通過眾籌方式對已有物業收購（商業物業如商鋪、公寓、廠房等），其中對投資標的物的分析思路是？

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主要從兩個角度：1、租金回報率。2、物業的增值空間。物業增值這個事情見仁見智了，很難標準化判斷。租金回報率可以參加下國外的：

美國商業地產的整體出租凈回報率在4%~5%左右：銀行在5%左右，麥當勞在4.5%左右，肯德基7%到8%，CVS、Walgreens、Rite Aid這樣的藥店可能會到10%左右。By星條置業。

美國住宅的租金回報率德克薩斯州居首，為10%至15%，若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出，該區域房屋的租金凈回報率通常可達6%-8%;而在加州，房子出租後的毛租金回報率一般可達7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，凈回報率平均在4%-6%;奧蘭多的房產凈租金回報率大概是6%。（來源：【權威解讀】投資美國房產多久能收回成本？）

由此可見，美國的商業地產和住宅的租金回報率差不多了多少，但商業地產的租期更長，相對物業升值的速度會慢些，但穩定性會高於住宅。

國內的商業地產的凈租金回報率在3%到10%左右，大部分在5左右（舉例：【動態】上海市奉賢區綠地智尊A325寫字樓已出租，凈租金回報率4.8%）。比較租金回報率已經低於2%的住宅來說，國內的商業地產還是有一定的投資價值。

感覺現在在一二線買房的都是接盤俠，為什麼這麼說呢，這裡先來個比喻幫助理解：假設房產就是一塊貝殼，然后角色A是央行，角色B是購買貝殼的人，角色CDE也都是貝殼購買人。其實ABCDE後面還有很多，就是80後，90後，未來的00後。

好了，那麼，今天出了一個貝殼，B很喜歡，於是就花1元錢買了，剛剛開始房產比較少，於是C也要，於是就和B說，我2元給你買，然後B就賣給C了，然後D也想要，但是D的錢不夠，於是A對D說，我借錢給你，我借你5元，你4元你去買來，其中1元算利息。然後D就很高興從C那裡買了這個貝殼。

突然BC等人發現這個貝殼價格不斷上漲，於是他們紛紛找A借錢，於是A就把錢都借給他們了，A是有借錢的權力的，只要任何人信用好，承諾還款都可以向他借，於是這個貝殼就是經過多輪終於到了天價，但是這個貝殼這麼天價要有人來接盤啊，因為實際價值沒有那麼多的，於是這個時候政府就打出去庫存的口號，其實就是讓無知民眾充當接盤俠，為一個本沒有那麼高價的貝殼賣命一輩子。那麼這個時候問題來了，貝殼抬高價了，很多民眾無力接盤，就是想接盤也接不了。

哈哈，現在就是這樣了，房價到天上去了，接盤俠卻沒有收入去接盤。之所以一二線房價還在往上沖，因為是A繼續貸款給EFGH...。但是真正需要貝殼的人卻會成為苦逼，為什麼是苦逼，打個比方，我現在廈門。廈門的房價都已經過4萬了，於是隨便一套80平米的房子首付100左右，月供都是1.5萬左右20年，那麼廈門的工薪族收入會有一個月1.5萬？哈哈！房價到天了。

再說房價到天的副作用，長期效果會使生育率不斷下降，因為現在丈母娘綁架了房子了，那麼人口一下降，中華民族的競爭力很快就會下降，國家也將迅速老齡化，影響很深遠，可以簡單歸納一下，高房價毀滅國家的未來。那麼近期的效果是什麼呢？那就是人才外流，對於部分高房價城市將失去人才引力，無法聚合人才，從而導致經濟失去活力，從而直接拉低一二線城市競爭力，也間接拉低了國家的競爭力。看看最新的龍崗的華為搬遷到東莞的新聞就知道了。

讓我們看一下某些高凈值的人怎麼對付高房價，我想大家都知道的就是李嘉誠已經把在大陸的物業都賣完了，然後產業都轉移到歐洲去了。那麼其實有些人或者也有這個看法吧，具體不知。

那麼接下來，8090後以及未來的00後，如果買房，本質上就是接盤俠。除非央行繼續放水，繼續把房價炒到宇宙高度，那麼可以先買著，未來可以漲起來。話又說回來，日本失去的輝煌以及國家的老齡化或許和日本上世紀80年代的瘋狂房價有一定的關係，如果日本已經失去昨日的輝煌了，本質上我認為是房價摧毀了日本的前程，現在的新經濟要麼美國，要麼中國，而中國已經走上日本的老路了。

這裡來說說為什麼美國沒有人炒房，因為美國購房是有成本的，我們中國買了房子沒有各種稅收，而在美國買了房子，那麼根據房子的大小，每年都要交錢給政府的，當然美國的房產是永久的，前提你要交的起持有稅。而中國是70年的，但是一旦持有了就沒有任何其他費用了，頂多就是物業，水電這些。所以在中國炒房成本較低。而美國的房產制度就是不能炒房，成本太大。而導致美國成為一個人才的全球集中地。

如果從房產角度來看，那麼對於未來的發展潛力，看好美國，看衰中國。中國夢不持久。美國夢卻是持久的。

可能我的觀念比較窄，各位別噴哈。