在澳洲買房可以貸款嗎？

01-08

利益相關聲明：本人為海外地產行業從業人員。

在2016年4月以前，海外買家在澳大利亞購買房產，貸款從來不是一個問題。

但是從2016年4月開始，ANZ和Westpac相繼查出上百中國人在申請海外買家房屋貸款的過程中，存在提供虛假材料的行為。於是澳洲各大銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道，對於一般的澳洲房產投資者而言，可以認為幾乎沒有任何可能向澳洲當地銀行申請貸款。

澳洲的四大銀行是Westpac（西太平洋銀行）, ANZ（澳新銀行）, Commonwealth Bank（聯邦銀行） and NAB（國民銀行）。

事情是這樣一步一步發生的：

2016年3月29日，ANZ 銀行宣布拒絕海外資金投資澳洲房產的貸款申請。

《澳大利亞財經評論》關於ANZ拒絕海外人士申請澳洲房產貸款的報道

2016年4月20，Commonwealth 銀行宣布不再接收海外人士的房屋貸款申請。

《澳大利亞商業評論》關於commonwealth bank拒絕海外人士申請澳洲購房貸款的報道

2016年4月27日，Westpac 銀行宣布不再接受非澳洲居民的房屋貸款申請。

《澳大利亞新聞網》關於Westpac 停止向海外人士提供澳洲按揭貸款的報道

2016年6月27日，NAB銀行宣布停止向沒有澳洲收入的外國買家發放房屋貸款。

《澳洲財經評論》關於NAB停止向海外人士提供澳洲房屋貸款的報道

至此，澳洲四大銀行全部停止向海外人士發放房屋按揭貸款，並迅速蔓延至澳洲幾乎全部金融機構。

至今該政策未有鬆動。

所以，那些最近要交房的買家，心裡最為著急，對貸款的需求也最為迫切。因為如果不能完成交割，之前支付的10%購房定金就會被罰沒了。

那麼除了澳洲當地銀行以外，有沒有其他的貸款途徑呢。

答案是，有。

就算在這種情況下，仍有多個金融機構可以為在澳洲購房的海外投資者提供貸款，主要是一些非澳洲當地的國際性銀行，和一些私募基金。

當然，並不是所有國際性銀行都可以提供貸款，花旗銀行就明白的告訴我們，他們不接受人民幣收入的買家申請房屋貸款。

《澳大利亞經紀人》關於花旗不接受人民幣收入買家申請按揭貸款的報道

可以申請的銀行有以下這些：

可以申請的基金（部分）有以下這些：

我該怎麼選擇貸款產品

上面列舉的眾多可以提供澳洲房屋貸款的金融機構，他們的貸款產品差異是很大的，針對的人群也很不相同。

銀行的產品費用較低，但是材料審核嚴格，並且往往需要貸款申請人和銀行有其他的業務關係。

基金對貸款人的要求比較寬鬆，但是費用較高，適合因各種原因無法通過銀行審核的投資者或者是當作過橋貸款使用。

通過銀行和基金公司獲取貸款有比較大的差別，我製作好了對比表格列舉如下：

對投資者的啟示

在事先了解了投資國的政策與投資者自身的信貸條件後，對海外購房貸款也就有了更加清晰的認識，只要提前做好準備，那麼海外購房貸款就沒有那麼複雜。

在這裡要提醒各位投資者，當您進行期房（樓花）項目的投資時，必須考慮到簽約當下和未來交房時貸款政策變化的可能性，只有具備了海外投資風險防範意識的投資人，才能成為成功的海外地產投資人。

提前準備：海外貸款最大的難點是，投資者在簽約的時候，往往認為貸款是交房時候才需要做的事情，從而忽略了對自身貸款資質的預評估，以至於到交房前才發現自身某些條件無法滿足貸款機構要求；

恆服海外會在投資者選定目標房產之前，幫助客戶做貸款資質預評估，對達不到貸款要求的個人條件提早進行補足，同時會根據政府及金融機構的貸款要求變化，及時通知客戶進行調整。

材料提交：恆服海外會根據各個金融機構的審批周期和貸款有效期的時長，在第一時間通知客人提交貸款材料，並會對您的申請材料進行第一輪的檢查；

檢查通過後，將完整合規的材料提交給貸款金融機構，最大限度的提高批貸效率，減少頻繁補充貸款材料帶來的煩惱。

我有一陣子考察過悉尼的房子，綠卡最高可以貸到95%，很少有些銀行可以做還息不還本。

我一個前同事，美國人，在離悉尼2個半小時的地方買了一大片牧場，只花了300萬人民幣。那小子不做項目經理，去放羊了。

1過去是否能夠做海外貸款？

在2016年4月以前，海外買家在澳大利亞購買房產，即便是從來都沒有去過澳大利亞的純海外買家，也是可以貸款購買澳大利亞房產的。澳大利亞幾大銀行，國民銀行（NAB），聯邦銀行（commonwealth），Westpac（西太平洋銀行），澳紐銀行（ANZ），雖然對海外貸款的政策一直在變，但是在今年四月以前一直都是允許海外貸款的。

