在中國大陸房產庫存嚴重的現在，房地產市場為何還是賣方市場？

01-08

2015年中央城市會議指出，2016年中國房地產行業要去庫存，因為房產庫存量驚人。另一面卻是很多沒有房子而且迫切需要房子的人，在買房的時候明顯處於相對較弱的地位，也就是說房地產市場是賣方市場，這個現象是否很矛盾？請有識之士幫忙解答，謝謝！

樓上 @張大丁回答很全面了。

補充一點點。所謂庫存數只是個數據。脫離市場看數據，就是耍流氓。

比如，題主你所在的城市有重點小學吧？

城區中心的重點小學片區內，只有一個樓盤銷售。城郊卻有七八個樓盤銷售。這就造成了你所在的城市有大量庫存，但是局部區域依舊是賣方市場。

所謂的庫存數據，其實是供應量減去成交量的單純數據，顯得供大於求。

比如我的樓盤一次有3萬平米房子拿到銷許，計入供應量。但是我只開售一棟樓投入市場。實際供應的只有這一棟樓8千平米。剩餘的2萬2平米，都是「數據存量」。這個時段你能買的就只有這8千平米，要等買剩餘的樓，就要等下個時段，甚至下班年、明年了。

而傳統意義上的庫存，是指產品已經成產出來了，在倉庫、櫃檯上堆著，等著人來買。但在房地產行業，卻並非如此。甚至你付款簽合同，成為「成交量」中的一個數字的時候，房子這個產品還未完成，甚至開發商的付出，投入還不到總成本的70%。

另外，很多人的觀念也是奇怪的很。

剛上小學的孩子買不起蘋果6S，大家都理解。

剛畢業走上社會的青年人買不起房子，大家就都覺得不公平、不合理了。

很多人，並非是沒有房子，而是沒有他們「滿意」的房子。

發現之前有點理解誤差，補充說明下。

題主覺得房地產市場目前還是賣方市場，出發點是剛需客戶在買房時候處在相對較弱的地位，除了下文說明的「就大市場來說，一二三線城市住宅產品的確還處在某種程度的賣方市場」，更主要的是「購房置業信息不對稱」導致的弱勢。包括，對房屋選購不專業、開發商銷控、現場SP等。

一般沒經驗的剛需客戶，從接觸到美好的或者充滿誘惑力的廣告信息開始，到進入銷售案場，就會被營銷環境和銷售人員牽著鼻子走，特意營造的升值空間想像和房源緊張壓力交織在一起，再加上購置大宗物品時難免的慎重心態，混合起來就是感覺會被坑的弱勢心態。

心態是可以改變的，只要不急著買，多看幾個項目，就能由魚肉心態變成油條心態。

至於「一二三線城市住宅產品的確還處在某種程度的賣方市場」

一方面是現在房子確實難賣，來一組客戶都是要花費比往年高上三四倍的成本才能達成；

但這並不能完全轉化成買房市場

同樣是心態問題，每個來售樓部的客戶，在銷售員眼裡就是一個傭金抽成的數字，所以在戰術上，會將客戶安置在買方市場的位置，但戰略上，完全是以「能現殺絕不延後」「來看房是大爺，買房了是孫子」的心態。

除了心態問題，在供應和需求層面，一般住宅產品也還是處於賣方市場。

——————————————————————————————————————

宏觀由發改委和經濟學家說了算。

微觀到每個城市，具體情況都不太一樣，只能概括說說（二三線城市）

1：人口紅利還沒消耗完。

城鎮化進程不管結果如何，反正在現階段還是在為各中心城市提供割不完的韭菜。以福州為例，以144平米為界劃分剛需和改善，每年的成交比例七三開的結構已經維持七八年了。90到125平米這條產品線，哪個企業做的多，哪個企業就賣得多。

