本輪（2016年初）一線城市房市暴漲的邏輯及後市與2015年股市有何異同？
2015年股市的瘋漲基本是因為槓桿配資，但在一線城市仍然是30%首付及嚴格的限購政策
感謝邀請。
因為工作需要最近一直在整理全國的房地產市場走勢，這裡把結論簡單說下。
首先這輪地產行情和去年的股市很類似，實質是短期的一種貨幣現象。催生出一線及部分二線城市出現政策下的水牛行情。
有段子調侃說中國的房地產就像女人的無肩帶胸罩，每次看著快掉下來的時候，政府提一提又上去了。這也側面反映了中國房地產的一種困境。
全國投資增速下滑，城市之間以及城市內部區域間出現分化。同時全國城鎮居民住房保有率已經接近國際水平、空置率達到階段的峰值、房價收入比走高，租金回報率走低。
但最大的問題其實還是三四線城市庫存高起。拿庫存來講，已上市庫存加上在建未上市面積及未開發的土地潛在庫存超過80億平米。去化時間超過5年。去庫存的有效程度直接關乎穩定經濟的大局。
從這些長周期指標來看，樓市無疑有虛火，對於這個大家可以對比股票市盈率去理解。但從全國來看，結合地產投資、開發量等先行指標以及十三五城鎮人均收入的增長目標來看虛火不算旺盛。整體價格在合理區間範圍。
真正讓人恐慌的在於一線城市房價和漲價預期在短期內快速拉升，這就像當指數溫和上漲5%時候，一些股票非理性連續暴漲。
政府出台各項調減首付和稅收的優惠政策、縮減土地供應、鼓勵農民進城置業等等的措施旨在快速消化三四線城市的庫存（因為一線城市庫存普遍不到10個月，而且80%的庫存都在三四線）。結果我們發現去庫存政策最先波動的是北京上海 深圳這些不需要去庫存的城市。並逐步向廈門、南京等其他大中城市蔓延（寬鬆的政策反倒對一線城市的助漲作用非常突出）。除了人口集聚的因素外，各路資金紛紛湧向一線以及新一線城市避險（最典型的是開年多地樓麵價隔空跳漲50%以上）。受到土地大熱的刺激外加中介公司的熱場，一時間二手房市場異常火熱，新房也跟漲。以深圳為例城市房價全年漲幅超過50%，上海超過20%，北京超過10%，如果後期政府不因城施策，後續北京以及廣州將繼續大幅上漲。
反觀三 四線城市由於價格預期出現分化。同時城鎮化配套政策和就業未能有效解決，人口以及資金實際上都在向大中城市聚集。一場面對從底層的去庫存戰變成了從核心城市向外逐步溢出的一場樓市盛宴。
另外需要擔心的一個因素在於，未來五到十年地產增長的動力主要來自於人口城鎮化帶來的適齡人口購房以及人口的遷移。從機構估算結果來看即便未來5年城鎮化率貢獻10%的漲幅，調動一億人來化解庫存。但配套政策以及就業機會的缺失。三四線的樓市依舊難言樂觀。大家要知道我國城鎮化率常住人口城鎮化已達56.1%。但是，戶籍人口城鎮化率大概37.5%。這樣，常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率之間，相差18個百分點。乘以全國人口總數，得出數據是2.6億人口「被城鎮化」。這些農民工及其家庭，在工作地買房的佔0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的有15%左右。絕大多數人口選擇從農村、三四線城市、中西部、東北向大都市圈及衛星城遷移
不要一味只看到開發商高價拿地，開發商高價拿地背後一方面是有那些國企地王墊底，另外很重要的一個原因是多數的資金其實是來自銀行信貸。（我最近接觸的幾個北京的項目都是這種情況，周邊二手房賣3萬，地價4萬，預期售價8萬，然後找銀行批貸，這個價格銀行是認的，而且有時候預期售價比開發商自己定的都高。），這其實相當於變相給開發商加了很大的槓桿。
（開年工作特別忙，針對大家感興趣的內容，我會根據大家的反饋陸續作更新，如果有需要的數據，我再貼上來。）
創建於 2016-03-03著作權歸作者所有健忘的人類以為他們迎來了一個新的春天，其實可能只是在一個又一個雷同的小陽春中，迎來一波又一波的假高潮。