2過去海外貸款的政策是如何的？

過去海外人士是可以通過非澳洲本地收入向澳大利亞銀行申請貸款的，並且可以申請interest only的貸款，所謂interest only就是只還利息，不需要償還本金。如果客戶想要還本金的話，可以通過對沖賬戶（offset account）來償還本金，並對沖利息。海外申請者需要提供的是僱主信，工資單及銀行流水等材料，在過去澳洲銀行對海外收入審核不嚴，特別是對中國背景的購房者有時候也是睜一眼閉一眼的狀態，一方面是因為澳大利亞的房地產相對比較堅挺，空置率及租金回報率都在非常健康的狀況，另外一方面也是中國的特殊國情造成的，有能力在海外置業的中國投資者，主要收入都不是賬面上的工資。但是銀行本身的政策決定了，澳洲銀行看重不是「客戶有多少資產」或者「收入有多少」，而是比較看重客戶的「穩定收入有多少」，就是如果有一個客戶一年只有兩筆收入，但是單筆收入是200萬人民幣，年收入是400萬人民幣，而另外一個客戶每個月收入5萬人民幣，年收入是60萬人民幣，那麼澳洲銀行是比較傾向給後者貸款。在這些情況下，過去大多數的中國申請者用的都是「加工過的穩定的工資單和銀行流水」。而澳洲銀行無法去甄別這些材料的真偽，並且這些海外投資者的還款記錄都非常良好，所以澳洲銀行對海外貸款一直是很開放的態度，對待海外人士提供銀行估價70%的貸款，有時候甚至可以到達80%。

3收緊海外貸款的起因是什麼？

從今年四月開始，ANZ，Westpac查出上百中國人在澳購房的貸款中，存在虛假材料做貸款的行為。最早的起因其實是某個貸款經紀人用了「過於虛假誇張的材料」，因為過去申請者如果明面上體現的月收入是一萬人民幣，包裝一下，做成月收入兩萬人民幣。因為澳洲銀行一般不會對這收入進行具體的調查取證，所以導致一些貸款中介膽子幫忙準備的材料越來越誇張，甚至申請者完全沒有在這個公司上班，也能用該公司的名義來申請貸款。而在三月份的時候，悉尼一個華人貸款經紀人遞交的材料「過於虛假」，在遞交後被銀行抽查到，在調查取證過程中，該貸款經紀人就把所謂「行業潛規則」爆了出來。其實這些「行業潛規則」銀行都有所了解，只是被完全擺到檯面上來卻是第一次。後來ANZ，Westpac兩大銀行就開始了大規模的調查取證，發現許多海外投資者遞交申請的時候都使用了虛假誇大的材料，澳洲當地媒體也跟進報道了該事件，所謂「行業潛規則」完全暴露了在公眾視線里。同時也正值澳洲大選，有部分澳洲本地人士擔心如果銀行對海外投資者缺乏審核的話，過多海外投資者進入澳洲投資，會帶來澳洲房產泡沫。在銀行需要的「政治正確」及大選雙重壓力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道，但不是完全關閉，而是對於中國投資者來說，條件變的相對苛刻。

4澳幣本地銀行是否都不能貸款了？

先給大家分享一個有趣的數據，銀行的調查發現使用「偽造材料」的海外貸款申請者的還款情況非常好，只有0.4%的客戶出現過拖欠還款3個月以上的情況，這個數據是使用本地正規收入客戶的四分之一。其實要明確的一點是，ANZ Westpac NAB等銀行不是不給海外收入者發放貸款，他們知道很多申請者賬面上的收入無法達到貸款標註嗎，但是其實還款能力比本地人還要強並且穩定的多，可是為了「政治正確」只能收緊貸款政策。可是作為這些銀行現時沒有辦法甄別來自中國的材料是否真實，所以在絕大多數情況下，現在澳洲本土的幾大銀行都不向中國申請者發放貸款。有部分的中國申請者還是能向這些銀行貸款，雖然銀行沒有給一個準確的方向，但是如果申請者來自跨國上市企業，有可靠的完稅體現，收入足夠高的話，還是有相當幾率能夠從這些銀行獲得貸款。

5有哪些銀行還可以給非澳洲本土人士提供貸款？

現在還有一些銀行給澳大利亞的非本地人士發放貸款，究其原因不外乎是兩點。第一點，澳大利亞的房地產還是很健康的，特別是一些首府城市交易量很高，也依然維持的非常高的拍賣清除率，比如一個月來悉尼和墨爾本的拍賣清除率一直維持在80%的高位上，除此之外，首府城市的空置率和出租回報率依然處於一個非常健康的數據。對於銀行來說，澳洲房產作為抵押物還是一個非常優質的資產。第二點，許多數據也顯示，在過去即便是「收入資料作假」的客戶壞賬率是非常非常低的（0.4%），甚至只是澳洲本地貸款者的四分之一，那麼結合澳洲房產的現狀，通俗點來說，這塊業務對於銀行其實是一塊「肥肉」，本地銀行為了「政治正確」不接這塊業務，那麼自然會有其他的銀行接手這塊業務。

