中國房產與澳洲房產的區別？
澳洲投資房產坑很多。在澳洲投資，必須買別墅，不要買公寓。很多國內中介都推薦公寓，因為傭金高。澳洲本地人幾乎不買公寓，只買別墅；而且還喜歡租別墅。公寓的空置率非常高，而且因為二手不能賣給外國人的緣故，幾乎很難轉售出去。目前，澳洲好的地段別墅非常稀缺，且沒有一手房，意味著國人海外投資者，只能買新興社區的別墅。但是這些別墅的外國業主持有過高，反而會阻礙澳洲本地人的購買興趣。因此，投資澳洲，除非是剛需房，否則投資要慎重。
我來說數我的不一樣的觀點～ 為了響應「雞蛋不要放在一個籃子」里的經濟規律的號召，海外投資在這幾年越來越成為一個很熱的話題。澳大利亞，之所以能成為時下最熱門的海外投資置業目的國，是有其多方面優勢的。 首先我想說，澳洲投資不是坑很多，而是需要投資者了解的方面很多。之前看到樓上的回答說千萬不能買公寓，我覺得這就是仁者見仁智者見智了。第一，公寓和別墅的受眾人群是不一樣的，公寓面向的是在CBD上班的白領以及大學附近的學生，而別墅受其土地及建築較大的緣故，往往分布在核心區以外的低密度地區，更多面向那些成熟的大家庭，老外30～40歲的孩子多，小房子住不下。但是不論是公寓還是別墅，對於不同的受眾人群來說都是剛需。所以不存在「只能買別墅，不要碰公寓」這一說。
第二點，「公寓空置率高」這一說法很片面。我們討論的公寓大多都是在市中心或附近，區位很好的公寓，這樣的區位屬性就決定了其稀缺性，決定了其在保值升值方面得天獨厚的優勢，這是別墅不能比的。要知道，在市區核心區域別墅是很少且很貴的，以悉尼為例，靠近市中心的別墅都是海邊豪宅，或者是城中低密度富人區，往往都是土地和房屋面積都很大，總價很貴的別墅，確實更具有稀缺性，但是作為投資來說不是大眾可以承受的。公寓空置率高只出現在墨爾本CBD的部分地區，這也是因為其規劃不科學供過於求，好壞參差不齊等原因導致的，部分公寓價格奇高，高於墨爾本同區位平均房價太多，才導致了部分公寓空置率高的情況，但這也會很有限的很個別的情況。對於別墅而言，房屋面積往往都很大，很多時候不是整租而是分租，如果投資在不成熟的區位或是人口密度過低的欠發達地區，空置率會更高！這都是相對的。
我們投資公寓和別墅都要把握相對應的不同原則！悉尼－墨爾本－布里斯班－黃金海岸四大目的城市，發達城市人口多，成熟度高，投資安全性就會好！ 投資公寓：盡量靠近CBD地區，兩房為宜！公寓畢竟小，好租好賣，投資自住都可以。公寓都是樓花，其價格都是高於周邊現房價格的，這是常識，但是也要注意不能高於市場價太多，否則1年半2年後交房不一定能漲到買價。注意了解所在區域的人口結構！！！中東區或者印度區盡量別碰，有的房子看起來便宜，區位好，比周邊都便宜，殊不知可能掉進了中東人或者印度人的區里！不是歧視人家，而是事實上就是澳洲大城市往往中東人和印度人的區各方面都很差強人意，房價很難上漲！這一點很多海外投資人都不留心，很容易吃虧！ 投資別墅：別墅對於中國人而言概念非凡，但是在國外就是很普通的人家也可以住的一種房子而已，所以有些國內房產投資機構就藉此大做文章，大肆宣傳別墅好，誤導投資人，我們也要理性對待別墅。別墅受眾人去以學生和家庭為主，投資別墅最適合選在距離市中心20公里左右（悉尼50公里左右）的區位，價格適中，區位相對較好，主要以別墅為主的低密度生活區。根據預算選擇土地房屋大小，大小均可各有優勢。注意該區位成熟度！！！這是很多人忽略的。很多機構宣說自己的房子周邊區位有多好，未來會有各種設施，是多麼多麼好的未來之星，這就是值得注意的地方了，有些地方是真的有潛力，交通便利且具備一定的生活設施（學校，醫院，購物中心，生活超市，公園等），即便遠了點我也贊成投資，畢竟投資是賭未來。但是有些地方就不然了，宣說是未來如何好，現在其實還是不毛之地，其投資安全性很差，自然容易砸手！ 最後：不論是公寓還是別墅都有其獨特不可替代的價值，都具有很好的投資屬性，不存在哪種不能碰的問題。但是對於我們海外投資人而言，最需要注意的就是搞清自己的需求，如果是投資就要理性分析投資屬性，以投資態度對待，切忌想的太多太遠，很多人自以為未來還要去住或者孩子留學等很多不確定因素，把自己框死在一套房子上，反而影響了投資的理性成分。「以房養學」是個很好的概念，但是它有很多方式，不要曲解概念也不要過於單一的理解。搞清自己的需求，積極投資，理性投資，在需要做決定的時候有魄力當機立斷，這才是一個優秀投資者的素質。 祝你投資澳洲房產一切順利～有問題可以隨時問我哦～中國：
1.限購（北上廣深）2.銀行貸款政策槓桿相對較低（比如北京的第一套30%、第二套50%）3.貸款需要本息同還，無形中對讓購房者和投資人壓力較大4.40、50、70年產權，並且只有使用權，沒有土地擁有權。
5.一線城市房價過高，房產泡沫較大。6.從出租角度考慮，北京上海房屋空置率約35%7.環境污染、政策不穩定、宏觀經濟調控尚不夠科學、未來發展規劃雜亂無章、一線城市人口過於膨脹、房屋供需供大於求（有錢人買N套房，沒前人住不起房租房）。澳洲：
1.大部分房產項目不限購2.銀行貸款政策槓桿高（10%首付，交割期20%）3.貸款可以在一定時間期不還本息，只還利息。（5年為一個期限，第二個5年可以重新申請貸款並且繼續保持不還本息，也可以換家銀行繼續貸款）4.永久產權5.五大首府城市房產泡沫相對較低（禁止海外人士購買二手房、樓花只出售50%給海外人士、政府發放土地嚴格有限、建築工人的稀缺致使房產項目建築周期相對緩慢）6.從出租角度考慮，墨爾本、悉尼、布里斯班的房屋空置率平均為2~3%。
