日本樓市的興衰史，是怎樣的一個過程？

01-08

有沒有哪位行家對日本樓市的興衰有過深入了解的，能否詳細點談談日本樓市是怎樣經歷了泡沫膨脹和最終崩盤的?

前方高能預警！！！
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日本房地產泡沫破裂後的平民生活
仲道/文
泡沫時期的所有邏輯都會在泡沫破滅後被證偽，幾十年後回過頭來看會覺得自己是多麼的愚蠢和無知。不過，相對其他國家而言，日本的結局雖然苦澀，但還不算是災難，因為在1990年的時候，日本已經在海外再建了一個海外日本為自己供血。我們有這麼好的運氣嗎？
96初，到日本的第一天，住在一棟樓里的鄰居須藤用茶盤端著沏好的抹茶來到我的房間，這可能是他獨有的「初次見面、彼此認識一下」的表達方式。語言溝通上的障礙也只能是簡單的十幾分鐘「寒暄」，須藤把他房間里的電話給了我，讓我告訴家裡人可以通過他的電話和我聯繫。
在我沒有裝電話的近兩個月的時間裡，去須藤那裡接過幾次電話，每次接完電話我都帶點東西過去感謝一下。這樣一來，每個星期抽1、2個小時坐下來聊聊天就成了一種習慣。

須藤48歲，是一家從事商業設施管理的管理員，每月工資40多萬日元。我當時很奇怪，他的工資不算低，又是獨身，為什麼還會住在這樣一棟月租金只有3萬多日元、一居（12㎡）一廚（4㎡）一衛（3㎡）、5人合用一個浴室的樓房裡呢？（如下圖）
須藤對我這種疑問表示非常理解，他告訴我說，在日本經濟泡沫時期的88年，他花6000萬日元購買了一套二層別墅。現在這套別墅的價格已經跌到了3000萬日元。他把別墅已經出租出去了。他住現在這樣的房子是為了省下錢來和別墅的租金合在一起還銀行的貸款。等他65歲的時候就可以還清貸款，然後再把房子抵押出去得到養老送終的錢。不過，他的妻子並不願意和他一起住這樣的房子，離婚了。
97年，進入大學院後認識了搞金屬材料研究的博士生小董（中國人），有一天他開車帶我到一個很荒涼的地方去摘柿子。我問他這裡的柿子為什麼可以隨便摘，他說，這是他導師在泡沫經濟時期買的地，按那個時期的發展規劃，這裡應該可以劃入東京通勤（註：上下班的交通）圈的範圍了，很遺憾，你看看現在，還是這麼荒涼，也只有這搞金屬研究的教授腦袋才這麼「硬」，才會相信東京圈會擴大到這裡。
小董又說：在研究室做實驗的時候，教授沒事兒總叨叨這塊地，看來這塊地讓他挺煩心。教授在89年以5萬日元/㎡買了這塊地，一共是1.5億日元。教授說如果現在有人出1個億，他就賣。93年有人出價2.5萬日元/㎡，教授捨不得，現在，2萬都找不到買主了。種了這些柿子樹還沒時間照料，我們到這摘柿子吃就是幫他忙了。
我注意看了看這塊地，除了幾十棵柿子樹，其它都是荒草。當時來的高興勁兒晾了一大半。