現在我們合作的銀行接受海外貸款的銀行有以下幾家，新加坡大華銀行，香港滙豐銀行，還有中國銀行澳洲分行。這些銀行都在中國和澳洲都有分行，同時對中國一些現實狀況比較清楚，所以近期的很多客戶的貸款我們都是根據客戶情況選擇適合的銀行和產品。

6現在銀行的貸款政策和過去比有哪些較大的區別？

以上三家我們合作比較多的銀行貸款政策相對不一樣，簡略說一下他們的申請條件。1，滙豐銀行只給滙豐的卓越理財客戶（6個月以上）提供海外房產貸款，而成為他們的卓越理財客戶是日均存款額在60萬人民幣以上。在申請貸款的時候需要提供稅務局出具的稅單（完稅證明）和銀行流水等材料，但是只支持本息同還，不接受只還利息。 2，中國銀行澳洲分行要求貸款人有直系親屬在澳洲，並且直系親屬至少持有一年以上的澳洲簽證（學生簽證，工作簽證都可以），並且貸款人和直系親屬的名字都出現在購房合同上。不過中國銀行澳洲分行的可以接受只還利息，並且貸款額在銀行估價的70%-80%之間。年利率大概在4.5%左右。 3，新加坡大華銀行，條件比較寬鬆，基本和過去澳洲本地銀行的要求差不多。根據最近的情況來看，雖然對貸款人的收入要求較高，但是並沒有要求一定要提供中國稅務局的完稅證明，前五年可以接受只還利息，貸款年限可以到30年。而且如果以新加坡幣還款的話，可以獲得一個利率的折扣，最近我們有一個客戶以新幣還款，得到了年利率3.8%的貸款利率。如果以澳幣還款的話，貸款利率大約為4.3%-4.5%之間。不過大華銀行對物業的要求比較高，不接受過於偏遠或者供應量過大區域的物業，比如墨爾本的西南區，悉尼過於偏遠的物業（距離市中心40公里以上）或者墨爾本CBD的公寓，大華銀行暫時都不接收這些區域的貸款申請。不過好處是大華銀行的貸款預評估有效期為一年，換一句話說，如果需要購買一個一年後交房的物業，如果擔心貸款問題的話，可以在購買前提前遞交大華銀行的貸款預評估，保證自己在交房的時候不會再貸款這塊出現問題。

7除了銀行貸款，還有那些途徑可以解決馬上就要交房的資金問題？

和過去相比，最近的貸款政策確實嚴了不少，有些客戶不是無法滿足以上銀行的貸款政策，而是需要一定的時間去準備材料，那麼澳洲當地有一些基金公司提供一些短期的借貸服務，時間從三個月到一年不等，會避免出現無法準備好現金而無法交房，最後導致10%首付被開發商罰沒的情況出現。

除此之外，很多開發商也提供了開發商貸款服務，並且在購房的時候就可以與開發商簽好貸款協議。比如澳洲最大的開發商美麗通公司（Meriton）就為海外客戶提供了開發商貸款，提供兩年固定5%年利率的貸款，並且在材料上的要求也比銀行簡單的多。在澳洲本地銀行收緊貸款的時候，越來越多的外資銀行和開發商背景的金融公司開始開展海外投資者貸款這塊業務。

8澳洲本地銀行對海外收入貸款是繼續收緊還是寬鬆？

首先我們再次審視一下我們這次討論的主題，並不是討論銀行針對澳洲房地產的貸款政策，而是對「海外收入」的貸款政策。所以並不是澳洲本地房地產出現泡沫，銀行為了降低風險而收緊貸款。而是過多的海外收入貸款作假問題，導致了本地銀行無法分辨哪些材料是真實的，哪些材料是偽造的。這些問題擺到了檯面上，輿論跟進，讓銀行只能以將近一刀切的方式關閉了絕大多數的海外貸款通道。

回過頭來，讓我們看看無論是海外投資者還是本地投資者向銀行貸款的抵押物，澳洲房產本身有沒有問題？

首先看看空置率，引用澳洲權威的第三方調查機構SQM的數據,悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%,這包括了待售和待租的住房數量. 國人可能對空置率比較不敏感,換一種比較容易接受的辦法來解讀這個空置率的話,就是假設悉尼的房屋用於出租,那麼一年內大約會有1.8%的天數,也就是一年365天大約6.5天的時間是空租的狀態. 國內20%的空置率也就是說出租一套房子需要2個月，國際房屋空置率警戒線是5%--10%，對比之下澳洲空置率可以說是非常健康的.因為較低的空置率,而且悉尼的租售比大約在5%左右 ,所以房屋供過於求的情況並不存在。