7.環境非常好、宜居、墨爾本被連續多年評為世界最宜居城市首位、布里斯班的黃金海岸和陽光海岸保證了當地優質的旅遊度假勝地、政府政策穩定（工黨、自由黨）、宏觀經濟調控穩定科學、未來發展規劃穩健有序、首府城市人口增長穩定（作為移民國，更多的gdp增長來自於外資的流入）、房屋供需關係目前多數屬於供不應求（因政策緣故，購房對當地人來講壓力很小）。敲了半天的字兒，僅代表我個人根據幾個月來很多書籍及官方數據和一些公眾號得來的部分結論，個人認為澳洲房產投資非常科學穩健，當然，美國房產投資本人也略有研究，並且也非常看好，畢竟從08年次貸危機至今美國多數地區房產已經屬於歷史最低點，加上美國是經濟第一大國，未來增值可想而知，現在入市將是非常好的時機。但是美國房產投資屬於簡單粗暴型，並且由於憲法內容致使可以將美國房產比作第二個瑞士銀行。國內房產過去的30年是一個非常大的爆發周期，未來未必在一線城市還會有，畢竟，國內的房產市場，在全球角度來講，是非常罕見的。
投資需謹慎，更需要自己更多的關注和了解，你的顧問只是顧問，一名好的顧問一定是會希望幫到客人，而非為傭金，君子愛財取之有道。首先，最大的區別是澳洲房產是有地的，而且是永久產權。這一點不管別墅、公寓、還是排屋都一樣。那區別在哪裡呢。或者說陷阱在哪裡呢？在於產權是共有的，還是完全獨立的。說簡單些，別墅的產權就是獨立的，只有房主擁有，而公寓，排屋這些的產權是和別人共有的。公寓就更慘些，共有的東西更多，每年還要多一筆物業費。只要有共有的產權，就有共有的費用，有一些打著獨立產權的別墅，結果屋頂，或者有一堵牆和鄰居是公用的，那你不但每年多一筆費用，而且房子敲敲打打都得和人商量。有些整體開發的小區也有這種情況，初一看沒有共用的建築，但這個小區是整體開發的，你任何改動都得和以前的開發商申請，這叫啥獨立產權呢。
真正的獨立產權的房子，任何改動只需要跟本地council 申請就行了。這個有啥好處呢，比如50萬的房子，土地值30萬，房子值20萬。房子有折舊，但土地在升值。30年後，房子破舊，需要推了，一文不值（不要驚訝，澳洲找建築商修房，大都只有15年保修）。但土地價值從20萬漲到60萬，加上15年省下來房租，賺得不要太歡快。那公寓有什麼問題呢？說起來也有地，但一棟十幾層的公寓，攤到每個屋大概就10來個平方，那這點地的價值，在同樣50萬的房價中，比例就很低。幾十年後，房子折舊完了，10來平方的米就算翻5，6倍，那還是虧的阿。當然，公寓因為有物業管理，可以保持得久些，但物業管理費也是錢阿，而且越到後面，物業管理越貴。那為啥大家買公寓呢？租金高阿，同樣價格的房子，公寓比別墅租金貴一倍都不奇怪。所以公寓靠租金賺錢，自住就不要考慮了，別墅更多的是靠土地增值。這點跟國內考慮的地方完全不同。
有些中國人因此喜歡買大地的房子，但這樣每年市政費和水費又高了，所以根據自己需要，買合適的房子才是最好的。比如說我有個朋友參加工作後不久在阿德離城2公里的地方買了套二室的老Unit，22萬，貸16萬，每個月還100多。租出去250一周。同樣地段的二室House大概要50萬，貸40萬，每個月還300出頭。租出去還是250一周。不管是投資還是入住，Unit顯然對他來說更合適。中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由此帶來了中國和澳洲房地產市場的巨大差別。這種差別體現在澳洲房產交易的方方面面，滲透這購買澳洲房產的整個過程。了解這些區別，是我們進行澳洲房產投資的知識基礎。
1、 產權擁有期
中國：70年產權 澳洲：永久產權
2、 產權取得時間
中國：現房交割後一段時間 澳洲：現房交割時
3、 期房首付款條例
中國：簽合同時付30% 澳洲：簽合同時付10%
4、 期房貸款（澳洲房產貸款）
中國：中國簽合同後馬上還款，連本帶息，貸款手續複雜
澳洲：簽合同後不用立即還款，現房交割後才開始還款，貸款手續簡單
5、 還款方式
中國： 本金利息同時還，還貸壓力大，購房者現金流壓力緊張
澳洲：一定期限內可只還利息不還本金，還貸壓力較小
6、 交樓及資金風險
中國：如有爛尾樓，買家受害
澳洲：首付有信託保管，買家萬無一失，還有利息收入，無爛尾樓
7、 市場及法律情況（澳洲房產法律相關）
中國：正在提高 澳洲：成熟規範
8、 法律保障
中國：開發商與業主之間信息不對稱，相關法律不健全，小業主利益難以受到保護
澳洲：健全的法律制度，專業律師維護小業主的切身利益
9、 再次貸款
中國：較難獲得銀行通過，房屋不通過出售無法將升值部分套現
澳洲：隨時按當時市場價增加貸款，在不出售房屋的情況下將房屋升值部分提現，具備再次投資的條件
10、 信用體系
中國：不健全
澳洲：完善成熟，發展商誠信度較高（為什麼說在澳洲購買期房（樓花）幾乎沒有風險）
11、 區域性城市化
中國： 普遍較差 澳洲：完全屬於發達國家水平，完善合理
12、 物業管理
中國：正在摸索提高，樓房折舊快 澳洲：人性化，水準高，房屋折舊少
13、 新舊樓市場
中國：樓市以新樓為主，舊樓承接力差 澳洲：樓市以二手樓為主
14、 買賣自由度
中國：產權轉換期長，受限制
澳洲：私有制產權隨買隨賣，無論現房期房
15、 物業出租
中國：較困難，管理不便 澳洲：容易，管理規範
16、 不確定因素
中國：面臨徵收物業稅、遺產稅的可能，政府宏觀調控
澳洲：完全市場經濟、無遺產稅
17、 稅務優惠
中國：通過投資房退稅額度很低
澳洲：可通過折舊或其他無形及有形支出扣減部分收入所得稅
澳洲房產投資模式和國內寫的大不相同，自己剛入行澳洲房產顧問，來知乎學習和分享，用以下這個簡單的分析給各位有興趣的朋友講解一下澳洲澳洲房產投入和回報的模式。
這篇內容對於剛了解澳洲房產的朋友是最有效的說明。好多房產投資者在購置選擇物業的時候，總是沒有弄清自己具體需要投入多少，也沒有弄清投資的回報是怎麼產生的？進入市場時略顯莽撞，有時候資金也沒準備好搞得焦頭爛額。其實歸根結底就是因為大家沒有在初期把帳算理清。
關於投資的計算方式其實很簡單，現在我們就回顧下基礎數學，首先舉例一些所有數據，以後大家就可以自己按照這個方式來算。
首先的前期投入：
假設你要投資一套2年半樓花$68萬1000的房子
首付就是房屋總價的10%也就是$68100 再加上$495市場價的律師費