後來在02年做店鋪選址調查時又路過這裡，感覺還是以前的老樣子。我順路到當地的公共圖書館查了一下，這塊地屬於市街化調整區域，這種區域內的土地並不完全屬於建設用地，如果要化為建設用地，當地的政府部門必須投資進行給排水、液化氣、5.2米以上寬度的道路等基礎設施建設。教授買這裡的土地，大概是基於泡沫經濟時期的城市發展速度，要不了幾年，政府部門就會投資把這裡化為建設用地了。如果真如教授所料，地價至少要漲到10萬1平米，再如果化成了建設用地中的商業用地，30萬/㎡也完全可能。很可惜，教授這個「賭注」沒押對。
99年，在就職的公司里認識了川瀨，他和我都愛好登山，我加入了他們的登山俱樂部，一般是星期六的早晨6點在山下集合，10點多登山結束後到溫泉洗洗澡回家。
有一次三連休，俱樂部組織去日光登山，日光是日本著名的旅遊觀光地，不少成員都帶了自己的家人或朋友。
我們從山上下來後，沒有去登山的人已經在溫泉旅館等候了，這其中有川瀨的妻子，川瀨把我介紹給她，並邀請我和他們一起吃晚飯。自從見了川瀨的妻子，我再看川瀨的時候，總感覺他是一個很神秘的人物。
川瀨已經50歲，但只是公司里一個非常普通的工程師，可他的妻子不僅長得漂亮而且言談舉止完全是一個名門形象。在日光，川瀨的妻子穿的是和服，日本女人穿和服時的走路姿勢、坐姿、目光等等都是有講究的，沒有受過專門訓練的人裝不出來。接受這種訓練的一般是「大家」的女孩子、或者是準備成為「大家媳婦」的女子家政大學的學生。在大學院我遇到過來自女子家政大學的研究生，相比之下，川瀨的妻子可以做這些「大家媳婦」的老師。

和川瀨一起登山的次數越多，越是想知道他到底是個什麼人，可又不便直接問，擔心問不好還有可能把關係搞僵了。
過了一段時間，有機會和關口一起去施工現場，他來這個公司已經9年了，我和他的私人關係不錯，路上就我們兩個人，這是個機會，我說：「在日光見到了川瀨的妻子，她穿和服的樣子和我平時看到的其她人真不一樣，魅力十足，一定是「大家」出身吧」，關口說：「不知道，不過，川瀨以前可是社長，妻子一定錯不了」，我又問川瀨為什麼成了一個普通職員時，看關口不太樂意回答，我也就不好再問。
時間長了，從人們的隻言片語中，對川瀨有了一個基本的了解。川瀨從東京理工大畢業後就來到我就職的這個公司，不到40歲就成了公司的核心技術人員，一直在東京品川、公司總部工作。對公司發展貢獻很大，基本工資近百萬日元。85年，也就是泡沫經濟形成初期，川瀨辭職創辦了一家住宅製作工廠。一起步就發展很順利，到88年，川瀨不僅貸款擴大了生產規模，同時在東京的一等地還購買了一套近2億日元的高檔公寓。沒想到，90年後，形勢急轉直下，工廠的訂單幾乎為零。川瀨1億2千萬把東京的公寓抵押給了銀行，希望度過難關、保住工廠。可最終還是在97年破產了。這個公司的高層念川瀨的能力和多年的交情又讓他又回到公司，不過總部是回不去了，工資聽說只有40萬。
因為在自己的身邊，經常聽到泡沫經濟時期有關購地、購房的事兒，就開始琢磨：日本的一個普通百姓隨便說句話都要從腦子裡過一下，搞不懂的事情不會做，那麼，日本的地價、房價為什麼會上漲？是什麼原因讓他們堅信地價、房價還會漲？他們的工資並不高，房價已經超出了他們的正常支付能力，為什麼還會降低其它方面的生活水平來買地、買房呢？
日本的房價為什麼會上漲？不少人認為是緣於1985年9月的「廣場協議」。就這麼一個有關貨幣匯率的協議就能導致日本人瘋狂貸款購房？如果百姓無錢，銀行憑什麼貸款給你？日本百姓又憑什麼堅信地價、房價還會漲？所以說，「廣場協議」充其量只能說是「導火索」，那麼「炸彈」是如何形成的呢？也就是說日本百姓的購房款來自何方？對於這些疑問，在2000年公司忘年會上，我得到了一個答案。