其次看看是否真的有大量海外資本進入澳洲市場造成泡沫。如果對澳洲房產有一些了解的人就會知道.非澳洲永居身份人士是不能夠購買澳洲二手房的,只能購買新房,並且絕大多數新建樓盤向銀行申請開發貸的原因,對海外購房者比例都有一定限制,具體體現在絕大多數樓盤最多只能有20%左右的名額賣給海外人士.而且中國，美國，歐洲，俄羅斯，日本的投資者都計算在這20%以內，所以其實海外投資者特別是中國投資者對澳洲房市的影響是有限的. 退一步說,即便是海外資本大量湧入,大幅推高了澳洲房價,結合空置率來看,也是因為本地有著強勁需求和高投資價值導致的結果.

最後再來看看澳洲房屋的可負擔性到底如何.我們拿澳洲房價最高,可負擔性相對最差的城市悉尼作為例子. 首先悉尼現有獨立屋的中位價為104萬澳幣,而公寓的中位價為67萬澳幣.而悉尼家庭的中位收入為15萬澳幣,由此算來,如果要在悉尼購買一套永久產權的獨立屋,大約需要一個家庭7年的收入.而如果是一個家庭希望買入交通方便同樣是永久產權的公寓的話,大約需要一個家庭4.5年的收入. 這個數據依然是健康,並非不可負擔的。

綜上所述，澳洲本地房地產數據良好，澳洲房產作為抵押物向銀行貸款並沒有什麼問題，這點從澳洲四大行對本地收入貸款者寬鬆的政策就可以看出。

那麼看看海外投資者的還款能力，首先澳洲房產的租售比一直處於一個相對高位，悉尼和墨爾本 4%-4.5%，布里斯班和黃金海岸 5%-6%，如果作為投資房，投資者購買了澳洲物業大多不會用於自住，而是用於出租。那麼絕大多數情況下，特別是在一些較好的位置的物業，租金收入已經能夠覆蓋利息的支出。

其次對於海外投資者特別是中國投資者來說，賬面上的收入並不代表著實際還款能力，其實澳洲四大行都明白這一點，作為本地銀行，相比大華，滙豐，中行等。四大本地銀行需要承受更多的輿論壓力，也要追求一定意義上的「政治正確」。優質的抵押資產，以及海外買家「事實上」很強的還款能力，以及過往良好的還款記錄。我相信澳洲本地銀行不可能眼睜睜看著海外銀行賺的盆滿缽滿，而不採取任何行動。澳洲本地銀行的海外收入通道一定會繼續開發，只不過未來可能會配合新的徵信系統和標準，以新的方式回到市場上。

澳洲政府鼓勵外國人投資本國房地產，因此銀行對海外人士提出的房屋貸款申請是等同國民待遇的。

可以將在澳洲的物業去澳洲的銀行進行貸款抵押，所得到的利率與條款與澳洲當地人一樣。

同時澳洲多家國家級銀行在中國國內就可以辦理澳洲房產貸款業務。

通常海外人士向澳洲申請貸款的百分比為60-80%，貸款的額度取決於貸款人的工資收入，固定/非固定資產等。每一個貸款人都有專門的貸款律師 (Financial Broker) 來幫助解答相關問題，而每個人的財產情況皆不相同，所以還是要找尋貸款律師來問詢啦~

註：3月21日，中國人貸款最多的銀行Westpac Group公布新的政策：

-貸款申請人生活在澳洲，使用澳洲收入，持有銀行接受的簽證類別，貸款Yes，但是要受到FIRB 限制。

-貸款申請人生活在澳洲，使用海外收入，貸款No.

-貸款申請人生活在澳洲，不論使用海外或澳洲收入，持有銀行不接受的簽證類別，貸款No.

-貸款申請人生活在澳洲，使用海外收入，貸款No.

-貸款申請人生活在海外，使用澳洲或海外收入，貸款No.

稍微補充一下樓上某高贊回答罷

可以貸款但不是與local享受同樣待遇列舉下

有PR或citizen 最高貸款比例97%含保險部分職業清單內人士可90%免保險(持牌醫生律師等) 而海外人士最多只能借8成

目前全澳有30多家銀行和機構有房貸放貸資格然而只有4家銀行接受non-residential申請分別是Westpac St George NAB和ANZ 外加一個self funding的Mortgage Ezy(Pepper好像也可以但因為主要是做low doc業務的利息特別高一直沒做過他們的產品所以沒有具體考證過)