前期投資所需要的數額一共就是$68595
印花稅的支付：
在房子成交之後的15個月前要交一個印花稅，這個澳洲印花稅的計算方式，大家可以下載一個軟體叫做tap mortgage，只要輸入數額，它會直接給你算出你應該支付的印花稅那麼這個$681000的印花稅是$26456
交房時的支付
房子交房後你需要支付的就是另外的10%$68100 +$495市場價的律師費，還有一個不超過$2000的雜費。
所以一共下來你投資一套68萬1000的房子，你的總投入應該是$16萬5646，除了首付$68595，印花稅在合同交換15個月再交，而後期支付的費用$70595，你的期限是合同交換後2年半。
而在房子升值上面，假設每年的升值比例是10%，在房子交房的時候，其實房子已經從市場價68萬1漲到了$824010，你的投資回報率在2年半的時間已經達到了110%.
以此類推，在交房後5年，你的房子已經翻倍了，其實有的人可能會嘩然，甚至會表示懷疑，有疑惑的小夥伴們，建議你們上網找一下歷史記錄，或者留言給我，我有數據可以為你找到以前的成交價等所有信息。其實樓花2年+交房5年一共7年的時間，房子才翻一倍並不值得一提，找到有能力的中介，買到好的產品，收益其實是遠遠超出這個數字的，本人做顧問也是從為自己投資的角度開始的。周圍早些入行的同事年收入$10-100萬都是常態。
回到主題，那麼交房後5年，在很普通的情況下，你的房子會漲到 $132萬7076， 你投入了$16萬5646 ，假設你把房子賣了，房價的增長額已經達到了 $64萬6076也就是你的投資利潤。
假設你在沒有避稅，急用錢的情況下你的投資利潤也達到了$45萬8713.96。
在租金方面，68萬1，我們假設在幾年都不漲房租去抵消中介管理費的情況下，我們以每周$650的價格租掉，每年是$33800. 我們的貸款利率每年是$27248，水費，物業管理，以及城市管理每年是$5000的情況下，總支出為$32248。我們的平均的年收入為$1552
而如果你把這些錢放入銀行呢？你的7年的利息不過為$49230. 我們把錢拿來做投資，假設這是我們不放錢在銀行的損失
我們把總利潤: 租金的收入+不避稅情況下的房屋增值- 如果錢放在銀行的情況下
我們得出的利潤應該為$417244
摺合年回報率為35.98%這個是每年平均最保守的實際利益。
關於澳洲房產投資，個人得出的結論，其實它是種機遇，是各國政府與文化與世界經濟，環境所造就出來的一種機遇，因為現在的情況是澳洲的房價跟它國民收入對比下，房價太低了，而且澳洲吸引著全世界越來越多人想來到這個地方。有能力的朋友，該是你入場的機會就不要錯過了，不投資的錢只能無止境的縮水。對於不是做大投資生意的大眾華人居民這是一條非常合理而又不存在股票期貨等高風險的非常適合家庭操作的投資。希望這篇短短的文章可以給幫助一些人，或者給到各位一些小小的啟發·！
近日，一則《溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期須按房產價格三分之一繳費》的新聞引發輿論關注。
據溫州媒體報道稱，當地一部分市民正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金， 100多萬元的房產，續期就要再繳納30多萬元。
房子70年後怎麼辦？溫州上述問題隨即引發全國廣泛關注，也變得迫切和現實起來。據稱，溫州上述狀況在全國可能也屬先例。
中國人其實只是在花錢租房此事件發生後，引髮網民熱議。湖南網民「娜迪婭」說，「北上廣深的房子續費是房價的三分之一！算一算！每戶都是幾百萬，哈哈！」，山東網民「鵬翔九霄」說：「看誰還敢買房。租房是最好的選擇。」
江西網民「海納百川」說：「土地是誰的？這個國家不是人民的？是少數人的？」浙江省網民「EPOX」說：「在中國大地上就沒你一分土地是自己的，買一套房子就買一個殼。」
鳳凰財經4月16日針對溫州這一消息，發表題為《所有的房東，都是一個長期租戶？》的文章提到，1949年之後，中國所有土地不再歸屬民眾所有，而是歸為國有。也就是說，老百姓失去了擁有自己土地的權利。
澳洲房產VS中國房產
海外投資在這幾年越來越成為一個很熱的話題。澳大利亞，之所以能成為時下最熱門的海外投資置業目的國，是有其多方面優勢的。
公開資料顯示，澳洲、美國、加拿大等西方國家的民眾都擁有房產永久產權，意味著可以世世代代穩定居住，中國人因此更青睞海外置業。
澳洲海外投資審查委員會（FIRB）數據顯示，澳洲房產近40年房產增值7%～10%，2014年到2015年間，中國人在澳洲的房產投資總額大約為1188億元人民幣。中國已經超越美國成為澳洲房產的最大獲批外國投資來源地。為何澳洲房產對中國投資者具有如此大的吸引力？01產權擁有
中國：70年產權
澳洲：永久產權
02產權獲得時間
中國：現房交割後一段時間
澳洲：現房交割時
03期房首付款
中國：簽合同時付30%
澳洲：簽合同時付10%
04期房貸款
中國：中國簽合同後馬上還款，連本帶息，貸款手續複雜
澳洲：簽合同後不用立即還款，現房交割後才開始還款，貸款手續簡單
05還款的方式
中國： 本金利息同時還，還貸壓力大，購房者現金流壓力緊張
澳洲：一定期限內可只還利息不還本金，還貸壓力較小
06交樓以及資金風險
中國：或出現爛尾樓，買家受害，且無精裝修房
澳洲：首付有信託保管，買家萬無一失，還有利息收入，無爛尾樓
07市場及法律情況
中國：處於提高階段，漏洞較多
澳洲：成熟的條例規範，保障買家權益
08法律保障
中國：開發商與業主之間信息不對稱，法律不健全，業主利益難以受到保護
澳洲：健全完善的法律制度，所有合同經專業律師之手，切實維護業主的切身利益
09再次貸款
中國：獲得銀行通過較為困難，房屋無法或很難將升值部分套現
澳洲： 隨時按當時市場價增加貸款，在不出售房屋的情況下將房屋升值部分提現，以用於再次投資下一套房產
10開發商的信用體系