2000年底，公司終於發獎金了，已經連續三年沒發獎金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年會也由公司出面來組織，這和前幾年職員自發組織的忘年會相比，檔次也高了不少。
周末的下午6點到9點，大家喝完了忘年會的第一場酒，接著來到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田問我是不是來過這種地方。
我說：「來過，但是可沒有這麼高檔。」
吉田一聽哈哈大笑：「這種地方也算高檔，泡沫的時候，公司的忘年會是要到銀座去的」。
「是嗎，忘年會能到銀座開，咱們公司太有錢了。」

「不僅僅是咱們公司，全日本的公司都一樣，那個時候的銀座人滿為患，至少要提前半年預定才有位子。」
「真是太好了，我怎麼沒趕上呢，真遺憾，怎麼會一下子就不景氣了呢？」
「這個你要怪罪的話，你就怪罪中國吧，我們被中國給騙了。」
吉田的回答讓我當時沒反應過來，以為吉田喝醉了。
這時，關口已經扯著嗓子開唱了，吉田也開始忙著用桌上的各種酒勾兌自己喜歡的味道。儘管是高興的日子，吉田大概又要借酒澆愁了，他和須藤的情況很類似，所不同的是須藤在泡沫時買的是別墅，吉田買的是東京的公寓，兩人現在住著類似的房子。

在大學院的時候就經常聽小董談起日本泡沫經濟時期的繁榮景象。小董是90年來的日本，他說：他剛來的時候，每天到學校來接留學生去打工的車，平均2個小時就一趟，1小時的工資一般是1200-1500日元，有些還可以當日結算，掙錢實在是太容易了，和現在大不相同。因為勞動力嚴重缺乏，日本政府對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。
不過，至於當時日本為什麼會如此繁榮，大家覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麼關係。
自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。
登山的時候，我問川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麼關係？
川瀨說：「中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去。」

「果然如此，記得我一個鄰居為了買一台東芝雙缸洗衣機，一大早4點去排隊。」川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。
我接著說：「想必那個時候，大家的收入一定非常高了。」
「是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資。」
「掙這麼多的錢，大概也只能買地買房了。」
「是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發生後來的事情呢。」