同時由於純海外買家的置業屬性基本僅限投資利率方面至少要比本地買家高出0.27%的investment buffer

再者由於可選擇的銀行較少目前像MeBank兩年3.89% Bankwest三年3.95% ING浮動3.99%等優惠產品都無法申請換言之哪怕有親屬子女持有長期簽證可以申請自住貸款上文所述的4大銀行也只有NAB最低至4.08% 而且前提還是借貸額超過100萬澳元

如需諮詢可加微信 ChausangWong

知外君嘗試回答一下：

從去年四月開始，ANZ，Westpac查出上百中國人在澳購房的貸款中，存在虛假材料做貸款的行為。最早的起因其實是某個貸款經紀人用了「過於虛假誇張的材料」，因為過去申請者如果明面上體現的月收入是一萬人民幣，包裝一下，做成月收入兩萬人民幣。因為澳洲銀行一般不會對這收入進行具體的調查取證，所以導致一些貸款中介膽子幫忙準備的材料越來越誇張，甚至申請者完全沒有在這個公司上班，也能用該公司的名義來申請貸款。而在三月份的時候，悉尼一個華人貸款經紀人遞交的材料「過於虛假」，在遞交後被銀行抽查到，在調查取證過程中，該貸款經紀人就把所謂「行業潛規則」爆了出來。其實這些「行業潛規則」銀行都有所了解，只是被完全擺到檯面上來卻是第一次。後來ANZ，Westpac兩大銀行就開始了大規模的調查取證，發現許多海外投資者遞交申請的時候都使用了虛假誇大的材料，澳洲當地媒體也跟進報道了該事件，所謂「行業潛規則」完全暴露了在公眾視線里。同時也正值澳洲大選，有部分澳洲本地人士擔心如果銀行對海外投資者缺乏審核的話，過多海外投資者進入澳洲投資，會帶來澳洲房產泡沫。在銀行需要的「政治正確」及大選雙重壓力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道。

先給大家分享一個有趣的數據，銀行的調查發現使用「偽造材料」的海外貸款申請者的還款情況非常好，只有0.4%的客戶出現過拖欠還款3個月以上的情況，這個數據是使用本地正規收入客戶的四分之一。其實要明確的一點是，ANZ Westpac NAB等銀行不是不給海外收入者發放貸款，他們知道很多申請者賬面上的收入無法達到貸款標準，但是其實還款能力比本地人還要強並且穩定的多，可是為了「政治正確」只能收緊貸款政策。可是作為這些銀行現時沒有辦法甄別來自中國的材料是否真實，所以在絕大多數情況下，現在澳洲本土的幾大銀行都不向中國申請者發放貸款。

和過去相比，最近的貸款政策確實嚴了不少，有些客戶不是無法滿足以上銀行的貸款政策，而是需要一定的時間去準備材料，那麼澳洲當地有一些基金公司提供一些短期的借貸服務，時間從三個月到一年不等，會避免出現無法準備好現金而無法交房，最後導致10%首付被開發商罰沒的情況出現。除此之外，很多開發商也提供了開發商貸款服務，並且在購房的時候就可以與開發商簽好貸款協議。比如澳洲最大的開發商美麗通公司（Meriton）就為海外客戶提供了開發商貸款，提供兩年固定年利率的貸款，並且在材料上的要求也比銀行簡單的多。在澳洲本地銀行收緊貸款的時候，越來越多的外資銀行和開發商背景的金融公司開始開展海外投資者貸款這塊業務。

知外君友情提醒：出國要理性。

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隨著中國經濟的飛速發展，很多高凈值人群將目光投向了遙遠的海外市場。由於澳洲穩定的經濟基礎，優質的環境資源，以及健康透明的房產制度，澳洲已經成為房產投資首選。投資澳洲房產，大部分人會選擇貸款買房。

那麼，對於首次在澳洲買房置業的投資者，想必對貸款事宜不太了解。今天，就來給大家全面的分享一下澳洲買房貸款相關的基本知識，希望對大家今後的投資有所助力。

一、澳洲買房如何貸款

首先申請澳洲買房貸款人應具備的條件：

1、年滿18歲，具有完全民事行為能力，有合法有效的身份證明；

2、有穩定的收入，具有按期償還貸款本息的能力；

3、同意以所購的房產作為抵押物；

4、已與開發商簽訂了房地產買賣合同。

二、海外買家能否在澳申請房屋貸款

首先，必須知道需要提供哪些文件給政府，哪些文件你需要持有，哪些物業可以購買。在澳大利亞辦理貸款：

1、非居民不需要來到澳大利亞辦理貸款。

2、房屋貸款一般被歸類為投資貸款，這是因為買家通常無法長期居住。

3、大多數的金融機構最多貸款額度為80%。有些可能就貸到70%。

4、需要準備物業印花稅，律師費，建築和蟲害審查，還有貸方費用，例如申請費用等。

5、外國投資者應在簽訂買賣合同之前查看外國投資審查委員會FIRB的法規。

三、澳洲房產貸款所需要材料

根據貸款機構不同，金融產品不同，所需材料各有不同，對於海外人士而言，實際上操作手續也很簡單，主要提供以下材料：護照駕照、銀行卡以及最近6個月的流水賬單、信用卡、收入證明。

