無錫2016年房地產行情：房價暴漲，樓盤被搶，地王頻出。另附：房地產的未來？

01-08

無錫8月19日拍了幾塊地，因為朋友圈加了好多個做房產銷售的，所以瞬間被刷屏了。
因為幾個人的言語有種誤導性，所以我把他們屏蔽了。
諸如：「房價又要上漲啦！再不買幾年又白乾！」之類的。
我想會有很多人看了這樣的話，一定會帶上銀行卡，取出存款跑到售樓處去搶房。
因為今年無錫的房地產市場儼然就是這幅樣子了，認識幾個做中介的銷售人員，她說房子都要靠搶的，上午看的房子，下午就被簽掉了，而且房東坐地起價的有很多。

所以這就是無錫2016年的房地產現狀。
中國房地產泡沫（一二線城市）都比較大了，未來政府會採取什麼措施降溫呢？一直膨脹下去，中國經濟會崩盤嗎？

漲價去庫存，去完就收稅。一線去完限購收緊，二線去完限購收緊，現在輪到三線。周期6-8個月，之後繼續限購。收稅，加息，說再見。

無錫的房價和蘇州差價在7折，絕對值在5000-7000是合理的，蘇州和上海外環差價在7折，絕對值在10000-15000是合理的，屁股決定腦袋而已。

----------------------------------9.8土拍後更新-----------------------------------

談幾個問題

第一個問題，長三角都市圈，或者範圍縮小點，蘇錫常都市圈到底有多好？這種城建、教育、醫療、工商業、氣候、交通、環境、人文等等綜合水平能在全國找幾個同等檔次的，就算有，珠三角那房價能把你嚇尿了吧，（不說廣深，看看珠海和東莞吧），作為一個三四五線城市來蘇錫常工作的小白領，全國其他地區有多少類似的城市可供他選擇，或者說能超越蘇錫常都市圈的城市呢？

第二個問題，無錫房價到底有多貴，回頭看看2010年上一波房地產瘋狂期末幾個樓盤價格，太湖新城代表玉蘭花園，當時成交價在17K-20K之間（高層），蠡湖板塊代表香樟園22K（高層），CBD板塊代表江灣城18K（高層），新區代表長二12K（高層），太湖街道板塊代表萬科酩悅15K（小高層），這個價格各位可以參考一下現在各個中介報出來的二手房價格，幾乎剛剛好回到原點。

第三個問題，現在的價格飆漲合理嗎？6年過去了，人民幣實際購買力跌了50%以上，農民工從120元/天漲到了現在250元/天，蘇州房價翻翻了，南京房價翻番了，上海房價翻了不知道多少跟頭了，難道6年前的無錫和6年前的蘇州南京差了一倍嗎？

第四個問題，上漲的理由是什麼？10年的上漲無錫全國第一，槍打出頭鳥導致11年限購，真的很冤，當時蘇州南京房價飆漲，美國放水，歐洲放水，大陸一樣在放水，全世界資金泛濫，當時房貸利率8折都能拿到，無錫的房價不過窪地效應導致各路資金填坑而已，現在不也是如此嗎。

第五個問題，無錫的房價會跌嗎？回答這個問題之前，我想問一句，蘇州的房價會不會跌，上海外環會不會跌，中環會不會，人民廣場會不會跌？陸家嘴會不會跌？徐家匯會不會跌？如果無錫大跌，那憑什麼蘇州上海不會大跌？假設無錫跌回2015年的價格，蘇州沒跌，那麼問題來了，蘇州園區一套小三房300萬起，無錫太湖新城100萬起，你讓一個受過高等教育、有多年工作經驗、內地來的小白領夫妻憑什麼多花200萬而不去20多公里之外的地方安家落戶呢？如果蘇州無錫兩家同樣業務的公司，月薪同樣開1萬，無錫公司留得住人還是蘇州公司留得住人？如果留不住人就得加工資，加工資成本就要上升，成本要要上升就拼不過同行業的對手，拼不過對手那公司開著玩毛？