日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設立的【日本住宅公團】又是最大的住宅提供者。
上個世紀70年代末，日本的汽車、家電製造技術不僅可以與歐美抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，「日本住宅工團」更名為「住宅、都市整備公團」，工作核心由直接提供住宅轉型為建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本政府希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。
85年的「廣場協議」讓日本人口袋裡的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調（見下圖）。日本的房價也由此開始了急速攀升。
日本購房貸款利率
在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始徵收地價稅（徵收額度為財產繼承稅評估值的0.3%）。日本政府為什麼要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麼也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入「泥潭」嗎？又如何看待日本經濟「空白」的十年呢？
在房價、股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的1990年3月27日，日本銀行出台了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的「發火點」，房價，股價掉頭下跌（見下圖）。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。
日經指數走勢圖
日本政府為什麼要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麼，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麼還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？
有不少人認為：90年之後的幾年，日本政府一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的「泥潭」，讓整個日本經濟出現「空白」的十年（90年中期-2000年）。
準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全面開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全面開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。
讓我關注有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。
六大都市地價及變動率走勢圖
每次和吉田一起去施工現場，他都會以「一早兒，稍微喝了點兒」為借口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我覺得挺奇怪，猜想他一定有什麼事兒。還真是，剛進東京不久他就下了高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。
我下車在四周轉了轉，心裡琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發了不少獎金。
過了十幾分鐘，吉田回來對我說：「一來這裡我就心煩，安全第一，拜託了」。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也就比較直來直去。
我一邊開車一邊問他：「這是你買的公寓？」
「是。」
「這裡真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。」
吉田一聽很得意：「那當然，當時交了定金來抽籤的人是總套數的20倍，」
「你真夠幸運的。」
「幸運談不上，我沒有抽籤，咱們公司是這棟公寓的投資人之一。」
我確實有點吃驚：「怎麼，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？」
「這有什麼奇怪，如果不是各行各業都投資不動產，不動產泡沫怎麼會那麼大。」
「看來你要參加抽籤就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了。」
「不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買。」
「看來，你的泡沫煩心病是命中注定了。」
「哈哈～～，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓里發射過來，就是從那棟樓里發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。」
「哈哈～～，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應該推舉一個能讓大家消除煩惱的人當總理大臣。」
「我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日。」
「哈哈～～，既然你一輩子都住不進自己買的公寓里，為什麼不賣了呢？」
「開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎麼能賣呢？」
「如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱了。」
「是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢。」
「泡沫剛崩的時候，也沒什麼人著急賣房，是不是大家都相信房價還有上漲的可能。」
「是，至少是堅信房價不會下跌的這麼厲害。」
「既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧？」
吉田想了一下說：「相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，政府肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢復到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。」
「那為什麼不增發貨幣呢？」
「對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到政府要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裡在想什麼。」
「政府既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麼看？」
「這我可不知道，這是錢！！！大家都能看明白了就不是錢了。」
「哈哈～～，看來，吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來了。」
吉田長嘆了一聲：「不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了。」
「日本工業這麼發達，可以進口糧食。」
「開玩笑，那日本不就成了農業國的奴隸了嗎？」
「照你這麼說，政府急忙把地產泡沫捅破也是因為農地？」
「不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大家沒糧食吃嗎。」
「照此來說，如果從農地這個角度看，政府不增發貨幣也是有道理的。」
「對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒霉。」
自從聽吉田說了這番話後，對90年樓市、股市暴跌是由於日本政府金融政策不當所造成的說法產生了懷疑，我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方面的新聞、記事。
房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。
但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。
在經歷了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麼，日本為什麼要捅破泡沫呢？
進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。
但是，中國及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本政府清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本只有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。
在日本政府意識到了日本所面臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，「廣場協議」更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。
不動產！讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解「燃眉之急」的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨（自民黨）的最大支持者就是以地主為核心的農協。
85年9月的「廣場協議」簽署後，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於政府諸多的不動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。
當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由使用需求轉向保有需求，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裡，土地已經成了最值得保有的資產。
面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裡已經成了金礦。
隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本「鶯歌燕舞」，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成了普通人可以光顧的地方。
但另一面，正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進。日本道路公團的經營狀況極度惡化。各地方性的公共投資建設也因地價高漲而困難重重。
88年，不動產業持續數年的高額利潤讓豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊再也按耐不住，開始大舉進入不動產業。
不動產的高速發展已經嚴重影響到了日本經濟的未來發展方向。因此，圍繞日本應如何發展的爭論越來越激烈。如果把這些爭論歸納一下，爭論主要是圍繞3個方面展開：