四、澳洲買房如何還貸

還款周期：

澳洲房貸一般分三種還款周期，每一周，二周或四周還一次，主要原因是澳洲的工資是按周發放，所以還款周期相對靈活，由於是按日計息，所以大家不用擔心利息的問題。

還款方式：

建議以房產購買目的為準，主要分為兩種：

自住：建議本息一起償還。

投資：建議先與貸款經紀人溝通，採取前5年只還息，之後再本息一起償還的方式。

如果購買的澳洲房產是用於投資的，可以將租金收入賬戶與還款賬戶綁定，租金收入直接用來償還貸款利息，實現以租養貸。

在當前的經濟環境下，無論是純投資資產保值，還是為了子女享受更好的教育資源等目的，加上人民幣匯率的波動，投資澳洲房產是極為明智的選擇。

您還可以訪問「異鄉好居官方網站」，隨時隨地找房源！

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我想對澳洲房產有所關注或者了解的人都知道目前澳洲四大主流銀行是已經不開放海外人士貸款了，也就是我們熟知的：西太平洋銀行，澳新銀行，聯邦銀行和國民銀行。

但這是否意味著海外人士買房就不能貸款了呢？在這裡我可以很肯定的告訴你答案：不是，依然可以貸款，最多貸百分之60,而去年海外人士貸款可以貸到百分之80。目前澳洲滙豐，大華都有針對海外人士的貸款。開過滙豐海外賬戶的都知道，他們是一地VIP,全球VIP，所以辦貸款的材料由當地的滙豐銀行和澳洲對接就可以，貸款利率在4.9-5.1之間浮動，硬性要求就是需要開一個卓越理財賬戶，存50萬人民幣或者等額50萬人民幣的外幣在他們銀行半年，期間也可以做理財投資，我手裡的幾個客戶就是走的滙豐銀行，這算是在銀行貸款里門檻比較低的。

大華銀行可以貸到6-7成，但是他們需要提供稅單，對於許多客戶來說稅單並不是一個很好提供的東西。有些客戶如果在上海，北京有房產的，做一個房產抵押，那麼貸款審批基本不會有任何問題，畢竟房價放在這裡。因為手裡沒有客戶走大華銀行貸過，所以具體案例需要具體分析。

另外的就是走基金公司，很多國內客戶在聽到一些基金公司和速匯公司時第一反應會想到地下錢莊，速匯公司下面我會說到，但我想說它們真的不是一回事，這些公司很多都是上市公司，在澳洲也是合法的。我們長期合作的有AustralAsian 和Mortgage choice，第二家就是一家澳洲上市公司。

基金公司的優點是什麼？首先它不需要任何存款記錄，其次也不需要稅單，而且貸款比例會更高，海外客戶最多可以貸到7成~8成，那麼相應的，它的弊端就是貸款利率一定會比銀行高，一般在6.7-6.9，貸款期限在30年。可以開對沖賬戶，開戶行都是澳洲本地，可以提前還款，不會有罰金。手裡有幾個客戶走的就是基金貸，只要利率可以接受就沒有問題，一般針對交房時間來不及的客戶，或者貸款比例高的客戶適合走基金貸。

那麼上文提到的速匯公司是什麼，現在很多客戶最關心的問題就是錢怎麼出去，那麼速匯公司就是幫您解決這個問題的。聯通速匯，西聯速匯，平安匯兌這些都是澳洲當地非常大且合法的速匯公司。我沒有接觸過地下錢莊，但是有客戶有過地下錢莊，一般地下錢莊會比中國銀行的當日匯率高出兩個點，而速匯公司是根據國際匯率走的，例如今天中國銀行的匯率在5.31，那麼走國際匯率一般在5.45，且不會佔用你的匯率額度，因為是把錢以人民幣的形式打到一個國內賬戶，速匯公司收到錢了就會把相應的外幣打到你的指定賬戶里。我的客戶在周一到周五操作，對方基本在2個小時內就會收到錢，然後把錢以澳幣打到指定賬戶，速度非常快。

最後做個自我介紹，本人是專職做澳洲房產的，公司叫HT，（公司的含義就是HonestTrust）是去年進入上海的，辦公地點在上海恆隆廣場二期6樓，在澳洲有10年的歷史了，布里斯班，悉尼，墨爾本，都有公司。

悉尼公司的地址：Level 12 HSBC Centre,580 George St Sydney NSW 2000

墨爾本公司的地址：Level 46,Melbourne Central,360 Elizabeth St. Melbourne VIC 3000

布里斯班公司的地址：Level 16 ,215 Adelaide ST. Brisbane QLD 4000

如果有在澳洲的朋友，或者您有親戚朋友，歡迎到我們公司去參觀，我們會把最專業的一面提供給您，而且我們公司是有自己的法律部門，貸款部門和出租部門的。所有的項目在交房後我們都會幫您包租出去，出租回報率最低會給到房價的百分之5，您也可以選擇當地城市的市場出租率來每年幫您出租。針對澳洲房產，有任何問題歡迎隨時諮詢我，也希望這個解答可以幫助到一些人