中國：善不健全，開發商信息不完善。
澳洲：完善成熟，開發商誠信度較高，在澳洲購買期房，樓花，幾乎沒有交付的風險。
11關於物業管理
中國：樓房折舊快，物業管理差，不能充分保障業主權益。
澳洲：人性化，辦事效率高，房屋折舊少，減少業主擔心。
12樓房買賣自由度與遺產稅制度
中國：產權轉換期長，受限制，有著高額遺產稅。
澳洲：私有制產權隨買隨賣，無論現房期房，且無遺產稅。
13物業出租
中國：比較困難，管理不到位，空置率較高
澳洲：不容擔心出租問題，低空置率，物業管理完善。
14稅務優惠
中國：通過投資房退稅額度很低
澳洲：可通過折舊或其他無形及有形支出扣減部分收入所得稅（購買澳洲房產所得的稅收抵扣）
15買房優惠
中國：首次買房無優惠，豪宅加倍徵收契稅，物業兩年內出售全額徵收營業稅
澳洲：澳大利亞本士居民或永久居民首次置業政府會進行補貼，豁免部分購房印花稅及貸款印花稅
由此可看出，和中國相比，澳洲房產市場更為成熟與規範，信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。澳洲房產為永久產權，沒有遺產稅，投資門檻低，還款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險，交付後馬上可以出租，還可享受負扣稅優惠。租金回報率高且空置率低，適合中長期投資。澳洲完勝！
West Bridge作為專業澳洲房產置業公司，提醒大家：
海外房產市場的規則與國內的是有很大不同的，如「負扣稅制度」，只是其中的冰山一角。再加上語言、距離、文化等差異，自己動手買澳房，不如找人幫你去做這些事情。
中國房產與澳洲房產的區別如下：
一、產權概念不同
產權包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。
澳洲房屋產權是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作為不動產與土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。
國內房產僅包括70年的使用權，並不包括所有權（參見土地管理法，即土地使用權未到期國家也可徵用）在澳洲，房屋和土地買賣是分開處理的。買house的時候簽合同，簽的是landhouse package合同，先簽土地轉讓合同，再和開發商簽房屋買賣合同。如果買家有更多要求，也可以先買好地，自己找設計師設計，再交由政府審批。如果買apartment，也是有土地所有權的，叫joint land，就是和別人共有的，能省去很多麻煩和每年一付的land tax.
產權決定了在買房時銀行的貸款機制和還款策略，這在後面會講到。
二、增值潛力不同
我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康，致了富。聽朋友說，上海房價增長最誇張的時候三個月翻了一番，只能讓人後悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺後來人的錢呢？
在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬鬆的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租房更勝於買房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。
澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對於其他國家也更加健康，風險相對較小。
三、風險性差異
1. 空置率（vacancy rate）
空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
下面是幾組數據參考：
2009年2月末，上海商品房空置面積由2008年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，佔全部空置面積的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，佔全部商品住宅空置面積的60.2%。
北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址資料庫。據悉，該資料庫共採集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%.
空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，在42年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。以澳洲最大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮動。
上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。
對於留學生而言，多數人都有過租房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況並不鮮見。人多房少，供小於求，這就是澳洲各個城市鄉鎮的真是情況。
2. 租金回報率 ROI （return on investment）
簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小於3.5%.其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。北京並非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%.