促進不動產業的發展是否符合日本的基本國策？

不動產業的發展是否能保持日本經濟的持續繁榮？

如果對以上兩個問題的回答都是「NO」，那麼什麼樣的經濟模式更適合於日本？

1990年日本泡沫經濟崩潰，表面上看是日本政府一連串的經濟政策所致，其政策實質是日本政府對以上爭論的一個明確回答。
二戰以後，日本有兩個被稱為不變的基本國策，一個是基本農田制度，一個是科技興國戰略。
所謂的基本農田制就是，日本的基本農田保有量必須能夠滿足日本的糧食自給自足，不能在糧食問題上受制於他國。不動產開發的持續高漲，直接威脅到了日本基本農田的保有量。
所謂科技興國戰略是，二戰後，日本政府對已經是一片焦土、百廢待興的日本應向什麼方向發展做過長時間的論證。曾一度想效仿荷蘭成為亞洲與歐美之間的貿易集散地。但考慮日本與荷蘭在人口數量與所處外部環境等方面相差甚遠，貿易集散地的構想被徹底否定，最終決定走工業科技興國的道路。
依靠不動產來拉動日本經濟的發展，很顯然是已經背離了工業科技興國這個不變國策。
日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。如果投向不動產的資金越來越多，日本整個產業結構和就業結構就會向不動產業傾斜。出口創匯的製造業就會萎縮，能夠從他國獲取的資源也就越來越少。10年、20年後，隨著發展中國家的崛起，本無價格優勢的日本產品連技術優勢也將失去。再沒有了可以和別國交換的商品，日本人對不動產的爭奪就如同貧窮的村民去爭奪無電、無暖、無氣、無油的土坯草房。
所以，儘管企業和人都離不開土地，土地的價值應該佔到企業利潤的多少？應該佔到個人收入的多少？這在世界上也沒有標準。但是，日本資源匱乏必須用高技術含量的產品去交換，這在日本社會是一種共識。日本的住宅市場價格，自55年設立日本住宅公團到85年一直就是由政府主導。所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎。還想再重複說明的一點是：談論房地產是不是有泡沫，首先要界定房地產是被當做「工具」來使用還是被當做「古董」來收藏。只有被當做「工具」時，房價才能和實體經濟直接聯繫在一起。如果被當做「古董」，房價和實體經濟就沒有了直接聯繫。如果沒有這樣的界定，房地產有無泡沫也就無法談起，結果只能是各說各話。

2015-06-09 08:10:40
齊俊傑：日本大泡沫中國進行時
最近一個朋友去日本回來，非常感慨，日本人的收入平均是國人的6倍以上，但東西卻相當的便宜，而且當年最讓日本引以為傲的房地產，現在經過了二十幾年的下跌之後，已經完全變成了破爛。我說不對啊，根據亞洲房價的排名，東京房價要十幾萬人民幣，明顯高於北京的4萬，到底是哪出了問題？
他說在東京市中心，也就100多萬人民幣，根據東京鑒定公司公布的2014年首都圈（東京及附近地區）的房價，每套新公寓平均價格4653萬日元，合230多萬人民幣（平均使用面積63.16平米），如果是二手房的話則為每套2710萬日元，頂多140萬人民幣（平均使用面積63.01平米）。換句話說，市區里，新房不到4萬一平米，二手房2萬出頭，這還是那個曾經揚言，一個東京買下整個美國的日本嗎？據說現在很多國人都去日本買房，很顯然，日本的房價跟國內相比，已經具有了吸引力，另外，人家還是精裝哦，還是永久產權哦。當然算上稅，就單說了。
我們的印象中，日本人14億美元買下了洛克菲勒中心，和整個夏威夷，然後沒過幾年，就半價賣了回去。所有人都覺得日本人傻X，美國人通過廣場協議，一下子幹掉了日本這個潛在的對手，但後來仔細想想，竟然還是那句話，不作就不會死！