最後一個問題，房價是怎麼起來的？答：是買出來的。

央媽漲息，就是回調之時。

以下答案轉載自本人原創文章

最近廣州也接連出了幾塊高價土地，它們所在的片區住宅價格預期立馬提升，不少專家更是給出預測，片區按目前成本計算，2年後房價將上漲100%……

我認同高價土地對市場造成的心理壓力，但高價土地未必最終就能變成樓王。

因為房價是受供求關係影響的，更準確地說應該是：土地成本影響的只是房企的利潤而已。

前幾天中國的總價最高的土地——亞運城爆出消息，其股東富力地產宣布退出。

原因除了富力自身內部的問題以外，更重要的原因是項目實在是太「磨」了——6年下來項目房價幾乎就沒有上漲，從09年亞運城賣10000到最近成交均價11000左右。

當年買回來5800元/㎡的地價，現在只能賣如此價格，真是賣一套虧一套，這還沒算上這6年的利息呢。

上面說的這個「五大房企深套亞運城」的例子只是比較突出的典型，但並不是唯一的案例。

2014年金X街以樓麵價2.2萬/㎡獲得廣鋼地塊，也是當時的芳村最高價的土地，結果開盤至今均價始終徘徊在3萬左右。

我看也是賣一套虧一套的節奏。

除了金X街，按目前廣鋼板塊的均價來看，多數項目都是在微虧銷售，甚至有的都不敢開盤。

再看看廣州的其他高價土地。

廣州的上一個全市最高價土地，越X集團南洲路項目，2013年獲得土地，至今仍不敢開盤；

保X雲禧，2010年白雲新城的一塊高價土地， 6年後仍在緩慢銷售，價格幾乎沒漲；

恆X珺睿，2012年的高價商業土地，開盤至今僅網簽59套；

更不堪的高價土地還有退地的、重拍的……

總結後，我們會發現多數高價土地目前情況都不理想。

除了廣州，國內其他城市的高價土地情況也十分雷同，所以結論是「高價土地難有好結果」。

首先是因為成本太高，這會導致開發商盈利困難。

另外，高價土地通常出現在市場異常亢奮的階段，而管理層通常又會在這個時間出手為房地產降溫，所以高價土地多數直接面對行業的下行周期。

廣州作為一線城市，以「價格超級窪地」的姿態呈現在全國開發商面前。

今年一線的北、上、深，二線的蘇州、南京、合肥、廈門等城市地價狂飆，廣州如此「便宜」的地價簡直讓如狼似虎的房企們看著眼饞心熱。

所以任何一塊地都有刷新片區記錄的潛力。

但廣州的高價土地歷史也已經向房企發出了警告……

「別人瘋狂時我恐懼，別人絕望時我貪婪。」這句老生常談放在當下中國土地市場十分有警示性。

一套房於一個家庭而言是半輩子的事，一塊地於一家房企而言也是半輩子的事。

一塊地砸了，N年的利潤就都泡湯了；兩塊地砸了，企業可能從此就銷聲匿跡了。

我就不信，企業不盈利，純玩資本遊戲能有長久的發展。

全新值乎平台：鄧浩志-值乎 - 說點兒有用的

合作、諮詢

新浪微博、微信公眾號、值乎：鄧浩志

作者：鄧浩志

鏈接：高價土地的日子未必好過 - 鄧浩志的文章 - 知乎專欄

來源：知乎

著作權歸作者所有。商業轉載請聯繫作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。

無錫的房子，不是商品，是資產。

資產市場和普通商品市場不一樣，因為供求雙方的主體不一樣了。只要國家貨幣超發，資產一定漲價。現在國家以及銀行，根本不會傻到多印錢然後造成通貨膨脹讓你看出來。你平時買雞蛋買豬肉買大米永遠但是那個價格，但是，資產的價格一定會膨脹。

我問你，手裡拿著錢安心還是手裡拿著房子安心？

剛出來的消息，濱湖區地王出現，樓麵價一萬多，很多人瘋狂刷屏，似乎有慶祝味道在裡面：「無錫要進入2萬時代（2萬/㎡）」。很多銷售都給打電話讓我買房子，再不買就要封盤了，又要漲價了。