與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%.墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston， Townsville一類的礦區或軍區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想像的11%—13%！
四、政府立場
1. 上文提到不算政府補助和退稅收入，ROI已經是5.2%，基本和房屋貸款利率（5.5%左右）持平。因此，在澳洲，租房住還不如自己買房。可是，澳洲人推崇自由與提前消費，甚至七十幾歲的老太太，拿著政府養老金還每周出去打工，就為了一個人住在manly beach，圖的就是這個范兒！政府犯愁了，「求求你們了，買房子吧，我給你們錢，一次性給一大筆，每年還退一筆！買了房，你好我也好。我這能刷數據，能降低養老負擔，你能撈一筆，還不算你們遺產稅！買吧買吧，再不買都讓中國人買沒了！」
不是誇張，上面所述句句有理有據。在新南威爾士州，首次置業者購買65萬（房屋中位價）以下的新房或樓花，將獲得15000萬澳元的補貼，該補貼將於2014年1月1日起下調至1萬澳元。在昆士蘭州，首次置業者從2012年9月12日起可申請15，000澳幣政府資助，但房價總額不得超過$750，000，而且必須是新房或者樓花。如果房價總額低於$400，000，免去印花稅。而維多利亞州政府從2013年7月1日起開始推行新的首次置業者補貼，補貼金額為10000澳元；此外還將印花稅的優惠比例提升至40%。
2. 澳洲是唯一一個施行Negative gearing tax return的國家。很多人把它稱為負扣稅。顧名思義，負負得正。不但不扣稅還會進行稅務補償。當然也有前提----投資用途。為了鼓勵房產投資，ATO稅務局把個人房屋出租當成了一種會產生assessable income的小生意！眾所周知，會計有一個原則叫accrual accounting，中文叫"權責發生制"——是指以實質取得收到現金的權利或支付現金的責任權責的發生為標誌來確認本期收入和費用及債權和債務，即收入按現金收入及未來現金收入――債權的發生來確認；費用按現金支出及未來現金支出――債務的發生進行確認。通俗地講就是：算賬的時候將折舊算進去，你似乎虧了，但是實際上你又沒虧，因為賣房子的時候沒人管你折舊什麼。
假設去年，你買了套60萬的新房子，第一年折舊在18，000左右。在租房這個小生意上，你的其他有形支出還包括council rate， water rate， strata， interest……收入是rent。一切按最保守計算，ROI=5.2.收入-支出=$600*52（一年的租金）-5.5%*$48，0000（貸款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那麼在會計上，你這套房子的總虧損就等於折舊額 $18，000。接下來該重新計算今年的tax liability了。因為投資"虧損"的緣故，你今年的taxible income變成了$62000 （80000-18000），實際應該向政府上交稅額$11，697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。 可是已經交上去了$17547怎麼辦啊？ 要回來不就是了，給ATO交個申請上去，不算房價漲了7%-10%，今年又因為房子多拿回來$5850.
由於收入越高者稅率越高，從上述演算法可以看出，房產投資對於高收入人群有更好的避稅效果。比如如果年薪達到$20，0000，在本套房產上的年退稅額將是$8，100.老婆在accounting firm工作，經常幫公司或個人退稅，發現但凡像醫生律師之流的高收入者，帳下必然有數套不動產用來抵稅。所以高收入者每年上繳的稅額通常低於低工資人群，甚至不用繳稅。這也映證了資本主義社會所謂窮人越來越窮富人越來越富的規律。
3. 澳洲政府很希望"自己人"來買房子，但是在這個追求所謂"民主、公平"的國家，又不能對沒有PR的人區別對待，所以誕生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board） 這樣的機構用來限制非本國人對每個Project購買的數量限制。一般情況下不能超過50%，並且要通過律師向Firb遞交申請。購買新房或者期房，政府會100%批FIRB，因此可以放心購買。即使是以後簽證到期回國，所購買房屋任可持有自行支配（空置、出租、轉售均可）。
五、貸款不同
1. 貸款難度
在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要低的多。即使是留學生也可以申請貸款，留學生雖然沒有收入或是收入較少，但是可以以父母為擔保人，以擔保人的收入來擔保你的貸款。在經過BROKER的專業指導之後，一般都可以申請到80%的貸款。這些專業指導包括Cancel你的信用卡來降低信用違約程度等。不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，並以當時的價格對外競拍。資本主義的銀行是不會承擔太大的風險的，銀行敢於這麼做只能說它有把握回收之後的市場價格肯定高於它放貸時支付的價格（貸款利率只比存款利率高一個百分點），是賺錢買賣！要知道，悉尼平均每周有十套房產被銀行收回再拍賣……房產泡沫的說法不攻自破。
並且，最近的種種經濟指標和數據指明，澳洲房產泡沫的確很少。澳達利亞是目前為止仍然保持標普、惠譽和穆迪AAA主權評級的唯一發達國家。5.3%的失業率遠低於美國8.1%（在QE3之後），GDP增長年率4.8%雖不及中國，也遠非美（1.5%）日（0.8%）歐（-0.4%）可比。尤其在這個歐債與美債危機愈演愈烈的時代里，澳大利亞2011-12財年預算赤字佔GDP的比重大致僅為3%。與被稱為避險天堂的日元資產比（2011-12財年預算赤字佔GDP的比重為195%），澳元甚至已經具備了部分避險功能。 即便是十年一遇的經濟危機，對澳洲房產市場也並沒有過可見的衝擊，原因是房產市場佔據了平衡澳洲經濟發展的角色。每當對世界經濟有不安定預期時，澳大利亞政府便會採取一系列措施鼓勵房產市場，刺激內需。這些政策包括降息、政策性補助等。