日本其實當年的景象，跟今天的中國特別的相似，高增長、城鎮化、房價飛漲、本幣升值、出口導向、人口拐點、股市泡沫。到了1985年，日本的增長逐漸降下來了，恰巧跟今天中國的GDP差不多，雖然再也回不到10以上，但那個時候日本還能保持7-8的增長，房價還在漲，股市還在漲，本幣在升值。出口在下滑，製造業企業被廣場協議搞的很頭疼，日本製造的價格優勢不在，想多賺錢，就只有去炒樓和炒股，維持企業的盈利，那時候錢有的是，不知道該干點什麼，於是一波一波的樓市價格飛漲，那會的日本人，連想法都跟現在的中國人一樣，他們覺得日本地少人多，特別是核心的東京、大阪這樣的城市帶，土地資源稀缺，有房子怎麼也不會跌的。於是出現了一波土地神話，56年到85年，日本GDP漲了30倍，土地價格漲了50倍。金融機構忙著貸款，大的財團也在炒樓，國內的炒高了，就去國外買，買美國的相對價格更低的房產，世界正在驚呼，日本人二戰沒有征服的土地，都將用美元買下來。
最後就是這張圖，有沒有似曾相識的趕腳，如果把日元改成人民幣，放在今天一樣適用。海外沒那麼多生意可做，又拿著那麼多錢，利率還很低。然後就是各種瞎炒，而炒本國的資產是最容易的，所以日本很快就糟了宰，資產價格飛漲，把樓市炒成了世紀泡沫，股市也炒到了38000點，直到今天才回到20000點。
隨後的故事，大家都知道了，隨著人口結構的變化，工作人口頂峰之後，日本經濟迎來重大拐點，很快爆發了金融危機，先是股市暴跌8成，之後房價暴跌了46%，日本人所有的財富全部被洗劫一空。之後便開始了長達25年的經濟低迷。日本給我們提供了一個很好的範本，一個外需為導向的國家，在外需突然萎靡的情況下，影響了實體經濟製造業的原有增長，於是他們開始拉動內需，結果不小心，讓寬鬆的流動性搞成了資產泡沫，從而洗劫了人民財富，造成金融風暴。金融風暴反過來講實體經濟進一步摧殘。讓創新和增長的希望徹底破滅。
所不一樣的是，日本當年在爆發泡沫破裂之前，人均GDP達到了世界第一，達到了3萬美元，當年日本泡沫破裂之前的房屋收入比達到了9.2。返回頭看北京上海，最新的數字，北京人一年收入7萬7，雙職工就是15.4萬，一套60平米的房子大概240萬，那麼神奇的一幕出現了，目前我們一線城市的房屋收入比，已經達到了15.6,。全國平均算下來，也早就超過了10，之前我們還能很淡定，因為股市一直沒起來，似乎金融危機少一個引爆點，但去年下半年開始，問題來了，股市也開始漲起來了。如今已經過了5000點。
一個經濟下滑的實體，一個正在被東南亞取代的製造業，一個外需不振的市場，一個即將老去的人口結構，一個剛剛升值完成的本幣，一個市盈率過百的股市，一個寬鬆的經濟政策，當然還有一個房價收入比高達15的樓市……所唯一不同的是城鎮化的進程我們確實沒有日本當年高，我們只有50%，日本當時已經接近80%。但日本沒說農村土地不讓流轉，沒說16億畝的紅線，沒說糧食一定自給自足，也沒說戶籍限制不讓農民子女高考，所以這個能不能比較，我心裡是存在一個巨大問號的。
不過我們也不用太擔心，如果我們不幸跟日本一樣，至少他們有索尼、豐田這樣的製造業，堅挺了日本製造25年，我們的互聯網產業如今也同樣強大。真正需要擔憂的，大概就是大家手裡的錢，如果你把全部身家都壓在了股市和樓市裡，那只有自求多福了。25年過去了，日本人現在提起樓市，還是一肚子辛酸淚，據說東京地區的自有住房率不到一半，有些人乾脆放棄了買房的打算。日本房價也幾乎沒怎麼漲過。

