怎麼評價萬達的「穩賺 1 號」項目？所謂的「交易憑證類型即非股權也非債權」是什麼意思？
萬達的眾籌產品轟轟烈烈上線了，不同於綠地通過旗下金交所、平安陸金所的債權轉讓，萬達似乎走的是直接融資模式。網上看了一下，大體特點如下：
1、根據快錢客戶端在線客服的回答，融資結構號稱不是股權也不是債權，搞不懂到底怎麼設計的；2、基礎資產是三門峽等5個城市的萬達廣場，今年9-11月陸續開業；3、預期年收益12%，其中6%按年付，另外6%到期一次性付，總期限7年，3個月後可轉讓。以下是相關信息，請大佬們解讀
【6.28更新】
投資協議這樣說：
「萬達有權選擇或者更換部分自有租賃項目」。。。。年化收益1.年化收益來源：a) 凈物業收入：大部分會返還給投資者，但萬達將分走一部分; b) 賬上留存資金的收益2.年化收益分配：「收益不足6%，全部分配給投資者；收益超過6%部分，支付給快錢金融「—&>年化收益上限為6%—&>通篇沒看到建設期（無租金期）會支付年化收益的表述。。。信快錢小哥還是信協議？退出收益1.兩種演算法: a) 第7年萬達回購退出：1.5倍本金；b) 出售第三方或者上市，則增值額萬達和投資者者三七分成。
提前中止條款萬達有權單方解除合同如果a)萬達廣場眾籌項目被相關部門認定不符合法律法規或政策； b) 因為稅務法律法規、政策、商業環境變化，導致投資人根據本協議取得的收益減少。如果以上情形發生，萬達5日返還本金，已派的利息不需返還，新息不派。—&>對這一條無力吐槽。。。。。。洗洗睡啦，大家晚安———————06.21 和快錢客服熱線小哥的討論—————————關於租金收益
我：6%是承諾回報嗎？
如果招商租金不達標或者超過預期，年回報會不會高於或低於6%啊？快錢小哥：6%是預期收益，不是實際金額，無固定收益承諾。。。
（其實小哥說得很委婉，我就不還原原話了哈&>&<，下同）
我：那我怎麼知道收益是多少啊？
快錢小哥：快錢官網上每年會在7月15日前公布相應審計報表披露收益，然後每年7月15日派息。
我：我看到幾個商場都是16年9月以後才開業，那是不是15年到16年就沒有收益了T^T? 要是延期開工我不是更晚才能拿到收益T^T?
快錢小哥：從15年6月18日開始計息，16年給錢的！
—&> 非股非債Point 1: 收益和租金掛鉤，股權啊（經營風險在投資者）。沒有租金的時候，土豪萬達也付錢，債權唄（6%低成本融資蓋房）。時股時債，營(hu)銷(you)核心思想——跟著萬達，有肉吃。。。。
關於資產增值
我：第7年56%是資產增值是保證的嗎？會不會變動啊？
快錢小哥：56%是預期值，但是萬達承諾不會以低於本金1.5倍的出售/回購。
我：我要是臨時缺錢，提前退出是不是就拿不到增值了？
快錢小哥：是的……
我：那退出只在第7年或者第3年嗎？
快錢小哥：第7年是最長期限，我們很有可能在第3年就上市了！也有可能我們找到了好的買家，賣給了第三方。從第3年後都有退出的可能啊。
我：如果商場經營不善甚至關門了，我會不會血本無歸?
快錢小哥：……萬達保障認籌資金，具體可以參見投資人協議規定（嗯，開業後租金風險在你，本金風險在萬達，萬達會賠多少錢看傳說中的《萬達廣場眾籌項目協議》就知道了）
—&> 非股非債Point 2:這是一個沒有固定期限的產品，3年內是凍結期（其實也就是商場的養商期），3年後租金上來了，資產也能賣個好價，萬達覺得價格合適買家合適，我們就攜手退出吧，當然賣給誰怎麼賣還是萬達說了算（反正不低於1.5倍本金就好）。 這個產品期限好靈活，REITs上市只是個抓眼球的噱頭，其實只要有第三方買家就好。再不濟，第七年萬達回購唄，反正那個時候片區已經成熟，商場租金已經很高，1.5倍回購真心白菜價。核心思想——用你的錢，養我的商。（至於資產增值額怎麼分，萬分好奇，下一個「穩賺一號」上市一定要去看看那本神奇的《眾籌協議》）
這真是一個神產品，深深讚歎萬達的智慧。本來的萬達是用小體量自持帶大體量銷售，銷售物業賣完，自持物業基本算是白得的，放著收租金就好，但是由於萬達開發的區域一般都比較生，初期租金並不可觀。現在有了「穩賺一號」，自持部分也完全輕資產化了，低息眾籌建設款，租金最低的起始經營期的風險完全轉移，等到動蕩期過去，要銷售要自持，萬達再以一個輕快的顧問身份回來處置。猜想，穩賺一號里打包的幾個商場在萬達的資產池裡應該是比較雞肋的，不會有太高的增值，但也不會有過低的收益。穩賺一號，萬達穩賺的一號。
謝謝 @何田 邀。
長期看，萬達一直想向美國那樣用REITs的模式在公開市場上融資。目前還沒有機會的情況下這可以說是一種過渡階段。
輕資產，重運營的模式是一種趨勢。不過這種眾籌資金應該也只佔項目投資的小部分。定義：年平均收益有上下限（6-11%）的浮動式債權融資。
運營方的獨立性：運營方叫「萬達穩升」，估計很難獨立運轉。