究竟還買不買，追不追？要不要投身到新一輪資產泡沫中，一起膨脹或者一起破滅？
這個2016年的春天如此熟悉，彷彿2015捲土重來。
身邊的每個人傳來房價上漲締造的財富傳奇，「老誰家小誰去年在上海買的一套房，現在已經賺了500萬了」。每個人都在憂慮是否在這波新的資產泡沫中受傷，「500萬啊，你要工作30年才能賺到500萬吧，人生能有幾個30年？」
可是臨到出手時，他們又千迴百轉，「真地會這麼漲下去么？會不會進去接了最後一棒」。終於，在觀望了幾周，趕腳又少賺了幾十萬後，他們義無反顧地沖了進去。
這一切，與一年前如出一轍，只不過那時的關鍵詞叫股市。那時候討論的不是上海一天售罄的小區、北京兩天內漲20萬的小戶型，而是創業板的100倍市盈率，暴風科技的37個漲停板。
去年的春天，當股市突破所有理性的河堤，頭也不回的一路向上時，吳曉波老師寫了一篇《瘋了》，他說「這是所集體心理的理性防線被擊穿後，由極度亢奮而導致的窒息性思維停滯癥狀」。
當然，如果相似的僅僅是這些情緒的波動，這實在是個太low、太low、太low的故事。這個故事的精華部分在於，有人要維繫資產價格的穩定，便要把相同的手段換個場子玩。
一年前，股市以加槓桿的方式抬升了天花板的預期；一年後，房地產市場降低了首付的門檻。
一年前，為了牛市的星星之火，IPO被暫停。一年後，為了地產去庫存，新地塊開發被暫停。
一年前，監管層以降低印花稅的姿態，向牛市招手致意；一年後，房地產契稅被調低。
一年前，專家們說4000點是牛市的起點；一年後，專家們說一線城市房價還要漲一倍。
一年前，全通教育500元／股；一年後，深圳均價達到了10萬元／平。
掮客們看準了天意與時機，亦祭出大招。就像一年前那些配資平台，為市場注入了最火熱的一把燃料，也成為壓倒市場的最後一根稻草。
願為房價上漲排除萬難的房地產中介們，順道做起了房產做市商的生意，搭建金融平台，與企業勾結，通過拉高房價向銀行騙取低息貸款，以緩解資金壓力。官方的槓桿率達到3倍時，房地產中介的槓桿率可以到達5倍、10倍。
劇情是不是很雷同？反正上一部劇的結尾是股災，是斷崖式下跌。
我最喜歡的一位經濟學家（沒有之一），黃衛平老師說：「在這個世界上，凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不崩盤的，世界老大美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤；世界老二日本靠房地產拉動經濟結局也是崩盤；世界經濟早已把中國的房地產列為崩盤之列。在世界上，大概只有德國逃過這一劫。」
在我炒股大跌跟他抱怨時，他還說過「你以為資本市場是按需分配的么？」。
林老師是從去年冬天開始考慮換房的，加了家附近一個鏈家小哥的微信，然後便感受到了初戀般的溫暖。每逢周五必有祝周末愉快的問候，周一又勸我注意放鬆緊繃的神經，大風降溫他提醒我多加衣服的微信比我親媽的來的都快，還有「冬至，要吃餃子啊；元旦，別忘了吃餃子啊；小年，記得吃餃子啊」。一度我都恍惚，這小哥究竟是在鏈家工作，還是灣仔碼頭流落人間的天使。
轉折點發生在春節之後，在深圳房價發飈、上海房價瘋漲，人們紛紛預感到這波價格波動一定會傳導到北京後，這位鏈家小哥就在我的生活里消失了，再也沒有一句溫馨的問候，讓一把年紀的我，憑空有了失戀的趕腳。
鏈家小哥朋友圈的朋友圈畫風也發生了顯著變化，此前他總是拋出一套戶型圖說「XX小區，精裝修滿五年唯一，火爆來襲」，然後絮絮叨叨介紹一番房子的細節。春節過後，他的朋友圈發的都是宏觀走勢，哪兒又出地王了、北京單日成交達到了多少套，還有天發了一篇勸人們要買大房子的雞湯貼，他在評論里寫道「做人嘛，開心最重要」。
在短短的一個月里，北京的房產中介們，忽然擁有了北京計程車司機般的自信，愛買不買。
我在東北老家過了個酣暢淋漓的春節，回到北京時，面對驟然上漲的房價、周圍人不斷的討論，便陷入了焦慮，焦慮到某天晚上睡不著覺（貌似也是因為前一天睡了十四個小時）。