可我堅定了自己的內心：讓它漲吧。

陰謀論：無錫市政府與某些房地產勾結，暗中操作抬高房價，給各大房地產商造成一種錯覺——無錫房價正在猛漲，未來空間不可估量，於是幾近瘋狂的搶地，溢價200%的都出現了。

拍完地後，一百多億進了政府口袋，政府呵呵一笑，心中暗自高興：「我又有錢去修地鐵，建鐵路了」。

於是周圍原本兩三千拿下地的房地產開發商們笑了：「我們當初真有遠見啊，兩三千拿下的地，五六千的成本，現在可以賣一萬三四，再捂捂到明年可以賣出一萬五六呢，真是賺翻了。」

吃瓜群眾：「卧槽，無錫房價要上漲啊，我們快去買啊，說不定會像蘇州那樣一萬漲到兩萬，一萬五六變成三四萬呢。」說完眾人紛紛沖向售樓處，跟賣白菜似得搶購樓盤。

於是乎眾人接盤，無錫房價終於正式步入2萬/㎡時代。

———————————分——————割——————線——————

前幾天看了一個房地產銷售說：「無錫和南京蘇州都被評為新一線城市了。」

還附上了一張相關的圖。北上廣是一線城市，南京，蘇州，無錫還有幾個其他省份的城市（大約一共十幾個）是新一線城市，東莞，南通之類的是二線城市........

真？假？

不僅新樓盤銷售一空（不知道是否是營銷策略，反正每次去都說房子只剩頂樓和二樓），就連一直萎靡的無錫的二手房市場，現狀也是十分緊俏，但為什麼買房的人從來不想想，為什麼他們有辣么多的產權已經過了十年還從來沒有人住過的毛坯房可以買？

蘇州南京重新限購，兩地房價不會再猛漲，一旦無錫房價突破兩萬，之前在無錫買房的蘇州人必定拋售無錫的房子回蘇州買房。

信不信由你，

我小學同學在蘇州隨便找個工作（文職）：做五休二、五險一金、三千一個月。

我在無錫找個工作做六休一，只有社保，兩千五一個月。

我是本一她是大專（沒有歧視的意思在裡面，但畢竟都是剛畢業的，都沒什麼能力了、可以提現，所以學歷還是比較重要的。）

我大學同班同學在其他城市的，五險一金到手五千，還有五險一金到手七八千的（都和我一樣畢業一年）。

所以，無錫的工資不漲，房價先漲。城市規劃未完全成型（濱湖區在本地人口中有鬼城的綽號，市政府往南幾乎是一片荒蕪），城區尚有大量破舊老屋未拆（地價長漲這麼高，還拆得起么？老百姓可不傻，你一塊地都拍一萬多一平，房價那麼高，我為啥便宜賣給你。）

————————分——————割——————線————————

那麼中國房地產的未來究竟怎麼樣呢？

不好說啊，專家都不會去百分百拍板說會跌會漲。

所以我看了會漲會跌的相關文章後，僅發表個人意見：未來房價會跌。

這層意思包括：

第一種可能：

房價從一線城市開始崩盤，快速延伸到二線城市（此類可能不大，真出現的話，那就糟糕了，很可能引發全球性經濟危機，也許五十年後的歷史書上就會寫：因中國房價泡沫迅速膨脹破裂，導致全球經濟危機，引起了第三次世界大戰。←←開個玩笑，但誰說不可能會發生呢？英國脫歐，俄羅斯烏克蘭斷交，土耳其政變等等）

第二種可能：

人均收入提高，物價上漲，但房價持平或上漲低於通貨膨脹速度，就是相對下跌。（這個可能會比較大）

有人說日本美國和東南亞的房產泡沫破裂是因為那是市場主導經濟，我國房地產市政府主控的。

此話不錯，但中國經濟真的就能靠房地產維持下去嗎？如果可以，那中國的房價快漲，漲到一百萬一平，地價也漲到五十萬一平，那中國的經濟可以號稱全球第一，到時候拿一個上海的地，可以買下整個美帝，還有什麼澳大利亞也買下來，以後給漁民去養魚。

