中國樓市如果崩盤是會像台灣，還是想日本？

01-08

是泡沫總歸是要破滅的，我自己認為中國現在的樓市救市一個比較大的泡沫，只是偏遠三四線城市，比一二線泡沫來的更大。但是我十分好奇大家覺得這個泡沫會以什麼方式刺破那？是像日本的樓市一樣經歷一個斷崖式的下跌，又或者跟台灣一般進入一個陰跌狀態？
希望各位大神能給出一些轉眼的看法，最好再附上一些數據就完美了！

1990年，日本房價最瘋狂的時候，東京圈（相當於北京）的人均年收入為694.1萬日元，（相當於今天人民幣39萬元）；使用面積75平方米（摺合建築面積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當於中國的商品房），距離圈十公里以內（大概相當於北京5環以內）的均價為39萬*18.7=729萬元，摺合7.29萬元/平方米。距離圈20~30公里均價（相當於北京5環~6環均價）為39萬*8.95=3.65萬元/平方米。要知道這可是在日本經濟最鼎盛的時代，人均收入達到39萬人民幣，最瘋狂時期創造的房價最高值，此後東京房價地價一路下跌，最多時跌幅70%，直到現在，26年以後，東京房價也僅恢復到當初高點的50%左右而已。回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當初東京的1/3~1/5，可房價基本上已經與東京房價泡沫鼎盛時期接軌，那麼未來一線城市房價繼續飆升的空間和動力在哪裡？東京房價泡沫破滅後跌了70%，我們的一線城市呢？

2、人口凈流入房價就不會跌？

現在人們看多一線房價看空三四線房價的一個最主要理由就是一線城市人口凈流入而三四線城市人口在凈流出，潛台詞就是說只要人口在凈流入，那麼房價就只會漲不會跌。事實真的這樣嗎？日本總務省發表的《人口移動報告》表明，２０１４年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為１０９４０８人，比上年增長１２８８４人，連續１９年增加。可即使這樣，依然不能阻止東京房價從最高點暴跌70%，至今依舊打5折的命運。可見，人口凈流入並非房價只漲不跌的理由，當泡沫積累到一定程度開始破裂的時候，所謂人口凈流入是無法阻擋房價下跌的。這個道理和股市泡沫破滅時是一樣的。

說房地產破裂的，都是沒有認清房地產和普通商品的基本區別。

首先房地產不能以中國為單位，房地產應該以市甚至是縣為單位來判斷發展形勢

首都北京幾千萬人，人口還在不斷流入，而且其中不乏精英。首都地就那麼多，你買不起有人買的起。何來泡沫之說？你不能因為3線城市有房產泡沫就說什麼中國房地產泡沫，這根本就不嚴謹，3線的泡沫影響不了北京上海，很簡單房地產是固定物，不可移動。就算3線房價跌成屎了，也不會讓北京房價降多少的。應為北京那麼多人，地就那麼多，本來供應就少，需求也不見小，何來降價？

還是那句話說什麼中國房地產泡沫的，一看就是不專業不嚴謹的。房地產能以國家為單位進行市場預測？新疆房價夠低的吧，你住新疆，去北京工作？

原因有很多。日本的問題是限制移民，而且泡沫時期的多次貸款導致了土地拍賣拍賣無法償還貸款。比如說你有一塊土地，高峰期你價值100萬，你從a銀行借了80萬，b銀行又借了80萬。於是你實際這地皮必須賣160萬才可以還清貸款。於是，地價一暴跌，跌到80萬，ab兩銀行就要破產了，不良債權達到50%。而台灣保持比較高的首付，因此相對支撐的力度高了許多。

台北房價又創新高了阿