在2016年4月以前，海外買家在澳大利亞購買房產，貸款從來不是一個問題。但是從2016年4月開始，ANZ和Westpac相繼查出上百中國人在申請海外買家房屋貸款的過程中，存在提供虛假材料的行為。於是澳洲各大銀行紛紛收緊了海外收入貸款通道，對於一般的澳洲房產投資者而言，可以認為幾乎沒有任何可能向澳洲當地銀行申請貸款。

我們的解決方案

和廣大澳洲房產投資者一樣，West Bridge一樣面臨這個問題。值得慶幸的是，經過一段時間的積極開拓，並依靠團隊從業10年以來積累的行業資源。我們的客戶基本都成功申請到貸款。

現在，我們非常有信心面向全部投資者開放這項服務。

我自己是做澳洲房產的，本身也是澳洲房產投資人，也在這個政策變動的時代以外國人的身份買房。讓我用最真實的例子講下貸款的情況吧。

以前澳洲貸款行情好的時侯，總結來說就是這麼幾個特點，

貸款比例7-8成（一套300萬人民幣的房子，只需要付100萬不到啊）

不限貸，一套房，二套房，三套房，n套房，比例和利率都沒區別

房產增值部分可以套現，並且套現金額用途不限（可以繼續投資下一套房產）

貸款材料簡單（三個月流水，在職證明）（好簡單的感覺）

基本都可以選擇只還利息不還本金的還款方式（太適合投資了）

便捷的對沖賬戶（有閑置資金可以抵扣貸款利息）

直到2016年4月26日，Westpac宣布全面停止對純海外收入（非澳洲居民）的貸款。隨後四大銀行無一例外的都停止了對海外人士的貸款業務。現在剩下的基本就剩滙豐銀行這樣的跨過銀行和越來越多的基金了。

我會用幾個具體的例子來詳細的展現一下海外人士在澳洲買房貸款的真實經歷。

客戶A蘇州 - 2015年12月-2016年2月

我們當時有一位客戶購買了墨爾本Point Cook的土地別墅，當時遞交的是Westpac和ANZ兩個銀行的貸款，當時的貸款政策已經開始有收緊的跡象，還沒準備好所有建築合約的我們，立刻選擇了土地和建築分開遞交貸款。當時的貸款政策所需條件還算簡單，結果土地貸款拿到了ANZ的預批，但是建築的部分，沒有趕上。最後跟銀行溝通了好久，終於是成功的搞定了。當時的貸款比例是估價的70%，貸款利率是5.03%。但是銀行為了降低風險，在不能調整貸款比例的情況下，變相通過降低估價的方法將貸款總額減少了。

客戶B上海，客戶C蘇州 - 2016年2月-7月

我們另外兩位在同一時期的客人，貸款就顯得艱難的多了。我把他們放在一起，主要是因為他們所購買的是同一個項目的公寓房。我這裡把他們用客戶B和客戶C來表示。最初我們想要選擇的貸款機構是ANZ銀行，結果在材料準備的時候，ANZ妥妥的不做了。幸好當時我們以防萬一，也準備了NAB銀行的材料，不過當時NAB需要客戶入境澳洲做貸款人見證（確定貸款人的真實性），貸款材料里必須提供供職單位的官方網站，還有聯繫方式必須是固話。（沒有官網的不批）

客戶B後來跟我反饋這個電訪的時候說，他的僱主單位公司負責人在接到電話調查的時候，對方問的特別細，並且還是講中文的，細到什麼程度呢

我還是舉個例子吧：

負責人拿起電話說了名字後，電訪人員表示您是公司的法人代表吧（顯然已經查過工商系統）然後按流程的核對了一下職位和待遇信息。然後又問客戶A是公司的高管吧，負責人說是的，然後電訪人員就問了，如果是高管，為什麼在公司網站上的核心人員那裡沒有出現。問題細緻到辣眼睛啊

後來客戶A和客戶B都通過了NAB的電訪，我們安心等待預批...過了一周左右，結果兩個case都被拒絕，而一再追問下，被拒絕的理由只是貸款經理不同意，沒有原因，就是要拒絕你！

第二次碰壁的我們馬上找到了基金A，然後遞交了材料上去。客戶B因為材料準備比A晚了幾天所以基金A已經不接受新的申請了，我們馬上又找了基金B。這一次客戶B接到了澳洲的電訪調查，問詢人員是老外，問了一句，Is Mr XXX working here？