美國會賣嗎？

到時候就是有價無市的場面。

房價下跌，那多少接盤俠會負債纍纍心裡不平衡？如果真有暴跌的那一天，無法估計多少拿著身家性命炒房的人會跳樓。但如果房價上漲，勢必會影響民生，同時導致更大的泡沫，給中國經濟和發展的未來埋下更大的隱患，所以政府勢必會控制房價，把資本從房地產逼出來流向其他新型生產型的行業，以促進真正意義上的經濟發展。

但無論漲或者跌，總有一批人會為政府買單。

附：我感覺中國的信貸潛在隱患超級大，為了去庫存降低貸款門檻，可中國的徵信制度完善了嗎？為什麼敢這麼大限度的給人放貸呢？隱隱感覺中國未來會出現信貸危機，不要到最後銀行一分錢沒收到，反而收回了一大批的房子。

有人問，為什麼感覺越來越沒有錢了？

我想說，你們的錢，小部分被富商拿去旅遊消費，大部門都拿去造地鐵，修路修橋去了呀。

還有造炮彈啊、做科研啊，不然國家哪來那麼多錢？有時候還去援助非洲兄弟。

無錫房地產沒有未來，現在漲價不過是經濟發展不行了，又要靠房地產來拉動而已。

無錫之前的房價不能算低，只能算合理而已，其他城市的房價泡沫很多，包括現在蘇州的房價，那麼貴，我為啥要到蘇州來買房。

同樣，無錫房價要真的貴了，我為啥不去常州買房，貌似你無錫也沒比常州發達多少，城建甚至不如人家。無錫房價會瘋漲一段時間，之後肯定會回落。不信走著瞧。

先拋出個結論：可以很肯定的說無錫的房地產在未來的5年乃至10年還是上揚的行情，但是十年之後或者二十年，非常不看好。

昨天問了下在萬科的房價，長江路的金域緹香都已經上兩萬一平，而其他地方基本都是一萬向上，本來還跟媳婦商量著如果價格還算合適的話買一套房子留作備用，畢竟我們倆都是無錫人，房子並不是我們的剛需，但是看到這個房價，想都不用去想它了。

幾個問題還是非常值得我們考慮的

第一個是無錫的城市人口老齡化：

從人口結構上看，老齡化速度加快已成為目前無錫市人口發展中最大的問題之一。2014年末本市戶籍60歲及以上老年人口114.57萬人，比上年增長5.29%。老齡化比例達24.05%，比上年提高0.97個百分點，這意味著戶籍人口4個人中，就有一個60歲以上老年人。老年人口撫養比高達22.02%、老少比達150.61%，分別比上年提高1.43、1.95個百分點。

據預測，今後無錫市的人口將繼續向「重度」發展，預計到2015年末全市戶籍人口中60歲以上老年人口將達119.57萬人，增長4.36%。這其中，低、中、高齡老年人口將分別同比增3.71%、4.19%、7.46%，高齡老人的數量增長將明顯加速。

這個是《2014年度無錫人口發展報告》的統計數據。

按照經濟學裡面供求關係來說，如果供大於求，那麼價格必然下跌，如果求大於供，那麼價格必然上漲，10年後老齡人口逐漸死亡，勢必會釋放大部分的房屋資源，到時候一個年輕夫妻有可能會有2套以上的房產，對房屋的需求也從投資變為剛需，到那個時候即使開發商想要保持房價穩定也是需要大量投入的把。

第二個是國內的通貨膨脹：

不知道各位有沒有感受，我記得07年跟家裡人去超市的時候，100塊可以買很多東西，而現在呢，已經快17年了，100塊幾包零食就沒了，這就是通貨膨脹。

當然你可以相信國家公布的數據 3%-4%，也可以從國家其他政策的執行數據上看出點端倪，比如說最低工資水平，退休人員工資水平之類的，計算下來每年有10%左右的漲幅，是為了保證這群人能過得下去來應對通貨膨脹。像我現在一個月一萬的工資，十年後我得要兩萬多才能達到現在的生活水平，還要刨去那麼高的稅。

