樓群密集，並且是中心地段且房價高的老舊城區如何動遷？

01-08

開發商優先開發空置地，然後開發動遷成本低的地區。現在很多城市老城區房屋老舊，但是如果拆遷的話，動遷補償很高，而且樓群密集。如果動遷補償讓原住民沒有得到太多利益，他們也沒有搬走的意願，如果動遷補償太高，開發商不賺錢，也沒有動遷的積極性。開發商如何解決這樣的問題？政府會有輔助的政策幫助解決嗎？

如果一塊場地的建築的經濟價值比地塊本身的經濟價值都低，這個建築的經濟壽命就算是結束了。就像說，一個場地上面只有個廢棄的民房，不拆才奇怪。

但是，如果一個場地上的建築還在好端端地賺錢，甚至賺不少錢，從經濟上就不該拆。

大名鼎鼎的廣州石牌村，要拆的話，似乎拆完之後容積率要允許它變成7還是8（現狀似乎是3.5）才能把賬算對，而這個容積率政府又絕對不會接受。那這事不要做就對了。

為了迎亞運這種政治原因，不惜一切也要拆獵德的時候，允許它的容積率翻了2.7倍左右吧。這種事情可遇不可求。

拿錢砸或者耗時間慢慢磨，例子參照廣州的獵德村和冼村。

無法同時滿足當地居民和開發商就不會拆。等到房子老化到住不了了，當地居民的開價會降低，屆時才會有可能拆出來。也有當地居民開價仍然很高，最後房子只能修修補補乃至最後變得非常爛幾乎沒法住的實例。

如果是地價最貴的地方即使90%的建築面積用來安置原有居民，開發商也是能賺的。

就不該動遷，市井文化才是城市的靈魂。

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評論後有些修改，還有些沒說明白的先佔坑再來填。

我覺得合理動遷是好事，可以改善原住民的居住環境啊？

想一個問題，為什麼改善居住條件要和動遷劃等號。我是學規劃的，所以對拆遷這類事其實沒什麼反感，但是問題的源頭在於，這塊地是不是應該通過動遷的手段推平重建來開發。

比如老舊房屋樓間距過密，走廊空間狹窄，綠化率低，外管網設施接近報廢。我經常接觸這一塊，發現改造的成本也不低，並且也是政府出錢，沒什麼效率？

政府當然應該出錢，居民本身也應該出錢，也可以引入開發商，這是三方行為，最好的結果是三方受益，不要覺得這不現實，成功的案例是有的，比如廈門曾厝垵。我覺得總是最先想到動遷是一個思想和行動上懶惰的行為，城市開發本身有很多模式選擇，城市本身又是絕不會雷同的。願意想方法，肯定會有合適的方案。

拆遷核心城區，進行房地產開發，是政府，開發商，居民，三虧的事情。

核心城區地塊，往往面積都不會很大。建築密集，但是樓層不高。

如果開發，稅費是少不了的，土地性質，由原來的集體土地，轉為國有出讓，土地，稅費，政府都要收一大比錢。而且還要還建，還建基本在容積率2.0左右

如果規劃部門批准的容積率，在5.0以下，鐵定虧本生意。

即使是政府照顧開發商，容積率批到了10，雖然大多數人都願意拆，但是肯定多多少少都又釘子戶。

釘子戶拖一天，建設就無法開工，開發，建設，後勤，整體的運營團隊，和資金利息。每天都是幾十萬以上。而釘子戶是拖延，是沒有什麼成本的。小開發商很容易被拖死。一個身價上億的小開發商，很有可能被拖的傾家蕩產，負債上億，自己要跳樓，你覺得他跳樓之前會殺釘子戶全家么？

有經驗的開發商，根本就不會做這樣的事情。

政府的思路，是老城旁邊開發新城，農田變新城，政府土地成本低，開發商成本低，效率高。政府在配合建設新的行政中心，學校醫院商業中心等等。把老城區的優勢人力資源全部抽調到新城。最後老城區的房子，就成了自己家鄉農村不住的破房子，大城市還可以租給外地人。外地人不來了後，就是一個倉庫了而已。等10-20年，老城區成了邊緣，到時候在棚戶區改造，或者建設成公園等等，代價要低得多。

中國的城市化建設，基本就是在建設一個新中國，為何要去給自己找麻煩改造老城區呢。

容積率或者其他配套設施調整。

原來的舊城區因為都是平房，相對容積率低，雖然徵收的成本很高，以上海為例市中心基本上每戶200多萬，這幾年幾乎300多萬，如果選擇貨幣補償更高，每個地塊的徵收毛成本都是90-100億。

但是該地塊徵收完畢後進入土地儲備中心，拿出來拍賣的時候容積率和徵收時候的容積率並不一定相同。

更簡單粗暴的解釋，就是拆的時候補償2-3層樓，賣的可是20-30層的高樓，自然會有差價，隨著徵收成本的越來越高，對開發商而言只要在容積率上能有所鬆動，或者綠地率，配套設施等等其他項目上政府有退讓就能提高他們的利潤率。

當然，現在的現實情況是為了控制房價，政府在和開發商博弈的時候並不是按照這套邏輯，有著另一套潛規則，所以這個問題與現實其實蠻脫節的。

隨著發展慢慢就不是市中心了？

根據現在的實際狀況，一般政府會使用舊城區改建來進行徵收，然後成為國有土地的儲備之後再招標拍賣等，多數情況下，考慮到新建樓房的容積率和規劃本身的可變性，大多數開放商還是有很大動力的。

為何要動遷呢？是不是城市都要按照某些人的意願，蓋成整齊的高樓大廈，難道不允許各種不同的存在嗎？
據說台北101大樓下面有一片農田，就是當地有些農民不願意搬遷所以留下來的，這不挺好嗎？

補充：評論說地圖裡找不到，我從網上找到了幾張圖片，在地圖上的位置我也不不知道，找到了再補充。

101大樓旁邊的農田