2011-03-31 09:03:37
日本地產泡沫：熱錢的滑鐵盧
作者：張捷
來源：中國證券報
提要：很多人在講，中國不能重蹈日本房地產泡沫的覆轍，但對於這樣的說法，本人認為需要仔細分析。2004年日本海外純資產是18270億美元，佔到全球海外純資產的90%以上，是切切實實的全球最大債權國，並且這個位置一坐就是十幾年。
很多人在講，中國不能重蹈日本房地產泡沫的覆轍，但對於這樣的說法，本人認為需要仔細分析。
1985年的「廣場協議」讓日本人口袋裡的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調，日本的房價也由此開始急速攀升，股市空前繁榮。與此同時，在日元升值預期下外部熱錢也大幅度湧入進行套利活動，助推了日本房價、股市的進一步上升。藉助著日元升值和樓市、股市的繁榮日本開始了大規模的印鈔活動，1986年貨幣增發量高達2位數。日本房地產泡沫完全是人為印鈔推動出來的，是藉助這樣的匯率上漲大規模製造泡沫印鈔漁利的行為。
房價不斷攀升。但到了1990年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，而且大幅提高原來的購房貸款利率，並於1992年開始徵收地價稅。日本政府為什麼要出台這樣的經濟政策？我個人分析日本政府清楚地看到了發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮道路已到了盡頭。而產業升級的資本從何而來呢？日本是一個資源嚴重依賴進口的國家。要獲取資源，日本必須要用他國需要的商品來進行交換。那麼他國需要的是什麼呢？在日本人為造成資產泡沫，讓這些泡沫成為了他國資本的「需要」。以日元升值和印鈔為背景，以其原來的土地增值成為產業升級和外遷的資本來源，以至於日本東京的總地價已經超過美國全國，取得了巨大的土地資本積累，日本廠商把工廠遷往中國等國，對原來的廠房進行房地產開發，不僅沒有產業外遷的費用還可以套現巨額現金，大大地有利可圖。
利用土地所產生的金融效應和政府的印鈔機，日本的企業取得了巨大的資本，而外資熱錢對於日元升值的預期和進入炒作股市樓市，使得日本印刷的鈔票可以順利地以高匯率兌換成為其他國際貨幣進行海外擴張，取得了巨大的海外資源積累。結果是日本取得了超過3.5萬億美元的海外資產，控制大量的海外資源，日本取得這些資源是依靠其央行貨幣投放來實現的，日元升值讓他們購買成本極大降低。
到了2004年，日本的直接出口額只有61萬億日元，而日本的海外企業銷售總額達到了155萬億日元，是前者的2.5倍還多。如果將這些海外企業的銷售額直接折算成GDP的話，可以達到3.5萬億美元，是日本國內GDP的71.85%。與此同時，日本的海外總資產增加到了41968億美元，這包括日本在海外購買的土地、已經建造的工廠等等。與海外企業的銷售額合在一起，日本在海外資產達到了76968億美元，相當於在海外建造了一個比國內還要強的「資產日本」。
2004年日本海外純資產是18270億美元，佔到全球海外純資產的90%以上，是切切實實的全球最大債權國，並且這個位置一坐就是十幾年。
可以看出，日本在匯率升值和房地產泡沫的操作中，是怎樣取得巨大海外利益和國家長期利益的。日本海外戰略導致的國內資本大量外流，國內的經濟出現下滑是正常的，日本已經成功地完成了這樣的經濟轉型，經濟增長不再是簡單地依靠勞動力和出口了，日本貨再也不是全世界廉價貨的代名詞，國家的強盛必要完成產業升級質量上的飛躍而不是數量上的優勢。
在此過程中到底是勝是敗，實際有一個非常容易識別的方法，就是看這一個階段這些國家的社會經濟是在流入資源還是在流出資源。而日本這一個階段明顯是在流入資源，控制了大量海外資產。流出資源的是俄羅斯、拉美和中國，整個過程中日本和美國是資源流入的國家，是得利者，但是日本會哭，避免了世界的抵觸情緒，就如一個成功的富豪，反而非常低調地說自己沒有多少錢。
在房價、股價一路高漲，經濟一片繁榮的1990年3月27日，日本開始人為地捅破泡沫了。日本銀行出台了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的「導火索」，房價和股價掉頭下跌。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚者，1992年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。日本的住宅市場價格，自1955年設立日本住宅公團到1985年一直就是由政府主導。所以，日本政府把泡沫捅破有足夠的社會基礎，日本經濟長期低迷的背後是有國家政治集團和金融集團的主觀意識在起作用的。為什麼日本政府要以股市、樓市暴跌的方式來結束泡沫經濟？面對不動產價值的暴跌日本政府為什麼要出台這樣的金融政策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌？那麼在樓市、股市已經開始暴跌的1992年，大藏省為什麼還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？這些只有一個合理解釋就是日本希望股市和樓市低迷。
日本的樓市和股市大漲，在泡沫高點賣出股票的是誰呢？在日本《廣場協議》以前日本沒有大力推動住宅商品化也沒有大力開放國內金融市場，因此這些股票和土地都是在日本的金融資本持有的，在日元升值開放的同時，境外的資本大量湧入。在日本政府捅破泡沫前，大量的遊資熱錢進入了日本，泡沫破裂以後，他們被套牢在了日本，炒樓的成為了房東炒股的成為了股東。如果日本政府搞救市，實質上就是給這些外來資本逃亡的機會。而低迷的背後就是成功地套住了外來資本，更進一步的是日本政府以物業稅更加深入地套牢在房地產上的資本而銀行卻以零利率使得現金形式的資本在日本境內難以得到資金回報。
與此同時，日本的資本卻在進軍世界市場，且不說是產業進軍海外和海外控制資源，就是在房地產方面也是有利益的。隨著日元對美元的兌換率翻了一番，日本投資者開始搶購夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅里達州的網球場等。僅1988年一年，日本投資者就購買了總價值達100億美元的美國地產，這就是利用日美地產泡沫率的不同進行套現。到1991年，達到770億美元。日本買主意識到這是一個千載難逢的好機會，紛紛購買高水準的著名建築。最有代表性的是東京億萬富翁橫井英樹，他購買了倫敦郊外的泰姆公園、英國南部的朱比特山以及蘇格蘭久負盛名的標誌性建築——格萊乃普城堡和西班牙巴塞羅那郊區的菲爾格拉宮殿。1991年，還以4000萬美元將被視為紐約心臟與靈魂的帝國大廈收於麾下。日本資本成功套取了日美房地產、匯率、貨幣不同泡沫程度的差別利益。在這裡我們還沒有計算前面分析的日本通過賣地到海外建廠和賣資源的巨大利益。
金融地產的博弈是數字遊戲，與實體經濟對應是有賠就有賺的，在這樣的過程中雖然日本的國民也有很多人出現損失，但也有人賺到了錢，因為在1985年前持有資產的是日本人，1990年後在泡沫高點高價拋售資產進行海外投資的還是日本人，不要看日本的經濟不好，那是日本的資本外流導致的。所以把日本國內外控制的產業一起算帳，日本的資本集團是暴賺的，日本政府的控制力是提升的，日本的泡沫政策是一條成功之路。在這個過程中，拿著錢到日本投資套利的資本損失最大，現在可能還被套在日本的房市股市，他們是與日本資本博弈的失敗者。