2. 貸款首付
房屋貸款在投資上起了金融槓桿（Leverage）的作用，俗話講以小博大，四兩撥千斤。用較小的投入博取較大的投資收益。尤其在租金與貸款利息持平的澳洲，首付當然是越低越好。購買澳洲房產首付僅為10%。反觀國內，05年開始國務院下令，個人住房貸款首付提至30%，第二套房貸首付不低於50%.如果購買的第二套房用做投資用途，及出租，那麼在理論上已失去了投資價值。因為《窮爸爸富爸爸》說「單純預期房屋增值獲取收益是不理性的不正確的投資」。
對澳洲房市稍作了解的留學生家長開始打起了「以房養學」的算盤。的確，以今年悉尼房屋中位價兩房60萬為例，購買樓花的訂金只需5%—10%，即3萬—6萬澳元，一個留學生不到一年的學費+生活費。兩年後樓盤竣工，按照年增長7%計算，房屋已增長至68.4萬，加上5000澳元的投資者政府補貼，獲利將可能是兩年的學費。其後如果將此房用於自住，付的是和房租差不多的貸款，得到的將是一套房子。如果將此房用於出租來抵消貸款，找個房價高的年份賣掉，得到的將是大筆的capital gain.如果一邊自住，一邊將此房的Master room租出去，自己住小間，每年給租客漲房租（貸款是不會隨房價漲的），既節約了自己的房租，還將得到賣房時capital gain. 當然了，在這樣一個講求專業的國家，一定要找個專業的broker幫助實現貸款，專業的律師維護最大權益，專業的會計會幫助避稅。
3. 只付利息
澳洲的銀行是允許購房者只還貸款利息（interest）不還本金（principle）的！為什麼可以只還利息？參見上文產權的問題，國內房屋使用權70年，所以當然要在房屋使用的期限內把錢付清，不然不是等於白用了？而澳洲的房屋是私有財產，即forever，無限期，那麼你想什麼時候還清就什麼時候還清！
為什麼要只還利息？ 第一，既然購買不動產是一種投資，那麼利益最大化風險最小化就是我們的訴求。投資者有風險喜好和風險厭惡之分，及對投資項目的信心強弱不一。如果沒信心，就少投錢，將多餘的錢放自己口袋裡。如果很有信心，那不如拿pay-off的錢在其他地區多買幾處房產，既實現了利益最大化又分散了風險。 第二，只還利息還能使每年的賬面虧損最大化，退盡量多的稅回來。反之，pay-off以後，租金收益超過了折舊depreciation了怎麼辦？不僅不能退稅還得因為投資盈利而上稅！
你也可以向銀行申請一個off-set account，把房款放進去，每個月銀行自動從裡面拿錢。無息，因為存款利息和貸款利息相抵消。好處是off-set account是自己的賬戶，可以隨時取錢出來，只要月底前存回原來的數額就不會有貸款利息產生。
4. 再融資
當房價漲了以後，例如60萬的房子漲到了70萬，那麼，可以用這10萬的漲幅向銀行申請再融資。拿這「隱形」的10萬作為第二套房子的首付，「免費」購買第二套房產。以此類推，每隔幾年便可以向銀行申請Refinance，輕鬆走上投資理財的正確道路。這就是西方版的母雞生蛋，蛋變母雞的故事。在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，巨額的財富往往都是通過幾代人的努力慢慢積累起來的。掌握了正確的投資理念，每個人都可以生活的很好。
六、買賣體制不同
澳洲歷史不長，制度卻很嚴謹，大部分沿襲了英國的傳統。這體現在各個領域，包括房屋買賣市場。比如說第三方制度。業主Vendor和買家Customer是不會見面的，整個買賣過程都將通過第三方——中介Agency完成。在買賣雙方的律師配合下，由中介為雙方交換合同。當然，聯繫律師、邀請broker幫助貸款等一系列繁瑣的工作也可以委託給中介來做。甚至，因為中介有較大的bargain power（集合買家，相當於團購），有時可以向開發商為買家爭取利益。
提起中介，國人往往會聞虎色變。這是由於國內中介的種種不規範不道德行為，缺乏有效法律機制的監督。在澳洲，情況是截然不同的。要想進入房地產市場，哪怕只是做拿鑰匙開門帶人看房子的工作，也是需要職業資格認證的（Real Estate Registration Licence）。
隨著職位的提升，權利變大，還要強制性的接受相關課程的再教育，考取各種證書。入門的Licence主要是培訓職業道德和法律的相關知識，課程為期一周，加上考試直至Fair Trading下發執照，總共要兩至三個月的時間。正規培訓的費用大概為700澳幣左右。課上會有很多案例分析，大概都是講做這行很危險，隨時有可能被起訴，所說的任何一句話都有可能被作為呈堂證供。誇張的話不懂的事不能說。有些話不說也是不允許的， disclosure是很重要的一條，比如屋裡死過人，下水道會堵，旁邊要蓋個房子擋光，必須要說。否則中介就是唯一責任人。中介進入公司以後往往還有三個月到半年的培訓期，因為現代人對中介的要求越來越高，不但要掌握房產知識，還要對財務、經濟、結構、材料甚至風水有所了解。
在澳洲買房的過程也和國內是不同的。澳洲的樓盤項目通常是從DA（development approval）審批下來就開始賣。開發商邊蓋邊賣，越賣越貴，等到蓋好的時候房子也賣的差不多了。所以如果你想買價格合適的新房子，看到的往往就是大樓模型、模擬圖、戶型圖和工地… 先付一定數量的訂金，之後付房款的10%（首付的10%，會直接存入律師信託銀行賬戶，任何人都無權動用，這就在很大程度上為購房者規避了風險），建好以後再付10%，這才看到自己房子實際長什麼樣。基於以上程序，在項目的初期購買房產就好於後期購買，因為有更多的樓層、戶型選擇，開發商也會給一些好的優惠政策。當然前提是選擇值得信賴的開發商。
說到穩健升值，地產永遠是排在前列的投資品。而現在，越來越多的投資者將目光轉向長期穩定的經濟體澳大利亞，尋求能夠實現財富穩健升值的投資平台。
那對於咱們中國投資者來說，澳洲地產跟中國地產的區別在哪兒呢？我們該如何選擇？主要有以下九點區別。
1、產權 澳洲 vs 中國