不升職的話，我相信沒有任何行業或者老闆會給你加薪到這種程度，但是通貨膨脹還在繼續，本來一個月只需要30%的資金用於日常生活，通貨膨脹但是工資不漲會使支出達到40%乃至50%，到時候還有錢來買房嗎？

大眾能夠參與的跑贏通貨膨脹的投資品，也只有房地產了，但是這種買房是屬於投資性買房，而非剛需，當大家連日子都過得緊巴巴的時候，就不會想著再去買房。

第三個是政府的轉型方案：

政府缺錢，這個事情大家都知道，要不然拆遷的那些人失地都辦了，還遲遲不給分房拆遷，錢花了債欠了，但是沒人還。為了還錢，必須要賺錢，目前政府的賺錢方式還是局限於賣地，也想不出什麼好的辦法。

近幾年互聯網行業非常火爆，能賺錢，而且可以解放勞動力，是好事，政府肯定會往這個方向去投資，但是怎麼留住人呢？就拿無錫來說，IT行業平均工資在7000-8000左右，但是一套房子卻要上萬，更別說其他發展沒有IT這麼迅猛的行業了，政府你怎麼才能讓大家安安穩穩的住下來幫城市做貢獻做發展呢？蘇州園區有個很好的辦法，公積金可以交到30%，無錫呢，只有8%，政府真的應該好好考慮該怎麼做可持續發展。

其實無錫政府也的確做了點事，比如說在軟體園裡面開商場，周邊興建樓盤，其實某種程度上來說就是為了提高體驗，這還是一個非常好的趨勢，我非常看好無錫政府能進一步做點實事。

一位香港人，1996年買樓54平米 * 每平米8.333萬 = 450萬港幣。當時所有香港人都認為香港人多地少，又是國際金融中心之一，房價絕對不會降。1997年金融危機爆發，房價一路下滑，在2003年非典時，這套房跌至150萬。2008年2月漲到300萬了。12年里不包括利息，凈虧損150萬。日本炒房者被「房產永遠是保值增值，抗通膨的最佳投資品」的理論害慘了，已經套牢17年還沒有解套呢。

這兩個地方都是經濟先驅的地方，都被房價干趴下了，中國的經濟呢？不好看……

===========

說了那麼多，最後還是跟媳婦商量了下，長租房吧，但是媳婦還是有點：沒房無安全感的想法，畢竟在中國，戶口跟很多東西都綁定在一起，比如說學籍，這才是最他媽噁心的事情！

幾個月前我還在其他答案里誇無錫，沒想到這麼快就要來打臉了？蠻好的，和合肥一起漲去吧。

我的觀點一向是，人口流入對房價有影響，但是不是根本因素。非市場經濟下，房價由政策主導。一線趕二線，二線逐三線。一線房地產蓄水池不兜住，錢外溢是遲早的事情。而政府繼續限制土地，那麼最後只能催漲了。

關注無錫的房市快一年了，感覺也就是炒炒，

尤其市政府周邊，太湖新城之外的地方也都沒怎麼漲。

二手房價格越賣越低，閑置的房子太多，

沒什麼東西能支撐無錫現在的房價，所以遲早會跌，只是不知道什麼時候。

據悉，無錫很多小區的業主都在虧錢賤賣，，，

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++

十月新政，看國家的調控吧

看到無錫我就進來了。宜興人，以前還是無錫房價便宜。本身我做市政，現在政府工程很少，經濟很差。

女兒幼兒園中班，在宜興鄉下，想買房，讓女兒小學到城裡讀書，看了一點宜興房子，基本比上半年漲了，上半年沒買，到現在要多付一年的收入。手裡錢這麼少，不想等，再等可能付出更多。

都說泡沫大，要買也不能等到泡沫破的時候買啊。

進個坑，隨便怎麼樣吧

為時過早，這個問題。至少還有5-10年高速期