炒地皮泡沫都是一個風格，沒什麼特別的。土地的價值是由它上面勞動者的勞動創造決定的，妨礙了勞動創造的炒地行為最終就會自取滅亡。

1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈（相當於北京）的人均年收入為694.1萬日元，（相當於今天人民幣39萬元）；使用面積75平方米（摺合建築面積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當於中國的商品房），距離圈十公里以內（大概相當於北京5環以內）的均價為39萬*18.7=729萬元，摺合7.29萬元/平方米。距離圈20~30公里均價（相當於北京5環~6環均價）為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。要知道這可是在日本經濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創造的房價最高值，此後東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現在，26年以後，東京房價也僅恢復到當初高點的50%左右而已。回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那麼未來一線城市房價繼續飆升的空間和動力在哪裡？東京房價泡沫破滅後跌了70%，我們的一線城市呢？

放了個價格圖，等大神來答

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現在的房子二十年後將價值如何？ - Hanxiao 的回答

- -沒人答？？算了我發個鏈接供大家參考吧。。。順便求大神- -

借錢買房還不上了，很難理解嗎，

ps:所有經濟危機都是債務危機，債務危機都是借錢還不上導致的，

參考這個圖，股市提前兩年崩盤，然後是房市1992左右崩盤。直接原因是日本央行快速加息，直接刺破資產泡沫。主動刺破是不是比被動好，既然知道他就是葛泡沫？至少日本保住了匯率！

日本的房子只漲5年天朝的房子都漲了20年了而且沒有絲毫下降的趨勢

日本上個世紀八十年代是樓市危機，不是經濟危機