回答： YES

電訪結束尷尬

這一次客戶B非常順利的拿到了正式貸款合同。

結果不幸的事情還是發生了，眼看著客戶A的正式合同都簽好了交回去了，可是基金A遲遲不肯簽字。最終基金A就這麼停掉了，也不拒絕，也不答應。

實在是無奈，拖著每一天都有罰金。我們後來又找到了基金C，一個不需要提供流水等材料，單純用房租來評估貸款比例的基金。

我們這兩位客戶的貸款真的是幾經波折，終於都下批了。

最近我們有一批客人的貸款已經陸續下批了，其中有滙豐銀行的，也有各類基金的。各位可以參考下面的兩張圖標對比。

整體來說，現在澳洲住房貸款業務還是可以做的，但是可以看到的是貸款的利率越來越高，本地銀行機構基本停止了貸款業務；跨過銀行機構的貸款業務一般都有一定的門檻（預先成為VIP或者存款到達一定金額）；基金貸款業務越來越多，從原本的無手續費到現在3.3%左右。

對於本身收入情況和資金實力優異的客戶，澳洲貸款還是相對簡單的。不過隨著澳洲貸款利率的上升，以及國內房產市場價格的暴漲和人民幣貶值的預期，很多家庭開始抵押國內房產套現後，全款購置澳洲房產。將負債留在國內，將資本放于海外被越來越多的家庭認可。

正規銀行，純海外收入還是可以貸款的，利率在4.7%左右，詳情可以私信我。

我現在手上澳洲房產（公寓、別墅）的項目都能貸款，可以達到70%，如有需要可以查看我的個人信息加微信

［最新消息］新加坡大華uob準備新政策，暫時不接case，HSBS目前為主要銀行渠道主力軍，基金方面也有利好消息。所以說海外收入是可以貸款的。

目前對於國內的收入，銀行都要求稅單（含二維碼或檢驗碼），或者要求稅單原價，必須是真實的。

海外收入貸款一般需要提供的不僅僅是個人的收入證明和銀行流水單，如果是開公司的，貸款人是法人代表，一般會要求出具公司的過去幾年的財務報告或審計報告，有的時候銀行還要求貸款在交割前當面把網銀打開，以驗證是否流水單跟網銀記錄溫和。澳洲這邊也碰到過settle前一天，甚至當天銀行單方面撤銷貸款合同的情況。

請問現在海外收入還能貸款嗎？四大行除外

按照現在的情況來說，如果您是海外人士 60%

海外人士目前仍然可以通過銀行申請貸款，但必須在交房前7-8個月準備賬戶，降息後海外人士的利率可以做到4.75% 左右。對房子有一定的要求，如需諮詢可加微信aliceinmay

澳洲買房是可以貸款的，貸款所需時間一般為六-八周的時間，包括評估所需時間和審訂合同所需時間。所以強烈建議您如果準備買房之際首先聯繫貸款機構，讓他們根據您的資信情況幫您做一個"預審",告訴您可以貸出多少錢，多長時間內能貸出。

大多數貸款機構都有自己的合作房產中介，從他們那裡您也許就同一塊澳洲房產得到更優惠的價格。如果購買的是現房，在支付房款10%的時候就開始準備申請貸款材料向銀行申請貸款；如果購買的是期房，則在交房前2個月左右開始準備貸款材料。

海外人士也是可以貸款的.一般是百分之70-80.

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越累越多的人開始關注澳洲房產了啊投資團隊越發壯大了可喜可賀！

澳洲購房貸款是可以的一般來說貸款可以達到 70-80%哦！

澳洲本地商業銀行無法貸款的情況

1. 純海外收入的話，基本無法貸款。注意這裡提到的是純海外收入，也就是說，即使你有澳洲PR，你們有澳洲的收入，也是無法貸款的。

2. 外國國籍者。現在外國國籍基本上就更沒有辦法貸款了

澳洲當地私募基金貸款

澳洲銀行不貸款了，但是一些私募基金賺這個錢，只是條件比較苛刻，首先只貸款70%（一般澳洲商業貸款可以貸到80%）；其次，需要有申請費，申請費是由你貸款數額，乘以一個比例的，一般得幾萬澳幣；最後，貸款利息不低，一般在8%左右。

其它的一點東西

現在海外人士買房還要額外繳納印花稅，一般4%的印花稅，海外人士得支付8%的印花稅（NSW州政府，每個州的比例都不一樣），另外，即使你有澳洲PR，但是你在澳洲的居住時間不滿200天，也得當做外國人，支付8%的印花稅。

在澳洲購買房產，如果是樓花在前期只需10%的首付，其後房子建成的時候支付尾款，比如房子價格為100萬，100萬 - 10%訂金 - 貸款金額即為建房後支付的尾款。如果你的購房房產是現房就必須馬上繳付除「貸款金額」外的錢。一般來說，貸款金額的比例為房價的80%。如果你想進一步了解，可以去居外網看看。