根據中國土地管理法的規定，中國住宅土地的使用期限是70年。
就是說----你買的不是房子，而是使用房子70年的權利。70年後，土地會重歸國家所有，續租費用未定。
而澳洲房產是永久產權，花一次錢你的家族就能世世代代擁有它，並且沒有遺產稅。
也就是說，一個大公寓/大別墅，世代永流傳。。。
2、法律保障 澳洲 vs 中國
在中國，買房一般去房產交易所辦理，是沒有專業律師參與其中的。如果投資者對合同細節不予了解，在日後陷入陷阱和糾紛之中的事情時常發生。
對比而言，在澳洲，政府規定買賣雙方都必須要聘請律師處理相關的法律事務。通過專業人士的把關，投資者的利益更能被保護，投資風險也隨之被降低。投資者在澳洲買的不是房子，更是放心與安心。
3、投資門檻和投資限制 澳洲 vs 中國
買樓花（海外人士大部分情況只能購買樓花）
在中國買樓花一開始就需要付30%-60%的首付，同時開始還貸款，投資門檻高，風險大。
在澳洲，首付不超過10%，交房前無需付利息或者付清房貸。如果開放商不能如期交房，那10%的首付會連本帶息的退回給投資者。而且，這10%的首付款是存放於政府監管的信託帳戶里，交房前開發商都無權動用，所以投資風險低。
買現房
在中國，就拿上海舉例，第一套首付為至少35%，第二套首付50-70%，第三套限購（你有錢也不賣給你）。
在澳洲首付一般在20%左右，只要符合貸款條件，購房數量沒有限制。
4、精裝修，拎包入住 澳洲 vs 中國
在澳洲買的新房都為精裝，含地毯、空調、熱水器、灶具、烤箱、洗碗機、櫥櫃、衣櫃、燈具、吊扇，甚至連窗帘都裝好了。簽訂合同時顧客可以選擇地毯、櫥櫃及瓷磚的顏色，還有草地景觀的設計，按個人心意來訂製喜歡的裝修風格。交房後，只需購置床、沙發、桌子等活動的傢具，就可以拎包入住。
在中國，購買的大多為毛胚房，需要花大量的時間、精力和金錢來裝修，期間的辛苦，真是不用多說了。
5、空置率 澳洲 vs 中國
2014年中國城鎮住房空置率報告顯示，全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%，上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5％。 如今可能更高。
而根據澳洲房產信息網站Domain集團今年一月的統計，澳洲各大首府城市的出租空置率都低於3%，布里斯班某些地區房屋的平均空置率甚至小於1%！
按照國際慣例，空置率在5％－10%之間的為合理範圍，說明商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展； 10％－20%之為空置危險區，有必要採取一定措施，保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區，投資者需要謹慎考慮。
6、租金回報和出租難易 澳洲 vs 中國
租金回報
報告顯示，今年上半年中國17個大中城市的普通住宅租金回報率平均為2.6%。上海和北京的分別為1.9%和1.8%。
而澳洲首府城市的租金回報率一般都在5％至6%之間。
出租難易
在中國，房屋租賃管理的整個體系還沒有規範化，立法工作滯後，大多房屋出租管理公司缺乏後續服務。
澳洲的租賃業相對正規， 租房市場制度健全，保障業主的合法權益。出租管理公司能為投資者提供一系列服務，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。一站式服務讓投資者省心省力，坐收租金回報。
7、還款方式 澳洲 vs 中國
在中國，購房者需要連本帶息一起還，還進去的錢不能取出，存款利息小於貸款利息。
在澳洲，貸款可以只還利息，不用還本金，並可開銀行對沖（offset account）賬戶，放進去的錢可以隨時拿出和存入，享受同樣的利息。
8、房屋增值後再貸款 澳洲 vs 中國
在澳洲，如果你得投資房升值了，你可以到銀行去重新評估房價，增值的80%可以申請再貸款用做其他投資。
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補個圖花幾分鐘就了解有哪些區別了：
這麼說起來話長了，作為長期澳洲房產投資從業者，我列幾個最重要的點說說。
1.產權問題
中國的物業產權大家都知道住宅是70年產權，商業物業是40年產權，而澳洲的所有物業，都是永久產權。物業一旦在你名下，終生在你名下（除非轉手或不在人世）。2.遺產稅
在中國，根據2004年9月頒布的《遺產稅暫行條例（草案）》，我國應徵收遺產稅的遺產包括被繼承人死亡時遺留的全部財產和死亡前五年內發生的贈與財產。遺產稅免徵額為二十萬元，遺產稅最高稅率為50%。知乎上各位年收入百萬以上的大神，一生戎馬，遺產留給子女的時候怎麼也被抽走一份送給政府。那些你在生意場上拼死拼活這樣賺回來的，不容分說就被貢獻在社會主義建設上，你樂意？而澳洲現行的法律下是無遺產稅的，這也是一大優勢。購房人未來可將澳洲房產作為遺產的一部分，留給子女。沒有遺產稅的徵收，也避免了財產在留給子女時，出現的財產縮水對房屋擁有者造成的損失。
3.首付比例
澳洲購買期房的首付比例是房產價值的10%，無論你買多少套，首付都是10%，這意味著什麼？投資槓桿最大化，6、7萬澳幣（30萬左右人民幣）撬動得起60、70萬（300萬人民幣左右）的房產。而根據中國目前的限購政策，以廣州為例。首套房首付比例為30%（無房貸記錄），第二套房的首付比例就升到50%（無房貸記錄），萬一在有房貸記錄的情況下購買第二套房，首付馬上升到70%。
在澳洲，目前海外貸款能貸到房屋總價的70%，而在國內，有可能你的首付就要達到70%。哪個投資潛力更大，能用最少的錢投資出最大的收益，我想寫到這裡，看官您比我清楚。
先寫到這裡，列出最重要的三個點，以後再補充，有任何疑問歡迎留言評論指出，或加我微信諮詢更多，微信ID：goodnonosayno。對於中國的房地產市場 可以說是一場政治遊戲 而澳洲政府政治在房地產涉及較少 基本不存在灰色地帶 而且作為投資 澳洲市場是十分安全的.另一方面來說 在購房流程上就有十分大的區別.澳洲購房壓力比國內小很多.