2：供應也有結構化差別。

首先是高庫存這事，庫存本來就是相對概念，15年各一二線城市庫存其實並不大，直觀表現就是各地拿地都很瘋狂。

其次是身為宇宙最大開發商的XX政府，旗下各子公司每年賣地也都很有策略的：好地從來不會多；市場不好賣地也少。

在任政府除了能保證自己手上的地有得賣，很少搞到下屆沒地賣的程度。

3：投資渠道有限。

這個說起來就糾結了。沒有客觀公正的收入分析，你永遠搞不清楚這世道有錢人是什麼標準，有錢人有多少。不管房價多高，買得起的總有那麼多。

都說實體經濟稀爛了，可總是有閑錢跳出來，說沒啥產業好投資的，還是買個房子吧。

4：擊鼓傳花還沒停。

買房人的投資預期撐著不降價，賣房人的成本壓力也撐著不降價。不管實際價值如何。

5：很重要的一點，房產的區域性特別明顯。

不管大勢如何，不管是剛需還是高端改善，適合你的（區位、配套、價格）其實就那麼幾個項目。

所以房地產所謂競爭激烈都只限於局部。

我生活工作在A區域，就算B區域有再多供應，只要A區域沒房子好挑，那就還是賣方市場。

而同一個區域有七八個項目敞開了賣等你來挑，一定意味著這區域配套不行或者價格已經透支了好幾年的發展預期。

以上都指的居住需求。投資需求的物業像SOHO、商業之類的，在大部分地區確實賣不動，妥妥的買方市場。

手機打不方便，從開發商角度簡單談談一點看法吧。

第一，為什麼價格下不來。

大致算一算成本，按東部沿海二三線城市標準，中小開發商為例，建築成本2k（人工成本漲得太快，為天朝勞動密集型低端製造業憂心忡忡），開發商拿地成本2k（差別大，勿噴），硬性固定成本就算4k吧，這麼一看10+k的房價確實坑，但是，在近幾年天朝三期疊加的經濟形勢下，地產建築鋼貿等都是各行奶媽黑名單重點照顧對象，加上房地產行業風聲鶴唳，黃金十年開發商用錢撬動銀行低利息資本（你們懂的），用利潤誘惑下游分包商大膽墊資的好時候已經一去不復返了！唉，大多數中小開發商都是資金鏈緊繃時不得已引入社會資本，月息兩分那簡直是社區送溫暖，即使是多年老朋友有良好信譽也得謹慎謹慎再謹慎，一般都低不過三分利，聽起來不多，把八位數的基數乘上是不是有些憂心了，不少人為了填補啟動資金缺口冒風險借水錢，一個月本金翻倍。萬一再來個某某實權部門沒公關好壓著某某證，現在風聲又緊，誰敢沒封頂頂風作案拿著模型蓋售樓處回籠資金那成心是想搞個大新聞，所以對於一部分開發商來說，庫存壓力大，資金成本高，不降價債主們一個月利息報銷幾套房子，可最無奈的是即使降價在三線城市也賣不動（插句題外話，一線城市，寧杭蘇這些人口大量流入的二線城市長期來看仍然得漲），所以最常見的情況是，以房抵物。

一言蔽之，中小開發商的房地產江湖是高風險行業，沒有足夠高的利潤對沖人之常有的風險規避心理，沒有人願意拿事業性命別在褲腰上往前沖。

先說到這吧，痛苦一言難盡。

庫存積壓在二三四五線城市，賣方市場在一線城市和二線城市的局部地區。

因為這是不完全市場經濟。你拿供求關係解釋當然不通了。這全然是一個政府背書，即便是過剩仍舊強勢的所謂「支柱產業」。支柱產業，這該是多麼牛逼閃閃的東西。當前這個市場不是一台天平，供需平衡。而是一台挖掘機，拚命的挖掘所謂內部需求。挖完城市居民，現在又在提出農民進城買房。

你說，這都什麼情況？

考慮到貨幣、證券市場、宏觀經濟問題，一二線城市不存在庫存過量的問題；庫存過量集中於三四線及以下城市；所謂賣方市場應該是指一二線城市，其次地主即政府即央企國企，通過國企推高地價麵粉貴過麵包，人為製造恐慌。

買方市場與賣方市場是一個」博弈「的過程；庫存只是博弈中的一個籌碼，對結果有一定影響力，但未達到控制整個市場的地步；

對於賣方來說，持有物業比售出物業的風險低很多；因為

一、房產性質的改變

中國住宅性質發生巨變，在2003年以前，中國住宅是商品，而商品受供求關係影響，供給大於需求時房價下降，而需求大於供給時房價上漲。而在2004年以後，中國住宅逐步成為金融產品，逐步吸引中外資金開展博弈，並將很多在此期間購買住房的人全部吸引進入，導致泡沫開始泛起，不幸的是在2008年中國房地產受次貸危機影響，陷入集體性崩盤，爆發了自上世紀九十年代沿海房價泡沫破滅後的最大危機，一線城市和長三角珠三角許多城市房地產癱瘓。從2009年開始，央行無限量發行基礎貨幣，信貸泡沫、債務泡沫和房價泡沫相生相伴，共同演繹這個全球最大的超級泡沫。

房地產的「投資性」過強，「實用性」反而成為「升值」的理由本末倒置；財政上過於依賴房產收入，導致房地產從「商品房」變為「投資房」

二、房地產對經濟的影響

中國加入WTO以來，以美元為主體的外資開始源源不斷來到中國，在次貸危機和中國央行印鈔救市後，美聯儲開始實施量化寬鬆政策，驅趕大量的美元流動性來到以金磚四國為主題的新興經濟體國家大舉進行股市、樓市和匯市、黃金的炒作，無人知道究竟有多少美元流入中國，只知道除了股市以外，很多城市房價翻了兩三倍，而這一切都是政府鼓勵的，同時，人民幣一直在單邊升值，黃金漲到1920美元的歷史性高點，這個沒有幾十或者上百萬億美元的資金是不可能拉動的，也不可能將中國房價拉高到人類經濟史上的最高點。誰都知道中國經濟要出大問題，唯獨決策層毫無所知，根本不為所動，一味的只是放大泡沫。

廣州的經濟對房地產的依賴越來越大，地產行業直接影響建築，運輸，以及第一產業的興衰；與地產行業相比，貿易、生產等產業受外界影響太大，廣州「迫不得已」繼續對房地產行業支持；

三、金融博弈論

房地產出售收益不斷上升，持有成本低廉；導致持有者觀望大於出手；

對於開發商來說，投資房地產的的風險非常小，可以說投入小利潤大；

首先，社會對房地產開發貸款十分熱衷，部分開發商甚至通過「過橋」在四五家銀行中循環貸款；
其次，房地產的長期持有成本低廉，銀行對抵押項目貸款的利率低廉，而且貸款金額高；
最後，真實投入低；各種合作方的墊資作業，以及營銷費用的「後結」導致房地產開發的「輕資產運行」成為現實；

對於一般購房者而言，投資房地產的「靈活性」大，持有成本低；

房屋的收益模式除了轉售還有出租，廣州租金的連續上漲速度比GDP增值速度快很多；
房產抵押利潤低，公積金貸款利率甚至低至4%；
廣州限購政策嚴厲，出售後可能無法再購置新物業；

去庫存和賣方市場，不是一個地方的。問題都不對。

先問是不是。