我經歷過北京房價上漲的瘋狂，也聽說過其他城市房地產崩盤的過往。「日不落」的迪拜，在海灣邊黯然目送過樓市崩盤的噩夢；曾經中國海南房地產建設如火如荼，然而樓市泡沫破滅也只是一瞬間的事情，如今還有很多爛尾樓遺留在海南島之上。
我不知道如何選擇，於是那晚我翻了翻自己過去一年的朋友圈，發現大概有60%的記錄，都是我在哀嚎股海沉浮。整整一年，k線幾乎就是我的全部，我連場像樣的戀愛都沒談，混的還不如我們家樓下那隻流浪貓。
那一刻，我決定不換房了。這是一個缺乏任何理性思考的任性決定。
這波房價的陡然上漲，與一年前的牛市別無二致，都是在一雙大手的撥弄下，有無數利益相關的掮客挑唆下，要我入場的遊戲。股市會崩盤，無論房地產市場短期內會不會，只要我入場，便都在食物鏈的最下游，充當那個不明所以、心驚膽戰、危機四伏的小角色。
我不換房了，無論因此蒙受了百萬級的損失，抑或是躲過了一場崩潰。
而今夜的北上廣，那麼多萬家燈火下，依然有像我一樣微不足道、為生活奔波、被強者計算的人，在重複我那夜的憂慮，究竟還買不買，追不追，要不要投身到新一輪資產泡沫中，一起膨脹或者一起破滅？
樓市和股市在近期是驚人的相似，詳見下文分析。中國樓市最後逼瘋：套貸者給剛需者套上「終極絞索」 選自張庭賓的文章
網上一個段子形象地說明了套利模式：
我和我老婆現在在北京只有一套房子，我可以把房子只寫在我老婆一人名下，然後和我老婆假離婚。
現在這套房子值700萬，我讓她把房子1000萬賣給我，我首付她300萬，貸款700萬。
這樣，我們繼續住著房子，手裡多了700萬，用這700萬投資（包括投資到我公司）的利益，剛好可以用來還貸。如果房價大跌，我就不還貸款了讓銀行把房子拿走。
這樣我們的房子就在高位變現了；如果房價繼續漲，我還可以在適當的時候真賣出去，再賺差額。
現在北上廣有很多人在這麼做，這就是次貸危機的來源。
在令所有預言和詛咒樓價下跌者紛紛折戟之後，中國妖魔樓市終於進入最後的瘋狂時刻，正如A股上證指數在2015年6月攀上5000點——市場一邊是主力瘋狂地賣出套利；一邊是被逼空逼瘋的人放槓桿瘋狂買股！而央行現在的行為與當時證監會可謂如出一轍——給買房（股）者加槓桿！
樓市與股市冰火兩重天，只因政府有形之手的調控。跟去年A股國家牛類似，現在的人造房市異曲同工。
1、降首付=加槓桿
2、暫停開發新地塊=暫停IPO
3、契稅營業稅調整=降印花稅
4、專家談一線城市還要漲一倍=4000點是牛市起點
5、深圳均價10萬=全通教育500元
6、鼓勵農民進城買房=最後的散戶進場
樓市這股瘋漲的妖風是從深圳刮起來的！2015年，深圳樓價高歌猛進，12月深圳新房同比漲幅高達47.5%,二手房同比漲幅也達到了42.6%，而僅一河之隔的香港，樓市冷風驟起，這成了中國樓市奇特的一幕。
而今年初以來，深圳式的瘋狂上漲正迅速傳染一線和省會城市！這到底是為什麼？
中原地產的數據顯示，香港二手住宅價格去年第四季度下跌6.9%，創下七年來的最大季度跌幅。
1月20日，香港地產四大家族之一、恆基地產主席李兆基旗下的半山豪宅項目帝匯豪庭公布了首份定價單，定價較同區豪宅下調了近3成。與此同時，地價下跌更猛。
2月12日，香港地政總署公告顯示，春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，其樓麵價僅每平方1.98萬港元，與2015年9月出讓的同一地段的地塊相比，價格大幅下跌了近7成。這僅相當於北京六環邊一幅地塊價格的一半。
香港樓價地價下跌是因為外資和港資不看好香港和大陸未來經濟，以李嘉誠為代表的資本大佬正向外轉移資本。這個大背景深圳也在其中，並無本質差別。
香港與深圳的差別有兩個：
1、香港商業銀行都是私有的，且經歷過多輪樓市暴跌周期，因此其老闆對於房地產風險十分警惕，一旦大勢不秒，就收縮貸款。而深圳的商業銀行大多是國有控股的，且沒有經歷過樓市崩盤的慘痛教訓，特別是如果銀行的高層主管或親友手裡面也有大量的房產需要變現，則他們難免有放水放貸的衝動；