這個問題跟我之前回答過的問題出入不大，我就直接複製過來了，希望能夠有所幫助。
中國已成為澳洲市場
最大的外國投資者，中國買家對澳洲房產的投資增長迅速。那麼，中國和澳洲在房產政策和市場環境方面到底有哪些不同呢？我們來比較下。1. 市場成熟度20多年前，中國房地產業才正式邁入市場化，新政策不斷出台，宏觀調控頻繁，市場波動比較大。
澳洲房產業已有百年以上發展史，
保持穩定增長走勢，
近半個世紀以來房價
平均十年左右翻一番。
中國買房一般去房產交易所辦理，
沒有專業律師參與。
若遇到糾紛和問題，
容易陷入陷阱和麻煩之中。
在澳洲，
買賣雙方都要聘請專業過戶師
或律師處理法律事務。
有專業人士諮詢和把關，
能保護利益，降低風險。
土地管理法規定，
中國住宅土地的使用期限是70年。
70年后土地歸國家所有，
續租費用未定。
澳洲絕大部分房產是永久產權，
傳給子孫後代沒有遺產稅。
在中國，
首付款交給開發商，沒有監管。
開發商如果資金短缺出現爛尾樓問題，
會使投資者遭受損失，
投資風險較大。
在澳洲，
首付款存放在政府監管的信託帳戶，
通常還有利息收入，
交房前開發商無權動用。
中國交房時，
大部分是毛坯房，
牆面地面僅做基礎處理，
交房後需要業主自行裝修。
在澳洲，
新房交付時都是精裝修，
馬上就可出租。
中國沒有負扣稅政策。
在澳洲，
租金收益若少於貸款利息和其它支出，
政府允許投資者申報損失，
抵扣其它收入。
在中國，
簽合同時一般要首付20%-50%，
購買第二套房首付比例更高。
交房前就要開始還貸，
申請過貸款的人再次申請貸款比較困難。
澳洲簽期房合同時一般只需首付10%，
交房後才開始還貸，
本地人可申請到80%或更多貸款，
可選擇只還利息，
還可開通對沖賬戶，
存入手頭多餘資金，
對沖本金抵消利息。
此外，
在澳洲再次申請貸款很方便，
還可將房產增值部分套現，
用於新的投資。
在中國，
房屋租賃管理體系還沒有達到
規模化、專業化和規範化，
立法工作滯後，
出租管理公司缺乏後續服務。
澳洲的租賃業相對正規，
出租管理公司為投資者提供一系列服務，
包括刊登出租廣告、篩選租客、
管理物業、收取租金、代繳費用等。
9. 租金回報研究機構雲房數據發布的報告顯示，
2015年上半年中國十七個大中城市的
普通住宅租金回報率均值為2.6%。
上海和北京的租金回報率
分別為1.9%和1.8%。
根據澳洲房產研究機構Residex
2015年第四季度的數據統計，
澳洲首府城市的租金回報率
都在3.0％至5.5%之間，
公寓略高於別墅。
2014年中國城鎮住房空置率報告顯示，
全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%，
上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5％。
騰訊網、騰訊房產研究院與中國房地產報、
《騰訊智慧》聯合發布的《2015年5月
全國城市住房市場調查報告》顯示，
中國主要城市的住房空置率
整體水平在22%至26%之間。
澳洲房產研究機構SQM Research
2015年7月統計，
澳洲各大首府城市住宅物業的
出租空置率大多低於3%。
綜上所述：
和中國相比，
澳洲房產市場更加成熟和規範，
信貸和租賃管理體系
都相對健全和完善，
適合中長期投資。
Grei
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可以看下這個文章投資必讀 中澳買房差別大！
澳洲房產有諸多好處，例如負扣稅，可以向銀行高額貸款等等悉尼內西區房產投資精品
歪個樓，賣房子大部分書都沒讀過幾個，金融衍生品也搞不清楚，回報率也是吹這就是兩國之間最大的共通點。書是指專業性，有幾個人本科出生於房地產或是金融專業的？
首先，得承認house的漲幅比unit更強，但代價相對較大，我不想引起爭論，一樓的朋友那麼激動的噴公寓怎麼怎麼不好本事就代表了他的不客觀。房產銷售還是以客人的情況作為出發點，而且，真正有價值的house，不是你想買就能買到的。
我剛考察回來，全世界最垃圾的中國人就是在澳洲做房產中介的中國人。
你們敢摸著良心說你們不是在坑同胞？
你們怎麼不去忽悠日本人韓國人來澳洲買房？
不好意思，高看你們了，你們連英文都說不來，看不懂他國法律，寫不來合同，就只知道忽悠國內同胞然！
就是一群國內混不下去的混子！
我這次見過九名澳洲投資者，沒有一個不是被忽悠來的，有人是賺了，但只是賬面而已，所有費用扣下來，全部都是虧損！更重要的是-----根本無人成交！沒人接盤！
最後，我奉勸有心思澳洲投資房產的朋友，你不要和那邊任何一個中國人聯繫，直接聯繫當地政府，他們會給你配翻譯，這樣你才能問出真正的情況。
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