新手如何學習房地產投資測算？什麼時候可以做成投資測算表？

房地產投資測算的邏輯，就是計算回報，給老闆做參考。不同的公司考量的因素不同，但不外乎凈利率、毛利率、IRR、回收期等。

根據不同的用途，側重點上有所區分。比如你錢不多，要的就是短平快，拿地還要找個房地產私募，那一方面數據要略好看，滿足私募在回報上的要求，另一方面，現金流的測算要充分且具備彈性，否則在操作過程中現金流崩了，那項目就廢了。又如，你背靠大背景，總投百億不眨眼，不計較現金流，賭的就是長期趨勢，那重點關注的是區域的長期價值，5年不行等10年，10年不行，等20年，可參見霍英東在廣州南沙的投資。

投資測算包羅了銷售預測、回款預測、開工預測、成本預測、費用預測、稅金預測，最終落腳點是在現金流和利潤的測算。

銷售和回款，測算的邏輯是去化速度，一定沒有賣不出去的房子，但老闆不會願意虧著賣，做這個測算，主要考慮的還是市場，市場一年能去化多少，你所在的企業在市場中處什麼位置，你所做的項目在市場中處什麼位置，你所做的項目的去化速度該是什麼樣，怎麼定位，怎麼定價

開工預測，開工跟銷售緊密掛鉤，但很少有企業關注這一點，包括那些超一流的開發商。測算的時候，一般只預測工程總投資，預測工程支付進度，導致銷售測算和開工測算脫節。建議用銷售面積減去開工面積（工程支付金額/單位建造成本），中間至少有6-12個月的庫存，否則很容易產生斷貨風險。

成本預測，這個不是重點的內容，你如果在一個地產公司，直接讓成本部提供，大的邏輯是參考經驗數據，以前的單方建安成本多少？設計費多少？前期費用多少？等等，不同公司不同項目定位，精裝還是毛坯，中間的差異非常大。

費用預測，一般是按照銷售的比例，一般公司營銷費用控制在銷售收入的3%以內，管理費用控制在銷售收入的2%以內。

稅金預測，對於地產來說，主要稅金增值稅及附加、土地增值稅、所得稅，百度稅法，我就不詳說了。每種稅都是先預交，然後清算，搞清楚交稅的邏輯。應該重點關注的稅種是土地增值稅，它是具有調節與操作空間的，不同業態和分期，導致不同業態和分期的增值率不同，稅金出現非常大的差異，影響3-5%的利潤是很隨意的。

以上都搞定了，會形成現金流量表，這個時候出現的缺口是項目的資金缺口，你用ＩＲＲ的公式拉一下，就是項目全投資的ＩＲＲ；資金缺口的解決來源於股東也可來源於借款，考慮借款和利息支付之後，這個時候的ＩＲＲ就是股東投資的ＩＲＲ。

利潤測算在投資測算中並不重要，因為其合計數在項目完結的時候，與現金流量表的數是一樣的。現金流量是更核心的數據。

就說到這裡，還是比較粗，有什麼需要跟詳細了解的，可以單聊！我曾經也是新手，從新手到做成一個投資測算用了多久呢？一個星期不到吧，重點是自學加上網查詢，和有效的向前輩請教溝通

國內投資房地產你根本沒法算 算未來現金流折現求和么？然並卵 。漲一年翻一倍 不漲10年價格不變。你要是有啥辦法能預測房地產走勢的話。