2、香港貨幣自由兌換，可自由離境，市場傳導機制效率高；而深圳居民貨幣兌換有限額，難以自由離境。不過，有一種人例外，即在深圳開公司的香港、外資老闆（或在海外有貿易公司的珠三角老闆），他們在深圳內地有公司（工廠），有房產，有外貿業務。
據一位熟悉香港和深圳的朋友披露，2015年內地其他一線城市房價受到抑制，而獨有深圳房價大幅上漲，就是由這批有房有公司的香港人開始炒起來的，賣房者大多是這些老闆，買房者很多是這些老闆們的保姆或司機，老闆和保姆、司機簽個假的勞動合同和收入證明，老闆墊付首付，房產高價轉讓後，銀行再貸七、八成貸款給老闆，這樣老闆房產相當於拿到房價大幅上漲後70-80%的貸款，這個貸款比例遠高於常規住房抵押貸款的50%。
老闆們拿到這些人民幣房款後，通過貿易通道出境，兌換為美元，再坐等人民幣貶值。而對於司機和保姆來說，他們也無所謂，反正先住上豪宅享受著再說。這種模式相當於把銀行貸款套出來，大大增加了商業銀行貸款風險。
如此一來，深圳房價的惡性上漲，又反過來對於剛需者形成了極大的逼空壓力，他們害怕在過去多年房價上漲後，未來房價漲得更多，更買不起房，在對過去一再錯失買房機會極為懊悔和十分擔心未來的情緒壓力下，很多人被逼空逼得完全喪失了理智，奮不顧身地買房，就如同去年A股5000點以上加槓桿買股票的人一樣，這樣就推動深圳整個樓市的全面上漲。
作為這種獨特深圳樓市現象的印證，根據各地人民銀行的數據，2014年深圳住房貸款餘額達到了5299億元，超過了北京的4521億元，而深圳房貸與總貸款的比重更高達22.41%，分別是上海的1.7倍和北京的2.25倍。
而在2015年深圳更是杠杠上加槓桿，特別是在9月30日的房貸新政通知後，深圳該項貸款連續增長三個月，投放額分別為 77.5、110.1 及 163.5 億元，環比分別增長 3.5%、42.1%及 48.5%。2015年深圳房貸餘額已經鐵定越過6000億元。
這種並不正常的深圳爆炒樓價套貸的方式，在2016年以來有向全國一線和省會城市蔓延的趨勢。去年9月30日，央行、銀監會聯合發布《關於進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，規定在不實施限購（北京、上海、廣州、深圳和三亞除外）的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付比例降至25%，商業銀行還可以自主下浮5%。
今年2月26日，央行行長周小川在上海明確表態：個人住房加槓桿邏輯是對的。住房貸款應該有大力發展的階段。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。首付比例降低是有空間的。今後可能會考慮給銀行更多自主權，讓他們來制定首付比、利率。
這就給了其它一線和省會城市複製深圳套利模式打開了空間。因為各地都有很多企業家、政府官員手中擁有大量房產，他們很匱乏現金，也可以找保姆、司機和熟人高價購買自己的房子，從商業銀行套取貸款。從而將自己手中的積壓房產脫手，而給剛需購房者套上絞索，也將商業銀行拖進了放貸違約高風險的泥潭。
樓市的最後瘋狂上漲將對中國實體經濟進一步釜底抽薪，當40%的上市公司的年利潤不足購買北上深的一套好房。當高房價極大地推高了土地、勞動力成本，實業精神和科技創新將受到致命打擊，在外部美國再工業化，TPP加大資本吸引力的情況下，這不啻於把資本向海外趕！
由於房產在中國國民財富中所佔的份額最大，約佔50%左右，房產的大幅上漲意味著人民幣的國內購買力相應貶值，這在外匯市場人民幣對美元硬扛高位的情況下，再加上一月份商業銀行貸款達到了驚人的2.51萬億元、人民幣降准降息，這都將加大人民幣對外高位和國內持續貶值的價值反差，大大增加人民幣貶值的壓力！
