛋又歸位了而已。能不能複製大家自個判斷。整體看中國的房地產行業，由於全國城市化水平仍然不高（54%），仍然有巨大的人口需要進行城市化以得到更好的發展和生活條件。所以從整體需求和供給角度看，中國的房地產市場是沒有太大泡沫的。但由於區域經濟發展水平前景和資源聚集能力的巨大差距，肯定是存在結構性供給過剩和泡沫問題的。沒搞清楚是發展經濟才蓋房子還是蓋房子是發展經濟的人不少，人的城市化才是真的城市化。這與買股票一樣，各自選擇吧！大潮來了要穿褲衩，大潮退了要有礁石。

鄭東新區從來都不是鬼城，過去不是，現在也不是。

國內媒體有個奇怪的概念，彷彿只有這樣，才叫有人氣。

凡是人口密度稍微合理一點，道路規劃好一點，就成了鬼城了。

我在東區住了快10年了，看著東區如何人漸漸的多起來。東區道路規劃較合理，分流車輛多，居住小區相對有序，住宅區與商業區比例較為合理，因此很少出現人潮洶湧的情況。

但現在由於住宅區越來越多，越往東小區越多，東區高峰期也開始堵車了，媒體卻開始說，東區終於不是鬼城了，彷彿堵車才是合理的，我覺得這很不正常，大家都在羨慕國外井然有序的交通和舒暢的環境，到了中國卻稱之為鬼城，一定是哪裡出了問題。

1/10的河南人願意去鄭州，鄭州就是千萬級的城市；1/5的河南人願意去鄭州，鄭州就是兩千萬級的城市；鄭州是一個潛力很大的城市。

當年中央抹黑鄭東新區的時候也要想想河南有多少人啊，鄂爾多斯成鬼城可以理解，鄭州就算了

城市營銷的重要性。