租金收益：年平均收益在0-5%之間。低於6%，全部給投資者；高於6%，超出的部分給關聯公司「快錢金融」；前兩年，哪有什麼租金收益。
出售收益：年平均收益約為6%，7年後，無論項目升值與否，都只能以1.5倍的價格出售給萬達。貶值，誰願意花1.5倍的價格買。升值，幹嘛不以1.5倍的價格賣給萬達。
上市收益：低於6%。不值錢才上市，值錢就賣給萬達啦。上市，惟一的動機是給萬達洗地，投資者收益率會低於6%，還不如出售給萬達的高。
以上內容，是基於假設「萬達穩升」不獨立運轉下做出的推測，如果「萬達穩升」能獨立運轉，則另當別論。
三年期，不保本…這就是萬達玩輕資產的第一步，為啥玩輕資產？因為重資產模式已經嚴重拖累了該企業的野心步伐，要擴張，玩金融…
我截取我今天文章中的一段吧：「PPP的本質就是投資人和政府收益共享，風險共擔」。萬達的「穩賺1號」也是一樣。在萬達給出的預期12%的年化收益率中，只有6%是固定收益，而另外6%則是會根據項目的實際情況浮動。這就是輕資產為何如此受歡迎的本質原因：狡猾的企業家不僅可以通過這種方式以少量資金撬動更大規模的項目，還可以實現風險共擔。
想看對萬達眾籌這件事的全文解讀，可以關注我的微信號煮歷史品金融（ID： pinjinrong） 哈，還會免費發布互聯網金融監測報告，現在我還會發紅包 = =典型的質押未來可預測應收賬款融資，一般我們叫經營性物業貸，實質是債權融資起名字忽悠老百姓的，如果其中交易結構不符合銀監會相關要求將涉及非法集資。
這幾天很忙，隨手一答不基於股權也不基於債券的意思是基於收益權……基於股權的話萬達或者承擔回購義務要麼萬達要實質性的分享項目收益。基於債權的話對企業的負債率有負面影響。基於收益權的話就是連抵押都不能做了，不知道萬達集團有否對本金部分提供擔保？
謝邀。這個問題可以反過來問，前些年萬達發展最好的時候為啥不集資？為啥房地產行業走下坡路了給大家集資？有錢企業自己賺，有風險了想到大家了。在HK資本市場無所作為的萬達只能回到內地搞集資建房，這就是市場的無情。我算過萬達的投資收益率，別說題主提到的幾個四五線項目，就是很多開業好幾年的項目收益也很差，手頭的數據只是不方便公布罷了。最後，不管你們買不買，我反正不買！要是淘寶集資我還是要考慮下的。
多圖。
我是萬達的一名小小的置業顧問（無編），剛畢業一年，實習就在萬達了，一年多的經歷和收入告訴我，跟著萬達就是能賺錢，賺大錢，哈哈，考慮到馬上就要買車和剛投出去給同學的項目五萬塊，這邊牛市還在，需要資金炒股，所以只能在內部認購的時候含淚刷兩萬了。關注港股的知友應該知道的，萬達商業在去年12月上市以來，股價表現平平，一直在發行價48元上下波動，就在今年4月萬達提出輕資產模式和王健林講未來十年要建設開業500-1000座萬達廣場的時候，股價一路上揚，最高打到77塊，所以外資還是比較看好這個資產證券化的，因為成熟的發達國家商業就是這樣的。
多少客戶網上沒申購到穩賺1號求著我要內部額度啊。
還有，萬達已經連續九年30%以上的速度發展了，王健林董事長的眼光和格局不是蓋的，萬達正開始第四轉型了。看看近期幾年萬達的海外併購就知道了。
女神（萬達）和高富帥（銀行、信託）玩夠了、撈足了，開始找屌絲（普通投資人）接盤，安心過日子了。
收益權轉讓
作為同行，看到大家都缺錢，都在想辦法搞錢，我就放心了。
反正萬達是缺錢了！明擺著的事，誰投誰傻逼，三年定期，這什麼年代了？隨便搞點什麼投資不比這個強，剩下6%等著吧！你們知道萬達商鋪入駐率是多少嗎？金街都成了死街，整個業態設置就有問題！ 萬達每個項目去年抵房一個億你們知道嗎？說白了就是缺錢了，還不是一星半點！給你12個點？為啥不貸款！反正他們自己員工都沒人投！
朋友大望路的萬達工作，據描述：萬達金融對未來抱有遠大的理想，但僅僅只是理想。部門的領導團隊全是房地產元老級前輩，沒有資深金融從業人員。就是說對這條道路發展缺乏正確認識，優勢只在於可以通過關係拿到不錯的融資項目（目前貌似也沒有）萬達金融還不止於眾籌，還想開拓保險、p2p、基金……錢多就是好啊，可以亂來^ε^
收益權，拆分，傘狀結構
類似於 REITs ，投資前景如『啤酒只能喝三瓶』說的，接盤俠的角色。另，1這類產品應該是私募性質，不能公開發行，2中國目前沒有開放 REITs業務，即該業務非陽光。
REITs即房地產信託投資基金，就是把流動性較低的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產。通常以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者。推薦閱讀：
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