誠然，樓價大漲產生巨大誘惑，使國內現金流去追捧房產，可以遏制居民以人民幣換美元，減少因為此原因的外匯儲備的減少。這在客觀上將為國內外資企業以人民幣換美元讓道，中國的外匯支付項中，除了約1.1萬億美元的短期債務外，約1萬億美元的對外許諾投資外，最大的潛在支出項是外商直接投資（本金2.83萬億美元，考慮到它從1990年代中期就大規模流入中國，這麼多年的商業利潤和匯率利潤，本金利潤很可能超過5萬億美元），截止2016年1月份，中國央行公布的外儲餘額為3.23萬億美元，即便其中沒有賬務作假和呆壞賬，也不足以支付FDI戰略性外流。
樓價大漲的另一個客觀結果是，居民大量的流動性被鎖死在樓市裡，這使得老百姓購買人民幣黃金、白銀等貴金屬的資金大為縮水。倘若未來人民幣大幅貶值，則國內百姓通過購買人民幣黃金白銀，在寒冬抱團取暖對衝風險的最後一條路也被堵死。
總而言之，這一輪的樓市放貸款槓桿暴漲，與2015年上半年股市放貸款槓桿暴漲有著驚人的相似。
不同之處有兩個：
1、樓市的財富總規模約是股市的10倍！其一旦重蹈股市覆轍，其破壞力要大10倍；
2、股市裡放槓桿者尚屬少數，而買房者絕大多數都放3-5倍槓桿，一旦樓價如股市那樣大跌50%，則其製造百姓負資產的規模何止10倍於股市！
筆者原本已經不想再寫這種幾面不討好的文章了，但最近實在看不過眼了，還是要大喝一聲——如果你不想給自己和家庭套上「終極絞索」，千萬別拿著全部積蓄，再加上貸款二三十年買房！
討論股市，房市走勢就是一本正經地討論玄學，還不如去佔一卦來得實在
最近，房地產商資金鏈斷了，得想方法從銀行套出錢來，最近很多答主都說了。我有一套1000萬的房子，我找中介，漲到1500萬，然後叫我親戚貨同學去買，首付3成，450萬過了賬面又回自己包里了，還可以從銀行拿出1050萬，並且房貸利息還低，不過套現的人還不還就說不定了，這買賣太值了。當然還有部分跟風的不明群眾。在美國這叫次貸危機，金融危機就是這麼來的。還說啥，趕緊逃吧！不改革，股市1800點才底
圖片請見原文：女神節里談房市
每日投資資訊趣味解讀，盡在韭菜投資學。
政府開始出手抑制房地產槓桿，今就談談房市。之前的夜報曾經講過，買房首付20%，是5倍槓桿，但實際上有各種方式給自己出的這20%配資，買房人實際出的錢可能只有5%-10%，因此槓桿能達到10-20倍。
大幅槓桿的後果經歷過今年股災的小夥伴都有體會。比如我20倍槓桿買房子，自己出了首付5%，一旦房價下跌超過5%，我自己的錢就已經跌沒了，賣房子連還債都不夠了，我就有動力選擇不要房子了違約。銀行拿了抵押的房子，必然要去市場處置，又會導致價格的進一步下跌。有的小夥伴說我們國家是信譽社會，總不能為了幾萬塊錢一輩子不貸款不用信用卡了吧。我相信跌5%的時候大部分人還能抗一抗，問題是如果跌了20%呢？你投了100萬就面臨400萬的損失。
政府目前的措施是整頓首付貸，就是不允許借錢給買房人做首付，鏈家的相關產品據說已經停了，p2p也在整頓，但我相信只要房價上漲，總是有民間的資金會來做這件事——還有跟親戚借錢買房的呢。
目前國內的房地產市場是冰火兩重天，深圳、上海、北京三個城市今年以來暴漲，其中深圳漲了50%，北京最差也漲了10%，不知不覺中廣州似乎已經落後了。但三四線城市的房子依然沒人要，很多小的地產商被迫轉型。一線城市房價的上漲有三個原因：第一是人口向這些資源集中的超級城市流動，本身就有購房需求，下面圖可以看到北京和上海的庫存指數下降速度是顯著高於全國水平的。第二是貨幣寬鬆導致大資產價格上漲，這點同樣可以解釋最近大宗商品在供給側改革春風下的這輪反彈。第三才是金融槓桿導致漲幅放大形成暴漲。
因此，房地產和股票的不同在於，一線城市的房地產具有使用上的稀缺性:大城市就這麼幾個，都想來住，那就看著辦吧。所以我認為本次房地產需要抑制槓桿控制潛在的金融風險，但還遠遠沒有到如去年股災和日本樓市崩盤般暴跌的時候。
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